勤勉·匠心·極致

2022版

商品房購房避雷指南

----上海地區(qū)近三年爆發(fā)批量訴訟樓盤的大數據報告1

出品人：韓潔蕾上海德禾翰通律師事務所

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前言

近年來上海地區(qū)商品房糾紛層出不窮，本手冊旨在以上海近3年

來同一樓盤爆發(fā)的批量訴訟為基礎，對該473個案件、20個開發(fā)商

樓盤所生同質性問題進行匯總研析，并在此基礎上給出購房者“購房

避雷指南”。

若您已購買商品房并遇上糾紛，您可聯(lián)系我們領取本手冊的關聯(lián)

產品手冊--商品房購房踩雷后的解決方案。

知識產權聲明：本手冊所有內容，包括但不限于文字、圖片等信

息，版權均屬韓潔蕾律師所有，任何媒體、網站或單位和個人均不得

轉載、鏈接、轉帖或以其他方式復制傳播。

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01涉訟開發(fā)商及樓盤一覽

02購房雷區(qū)----各房地產企業(yè)涉訟請求分布

?逾期交房涉訴原因分析

?逾期辦證涉訴原因分析

?虛假宣傳/宣傳不當所致糾紛

?商品房質量所致?lián)p失

03購買商品房如何避雷

?購房前的信息調查

?簽約階段的注意事項

?驗房階段的注意事項

附：出品人介紹

聯(lián)系我們

目

錄

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01

涉訟開發(fā)商及樓盤一覽

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上海近三年來涉訟的開發(fā)商及樓盤主要集中在以下20家，該數

據對于購房者具有一定的參考性，該已經爆發(fā)訴訟的房地產企業(yè)的新

樓盤亦可能發(fā)生類似糾紛，應予以引起重視。

如，現(xiàn)上海鑫泰房地產發(fā)展有限公司的位于上海徐匯區(qū)尚海灣豪

庭二期再次發(fā)生逾期交房的情況，網傳系因公建配套面積未能達到約

定面積而無法辦理出《住宅交付使用許可證》；又如上海禾柃房地產

開發(fā)商有限公司的位于上海崇明長興島的泰禾大城小院，網傳現(xiàn)因資

金斷裂導致樓盤爛尾。

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02

購房雷區(qū)

----各房地產企業(yè)涉訟請求分布

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以上開發(fā)商涉訴案件中，主要的商品房所涉“雷區(qū)”集中在以下

幾方面：

?逾期交房；

?逾期辦證；

?虛假宣傳或宣傳不當；

?商品房質量；

?其他。

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?逾期交房涉訴原因分析

(1)以《預售合同》或《委托裝修合同》的約定為準存在爭議；

現(xiàn)若開發(fā)商交付精裝房的，一般會以簽訂“《預售合同》+《委托

裝修合同》”的模式，《預售合同》中的交付針對毛坯狀態(tài)，而《委托

裝修合同》則針對精裝標準，現(xiàn)實情況中部分開發(fā)商并未按《預售合

同》的約定交付毛坯，而是直接以《委托裝修合同》約定的時間交付

了精裝房，部分購房者則會依據《預售合同》的約定起訴開發(fā)商逾期

交房，由此引發(fā)爭議，而在該類糾紛中，法院的判決也不盡相同，此

將在本手冊的關聯(lián)產品手冊--商品房購房踩雷后的解決方案中詳述。

(2)質量問題而拒絕收房；

此類情形中，開發(fā)商按合同約定交付了商品房，但購房者（帶驗

房師）在入戶查看了商品房后拒絕收房，并在單據上注明拒收的各項

房屋質量問題，由此引發(fā)購房者起訴開發(fā)商逾期交房的糾紛。

(3)約定的交付條件未全部達到；

此處的約定交付條件未達到一般系指《預售合同》約定的許可證

未能取得，如辦公樓尚未取得竣工驗收備案證書、住宅尚未取得《住

宅交付使用許可證》。在此種情形下即便交付了商品房，也將因“約

定的交付條件未能全部達到”而從法律上被認定未完成交付。

(4)合同條款矛盾；

此一般發(fā)生在房屋交付條款中涉及了“新建商品房房地產權證

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(大產證)”的取得，而約定的房屋交付時間和大產證取得的時間又不

一致導致糾紛。

如上海崇明豫商置業(yè)有限公司的東灘豫翠苑系列案中，《預售合同》第十條

約定，房屋的交付必須符合下列第貳種方案所列條件：取得了住宅交付使用許可

證；甲方對該房屋設定的抵押已注銷；甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金；甲方

承諾于2018年12月31日前辦理房地產初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產

權證(大產證)，如到時不能取得大產證，乙方有權單方面解除本合同。合同第十

一條約定，甲方定于2018年6月30日前將房屋交付給乙方，除不可抗力外。在

該案中，各方爭議在于：房地產初始登記（大產證）的取得是否是開發(fā)商完成房

屋交付的條件之一？

最終法院認為：合同第十條第貳種方案所列條件應當理解為若開發(fā)商未能在

其承諾的2018年12月31日前取得商品房房地產權證(大產證)，則購房者有權

行使合同解除權。假如將開發(fā)商取得大產證作為房屋交付條件之一，則產生約定

交房時間和約定取得大產證時間之間的矛盾，在邏輯上無法解釋，既不符合合同

相關條款約定(合同第十二條約定甲方如未在本合同第十一條約定期限內將該房

屋支付乙方，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之

2.00計算……)，也不符合交易慣例。因此，根據雙方合同第十條約定，本院認

定涉案房屋交付條件為：取得住宅交付使用許可證、對該房屋設定的抵押已注銷、

已按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金。

(5)新冠疫情；

2020年1月24日，上海市啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應。

2020年3月24日，上海市重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急響應級別由一

級響應調整為二級響應。若約定的房屋交付時間恰好在重大突發(fā)公共

衛(wèi)生事件一級響應期間，則一般會產生無法在約定時間內交付商品房

的情況，此時會產生開發(fā)商因新冠疫情而未按約定時間交付商品房的

行為是否構成逾期交房的問題。

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?逾期辦證涉訴原因分析

(1)未明確約定辦證時間；

《預售合同》未約定新建商品房房地產權證(大產證)取得時間，

由此發(fā)生糾紛。

(2)因存在違建未通過土地核驗；

該部分一般與開發(fā)商的宣傳不當甚至是虛假宣傳相關，開發(fā)商在

宣傳頁、樣板房中存在違建，與購房者簽訂《預售合同》同時會一并

簽訂《委托裝修合同》等類似合同，即由購房者委托開發(fā)商或其指定

的裝修公司在所購商品房上搭建違法面積。

一般搭建違建時，開發(fā)商僅取得了《住宅交付使用許可證》還尚

未取得大產證，而大產證的取得首先須進行土地核驗，土地核驗內容

包含對商品房容積率、綠地率等內容核驗（具體請詳見下圖），在相

關部門對土地進行核驗時發(fā)現(xiàn)違法建筑會要求整改，此時可能會導致

逾期辦證的情形發(fā)生。

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(3)本市商業(yè)辦公清理整頓；

此主要是指2017年5月17日上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會

于發(fā)布的《關于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，該第五條

規(guī)定“對在售商業(yè)辦公項目區(qū)分不同情況，分類清理整頓：對已售未

交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進行全面整改，由相關部

門聯(lián)合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易

登記手續(xù)。對銷售中開發(fā)企業(yè)存在誤導行為的，要支持購房人依法維

護合法權益。整改符合規(guī)定的項目中有剩余未售房源的，可繼續(xù)按商

業(yè)辦公房屋對外銷售，同時鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)自持出租。對已交付

入住的項目，從嚴管控，相關信息記入房屋交易登記信息系統(tǒng)……”，

部分開發(fā)商會以此作為逾期辦證的理由。

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?虛假宣傳/宣傳不當所致糾紛

因虛假宣傳或宣傳不當所致糾紛一般有以下幾類：

(1)宣傳頁構成要約的違約賠償責任；

部分開發(fā)商在宣傳頁的內容與實際交房后存在偏差，或是宣傳頁

的內容因違法而完全無法實現(xiàn)，從而引發(fā)糾紛。

(2)虛假宣傳不構成要約但需負擔的賠償/補償；

開發(fā)商的虛假宣傳雖不構成要約，但部分情況下其仍負擔賠償/

補償責任，此將在本手冊的關聯(lián)產品手冊--商品房購房踩雷后的解決

方案中詳述。

(3)違建被責令拆除所致裝修合同中止履行，未達到交付標準所致賠

償；

此部分屬于“虛假宣傳/宣傳不當”所致的間接影響，因所購商

品房在交房后由購房者委托開發(fā)商對商品房進行違建，在土地核驗環(huán)

節(jié)被相關部門發(fā)現(xiàn)存在違建并提出了整改意見，由此購房者和開發(fā)商

爭議不斷導致裝修被迫中止，隨后由購房者起訴至法院要求開發(fā)商承

擔虛假宣傳的違約責任，并由其承擔商品房的裝修費用。

如上海駿富房地產開發(fā)有限公司的中駿.柏景灣/中駿柏景苑樓盤系列案中：

關于駿富公司是否還應向顧旭、王偉承擔裝修費用的爭議。雙方在《預售合同》

中明確約定了房屋交付的裝修設備標準，雖然雙方通過《備忘錄》變更了房屋的

交付標準為按現(xiàn)狀交付，顧旭、王偉亦承諾放棄部分裝修，但根據雙方當時的意

思表示，顧旭、王偉同意按現(xiàn)狀交付并放棄部分裝修系以房屋進行改造作為前提。

現(xiàn)因雙方約定的房屋改造內容危及公共利益導致《備忘錄》被認定無效，駿富公

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司再以顧旭、王偉在《備忘錄》的承諾否認其合同約定的裝修義務，有違誠實信

用原則，本院不予采納。至于駿富公司所應承擔的裝修費用之認定標準，顧旭、

王偉主張按照樣板房的標準進行支付，但該主張明顯與合同關于樣板房不作為交

房標準的約定相悖，故本院不予采納。一審認定裝修費用按照合同約定標準確定，

當屬正確，本院予以認同（*注：一審中經上海華瑞建設經濟咨詢有限公司裝修

評估，鑒定意見為：一、按樣板房裝修標準XX路XX弄C號F室房屋的裝修費用

264，301元；二、按顧旭、王偉與駿富公司雙方簽訂《預售合同》附件三裝修

標準XX路XX弄C號F室房屋的裝修費用為196，837元）。

(4)因存在違建未通過土地核驗；

該在“逾期辦證涉訴原因分析”中已涉及，此處不再贅述。

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?商品房質量所致?lián)p失

該部分請求較為單一，主要有兩部分，一部分是因房屋嚴重質量

問題（即可拒收房屋）所致違約金、修復費及房屋空置費，另一部分

是因質量瑕疵所致的違約金、修復費以及房屋空置費。

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03

購買商品房如何避雷

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?購房前的信息調查

一、通過媒體報道、自媒體平臺等了解欲購樓盤及開發(fā)商的情況。

通過百度、微信、微博、知乎等平臺輸入樓盤及開發(fā)商信息，查

看是否存在關于該開發(fā)商及樓盤的不良報道及信息，以供綜合做出購

房決策。

二、通過企查查、啟信寶等各類企業(yè)信息專業(yè)平臺了解開發(fā)商資

信情況。

通過該類平臺上“司法案件”、“裁判文書”、“被執(zhí)行人”、“限制

高消費”、“行政處罰”、“欠稅公告”、“新聞輿情（消極）”以便了解

其整體資信情況。

三、若欲購買的樓盤已經是二期、三期的情況，則可通過一期的

購房者側面了解樓盤的履行情況。

通過先期的購房者了解開發(fā)商的交付和辦證是否存在遲延、商品

房宣傳內容是否完全達到、商品房質量如何、物業(yè)的服務情況、先期

購房者與開發(fā)商是否存在爭議及爭議內容等。

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?簽約階段的注意事項

一、理性看待宣傳頁內容、不盲目聽信售樓處業(yè)務人員的樓盤介

紹。

對于售樓處的宣傳廣告牌、售樓書、宣傳資料、樣板房以及售樓

處人員的樓盤介紹，購房者都應保持理性。購房者應謹記：唯有落在

紙面上、寫進《預售合同》條款的才是你唯一可信的，一切未寫進合

同的“承諾”大概率上均沒有約束力。

根據現(xiàn)有的交易習慣，一般開發(fā)商均會在《預售合同》中排除宣

傳資料、戶型圖、模型內容、售樓書、廣告等作為合同組成部分，且

一般而言，以上資料的內容也無法達到“明確、具體、確定”，故在

司法實踐中宣傳資料被認定構成合同內容的幾乎為0（詳見下圖）。

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二、對于開發(fā)商將“違建”作為賣點，且交易安排中需由購房者

委托開發(fā)商或其指定的裝修公司搭建違法建筑的，購房者應對此尤為

注意。

若開發(fā)商將違建作為賣點，并在簽訂《預售合同》或交付毛坯房

時由購房者再簽訂《委托裝修合同》以委托開發(fā)商或其指定裝修公司

違法搭建的，該風險在于：

?在土地核驗時被要求拆除違建；

?可能導致大產證逾期辦理；

?若違建在大產證取得后再次搭建，如果違建存在設計缺陷危害業(yè)

主正常生活甚至危害居住，則可能被要求拆除違建，并賠償損失；

?若違建在大產證取得后再次搭建被舉報的，仍會被責令拆除，若

未能拆除的，則今后可能產生出售時無法過戶的局面；

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三、若購房者不具備購房資格的，謹慎聽信商品房樓盤工作人員

所謂“進行包裝貸款且同意待符合購房資格后再辦理過戶”或是“進

行包裝使購房人符合購房資格”，以免造成不必要的糾紛。

若購房者不具備購房資格的，而商品房樓盤工作人員作出以上口

頭承諾的，建議謹慎聽信，否則可能面臨合同無法繼續(xù)履行被解除，

開發(fā)商起訴購房者違約并要求支付違約金的局面。

此種情況下，購房者起訴開發(fā)商并要求其賠償房屋上漲所致的差

價損失、承擔合同解除的違約金一般均不會得到支持。

四、簽約時，應注意查看合同條款，尤其是交房、辦證條款。

若交房條款距簽約時間較長、交房寬限期較長、存在“若因**

原因未在上述期限內交房/辦證，開發(fā)商不承擔逾期的違約責任”等

類似免責條款的，此時說明逾期交房/辦證存在一定發(fā)生可能性，應

予以重視。

五、按合同約定條款支付費用，未在合同上載明的費用和金額除

非對應義務能即時履行完成，否則應謹慎支付。

此一般出現(xiàn)在辦公樓購買中，購買辦公樓可能存在團購優(yōu)惠費的

情形，該費用系在房屋總價外支付的費用，該費用的收款賬戶一般也

非開發(fā)商賬戶。

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該費用一般在簽訂《預售合同》當天支付至第三方賬戶，同時由

開發(fā)商給予購房者總房價款一定折扣，并將此折扣價作為《預售合同》

的房價予以載明。也就是說，該團購優(yōu)惠費對應的義務是即時履行完

畢的，所以一般也不簽訂合同。

若購房者在此時支付的金額=團購費的金額，此時一般不會產生

問題；但若其支付金額＞團購費金額，并聽信售樓處工作人員多支付

的部分抵扣進購房款，但因該團購費收款方并非開發(fā)商，并不具備抵

扣條件且開發(fā)商也不認可抵扣，此后購房者再起訴收款方要求退還多

收取的費用，存在一定訴訟風險。

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?驗房階段的注意事項

建議收房驗收時務必先驗房后簽訂文件，簽訂各類文件時也應仔

細查看內容，尤為注意各類免責條款。

若驗房時發(fā)現(xiàn)存在質量問題，則應在驗收文件上明確寫明存在的

質量問題。

商品房存在“嚴重影響正常使用”情形時，購房者可以拒絕收房，

如，①開發(fā)商擅自變更商品房的朝向、戶型等規(guī)劃、設計條件的；②

房屋存在滲漏、異響等，在合理期限內無法查明原因或經維修仍無法

修復的；③水、電、氣等基礎設施無法實際投入使用的；④消防設施

未經過驗收合格或無法實際投入使用的；⑤訂立合同時未披露房屋存

在違反善良風俗情形的；⑥房屋內存在墻體和部分裝修損壞嚴重而嚴

重影響接收房屋后居住使用。

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出品人介紹

韓潔蕾律師，上海德禾翰通律師事務所合伙人，上海市律師協(xié)會十一

屆民事業(yè)務委員會委員，上海市法學會會員，服務的客戶有中國民生銀行

股份有限公司上海分行、上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司上海分行、上海

新民大酒店、赫茲租車咨詢（上海）有限公司、北京泊安飛科技有限公司

專業(yè)領域：房地產、爭議解決

學術成果：

?公開出版收錄于法學著作：《九民紀要|以物抵債、后讓與擔保、讓

與擔保的制度探究》，收錄于《<全國民商事審判工作會議紀要>新規(guī)則

評述與實踐》（上海市律師協(xié)會民事業(yè)務研究委員會主編，法律出版社，

2022-01出版）。

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?非公開發(fā)表但行業(yè)認定的刊物：《<民法典>|居住權制度淺析》,收

錄于《上海律師》雜志2021年8月。

?非公開發(fā)表但行業(yè)認定的刊物：《從汽車庫存融資業(yè)務簡述<民法

典>價款債權抵押權制度》,收錄于《上海律師》雜志2022年1月。

?協(xié)助起草律師行業(yè)業(yè)務指引：《（試行）律師簽發(fā)律師函業(yè)務操作指

引（2021）》

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