URBAN RENEWAL

MARKET RESEARCH

HALF-YEAR REPORT

深圳更新整備市場研報

2023年

2 0 2 3，SHENZHEN

編委會

深圳市城市更新協(xié)會行業(yè)信息中心??劉?芳

廣東合一城市更新研究院??????羅?宇

深圳市城市更新協(xié)會行業(yè)信息中心??胡秀華 謝杏枝

廣東合一城市更新研究院 王思瑤 陳建塔

深圳市城市更新協(xié)會行業(yè)信息中心?? 湯 越 梁瀅汀? 張靈麗

廣東合一城市更新研究院?????? 黃向雷??肖?巍??胡?勝

????????????????? 鄭康壽??張峻浩??李越未

???????????????? 胡益紅? 張曉雯? 馬宇婷

總編

執(zhí)行主編

編委

（排名不分先后）

更新存量，整備增量

今年上半年，政策方面，“工業(yè)上樓”新政出臺，市場高度關(guān)注，工改工項目迎來希望，

第一批項目已陸續(xù)落地實施，第二批項目有望獲得審批；另一個重要政策是“保障

性住房‘1+3’新政”，著力優(yōu)化調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，對接國家住房保障制度。市場方面，

今年上半年新增計劃立項數(shù)量及規(guī)模同比、環(huán)比均增長顯著，規(guī)劃審批及實施均提速；

舊住宅區(qū)棚改模式落幕。

政策動態(tài)：加大“用地 + 用房”供應(yīng)，護(hù)航保障性住房落地實施

今年 1-6 月，國家、省、市共出臺涉及深圳更新相關(guān)政策 83 個，其中，國家級政策 11 個，

省級政策 14 個，市級政策 33 個，區(qū)級政策 25 個（龍華 4 個，寶安、羅湖及龍崗各 3 個，

福田、光明、南山、鹽田及前海各 2 個，大鵬、坪山各 1 個）。深圳市、區(qū)政策合

計 58 個。主要政策如下：

國家層面聚焦金融扶持保障性租賃住房、簡化用地規(guī)劃審批及歷史文化保護(hù)利用。

省級層面聚焦節(jié)地提質(zhì)、推動 20 大戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)集群。

市級層面，“保障性住房‘1+3’新政”出臺，從供應(yīng)端和需求端明確公共租賃住房、

保障性租賃住房及共有產(chǎn)權(quán)住房政策細(xì)則；“工業(yè)上樓新政”實施，有效助力存量

城市更新工改工盤活；搬補協(xié)議示范文本落地實施，規(guī)范和加強對城市更新項目搬

遷補償工作的監(jiān)管，指導(dǎo)市場主體和物業(yè)權(quán)利人合法、規(guī)范、便捷地簽訂搬遷補償

協(xié)議；年度建設(shè)用地供應(yīng)、住房供應(yīng)及更新整備計劃公布，支持發(fā)行保租房 REITs

政策出臺。區(qū)級層面，寶安聚焦工業(yè)區(qū)塊線管理；羅湖聚焦非居改保、歷史風(fēng)貌和

建筑物保護(hù)；龍崗聚焦重點城市更新單元公開選擇市場主體指引；龍華聚焦土地整

備利益統(tǒng)籌項目計劃申報指引；福田聚焦政府投資項目代建；光明聚焦光明科學(xué)城

發(fā)展；南山聚焦老舊小區(qū)改造；鹽田聚焦臨時建筑審批管理；前海聚焦土地儲備管理。

此外，各區(qū)陸續(xù)發(fā)布《國土空間分區(qū)規(guī)劃（2021-2035 年）（草案）》，描繪各區(qū)

2035 年中長期發(fā)展空間戰(zhàn)略藍(lán)圖。

項目動態(tài)：存量熟化加快，“工業(yè)上樓”盤活存量工改工項目成效顯著

今年上半年，新增計劃項目數(shù)量及規(guī)模增長顯著，存量熟化加快，大項目大統(tǒng)籌仍是

趨勢?！肮I(yè)上樓”新政推進(jìn)盤活存量工改工項目，截至今年上半年共計 7 個城市更

新項目的計劃和規(guī)劃審批已同步公示。羅湖區(qū)東曉街道海關(guān)草埔生活區(qū)片區(qū)棚戶區(qū)改

造項目，作為深圳最后一個棚改項目，搭上棚改末班車。

截至 2023 年 6 月 30 日，深圳市拆除重建類城市更新項目計劃公告累計 1018 個，拆

除范圍面積累計 8627 公頃；規(guī)劃公告 670 個，拆除范圍面積累計 5419.5 公頃，開發(fā)

建設(shè)用地面積累計 3460.3 公頃；實施主體公示 510 個，拆除范圍面積累計 3273 公頃，

開發(fā)建設(shè)用地面積累計 2174.4 公頃。

城市更新項目：

計劃立項階段：新增計劃公示 33 個，拆除范圍面積共 277.4 公頃，計劃公告 26 個，

拆除范圍面積共 231.4 公頃。計劃公告數(shù)量及規(guī)模同比、環(huán)比均增長顯著。

規(guī)劃審批階段：新增規(guī)劃公示 39 個，拆除范圍面積共 315.7 公頃，規(guī)劃公告 30 個，

拆除范圍面積共 376.3 公頃。規(guī)劃公示、公告同比、環(huán)比數(shù)量及規(guī)模均增長明顯。規(guī)

劃建筑類型以住宅為主，平均移交率處歷史高位，達(dá) 40.3%。

實施主體階段：新增實施主體公示 24 個，拆除范圍面積 167.5 公頃，開發(fā)建設(shè)用地

面積共 81.2 公頃。實施主體公示數(shù)量整體呈增長態(tài)勢。實施主體仍以民企為主，達(dá)

75%。

土地整備利益統(tǒng)籌項目：

今年上半年，土地整備利益統(tǒng)籌項目留用地上平臺數(shù)量同比、環(huán)比增幅顯著，且規(guī)模

同比增長顯著，聚焦項目落地實施性。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至 2023 年 6 月 30 日，深圳土地整備利益統(tǒng)籌項目計劃立項累計

247 個，整備實施面積共計 13280.6 公頃；實施方案階段共計 68 個，整備實施面積

共計 2500.2 公頃，留用地面積共計 507.1 公頃；規(guī)劃公告 35 個，整備實施面積共計

1250.8 公頃，留用地面積共計 262.3 公頃；留用地上平臺項目 25 個，留用地面積共

計 154.8 公頃。

計劃立項階段：新增計劃立項數(shù)量 35 個，整備實施面積 2859.1 公頃；同比數(shù)量略降，

規(guī)?；境制?。

實施方案階段：新增實施方案公示 3 個，整備實施面積 15.9 公頃，留用地面積 4.9 公

頃，同比、環(huán)比數(shù)量及規(guī)模均下降顯著。

規(guī)劃階段：新增規(guī)劃公告 7 個，整備實施面積 240.2 公頃，留用地面積 36.9 公頃，同

比數(shù)量及規(guī)模增長顯著，環(huán)比數(shù)量增長明顯，規(guī)模略降。

留用地上平臺階段：新增留用地上平臺 4 個，留用地面積為 23.6 公頃，同比數(shù)量及

規(guī)模增長顯著，環(huán)比數(shù)量增長明顯，規(guī)模下降。

棚戶區(qū)改造項目：

今年上半年共 4 個項目有進(jìn)展，分別是：南華村棚戶區(qū)改造項目取得工程規(guī)劃許可；

清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目土地使用權(quán)協(xié)議出讓公示；麗島花園棚戶區(qū)改造項目

用地批復(fù)和土地使用權(quán)協(xié)議出讓公示；羅湖區(qū)海關(guān)草埔生活區(qū)片區(qū)棚戶區(qū)改造項目簽

約正式啟動并發(fā)布房屋征收提示。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至 2023 年上半年，深圳市棚戶區(qū)改造項目累計 38 個，合計改造

面積約 252.1 公頃，容積率基本在 6.0 以上。項目所處的階段各不相同，其中前期申

報項目（包含意愿征集、前期準(zhǔn)備工作等）15 個，已計劃立項 23 個，實施主體公示

22 個，規(guī)劃批復(fù) 21 個，開發(fā)建設(shè) 15 個（占比 39%）。

趨勢一：存量更新項目實施提速，土地整備利益統(tǒng)籌

獲全力推進(jìn)

根據(jù)《深圳市 2023 年度城市更新和土地整備計劃》，2023

年新增城市更新計劃拆除規(guī)模 500 公頃，同比 2022 年 595

公頃有所下降，但城市更新供應(yīng)規(guī)模 265 公頃，同比 2022

年 250 公頃略增，可見城市更新聚焦存量項目實施。2023

年全市新增土地整備利益統(tǒng)籌項目 35 個，實施規(guī)模共計

2859.1 公頃，是城市更新計劃拆除規(guī)模的 5.7 倍，可見土地

整備利益統(tǒng)籌仍是未來政府主推的大片區(qū)統(tǒng)籌模式。截至 7

月中旬，除寶安、坪山和大鵬，其余各區(qū)已出臺城市更新和

土地整備“十四五”規(guī)劃，為有序推進(jìn)更新整備提供政策指引。

趨勢二：工業(yè)上樓熱度不減，助力盤活更新工改工

“工業(yè)上樓”政策實施以來，市場眾多項目快速落地。雖政

策整體以“保本微利”為基調(diào)，但市場主體可爭取總計容

≤ 30% 的住宅，實現(xiàn)住宅反哺產(chǎn)業(yè)，且項目審批簡化高效，

一定程度上利好存量更新工改工項目有序推進(jìn)。一是保產(chǎn)業(yè)

落地實施，二是平衡項目經(jīng)濟(jì)效益，三是提供盤活更新工改

工項目路徑，因此廣受市場青睞。目前，已有多個城市更新

項目取得計劃公示和規(guī)劃公示，基本可爭取總計容 30% 的

住宅，居住容積率按項目所在密度分區(qū)上限執(zhí)行，有效平衡

了項目整體經(jīng)濟(jì)效益。第一批“工業(yè)上樓”72 個試點項目

正有序推進(jìn)，第二批試點有望今年下半年推出，民企參與度

有望提高。

趨勢三：加大推進(jìn)保障性住房建設(shè)，聚焦落地實施

十四五期間，深圳市計劃建設(shè)籌集 74 萬套保障性住房。根

據(jù)《深圳市住房發(fā)展 2022 年度實施計劃》，2023 年計劃

供應(yīng)保障性住房用地 125 公頃，新開工建筑面積約 475 萬

行業(yè)發(fā)展：五大核心趨勢預(yù)判

㎡、約 7.3 萬套，全年計劃批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售保障性住房 8 萬

套、建筑面積約 419 萬㎡。為保障十四五保障房建設(shè)籌集

目標(biāo)。3 月，市住建局出臺《深圳市城中村保障性住房規(guī)模

化品質(zhì)化改造提升重點指引》，指導(dǎo)城中村保障性住房的籌

集建設(shè)。據(jù)了解，全市共列出近百個城中村將進(jìn)行規(guī)?；?/p>

賃改造。7 月，深圳市政府正式出臺“保障性住房‘1+3’

新政”，供應(yīng)端明確實現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加大

各類保障性住房供給；需求端明確三類保障性住房申請條件、

定價、建筑面積及輪候申請程序等，保障推進(jìn)落地實施。據(jù)

悉，7 月 1 日深圳首個“非居改?！表椖俊仙江h(huán)水｜泊

寓·生態(tài)軟件園店正式投入運營，提供 204 間保障性租賃住房。

深圳保障性住房建設(shè)籌集在穩(wěn)步推進(jìn)中。

趨勢四：行政賦能之下，國企持續(xù)接盤存量紓困舊改

項目

今年上半年，已有多個待紓困的存量城市更新項目由國企接

盤，如安居建業(yè)接手恒大南山向南村舊改項目、大鵬投控接

手大鵬白石崗項目及信達(dá)入局沉寂 30 年的深圳黃金臺項目

等。行政賦能下，政府層面聚焦于項目一事一議，如規(guī)劃條

件按最大限度審批等，利好國企推進(jìn)實施。此外，國企參與

紓困項目模式漸成型，聚焦主體變更及央國企 +AMC+ 合作

方等。針對紓困型舊改項目，國企勇于擔(dān)當(dāng)，有效促進(jìn)市場

良性健康發(fā)展。

趨勢五：棚改落幕，舊住宅區(qū)更新改造或以大片區(qū)綜

合整治為主

2023 年 1 月 9 日，深圳市人民政府辦公廳發(fā)布《深圳市人

民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施

意見》，明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造屬于綜合整治類城市更新；

今年 4 月 19 日，深圳最后一個棚戶區(qū)改造項目（羅湖區(qū)海

關(guān)草埔生活區(qū)片區(qū)）簽約啟動，意味著舊住宅區(qū)改造棚改時

代正式落幕；7 月 7 日，住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于

扎實有序推進(jìn)城市更新工作的通知》，明確城市更新底線：

堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵小規(guī)模、

漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，防止大拆大建。結(jié)合 2021 年 63

號文明確的拆舊比不應(yīng)大于 20% 和拆建比不應(yīng)大于 2 的要

求，且在福田、羅湖、南山印發(fā)的分區(qū)城市更新和土地整備

“十四五”規(guī)劃中，明確舊住宅區(qū)聚焦有機(jī)更新?？梢姡?/p>

來舊住宅區(qū)更新改造或?qū)⒁源笃瑓^(qū)綜合整治為主。值得關(guān)

注的是，2023 年 6 月 25 日，福田區(qū)香蜜湖家屬樓片區(qū)城市

更新單元計劃草案公示，屬于拆除重建類舊住宅區(qū)更新改造，

或與其毗鄰深圳市 19 個重點區(qū)域之一的香蜜湖新金融中心

有關(guān)。2023 年 7 月 11 日，深圳市南山區(qū)城市更新和土地整

備局印發(fā)了《深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備“十四五”

規(guī)劃》，明確舊住宅區(qū)開展拆除重建類更新改造準(zhǔn)入條件及

試點情形。且目前各區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃（草案）均已發(fā)布，

為完成居住增量任務(wù)，舊住宅區(qū)更新改造仍是重要途徑之一，

未來舊住宅區(qū)拆除重建類更新改造新模式或?qū)⒃谠貐^(qū)內(nèi)

地區(qū)先行先試。

深圳市城市更新協(xié)會行業(yè)信息中心

廣東合一城市更新研究院

二〇二三年七月

CONTENTS

目錄

重要政策解析

二季度城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢

第一篇 2023 年上半年更新整備市場研報

第二篇 2023 年二季度城市更新市場研報

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢

土地整備利益統(tǒng)籌項目數(shù)據(jù)與趨勢

集體資產(chǎn)交易項目數(shù)據(jù)與趨勢

棚戶區(qū)改造項目數(shù)據(jù)與趨勢

06

26

40

54

58

62

索引

INDEXES

《關(guān)于加強我市集體企業(yè)要素交易工作的指導(dǎo)意見（試行）及五個配套操作指引（征求意見稿）》

《深圳市 2023 年建設(shè)用地供應(yīng)計劃、住房發(fā)展及更新整備計劃》??????????????????

附件 1. 2023 年上半年更新整備政策清單

附件 2. 2023 年上半年計劃公示 / 公告更新項目清單

附錄 3. 2023 年上半年規(guī)劃公示 / 公告更新項目清單

附錄 4. 2023 年上半年實施主體公示更新項目清單

附錄 5. 2023 年上半年集體資產(chǎn)交易清單

附表 6. 深圳市各區(qū)棚戶區(qū)改造項目信息統(tǒng)計表

09

16

77

80

84

88

89

94

01 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

本次研報數(shù)據(jù)主要來源于合一城市更新集團(tuán) / 深圳市城市更新協(xié)會更新數(shù)

據(jù)庫、區(qū)更新局統(tǒng)計數(shù)據(jù)及規(guī)劃院更新數(shù)據(jù)等，經(jīng)過對各方數(shù)據(jù)整理與對比，

最終形成城市更新數(shù)據(jù)庫，個別數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確之處，敬請諒解。

【計劃原始類型】計劃原始類型包含計劃公示、計劃公告、計劃修改公示、計劃修

改公告、計劃補充公示及計劃補充公告及計劃調(diào)出公示等。

【統(tǒng)計個數(shù)】對計劃類項目公示、公告分別進(jìn)行統(tǒng)計。針對于歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計，已進(jìn)

行公告的項目并不剔除其公示項目，同一項目公示或公告，只統(tǒng)計最新一次公示或

公告數(shù)據(jù)。針對當(dāng)季度或年度數(shù)量統(tǒng)計，只計入新增項目，不含計劃修改、補充及

調(diào)整等。

【現(xiàn)狀】按照目前分類為城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)、舊住宅區(qū)、其他（公共配套

設(shè)施）等大類。其中如有混合類型，以現(xiàn)狀面積占比最大的類型為主。

【申報主體】以項目計劃公示 / 公告為準(zhǔn)。

【項目實際控制人】以申報主體通過企業(yè)穿透至背后大股東。

【計劃階段項目申報主體上市情況】以背后實際控制人是否上市為準(zhǔn)。

【改造方向】以計劃公示 / 公告改造方向為準(zhǔn)，計劃階段未標(biāo)明改造方向，則以規(guī)

劃階段改造方向為準(zhǔn)。

【改造類型】以現(xiàn)狀類型為準(zhǔn)，現(xiàn)狀為城中村則為村改、現(xiàn)狀為舊工業(yè)區(qū)則為工改、

現(xiàn)狀為舊住宅區(qū)則為居改、現(xiàn)狀為舊商業(yè)則為商改。

【二級改造類型】基 于 工 改 細(xì) 分 二 級 改 造 類 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改

M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或

兩種的混合用地，工改綜合指改造類型超過 2 種以上。

1 拆除重建類計劃數(shù)據(jù)

統(tǒng)計口徑說明

統(tǒng)計口徑說明 02

【規(guī)劃原始類型】規(guī)劃原始類型包含規(guī)劃公示、規(guī)劃公告、規(guī)劃修改公示及規(guī)劃修改公告等。

【統(tǒng)計個數(shù)】對規(guī)劃類項目公示、公告分別進(jìn)行統(tǒng)計。針對于歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計，已進(jìn)行公告的項目

并不剔除其公示項目，同一項目公示或公告，只統(tǒng)計最新一次公示或公告數(shù)據(jù)。針對當(dāng)季度或年

度數(shù)量統(tǒng)計，只計入新增項目，不含規(guī)劃修改及調(diào)整等。

【統(tǒng)計年份】以城市更新單元規(guī)劃公示 / 公告最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。

【現(xiàn)狀】以同一更新單元計劃為準(zhǔn)，如拆除范圍與計劃時發(fā)生改變，則以規(guī)劃公示 / 公告現(xiàn)狀類

型為準(zhǔn)。

【申報主體】以項目計劃公示 / 公告為準(zhǔn)。

【改造方向】以規(guī)劃公示 / 公告改造方向為準(zhǔn)。

【二級改造類型】基于工改細(xì)分二級改造類型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、工改居、

工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或兩種的混合用地，工改綜合指改造類型超

過 2 種以上。

【拆除用地面積】以規(guī)劃公示 / 公告拆除范圍面積為準(zhǔn)。

【開發(fā)建設(shè)用地面積】以規(guī)劃公示 / 公告開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。

【移交用地面積】原則上按拆除用地面積減去開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計算。

【計容建筑面積】以規(guī)劃公示 / 公告計容建筑面積為準(zhǔn)。

【住宅類計容面積】規(guī)劃單元居住類建筑面積中，分為住宅、保障房、居住配套進(jìn)行分別計算，

無包含關(guān)系。

【商業(yè)類計容面積】規(guī)劃單元商業(yè)類建筑面積中，分為商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓及人才公寓進(jìn)行分

別計算，無包含關(guān)系。其中如規(guī)劃中商業(yè)及辦公面積未分開顯示，則按商業(yè)：辦公 =3:7 進(jìn)行計算。

【工業(yè)類計容面積】規(guī)劃單元工業(yè)類建筑面積中，分為普通工業(yè)、倉儲物流、新型產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)

新型產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)宿舍及工業(yè)配套進(jìn)行分別計算，無包含關(guān)系。

【公共配套類計容面積】規(guī)劃單元中公共配套設(shè)施面積。

【其他類計容面積】規(guī)劃單元中除以上類型面積外的其他類型面積。

【容積率】按項目計容建筑面積 / 開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計算。

【移交率】按項目移交用地面積 / 拆除范圍面積進(jìn)行計算。

【平均移交率】深圳市及各區(qū)平均移交率 = 統(tǒng)計日期內(nèi)所有項目總移交面積 / 總拆除范圍面積。

【平均容積率】深圳市及各區(qū)平均容積率 = 統(tǒng)計日期內(nèi)所有項目總計容建筑面積 / 總開發(fā)建設(shè)用

地面積。

2 拆除重建類規(guī)劃數(shù)據(jù)

03 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

【統(tǒng)計個數(shù)】相同的城市更新單元記為一個項目，同一項目分期公示，計數(shù)記為一次。

【統(tǒng)計年份】以實施主體公示最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。

【實施主體】以實施主體公示主體為準(zhǔn)。

【實施主體類型】以實施主體公示主體背后實際控制人為準(zhǔn)。

【項目實際控制人】以實施主體公示主體通過企業(yè)穿透至背后大股東。

【實施主體上市情況】以背后實際控制人是否上市為準(zhǔn)。

【改造方向】以規(guī)劃公示 / 公告改造方向為準(zhǔn)。

【二級改造類型】基于工改細(xì)分二級改造類型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、工改居、

工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或兩種的混合用地，工改綜合指改造類型超

過 2 種以上。

【拆除用地面積】以實施主體公示拆除范圍面積為準(zhǔn)。

【開發(fā)建設(shè)用地面積】以實施主體公示開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。若項目未標(biāo)明開發(fā)建設(shè)用地面積，

則以項目規(guī)劃階段總開發(fā)建設(shè)用地面積 * 分期拆除范圍面積 / 規(guī)劃階段總拆除范圍面積進(jìn)行計算。

實施主體公示數(shù)據(jù)

集體資產(chǎn)交易數(shù)據(jù)

3

4

【交易平臺】主要通過深圳市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易及各區(qū)公共資源交易中心進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，僅統(tǒng)計涉及

村集體土地上平臺的項目，未包含僅有村集體物業(yè)上平臺及其他類型上平臺交易項目。

【交易公告說明】交易公告指最后平臺發(fā)布確定合作對象的交易公告，本次數(shù)據(jù)均來著政府平臺

網(wǎng)站，不考慮涉及由于政府網(wǎng)站信息公布不及時或之前公布信息刪除等因素。

【交易類型】根據(jù)項目內(nèi)容主要分為城市更新、土地整備、非農(nóng)建設(shè)用地（包括指標(biāo)）、征地返

還地（包括指標(biāo)）、外部移交公共設(shè)施用地及其他類型的集體資產(chǎn)交易，若城市更新項目中含非

農(nóng)或征返指標(biāo)，則認(rèn)定為城市更新項目。

【交易方式】根據(jù)項目交易方式主要分為公開招標(biāo)、競爭性談判及單一來源談判三種方式。

【合作模式】根據(jù)項目合作模式主要分為被拆賠及合作分成兩種合作模式。

【摘牌企業(yè)類型】摘牌企業(yè)類型以項目成交人的實際控制人類型進(jìn)行統(tǒng)計。

【摘牌企業(yè)上市情況】企業(yè)上市情況以項目成交人背后的實際控制人是否上市為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計。

【平均周期統(tǒng)計情況】上平臺平均周期為最后交易結(jié)果公告時間扣減第一次上平臺招商公告時

間，以政府平臺網(wǎng)站時間為準(zhǔn)。

【標(biāo)的合作土地及合作物業(yè)說明】以政府平臺網(wǎng)站公布為準(zhǔn)，若網(wǎng)站中未標(biāo)明具體土地類型及物

業(yè)類型，按其他類型計算。

統(tǒng)計口徑說明 04

【土地整備利益統(tǒng)籌項目】深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目相關(guān)數(shù)據(jù)主要從計劃立項、實施方案、

規(guī)劃批復(fù)及留用地上平臺四個階段進(jìn)行統(tǒng)計分析，其中計劃立項項目統(tǒng)計以官方公布的《深圳市

2023 年度城市更新和土地整備計劃》為準(zhǔn)，其他階段數(shù)據(jù)以各區(qū)政府官網(wǎng)公示信息每季度進(jìn)行統(tǒng)

計分析。計劃立項數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù)，以此類推。本年度計劃立項清單中若出現(xiàn)在過往年度

計劃中并未提及的續(xù)建項目，則計為上個年度計劃立項項目。

5 土地整備利益統(tǒng)籌項目數(shù)據(jù)

【棚戶區(qū)改造項目】深圳市棚戶區(qū)改造項目相關(guān)數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計，以深圳市棚戶區(qū)改造的流程

節(jié)點進(jìn)行統(tǒng)計分析，主要劃分為前期申報、計劃立項、實施主體公示、規(guī)劃批復(fù)及開發(fā)建設(shè)五個

階段。計劃立項數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù)，以此類推。

【計劃實施率】深圳市及各區(qū)計劃實施率 = 實施主體公示總拆除范圍面積 / 計劃總拆除范圍面積。

【規(guī)劃實施率】深圳市及各區(qū)規(guī)劃實施率 = 規(guī)劃總拆除范圍面積 / 計劃總拆除范圍面積。

【同比、環(huán)比幅度表述】增 / 降低 10%，視為基本持平；增 / 降 10%-30%，視為略增 / 降；

增 / 降 30%-50%，視為增長 / 下降明顯；增 / 降 50%-100%，視為增長 / 下降顯著；增 / 降大于

100%，采用倍數(shù)表示增長 / 下降。

棚戶區(qū)改造項目數(shù)據(jù)

特殊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算說明

6

7

05 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

2023 年上半年

更新整備市場研報

重要政策解析 06

重要政策解析 01

07 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

政策概述

從數(shù)量看，今年上半年出臺涉及深圳更新相關(guān)政策 83 個，其中，國家級政策 11 個，省級政策 14 個，

市級政策 33 個，區(qū)級政策 25 個（龍華 4 個，寶安、羅湖及龍崗各 3 個，福田、光明、南山、鹽

田及前海各 2 個，大鵬、坪山各 1 個），合計 58 個。

國家層面：今年上半年國家層面聚焦金融扶持保障性租賃住房、簡化用地規(guī)劃審批及歷史文化保

護(hù)利用。2 月 14 日，中國人民銀行和中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征

求意見稿）》，明確重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、

開發(fā)、運營管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，進(jìn)一步推動住房租賃

市場的資金保障；5 月 12 日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于深化規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改

革的通知》，明確多級聯(lián)動，實現(xiàn)“多規(guī)合一”、國土空間詳細(xì)規(guī)劃為法定依據(jù)、鼓勵同步核發(fā)

規(guī)劃許可及探索建立建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免清單和告知承諾制；6 月 5 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)

布《城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)利用項目規(guī)范》，明確歷史城區(qū)內(nèi)城市更新禁止大拆大建、強制性搬遷居民。

廣東省層面：主要聚焦土地要素市場改革和節(jié)地提質(zhì)，以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。1 月 6 日，廣東省

人民政府發(fā)布《廣東省土地要素市場化配置改革行動方案》，明確健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、

深化產(chǎn)業(yè)用地市場化配置、鼓勵盤活存量建設(shè)用地、完善土地管理體制及完善土地價格體系和市

場運作機(jī)制五大重點工作任務(wù)；4 月 23 日，廣東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《廣東省“節(jié)地提質(zhì)”

攻堅行動方案（2023—2025 年）》，明確加快消化存量，有效遏制增量；5 月 29 日，中共廣東

省委廣東省人民政府印發(fā)《關(guān)于新時代廣東高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，明確推動 20 大戰(zhàn)略性產(chǎn)

業(yè)集群發(fā)展，加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)集群。

深圳市層面：今年上半年市級層面聚焦于保障性住房配套細(xì)則制定、年度用地規(guī)模供應(yīng)，充分保

障保障性住房落地實施；“工業(yè)上樓新政”落地實施；搬遷補償示范文本 出爐。1 月 17 日，深

圳市住房和建設(shè)局和深圳市司法局發(fā)布“保障房‘1+3’新政”，從保障房供應(yīng)端和需求端給予

政策指引；2 月 7 日，深圳市人民政府正式印發(fā)《深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案的通知》，

明確大原則為保本微利，可配建不超過總計容 30% 的住宅，利于盤活存量城市更新工改工項目；

4 月 21 日，深圳市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《深圳市 2023 年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，明確年度建

重要政策解析 08

設(shè)用地計劃供應(yīng)目標(biāo)，其中居住用地計劃供應(yīng) 330 公頃，占比總量 28%；5 月 8 日，深圳市住房

和建設(shè)局印發(fā)《深圳市住房發(fā)展 2023 年度實施計劃》，明確今年計劃建設(shè)籌集保障性住房 7.3 萬套；

5 月 8 日，深圳國資委發(fā)布《關(guān)于加強我市集體企業(yè)要素交易工作的指導(dǎo)意見（試行）》及五個

配套操作指引（征求意見稿），助力集體經(jīng)濟(jì)健康有序高質(zhì)量發(fā)展；5 月 19 日，市規(guī)劃和自然

資源局關(guān)于印發(fā)《深圳市城市更新項目搬遷補償協(xié)議》（示范文本），利于搬遷補償協(xié)議制定的

合法性、規(guī)范性，加強城市更新搬遷補償工作推進(jìn)的監(jiān)管；6 月 2 日，深圳市規(guī)劃和自然資源局

印發(fā)《深圳市 2023 年度城市更新和土地整備計劃》，明確 2023 年用地保障規(guī)模計劃供應(yīng) 900

公頃（下限值）；直接供應(yīng)用地規(guī)模 235 公頃（下限值），其中居住用地 155 公頃（下限值），

占比 66%；年度城市更新用地供應(yīng) 265 公頃（下限值）；新增拆除重建類城市更新計劃 500 公

頃（上限值）。

各區(qū)層面：深圳各區(qū)政策內(nèi)容相對比較分散，其中，龍華 4 個，寶安、羅湖及龍崗各 3 個，福

田、光明、南山、鹽田及前海各 2 個，大鵬、坪山各 1 個，目前各區(qū)已發(fā)布《國土空間分區(qū)規(guī)劃

（2021-2035 年）（草案）》。寶安聚焦工業(yè)區(qū)塊線管理；羅湖聚焦非居改保及歷史風(fēng)貌和建筑

物保護(hù)；龍崗聚焦重點城市更新單元公開選擇市場主體指引；龍華聚焦土地整備利益統(tǒng)統(tǒng)籌項目

計劃申報指引；福田聚焦政府投資項目代建；光明聚焦光明科學(xué)城發(fā)展；南山聚焦老舊小區(qū)改造；

鹽田聚焦臨時建筑審批管理；前海聚焦土地儲備管理。具體政策詳情，見附件一。

09 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

為進(jìn)一步落實市委、市政府“壯大集體經(jīng)濟(jì)服務(wù)城市發(fā)展”戰(zhàn)略部署和實現(xiàn)集體資產(chǎn)科學(xué)監(jiān)管目標(biāo)，深圳市國資委起

草了《關(guān)于加強我市集體企業(yè)要素交易工作的指導(dǎo)意見（試行）》及五個配套操作指引（征求意見稿）（以下簡稱：

1+5 集資交易新政），助力集體經(jīng)濟(jì)健康有序高質(zhì)量發(fā)展。1+5 集資交易新政將深圳集體企業(yè)的集體資產(chǎn)租賃、土地

資產(chǎn)處置、建設(shè)工程采購、貨物和服務(wù)采購、產(chǎn)權(quán)交易等核心要素交易加以規(guī)范，將集體企業(yè)要素交易事項實行目錄

管理，納入目錄管理的事項應(yīng)當(dāng)通過公共資源交易平臺進(jìn)行交易，有利于構(gòu)建實現(xiàn)多層次、全流程、全覆蓋的統(tǒng)一監(jiān)

督管理新格局，規(guī)范全市集體企業(yè)資金、資產(chǎn)、資源要素交易，保障集體資產(chǎn)的保值增值。

1+5 集資交易新政是繼 2016 年 6 月 4 日深圳頒布《中共深圳市委辦公廳 深圳市人民政府辦公廳關(guān)于建立健全股份合

作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)》（深府辦〔2016〕55 號）（以下簡稱：831 新政）后的又一市級層面指導(dǎo)集資交易的重磅政策，

831 新政要求各區(qū)將股份合作公司集體資產(chǎn)交易納入市、區(qū)公共資源交易平臺統(tǒng)一實施和監(jiān)管，標(biāo)志深圳集體資產(chǎn)交

重點政策解讀

關(guān)于加強我市集體企業(yè)要素交易工作的指導(dǎo)意見（試行）

及五個配套操作指引（征求意見稿）

2023 年第一季度政策分析

今年上半年重點解讀 8 個政策，其中一季報已解讀 5 個，分別是《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》

《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》《廣東省土地要素市場

化配置改革行動方案》《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》《< 深圳市保障性

住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（征求意見稿）> 等“1+3”新政》，詳情請掃描下方二維碼閱讀。

二季度聚焦鼓勵集體資產(chǎn)交易、城市更新項目搬遷補償、住房供應(yīng)、更新整備計劃及建設(shè)用地供應(yīng)等熱點，重點解讀

4 個政策，分別是：《關(guān)于加強我市集體企業(yè)要素交易工作的指導(dǎo)意見（試行）及五個配套操作指引（征求意見稿）》

《深圳市 2023 年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》《深圳市住房發(fā)展 2023 年度實施計劃》《深圳市 2023 年度城市更新和土地

整備計劃》。

重要政策解析 10

易進(jìn)入強監(jiān)管時代，1+5 集資交易新政的出臺，標(biāo)志深圳集體資產(chǎn)交易進(jìn)入科學(xué)監(jiān)管時代。

在 1+5 集資交易新政體系中，核心政策為《關(guān)于加強我市集體企業(yè)要素交易工作的指導(dǎo)意見（試行）》（征求意見稿，

以下簡稱：《指導(dǎo)意見》），《指導(dǎo)意見》提綱挈領(lǐng)的規(guī)定了文件適用范圍、要素交易（范圍、方式、原則）、職責(zé)

體系、交易程序、爭議處理及其他事項等 6 部分，對明確全市三資交易流程、三資交易范圍與標(biāo)準(zhǔn)、各部門職責(zé)和確

保集資交易公開公平公正性有著重要意義。

《深圳市集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置操作指引》核心要點解析

為了切實規(guī)范深圳集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置活動，深圳市國資委在 1+5 集資交易新政中專門出臺《深圳市集體企業(yè)土

地資產(chǎn)處置操作指引》（征求意見稿）（以下簡稱：《集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置指引》），該政策主旨在于規(guī)范集體企

業(yè)土地資產(chǎn)處置活動，集體企業(yè)的建設(shè)用地合作開發(fā)（含城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌等項目）、轉(zhuǎn)讓都需以《集體

企業(yè)土地資產(chǎn)處置指引》為依據(jù)。831 新政出臺后，深圳市各區(qū)根據(jù) 831 新政和本區(qū)實際情況對集體用地開發(fā)和交易

出臺了規(guī)范性文件，但各區(qū)對涉及集體用地項目上平臺條件、上平臺交易方式與流程、上平臺的項目時間節(jié)點等方面

未形成統(tǒng)一的操作，現(xiàn)《集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置指引》的出臺，有利于統(tǒng)一和規(guī)范全市集體建設(shè)用地上平臺交易，為

市場主體提供明確的操作指引。以下就《集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置指引》核心要點內(nèi)容進(jìn)行解析：

統(tǒng)一集體企業(yè)建設(shè)土地的范圍

在《集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置指引》出臺前，深圳市級政策文件中對集體建設(shè)用地并未明確規(guī)定。此次《集體企業(yè)土地

資產(chǎn)處置指引》從市級層面定義集體企業(yè)建設(shè)用地，有助于統(tǒng)一集體企業(yè)建設(shè)用地范圍和標(biāo)準(zhǔn)。《集體企業(yè)土地資產(chǎn)

處置指引》規(guī)定集體企業(yè)建設(shè)用地是指為了保障集體企業(yè)生產(chǎn)生活需要，促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政

策規(guī)定，由政府核準(zhǔn)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位保留使用的土地，以及集體企業(yè)合法持有且符合交易條件的

國有已出讓（劃撥）用地，具體范圍如下：

《關(guān)于加強我市集體企業(yè)要素交易

工作的指導(dǎo)意見( 試行 )》

《深圳市集體企業(yè)財產(chǎn)

租賃操作指引》

《深圳市集體企業(yè)士地

資產(chǎn)處置操作指引》

《深圳市集體企業(yè)建設(shè)

工程交易操作指引》

《深圳市集體企業(yè)貨物、

服務(wù)采購操作指引》

《深圳市集體企業(yè)產(chǎn)權(quán)

交易操作指引》

11 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

統(tǒng)一集體企業(yè)建設(shè)用地合作開發(fā)上平臺標(biāo)準(zhǔn)

集體企業(yè)建設(shè)用地可以通過轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、作價入股

等方式進(jìn)入市場交易，非農(nóng)建設(shè)用地中的原農(nóng)村居民住

宅用地（含統(tǒng)建樓用地）和公共設(shè)施用地不得進(jìn)行土地

使用權(quán)交易（市政府另有規(guī)定的除外）。根據(jù)現(xiàn)行深圳

市各區(qū)集體用地開發(fā)和交易管理政策的規(guī)定，集體企業(yè)

建設(shè)用地開發(fā)類型主要有三種：合作開發(fā)（含城市更新）、

自主開發(fā)和集體用地土地使用權(quán)及項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，

其中合作開發(fā)為主流模式，這也是市場主體獲取深圳城

市更新與土地整備利益統(tǒng)籌項目的重要通道。

龍崗、寶安、坪山、鹽田等將合作開發(fā)（含城市更新）

區(qū)分為股份合作公司具有重大影響權(quán)和股份合作公司不

具有重大影響權(quán)的合作開發(fā)項目，分別以集體企業(yè)用地

面積或集體物業(yè)建筑面積作為衡量標(biāo)準(zhǔn)來確定是否對合

作開發(fā)項目具有重大影響。現(xiàn)《集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置

指引》中也借鑒了同樣思路，約定在拆除重建類城市更

新、土地整備利益統(tǒng)籌等項目中，如集體企業(yè)的建設(shè)用

地面積占拆除范圍內(nèi)用地面積超過 20% 的，或者集體企

業(yè)的物業(yè)建筑面積占拆除范圍內(nèi)總建筑面積超過 1/4 的，

原則上集體企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過公共資源交易平臺公開選擇市

場主體。

統(tǒng)一集體企業(yè)建設(shè)用地合作開發(fā)上平臺節(jié)點

根據(jù)現(xiàn)行深圳市各區(qū)集體用地開發(fā)和交易管理政策，目

前各區(qū)對集體企業(yè)建設(shè)用地上平臺的節(jié)點并無統(tǒng)一的規(guī)

原農(nóng)村集體紅線范圍內(nèi)的用地

根據(jù)《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》(深府 〔1993〕283號 )、《深

圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》 ( 深府〔2004〕 102號)劃定的非農(nóng)建設(shè)用地

政府征收原農(nóng)村集體所有的土地后，返還給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的建設(shè)用地

根據(jù)市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理有關(guān)規(guī)定劃定的土地整備利益統(tǒng)籌項目留用土地

其他根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者繼受單位享有權(quán)益且

符合交易條件的土地。

01

02

03

04

05

重要政策解析 12

定，大致分為：無嚴(yán)格限制、計劃申報后、獲得專項規(guī)

劃審批后三種類型，第一類以寶安和龍華為代表，可先

上平臺選擇合作方，再申報城市更新計劃。第二類以光

明和坪山為代表，在取得更新專規(guī)批復(fù)后，再上平臺正

式選擇合作方。第三類以鹽田為代表的，要求在計劃申

報之后完成集資交易。目前各區(qū)對集體用地上平臺交易

設(shè)置不同節(jié)點，實質(zhì)上體現(xiàn)了是對集體用地價值評估、

集體用地開發(fā)經(jīng)濟(jì)可行性分析條件的不同要求，以及各

區(qū)對集體用地價值評估和經(jīng)濟(jì)可行性分析結(jié)果精準(zhǔn)度的

要求不同。鑒于此，《集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置指引》統(tǒng)

一各區(qū)同類交易上平臺的節(jié)點，具體如下：

明確合作開發(fā)項目市場主體的資質(zhì)要求

目前，深圳市級層面未對交易合作方資質(zhì)做明確細(xì)化要

求，在各區(qū)實施的政策中，龍崗、寶安、坪山、龍華、

光明以及大鵬等都有明確交易合作方的資質(zhì)要求。以龍

崗區(qū)為例，根據(jù)《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開

發(fā)和交易監(jiān)管實施細(xì)則》第二十四條規(guī)定合作方應(yīng)符合

下列資質(zhì)條件：“（1）該公司（或控股母公司）具備房

地產(chǎn)項目開發(fā)資質(zhì)；（2）凈資產(chǎn)規(guī)模在人民幣1億元以

上，且負(fù)債率不高于50%；（3）該公司和控股母公司具

有良好的誠信記錄。在項目選定合作方時，社區(qū)股份合

作公司可根據(jù)與項目開發(fā)建設(shè)規(guī)模、項目定位相匹配原

則，自行設(shè)定不低于上述資質(zhì)條件的準(zhǔn)入門檻?！?/p>

在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和民企流動性危機(jī)背景下，為了保障

項目的順利實施，深圳各區(qū)在實操過程中對市場主體的

屬于非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地開發(fā)的，按照市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返

還用地土地使用權(quán)交易的有關(guān)規(guī)定原則上已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的；

屬于土地整備利益統(tǒng)籌項目留用土地合作開發(fā)的，按照市土地整備利益統(tǒng)籌的有關(guān)規(guī)定原則上

土地整備利益統(tǒng)籌項目實施方案及土地整備單元規(guī)劃已審批通過的；

屬于拆除重建類城市更新項目的，按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》原則上已取得城市更新

單元規(guī)劃批準(zhǔn)文件；

因重大民生工程、重大基礎(chǔ)設(shè)施、重大產(chǎn)業(yè)等項目實施或者城市規(guī)劃統(tǒng)籌需要的，區(qū)政府可以

結(jié)合實際，采取“一事一議”的方式組織集體企業(yè)通過公共資源交易平臺選定市場主體。

01

02

03

04

13 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

資質(zhì)要求越來越高，這一點也體現(xiàn)在《集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置指引》中?！都w企業(yè)土地資產(chǎn)處置指引》第九條規(guī)

定：“屬于拆除重建類城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌等的，被選定的市場主體應(yīng)當(dāng)符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理

的相關(guān)規(guī)定，與城市更新或房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、項目定位相適應(yīng)，且具有良好的社會信譽?！边@個要求，對已陷于流動

性危機(jī)的房企是利空，難以參與城市更新村企合作和土地整備利益統(tǒng)籌新增項目，特別是已參與項目前期工作尚未取

得市場主體身份的已出險的民營企業(yè)，可能難以直接成為項目的市場主體；而對于各方面條件相對優(yōu)越的央國企來說

則是利好，有助于獲取更多有優(yōu)質(zhì)村企合作項目。因此，建議市場主體考慮“國民協(xié)同共進(jìn)”模式，央國企與民企發(fā)

揮各自優(yōu)勢，合作參與城市更新與土地整備利益統(tǒng)籌項目，共同助力深圳存量土地二次開發(fā)高質(zhì)量發(fā)展。

明確合作開發(fā)的交易方式與評標(biāo)要求

集體企業(yè)建設(shè)用用地合作開發(fā)的交易方式包括公開招標(biāo)、競爭性談判、單一來源談判、協(xié)議交易等四種方式。公開招

標(biāo)、競爭性談判和單一來源談判都屬于通過交易平臺公開交易的方式，協(xié)議交易擇屬于無需通過交易平臺，由股份合

作公司與合作方在履行評估、可行性研究、民主決策等程序的情況下進(jìn)行。上述四種交易方式在各區(qū)現(xiàn)行的政策適用

的項目類型和條件都有差別，適用的條件均存在較大區(qū)別?！都w企業(yè)土地資產(chǎn)處置指引》明確每種類型項目的交易

方式，統(tǒng)一每類項目選擇市場主體的模式，避免一區(qū)一策，實現(xiàn)公平陽光選擇市場主體的集資監(jiān)管目標(biāo)。

涉及以集體資產(chǎn)為主的城市更新項目，原農(nóng)村集體

經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選擇

市場主體。

因重大民生工程重大基礎(chǔ)設(shè)施、重大產(chǎn)業(yè)等項目實

施需要和為落實上層次規(guī)劃要求，完善城市功能結(jié)

構(gòu)，優(yōu)先落實城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的，涉

及以集體資產(chǎn)為主的拆除重建類城市更新、土地整

備利益統(tǒng)籌等項目的，經(jīng)區(qū)政府(含區(qū)政府授權(quán)部

門)批準(zhǔn)，集體企業(yè)可以通過公共資源交易平臺采用

單一來源談判方式選擇市場主體。

因城市規(guī)劃統(tǒng)籌需要確需將少量集體企業(yè)的建設(shè)用

地和物業(yè)納入拆除重建類城市更新、土地整備利

益統(tǒng)籌等項目的，經(jīng)區(qū)政府(含區(qū)政府授權(quán)部門)批

準(zhǔn)，集體企業(yè)可以采用協(xié)議方式選擇市場主體，或

者作為被搬遷人與實施主體協(xié)商搬遷補償。

集體企業(yè)選定市場主體合作開發(fā)建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)

采用公開招標(biāo)或者競爭性談判的方式進(jìn)行。

公開招標(biāo)

單一來源談判 協(xié)議交易

01 競爭性談判

03 04

02

重要政策解析 14

此次，在《指導(dǎo)意見》中，明確了公開招標(biāo)、競爭性談判和單一來源談判這三種方式的評標(biāo)和定標(biāo)方法，進(jìn)一步規(guī)范

選擇交易方的要求和方式，具體如下：

在公開招標(biāo)文件與競爭性談判文件中，會明確具體的定標(biāo)方法，具體到集體企業(yè)建設(shè)土地合作交易中，可采用自定法

或競價法確定交易方。自定法就是按照招標(biāo)文件確定的方法在投標(biāo)人或競爭性談判意向合作方中確定交易方，競價法

是采用價格競爭的方式（價高者得或價低者得）在投標(biāo)人或意向合作方中確定交易方。

公開招標(biāo)方式

單一來源談判方式

競爭性談判方式

組建評審委員會

定標(biāo)

招標(biāo)

確定意向方

編制談判文件

組建談判小組

組織談判

確定成交人

評標(biāo)

參照招投標(biāo)法律法規(guī)進(jìn)行(建設(shè)工程除外 )

按照已備案的交易方案要求確定符合資格條件的意向方

交易機(jī)構(gòu)編制談判文件，在談判開始前5天發(fā)給意向方

談判小組組建要求與競爭性談判相同

評審小組對談判響應(yīng)文件進(jìn)行評審

集體企業(yè)對候選成交人進(jìn)行確認(rèn)

組織談判并出具談判報告和確定成交候選人

如意向方最終報價低于交易底價，談判小組廢標(biāo)

依照招標(biāo)文件的要求

招標(biāo)文件中明確評標(biāo)與定標(biāo)方法

采用最低/最高評標(biāo)價法、綜合

評分法與定性評審法評標(biāo)

組建評審委員會，由評審

專家和集體企業(yè)代表組

成，人數(shù)為5人以上單數(shù)

采用自定法或競價法定標(biāo)

企業(yè)代表按照內(nèi)部決策程

序確定，優(yōu)先從三會成員

和股東中選擇，企業(yè)代數(shù)

量表不超過1/3

在中標(biāo)候選人范圍內(nèi)確定

中標(biāo)人

評審專家從專家?guī)祀S機(jī)

抽取

確定交易方

在談判小組推薦候選人范

圍內(nèi)采用自定法或競價法

確定

授權(quán)公共交易平臺在交易

候選人范圍內(nèi)確定交易方

授權(quán)交易平臺在評標(biāo)直接

授權(quán)在評標(biāo)時直接定標(biāo) 確定交易方

確定意向方

組建談判小組

談判與評標(biāo)

按已備案的交易方案確定符合資格的

意向方

組建談判小組

按照談判文件要求談判，并出具談判

報告

交易機(jī)構(gòu)編制談判文件，并在談判前5天

發(fā)出

由評審專家與集體企業(yè)代表組成，3人以

上單數(shù)，集體企業(yè)代表不超過1/3

采取最低/最高評標(biāo)價法、綜合評分法、

定性評審法評標(biāo)

15 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

明確集體企業(yè)建設(shè)用地的交易流程

根據(jù)深圳現(xiàn)行集體企業(yè)建設(shè)用地交易政策，各區(qū)依據(jù)開

發(fā)類型及交易方式的不同，規(guī)定了不同的交易流程，從

大的程序來看，主要分為資產(chǎn)評估、招商方案設(shè)計、民

主決策、街道審查、引進(jìn)合作方、結(jié)果公示及集資備案

程序?！都w企業(yè)土地資產(chǎn)處置指引》強調(diào)了交易方案

編制內(nèi)容、社區(qū)黨委或街道黨工委審議情形、內(nèi)部民主

決策過會標(biāo)準(zhǔn)、交易方案與合同副本備案等內(nèi)容。另原

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位通過調(diào)整將非農(nóng)建設(shè)用

地指標(biāo)、征地返還用地指標(biāo)、土地整備留用土地指標(biāo)納

入城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌項目的，仍以市或者區(qū)

政府批準(zhǔn)現(xiàn)行規(guī)定為準(zhǔn)。

明確民主決策的表決比例

根據(jù)深圳現(xiàn)行集體企業(yè)建設(shè)用用地交易政策，各區(qū)對民

主決策通過的比例要求不一，《集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置

指引》對該比例進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，對原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織

及其繼受單位采用公開招標(biāo)方式，選定市場主體合作開

發(fā)非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原農(nóng)村集體

經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位召開股東大會，且獲全體股東人

數(shù)及其所持表決權(quán)數(shù)三分之二以上表決同意。

對于原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位采用競爭性談判

等協(xié)商方式，選定市場主體合作開發(fā)非農(nóng)建設(shè)用地和征

地返還用地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)及其繼受單位組

織召開股東大會，且獲全體股東人數(shù)及其所持表決權(quán)數(shù)

五分之四以上表決同意。

如章程規(guī)定由股東代表大會表決或者對表決通過率另有

規(guī)定的，從其規(guī)定。上述規(guī)定與《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)

濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若

干規(guī)定》（深府〔2011〕198號）中關(guān)于民主表決通過

規(guī)定基本一致。

明確單一來源談判方式的適用范圍

在1+5集資新政中，對單一來源談判適用范圍中選擇市

場主體情形進(jìn)行了說明，《集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置指

引》第十七條規(guī)定：因重大民生工程、重大基礎(chǔ)設(shè)施、

重大產(chǎn)業(yè)等項目實施需要和為落實上層次規(guī)劃要求，完

善城市功能結(jié)構(gòu)，優(yōu)先落實城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)

施的，涉及以集體資產(chǎn)為主的拆除重建類城市更新、土

地整備利益統(tǒng)籌等項目的，經(jīng)區(qū)政府（含區(qū)政府授權(quán)部

門）批準(zhǔn)，集體企業(yè)可以通過公共資源交易平臺采用單

一來源談判方式選擇市場主體。實操中對于區(qū)政府主導(dǎo)

推動的重點城市更新單元、重點土地整備利益統(tǒng)籌項

目，特別是“先整備、后統(tǒng)籌”項目，集體資產(chǎn)交易時

間節(jié)點相對靈活，建議可采取單一來源談判方式選擇市

場主體。

整體來看，《集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置指引》內(nèi)容具有一

定的創(chuàng)新性，對統(tǒng)一各區(qū)集體企業(yè)建設(shè)用地的交易流

程、交易節(jié)點和交易標(biāo)準(zhǔn)有促進(jìn)的作用，各區(qū)應(yīng)按照

《集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置指引》優(yōu)化本區(qū)的集體企業(yè)建

設(shè)土地交易管理政策，對《集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置指

引》有明確規(guī)定內(nèi)容予以吸收，對未規(guī)定的部分給合各

區(qū)實際情況予以自由裁量，以此實現(xiàn)市區(qū)兩級關(guān)于集體

企業(yè)建設(shè)用地的監(jiān)管聯(lián)動和平衡，促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)資金資

產(chǎn)資源交易科學(xué)管理，構(gòu)建“穩(wěn)監(jiān)管、促發(fā)展”的集體

經(jīng)濟(jì)監(jiān)管發(fā)展工作新格局。

重要政策解析 16

5 月，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布《深圳市 2023 年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》《深圳市 2023 年度城市更新和土地整備

計劃》；6 月底，市住建局公布《深圳市住房發(fā)展 2023 年度實施計劃》，本文對這三個年度計劃進(jìn)行綜合分析，以

期獲得更全面的了解。

總體供應(yīng)目標(biāo)

建設(shè)用地供應(yīng)目標(biāo)

2023 年全市計劃供應(yīng)建設(shè)用地總量 1200 公頃，其中計劃供應(yīng)居住用地 330 公頃，占比 28%；產(chǎn)業(yè)用地 300 公頃，

占比 25%；民生設(shè)施用地 543 公頃，占比最高，為 45%，凸顯政府對城市土地利用中公共利益優(yōu)先的發(fā)展理念；商

服用地 27 公頃，占比最低，為 2%。

更新整備用地供應(yīng)目標(biāo)

2023 年用地保障規(guī)模計劃供應(yīng) 900 公頃（下限值）；直接供應(yīng)用地規(guī)模 235 公頃（下限值），其中居住用地 155 公頃（下

限值），占比 66%；年度城市更新用地供應(yīng) 265 公頃（下限值）；新增拆除重建類城市更新計劃 500 公頃（上限值）。

深圳市 2023 年建設(shè)用地供應(yīng)計劃、住房發(fā)展及更新整備計劃

任務(wù)目標(biāo) 任務(wù)規(guī)模（公頃）

用地保障規(guī)模（下限值）

合計 900

城市更新 100

土地整備 800

17 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

商品房及保障性住房供應(yīng)目標(biāo)

2023 年計劃供應(yīng)商品住房用地 205 公頃，計劃新開工商品住房建筑面積 700 萬㎡，約 7 萬套，計劃批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售

商品住房面積 600 萬㎡，約 6 萬套。

2023 年計劃供應(yīng)保障性住房用地 125 公頃。2023 年保障性住房計劃新開工建筑面積約 475 萬㎡、約 7.3 萬套。全年

計劃批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售保障性住房 8 萬套、建筑面積約 419.04 萬㎡。

供應(yīng)途徑分析

建設(shè)用地供應(yīng)渠道

從建設(shè)用地供應(yīng)渠道來看，2018 年以來，新增建設(shè)用地供地數(shù)量整體趨增，得益于 2018 年土地整備利益統(tǒng)籌實施，

加速推進(jìn)歷史遺留問題土地國有化，政府收儲土地比例大幅增加，用于民生設(shè)施等公共利益及經(jīng)營性用地供應(yīng)。截至

2023 年上半年，深圳市已取得規(guī)劃批復(fù)的土地整備利益統(tǒng)籌項目平均土地移交率達(dá) 77%，遠(yuǎn)高于已取得規(guī)劃批復(fù)拆

除重建類城市更新項目的 40.3%。可見，土地整備利益統(tǒng)籌成為新增建設(shè)用地供應(yīng)的主要途徑。

任務(wù)目標(biāo) 任務(wù)規(guī)模（公頃）

直接供應(yīng)用地規(guī)模（下限值）

合計 235

城市更新 165

土地整備 70

其中 居住用地

（下限值）

合計 155

城市更新 110

土地整備 45

年度城市更新用地供應(yīng)任務(wù)（下限值） 265

未完善征（轉(zhuǎn)）地手續(xù)土地歷史遺留問題處置任務(wù)（下限值） 500

新增拆除重建類城市更新單元計劃（上限值） 500

住房類別 用地供應(yīng)量（公頃） 新開工建面（萬㎡） 新開工套數(shù) 新供應(yīng)建面（萬㎡） 新供應(yīng)套數(shù)

商品房 205 700 約 7 萬套 600 約 6 萬套

保障性住房 125 475 約 7.3 萬套 419.04 約 8 萬套

重要政策解析 18

居住用地供應(yīng)方面，2017 年以來居住用地供應(yīng)量整體呈增長趨勢，2023 年有所回落。2023 年 53% 居住用地來自更

新整備供應(yīng)，47% 為新供應(yīng)。自 2022 年居住用地存量供應(yīng)首次低于新供應(yīng)后，2023 年存量供應(yīng)居住用地實現(xiàn)反超。

產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方面，2023 年政府新供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地為近幾年最高值，達(dá) 240 公頃，占比全年產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)總量的

80%，更新整備供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地占比 20%。為加大“20+8”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)空間保障力度。2023 年“工業(yè)

上樓”行動全面開展，多渠道推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)項目、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間項目落地實施。目前，第一批“工業(yè)上樓”試點已

有多個項目取得實質(zhì)性進(jìn)展，第二批“工業(yè)上樓”試點項目有望落地。

19 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

商業(yè)用地供應(yīng)方面，2023 年政府新供應(yīng)商業(yè)用地為近幾年最低值，僅 7 公頃，占今年商業(yè)用地供應(yīng)總量的 26%。通

過更新整備途徑供應(yīng) 20 公頃，也是歷年最低。原因是近年來商辦物業(yè)去化難、高空置率，政府有意從源頭供應(yīng)上降

低商辦供應(yīng)量，探索商改保等其他路徑。

民用設(shè)施用地供應(yīng)方面，近年來供應(yīng)渠道均來自于政府新供應(yīng)用地，供應(yīng)量基本維持在 500-600 公頃之間。

重要政策解析 20

住房供應(yīng)渠道分析

商品房供應(yīng)方面，65% 來自于政府新供應(yīng)用地，35% 來自于存量供應(yīng)；保障性住房供應(yīng)方面，政府新供應(yīng)用地是主渠道，

占比 60%。

各區(qū)供應(yīng)目標(biāo)

建設(shè)用地供應(yīng)

從各區(qū)供應(yīng)情況來看，不考慮深汕合作區(qū)情況下，2023 年寶安、龍崗、光明、坪山及光明等原關(guān)外區(qū)域是主要供地區(qū)域，

其中寶安 2023 年供地最高，達(dá) 163 公頃，其次為光明，供地 143 公頃。

21 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

轄區(qū) / 年份 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

福田 31.5 22 16.5 47.5 38 32.2 42

羅湖 40 30 22 53.5 51 21.9 24

南山 83.5 34.5 35.5 24.3 68 47.8 53

鹽田 54 19 33 18.6 14 10 9

寶安 277 155 166.5 212 212 230.8 163

龍崗 255 179 167 179.3 154 181 139

龍華 128 90.5 75.5 81.5 96.5 120 139

坪山區(qū) 125 90.5 95 77.2 90 126 127

光明 116 171 124 126.1 138.5 142 143

大鵬 40 30.5 45 60.7 53 56.5 56

前海合作區(qū) 50 178 149 26.3 41.5 20.2 92

深汕合作區(qū) —— —— 171 165 173.5 211.6 213

合計 1200 1000 1100 1072 1130 1200 1200

任務(wù)目標(biāo) 福田 羅湖 南山 鹽田 寶安 龍崗 龍華 坪山 光明 大鵬 前海 合計

直接供應(yīng)用地

規(guī)模（下限值）

合計 8 14 15 5 46 42 32 28 28 9 8 235

城市

更新 8 14 12 4.5 30 32.5 23 16 14 4 7 165

土地

整備 0 0 3 0.5 16 9.5 9 12 14 5 1 70

其中

居住

用地

（下限

值）

合計 5 9 9 4 25 34 24 17 18 8 2 155

城市

更新 5 9 6 4 18 28 17 10 8 3 2 110

0 0 3 0 7 6 7 7 10 5 0 45

更新整備用地供應(yīng)

直接供應(yīng)用地

從各區(qū)更新整備供應(yīng)來看，2023 年通過城市更新和土地整備直接供應(yīng)用地共計 235 公頃，其中寶安規(guī)模最大（46 公

頃），其次是龍崗（42 公頃）。居住用地占比 66%，龍崗規(guī)模最大（34 公頃），其次是寶安（25 公頃）?？梢?，

存量土地開發(fā)仍是宅地供應(yīng)主流模式。

2023 年深圳市各區(qū)直接供應(yīng)用地規(guī)模供應(yīng)統(tǒng)計表（單位：公頃）

2017 年以來各區(qū)建設(shè)用地計劃供應(yīng)（單位公頃）

注：直接供應(yīng)用地是指通過拆除重建類城市更新簽訂合同出讓的開發(fā)建設(shè)用地(不含移交入庫用地)，以及通過土地整備簽訂合同出讓的經(jīng)營

性用地(含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等)。

重要政策解析 22

用地保障

2023 年度更新整備計劃將承接《市更新整備“十四五”規(guī)劃》的任務(wù)目標(biāo)，創(chuàng)新實施精準(zhǔn)整備，以民生、工業(yè)、居

住等建設(shè)用地為主要整備目標(biāo)。2023 年全市通過城市更新和土地整備實現(xiàn)用地保障規(guī)模 900 公頃，其中，通過拆除

重建類城市更新移交入庫公共利益用地不少于 100 公頃，通過土地整備完成不少于 800 公頃。從區(qū)域分布來看，龍

崗用地保障規(guī)模最多，達(dá) 250 公頃，其次為寶安 207 公頃。

城市更新

從各區(qū)城市更新供應(yīng)來看，2023 年深圳年度城市更新用地供應(yīng)規(guī)模 265 公頃，其中龍崗規(guī)模最大（57.5 公頃），其

次是寶安 50 公頃。全年新增拆除重建類城市更新單元計劃 500 公頃，其中龍崗規(guī)模最大（110 公頃），其次是寶安

100 公頃。全年新增城市更新計劃拆除規(guī)模同比 2022 年 595 公頃有所下降，但城市更新供應(yīng)規(guī)模同比 2022 年 250

公頃略增?？梢?，目前城市更新工作重點在推動存量項目實施。

注：用地保障規(guī)模通過城市更新和土地整備共同完成，其中，通過拆除重建類城市更新移交入庫公共利益用地不少于100公頃，通過土地整

備完成不少于900公頃(含民生設(shè)施整備、居住潛力用地整備、產(chǎn)業(yè)用地整備)。

任務(wù)目標(biāo) 福田 羅湖 南山 鹽田 寶安 龍崗 龍華 坪山 光明 大鵬 前海 合計

用地保障規(guī)模

（下限值）

合計 3 4 27 2 207 250 104 111 123 28 41 900

城市

更新 1 1 3 1 20 25 10 13 13 8 5 100

土地

整備 2 3 24 1 187 225 94 98 110 20 36 800

任務(wù)目標(biāo) 福田 羅湖 南山 鹽田 寶安 龍崗 龍華 坪山 光明 大鵬 前海 合計

年度城市更新用地供

應(yīng)任務(wù)（下限值） 9 15 15 5.5 50 57.5 33 29 27 12 12 265

新增拆除重建類城市

更新單元計劃

（上限值）

20 10 30 20 100 110 90 40 55 10 15 500

2023 年深圳市各區(qū)用地保障供應(yīng)統(tǒng)計表（單位：公頃）

2023 年深圳市各區(qū)年度供應(yīng)及新增拆除規(guī)模供應(yīng)統(tǒng)計表（單位：公頃）

23 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

截至 2023 年上半年，深圳新增拆除重建類城市更新單元拆除規(guī)模達(dá) 231.4 公頃，占比年度計劃約 46%，仍有潛力空間。

從各區(qū)來看，除坪山外，其余區(qū)仍有盈余新增拆除規(guī)模指標(biāo)，其中寶安、龍華更新潛力更大。

土地整備利益統(tǒng)籌

截至 2023 年深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目數(shù)量共計 247 個，整備實施面積共計 13280.6 公頃。項目數(shù)量上，龍華項

目最多（68 個），其次為龍崗（63 個）；從規(guī)?？矗垗徱?guī)模最大，達(dá) 4728.5 公頃，其次為寶安 2614.1 公頃。

重要政策解析 24

2023 年新增土地整備利益統(tǒng)籌項目計劃立項 35 個；其中寶安和龍崗最多，均為 13 個。新增整備實施面積 2859.1 公頃，

其中龍崗規(guī)模最大，達(dá) 1059.3 公頃，其次為羅湖 770 公頃。對比城市更新，土地整備利益統(tǒng)籌新增計劃立項規(guī)模（2859.1

公頃）是城市更新計劃新增規(guī)模（500 公頃）的 5.7 倍。

保障性住房供應(yīng)

2023 年全市計劃建設(shè)籌集保障性住房共計 72736 套，其中寶安最多（21070 套），其次為龍崗（12645 套）；全市

計劃供應(yīng)保障性住房共計 87470 套，其中寶安最多（17162 套），其次為南山（13936 套）。

轄區(qū) 建設(shè)籌集（套 / 間） 計劃供應(yīng)數(shù)（套 / 間）

市本級 —— 7642

福田區(qū) 1385 8566

羅湖區(qū) 2392 4920

南山區(qū) 10672 13936

鹽田區(qū) 2100 1692

寶安區(qū) 21070 17162

龍崗區(qū) 12645 8277

深圳市 2023 年保障性住房建設(shè)籌集及計劃供應(yīng)分配任務(wù)表

25 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

轄區(qū) 建設(shè)籌集（套 / 間） 計劃供應(yīng)數(shù)（套 / 間）

龍華區(qū) 11077 9292

坪山區(qū) 2734 6161

光明區(qū) 7961 9472

大鵬新區(qū) 700 350

合計 72736 87470

深圳市 2023 年保障性住房建設(shè)籌集及計劃供應(yīng)分配任務(wù)表

備注：相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計不含深汕合作區(qū)。

總結(jié)

利益統(tǒng)籌全面實施，更新聚焦存量熟化。2023 年計劃新增城市更新拆除規(guī)模同比 2022 年有所下降，但其供應(yīng)規(guī)模同

比略增，政府聚焦推動存量城市更新項目土地供應(yīng)。2023 年土地整備利益統(tǒng)籌項目新增計劃立項 35 個，整備實施面

積共計 2859.1 公頃，規(guī)模是城市更新計劃新增規(guī)模 5.7 倍。2023 年全市存量土地計劃供應(yīng)建設(shè)用地 255 公頃，占比

全市 21%，且得益于土地整備利益統(tǒng)籌全面實施，土地歷史遺留問題得到有效解決，政府土地收儲規(guī)模增多，加大

新增建設(shè)用地供應(yīng)。

加快宅地供應(yīng)落地實施保障性住房。2023 年計劃供應(yīng)居住用地 330 公頃，占比全市建設(shè)用地 28%，其中計劃供應(yīng)商

品住房用地 205 公頃，保障性用地 125 公頃。今年將新開工保障性住房 475 萬㎡，約 7.3 萬套。計劃批準(zhǔn)預(yù)售和限

售保障性住房 8 萬套，建筑面積 419.04 萬㎡。2023 年 7 月，保障性住房“1+3”新政正式出臺，進(jìn)一步完善保障性

住房規(guī)劃建設(shè)及運營管理相關(guān)細(xì)則，加快供應(yīng)保障性住房，解決居民剛性居住需求。

加快產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，保障產(chǎn)業(yè)空間。2022 年 11 月，深圳推出“工業(yè)上樓”計劃，連續(xù)五年每年建設(shè) 2000 萬㎡優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、

定制化廠房空間，為落地實施“20+8”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，完成“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)空間供應(yīng)目標(biāo)，勢必加大產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)。

2023 年全市計劃供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地 300 公頃，達(dá)到 2017 年以來歷史峰值。

城市更新項目 02 數(shù)據(jù)與趨勢

27 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

整體概述：

新增項目增長顯著，存量實施提速

截至 2023 年上半年，深圳拆除重建類城市更新項目累計：

計劃公告 1018 個，拆除范圍面積累計 8627 公頃；規(guī)劃公告 670 個，拆除范圍面積累計 5419.5 公頃，開發(fā)建設(shè)用地

面積累計 3460.3 公頃；實施主體公示 510 個，拆除范圍面積累計 3273 公頃，開發(fā)建設(shè)用地面積累計 2174.4 公頃。

其中，2023 年上半年，深圳拆除重建類城市更新項目合計：

新增計劃公示 33 個，拆除范圍面積共 277.4 公頃，計劃公告 26 個，拆除范圍面積共 231.4 公頃；規(guī)劃公示 39 個，

拆除范圍面積共 315.7 公頃，規(guī)劃公告 30 個，拆除范圍面積共 376.3 公頃；實施主體公示 24 個，拆除范圍面積

167.5 公頃，開發(fā)建設(shè)用地面積共 81.2 公頃。

今年上半年，新增計劃公告項目數(shù)量及規(guī)模增長顯著，存量實施提速；大項目大統(tǒng)籌仍是趨勢；規(guī)劃類型以住宅為主，

推進(jìn)保障性住房落地實施；“工業(yè)上樓”新政推進(jìn)盤活存量工改工項目，市場較為活躍。

2023 年上半年深圳市拆除重建類城市更新項目空間分布圖

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢 28

新增項目同比、環(huán)比均增長顯著，坪山規(guī)模最大

今年上半年，全市共發(fā)布拆除重建類城市更新單元計劃

公 示 / 公 告 59 個， 其 中， 計 劃 公 示 33 個， 拆 除 規(guī) 模

277.4 公頃；計劃公告 26 個，拆除規(guī)模 231.4 公頃。分

區(qū)域看，龍崗計劃公示規(guī)模最大，光明無計劃公示項目；

坪山計劃公告規(guī)模最大，寶安、福田無新增計劃項目。

按單個項目規(guī)模分析，今年上半年計劃公示項目中，10

公頃以上的項目數(shù)量最多（10 個），其次為 5-10 公頃（9

個）；計劃公告項目中，5-10 公頃的項目數(shù)量最多（11 個）。

可見，政府審批聚焦大片區(qū)大統(tǒng)籌。

計劃公示與公告：

新增項目增長顯著，聚焦工改

2023 年上半年深圳市拆除重建類城市更新工業(yè)上樓項目統(tǒng)計表

序號 轄區(qū) 街道 項目名稱

拆除重

建范圍

（公頃）

總計容

建筑面積

（萬㎡）

更新方向 規(guī)劃容積率 住宅占比總計容 項目進(jìn)度

1 龍崗 龍城 特發(fā)龍飛工業(yè)園

城市更新項目 4.2 26.5 M1、R2 6.34 約 30% 規(guī)劃公示

2 龍華 龍華 和平工業(yè)園

城市更新項目 1.8 6.7 M1（住宅指標(biāo)項

目外留用） 6.5 約 30%

（含居住容積） 規(guī)劃公示

3 寶安 新橋 新橋東片區(qū)重點

城市更新項目 127.2 418 M1、M0、R3、

R2、C1、M1+M0 5.7 21% 實施主體公示

4 龍華 龍華 清湖工業(yè)園

城市更新項目 22.3 122 M1、R2 6.9 約 30% 規(guī)劃公示

5 寶安 石巖 總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)

城市更新項目 13.5 41.1 M1、R2、C1 6.4 22% 實施主體公示

6 寶安 西鄉(xiāng) 寶安客運中心

城市更新項目 3.5 13.3 M1+M0 5.9 —— 規(guī)劃公示

7 龍崗 寶龍 龍東社區(qū)盛鑫工業(yè)園

城市更新項目 4.7 16 M1、R2 6.0 25% 規(guī)劃公告

其中，“工業(yè)上樓”計劃立項7個，拆除規(guī)模177.2公頃，計容總建筑面積643.6萬㎡，平均容積率6.2。

29 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

同比計劃公示數(shù)量、規(guī)模均增長顯著

從數(shù)量上看，今年上半年計劃公示項目 32 個，同比增長

超 2 倍。其中寶安增加最多（7 個），其次是龍崗（5 個），

光明無新增計劃公示項目。

從規(guī)模上看，今年上半年計劃公示項目拆除規(guī)模 258.6

公頃，同比增長約 1.2 倍。其中龍崗增加最多（84.7 公頃），

其次為寶安（51.8 公頃）。

同比計劃公告數(shù)量、規(guī)模均增長顯著

從數(shù)量上看，今年上半年計劃公告項目 26 個，同比增長

約 3.3 倍。其中坪山增加最多（9 個），其次龍崗（8 個），

寶安和福田均無計劃公告項目。

從規(guī)模上看，今年上半年計劃公告的項目拆除規(guī)模 231.4

公頃，同比增長約 1.1 倍。其中坪山增加最多（137.8 公頃），

其次為龍崗（66.6 公頃）；龍華減少最多（84.3 公頃）。

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢 30

環(huán)比計劃公示數(shù)量略增、規(guī)模下降明顯

從數(shù)量上看，今年上半年計劃公示項目 32 個，環(huán)比上升

19%。其中寶安增加最多（6 個），其次為龍崗和羅湖（均

為 3 個）；坪山減少最多（12 個）。

從規(guī)模上看，今年上半年計劃公示的項目規(guī)模 258.6 公頃，

環(huán)比下降 31%。其中坪山驟減 180 公頃，其次為光明（減

少 26.7 公頃）；龍華增長最多（增長 33.4 公頃）。

環(huán)比計劃公告數(shù)量、規(guī)模均增長顯著

從數(shù)量上看，今年上半年計劃公告項目 26 個，環(huán)比上升

53%。其中坪山增加最多（5 個），其次是龍崗（3 個），

龍華、南山、鹽田和大鵬略增；寶安減少最多（2 個）；

羅湖持平。

從規(guī)模上看，今年上半年計劃公告的項目規(guī)模 231.4 公頃，

環(huán)比增長超一倍。其中坪山增長最多（增長 104.5 公頃），

其次為龍崗（增長 54.1 公頃），光明減少 12.7 公頃。

31 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

龍崗公示 / 公告數(shù)量最多，聚焦工改

今年上半年，城市更新計劃公示 / 公告項目類型均以工改為主。計劃公示 / 公告工改占比均最大，分別為 55% 和

58%，龍崗工改數(shù)量最多。

計劃階段涉及前融占比低

今年上半年，計劃公示項目涉及前融的占比為 6%，計劃公告項目不涉及前融。

申報主體均以股份公司為主

今年上半年，計劃公示 / 公告項目申報主體均以股份公司為主，分別占比 37% 和 54%。

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢 32

規(guī)劃公示與公告：住宅為主，審批提速

龍崗規(guī)模領(lǐng)跑全市，同比環(huán)比均增長

今年上半年共發(fā)布拆除重建類城市單元規(guī)劃公示 / 公告

69 個，其中，規(guī)劃公示 39 個，拆除規(guī)模 315.7 公頃；

規(guī)劃公告 30 個，拆除規(guī)模 376.3 公頃。規(guī)劃公示項目中，

龍崗規(guī)模最大（117 公頃），其次為龍華（66.2 公頃）；

規(guī)劃公告項目中，龍崗拆除規(guī)模領(lǐng)先（118.5 公頃），其

次為光明（68.9 公頃）。大鵬無規(guī)劃公告項目。

按規(guī)模分析，規(guī)劃公告項目中，項目平均拆除規(guī)模 12.5

公頃，大項目大統(tǒng)籌仍是主流模式。其中，項目規(guī)模在

10 公頃以上的數(shù)量最多（15 個），拆除規(guī)模共計 318.6

公頃；其次是 0-3 公頃區(qū)間的項目數(shù) 8 個，拆除規(guī)模

16.3 公頃。

同比規(guī)劃公示數(shù)量增長近一倍，規(guī)?；境制?/p>

從數(shù)量上看，今年上半年規(guī)劃公示項目 39 個，同比增長

95%。其中龍崗增加最多（10 個），其次為龍華（4 個）。

從規(guī)模上看，今年上半年規(guī)劃公示的項目規(guī)模合計 315.7

公頃，同比下降 6%。其中光明減少最多（104.1 公頃），

其次為寶安（51.4 公頃）；龍崗增加最多（86.9 公頃），

坪山和福田略增。

33 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

同比規(guī)劃公告數(shù)量增長顯著、規(guī)模增長約 1.2 倍

從數(shù)量上看，今年上半年規(guī)劃公告項目 30 個，同比增長

58%。其中龍崗和龍華增加最多（均為 6 個），其次為

光明（3 個）。寶安減少 3 個，羅湖和大鵬均減少 2 個。

從規(guī)模上看，今年上半年規(guī)劃公告的項目規(guī)模合計 376.3

公頃，同比增長 119%。其中光明增加最多（68.9 公頃），

其次為寶安（47.6 公頃）和龍崗（36.8 公頃）。

環(huán)比規(guī)劃公示數(shù)量增長顯著、規(guī)模增長明顯

從數(shù)量上看，今年上半年規(guī)劃公示項目 39 個，環(huán)比增長

77%。其中龍崗增加最多（6 個），其次為龍華（5 個）。

南山和光明分別減少 3 個和 2 個。

從規(guī)模上看，今年上半年規(guī)劃公示的項目規(guī)模 315.7 公頃，

環(huán)比增長 42%。其中龍華增加最多（53 公頃），其次坪

山（33.8 公頃）；光明減少最多（54.8 公頃）。

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢 34

環(huán)比規(guī)劃公告數(shù)量、規(guī)模均增長明顯

從數(shù)量上看，今年上半年規(guī)劃公告項目 30 個，環(huán)比增長

36%。其中龍崗增加最多（10 個），其次為龍華和羅湖，

均增加 1 個；南山減少最多 (2 個 )，其次是寶安減少 1 個。

光明、坪山、福田和鹽田持平，大鵬無規(guī)劃公告項目。

從規(guī)模上看，今年上半年規(guī)劃公告的項目規(guī)模 376.3 公

頃，環(huán)比增長 40%。其中龍崗增加最多（101.8 公頃），

其次為寶安（58.8 公頃）；光明減少最多（88 公頃）。

改造類型以工改和村改為主

規(guī)劃公示 / 公告項目均以工改和村改為主。規(guī)劃公示項目中，工改項目占比最大（59%）；其次為村改項目，占比

36%；規(guī)劃公告項目中，工改項目占比 67%，其次為村改項目，占比 30%。

35 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

從規(guī)劃公示項目的區(qū)域分布來看，龍崗和龍華以工改為

主，寶安、光明、南山及福田均為工改項目，坪山為村

改項目，羅湖為商改項目，鹽田含居改和工改項目，大

鵬含村改和工改項目。

從規(guī)劃公告項目的區(qū)域分布看，龍崗和龍華以工改為主，

寶安、光明、南山和鹽田均為工改項目，坪山和福田為

村改項目，羅湖為商改項目。

原特區(qū)內(nèi)地區(qū)容積率較高，移交率處歷史高位

今年上半年，規(guī)劃公告的城市更新項目平均容積率 6.8，平均移交率 40.3%。其中，南山平均容積率為最高，為 11；

光明平均移交率最高，為 48%。與歷年深圳市平均容積率及移交率相比，今年上半年平均容積率和平均移交率仍處

于歷史高位。

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢 36

規(guī)劃建筑功能以住宅為主，占比超五成

從規(guī)劃公示的建筑功能看，住宅面積占比最大，為 52%，總建面 1059.8 萬 m2，其中商品住房占比 43%，總建面

877.6 萬㎡，公共住房占比 9%，總建面 182.2 萬㎡；其次為辦公（276.1 萬㎡，占比 14%）及工業(yè)廠房（250.1 萬

m2，占比 12%）。從區(qū)域分布來看，光明的批復(fù)建筑量最大，共 679.6 萬 m2，占比 34%，其次為龍崗（563.4 萬

m2，占比 28%）和寶安（292.7 萬 m2，占比 15%）。

2023 年上半年深圳各區(qū)城市更新規(guī)劃公示建筑類型規(guī)模統(tǒng)計表（單位：萬㎡）

建筑類型 寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬 總計

商品住房 43.5 328.4 127.2 295.9 21.4 4.1 1.6 4.1 - 51.4 877.6

公共住房 14.4 75.8 27.7 49.8 1.6 1.1 0.4 1.4 - 10.0 182.2

居住配套商業(yè) 1.5 - - - - - - - - - 1.5

商業(yè) 11.3 21.7 27.4 50.3 1.7 7.0 2.2 0.1 - 1.9 123.5

辦公 24.0 50.0 61.5 111.3 3.9 15.7 5.1 0.2 - 4.5 276.1

商務(wù)公寓 - - - - - 2.8 - - - - 2.8

人才公寓 - - - 3.4 - 0.7 - - - - 4.1

普通工業(yè)廠房 109.3 116.2 17.8 6.8 - - - - - - 250.1

倉儲物流 24.1 - - - - - - - 15.0 - 39.1

新型產(chǎn)業(yè)用房 7.5 23.2 6.4 11.6 - 13.7 - 5.8 - - 68.2

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房 0.6 3.2 0.9 1.0 - 0.3 - 0.8 - - 6.8

工業(yè)配套商業(yè) 10.8 1.9 2.5 1.7 - 0.6 - 0.1 - - 17.6

配套宿舍 37.8 25.2 6.0 1.4 - 3.7 - 2.5 - - 76.5

公共配套 8.0 29.4 14.6 24.0 1.8 2.8 0.3 1.3 0.1 4.7 86.8

其他 - 4.8 - 6.0 - - - - 1.0 - 11.8

總計 292.7 679.6 291.9 563.4 30.3 52.5 9.5 16.2 16.1 72.6 2024.7

37 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

規(guī)劃階段涉及前融較少

今年上半年，規(guī)劃公示項目涉及前融的項目 5 個，占比 13%；規(guī)劃公告項目涉及前融 1 個，占比 3%。

從規(guī)劃公告的建筑功能看，住宅面積 765.1 萬 m2，占比最大（48%），其中商品住房占比 41%，總建面 649.8 萬

㎡，公共住房占比 7%，總建面 115.3 萬㎡；其次為工業(yè)廠房（248.9 萬 m2，占比 16%）及辦公（166.8 萬 m2，占

比 11%）。從地域分布來看，光明批復(fù)建筑規(guī)模最大，431.7 萬 m2，占比 27%；其次為龍崗（405.6 萬 m2，占比

26%）和龍華（223.4 萬 m2，占比 14%）。

2023 年上半年深圳市各區(qū)城市更新規(guī)劃公告建筑類型規(guī)模統(tǒng)計表（單位：萬㎡）

建筑類型 寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬 總計

商品住房 8.3 194.3 129.8 194.5 23.6 23.5 1.6 10.6 4.9 58.7 649.8

公共住房 0.6 44.5 18.8 38 2.1 - 0.4 - 0.7 10.2 115.3

居住配套商業(yè) - - - - - - - -

商業(yè) 3.5 5.9 18.2 44.9 1.9 12 2.2 3.4 0.7 5.3 98

辦公 8.1 13.2 18.6 79.3 3.9 27.6 5.1 8 1.7 1.2 166.8

商務(wù)公寓 - - - - - - - - - - 2.8

人才公寓 - - - - - - - - - - 0.7

普通工業(yè)廠房 52.5 102.6 19.6 7.7 17.1 49.5 - - - - 248.9

倉儲物流 - - - - - - - - 15 - 15

新型產(chǎn)業(yè)用房 4.2 23.2 - 12.2 3.6 19.6 - 27.4 - - 90.2

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房 5.1 3.2 - 1.7 0.5 2.7 - 6.7 - - 19.8

工業(yè)配套商業(yè) 3.7 1.9 0.4 1.6 1.9 3.7 - 6.4 - - 19.5

配套宿舍 15.1 25.2 5 6.9 5.1 25.3 - 0.9 - - 83.4

公共配套 7.1 17.8 12.7 18.8 3.4 3.4 0.3 3.1 1.1 4.7 72.4

其他 - - 0.3 - - - - - 1 - 1.3

總計 108.1 431.7 223.4 405.6 63.1 170.7 9.5 66.7 25.1 801 1584

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢 38

實施主體公示：

龍華領(lǐng)跑，民企為主

龍華數(shù)量、規(guī)模領(lǐng)跑全市，同比環(huán)比整體呈增長態(tài)勢

今年上半年，全市共發(fā)布拆除重建類城市更新單元實施主體公示項目 24 個，拆除規(guī)模共計 167.5 公頃，開發(fā)建設(shè)用

地面積共計 81.2 公頃。其中，龍華拆除規(guī)模最大（82.6 公頃），其次為龍崗（37.9 公頃）。福田無實施主體公示項目。

同比實施主體公示數(shù)量和規(guī)模均增長顯著

從數(shù)量上看，今年上半年實施主體公示的項目同比上升

71%，其中龍華增加最多（5 個），其次龍崗（4 個），

南山減少 1 個，福田無實施主體公示項目。

從規(guī)模上看，今年上半年實施主體公示的項目同比增長

超一倍，其中龍崗增加最多（30.2 公頃），其次是光明（12.9

公頃）。

39 2023 年上半年深圳更新整備市場研報

實施主體類型以民企為主

今年上半年，24 個實施主體公示項目中，實施主體以民企為主，占比 75%，其次為民企＋股份公司占比 13%。

涉及前融項目占比近四成

今年上半年，24 個實施主體公示項目中，涉及前融的有 9 個，占比 38%。

環(huán)比實施主體公示數(shù)量增長顯著，規(guī)模略降

從數(shù)量上看，今年上半年實施主體公示項目環(huán)比上升

50%。其中龍華增加最多（4 個），其次是龍崗（3 個）。

福田無實施主體公示項目。

從規(guī)模上看，今年上半年實施主體公示項目環(huán)比下降

13%。其中龍華減少最多（16.9 公頃），其次是寶安（9.6

公頃）。

土地整備利益統(tǒng)籌項目數(shù)據(jù)與趨勢 40

土地整備利益

統(tǒng)籌項目數(shù)據(jù) 03 與趨勢