老

舊

工

業(yè)

設(shè) 區(qū)改造計(jì)

探

索

與

實(shí)

踐 RENOVATE

EXPLORATION&

PRACTICE

DESIGN

老舊工業(yè)區(qū)改造設(shè)計(jì)探索與實(shí)踐

建筑全生命周期綜合服務(wù)商

深圳壹創(chuàng)國際設(shè)計(jì)股份有限公司 編著

審定 VALIDATION

嚴(yán)定剛

執(zhí)行主編 EXECUTIVE EDITOR

簡曉宇 蘇毅

專業(yè)編導(dǎo) PROFESSIONAL ADVISOR

何沛添 李宏武 彭琳

編審 EDITORIAL

程楚斌 李杰

總策劃 PRODUCER

張靜宇

責(zé)任編輯 RESPONSIBLE EDITOR

閔丹莉

編輯 EDITOR

閔丹莉 潘海穎

OVERVIEW

改造類項(xiàng)目概況

改造案例

改造類型

改造目標(biāo)

存在問題及探索

現(xiàn)有條件制約及解決之道

其他條件制約及解決之道

EXPLORE

目錄 / CONTENT

地址：深圳市南山區(qū)華僑城創(chuàng)意文化園 B1-2

電話：0755 8279 5800

網(wǎng)址：www.szycgj.cn

郵箱：市場(chǎng) houzhihua@szycgj.cn

人事 hr@szycgj.cn

品牌 media@szycgj.cn

經(jīng)典案例

經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

特區(qū)建工產(chǎn)業(yè)園改造

光明國際汽車城

方案設(shè)計(jì)

專項(xiàng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)

設(shè)計(jì)管理

CASE

EXPERIENCE

SUMMARY

序 / PREFACE

截至 2022 年末，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá) 65.22%，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展由上半場(chǎng)“工業(yè)化”為主導(dǎo)的

發(fā)展階段逐步進(jìn)入“城鎮(zhèn)化”為主的下半場(chǎng)。歷數(shù)當(dāng)前主要高收入國家，其城鎮(zhèn)化與工業(yè)

化發(fā)展相伴相生，工業(yè)化的提高帶動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。自 2013 年開始，我國經(jīng)濟(jì)增速呈

現(xiàn)大城市對(duì)中小城市、服務(wù)型城市對(duì)工業(yè)型城市及消費(fèi)型城市對(duì)投資型城市的“三個(gè)反超”，

皆反映出我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能已開始從工業(yè)化轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)化?！笆艑梦逯腥珪?huì)”提出推進(jìn)以

人為核心的新型城鎮(zhèn)化，推進(jìn)城市更新是進(jìn)一步面向城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要舉措。隨著我國

后工業(yè)化和再城市化進(jìn)程中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，大量城市核心產(chǎn)業(yè)逐步從工業(yè)轉(zhuǎn)向服

務(wù)業(yè)，由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生的大量閑置廢舊老工業(yè)區(qū)成為城市更新背景下文化要素、產(chǎn)

業(yè)活化、環(huán)境提升乃至城市記憶的重要存量挖掘資料和時(shí)空載體。

西方國家的城市更新始于工業(yè)革命，城市發(fā)展經(jīng)歷“城市化 - 逆城市化 - 再城市化”的不

同階段，城市更新也經(jīng)歷了萌芽、探索發(fā)展與成熟穩(wěn)定的歷程。隨著城市結(jié)構(gòu)逐漸穩(wěn)定，

在由增量發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪块_發(fā)的背景下，城市更新開始轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀宋闹髁x為導(dǎo)向的“可

持續(xù)”有機(jī)更新。一方面，更多人開始回歸中心城區(qū)并期待重塑歷史城市肌理與文化內(nèi)涵；

另一方面，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵的轉(zhuǎn)化與升級(jí)也為老城區(qū)帶來新活力。在此過程中，城市更新的空

間對(duì)象也由住宅改善發(fā)展為以商業(yè)建筑更新為主體的老城區(qū)重振計(jì)劃，演變?yōu)橐猿鞘姓?/p>

體機(jī)能提升為目標(biāo)的城市工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)更新及當(dāng)下以小尺度、歷史人文修復(fù)、公眾參

與為特點(diǎn)的小型城市更新項(xiàng)目。

舊工業(yè)區(qū)是城市記憶的一部分，隨著社會(huì)不斷發(fā)展，迫切需要一些方法和手段對(duì)其進(jìn)行

更新提升，以滿足新時(shí)代人們對(duì)美好生活的新需求。本書結(jié)合產(chǎn)業(yè)園類型、改造轉(zhuǎn)型及

經(jīng)典案例的探索與分析，舊工業(yè)區(qū)更新改造應(yīng)結(jié)合實(shí)際條件開展：識(shí)別利用和傳承既有

要素及其內(nèi)涵，挖掘并發(fā)揮舊工業(yè)區(qū)存量及其蘊(yùn)含的功能價(jià)值，進(jìn)而明確更新設(shè)計(jì)的目

標(biāo)和框架；舊工業(yè)區(qū)改造應(yīng)避免盲目跟風(fēng)，充分利用立地條件并突出廠區(qū)文化的原真特

色；改造過程中需把握好變與不變的平衡，敢于將功能留白與功能設(shè)計(jì)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)城市

更新帶動(dòng)引導(dǎo)舊工業(yè)區(qū)更新，舊工業(yè)區(qū)的更新又能通過自身的完善和迭代實(shí)現(xiàn)對(duì)城市功

能的補(bǔ)充與豐富。

改

造

概

況

光明國際汽車城

PROJECT

產(chǎn)業(yè)園功能類型

工業(yè)園 / 文創(chuàng)園改造案例

拆除重建工程

綜合整治工程

二次裝修

功能屬性升級(jí)

園區(qū)形象改造提升

01 改造案例

02 改造內(nèi)容

03 改造目標(biāo)

改造案例RENOVATION CASE

改造案例

產(chǎn)業(yè)園功能類型

工業(yè)園/文創(chuàng)園改造案例

Transformation Case Industrial Park Functional Types

Industrial Park/Cultural and Creative Park Renovation Cases

寶能科技園（北區(qū)）三期

10

大健康產(chǎn)業(yè)園

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園

機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園

航天科技產(chǎn)業(yè)園 大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園

臨空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園

生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 商辦產(chǎn)業(yè)園 新能源產(chǎn)業(yè)園

數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園

倉儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)園

新材料產(chǎn)業(yè)園

軍民融合產(chǎn)業(yè)園

醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園

電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園

產(chǎn)業(yè)園功能類型

老舊產(chǎn)業(yè)園改造項(xiàng)目的功能類型，以文創(chuàng)園區(qū)、商辦類園區(qū)為主。園區(qū)的功能屬性決定了園區(qū)運(yùn)營模式，

也直接影響項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及單體設(shè)計(jì)的思路。

11

工業(yè)園 / 文創(chuàng)園改造案例

總體概況 案例特色

深圳云里智能園，屬深圳市 12 大重點(diǎn)區(qū)域之一，

坂李創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大道的核心地帶，園區(qū)前身為深

圳坂田物資工業(yè)園，曾是深圳工業(yè)園區(qū)發(fā)展的

典型代表。整體立面改造費(fèi)用控制在 1500 萬

以內(nèi)，改造訴求是活化城市，打造以智能硬件

與智能裝備的全生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈工業(yè)園區(qū)，將整體

園區(qū)提升成為高科技甲級(jí)辦公的氛圍。

01. 由原來的坂田物資工業(yè)園改造成云

里智能園 ;

02. 精準(zhǔn)的成本控制得益于立面提取原

有結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，利用材質(zhì)、層次的搭

配形成符合現(xiàn)代審美的幕墻效果，合理

成本把控內(nèi)實(shí)現(xiàn)品質(zhì)飛躍。

深圳坂田物資工業(yè)園

工業(yè)園改造 Industrial Park Renovation

12

文創(chuàng)園改造 Cultural and Creative Park Renovation

總體概況 案例特色

2003 年下半年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支

持下，由上海華輕投資有限公司、香港時(shí)尚生活

策劃咨詢 （上海）有限公司和上海工業(yè)旅游發(fā)展

有限公司共同對(duì)“上海汽車制動(dòng)器公司”舊廠房實(shí)施

開發(fā)、改建、招商、管理，歷時(shí)一年，把凝聚著

特有的歷史底蘊(yùn)和文化內(nèi)涵的老廠房變成了吸引

創(chuàng)意人才、激發(fā)創(chuàng)意靈感、集聚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的新載體。

01. 在力求創(chuàng)造出藝術(shù)化空間的同時(shí)，也保證

了實(shí)用性；

02. 整個(gè)空間充滿了工業(yè)文明時(shí)代的滄桑韻味；

03. 設(shè)置了大量室內(nèi)、半室內(nèi)和外部公共空間；

04. 連接、傳遞和溝通著國內(nèi)外不同背景、不

同風(fēng)格的文化。

上海 8 號(hào)橋創(chuàng)業(yè)園

13

文創(chuàng)園改造 Cultural and Creative Park Renovation

總體概況 案例特色

華僑城創(chuàng)意文化園位于深圳華僑城原東部工業(yè)區(qū)

內(nèi)，地處華僑城東北部，東鄰僑城東路，北靠僑香

路，原入駐企業(yè)多為上世紀(jì) 80 年代引進(jìn)的“三來一補(bǔ)”

工業(yè)企業(yè)。是由舊廠房改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的工作

室，引進(jìn)各類型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，如設(shè)計(jì)、攝影、動(dòng)漫創(chuàng)

作、教育培訓(xùn)、藝術(shù)等行業(yè)，還有一些有創(chuàng)意特色

的相關(guān)產(chǎn)業(yè)如概念餐廳、酒廊、零售、咖啡等。

01. 融合了“創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、藝術(shù)”于一身的

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地；

02. 使舊廠房的建筑形態(tài)和歷史痕跡得

以保留，同時(shí)又衍生出更有朝氣更有生

命力的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。

深圳華僑城創(chuàng)意園

改造內(nèi)容TRANSFORMATION CONTENT

改造內(nèi)容

拆除重建工程

綜合整治工程

二次裝修

聯(lián)創(chuàng)智慧汽車小鎮(zhèn)

16

對(duì)于園區(qū)來說，拆除工程是指對(duì)已經(jīng)建成或部分建成的建筑物或構(gòu)筑物等進(jìn)行拆除

重建的工程。 按拆除的程度，分為全部拆除和部分拆除（或叫局部拆除）。拆除

工程根據(jù)項(xiàng)目的具體運(yùn)營情況，可采取一次性拆除重建或分期拆除重建的方式。

拆除重建工程

DEMOLITION AND RECONSTRUCTION ENGINEERING

上海市閘北機(jī)械廠改造

17

不同功能需求的改造策略

不同于整體拆除重建的城市更新模式下，本章節(jié)所說的拆除重建是在保留單體建筑的整體框架下，對(duì)其

部分關(guān)鍵性結(jié)構(gòu)構(gòu)件，進(jìn)行局部拆除重建。對(duì)單體建筑來說，拆除重建工程可以重新激活建筑的活力，

根據(jù)不同功能需求進(jìn)行針對(duì)性的改造策略。

保留外墻

保留屋頂

垂直疊加

保留中間層 并置

水平疊加

整棟保留

新包舊

18

利用總體規(guī)劃確定的目標(biāo)，優(yōu)化園區(qū)外立面，市政設(shè)施，消防流線，景觀設(shè)計(jì)，

停車設(shè)施，室內(nèi)裝修等。改善是園區(qū)生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)園

區(qū)規(guī)模經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)一體化進(jìn)程的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。

綜合整治工程類型

1 2

3

4 5

外立面優(yōu)化工程

消防 / 市政設(shè)施更新

景觀設(shè)計(jì)工程

室內(nèi)裝修工程

停車設(shè)施優(yōu)化工程

綜合整治工程

COMPREHENSIVE RENOVATION PROJECT

19

室內(nèi)裝飾更新 外立面裝飾更新

水暖電設(shè)施 屋面工程

二次裝修類型

二次裝修主要分為室外工程和室內(nèi)工程，其作用是保護(hù)建筑物各種構(gòu)件免

受自然風(fēng)、雨、潮氣的侵蝕，改善隔熱、隔聲、防潮功能，提高建筑物的

耐久性，延長建筑物的使用壽命。同時(shí)，美觀建筑外立面，優(yōu)化內(nèi)部空間，

為人們創(chuàng)造良好的生產(chǎn)、生活及工作環(huán)境。

二次裝修

SECONDARY DECORATION

改造目標(biāo)TRANSFORMATION OBJECTIVES

改造目標(biāo)

功能屬性升級(jí)

園區(qū)形象改造提升

Upgrade of functional attributes

Park image transformation and improvement

福田黨校改造

22

區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 城市公園

中國（長沙）馬欄山視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園

上海田子坊

上海弘基創(chuàng)邑 space

廣東岐江公園

南京環(huán)東南大學(xué)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)帶

北京 798 工廠

創(chuàng)意辦公 藝術(shù)聚集地

開放式商業(yè)街區(qū) 產(chǎn)學(xué)研基地

園區(qū)整體規(guī)劃決定園區(qū)未來的發(fā)展方向、建設(shè)規(guī)模和品位，應(yīng)堅(jiān)持“規(guī)劃先行”，

科學(xué)合理的做好規(guī)劃，并結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑標(biāo)準(zhǔn)與建筑配套。

功能屬性升級(jí)

FUNCTIONAL ATTRIBUTE UPGRADE

23

地域特色 文化特色

城市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 主題博物館

工業(yè)博覽與商務(wù)旅游開發(fā) 綜合開發(fā)

不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃模式各有不同，比如工業(yè)類

可規(guī)劃為城市公園、城市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集地、主題博物館、工

業(yè)博覽與商務(wù)旅游開發(fā)以及綜合開發(fā)；而文化創(chuàng)意類可規(guī)劃

唐安西都護(hù)府文化園

首鋼工業(yè)旅游

751 D·park 北京時(shí)尚設(shè)計(jì)廣場(chǎng)

曲阜尼山特色小鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園

北京焦化廠

上海民生碼頭 8 萬噸筒倉

為創(chuàng)意辦公、藝術(shù)聚集地、開放式商業(yè)街區(qū)、產(chǎn)學(xué)

研基地以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃；而其他地方特色園區(qū)則

以地域特色、文化特色以及生態(tài)特色來劃分。

整體定位構(gòu)思

24

影視、出版、文化用品生產(chǎn)等傳統(tǒng)領(lǐng)域企業(yè) 平面設(shè)計(jì)、數(shù)字動(dòng)漫、傳媒等新興領(lǐng)域

文化軟件、文化旅游等文化休閑娛樂業(yè) 藝術(shù)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、工藝美術(shù)等

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是文化創(chuàng)意企業(yè)和科技創(chuàng)新企業(yè)的聚集區(qū)，是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的園區(qū)化、規(guī)

模化的表現(xiàn)形式。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)以創(chuàng)意設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)孵化、研發(fā)創(chuàng)新為核心，吸引相關(guān)文科

創(chuàng)企業(yè)在區(qū)域內(nèi)集聚，逐步形成了集科技創(chuàng)新、創(chuàng)意研發(fā)、人才培訓(xùn)、展覽交易、文化交流等

多種業(yè)態(tài)于一體的綜合性、公共性的多元化社區(qū)，為文化創(chuàng)意企業(yè)和科技創(chuàng)新企業(yè)提供更好的

創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)。

業(yè)態(tài)策劃

文創(chuàng)園業(yè)態(tài)類型

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互聯(lián)網(wǎng) + 智能制造、科技創(chuàng)意博覽等高新產(chǎn)業(yè) 酒店、特色民宿、餐飲、購物等時(shí)尚生活休閑

工業(yè)博覽、商務(wù)旅游開發(fā) 共享辦公、工作室等小作坊

工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃不僅僅在于合理地規(guī)劃各類工業(yè)的生產(chǎn)布局，從規(guī)劃、景

觀到建筑設(shè)計(jì)都體現(xiàn)出生態(tài)、科技和文化的內(nèi)涵，更重要的是提供集生產(chǎn)、

研發(fā)、物流、展示及融資等業(yè)態(tài)內(nèi)容的一體化綜合解決方案，為企業(yè)構(gòu)建

一個(gè)多元化的發(fā)展平臺(tái)。

工業(yè)園業(yè)態(tài)類型

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重塑長江新生態(tài)岸線 東方氣質(zhì)園林

打造歷史與時(shí)尚交融舞臺(tái) 工業(yè)遺產(chǎn)轉(zhuǎn)換科教設(shè)施首創(chuàng)典范

舊城更新典范及新的城市文化名片 拼貼城市

亳州卷煙廠改造 蛇口大成面粉廠改造

蕪湖老船廠改造 康美智慧藥房改造

閘北機(jī)械廠改造 武漢萬科漢鋼改造

園區(qū)形象改造提升

PARK IMAGE TRANSFORMATION AND IMPROVEMENT

主題概念

27

園區(qū)規(guī)劃

對(duì)已有園區(qū)規(guī)劃的優(yōu)化調(diào)整，確定新的規(guī)劃主結(jié)構(gòu)有利

于奠定基地的更新與利用，調(diào)整聯(lián)系與開發(fā)范圍，使其

各自擁有其獨(dú)特的歷史印跡與自然景觀資源，從而提升

園區(qū)的整體形象及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)者應(yīng)重視

對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃調(diào)整優(yōu)化。

優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園主題概念能有利于提升整體園區(qū)形象。

產(chǎn)業(yè)園概念包裝應(yīng)干練、精辟、醒目，應(yīng)突出園區(qū)

的主題特色，一般而言，可以從區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)特色、

園區(qū)功能三個(gè)角度作為切入點(diǎn)進(jìn)行分析。

28

上海民生碼頭 8 萬噸筒倉

單體升級(jí)

對(duì)建筑單體進(jìn)行改造提升，有利于優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境、集聚要素資源、

吸引項(xiàng)目入駐、擴(kuò)大對(duì)外影響等，從而提升園區(qū)的整體形象及

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、園區(qū)走向日益

專業(yè)的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)者更應(yīng)重視對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行形象

包裝。

園區(qū)形象改造提升

PARK IMAGE TRANSFORMATION AND IMPROVEMENT

29

上海閘北機(jī)械廠改造

上海閘北機(jī)械廠改造

濟(jì)南國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園單體立面

多變空間的建筑形態(tài)，營

造豐富的空間效果。

多層次的建筑造型可以給

人帶來趣味感受，維持感

官的新鮮感和好奇感。

對(duì)建筑立面來說，立面的改

造升級(jí)有利于解決老舊立面

的功能性問題。

問

題

探

索

南太云創(chuàng)谷園區(qū)

EXPLORE

現(xiàn)有條件的制約

現(xiàn)有條件的解決之道

規(guī)范的技術(shù)要點(diǎn)

成本限額與針對(duì)性設(shè)計(jì)

01 現(xiàn)有條件的制約與解決之道

02 其他條件的制約與解決之道

現(xiàn)有條件制約與解決之道EXISTING CONSTRAINTS AND SOLUTIONS

現(xiàn)有條件制約

與解決之道

現(xiàn)有條件的制約

現(xiàn)有條件的解決之道

Constraints of existing conditions

The solution to existing conditions

寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園

34

產(chǎn)業(yè)及規(guī)劃條件的制約

產(chǎn)業(yè)園的改造，往往在老舊廠房上進(jìn)行優(yōu)化提升及功能轉(zhuǎn)換，而原有園區(qū)的規(guī)劃

和現(xiàn)狀條件往往不適用于新的產(chǎn)業(yè)模式，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)的活力無法完全激活，閑

置率、空置率驚人，土地資源、社會(huì)資源浪費(fèi)嚴(yán)重。通過大量的實(shí)際調(diào)研考察發(fā)

現(xiàn)這類產(chǎn)業(yè)園區(qū)基本存在以下典型問題：

01 規(guī)劃布局深受原廠區(qū)規(guī)劃格局的影響

02 規(guī)劃層次及脈絡(luò)感較差

03 園區(qū)規(guī)劃同質(zhì)性形象嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)力缺乏

04 園區(qū)規(guī)劃配套銜接不夠，投資環(huán)境差

05 園區(qū)規(guī)劃重外表面空間，輕內(nèi)在產(chǎn)業(yè)

06 園區(qū)規(guī)劃無產(chǎn)業(yè)鏈，無聯(lián)關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集

07 園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)缺乏圍繞企業(yè)發(fā)展需求形成特色服務(wù)體系

產(chǎn)業(yè)及規(guī)劃條件的制約

現(xiàn)有條件的制約

CONSTRAINTS OF EXISTING CONDITIONS

35

01 建筑體量較大、較長

02 建筑間距較密

04 搭建建筑阻擋，景觀視線不好

03 進(jìn)深過大，光線嚴(yán)重不足

建筑條件的制約

36

建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)需要密切配合功能策劃定位，用最合理的開發(fā)戰(zhàn)略和產(chǎn)品設(shè)

計(jì)策略，分步、分階段的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)，因此將原有的規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)

行升級(jí)調(diào)整以適應(yīng)新的項(xiàng)目定位及產(chǎn)業(yè)功能需求。

項(xiàng)目所在地位于寶安產(chǎn)業(yè)拓展功能區(qū)，周邊有生態(tài)控制和保護(hù)區(qū)，環(huán)境較

為優(yōu)美。原有規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)的不適應(yīng)：場(chǎng)地內(nèi)交通 紊亂，難以形成高效的

交通組織。

案例——深圳寶安區(qū)康美智慧藥房改造

建設(shè)規(guī)劃

現(xiàn)有條件的解決之道

THE SOLUTION TO EXISTING CONDITIONS

37

優(yōu)化原有結(jié)構(gòu)

重新優(yōu)化規(guī)劃規(guī)劃結(jié)構(gòu)

一軸：園區(qū)文化軸

二道：內(nèi)街步道

一心：園區(qū)核心

三院：庭院

38

業(yè)態(tài)規(guī)劃

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建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)需要密切配合功能策劃定位，用最合

理的開發(fā)戰(zhàn)略和產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略，分步、分階段的實(shí)

現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)，因此將原有的規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行升

級(jí)調(diào)整以適應(yīng)新的項(xiàng)目定位及產(chǎn)業(yè)功能需求。

40

局部延承分割 垂直加層

空間合并 強(qiáng)調(diào)特性

空間轉(zhuǎn)化類型

空間轉(zhuǎn)化

主要的改造方式有局部延承分割、垂直加層、空間合并、強(qiáng)調(diào)特質(zhì)、

異質(zhì)穿插等方法。依據(jù)其改造后的空間匹配度，將內(nèi)部功能轉(zhuǎn)換為辦

公、展覽、餐飲等。

41

42

如何做“新”

如何體現(xiàn)“主題”

如何做“舊”

立面優(yōu)化

在原有立面的基礎(chǔ)上，挖掘其特有的立面語言，提取立面元素并進(jìn)行轉(zhuǎn)譯成符合園區(qū)特色

的立面語言，如：“舊”的語言通常用于工業(yè)遺址類的產(chǎn)業(yè)園；“新”的語言通常用于文創(chuàng)類產(chǎn)

業(yè)園；體現(xiàn)“主題”的語言通常用于其他特色類產(chǎn)業(yè)園。

43

如何做“新”

如何體現(xiàn)“主題”

如何做“舊”

其他條件制約與解決之道OTHER CONSTRAINTS AND SOLUTIONS

其他條件制約

與解決之道

規(guī)范的技術(shù)要點(diǎn)

成本限額與針對(duì)性設(shè)計(jì)

羅湖區(qū)城市第六立面提升改造工程銀湖山片區(qū)

46

規(guī)范的技術(shù)要點(diǎn)

總平面圖 安全疏散 防火分隔

設(shè)計(jì)人員必須考慮廠房改為民用

建筑后，其總平面防火設(shè)計(jì)是否

符合消防技術(shù)規(guī)范要求。在通常

情況下，廠房改為民用建筑，防

火間距的要求降低了，但是一些

七八十年代甚至建造年代更早的

老廠房，由于歷史原因與附近建

筑的防火間距仍有過小的問題。

設(shè)計(jì)人員應(yīng)注意按現(xiàn)行規(guī)范提出

要求。在間距不能滿足規(guī)范要求

時(shí)，應(yīng)有相應(yīng)的補(bǔ)救措施。如采

用固定防火窗、或封堵門窗洞口，

形成防火墻等方式。

老舊廠房如果變更為文創(chuàng)園區(qū)，或者是其它商業(yè)用途要符合商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)規(guī)范、工業(yè)

廠房從耐火等級(jí)，總平布置，防火分區(qū)，消防設(shè)施等方面都與商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)規(guī)范不同，

在 90 年代初，特別是工、成類廠房，由干設(shè)計(jì)之初就沒有考慮建筑可物的荷載需要改

造為商業(yè)用途后，就面臨需要增設(shè)很多消防設(shè)施老舊廠房的建造年代久遠(yuǎn)，建筑結(jié)構(gòu)是

否再能承受消防設(shè)施的增設(shè)，是否具備接入市政水源、電源的條件等，都需要重新評(píng)估、

加固、改造。為了做好廠房改為民用建筑后的防火安全設(shè)計(jì)工作，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)

技術(shù)要點(diǎn)：

廠房與民用建筑的疏散距離的要求

差別很大。廠房一般都是大空間的，

內(nèi)部沒有作分隔，而改為民用建筑

后，一般都會(huì)在內(nèi)部重新分隔，疏

散距離也會(huì)相應(yīng)地增加。通過上述

比較，廠房疏散距離的要求相對(duì)低

一些，在審核時(shí)應(yīng)注意廠房在改為

民用建筑后疏散距離是否符合規(guī)范

要求。建筑改造后存在上下不同功

能疊加的情形時(shí)，不同功能需要獨(dú)

立疏散，原有的共用消防樓梯需要

分別設(shè)置。此類情況也需要在改造

設(shè)計(jì)中妥善解決。

廠房與民用建筑的防火分區(qū)要求差別

很大。按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》第 3.2.1

條之規(guī)定，耐火等級(jí)為二級(jí)的丙類單

層廠房防火分區(qū)為 8000 平方米；耐

火等級(jí)為二級(jí)的丙類多層廠房防火分

區(qū)為 4000 平方米；耐火等級(jí)為二級(jí)

的丙類高層廠房防火分區(qū)為 2000 平

方米。按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》第 5.1.1

條之規(guī)定，耐火等級(jí)為一、二級(jí)的多

層民用建筑防火分區(qū)為 2500 平方米；

在審核時(shí)當(dāng)廠房改為民用建筑后防火

分區(qū)超過規(guī)范要求的，應(yīng)采取相應(yīng)的

措施。

目前我國對(duì)于這些老舊工業(yè)廠房，更多的是改造利用為商業(yè)建筑，讓它

變成適合現(xiàn)代功能需要的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園。改造利用雖然傳承了歷史，使其

物有所用，但同時(shí)也給建筑安全帶來一定程度的考驗(yàn)。

47

成本限額與針對(duì)性設(shè)計(jì)

針對(duì)性立面設(shè)計(jì)

針對(duì)性材料選取

資源再回收利用

由于項(xiàng)目成本高低影響其工程投入，并決定著項(xiàng)目未來的投資回報(bào)率與項(xiàng)目收益，因此需控制成本費(fèi)

用進(jìn)行針對(duì)性設(shè)計(jì)，從而提高項(xiàng)目整體效益，同時(shí)落實(shí)節(jié)能減排的重要舉措，提升項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展

前景。

因地制宜，探索多方向的立面設(shè)計(jì)手法，不根據(jù)不同立面設(shè)置針對(duì)性策略

對(duì)于不同立面手法，可根據(jù)其立面的重要性選取經(jīng)濟(jì)且美觀的材料

建筑材料或部件再利用策略取代拆遷計(jì)劃，從而獲得再利用的珍貴材料

經(jīng)

典

案

例

羅湖區(qū)城市第六立面提升改造工程 京基 100 片區(qū)