2023年3月29日

合肥出讓涉宅用地調(diào)研報告

XXXX

世聯(lián)行

1

密集供地“可研”忙不過來？要深度還是速度？

安徽世聯(lián)行前期開發(fā)咨詢部助你“兩手抓兩手都要硬”！

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2

涉及區(qū)域級別的定位、

開發(fā)策略等。包含土地

儲備、土地一級開發(fā)、

土地出讓轉讓、二級開

發(fā)、再開發(fā)等環(huán)節(jié)。

區(qū)域（戰(zhàn)略）顧問

住宅類項目的開發(fā)定位、

規(guī)劃構思、物業(yè)發(fā)展建

議、營銷顧問及各類專

題研究業(yè)務。

住宅全程顧問

產(chǎn)業(yè)服務全鏈條，區(qū)域

戰(zhàn)略—產(chǎn)業(yè)咨詢——空

間產(chǎn)品——運營服務

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢

工商類項目的策劃、招

商、運營、管理等全鏈

條顧問業(yè)務。含商業(yè)、

辦公、公寓、酒店等多

種形態(tài)

工商全程顧問

涉及開發(fā)節(jié)奏、產(chǎn)業(yè)運

營、投融資策略、產(chǎn)業(yè)

招商、特色打造等

旅游地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)……

咨詢顧問、評估：世聯(lián)深耕顧問咨詢業(yè)務，主要涵蓋以下——

3

區(qū)域 所屬板

塊

地塊編號 位置 土地用途 用地面積

（畝）

居住面積

（畝） 容積率 地塊坐標

肥西縣

縣政府

板塊

FX202304上派鎮(zhèn)妙道山路與下派河路交口西

北側 居住 81.64 81.64 1.0＜容積率≤2.0 邦泰萬城濱湖

未來東側

FX202305上派鎮(zhèn)下派河路與妙道山路交口西

南側

居住（人才公

寓） 56.1 56.1 1.0＜容積率≤2.0 邦泰萬城濱湖

未來南側

紫蓬鎮(zhèn) FX202306紫蓬鎮(zhèn)繁華大道以東、泗州路以南 居住、商業(yè) 125.11 104.94 1.0＜居住≤1.6；

1.0≤商業(yè)≤1.5

文一名門森林

語東側

肥東縣

東部新

城板塊 FD202301撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)大眾路與瑤崗路交口東北角 居住、幼兒園 78.843 68.406 居住≤2.0 幼兒園

≤0.6 中海城南側

和睦湖

板塊

FD202302東部新城核心區(qū)山林路與深溪路交

口西北角 居住、幼兒園 74.08 63.6 居住≤1.8 幼兒園

≤0.6

肥東大劇院南

側

FD202303東部新城核心區(qū)四頂山路與日出路

交口西北角 居住、幼兒園 81.69 71.35 居住≤1.8 幼兒園

≤0.6

肥東縣政務服

務中心東南側

3月土拍計劃

3月肥東、肥西縣共出讓涉宅地塊6宗，共計418.62畝，肥西縣3宗（其中1

宗人才公寓），肥東縣3宗

4

肥西縣地塊

解讀

01

5

區(qū)位分析- 肥西3宗地塊

3宗肥西涉宅用地，縣政府板塊2宗，04地塊純居住用地81.64畝，05地塊

為人才公寓，紫蓬鎮(zhèn)1宗居住、商業(yè)用地，出讓面積125.11畝（居住104.94畝）

泛經(jīng)開板

塊

老城

板塊

紫

蓬

鎮(zhèn)

縣政府

板塊

紫云湖板

塊

FX202306

FX202304

縣政府板塊：新興開發(fā)，未來可期

潛力十足的新興板塊，品牌開發(fā)商在板塊內(nèi)聚集，高速、

旭輝等進入，提升板塊居住價值。

紫蓬鎮(zhèn)板塊：生態(tài)優(yōu)越

背靠國家4A級紫蓬山國家森林公園，生態(tài)優(yōu)越，繁華大道

等主干道環(huán)繞，交通較為便利。

老城板塊：政策傾向，發(fā)展成熟

肥西縣城板塊，也是肥西發(fā)展最為成熟的板塊之一，板塊

項目關注度較高

紫云湖板塊：研發(fā)孵化，智造服務

紫云湖片區(qū)側重于“產(chǎn)”，精心做好產(chǎn)業(yè)布局，著力引進

大健康、科創(chuàng)研發(fā)類重大項目；

泛經(jīng)開板塊：工業(yè)開發(fā)區(qū)

率先在安徽省創(chuàng)辦的省級工業(yè)開發(fā)區(qū)。是合肥汽車及零部

FX202305 件生產(chǎn)基地，汽車支柱產(chǎn)業(yè)的主要組成部分之一。

6

指標分析- 肥西FX202304、05地塊

04地塊純居住用地81.64畝，需在8個月內(nèi)開工建設，2年內(nèi)竣工（結構封

頂）；05地塊為人才公寓，購房人5年內(nèi)不得轉讓

FX202304 FX202305

出讓面積

（畝） 81.64 56.1

容積率 1.0＜容積率≤2.0 1.0＜容積率≤2.0

規(guī)劃用途 居住 居?。ㄈ瞬殴ⅲ?/p>

地塊位置 肥西縣上派鎮(zhèn)妙道山路與下

派河路交口西北側

肥西縣上派鎮(zhèn)下派河路與妙

道山路交口西南側

參考地價

（萬元/畝） 1053（樓面價7897.5元/㎡） 862（樓面價6465元/㎡）

居住最高限

價

1210（樓面價9075元/㎡） 991（樓面價7432.5元/㎡）

其他要求

肥西縣FX202304號、肥西縣

FX202306號地塊競得人須在

《國有建設用地使用權出讓

合同》簽訂后8個月內(nèi)開工建

設，在開工建設后2年內(nèi)竣工

（主體建筑結構封頂）。

肥西縣FX202305號須定向銷

售給符合人才公寓銷售條件

的具體購房人，購房人所購

房屋自不動產(chǎn)權登記之日起，

5年內(nèi)不得轉讓。

肥西縣FX202305號地塊競得

人須在《國有建設用地使用

權出讓合同》簽訂后8個月內(nèi)

開工建設，在開工建設后1年

內(nèi)竣工（主體建筑結構封

頂）。

FX2

023

04

新港

雅苑

蓬萊 旭輝濱湖江 小學 光明 來

FX202222

金輝云

縵熙境

光

明

悅

復旦大學附

屬兒科醫(yī)院

(深圳路院區(qū))

聯(lián)東U谷南

合肥國際企

業(yè)港

安徽佛朗斯

機械有限公

司

四合路

下派河路

北張路

深圳路

妙

道

山

路

司

空

路

青

龍

路

蓬

萊

路

邦泰

萬城

濱湖

未來

蓬萊御府

FX202305

7

北側：迎淮路 1號地塊內(nèi)部

四至情況- 肥西FX202304、05地塊

04地塊北側為金輝云縵熙境，西側為邦泰萬城濱湖未來，其余為空地；05

地塊北面為邦泰萬城濱湖未來，西側為復旦大學附屬兒科醫(yī)院

四至 FX202304 FX202305

北面 金輝云縵熙境 邦泰萬城濱湖未來

南面 空地 空地

西面 邦泰萬城濱湖未來 復旦大學附屬兒科醫(yī)院(深

圳路院區(qū))

東面 空地 空地

FX2 內(nèi)部 凈地 凈地

023

04

新港

雅苑

蓬萊 旭輝濱湖江 小學 光明 來

FX202222

金輝云

縵熙境

光

明

悅

復旦大學附

屬兒科醫(yī)院

(深圳路院區(qū))

聯(lián)東U谷南

合肥國際企

業(yè)港

安徽佛朗斯

機械有限公

司

四合路

下派河路

北張路

深圳路

妙

道

山

路

司

空

路

青

龍

路

蓬

萊

路

邦泰

萬城

濱湖

未來

蓬萊御府

FX202305

FX202304地塊內(nèi)部

妙道山路

8

交通分析- 肥西FX202304、05地塊

臨近主干道青龍路和深圳路，距離在建地鐵3號線南延線北張站500米，周

邊道路不斷打通完善，交通便利

肥西FX202304、05地塊

交通類別 具體配套 距離

軌道交通 地鐵3號線南延線北張站（在建） 900米

道路交通

下派河路 臨近

妙道山路 臨近

蓬萊路 720米

深圳路 750米

青龍路 830米

合銅公路 1.2公里

公交線路 695路、X121路

青

龍

路

四合路

深圳路

司

空

路

妙

道

山

路

FX20

22

46

FX2

023

04

3

號

線

南

延

線

在

建

蓬

萊

路

FX202305

下派河路

北張

館驛

9

配套分析- 肥西FX202304、05地塊

地塊所在區(qū)域內(nèi)配套尚不成熟，復旦大學附屬兒科醫(yī)院、合肥八中銘傳中學

已建成投入使用，商業(yè)配套處于建設階段，需后期逐步發(fā)展完善

肥西FX202304、05地塊

配套類別 具體配套 距離

教育配套

12班幼兒園 地塊內(nèi)規(guī)劃

規(guī)劃小學 臨近

規(guī)劃48班中學 臨近

合肥八中銘傳高級中學 1.2公里

醫(yī)療配套

復旦大學附屬兒科醫(yī)院(安

徽醫(yī)院)在建 臨近

肥西縣中醫(yī)院 1.3公里

商業(yè)配套

光明商業(yè)（待建） 900米

合肥城軌TOD綜合體（待建） 1.2公里

休閑娛樂 祥源花世界 4.3公里

生態(tài)資源 潭沖河濕地公園 2.5公里

規(guī)劃

小學

規(guī)劃

48班

中學

合肥八

中銘傳

中學

復旦大學附

屬兒科醫(yī)院

(安徽醫(yī)院)

合肥城軌綜

合體

光明商

業(yè)

肥西縣

中醫(yī)院

青

龍

路

深圳路

FX2023

05

FX2

023

04

10

指標分析- 肥西FX202306地塊

06地塊為居住、商業(yè)用地125.11畝（居住104.94畝），需建設1所12班幼兒園，在8個月內(nèi)開

工建設，2年內(nèi)竣工（結構封頂），商業(yè)封頂前，住宅預售建筑面積不得高于住宅可售總建筑面積的

50%

FX202306

出讓面積（畝） 125.11（居住104.94畝，商業(yè)20.17畝）

容積率 1.0＜居住≤1.6；1.0≤商業(yè)≤1.5

規(guī)劃用途 居住、商業(yè)

地塊位置 肥西縣紫蓬鎮(zhèn)繁華大道以東、泗州路以南

參考地價（萬元/畝） 居住714萬元/畝，商業(yè)150萬元/畝（樓面價

6693.75元/㎡）

居住最高限價 居住821（樓面價7696.875元/㎡）

其他要求

肥西縣FX202306號地塊競得人須按規(guī)劃設計

條件和批準的規(guī)劃方案要求建設1所12班幼兒

園，且須在首期住宅交付時按標準裝修，并經(jīng)

縣教體局驗收合格后無償移交縣教體局。

商業(yè)項目主體結構封頂前，住宅預售建筑面積

不得高于住宅可售總建筑面積的 50%。

肥西縣FX202306號地塊競得人須在《國有建

設用地使用權出讓合同》簽訂后8個月內(nèi)開工

建設，在開工建設后2年內(nèi)竣工（主體建筑結

構封頂）

FX202306 ·

徽商職業(yè)學院

紫蓬鎮(zhèn)中心

學校

合肥科技職業(yè)學院

安徽文達信息

工程學院

文一名門森林

語

11

北側：迎淮路 1號地塊內(nèi)部

四至情況- 肥西FX202306地塊

06地塊北側為紫蓬鎮(zhèn)中心學校，西側為文一名門森林語，東側為空地，南

側為徽商職業(yè)學院

四至 FX202306

北面 紫蓬鎮(zhèn)中心學校

南面 徽商職業(yè)學院

西面 文一名門森林語

東面 空地

內(nèi)部 凈地

地

塊

航

拍

圖

FX202306 ·

徽商職業(yè)學院

紫蓬鎮(zhèn)中心

學校

合肥科技職業(yè)學院

安徽文達信息

工程學院

文一名門森林

語

12

交通分析- 肥西FX202306地塊

臨近主干道繁華大道，距離紫蓬路200米，紫蓬路可連接玉蘭大道主干道，

交通便利

肥西FX202306地塊

交通類別 具體配套 距離

道路交通

繁華大道 臨近

泗州路 臨近

新農(nóng)路 臨近

紫蓬路 200米

公交線路 80路、696路、X102路

FX202306

紫蓬路

13

配套分析目前地塊周邊商業(yè)、醫(yī)療及教育配套欠缺，距紫蓬山國家森林公園2.8公里，

生態(tài)資源豐富

肥西FX202306地塊

配套類別 具體配套 距離

教育配套

安徽省肥西農(nóng)興中學 1.4公里

紫蓬山明德小學 2.5公里

醫(yī)療配套 / /

商業(yè)配套 / /

生態(tài)資源

大堰灣水庫 2.4公里

紫蓬山國家森林公園 2.8公里

肥西FX202306地塊

FX202306

安徽省肥西農(nóng)

興中學

紫蓬山明

德小學

紫蓬山國家

森林公園

14

土地成交分布

22年至今肥西成交商住用地22宗約2012.15畝；縣政府板塊成交樓面價

4091-7950元/㎡

2022地塊

出讓涉宅地塊

萬瑞林語光年

毛坯小高14200

偉星公園都薈

裝修小高層

17724

保利紫云

毛坯高層13500

毛坯小高14973

紫云·云起

和悅云錦一期

振興臻園

和悅云錦二期

龍湖攬境

精裝高19038

精裝小高20015

合肥城軌

FX202250

FX202251

FX202252

FX202253

龍湖御湖境

偉星印湖灣

北雁湖

FX202306

FX202304

FX202305

合肥城軌

FX202206/FX202207/FX

202208

樓面價4091；1≤R≤2.2

光明悅

樓面價7950

1.0＜居住≤2.0

邦泰萬城濱湖未來

樓面價7837.5

1.0＜容積率≤2.0 15

萬瑞FX202269

通和+偉星

FX202270

肥西城投

FX202271

土地成交明細

22年至今肥西成交商住用地22宗約2012.15畝，其中合肥城軌7宗616.54畝；

10月成交5宗宅地，北雁湖2宗，泛經(jīng)開1宗，紫云湖1宗，老城1宗

出讓時間 土地編號 用途 土地面積（畝） 容積率 成交單價

（萬元/畝）

成交總價

（萬元）

樓面價

（元/㎡）

溢價率 項目案名

2022年

FX202201 居住 93.22 1.0≤R≤2.0 955 89025.1 6511 0.32% 萬瑞林語光年

FX202203 居住 77.88 1.0≤R≤2.0 955 74375.4 6511 0.32% 保利紫云

FX202205 居住、商業(yè) 100 1＜居住≤2.2，1＜商業(yè)≤1.5 1010 78862 8416 0.10% 偉星公園都薈

FX202206 居住、商業(yè) 53.18 1.0＜居住≤2.2；0.8≤商業(yè)≤1.0 600 27345.8 4090 0% 合肥城軌

FX202207 居住、商業(yè)商務金融 110.81 1.0＜居住≤2.2；4.5≤商業(yè)商務金融≤5.0 600 51206.3 4090 0.00% 合肥城軌

FX202208 居住 93.48 1≤R≤1.6 430 40196.4 4031 0.00% 合肥城軌

FX202222 居住、商業(yè)商務娛樂康體 148.83 1.0＜居住≤2.0；2.0≤商業(yè)商務娛樂康體≤3.0 1060 119602 7950 13.01% 肥西光明悅Ⅱ期

FX202220 居住 73.42 1.0＜容積率≤2.0 761 55873 5708 0.66% 紫云·云起

FX202234 居住 104 1.0＜容積率≤2.0 1455 151320 10912 14.93% 和悅云錦二期

FX202235 居住 79.88 1.0＜容積率≤2.0 1455 116225 10912 14.93% 和悅云錦一期

FX202236 居住 101.19 1.0＜容積率≤2.0 1427 144398 10702 14.99% 振興臻園

FX202237 居住、商業(yè)商務金融 89.61（居住63.54畝，商

業(yè)商務金融26.07畝

1.0＜居住≤2.0；2.5≤商業(yè)商務金融≤3.5 1455 96838.68 10912 13.90% 龍湖攬境

FX202246 居住 88.60 1.0≤R≤2.0 1045 92585.96 7912 1.05% 邦泰萬城

FX202250 居住 104.4 1.0≤R≤2.2 600 62640 4091 0% 合肥城軌

FX202251 居住 79.72 1.0≤R≤1.6 485 38666.14 4547 0% 合肥城軌

FX202252 居住 98.35 1.0≤R≤1.6 485 47698.30 4547 0% 合肥城軌

FX202253 居住、商業(yè)商務金融 76.6（居住46.6畝，商業(yè)

商務金融30畝） 1.0＜居住≤2.2；3.0≤商業(yè)商務金融≤3.5 600 34262.64 4091 0% 合肥城軌

FX202267 居住、商業(yè)商務金 131.4044（居住104.766、

商業(yè)26.6384）

居住≤2.0、商業(yè)≤2.5 1279 139589.8 9592.5 0.39% 龍湖+偉星

FX202268 居住 59.026 容積率≤2.0 1265 74667.89 9487.5 15% 偉星

FX202269 居住 63.96 1.0＜容積率≤1.8 736 47074.56 6133.33 0.27% 萬瑞

FX202270 居住 89.3 1.0＜容積率≤1.8 1003 89567.9 8358.33 0.50% 通和+偉星

FX202271 居住、商業(yè)商務金融 95.29（居住76.67，

商業(yè)商務金融18.62）

2.0＜容積率≤2.4（其中1.0＜居住≤1.8） 1020 83044.6 8500 0.19% 肥西城投

16

區(qū)域項目

14個主力在售項目，5個待入市項目，紫云湖板塊毛坯高層均價1.35萬/㎡，

老城板塊裝修小高層1.77萬/㎡，縣政府板塊毛坯小高層1.47萬/㎡

萬瑞林語光年

毛坯小高14200

華地偉星·龍川時代

高層14749

小高層15699

光明悅

毛坯高層14617

毛坯小高15350

金輝云縵熙境

裝修小高層17157

合肥城軌

FX202206號

FX202207號

FX202208號

偉星公園都薈

裝修小高層

17724

在售

待售

尾盤

保利紫云

毛坯高層13500

毛坯小高14973

紫云·云起

毛坯小高14783

地塊

和悅云錦一期

精裝小高20000

精裝高18970

和悅云錦二期

龍湖攬境

精裝高19038

精裝小高20015

邦泰萬城濱湖未來

毛坯高層14400

毛坯小高16500

合肥軌道

FX202250

FX202251

FX202252

FX202253

肥西城投

FX202271

通和+偉星

FX202270

龍湖御湖境

北雁湖

FX202306

FX202304 FX202305

萬瑞拾光林語

毛坯中高13545

振興湖境臻園

精裝高層18398

精裝洋房21566

光明悅2期

毛坯高層14617

毛坯小高15350

振興湖境

精裝小高層17969

精裝高層15907

保利拾光年

裝修小高層18369

17

偉星印湖灣

毛坯高層19500

毛坯洋房21045

庫存盤點

待推存量約18000套，除去合肥城軌約6300套待推存量約11700套（縣政府約

3000套占比25%）

板塊 項目名 面積段（㎡） 銷售均價（元/㎡） 總量（套） 待推貨量（套）

老城板塊

華地偉星龍川時代 高層84-95,小高層94 毛坯高層14749毛坯小高層15699 2180 391

偉星公園都薈 高層、小高層97-130㎡ 裝修小高層17724 800 86

肥西城投FX202271 / 毛坯限價17030 880 880

縣政府板塊

光明悅2期 高層108㎡、123㎡ 毛坯限價15162元/㎡ 1400 1232

光明悅 高層100㎡、118㎡ 毛坯限價15158元/㎡ 1100 265

合肥城軌FX06、07、08 / 毛坯限價14777元/㎡、14835元/㎡、15220元/㎡ 2630 2630

金輝云縵熙境 高層89-118㎡ 精裝高層17157 1242 336

邦泰萬城濱湖未來 高層89-105㎡ 毛坯限價17010 元/㎡ 1209 1126

泛經(jīng)開板塊

振興湖境 高層100-145，小高117/138/188 精裝小高層17969精裝高層15907 866 176

保利拾光年 小高層114-128㎡ 精裝小高層18369 1028 140

和悅云錦二期 高層：106㎡、118㎡小高層：106㎡、128㎡、

130㎡

毛坯限價毛坯限價17490元/㎡

1350 938

和悅云錦一期 1000 516

振興湖境臻園 高層：105㎡、119㎡，小高層：118㎡、143㎡ 毛坯限價17490元/㎡ 1300 892

龍湖攬境 106/128/143㎡ 精裝高層19038、精裝小高層2001499 746 490

通和+偉星FX202270 / 毛坯限價17972元/㎡ 1021 1021

南雁湖板塊 龍湖御湖境 高層112-135㎡，小高層143-187 毛坯限價21045元/㎡（毛坯交付） 1270 746

偉星印湖灣 小高層106-143㎡洋房129㎡ 毛坯限價21045元/㎡（毛坯交付） 715 715

紫云湖板塊

萬瑞林語光年 小高80-100；高層88-116 毛坯高層：13080，小高層：14200 1508 0

紫云·云起 高層88 中高層93-118 / 1077 711

保利紫云 高層84-105㎡ 毛坯高層13500 毛坯小高層14973 1306 216

合肥城軌FX202250-53 / 毛坯限價14394元/㎡ 3700 3700

萬瑞拾光林語 高層88-97 中高95-120 毛坯限價14401元/㎡ 804 772

合計 / / / 29132 17979

18

待入市項目盤點

FX202270地塊為通和和偉星合作開發(fā)，擬建19棟住宅以及一所18班幼兒園；

偉星·印湖灣即將首開，首開樓棟2#、6#、7#，面積106-143㎡

板塊 項目名稱 項目規(guī)劃 銷售均價（元/㎡） 項目動態(tài)

泛經(jīng)開板塊 通和+偉星FX202270 擬建19棟住宅以及一所18班幼兒園 毛坯限價17972元/㎡ 通和與偉星合作開發(fā)

南雁湖板塊 偉星印湖灣 小高層106-143㎡洋房129㎡ 毛坯限價21045元/㎡（毛坯交付） 偉星·印湖灣即將首開

老城板塊 肥西城投FX202271 / 毛坯限價17030 /

縣政府板塊 合肥城軌FX202206、07、08 /

毛坯限價14777元/㎡、14835元/㎡、

15220元/㎡

/

紫云湖板塊 合肥城軌FX202250-53 / 毛坯限價14394元/㎡ /

19

1、肥西地塊價值排序：

地塊價值排序：FX202304號＞FX202306號，F(xiàn)X202304地塊臨近主干道青龍路和深圳路，周邊道路不斷打

通完善，交通便利，配套尚不成熟，商業(yè)配套處于建設階段，需后期逐步發(fā)展完善； FX202306地塊臨近主

干道繁華大道，交通便利，目前地塊周邊商業(yè)、醫(yī)療及教育配套欠缺，距紫蓬山國家森林公園2.8公里，生態(tài)

資源豐富。

2、肥西市場總結：

肥西整體市場競爭激烈，春節(jié)期間，肥西典型項目周成交處于全年高位，之后一周部分項目折扣陸續(xù)收回，

整體來訪成交環(huán)比下降，項目加推節(jié)奏提速：14個主力在售項目，5個待入市項目，紫云湖板塊毛坯高層均價

1.35萬/㎡，老城板塊裝修小高層1.77萬/㎡，縣政府板塊毛坯小高層1.47萬/㎡。待推存量約18000套，除去

合肥城軌約6300套待推存量約11700套（縣政府約3000套占比25%）。

綜合分析

20

肥東縣地塊

解讀

02

21

區(qū)位分析- 肥東3宗地塊

3宗肥東涉宅用地，東部新城板塊1宗，01地塊78.843畝(其中居住68.406畝)，和

睦湖板塊2宗，02地塊74.08畝(其中居住63.6畝)，03地塊81.69畝(其中居住71.35畝)

經(jīng)開區(qū)板塊：臨近瑤海，品牌房企入駐

合肥龍崗最臨近的開發(fā)區(qū)，享受到城市利好政策的輻

射，隨著萬科、禹洲等一線房企入駐，板塊逐漸成熟

店埠河板塊：肥東老城，配套成熟

依托店埠河兩岸稀缺景觀資源，享有肥東老城最便捷

的交通和最成熟的商業(yè)配套，客戶具有明顯的老城地

域情結。

和睦湖板塊：規(guī)劃政務中心 ，肥東重點發(fā)展新區(qū)域

城南和睦湖板塊為肥東政府重點打造的東部政務、教

育、醫(yī)療服務中心，一大批優(yōu)質(zhì)資源導入，吸引了華

盛、城建等品牌房企入駐，是肥東重點發(fā)展區(qū)域

東部新城：臨近瑤海，屬于東部新中心板塊一部分

板塊內(nèi)有東西走向的主干道裕溪路，通過裕溪路高架

可快速直達主城。規(guī)劃中的地鐵6號線經(jīng)過東部新城

板塊，東部新城屬于東部新中心規(guī)劃一部分，靠近瑤

海，其區(qū)域發(fā)展較為受關注

經(jīng)開區(qū)板塊

店埠河板塊

東部新城板塊

和睦湖板塊

FD202301 FD202303

FD202302

22

指標分析- 肥東FD202301地塊

01地塊居住、幼兒園用地78.843畝(其中居住68.406畝)，需修建一座9班幼兒園

和3班托兒所，地塊內(nèi)的商品住房須實行精裝修交付

FD202301

出讓面積（畝） 78.843 (其中居住68.406畝 幼兒園10.437畝)

容積率 居住≤2.0 幼兒園≤0.6

規(guī)劃用途 居住、幼兒園

地塊位置 撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)大眾路與瑤崗路交口東北角

參考地價（萬元/畝） 800（樓面價6000元/㎡）

居住最高限價 920（樓面價6900元/㎡）

其他要求

FD202301號地塊外大眾路沿線有燃氣管線，

規(guī)劃項目建設前須編制安全風險評估報告，滿

足建筑與燃氣管道安全間距等相關管控要求。

本次掛牌出讓地塊內(nèi)的商品住房須實行精裝修

交付。

競得人須同步修建一座9班幼兒園和3班托兒所

(須全裝修交付，裝修標準不低于1500元/㎡，

裝修方案須經(jīng)肥東縣政府指定單位確認) ?？?/p>

工驗收合格后無償移交給肥東縣政府指定單位。

在幼兒園用地范圍內(nèi)沿路配套建設不小于

2000平方米開敞空間（最終以實際測繪為準，

建設標準不低于450 元/㎡,建設標準須經(jīng)肥東

縣政府指定單位確認）。

新安江路

清洛河路

瑤崗路

FD20

2301

榮盛書

香府邸

半

塔

南

路

龍湖龍

譽城

中海城

大

眾

路

金輝優(yōu)

步大道

周谷堆水產(chǎn)

品批發(fā)市場

瑤海灣

濕地公

園 皇

甫

山

路

池河路

長臨河路

德懋府

合肥市

第四十

八中學

合肥師

范附屬

小學

鼎建璟

陽里

偉星悅

璟臺

中交春

風景里

萬科錦

上光曜

尚澤樾

園

23

北側：迎淮路

四至情況- 肥東FD202301地塊

01地塊東側為德懋府，其余為空地

四至 FD202301

北面 空地

南面 空地

西面 空地

東面 德懋府

內(nèi)部 凈地

新安江路

清洛河路

瑤崗路

FD20

2301

榮盛書

香府邸

半

塔

南

路

龍湖龍

譽城

中海城

大

眾

路

金輝優(yōu)

步大道

周谷堆水產(chǎn)

品批發(fā)市場

瑤海灣

濕地公

園 皇

甫

山

路

池河路

長臨河路

德懋府

合肥市

第四十

八中學

合肥師

范附屬

小學

鼎建璟

陽里

偉星悅

璟臺

中交春

風景里

萬科錦

上光曜

尚澤樾

園

地塊內(nèi)部

大眾路

24

交通分析- 肥東FD202301地塊

臨近主干道大眾路和瑤崗路，距地鐵2號線三十埠站2.3公里，距新安江路

1.4公里，區(qū)域內(nèi)交通較便利

肥東FD202207號地塊

交通類別 具體配套 距離

軌道交通 地鐵2號線三十埠站 2.3公里

道路交通

大眾路 臨近

皇甫山路 臨近

瑤崗路 臨近

新安江路 1.4公里

公交線路 305路

青洛河路

東

風

大

道

地鐵2號線

新安江路

三十埠

FD20

2301

大

眾

路

瑤崗路

皇

甫

山

路

25

配套分析- 肥東FD202301地塊

地塊1公里內(nèi)有四十八中(肥東分校)、師范附小(肥東分校)，距龍湖瑤海天

街2.1公里，目前區(qū)域配套隨著住宅開發(fā)逐漸完善

肥東FD202201、FD202202、

FD202203地塊

配套類別 具體配套 距離

教育配套

合肥師范附屬小學(肥東分

校)

750米

合肥市第四十八中學(肥東

分校)

450米

醫(yī)療配套 合肥市第二人民醫(yī)院(廣德

路院區(qū))

3公里

商業(yè)配套 龍湖瑤海天街 2.1公里

生態(tài)資源 瑤海灣濕地公園 1.5公里

合肥師范附屬

小學(肥東分

校)

合肥市第四十

八中學(肥東

分校)

龍湖瑤海天街

瑤海灣濕地公

園

FD20

2301

26

指標分析- 肥東FD202302、03地塊

02地塊74.08畝(其中居住63.6畝)，03地塊81.69畝(其中居住71.35畝)，均需修建一座

9班幼兒園和3班托兒所，兩地塊內(nèi)的商品住房均需實行精裝修交付

FD202302 FD202303

出讓面積

（畝）

74.08畝（其中居住63.6

畝 幼兒園10.48畝）

81.69畝（其中居住71.35

畝 幼兒園10.34畝）

容積率 居住≤1.8??幼兒園≤0.6 居住≤1.8?幼兒園≤0.6

規(guī)劃用途 居住、幼兒園 居住、幼兒園

地塊位置 合肥東部新城核心區(qū)山林路

與深溪路交口西北角

合肥東部新城核心區(qū)四頂山

路與日出路交口西北角

參考地價

（萬元/畝） 590（樓面價4917元/㎡） 630（樓面價5250元/㎡）

居住最高限

價

678（樓面價5650元/㎡） 724（樓面價6033元/㎡）

其他要求

出讓地塊內(nèi)的商品住房須實

行精裝修交付。

競得人須同步修建一座9班幼

兒園和3班托兒所(須全裝修交

付，裝修標準不低于1500元/

㎡，裝修方案須經(jīng)肥東縣政

府指定單位確認) 。在幼兒園

用地范圍內(nèi)沿路配套建設不

小于2000平方米開敞空間。

出讓地塊內(nèi)的商品住房須實

行精裝修交付。

競得人須同步修建一座9班幼

兒園和3班托兒所(須全裝修交

付，裝修標準不低于1500元/

㎡，裝修方案須經(jīng)肥東縣政

府指定單位確認) 。在幼兒園

用地范圍內(nèi)沿路配套建設不

小于2000平方米開敞空間。

FD20

2303

FD20

2302

日出路

山

林

路

寓酒路 四

頂

山

路

深溪路

寓酒路

深

秀

南

路

吳堡西路 華盛和

睦府

尚澤

琪瑞

沁園

和睦湖公園

安徽

省肥

東第

一中

學

安徽

醫(yī)科

大學

第一

附屬

醫(yī)院

肥東大

劇院

肥東縣

政務服

務中心

27

北側：迎淮路 1號地塊內(nèi)部

四至情況- 肥東FD202302、03地塊

02地塊北側為肥東大劇院，東側為華盛和睦府，其余為空地；03地塊西側

為和睦湖公園，其余為空地

四至 FD202302 FD202303

北面 肥東大劇院 空地

南面 空地 空地

西面 空地 和睦湖公園

東面 華盛和睦府 空地

內(nèi)部 凈地 凈地

FD20

2303

FD20

2302

日出路

山

林

路

寓酒路 四

頂

山

路

深溪路

寓酒路

深

秀

南

路

吳堡西路 華盛和

睦府

尚澤

琪瑞

沁園

和睦湖公園

安徽

省肥

東第

一中

學

安徽

醫(yī)科

大學

第一

附屬

醫(yī)院

肥東大

劇院

肥東縣

政務服

務中心

FD202302地塊內(nèi)部

肥東大劇院

28

交通分析- 肥東FD202302、03地塊

臨近主干道瑤崗路和日出路，02距地鐵2號線東延馬橋站600米，03臨近地

鐵2號線東延和睦湖站，距站南路850米，區(qū)域內(nèi)交通較便利

肥東FD202205地塊

交通類別 具體配套 距離

軌道交通

地鐵2號線東延和睦湖站 臨近

地鐵2號線東延馬橋站 600米

高鐵肥東站 1.3公里

道路交通

瑤崗路 臨近

日出路 臨近

山林路 臨近

站南路 850米

公交線路 359路、318路、D101路、3531路等

瑤崗路

釀

泉

路

聞

水

路

馬橋

和睦湖

山

林

路

日出路

29

配套分析- 肥東FD202302、03地塊

地塊3公里內(nèi)有肥東實驗中學、東城實驗小學及和睦湖公園，環(huán)繞和睦湖有

“三館一中心”，區(qū)域面貌煥然一新，目前周邊商業(yè)配套待完善

肥東FD202205地塊

配套類別 具體配套 距離

教育配套

安徽師范大學附屬肥東實驗

中學 1.3公里

肥東縣東城實驗小學 1公里

肥東第一中學(新校區(qū)) 750米

醫(yī)療配套 安徽醫(yī)科大學第一附屬醫(yī)院

(東城院區(qū))

1.2公里

商業(yè)配套 恒大綠洲商業(yè)中心 1.2公里

生態(tài)資源 和睦湖公園 500米

安徽醫(yī)科大

學第一附屬

醫(yī)院(東城

院區(qū))

安徽師范大學

附屬肥東實驗

肥東縣東城實 中學

驗小學

肥東第一中學

(新校區(qū))

肥東博

物館

肥東大

劇院

恒大綠洲

商業(yè)中心

和睦湖

公園

30

供求明細

肥東縣2022年供應約8652套，備案約6826套，備案均價約12733元/㎡；

2023年1月份供應約648套，備案約866套，1月備案均價約12250元/㎡

9042

15258

11464

10909

14221

8652

7723

13147

9876

11196

18481

6826

10455

11232 11334 11410

11915

12733

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000

2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

肥東縣2017年-2022年住宅量價走勢

供應（套） 備案（套） 備案均價

406

214

508

1773

871

629

380

280

1590

468

530

355

648

756

621 629

541

478

595 576 577

432

545

459

251

366

11782 12183 12188 12505

13091 13083 12920 12673 12926

14411

13392

12713

12250

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

肥東縣2021年1月-2923年1月住宅量價走勢

供應（套） 備案（套） 備案均價

31

土地成交分布

22年至今肥東共成交商住用地8宗（2022年下半年城投“托底”是主旋律），和睦湖

板塊成交樓面價5250元/㎡，東部新城板塊成交樓面價5455-7500元/㎡

萬科錦上光曜

樓面價7500

≤2.0

尚澤樾園

樓面價7252.5

≤2.0

尚澤樾園

樓面價7275

≤2.0

肥東城投FD202210

樓面價5250

≤2.0

肥東城投FD202209

樓面價5662.5

≤2.0

肥東城投FD202208

樓面價5662.5

≤2.0

偉星悅璟臺

樓面價5455

≤2.2

鼎建璟陽里

樓面價6000

≤2.0

經(jīng)開區(qū)板塊

店埠河板塊

和睦湖板塊

東部新城板塊

FD202301

FD202303

FD202302

2022地塊

出讓涉宅地塊

32

土地成交明細

22年至今肥東共成交商住用地8宗約663.776畝；經(jīng)開區(qū)板塊2宗147.51畝，

和睦湖板塊1宗98.41畝，東部新城板塊5宗417.856畝

出讓時間 土地名稱 土地坐落 土地用途 容積率 土地面積（畝） 成交樓面價

（元/㎡）

溢價率 案名

2022年

FD202201 撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)大眾路與長臨路交口西南角 居住 ≤2.0 89.451 7327.5 14.94% 萬科

FD202202 撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)大眾路與池河路交口西南角 居住 ≤2.0 71.181 7275 14.12% 尚澤樾園

FD202203 撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)池河路與長山路交口西南角 居住 ≤2.0 64.374 7252.5 13.76% 尚澤樾園

FD202206 撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)瑤崗路與大彭路交口東北角 居住 ≤2.2 113.22 5455 0.00% 偉星

FD202207 撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)池河路與王崗路交口東北角 居住 ≤2.0 79.63 6000 0.00% 鼎建

FD202208 肥東經(jīng)開區(qū)臨泉東路與相城路交口西南角 居住 ≤2.0 89.5 5662.5 0.00% 肥東投資

FD202209 肥東經(jīng)開區(qū)臨泉支路與南譙路交口東南角 居住 ≤2.0 58.01 5662.5 0.00% 肥東投資

FD202210 東部核心區(qū)聞水路與得心路交口東北角 居住 ≤2.0 98.41 5250 0.00% 肥東投資

2021年

FD202010 合肥東部新城核心區(qū)山水路與聞水路交口西北側 居住、商業(yè) 1.0<R≤2.0，2.5<R≤3.0 272.33 4897 30% 偉星城

FD202101 經(jīng)開區(qū)包公大道與護城路交口東南側 居住 ≤2.0 53.78 6337 30% 文一未來軒

FD202102 店埠鎮(zhèn)包公大道與白馬山路交口西北角 居住 ≤2.0 60.07 6337 30% 遠洋星悅

FD202103 撮鎮(zhèn)新世界路與黃栗樹路交口西南角 居住 ≤2.0 75.79 6360 30% 中海橙郡

FD202104 撮鎮(zhèn)大彭路與鐵路北路交口東北角 居住 ≤2.0 61.84 6360 30% 斌鋒當代閱

ΜΟΜΛ

FD202106 撮鎮(zhèn)翠微亭路與棗樹路交口西北角 居住 ≤2.0 79.91 6622 30% 徽創(chuàng)金悅江南郡

FD19-13 撮鎮(zhèn)新安江路與大彭路交口西南角 居住 1.8 73.65 7392 0% 偉星瓏胤臺

33

區(qū)域項目

肥東項目14個在售，3待售，庫存主要集中在東部新城板塊與和睦湖板塊，

東部新城板塊精裝高層均價1.4-1.5萬元/㎡，毛坯洋房1.5萬-1.6萬/㎡

在售

待售

尾盤

地塊

文一未來軒

毛坯小高層13600

遠洋星悅

精裝小高層13500

毛坯洋房14300

萬科未來之光

精高15700

毛坯小高17059

偉星瓏胤臺

精裝小高14800

毛坯洋房16100

斌鋒當代閱ΜΟΜΛ

精裝高層14000

毛坯洋房15000

中海橙郡

精裝小高層14800

徽創(chuàng)金悅江南郡

毛坯高層12800

毛坯小高層13400

偉星城

毛坯小高13600

尚澤琪瑞沁園

毛坯高層12000

毛坯洋房12300

信達碧桂園

毛坯洋房12500

毛坯高層11000

毛坯小高層12000

萬科FD202201

鼎建FD202207

尚澤樾園

肥東城投

FD202209

肥東城投

FD202208

經(jīng)開區(qū)板塊

店埠河板塊

和睦湖板塊

東部新城板塊

偉星FD202206

肥東城投

FD202210

FD202301

FD202303

FD202302

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庫存盤點

肥東縣待推存量約8500套，東部新城板塊約4300套占比52%，和睦湖板塊

約1800套占比22%，經(jīng)開區(qū)板塊2200套占比27%

板塊 項目名 物業(yè)類型 面積段（㎡） 銷售均價（元/㎡） 總量（套） 待推貨量（套）

東部新城

中海橙郡 高層、小高層 小高層103-115 精裝小高層14800 955 322

斌鋒當代閱ΜΟΜΛ 高層、小高層、洋房 高層89-105洋房105-135 精裝高層14000毛坯洋房15000 876 383

偉星瓏胤臺 小高層、洋房 小高層89-102洋房107-122 精裝小高層14800，毛坯洋房16100 889 0

徽創(chuàng)金悅江南郡 高層、小高層 高層89-103小高層98 毛坯高層12800毛坯小高層13400 1050 564

萬科錦上光曜 小高層、高層、洋房 93-125㎡ 精裝洋房17741精裝高層16791 1141 513

尚澤樾園 小高層、高層 89-127㎡ 均價14944 1800 870

偉星悅璟臺 小高層 89-124㎡ 毛坯均價14272 1560 930

鼎建璟陽里 小高層洋房 89-110㎡ 均價14944 1034 742

和睦湖板塊

信達碧桂園 高層、洋房 95-118 毛坯洋房12500毛坯小高層12000毛坯高層11000 2114 0

尚澤琪瑞沁園 高層、小高層、洋房 95-119 毛坯高層12000毛坯洋房12300 1257 49

偉星城 小高層、高層 95-141 毛坯小高13600 2596 511

禹洲九頌嘉譽東方 高層、小高層 87-98㎡ 毛坯高層11500毛坯洋房13380 1552 0

肥東城投FD202210 / / 毛坯限價13537 1250 1250

經(jīng)開區(qū)板塊

文一未來軒 高層、小高層、洋房 小高層89-101 毛坯小高層13600 540 178

萬科未來之光 高層、洋房、疊墅 高層85-120 精裝高層15700毛坯小高層17059 3700 173

肥東城投FD202208 / / 毛坯限價14010 1136 1136

肥東城投FD202209 / / 毛坯限價14010 736 736

店埠鎮(zhèn)板塊 遠洋星悅 小高層、洋房 小高層95-120洋房106-121 精裝小高層13500毛坯洋房14300 620 27

合計 / / / / 24806 8384

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待入市項目盤點

3個待入市項目共約3122套，為肥東城投托底拿地，目前均無動態(tài)

板塊 項目名稱 項目動態(tài) 首開時間 首開樓棟 首開套數(shù)

（套） 首開均價（元/㎡）

和睦湖板塊 肥東城投

FD202210 暫無動態(tài) / / / /

經(jīng)開區(qū)板塊

肥東城投

FD202208/

09

暫無動態(tài) / / / /

36

1、肥東地塊價值排序：

地塊價值排序：FD202301號＞FD202302號= FD202303號，F(xiàn)D202301地塊位于東部新城板塊，臨近主

干道大眾路和瑤崗路，區(qū)域內(nèi)交通較便利，目前區(qū)域教育、商業(yè)配套隨著住宅開發(fā)逐漸完善；FD202302、

03地塊位于和睦湖板塊，臨近主干道瑤崗路和日出路，交通較便利，環(huán)繞和睦湖有“三館一中心”，區(qū)域面

貌煥然一新，目前周邊商業(yè)配套待完善。

2、肥東市場總結：

肥東縣片區(qū)分化，大眾路板塊整體競爭激烈，熱度較高，其他板塊成交一般：肥東縣在售項目14個，待入市3

個，項目多供應大。肥東縣待推存量約8500套，東部新城板塊約4300套占比52%，和睦湖板塊約1800套占

比22%，經(jīng)開區(qū)板塊2200套占比27%，店埠河主力價格1.35-1.43萬/㎡，和睦湖主力價格1.2-1.35萬/㎡。

綜合分析

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