住

房改革

從福利分房到住房商品化

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下高度統(tǒng)一管理時(shí)期

改革開(kāi)放后初步嘗試市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的住房改革

住房商品化的轉(zhuǎn)軌

新中國(guó)成立初期，國(guó)家

百?gòu)U待興，社會(huì)上面臨嚴(yán)重

的住房緊缺問(wèn)題。為解決住

房緊缺問(wèn)題，一方面國(guó)家通

過(guò)沒(méi)收、接收原國(guó)民政府及

部分資本家舊勢(shì)力的房產(chǎn)（如

1951 年初，政務(wù)院發(fā)布《關(guān)

于沒(méi)收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資

本家及反革命分子的財(cái)產(chǎn)的

指示》），統(tǒng)籌利用現(xiàn)有住

房資源，滿足人民最基本的

住房需求；另一方面國(guó)家采

取公私合營(yíng)、贖買等一系列

創(chuàng)新舉措，對(duì)私有住房進(jìn)行

社會(huì)主義改造，形成以國(guó)家

為主導(dǎo)的公有房，逐步建立

社 會(huì) 主 義 住 房 制 度。1956

年，中央成立城市服務(wù)部，

內(nèi)設(shè)城市房產(chǎn)管理局，統(tǒng)一

管理所有共有房產(chǎn)，并通過(guò)

各城市房管部門承擔(dān)住房的

籌建、分配、維護(hù)等。在這

一時(shí)期，社會(huì)上住房絕大部

分為公有房，由有關(guān)單位

（如城市房產(chǎn)管理局）進(jìn)行

統(tǒng)一分配管理。為鞏固社會(huì)

制度，國(guó)家采取了一種幾乎

完全福利性的住房體制，城

鎮(zhèn)居民只需支付少量的租房

費(fèi)用，住房分配基本根據(jù)家

庭結(jié)構(gòu)、收入狀況等因素進(jìn)

行，在政府國(guó)企與事業(yè)單位

內(nèi)部，公職人員基本能夠享

受所在單位福利性分房。在

這一階段中，由于國(guó)家實(shí)行

高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，

公有住房實(shí)際上是作為國(guó)家

福利體系的一部分存在。而

私有住房幾乎不存在，更無(wú)

法形成有規(guī)模的私有住房交

易市場(chǎng)與體系?？梢哉f(shuō)在

1949-1978 年這一階段中，

住房完全由國(guó)家統(tǒng)籌規(guī)劃安

排。

第一階段

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下高度統(tǒng)一管理時(shí)期（1949-1978）

1949-1978

在實(shí)行改革開(kāi)放之初的

1978 年，中國(guó)人均住房面積

僅為 3.6 平方米。隨著改革

開(kāi)放的推進(jìn)，原有的福利分

房體制已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)當(dāng)時(shí)的

實(shí)際需求。1980 年，鄧小平

在談我國(guó)住房時(shí)說(shuō)：“要考

慮城市建筑住宅、分配房屋

的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)

人可以購(gòu)買房屋，也可以自

己蓋。不但新房子可以出售，

老房子也可以出售?？梢砸?/p>

次付款，也可以分期付款，

十年、十五年付清。要聯(lián)系

房?jī)r(jià)調(diào)整房租，使人考慮買

房合算?！痹诟母镩_(kāi)放的大

背景與城鎮(zhèn)住房的實(shí)際需求

下，中國(guó)政府開(kāi)始了探索與

公有制相結(jié)合的住房改革的

道路。

1979 年， 中 國(guó) 政 府 已

經(jīng)開(kāi)始探索分步驟的住房改

革，選擇在西安、柳州、梧

第二階段

改革開(kāi)放后初步嘗試市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的住房改革

（1978-1994）

開(kāi)

改革

放

州、南寧等四個(gè)城市，將政

府新建住房以成本價(jià)出售給

職工，1982 年在常州、鄭州、

沙市、四平等四個(gè)城市，試

行“三三制”補(bǔ)貼售房新建

住房的政策，即購(gòu)買者僅需

支付房?jī)r(jià)的三分之一，其余

三分之二由政府、企業(yè)承擔(dān)。

除此之外，國(guó)家進(jìn)行提租補(bǔ)

貼。1986 年，國(guó)務(wù)院成立“住

房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，試

行提租補(bǔ)貼政策，在唐山、

煙臺(tái)、蚌埠、常州等城市進(jìn)

行住房改革試點(diǎn)，實(shí)行提租

補(bǔ)貼、租售結(jié)合的改革思路。

另一方面全國(guó)范圍內(nèi)的住房

改革。1988 年初，全國(guó)住房

制度改革工作會(huì)議召開(kāi)，正

式將住房制度改革納入國(guó)家

經(jīng)濟(jì)體制改革計(jì)劃，同年 2

月，國(guó)務(wù)院推行住房制度改

革的實(shí)施方案，明確提出發(fā)

展有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)，住房

改革的目標(biāo)是逐步實(shí)現(xiàn)商品

化。

在 1978 至 1994 年， 中

國(guó)政府仍處在“摸著石頭過(guò)

河”的探索階段，以求穩(wěn)為

主，將福利分房制度與住房

市場(chǎng)化商品化相結(jié)合。在逐

步探索并推進(jìn)住房市場(chǎng)化改

革的同時(shí)，依舊牢牢把握著

住房分配的掌控權(quán)。在這一

階段中，商品化住房已經(jīng)開(kāi)

始逐步出現(xiàn)，但是依舊沒(méi)有

構(gòu)成社會(huì)上一般住房占比的

主要部分，普通居民的住房

還是以國(guó)家或單位分配的福

利職工住房為主。

第三階段

住房商品化的轉(zhuǎn)軌（1994 年至今）

1994 年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了

《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改

革的決定》，確定了住房改

革的目的、內(nèi)容和近期任務(wù)

等。1994-1997 年這一時(shí)期，

住房的商品化、市場(chǎng)化體制

改革得到全面推進(jìn)，但作為

轉(zhuǎn)軌中的過(guò)渡，福利分房仍

然保留，實(shí)際上住房新、舊

制度雙軌同時(shí)運(yùn)行。1997 年，

亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)經(jīng)

濟(jì)面臨巨大壓力。在外需不

足的情況下，為了擴(kuò)大內(nèi)需，

應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，刺激居

民對(duì)住房的需求，1998 年 7

月 3 日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于

進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改

革、加快住房建設(shè)的通知》，

明確了城鎮(zhèn)住房的市場(chǎng)化、

貨幣化、商品化改革方向，

并啟動(dòng)了徹底的住房制度改

革，停止了“實(shí)物分房”、

實(shí)行住房分配貨幣化，標(biāo)志

著以市場(chǎng)供應(yīng)為主的住房供

應(yīng)體系的確立。

在實(shí)行城鎮(zhèn)住房制度改

革后，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不

斷推進(jìn)，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)大

量聚集在城鎮(zhèn)，尤其是一二線城

市。大量產(chǎn)業(yè)的聚集也使得大量

農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)住房

需求日益擴(kuò)大，住宅產(chǎn)業(yè)實(shí)際上

成為中國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱

產(chǎn)業(yè)。1998 年起，中國(guó)的房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)、投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，增幅

高于同期固定資產(chǎn)投資，此外，

1998 年的住房制度改革還改變了

中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房觀念，由福

利性住房觀念向商品化住房觀念

轉(zhuǎn)變，充分調(diào)動(dòng)了中國(guó)居民對(duì)住

房投資和消費(fèi)的積極性。

在住房商品化進(jìn)展迅速的同

時(shí)，中國(guó)政府在 1998 年開(kāi)始明確

實(shí)行差異化的住房政策，首次提

出發(fā)展廉租房的住房理念，以解

決城鎮(zhèn)低收入群體的住房問(wèn)題。

2004 年，國(guó)家出臺(tái)《經(jīng)濟(jì)適用住

房管理辦法》，提出經(jīng)濟(jì)適用住

房?jī)r(jià)格，促進(jìn)中低收入家庭購(gòu)買

住房。2007 年底，國(guó)家相繼出臺(tái)

了《廉租住房保障辦法》《經(jīng)濟(jì)

適用房管理辦法》，再次明確要

以貨幣補(bǔ)貼、實(shí)物配租及政府指

導(dǎo)價(jià)等方式，解決城市低收入困

難群體的住房問(wèn)題。

誰(shuí)

提高了房?jī)r(jià)？

我國(guó)棚戶區(qū)的歷史形成錯(cuò)綜復(fù)雜，但梳理后主要有三個(gè)時(shí)間點(diǎn)，首先是建于

上世紀(jì)五、六十年代的自建住房；其次是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代企、事業(yè)統(tǒng)一搭建的集

體宿舍；最后為城鄉(xiāng)邊緣的農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民之后的居住房屋。

我國(guó)棚戶區(qū)改造的政策探索與實(shí)踐已經(jīng)歷了住房解困時(shí)期（2005年 -2012年）、

綜合調(diào)控時(shí)期（2013 年 -2017 年），正進(jìn)入調(diào)整轉(zhuǎn)型時(shí)期（2018 年至今）。

形成原因有三個(gè)方面：一是隨著資源型城市圍繞資源的開(kāi)采和工業(yè)生產(chǎn)而形

成的國(guó)有工礦職工居住區(qū)，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期長(zhǎng)期堅(jiān)持“先生產(chǎn)、后生活”，居

住區(qū)大多較簡(jiǎn)易，設(shè)施不完善。二是因城市蔓延逐漸被包圍的城中村，村民為了

分享城市紅利盡可能地改擴(kuò)建住宅和物業(yè)，導(dǎo)致城中村建筑密度大、安全隱患問(wèn)

題突出。

住房解困時(shí)期

2005 年 -2012 年

這個(gè)時(shí)期棚戶區(qū)改造政策的重心主要放

在維護(hù)社會(huì)公平，幫助棚戶區(qū)居民住房解困。

從政策背景來(lái)看，我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)跨越到市

場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)程中因體制轉(zhuǎn)軌和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)生

了一大批失業(yè)性貧困人口，其居住的簡(jiǎn)易職

工宿舍區(qū)中下崗失業(yè)、低收入人口占比不斷

升高，居住在這些建議居住區(qū)的居民成為貧

困、低人一等的代名詞。

而過(guò)去以增量為主、粗放式的城市擴(kuò)張

繞開(kāi)了集中連片的簡(jiǎn)易居住區(qū)、落后的村莊

等，導(dǎo)致城市空間分異不斷加大。不僅如此，

大量城市中心衰敗地段既是得到更新改造，

也因安置工作不到位遭到居民的強(qiáng)烈抵制，

社會(huì)矛盾不斷升級(jí)。因此，2005 年提出的

棚戶區(qū)改造政策側(cè)重于維護(hù)棚戶區(qū)居民的住

房解困訴求，包括提出規(guī)范拆遷、做好居民

安置、加大基礎(chǔ)設(shè)施配套力度、加強(qiáng)改造后

住宅管理與服務(wù)配套等政策。

在政府大力支持下， 2008-2012 年全國(guó)

開(kāi)工改造各類棚戶區(qū)達(dá) 1260 萬(wàn)戶。單單靠

政府支持，棚戶區(qū)改造很快遭遇瓶頸，城市

中商業(yè)價(jià)值較高、易于改造的棚戶區(qū)已基本

得到改造，社會(huì)投資動(dòng)力逐漸減弱，棚改難

度日漸增大。

在 2014 年之前，棚改運(yùn)

作模式最廣泛的當(dāng)屬于“政

府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”。該模

式需要政府投入大量的資

金，很多地方政府不堪財(cái)政

壓力，因而想要利用 PPP 模

式，撬動(dòng)資本市場(chǎng)的力量來(lái)

助力棚改工程。

但棚改本身是一個(gè)回報(bào)

率極地的工程，引入社會(huì)資

金也有很大的難度，因此棚

改速度很慢，在 2008-2014

年前，我國(guó)每年棚戶區(qū)改造

開(kāi) 工 量 一 直 保 持 250-300

萬(wàn)套左右，如果按照當(dāng)時(shí)

2012 末棚戶區(qū)存量 4200 萬(wàn)

戶來(lái)估算的話，按照當(dāng)時(shí)的

推進(jìn)速度我國(guó)棚改工程需要

12-14 年才能完成。

2014 年，房地產(chǎn)面臨高

庫(kù)存難題，再大范圍進(jìn)行棚

改安置又會(huì)加劇庫(kù)存壓力，

中央銀行為其特設(shè)了抵押補(bǔ)

充貸款（PSL）工具，加大貨

幣安置化比例，棚改煥發(fā)了

新生命，成為中國(guó)貨幣投放

和財(cái)政刺激的一股“來(lái)者”，

拆遷暴發(fā)戶由此誕生。

2014 年 底 已 完 成 2100

萬(wàn)戶的改造。而在 2015 年至

2017 年，政府將棚改目標(biāo)提

高至每年 600 萬(wàn)套，比之前

的速度提升了一倍，棚改跑

步前進(jìn)。

2016 年年初以來(lái)棚戶區(qū)

改造“貨幣化安置”的占比

大幅提高，貨幣化安置支持

的住宅銷售貢獻(xiàn)了 2016 年

全國(guó)住宅銷售增速的 40%、

2017 年上半年銷售增速的約

50%。

4500

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

16.0

14.0

12.0

10.0

8.0

6.0

4.0

2.0

0.0

4200

300

14.0 3877

300

12.0

3407

407

7.2

2806

601

4.7

2200

606

3.6

1600

600 2.7

2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年

新開(kāi)工套數(shù) 棚戶區(qū)存量套數(shù) 棚戶區(qū)去同化周期

綜合調(diào)控時(shí)期

2013 年—2017 年

棚改貨幣化安置主要分為四種情況：居民自主購(gòu)買、政府購(gòu)買安置、貨幣直

接補(bǔ)償、多種形式相結(jié)合。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，就是政府拆遷給錢，讓你自己拿錢去買房。

棚改貨幣化安置的比例從 2014 年的 10% 上升至 2015 年的 30%、2016 年進(jìn)一步上

升至 49%，2017 年，這一比例達(dá)到了驚人的 60%。

貨 幣 化 安 置

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0

29.9

60

2015 年

48.5

2016 年 2017 年

棚改貨幣化安置比例

貨幣化安置支持的住宅商品房銷售面積

（消化庫(kù)存）在 2015 年為 1.5 億平方米、

2016 年躍升至 2.5 億平方米。這意味著貨

幣化安置貢獻(xiàn)了 2016 年 22% 的住宅銷售增

速中的 9 個(gè)百分點(diǎn)。

而在貨幣化安置城市比例中，主流一二

線城市（19 個(gè)城市）貨幣化安置套數(shù)占比

全國(guó)約 10%，進(jìn)而估算主流一二線城市（約

40 個(gè)城市）貨幣化安置套數(shù)占比全國(guó)約

20%，那么剩余三四線城市（613 個(gè)城市）

貨幣化安置套數(shù)占比全國(guó)約約 80%。簡(jiǎn)言之，

貨幣化安置成為三四線房產(chǎn)市場(chǎng)火熱的最旺

的一把火。

了解了棚改歷史之后，我們?cè)賮?lái)談一談，

棚改究竟是怎樣一步步拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的暴漲。

雖然棚改貨幣化安置并不能直接增加房

地產(chǎn)新開(kāi)工和建設(shè)規(guī)模，但棚改居民手握拆

遷款大肆買買買，極大的加快三四線城市房

地產(chǎn)銷售、降低房地產(chǎn)庫(kù)存，進(jìn)而提振市場(chǎng)

情緒、支撐房?jī)r(jià)，最終支持整體房地產(chǎn)新開(kāi)

工和建設(shè)規(guī)模、抬升房?jī)r(jià)。

拆遷戶的集體大范圍購(gòu)房，引發(fā)部分區(qū)

域房子在短時(shí)間內(nèi)被消化掉，開(kāi)發(fā)商、渠道

商趁機(jī)抬價(jià)，拆遷戶手握重金才不會(huì)在乎你

這一點(diǎn)價(jià)格變化，于是在搶購(gòu)區(qū)域造成無(wú)房

可買的局面。

加上媒體發(fā)酵，政策寬松的大環(huán)境下，

更多的需求被提前釋放。計(jì)劃未來(lái)幾年內(nèi)買

房的將買房提上日程，手頭有剩余資產(chǎn)的開(kāi)

始買房投資，想換房的提前換房，各路需求

瘋狂上車，生怕錯(cuò)過(guò)了這一波就再無(wú)上車機(jī)

會(huì)。場(chǎng)轟轟烈烈的搶房浪潮如滾雪球般在短

時(shí)間內(nèi)越滾越大，房?jī)r(jià)直線上漲，三四線的

樓市掀起了滔天巨浪。而棚改戶，則無(wú)形之

中成為了本輪房?jī)r(jià)上漲的主推手之一，而且

是被忽視的主推手。

由于棚改引發(fā)的大面積購(gòu)房引發(fā)其他民

眾恐慌，擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲錯(cuò)失購(gòu)房良機(jī)而

提前購(gòu)房，加之很多三四線城市并未有任何

調(diào)控措施，多重因素影響下， 三四線城市房

價(jià)如脫韁野馬，不斷上漲。可以這樣說(shuō)，棚

改受益者成為拉動(dòng)三四線房?jī)r(jià)暴漲的先鋒和

最大受益者。

根本原因：. 政府嚴(yán)格控制土地

資源和房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入，導(dǎo)致地

價(jià)非正常抬高和開(kāi)發(fā)商的寡頭現(xiàn)象。

2. 各類社會(huì)優(yōu)質(zhì)資源向一線或

大中城市集中，比如優(yōu)質(zhì)的教育、

醫(yī)療資源都集中在大城市，導(dǎo)致大

城市人口膨脹，房地產(chǎn)需求旺盛，

供給相對(duì)不足，供需關(guān)系客觀上導(dǎo)

致房?jī)r(jià)上漲。所以房?jī)r(jià)高高在核心

城市，和具有良好配套的地區(qū)。

3. 同原因 2，城市化進(jìn)程加快，

導(dǎo)致大量的農(nóng)村人口涌入城市，縣

城人口涌入地級(jí)市，二線城市人口

涌入一線城市，有一定能力的人都

盡量往一、二線城市靠，安家。即

剛需。

4. 另外就是人為的拆遷，可以

看作一種變相的“圈地運(yùn)動(dòng)”，失

去土地和原有房產(chǎn)的人也造成了客

觀上對(duì)新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的需求。

5. 再就是所謂的炒房，是重要

原因，但不是主要原因，社會(huì)上能

買起超過(guò)兩套房產(chǎn)的就是少數(shù)，更

不用提只能買起一套房產(chǎn)或根本連

房子都買不起的老百姓了。

“

“

高房?jī)r(jià)

給中國(guó)帶來(lái)了什么呢？

2021 年我國(guó)商品房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了

10139 元 / 平方米，實(shí)際上一些規(guī)模大點(diǎn)的

城市房?jī)r(jià)更高。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的 2022

年第一季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，2022年第一季度，

我國(guó)百城新建住宅均價(jià)是 16189元 /平方米，

環(huán)比上漲 0.03%，二手住宅均價(jià)是 16027 元

/ 平方米，環(huán)比上漲 0.11%。2021 年全年我

國(guó)商品房銷售額達(dá)到了 181930 億元，增長(zhǎng)

4.8%，

當(dāng)下畸高的房?jī)r(jià)無(wú)論是對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)

展抑或是對(duì)大多數(shù)國(guó)民都有著極大的負(fù)面影

響，具體分析列舉如下：

目前在我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)和第

二產(chǎn)業(yè)占得比重偏高，第三產(chǎn)業(yè)明顯偏低，

而第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)不夠合理，其具體表現(xiàn)

為產(chǎn)業(yè)的組織結(jié)構(gòu)不合理、企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中

消耗大、效率低，資源配置合理性不夠。房

地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量增大，拉

動(dòng)重工業(yè)特別是高污染的鋼鐵和水泥、鋁業(yè)

等行業(yè)的快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡現(xiàn)象加

劇，這使得近年許多城市在發(fā)展過(guò)程中一切

向房地產(chǎn)業(yè)讓路，忽視核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)的升

級(jí)換代，忽視關(guān)系國(guó)計(jì)民生的農(nóng)業(yè)發(fā)展，從

而使我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加不合理。

高房?jī)r(jià)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源利用效率低下房地

產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，會(huì)導(dǎo)致

社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源利用效率低下。房地產(chǎn)高價(jià)導(dǎo)

致經(jīng)濟(jì)資源過(guò)多地流向房地產(chǎn)行業(yè)。根據(jù)最

優(yōu)的生產(chǎn)要素組合理論和機(jī)會(huì)成本理論，某

些生產(chǎn)要素從別的行業(yè)轉(zhuǎn)移用于房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)，可能會(huì)導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本上升和資源利用效

率低下。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得更

多的利潤(rùn)，盲目地開(kāi)發(fā)，采取粗放型開(kāi)發(fā)建

設(shè)方式，會(huì)導(dǎo)致某些生產(chǎn)要素的浪費(fèi)或利用

效率低下。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有對(duì)其所處

地區(qū)的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)、需求量做出準(zhǔn)確的

分析，盲目地開(kāi)發(fā)建設(shè)，造成了房地產(chǎn)供需

關(guān)系的失衡，房屋空置率在上升，造成了資

源的浪費(fèi)。

高房?jī)r(jià)對(duì)內(nèi)需的影響。房?jī)r(jià)上漲，降低

居民的消費(fèi)能力，人們節(jié)衣縮食，攢錢買房，

大部分的收入全用在于買房，其他方面的消

費(fèi)（如旅游、娛樂(lè)等）就大大減少，抑制內(nèi)需。

現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)處于低迷期，拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的

三駕馬車，出口和投資受金融危機(jī)影響很大。

高房?jī)r(jià)導(dǎo)致我國(guó)國(guó)內(nèi)財(cái)富嚴(yán)重外流。海

外投資移民已成為當(dāng)今中國(guó)財(cái)富嚴(yán)重外流的

重要方式之一。按現(xiàn)在美國(guó)的政策，向美國(guó)

投資 50 萬(wàn)美元就可以獲得綠卡，以目前匯

率換算則為 300 萬(wàn)左右人民幣。由于高房?jī)r(jià)

的存在，中國(guó)很多一線城市有自由住房的家

庭都是潛在的移民對(duì)象。他們通過(guò)變賣自己

的住宅，得到現(xiàn)金，使財(cái)富流向了國(guó)外，這

對(duì)中國(guó)社會(huì)來(lái)說(shuō)害處很大，這是高房?jī)r(jià)的后

果。

國(guó)家層面

加劇我國(guó)產(chǎn)業(yè)不平衡情況，影響產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

買賣的基本原則是“等價(jià)交換”。房屋

是人們的生活必需品，當(dāng)眾多剛需人群由于

生存、生活的需要，面對(duì)虛高且不斷上漲的

房?jī)r(jià)而又不得不購(gòu)買時(shí)，老百姓與房地產(chǎn)商

之間的交易就變成了無(wú)奈的“非等價(jià)交換”。

另一方面，房地產(chǎn)商及擁有多套房屋的貪腐

官員、富裕階層人士和近些年因拆遷、征地

而獲得數(shù)十套房屋補(bǔ)償?shù)慕紖^(qū)農(nóng)民，在房?jī)r(jià)

大幅上漲的情形下，就意味著財(cái)富以貨幣和

固定資產(chǎn)的形式向這些群體轉(zhuǎn)移集聚，而買

不起房子的剛需群體，因房租上漲，居住成

本大幅提高，可支配收入降低而變?yōu)樨毨щA

層；勉強(qiáng)買得起房子的剛需群體，成為擁有

固定資產(chǎn)的另類窮人。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，低收

入階層居民的收入增長(zhǎng)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，

大城市就會(huì)出現(xiàn)富人進(jìn)城，窮人下鄉(xiāng)的逆向

流動(dòng)，催生居住的階層同質(zhì)化，固化低收入

階層現(xiàn)有生存狀態(tài)，削弱低收入家庭向上流

動(dòng)的能力，進(jìn)一步拉大城市之間與城鄉(xiāng)居民

之間的收入差距，使中國(guó)本來(lái)就已經(jīng)明顯存

在的貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大，增加社會(huì)矛盾，

影響社會(huì)的和諧安定。

高房?jī)r(jià)對(duì)居民收入分配差距的影響房地

產(chǎn)不僅僅具有使用價(jià)值，還具有投資功能。

如果房?jī)r(jià)快速上漲而且預(yù)期價(jià)格上漲時(shí)，它

的投資功能凸現(xiàn)。富裕的家庭會(huì)拿出絕大部

分家庭儲(chǔ)蓄購(gòu)買房屋，期待房?jī)r(jià)上漲后大賺

一筆。而貧窮的家庭卻因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而買不

起房，或者背負(fù)高額債務(wù)購(gòu)買房屋。這種情

況下，一方面，會(huì)出現(xiàn)“馬太效應(yīng)”，富人

會(huì)因投資房?jī)r(jià)上漲而出現(xiàn)財(cái)富的升騰式增

殖，窮人卻因沒(méi)有能力投資房屋而導(dǎo)致收入

停滯不前；另一方面，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)帶動(dòng)最

終產(chǎn)品價(jià)格上漲。對(duì)于靠工薪收入生活的居

民來(lái)說(shuō)，在名義貨幣收入相對(duì)穩(wěn)定時(shí)，物價(jià)

的上漲會(huì)導(dǎo)致其實(shí)際收入水平的下降，富人

會(huì)由于房產(chǎn)價(jià)格的即時(shí)上漲而獲得利息、地

租等收益，貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大。

社會(huì)及個(gè)人層面

進(jìn)一步加劇社會(huì)不公、拉大貧富差距，影響社會(huì)和諧安定。

高房?jī)r(jià)會(huì)大大抑制個(gè)人發(fā)展。對(duì)青年人

來(lái)說(shuō)，為買房便減少了自己在教育方面的投

入，同時(shí)，因資金有限也使其缺乏創(chuàng)業(yè)投資

的勇氣，從而失去發(fā)展個(gè)人的機(jī)遇，國(guó)家創(chuàng)

新動(dòng)力大打折扣。很多青年人為節(jié)約住房成

本，往往會(huì)選擇居住在城郊，每天上下班不

僅浪費(fèi)了大量的時(shí)間，也給城市交通造成了

巨大的壓力。對(duì)中年人來(lái)說(shuō)，夫妻兩人奮斗

一生擁有自己的房子之后還得為孩子也準(zhǔn)備

好婚房。很多家庭為了擁有自己的房屋，不

惜大舉借債。在高房?jī)r(jià)依然上漲的今天，高

房?jī)r(jià)造成家庭住房消費(fèi)過(guò)度透支，擠壓其它

消費(fèi)。

增加金融風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款具有數(shù)量

多、時(shí)間長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)。我國(guó)土地購(gòu)置

和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，絕大部分是直接或者間

接地來(lái)自銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)際是高

負(fù)債經(jīng)營(yíng)；而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買房的人，

占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá) 90%。這意味著

房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身

上。中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展、房?jī)r(jià)的飆升，

令金融風(fēng)險(xiǎn)也在快速積聚。如不有效控制房

價(jià)過(guò)快過(guò)高上漲，房地產(chǎn)泡沫將會(huì)不斷被吹

大。而一旦泡沫過(guò)大破滅時(shí)，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大

幅下跌，房屋銷量大減，開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行的還

債能力就會(huì)下降，個(gè)人資產(chǎn)和銀行抵押資產(chǎn)

就會(huì)大幅貶值，就會(huì)增加信貸違約事件，抵

押給銀行的房地產(chǎn)因還債有可能大量進(jìn)入流

通環(huán)節(jié)，使得房?jī)r(jià)地價(jià)進(jìn)一步降低，形成惡

性循環(huán)，威脅到整體經(jīng)濟(jì)安全，嚴(yán)重的將引

發(fā)金融危機(jī)甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

僵尸樓與

有些房子看似

爛尾房

“活的

其實(shí)是

”

“死的”

貝殼研究院近日發(fā)布的《中國(guó)主要城市

住房空置率調(diào)查報(bào)告》顯示，在全國(guó) 28 個(gè)

大中城市中，深圳的住房空置率最低，僅為

5%；空置率最高的城市是南昌，達(dá) 20%。

該報(bào)告調(diào)研 28 個(gè)大中城市，發(fā)放 5 萬(wàn)

份問(wèn)卷，調(diào)查 3 萬(wàn)個(gè)樣本小區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，

28 個(gè)城市平均住房空置率 12%，住房空置率

排前五位（由高到低）分別是南昌、廊坊、

佛山、重慶和武漢，均在 15% 以上；深圳、

北京和上海空置率最低，均在 7% 以下；而

廣州空置率為 9%，高于廈門（8%）。

什么是“僵尸房”？它可以簡(jiǎn)單地定義

為一所長(zhǎng)期無(wú)人居住的房子。水表和電表一

年不能運(yùn)行幾碼，甚至一直沒(méi)有裝修。

事實(shí)上，這種房子與生活毫無(wú)關(guān)系。對(duì)

于這些空白的“僵尸屋”，居住不再重要。

它們與居住本身完全分離，就像歷史上著名

的郁金香投機(jī)一樣，已經(jīng)完全成為投機(jī)的載

體。

一些房地產(chǎn)投機(jī)者將持有很長(zhǎng)時(shí)間的房

子，等待價(jià)格出售。他們陷入了房地產(chǎn)投機(jī)

者的貪婪之中。如果他們看不到頂部，他們

就永遠(yuǎn)賣不出去。一些房屋多次被多個(gè)投機(jī)

者轉(zhuǎn)手，就像一只受資金歡迎的股票，周轉(zhuǎn)

率極高。

如果我們仔細(xì)了解這些“僵尸房”，我

們會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些房子不僅包括一些剛需要的

房子，還包括一些改良或享受的產(chǎn)品，如面

積超過(guò) 120 平方米的大廣場(chǎng)高層住宅，或是

大平房、洋房和別墅。

房?jī)r(jià)的快速上漲是大量“僵尸房”存在

的誘因。房?jī)r(jià)過(guò)高，房屋租售比例異常，租

金回報(bào)率過(guò)低。真正的投機(jī)者熱衷于囤積房

屋以賺取差價(jià)，他們寧愿空置也不愿低價(jià)出

租。

對(duì)于這些真正的“僵尸房屋”，一句名

言是：這些房屋似乎“活著”，但實(shí)際上它

們“死了”。

空置率高

6 個(gè)城市住房空置率超 15%

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，住房空置率隨城市

能級(jí)依次遞增，一線城市平均 7%，二線城

市平均 12%，三線城市平均 16%。

28 個(gè)城市中，僅有 9 個(gè)城市處于合理區(qū)

間，分別是深圳、北京、上海、廈門、廣州、

天津、大連、蘇州、濟(jì)南，其他大部分城市

處于 10%-15%，6 個(gè)城市高于 15%。盡管貝

殼研究院關(guān)于空置住房的定義未包括期房和

高房?jī)r(jià)城市空置率低于低房?jī)r(jià) 老舊小區(qū)空置率較低，次新小區(qū)空

置率較高

報(bào)告重點(diǎn)關(guān)注老齡化程度已經(jīng)很高及老

齡化程度較低的城市。

從 28 個(gè)城市數(shù)據(jù)可見(jiàn)，南通 65 歲以上

人口占比為 23%，空置率為 15%；重慶 65 歲

以上人口占比為 17%，空置率為 17%，老齡

化及空置率均處于較高水平。

在老齡化程度較低的深圳、廈門和廣

州，其 65 歲以上人口占比和空置率均低于

10%。這意味著深圳、廈門和廣州三城的住

房需求短期內(nèi)仍較為旺盛，尤其是深圳 65

歲以上人口占比為 3.2%，空置率僅 5.3%，

反映出強(qiáng)勁的市場(chǎng)潛力。

研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)與住房空置率顯著負(fù)相

關(guān)，在房?jī)r(jià)較高的一、二線城市，如北上深

廈，住房空置率明顯低于其他城市。居民購(gòu)

房門檻越高的城市，住房空置率越低，如北

京、上海、深圳。2022 年上半年北京二手

城市的高住房空置率與低租金回報(bào)相

關(guān)。

在空置率排名前三位（由低到高）的深

圳、北京、上海，其月租金中位數(shù)在 5000

元以上；空置率排名后兩位（由低到高）的

南昌和廊坊，其月租金中位數(shù)在 1600 元以

下。從物業(yè)類型看，住宅類小區(qū)的空置率低

于公寓及別墅。而且，住房空置率隨著小區(qū)

樓齡的增長(zhǎng)逐漸變低。五年以內(nèi)樓齡的小

區(qū)，空置率隨樓齡的增長(zhǎng)從 30% 依次遞減至

12%；15 年以上樓齡的小區(qū)空置率沒(méi)有明顯

差異。

圖：小區(qū)樓齡與空置率的關(guān)系

現(xiàn)房待售部分，其統(tǒng)計(jì)口徑會(huì)偏低，但全國(guó)

28城的平均住房空置率依然處于較高水平，

且僅低于日本，高于美國(guó)、加拿大、法國(guó)、

澳大利亞和英國(guó)。

房交易的平均按揭比例僅 37%，全國(guó)購(gòu)房門

檻最高，但其住房空置率僅 6%。

“我住在爛尾樓里

直到死去” （五條人音樂(lè)《爛尾樓》）

比房?jī)r(jià)下跌更可怕的是什

么？是掏空錢包好不容易上了

車，卻不幸遭遇了爛尾樓。

何為爛尾樓？爛尾樓，是

指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)

目開(kāi)工后，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)

投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停

工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，爛

尾樓往往占用了大量的資金，

包括大量借貸資金。因此，銀

行往往是最大的債權(quán)人，也是

最大的直接受損者。銀行不但

損失利息收入，還很有可能損

失本金，是銀行的不良資產(chǎn)。

爛尾樓同時(shí)也破壞城市形象，

浪費(fèi)土地資源 ，破壞投資者

信心。

另一群直接受害者就是買

家。這些人往往想有自己的家，

所以他們不惜一生的血汗錢去

實(shí)現(xiàn)自己家的夢(mèng)想。結(jié)果，他

們不小心變成了噩夢(mèng)。

澳洲山莊

這是一個(gè)來(lái)自廣州最大也歷史最悠久

的爛尾樓事件：澳洲山莊。這里是廣州

最好的風(fēng)水寶地，占地 1000 多畝，遠(yuǎn)離

市區(qū)，依山而建，如今卻成了廣州最大

的爛尾樓，20年過(guò)去，房子均已老舊脫皮，

多數(shù)遭到白蟻侵蝕，門窗破落，庭院雜

草叢生。

誰(shuí)能想到，就是這破敗的山莊，當(dāng)初

宣傳卻是打著對(duì)標(biāo)香港半山豪宅的噱頭

吸引了大批高級(jí)知識(shí)分子、退休人員、

醫(yī)護(hù)人員等前來(lái)購(gòu)買，賣出了近 200 棟，

共計(jì)業(yè)主 2384 戶，最終卻只交付了不到

60 棟，常住業(yè)主 20 來(lái)戶。他們之中，有

人債臺(tái)高筑永遠(yuǎn)留在了 23 年前，有人無(wú)

可奈何離去，剩下一些退休而沒(méi)有工作

和收入能力的老人繼續(xù)在這爛尾樓里生

活……

他們僅靠著微薄的退休工資，根本無(wú)法

支付起外面偌大廣州城高昂的租房費(fèi)用，最

后只能在爛尾樓里住下。

當(dāng)初買來(lái)養(yǎng)老的社區(qū)，如今卻像一座牢

籠困住了他們的下半生。

廣州的發(fā)展日新月異，繁華的都市外，

他們被遺忘著，從青絲到白發(fā)，最后入土沉

眠，他們到死都沒(méi)有等到一個(gè)公平。“這些

怪物矗立在城市之中，成為這座城市丑陋的

疤痕。”

中國(guó)的爛尾樓大多形成于上世紀(jì) 90 年

代，其出現(xiàn)與市場(chǎng)定位失誤、再開(kāi)發(fā)資金不

足、涉及經(jīng)濟(jì)糾紛或經(jīng)濟(jì)案件等原因相關(guān)。

爛尾樓很常見(jiàn)，無(wú)論是紙醉金迷的魔都上海，

還是四季如春的昆明，爛尾樓處處可見(jiàn)。它

們也許是最近出現(xiàn)的，也許已經(jīng)跨越世紀(jì)之

門在風(fēng)雨里飄搖了數(shù)十年。他們或在依山傍

水的郊區(qū)，或在車水馬龍的市中心，像一只

只吃人的怪物，飲盡百姓的骨血，撕咬他們

的皮肉。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，截至 2021 年年底，

在其 24 個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，尚未交付的問(wèn)

題總建面約 268 萬(wàn)平方米，占 2021 年商品

住宅成交總面積比重達(dá)到 10%。其中，鄭州、

長(zhǎng)沙、重慶和武漢項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)較大，尚未

交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面皆超 200 萬(wàn)平方米、

總套數(shù)皆超 2 萬(wàn)套。

鄭州爛尾樓問(wèn)題高居全國(guó)省會(huì)城市第一。

鄭州永威金橋西棠的業(yè)主們，絕大

多數(shù)是社會(huì)精英，擁有本科及以上學(xué)歷

的人數(shù)達(dá) 1983 人，包括 481 名碩士生

和 189 名博士生，也因此永威金橋西棠

被稱為最高學(xué)歷樓。2021 年初，施工進(jìn)

展緩慢的永威金橋西棠樓盤(pán)徹底停工，

牢牢套住了 670 名碩士博士。“兩百多

萬(wàn)進(jìn)去了，自己背上 30 年房貸，我和

我愛(ài)人每個(gè)月還要拿出一大部分工資來(lái)還房

貸，交房遙遙無(wú)期?！币晃徊┦繕I(yè)主接受采

訪時(shí)如是說(shuō)。

那么，到底是什么導(dǎo)致了爛尾樓的出

現(xiàn)？爛尾樓是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)特殊現(xiàn)象，

產(chǎn)生原因主要有以下幾類：

1、局部地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱，宏觀調(diào)控以后，

信貸資金收縮，工程后續(xù)資金跟不上，只好

下馬。例如，海南、北海等地的大部分爛尾

樓就是 1993 年局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)

象的后遺癥。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)

高于銷售額增長(zhǎng)率，其中占很大比重是盲目

投資和大肆炒地皮、炒項(xiàng)目的結(jié)果。

2、由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境激烈變化，斷了

資金來(lái)源，被迫停工。例如上海的爛尾樓就

大多是在 1997年?yáng)|南亞金融風(fēng)暴時(shí)形成的。

3、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，暗淡的銷售前景，

迫使投資者要“改弦易轍”，停工求變。例

如位于南京市鬧市區(qū)新街口的某爛尾樓，十

年內(nèi)蓋了又停，停了又蓋，一個(gè)重要原因就

是在投資決策時(shí)對(duì)產(chǎn)品的定位和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)

識(shí)不足。

4、因施工質(zhì)量低劣，被迫停工。溫州

市某爛尾樓，地處寸土寸金的城市中心，建

了 8 年多，始終無(wú)法竣工。由于存在嚴(yán)重的

質(zhì)量問(wèn)題，只好爆破拆除。

5、債權(quán)債務(wù)等各種糾紛纏身，導(dǎo)致停工。

一片爛尾樓最好的結(jié)局是重新盤(pán)

活并帶動(dòng)周圍發(fā)展。隨著市場(chǎng)需求的

變化，近幾年?duì)€尾樓的熱度逐漸提

高，盤(pán)活爛尾樓開(kāi)始成為焦點(diǎn)。深圳

南山歡樂(lè)頌便是一起經(jīng)典的爛尾樓盤(pán)

活案例。南山歡樂(lè)頌位于南山南頭街

與南新路交匯處，原名叫南城購(gòu)物廣

場(chǎng)，原開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力停工致使

爛尾，后歷經(jīng)糾紛最終被金福瑞接手，

成為南頭人氣最旺的城市綜合體之

一。這座爛尾樓之所以能被盤(pán)活，外

在因素有兩個(gè)：一是潛在投資利益誘

惑，它與南山區(qū)委的老辦公樓相鄰，

政府機(jī)關(guān)的很多人在搬入新樓前都知

道這個(gè)盤(pán)活項(xiàng)目；而是地理位置優(yōu)越，

地處南頭一帶比較熱鬧的商業(yè)街南新

路上，客流量較大。這兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)極大

的吸引了開(kāi)發(fā)商，此外，南山歡樂(lè)頌

的成功也離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商本身合理的規(guī)

劃，正式開(kāi)業(yè)后，南山歡樂(lè)頌便引進(jìn)

了華潤(rùn)萬(wàn)家、百川國(guó)際影城等主力店，

有效地抓取客流量發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)。

起死回生

1 重新定位和規(guī)劃 2 運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵 3 重塑形象必不可少

爛尾樓的形成也是由于

前期定位上出現(xiàn)了嚴(yán)重的混

亂才導(dǎo)致的。爛尾樓要想“復(fù)

活”，就需要請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)

服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)

查，研究項(xiàng)目商圈內(nèi)商業(yè)分

布情況，重新對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定

位，對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)做出合理規(guī)

劃。

商業(yè)項(xiàng)目不是純粹的銷

售商鋪，而是通過(guò)項(xiàng)目的運(yùn)

營(yíng)來(lái)維持，爛尾項(xiàng)目接手后

如何使其進(jìn)入成形的經(jīng)營(yíng)狀

態(tài)直接決定著爛尾項(xiàng)目能否

擺脫爛尾的帽子。

項(xiàng)目爛尾的印象已經(jīng)深

入人心，爛尾項(xiàng)目要想重新

發(fā)力就要改變爛尾形象，項(xiàng)

目外在建筑形態(tài)需要重新包

裝，媒體宣傳、營(yíng)銷造勢(shì)必

不可少。

強(qiáng)大的營(yíng)銷能力和雄厚的資金實(shí)力是操盤(pán)爛尾樓的前提條件，投資爛尾樓要從市場(chǎng)角度

看這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)重新包裝和運(yùn)作后，能否符合市場(chǎng)需求，從而成為可流動(dòng)的商品。盡管爛尾

樓存在很多問(wèn)題，但爛尾樓仍然蘊(yùn)藏著較大的商機(jī)。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)的

持續(xù)健康運(yùn)行，爛尾樓的優(yōu)勢(shì)和投資價(jià)值將更加充分顯現(xiàn)，如果能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，投資爛尾樓的

回報(bào)率將會(huì)很高。

爛尾樓的產(chǎn)生與如今中國(guó)綠色、持續(xù)、健康發(fā)展的觀念是相違背的，嚴(yán)重阻礙了中國(guó)的

經(jīng)濟(jì)發(fā)展，影響了人民的生活，與中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)相矛盾。一座爛尾樓成功的盤(pán)活，

人們高興之余卻總是忘記，它獲得重生的背后，又有多少人曾因它泣血落淚，而它又曾毀掉

多少人的幸福。如今，我們思考如何重新盤(pán)活爛尾樓，撕去城市丑陋的傷疤固然十分重要，

但更重要的是，我們應(yīng)該思考如何避免爛尾樓的產(chǎn)生，如何規(guī)避它對(duì)人民產(chǎn)生負(fù)面影響。

THE HOUSING

MARKET

1、要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。

2、因城施策、分類指導(dǎo)。

3、著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

4、落實(shí)好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。

5、順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問(wèn)題。

6、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

何去何從

房地產(chǎn)行業(yè)依然是

未來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?/p>

在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)上，增加了差別化調(diào)

控措施的措辭， 還強(qiáng)調(diào)了下一階段房地產(chǎn) 8 項(xiàng)重點(diǎn)

工作：

1、要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)

出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，

堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制。

2、要全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要

快速反應(yīng)和處置，及時(shí)采取有針對(duì)性的政策措施。

3、要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，嚴(yán)控增

量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4、要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，對(duì)市場(chǎng)異動(dòng)及時(shí)提示、指

導(dǎo)和預(yù)警，精準(zhǔn)分析市場(chǎng)形勢(shì)。

5、要抓緊建立住宅用地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，定

期公開(kāi)各地土地儲(chǔ)備和已出讓土地建設(shè)進(jìn)展情況。

6、要發(fā)揮財(cái)稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求。

7、要持續(xù)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，依法有效查處

違法違規(guī)行為。

8、要做好住房保障工作，因地制宜推進(jìn)城鎮(zhèn)老

舊小區(qū)和棚戶區(qū)改造，著力解決城市新市民和年輕

人住房問(wèn)題。

·牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)

炒的定位

·堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的

手段

·堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城

施策、一城一策

7月23日凌晨，南京發(fā)布樓市調(diào)控新政，

主要有兩個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容：

深圳

二、完善限購(gòu)政策

一、優(yōu)先滿足剛需 長(zhǎng)春

優(yōu)先保障南京戶籍無(wú)房家庭剛性購(gòu)房需

求，商品住宅項(xiàng)目向南京戶籍無(wú)房家庭提供

每批次不低于 30% 比例的房源。

7 月 15 日，深圳推出八條重磅樓市調(diào)

控措施，主要內(nèi)容如下：

1、入戶滿 3 年且社保滿 3 年才有購(gòu)房

資格，非深戶要 5 年社保。

2、夫妻離婚，購(gòu)房資格倒追 3 年計(jì)算

套數(shù)。

3、首付比例：無(wú)房無(wú)貸首付 30%，無(wú)

房有貸款記錄買普通住宅首付 50%，非普

通住宅首付 60%。家庭有 1 套購(gòu)買普通住

宅首付 70%，非普通住宅 80%。

夫妻離異的，任何一方自離異之日起 2

年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離

異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

就是說(shuō)，若家庭名下有 2 套房，夫妻雙

方離婚后 2 年內(nèi)都沒(méi)有購(gòu)房資格！

7 月 21 日，長(zhǎng)春市發(fā)布公積金新政，

調(diào)整了貸款利率。

自 8 月 1 日起，長(zhǎng)春市新增第二次申

請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的，貸款利率執(zhí)

行同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的

1.1 倍。

這意味著，公積金二次申請(qǐng)買房須加息

一成。

防治暴跌

1、優(yōu)化土地出讓金繳納。新出讓商住

用地競(jìng)買保證金最低比例下調(diào)至出讓底價(jià)的

20%，土地出讓金可在土地出讓合同簽訂之

日起 1 年內(nèi)分期繳納。

2、加大片區(qū)開(kāi)發(fā)力度。完善道路、學(xué)校、

醫(yī)療、公園等公共基礎(chǔ)設(shè)施配套，按照 \" 無(wú)

配套不出讓，基礎(chǔ)設(shè)施不完善不出讓 , 拆遷

不到位不出讓 \" 的原則出讓熟地。

3、積極支持 \" 商改住 \"。對(duì)已出讓尚未

建設(shè)的非住宅商品房用地（主要指寫(xiě)字類、

酒店式公寓等），在滿足公共服務(wù)設(shè)施、基

礎(chǔ)配套設(shè)施承載力和城市風(fēng)貌管控要求的前

提下，可適當(dāng)降低商業(yè)配比，允許開(kāi)發(fā)商 \"

商改住 \"，適當(dāng)降低地下車位配比。

4、擴(kuò)大商品房購(gòu)買者享受優(yōu)惠政策范

圍。

①、凡購(gòu)買新建商品房和二手房，簽訂

商品房網(wǎng)簽合同，并在一個(gè)月內(nèi)全部繳清

契稅的，由財(cái)政部門按其所繳納契稅額的

50% 對(duì)購(gòu)房人予以補(bǔ)貼。

②、對(duì)同時(shí)購(gòu)買新建商品房又購(gòu)買車位

的，簽訂網(wǎng)簽合同，并在一個(gè)月內(nèi)全部繳

清契稅的，由財(cái)政部門按其所繳納契稅的

100% 予以補(bǔ)貼；

③、購(gòu)買非住宅簽訂網(wǎng)簽合同，并在一

個(gè)月內(nèi)全部繳清契稅的，由財(cái)政部門按其所

繳納契稅的 100% 予以補(bǔ)貼。

④、凡購(gòu)買新建商品房、二手房、非住

宅的，憑網(wǎng)簽備案合同可享受子女就近入學(xué)。

5、支持房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)做大做強(qiáng)。

6、加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格管理。房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、合

理利潤(rùn)等因素申報(bào)商品住宅銷售最高價(jià)格、

平均價(jià)格、最低價(jià)格。

發(fā)改部門會(huì)同住建部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

業(yè)申報(bào)的價(jià)格進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制。監(jiān)制后需

要調(diào)整的，應(yīng)先備案，再予調(diào)整。嚴(yán)格執(zhí)行

國(guó)家有關(guān)商品房銷售價(jià)格調(diào)控政策，嚴(yán)禁哄

抬房?jī)r(jià)，嚴(yán)禁惡意跌價(jià)，防止商品房銷售價(jià)

格大幅波動(dòng)。

21 年 10 月份 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的

數(shù)據(jù)，21 年 10 月份，中國(guó)商品房銷售面積、

銷售額分別下降 21.7% 和 22.6%，連續(xù)三

個(gè)月保持兩位數(shù)下降，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)

大。

22 年 8 月份 8 月份全國(guó) 70 個(gè)城市新

房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為 -0.2%，二手住宅

價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為 -0.4%，成交量持續(xù)

下滑的同時(shí)，新房、二手房?jī)r(jià)格雙雙下跌，

10 月份，新房?jī)r(jià)格下跌城市增加到 52 個(gè)，

二手房?jī)r(jià)格下跌城市增加到 64 個(gè)，房?jī)r(jià)下

跌城市范圍不持續(xù)擴(kuò)大。

歷史上也曾發(fā)生過(guò)房?jī)r(jià)全面下跌的先

例，2008 年受金融危機(jī)沖擊，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了

6 個(gè)月的短期下跌；2011 下半年到 2012

上半年，房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)維持 10 個(gè)月；2014

年房?jī)r(jià)下跌持續(xù)時(shí)間則高達(dá) 12 個(gè)月。

2022 房?jī)r(jià)下跌情況