目 錄

▇ 數(shù)字新聞 ................................................... 1

央行報告：4 月住戶部門中長期貸款減少 1156 億元

兩部門：10 方面舉措規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù) 嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費

150 座“生活垃圾分類宣傳教育基地”名單公布

城市居家適老化改造有了參考指南 臥室、衛(wèi)生間等形成 47 項改造要點

▇ 政策資訊 ................................................... 4

▇ 實務(wù)問答 ................................................... 8

房屋買賣、租賃案件審判實務(wù)問答 29 則

▇ 典型案例 .................................................. 31

北京法院發(fā)布商品房裝飾裝修合同糾紛的四個案例

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

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▇ 數(shù)字新聞

? 央行報告：4 月住戶部門中長期貸款減少 1156 億元

5 月 11 日，央行發(fā)布 2023 年 4 月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，4 月末，廣義貨幣(M2)余

額 280.85 萬億元，同比增長 12.4%，增速比上月末低 0.3 個百分點，比上年同期高 1.9 個

百分點。狹義貨幣(M1)余額 66.98 萬億元，同比增長 5.3%，增速比上月末和上年同期均高

0.2 個百分點。流通中貨幣(M0)余額 10.59 萬億元，同比增長 10.7%。當(dāng)月凈投放現(xiàn)金 313

億元。

4 月份，人民幣貸款增加 7188 億元，同比多增 649 億元。分部門看，住戶貸款減少

2411 億元，其中，短期貸款減少 1255 億元，中長期貸款減少 1156 億元；企（事）業(yè)單位

貸款增加 6839 億元，其中，短期貸款減少 1099 億元，中長期貸款增加 6669 億元，票據(jù)

融資增加 1280 億元；非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款增加 2134 億元。

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? 兩部門：10 方面舉措規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù) 嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費

為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，住房

和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡稱《意

見》）?！兑庖姟穲猿謫栴}導(dǎo)向，突出保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益，明確了 10 個方面的監(jiān)管

措施。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。近年來，

部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標(biāo)價、捆綁收費、濫用

客戶個人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。

《意見》明確，加強(qiáng)從業(yè)主體管理。嚴(yán)格落實經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度。市、縣住房和城鄉(xiāng)

建設(shè)部門要全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實名登記，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員管理。同時，《意見》明

確了經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容，經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成?；痉?wù)是促成房屋交易提供

的一攬子必要服務(wù)，延伸服務(wù)是可單獨提供的額外服務(wù)。

在合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費方面，《意見》指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費由交易各方根據(jù)

服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣

和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。

在嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價方面，《意見》表示，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得混合標(biāo)價和捆綁收費。收費

前應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人出具收費清單，列明收費標(biāo)準(zhǔn)、收費金額，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。

《意見》明確嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得濫用市場支配地位以不公平高價

收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得干預(yù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費標(biāo)準(zhǔn)。

此外，《意見》提出，規(guī)范簽訂交易合同，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成房屋交易，應(yīng)當(dāng)通過房屋網(wǎng)

簽備案系統(tǒng)辦理房屋買賣、租賃合同網(wǎng)簽備案；加強(qiáng)個人信息保護(hù)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員

不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人

信息。

《意見》還強(qiáng)調(diào)，要提升管理服務(wù)水平，建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺，加強(qiáng)對交

易房源、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的管理；加大違法違規(guī)行為整治力度，將規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服

務(wù)納入房地產(chǎn)市場秩序整治的重要內(nèi)容，曝光典型案例；加強(qiáng)行業(yè)自律管理，對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

及從業(yè)人員存在收費不規(guī)范、侵犯客戶個人信息合法權(quán)益等情形的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織

依據(jù)行規(guī)行約給予自律處分。

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? 150 座“生活垃圾分類宣傳教育基地”名單公布

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布通知，為深入貫徹黨的二十大精神，落實《關(guān)于進(jìn)一步推

進(jìn)生活垃圾分類工作的若干意見》《關(guān)于做好首屆全國城市生活垃圾分類宣傳周活動籌備

工作的通知》有關(guān)要求，加強(qiáng)生活垃圾分類宣傳教育工作，經(jīng)各地推選、專家評議，確定

了 2023 年“生活垃圾分類宣傳教育基地”名單，共計 150 座。

通知要求，要嚴(yán)格落實管理要求、規(guī)范開放流程，在 2023 年 5 月 23 日組織開展“生

活垃圾分類宣傳教育基地”公眾開放日活動，邀請市民群眾走進(jìn)基地觀摩研學(xué)，集中宣傳

生活垃圾分類重大意義、工作進(jìn)展和主要成效，普及生活垃圾分類知識，提高宣傳教育服

務(wù)能力和覆蓋范圍，持續(xù)營造良好氛圍。各基地管理單位要嚴(yán)格按照有關(guān)要求，不斷提升

接待能力，確保開放工作安全有序開展。

? 城市居家適老化改造有了參考指南 臥室、衛(wèi)生間等形成 47 項改造要點

30 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城市建設(shè)司發(fā)布了《城市居家適老化改造指導(dǎo)手冊》針對城

市老年人居家適老化改造需求，在通用性改造、入戶空間、起居（室）廳、臥室、衛(wèi)生間、

廚房、陽臺等 7 個方面形成了 47 項改造要點，為城市居家適老化改造提供系統(tǒng)、簡單、

可行的改造方案和技術(shù)路徑。

基于老年人差異化需求，《指導(dǎo)手冊》將改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)型、提升型兩類，基礎(chǔ)型

改造內(nèi)容以滿足老年人基本生活需求、安全和生活便利需要為主；提升型改造內(nèi)容主要滿

足老年人改善型生活需求，以豐富居家服務(wù)供給、提升生活品質(zhì)為主。

以臥室適老化改造為例，《指導(dǎo)手冊》給出了具體安裝做法和效果示意圖，基礎(chǔ)型改

造包括安裝床邊護(hù)欄或抓桿、在床頭增設(shè)照明開關(guān)、設(shè)置緊急呼救裝置等；提升型改造包

括增設(shè)可移動坐便器、配置適老化衣柜、地面防滑、設(shè)置護(hù)理床、配置防褥瘡床墊等。再

比如衛(wèi)生間適老化改造，基礎(chǔ)型改造包括高差處理、蹲便器改坐便器、配置淋浴椅、設(shè)置

浴簾實現(xiàn)干濕分離等；提升型改造包括盥洗臺下方宜留空，便于使用輪椅及助行器的老年

人使用，配置采暖設(shè)備等內(nèi)容。

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▇ 政策資訊

? 最高檢：加強(qiáng)房屋買賣合同糾紛民事訴訟法律監(jiān)督

5 月 9 日，最高人民檢察院發(fā)布消息稱，要加強(qiáng)房屋買賣合同糾紛民事訴訟法律監(jiān)督，

以能動履職依法維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序。

一是及時辦理房屋權(quán)屬登記。房屋買受人購買房屋后，應(yīng)及時辦理房屋權(quán)屬登記，避

免房屋出賣人再次出售房屋給自己造成損失。二是合伙買房應(yīng)完善內(nèi)部協(xié)議。我國實行不

動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，合伙買房可能導(dǎo)致房屋實際所有人與登記名義人不一致，產(chǎn)權(quán)登記不

能反映房屋真實權(quán)利情況，造成認(rèn)定房屋真實權(quán)屬關(guān)系困難。因此，合伙買房當(dāng)事人應(yīng)簽

訂相應(yīng)內(nèi)部協(xié)議，留存購房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實權(quán)屬關(guān)系的證據(jù)材料。三

是房屋買受人不可貪圖便宜。房屋買受人構(gòu)成善意取得應(yīng)具備受讓不動產(chǎn)時為善意、支付

合理價款和已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記 3 個要件。善意取得的核心要素是支付合理價款，即支

付購房款應(yīng)大體符合市場價格。對于明顯低于市場價格的房屋，房屋買受人應(yīng)謹(jǐn)慎購買，

認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，切莫因貪圖便宜造成更大損失。

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? 住建部：今年全面啟動城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程工作

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 5 月 12 日表示，今年將在深入推進(jìn)試點和總結(jié)推廣可復(fù)制經(jīng)驗基

礎(chǔ)上，全面啟動城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程工作。

據(jù)介紹，城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程，是城市更新和新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要

內(nèi)容，旨在通過數(shù)字化手段，及早發(fā)現(xiàn)和管控城市燃?xì)狻蛄?、供水、排水防澇等領(lǐng)域的

風(fēng)險隱患，切實提高城市安全保障能力、維護(hù)人民生命財產(chǎn)安全，讓城市更健康、更安全、

更宜居。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求，各地今年將圍繞以下重點任務(wù)開展具體工作：開展城

市基礎(chǔ)設(shè)施普查，建立覆蓋地上地下的城市基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)庫，找準(zhǔn)城市基礎(chǔ)設(shè)施風(fēng)險源和

風(fēng)險點，編制城市安全風(fēng)險清單；推進(jìn)配套建設(shè)物聯(lián)智能感知設(shè)備，逐步實現(xiàn)對城市基礎(chǔ)

設(shè)施生命線運行數(shù)據(jù)的全面感知、自動采集、監(jiān)測分析、預(yù)警上報；加快城市基礎(chǔ)設(shè)施監(jiān)

管信息系統(tǒng)整合，在城市運行管理服務(wù)平臺上搭建綜合性的城市基礎(chǔ)設(shè)施安全運行監(jiān)管平

臺，推動城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線運行“一網(wǎng)統(tǒng)管”；完善風(fēng)險隱患應(yīng)急處置流程和辦法，落

實工作責(zé)任，建立健全工作機(jī)制，切實防范化解風(fēng)險。

? 央行 支持剛性和改善性住房需求，加快完善住房租賃金融政策體系

2023 年 5 月 16 日，中國人民銀行發(fā)布 2023 年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，明

確提出要牢牢堅持“房住不炒”的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅持

穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，扎實做好保交樓、保民生、

保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房

企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，加快完善住房租賃

金融政策體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

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? 自然資源部發(fā)布通知 深化規(guī)劃用地“多審合一多證合一”改革

自然資源部近日就深化規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革發(fā)布通知，鼓勵同步核

發(fā)規(guī)劃許可。

通知指出，對市政基礎(chǔ)設(shè)施和標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目，在不違反市場公平競爭原則的前提

下，可在土地供應(yīng)前，由自然資源主管部門依據(jù)國土空間詳細(xì)規(guī)劃及土地使用標(biāo)準(zhǔn)核提規(guī)

劃條件，審查建設(shè)工程設(shè)計方案，按程序納入供地方案，實施“帶方案供應(yīng)”。其中，以

出讓方式配置國有建設(shè)用地使用權(quán)的，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簽訂后，一并核發(fā)建

設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；以劃撥方式配置國有建設(shè)用地使用權(quán)的，一并

核發(fā)國有建設(shè)用地劃撥決定書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證與建設(shè)工程規(guī)劃許可證。鼓勵地方探

索同步發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書，依法依規(guī)實行“交地即交證”。

通知要求，探索建立建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免清單和告知承諾制。各地可在不影響周邊

利害關(guān)系人合法權(quán)益、不改變建筑主體結(jié)構(gòu)、不破壞景觀環(huán)境、保證公共安全和公共利益

的前提下，實施對老舊小區(qū)微改造、城市公共空間服務(wù)功能提升等微更新項目，探索制定

建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免清單并完善監(jiān)管機(jī)制。各地還可區(qū)分項目類型、風(fēng)險程度，按照最

大限度利企便民的原則探索建設(shè)工程規(guī)劃許可告知承諾制，明確提交材料的要求、承諾的

具體內(nèi)容以及違反承諾應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；申請人以書面形式作出承諾的，可由自然資源

主管部門直接作出許可決定，并做好后續(xù)監(jiān)管。

? 住建部：到 2025 年底前基本實現(xiàn)垃圾分類全覆蓋

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，力爭到今年年底前，地級及以上城市居民小區(qū)垃圾分類覆蓋

率達(dá)到 90%以上，2025 年底前基本實現(xiàn)垃圾分類全覆蓋。據(jù)住建部消息，近年來我國垃圾

分類工作持續(xù)深入推進(jìn)，297 個地級以上城市已全面實施生活垃圾分類，居民小區(qū)平均覆

蓋率達(dá)到 82.5%。福建、河北、山東等 20 個省、自治區(qū)，上海、廣州等 173 個城市，出臺

了地方性法規(guī)、政府規(guī)章。隨著垃圾分類工作的全面推進(jìn)，目前 297 個地級及以上城市垃

圾日處理能力達(dá)到 53 萬噸，焚燒處理能力占比 77.6%，城市垃圾資源化利用水平實現(xiàn)較大

提升。

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? 住建部加大房地產(chǎn)企業(yè)失信聯(lián)合懲戒

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對外發(fā)布《2023 年信用體系建設(shè)工作要點的通知》(以下簡

稱《通知》)，提出加快推進(jìn)信用體系建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)揮信用對提高資源配置效率、降低制

度性交易成本、防范化解風(fēng)險的重要作用，為推動新征程住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

提供支撐。

《通知》強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)提升信用體系優(yōu)化營商環(huán)境能力。落實全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工

作會議要求，用好信用手段，加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)失信聯(lián)合懲戒力度，規(guī)范建筑市場主體

行為，構(gòu)建誠信守法、公平競爭、追求品質(zhì)的市場環(huán)境。同時繼續(xù)推進(jìn)信用信息共享任務(wù)，

貫徹落實國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)信用信息共享應(yīng)用、促進(jìn)中小微企業(yè)融資的決策部署，繼續(xù)做好

與全國中小企業(yè)融資綜合信用服務(wù)平臺數(shù)據(jù)共享工作。研究嚴(yán)重失信主體名單信息和聯(lián)合

懲戒信息等數(shù)據(jù)共享、信用修復(fù)和信用數(shù)據(jù)應(yīng)用方案。

根據(jù)《通知》要求，各地要注重推進(jìn)信用信息服務(wù)市場主體能力，依法依規(guī)拓展公共

信用信息應(yīng)用路徑。發(fā)揮住房公積金信用信息作用，統(tǒng)籌推進(jìn)繳存企業(yè)融資增信和住房公

積金制度擴(kuò)面。優(yōu)化信用信息服務(wù)，推進(jìn)公共信用信息在金融、保險、擔(dān)保等領(lǐng)域的應(yīng)用。

支持引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會商會完善行業(yè)內(nèi)部信用信息采集、共享機(jī)制，將嚴(yán)重失信行為記入會員

信用記錄。

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▇ 實務(wù)問答

房屋買賣、租賃案件審判實務(wù)問答 29 則

（本文載于“山東高法”微信公眾號）

商品房預(yù)約合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者就雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合

同的協(xié)議，一般以「認(rèn)購書」「訂購單」「意向書」等形式表現(xiàn)，且多約定了定金條款。

預(yù)約應(yīng)具備合意性、約束性、確定性、期限性。

一、商品房預(yù)約合同糾紛

01 商品房買賣預(yù)約合同如何認(rèn)定？

根據(jù)訂立合同是否有事先約定的關(guān)系來劃分，合同有預(yù)約和本約之分。預(yù)約合同是當(dāng)

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?9?

事人為了將來訂立確定性本約，明確相關(guān)事宜，而預(yù)先達(dá)成的書面協(xié)議，以對將來雙方能

達(dá)成本約的意向或目的進(jìn)行確定，從而起到穩(wěn)固交易機(jī)會的作用。本約合同是為了履行預(yù)

約合同而訂立，直接具有完備確定內(nèi)容的合同。

【相關(guān)條文】

《商品房銷售管理辦法》第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂

立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交

付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條

商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買

賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買

賣合同。

【索引】參見辛崇華:《商品房買賣預(yù)約合同的認(rèn)定與解除》，載《人民司法·案例》

2015 年第 8 期。

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02 商品房買賣認(rèn)購書的性質(zhì)及效力如何認(rèn)定？

從預(yù)約合同理論上講，簽訂商品房買賣預(yù)約合同的條件要比一般商品買賣預(yù)約合同更

加嚴(yán)格，不僅要求具備商品房買賣合同的核心條款，而且要求項目已經(jīng)開工建設(shè)甚至交納

一定的房款，其目的在于增強(qiáng)預(yù)約合同的穩(wěn)定性和確定性，這是由商品房買賣合同作為不

動產(chǎn)交易的本質(zhì)特征決定的。所以，商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商辦理了項目立項、規(guī)劃以

及報建審批后才能簽訂，至少是在項目立項后簽訂的商品房買賣預(yù)約合同才能認(rèn)定為有效。

至于商品房買賣預(yù)約的形式要件，司法解釋也沒有具體規(guī)定，但一般認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以書面形式

訂立。對于是否進(jìn)行預(yù)約合同的登記，從司法解釋的精神來看，商品房買賣合同的預(yù)售登

記與合同效力沒有關(guān)系，因而商品房買賣的預(yù)約合同也無須登記。

【相關(guān)條文】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條

當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合

同無效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人

一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

【索引】參見馮淑英:《審理房屋買賣合同糾紛案件若干實務(wù)問題》，載《中國不動產(chǎn)

法研究》2016 年第 1 期。

03 如何判斷商品房預(yù)約合同是否成立?

預(yù)約合同是指當(dāng)事人約定為將來一定期限內(nèi)訂立合同而達(dá)成的協(xié)議，是當(dāng)事人在本約

達(dá)成一致前作出的有約束力的意思表示。一般而言，預(yù)約合同具有以下特征：

其一，預(yù)備性，即預(yù)約合同訂立在本約的磋商階段；

其二，約束性，即預(yù)約合同確定的內(nèi)容具有法律約束力，預(yù)約合同已確定的條款不能

隨意變更；

其三，確定性，預(yù)約的內(nèi)容應(yīng)具有一定的確定性，能夠確定或可能確定；

其四，期限性，預(yù)約標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是在一定期限內(nèi)簽訂本約。

實踐中，判斷是否屬于預(yù)約，應(yīng)當(dāng)結(jié)合文件名稱、約定內(nèi)容、法律規(guī)定、履行情況等

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?11?

綜合分析，綜合運用文義解釋、體系解釋、目的解釋等多種合同解釋方法，探究當(dāng)事人的

真實意思。

【案例及索引】三亞中鐵置業(yè)有限公司與巨某商品房預(yù)約合同糾紛案

一審：(2020)京 0102 民初 24334 號

二審：(2021)京 02 民終 1980 號

裁判理由：三亞中鐵置業(yè)有限公司（以下簡稱三亞中鐵公司）主張《確認(rèn)函》系雙方

為購買中鐵置業(yè)廣場 16 層整層寫字樓所訂立的預(yù)約合同，對此，本院分析如下：從約定

內(nèi)容而言，《確認(rèn)函》對巨某和三亞中鐵公司之間房屋買賣事宜并無具體表述，只是在涉

及廣告費支付一項條款中寫明“雙方約定并確認(rèn)，廣告費用從巨某購房款中直接抵扣”，

該內(nèi)容的主要目的系為抵扣廣告費，缺乏雙方將在未來訂立房屋買賣合同的意思表示。故

上述約定對巨某是否在未來簽署房屋買賣合同缺乏約束性和確定性。從履行情況而言，《確

認(rèn)函》簽署后，空港廣告公司依約向三亞中鐵公司投放了部分廣告，但三亞中鐵公司并未

提供證據(jù)證明其在《確認(rèn)函》簽署后曾向巨某要求訂立房屋買賣合同。相反，巨某提供的

相應(yīng)微信聊天記錄卻顯示，雙方曾就部分廣告費折抵問題另行協(xié)商。因此，上述《確認(rèn)函》

的履行情況亦可以佐證雙方缺乏將在未來訂立房屋買賣合同的意思表示。

04 商品房買賣預(yù)約合同解除后的定金如何處理?

房屋認(rèn)購書是預(yù)約合同，當(dāng)事人負(fù)有達(dá)成本合同的磋商義務(wù)。因不可歸責(zé)一方當(dāng)事人

的事由沒有達(dá)成商品房買賣合同，不存在違約情形的，預(yù)約合同解除，交納定金一方當(dāng)事

人有權(quán)要求對方當(dāng)事人返還。

05 因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人是否適用定金罰則?

認(rèn)定雙方是否已就訟爭房產(chǎn)買賣達(dá)成一致意見，即雙方當(dāng)事人的合意系屬預(yù)約合同還

是本約合同。合同條款一般包括標(biāo)的、價款、履行期限、違約條款等。在房屋買賣合同糾

紛案件中，衡量雙方是否就房屋買賣達(dá)成一致意見，應(yīng)當(dāng)從完成房屋買賣過程雙方所必須

進(jìn)行的行為，如房屋價款、交房時間、付款方式、付款期限、稅費承擔(dān)以及辦理過戶登記

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?12?

等方面進(jìn)行考量。房屋買賣合同有別于一般生活中普通的買賣行為，并非「一手交錢、一

手交貨」的即時行為。如雙方僅僅是對房產(chǎn)買賣價款達(dá)成一致而簽訂的收條或便條等，應(yīng)

當(dāng)視為預(yù)約合同。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條

規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同

擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定

處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將

定金返還買受人?！比鐭o證據(jù)證明因一方原因?qū)е挛茨苡喠⒎课葙I賣合同的，不應(yīng)適用定

金罰則。

如前所述，預(yù)約合同的本質(zhì)在于就同一性質(zhì)的合同產(chǎn)生排他性，以維護(hù)雙方當(dāng)事人的

信賴而訂立本約合同。當(dāng)事人一方違反了信賴原則，如不與對方進(jìn)行協(xié)商訂立本約合同，

或惡意磋商，或在預(yù)約期間與他人進(jìn)行交易等，則其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。如果雙方當(dāng)

事人基于預(yù)約合同就本約合同各要素進(jìn)行協(xié)商后最終未能達(dá)成合意而終止交易的，則應(yīng)視

為雙方已履行了預(yù)約合同的義務(wù)，不應(yīng)將本約合同內(nèi)容的分歧歸責(zé)于任何一方。在此情形

下，出賣人拒絕出售或買受人拒絕購買，不應(yīng)認(rèn)定為違約。

【案例及索引】張某亮訴駱某耀房屋買賣合同糾紛案

一審：福建省廈門市湖里區(qū)人民法院(2011)湖民初字第 1819 號

二審：福建省廈門市中級人民法院(2011)廈民終字第 2841 號

案例來源：北大法寶數(shù)據(jù)庫

二、商品房預(yù)售合同糾紛

商品房預(yù)售，又稱期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售

給預(yù)購人，由預(yù)購人預(yù)付部分房價款的行為。商品房預(yù)售合同，是指商品房預(yù)售方和預(yù)購

方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方

交付定金或部分房款并按期接收商品房的書面協(xié)議。商品房預(yù)售有以下幾個特征：

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?13?

第一，預(yù)售的標(biāo)的物是尚未建成的房屋；

第二，依照合同由承購人支付房價款，承購人取得的是將來的房屋所有權(quán)，亦稱期待

權(quán)；

第三，法律并未禁止商品房預(yù)購人在商品房實際交付之前轉(zhuǎn)讓給第三人；

第四，從合同成立到標(biāo)的物交付需要較長的周期。

——摘自《房地產(chǎn)案件立案標(biāo)準(zhǔn)》，劉學(xué)文主編，人民法院出版社 2009 年 7 月第 1 版

06 作為出賣人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其未取得商品房預(yù)售許可證之前，與買受人簽訂的商

品房認(rèn)購書是否有效?

鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預(yù)售實行行政許可的監(jiān)管制

度。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條均

明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國的商品房預(yù)售具有較

強(qiáng)的國家干預(yù)性?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的

解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，

應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見，無

論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預(yù)售許可證明均是針對商品房預(yù)售行為所作出的強(qiáng)

制性規(guī)定。

而『商品房認(rèn)購書』作為一個獨立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來看，

通常是為將來雙方當(dāng)事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達(dá)成的書面允諾，其目的就

是通過訂立合同來約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來訂立正式商品房買賣合同的義務(wù)。與作為本

約合同的商品房買賣合同相對應(yīng)，『商品房認(rèn)購書』即為預(yù)約合同。預(yù)約合同只是雙方當(dāng)

事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預(yù)備性協(xié)議，不得因此認(rèn)定本約已正式

訂立。預(yù)約合同一方當(dāng)事人僅可以請求對方當(dāng)事人履行訂立本約的義務(wù)，不能請求履行本

約的內(nèi)容。預(yù)約合同一般表現(xiàn)為認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談

判紀(jì)要、定金收據(jù)等多種形式。

既然作為預(yù)約合同的商品房認(rèn)購書是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同

的商品房買賣合同所作的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?14?

強(qiáng)制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)成為出賣人訂立預(yù)約合同行為的干預(yù)甚至

禁止。未取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的商品房認(rèn)購書等預(yù)約合同均為有效。

【索引】參見最高人民法院民事審判第一庭編:《民事審判指導(dǎo)與參考》(第 36 輯)，

法律出版社 2008 年版。

【案例及索引】韓某光、王某薇與某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)約合同糾紛案

一審：（2019）陜 0526 民初 2575 號

二審：(2020)陜 05 民終 378 號

裁判理由：本案雙方未簽訂書面合同，但某房地產(chǎn)公司給韓某光、王某薇出具的 5 萬

元定金收據(jù)中僅包含房號、面積、單價等，未包含商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的其他基本內(nèi)

容，故原審認(rèn)定雙方之間為商品房預(yù)約合同法律關(guān)系正確。某房地產(chǎn)公司于 2013 年 5 月

30 日收取了韓某光、王某薇 50000 元定金，定金收據(jù)中雖然未包含簽約期限，但某房地產(chǎn)

公司于 2013 年 6 月 30 日已收取韓某光、王某薇 2 萬元購房款，故其最遲于收取該筆購房

款之日即應(yīng)與韓某光、陳某薇簽訂商品房預(yù)售合同。作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，進(jìn)行商品

房預(yù)售，向房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》和與購房人簽訂商

品房預(yù)售合同是其法定義務(wù)。而某房地產(chǎn)公司直至本案訴訟時仍未取得商品房預(yù)售許可證，

是導(dǎo)致商品房買賣合同不能有效訂立的主要原因。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買

賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條以及《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九

條（參見《民法典》第五百八十七條：債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。

給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請

求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目

的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。）的規(guī)定，原審判處某房地產(chǎn)公司雙倍返還定金正確。

07 在逾期交付房屋的情況下，開發(fā)商以約定的違約金過高為由請求法院予以減少的，法

院應(yīng)當(dāng)如何確定違約金的具體數(shù)額？

《民法典》合同編第五百八十五條第二款、第三款規(guī)定:“約定的違約金過分高于造

成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延

履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！蓖瑫r，《最高人民法院關(guān)

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?15?

于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，當(dāng)事人以約定

的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失 30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。第十

三條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或

者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民

銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付

使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租

金標(biāo)準(zhǔn)確定。因此，人民法院可以參照逾期交房期間同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為當(dāng)事人

遭受損失的依據(jù)，來確定違約金的具體數(shù)額。

司法實踐中，開發(fā)商逾期交房后主張合同約定的違約金過高而請求法院予以降低的，

應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)舉證責(zé)任。開發(fā)商主張按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失依據(jù)的，

應(yīng)當(dāng)予以支持。

【案例及索引】李某勤訴宏康公司商品房預(yù)售合同糾紛案

一審：重慶市壁山縣法院(2012)璧法民初字第 01064 號

二審：重慶市第一中級人民法院(2013)渝一中法民終字第 01501 號

案件來源：北大法寶數(shù)據(jù)庫

08 商品房買賣合同約定開發(fā)商交付的房屋應(yīng)經(jīng)驗收質(zhì)量合格，如果交付的房屋未通過消

防驗收的，開發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任？

《消防法》第十三條規(guī)定，國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門規(guī)定應(yīng)當(dāng)申請消防驗收的

建設(shè)工程竣工，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請消防驗收。前款規(guī)定以外的

其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗收后應(yīng)當(dāng)報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)

主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收

不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。

消防驗收合格屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不管當(dāng)事人在購房合同中是否約定，消防驗收

合格都是商品房質(zhì)量合格的必備要件之一。因此，商品房買賣合同約定開發(fā)商交付的房屋

應(yīng)經(jīng)驗收質(zhì)量合格，如果交付的房屋未通過消防驗收的，則該房屋屬于質(zhì)量不合格商品房，

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?16?

【案例及索引】瞿某平訴重慶光福物業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛抗訴案

參見最高人民檢察院民事行政檢察廳編:《人民檢察院民事行政抗訴案例選》(第 16

集)，中國檢察出版社 2010 年版。

三、商品房銷售合同糾紛

商品房銷售合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于

買受人，買受人支付價款的合同。廣義的商品房銷售合同包括商品房預(yù)售合同。商品房銷

售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同主要內(nèi)容包括：商品房的建筑面積和使用面積、

價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方違約責(zé)任等。

——摘自《最高人民法院民事案件案由規(guī)定理解與適用》（2011 年修訂版），最高人

民法院民事案件案由規(guī)定課題組編著，人民法院出版社 2011 年 3 月第 1 版

09 開發(fā)商為規(guī)避國家信貸政策，通過與第三人簽訂虛假購房合同騙取銀行貸款的，該房

屋買賣合同是否有效？

《民法典》第一百四十六條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律

行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。第一

百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制

性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。

合法有效的合同不僅需要出于當(dāng)事人真實的意思表示，且不能違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)

制性規(guī)定。同時，合同還應(yīng)當(dāng)符合誠實信用和公序良俗原則，才能合法有效。開發(fā)商為規(guī)

避國家信貸政策，通過與第三人簽訂虛假購房合同騙取銀行貸款的，雖然合同當(dāng)事人之間

存在簽訂合同的真實意思表示，但該意思表示的目的是規(guī)避國家的信貸政策，是通過合法

形式掩蓋非法目的，極大地?fù)p害了國家的房屋信貸秩序，違反了上述法規(guī)規(guī)定，因此該房

屋買賣合同無效。

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?17?

【案例及索引】徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛案

裁判要旨：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身

簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方

真實意思表示，則該情形符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第（三）項的規(guī)定，

應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

參見最高人民法院辦公廳編:《最高人民法院公報》2013 年第 12 期

10 開發(fā)商作為擔(dān)保人代為償還公積金貸款后，買方未向開發(fā)商償還購房款的，開發(fā)商主

張解除合同應(yīng)否予以支持？

合同一方當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，另一方當(dāng)事

人可以行使法定解除權(quán)。房屋買賣合同是以公積金貸款作為購房款，并由開發(fā)商提供擔(dān)保

的方式進(jìn)行，因此，按約定償還公積金貸款是買方應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。買方未按期償還

公積金貸款，作為擔(dān)保人的開發(fā)商代為償還后，買方未向開發(fā)商償還購房款，且經(jīng)開發(fā)商

催告后在合理期限內(nèi)仍不履行，開發(fā)商要求解除房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

【案例及索引】晏某某與銅仁市祺霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛上訴案

貴州省銅仁市中級人民法院(2020)黔 06 民終 31 號

案件來源：北大法寶數(shù)據(jù)庫

四、商品房代理銷售合同糾紛

商品房委托代理銷售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房委托給中介機(jī)構(gòu)代理

銷售，并向中介機(jī)構(gòu)支付酬金的合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示

商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

——摘自《最高人民法院民事案件案由規(guī)定理解與適用》（2011 年修訂版），最高人

民法院民事案件案由規(guī)定課題組編著，人民法院出版社 2011 年 3 月第 1 版

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?18?

11 當(dāng)事人在合同中約定一方向另一方交納一定金額貨幣作履約保證金的，該履約保證金

是否為定金？

定金是合同當(dāng)事人一方以保證合同履行為目的，于合同成立時或合同履行前，在法律

規(guī)定的范圍內(nèi)由一方給付對方一定數(shù)額的金錢。在現(xiàn)代法律制度中，定金的目的在于確保

債權(quán)的實現(xiàn)，因而也是擔(dān)保方式之一。由于定金的返還適用定金罰則，即在當(dāng)事人不履行

合同時會發(fā)生喪失定金或加倍返還定金的后果，故而定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。

違約金是當(dāng)事人事先約定的，一方違反合同時，向另一方支付一定數(shù)額的金錢。而履

約保證金則往往是在訂立合同時約定由一方向另一方事先支付一定數(shù)額金錢，以保證交付

履約保證金的一方履行合同義務(wù)，具有單向性。顯然，履約保證金亦不同于違約金，至少

只具有違約金一半的功能。因履約保證金只約束一方當(dāng)事人，當(dāng)接受履約保證金的一方違

約時，履約保證金對其不起作用。而且違約金一般無須在簽訂合同時就交付一定數(shù)額的金

錢，只是雙方約定違約后計算或者支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)事人在合同中約定一方向另一方

交納一定金額的履約保證金雖與定金相似，但因其不符合定金的法律屬性而不屬法定擔(dān)保

方式。至于其是否具有違約金的法律屬性，應(yīng)視當(dāng)事人在合同中對履約保證金的約定而定，

如在約定履約保證金的同時還約定了違約責(zé)任條款，則一般應(yīng)視其為預(yù)付款性質(zhì)，不能與

違約金并用。

【案例及索引】梅州市嘉福實業(yè)發(fā)展有限公司訴梅州名磊投資有限公司商品房代理銷

售合同糾紛案

一審：廣東省梅縣人民法院(2009)梅法民二初字第 71 號

二審：廣東省梅州市中級人民法院(2010)梅中法民三終字第 14 號

案件來源：北大法寶數(shù)據(jù)庫

12 不具備法定條件的房地產(chǎn)中介所簽訂的合同是否有效？

未領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)銷售的行為雖然違反《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)服

務(wù)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)主體需取得營業(yè)執(zhí)照的規(guī)定，但違反的是管理性而非效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，

因此不影響代理銷售商品房合同的效力。

【案例及索引】馬某某與河南某公司商品房委托代理銷售合同糾紛案

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?19?

一審：河南省溫縣人民法院(2010)溫民商初字第 259 號

二審：河南省溫縣人民法院(2012)溫民再字第 5 號

案件來源：北大法寶數(shù)據(jù)庫

五、二手房買賣合同糾紛

未經(jīng)房屋共同共有人同意，出賣人對外簽訂的二手房買賣合同，效力如何認(rèn)定？

審判實踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，主張其他共

有人對外簽訂的二手房買賣合同無效。對此問題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理：

一是房屋出售時，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示公信原則，買受人

有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效；

但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售時，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的

法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效；但買受人有理由

相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。

【索引】上海市高級人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答(2005 年

12 月 16 日)

14 二手房交易中當(dāng)事人簽訂陰陽合同后發(fā)生爭議的，應(yīng)否以雙方真實意思表示確定價款？

所謂陰陽合同，是指合同當(dāng)事人訂立兩份以上合同，一份對外，一份對內(nèi)，其中對外

合同的價格或其他條款并非雙方的真實意思表示，而是用于完稅或出于其他目的；對內(nèi)合

同可以是一份也可以是數(shù)份，可以是書面也可是口頭的，其內(nèi)容是雙方真實意思表示。二

手房交易的買賣雙方在簽訂房屋買賣合同后，出于少交稅款的目的，又簽訂了一份約定房

價較低的合同，并通過補(bǔ)償協(xié)議約定裝潢及附屬設(shè)施、設(shè)備補(bǔ)償款來補(bǔ)足兩份合同差價的，

屬于陰陽合同。由于第二份房屋買賣合同并非雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且避稅行為損

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?20?

害了國家利益，故房屋買賣合同的價款應(yīng)為第一份合同中約定的內(nèi)容，即以陰合同確定房

屋買賣價格。二手房交易中，陰陽合同大量存在，實踐中可參照以下幾種情形來處理：

(1)對于差價以裝修名義約定并且差價較小的，一般可認(rèn)定合同有效；

(2)對于差價太大的，一般可認(rèn)定無效；

(3)對于賣方不想出售房屋，主張中介與買方惡意串通以低價過戶損害其利益的，一

般認(rèn)定合同有效但過戶價格條款無效；

(4)對于買方不想購買房屋而主張賣方避稅，或者簽訂現(xiàn)售合同后只想以現(xiàn)售合同約

定的低價購買房屋的，一般認(rèn)定合同有效但過戶價格條款無效；

(5)對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價格過戶，另一方拒絕的，可調(diào)解，

調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立；

(6)雙方未簽訂過戶確認(rèn)書，房屋現(xiàn)售價變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。

但由于案件存在個體差異，實踐中還是應(yīng)根據(jù)案件的具體情況個案認(rèn)定。

六、特殊產(chǎn)權(quán)房屋買賣糾紛

村民將在村集體所有的土地上建設(shè)的房屋出售給不屬于本村的村民，該房屋買賣合同

是否有效？

《民法典》生效前，依據(jù)原《合同法》第一百三十二條的規(guī)定：出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)

屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照

其規(guī)定。《民法典》生效后，第五百九十七條規(guī)定，因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所

有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。法律、行政法規(guī)禁止

或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。村民將在村集體所有的土地上建設(shè)的房屋出售給他

人的，必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓。依據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體

經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得

或變相取得。因此，村民將在村集體所有的土地上建設(shè)的房屋出售給不屬于本村的村民，

由于該房屋買賣合同違反《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，故而應(yīng)認(rèn)定為無效。

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?21?

【案例及索引】杜某泉訴吳某慶等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案

湖北省秭歸縣人民法院(2012)鄂秭歸民初字第 00780 號

案件來源：北大法寶數(shù)據(jù)庫

16 依法享有單位集資房購房指標(biāo)的本單位職工將購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給非本單位人員的，其轉(zhuǎn)

讓協(xié)議效力如何認(rèn)定？

根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房〔2007〕258 號)第三十四條、第三十五條的

規(guī)定，單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，參加單位集資合作建房的對象必須

限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭?？梢姡瑔挝患Y合作建房

的購房指標(biāo)與本單位職工的個人身份密切相關(guān)，如果單位集資合作建房的買受人并非建房

單位的職工，則不能享有該單位的集資合作建房的購房指標(biāo)。上述規(guī)定屬于行政法規(guī)的禁

止性規(guī)定，違反該規(guī)定的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。因此，依法享有單位集資房購房指標(biāo)的本

單位職工將購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給非本單位人員的，其轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

【案例及索引】郭某與張某買賣合同糾紛案

江蘇省徐州市中級人民法院(2006)徐民一終字第 1 號

案件來源：北大法寶數(shù)據(jù)庫

七、房屋買賣與借貸擔(dān)保糾紛

抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓已設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)的，可否再對原房產(chǎn)行使抵押權(quán)？

《民法典》第三百九十三條第三款規(guī)定，債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)，則擔(dān)保物權(quán)消滅。對

于債權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的，能否認(rèn)定抵押權(quán)已經(jīng)消滅，原《物權(quán)法》第一百九十

一條規(guī)定抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵

押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存，確立了抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓的原則?！睹穹ǖ洹返谒陌?/p>

零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?22?

押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押

權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押

權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。倘若抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，則不應(yīng)由受讓人代為清償

債務(wù)，在抵押物的交換價值實現(xiàn)之日即喪失了物上追及力，抵押權(quán)的效力僅及于轉(zhuǎn)讓價金。

【案例及索引】中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶農(nóng)行南岸支行與劉某、重慶金陽房地

產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案

一審：重慶市沙坪壩區(qū)人民法院(2018)渝 0106 民初 18938 號

二審：重慶市第一中級人民法院民事判決書(2019)渝 01 民終 5197 號

再審：（2019）渝民申 2952 號

裁判理由：關(guān)于再審申請人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱農(nóng)行南岸支行）是

否負(fù)有滌除案涉房屋抵押登記并協(xié)助劉某辦理案涉房屋過戶登記手續(xù)義務(wù)的問題。申請人

提出其在《同意銷售函》的最后一段注明了“上述房產(chǎn)的銷售行為……不得阻礙我行抵押

權(quán)的實現(xiàn)”，因此，其同意銷售行為并不喪失所售房屋的抵押權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國

物權(quán)法》第一百七十七條的規(guī)定，債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)的，擔(dān)保物權(quán)消滅。對于債權(quán)人同

意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，能否認(rèn)定抵押權(quán)已經(jīng)消滅，結(jié)合《中華人民共和國物權(quán)法》

第一百九十一條“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的

價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存”之規(guī)定，可以作出這樣的理解，本條確立了“抵

押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓”的基本原則，如果抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，則不應(yīng)由受讓人代

為清償債務(wù)，在抵押物的交換價值實現(xiàn)之日即喪失了物上追及力，抵押權(quán)的效力僅及于轉(zhuǎn)

讓價金。本案中，農(nóng)行南岸支行向金陽公司出具了《同意銷售函》，同意轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)

視為放棄抵押權(quán)，此時農(nóng)行南岸支行對于同意銷售的房屋已不再享有抵押權(quán)，其只能對買

受人支付的購房款行使價金代位權(quán)，而不能再追及于物上抵押權(quán)。本案房屋買賣合同系現(xiàn)

房銷售，銷售所得款項應(yīng)用于提前清償債務(wù)或者提存，但農(nóng)行南岸支行作為抵押權(quán)人，有

資金監(jiān)管的能力，卻在明確同意重慶金陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可對外出售案涉房屋的情況

下，未盡監(jiān)管之責(zé)，故二審法院認(rèn)定農(nóng)行南岸支行作出的《同意銷售函》已產(chǎn)生放棄抵押

權(quán)的法律效力，判決其負(fù)有注銷案涉房屋在產(chǎn)權(quán)部門的抵押登記手續(xù)以及協(xié)助劉某辦理案

涉房屋過戶登記手續(xù)的義務(wù)并無不當(dāng)。

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?23?

18 當(dāng)事人虛構(gòu)房屋買賣合同并以該房屋向銀行申請貸款的，如何認(rèn)定抵押權(quán)的善意取得？

當(dāng)事人雙方虛構(gòu)房屋買賣合同并以該房屋抵押向銀行申請貸款的，房屋買賣合同的效

力不影響抵押借款合同的效力，亦不影響銀行對抵押權(quán)的善意取得。銀行可基于善意，依

法主張對該房屋的優(yōu)先受償權(quán)。

在不符合貸款條件的情況下，當(dāng)事人雙方虛構(gòu)房屋買賣合同并以該房屋抵押向銀行申

請貸款，雖然房屋買賣合同被依法認(rèn)定無效，但當(dāng)事人蓄意欺騙、過錯在先，如果銀行在

辦理貸款過程中符合內(nèi)部規(guī)范和行業(yè)習(xí)慣，則不能由此推定銀行在審查房屋買賣合同真實

性問題上存在過錯，且房屋買賣合同與抵押借款合同系兩份獨立的合同，房屋買賣合同并

非抵押借款合同的主合同，因此房屋買賣合同的效力不影響抵押借款合同的效力。

在房屋抵押已經(jīng)辦理登記、抵押權(quán)依法設(shè)立的情況下，如果銀行對當(dāng)事人簽訂虛假房

屋買賣合同的事實并不知曉，且無證據(jù)證明銀行在取得抵押權(quán)的過程中存在過錯，則應(yīng)認(rèn)

定銀行依法善意取得該房屋抵押權(quán)，房屋買賣合同事后被認(rèn)定無效的，不影響抵押借款合

同的效力，亦不影響銀行對抵押權(quán)的善意取得，銀行可基于善意，依法主張對該房屋的優(yōu)

先受償權(quán)。

【索引】參見吳金水主編：《借款擔(dān)保案件裁判要點與觀點》，法律出版社 2016 年

版。

八、房屋買賣借貸與擔(dān)保糾紛

房屋租賃合同中，承租人以房屋未依法經(jīng)消防驗收合格為由主張合同無效，但在一審

法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗收合格的，合同效力如何？

無效合同效力補(bǔ)正，是指合同依法本應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無效，但允許當(dāng)事人在一定期限內(nèi)采

取措施對合同效力加以完善，或者因某些客觀事由使合同中的無效情形自動消除，從而使

原本無效的合同轉(zhuǎn)化為有效合同。依法必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗收的房屋未經(jīng)消防驗收合

格，以該房屋為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同，因違反標(biāo)的確定、可能和合法的合同有效要

件之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗收合格的，由于租賃標(biāo)的

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?24?

物符合了法律規(guī)定，因此無效合同經(jīng)過瑕疵補(bǔ)正而變?yōu)橛行А?/p>

【案例及索引】趙某訴浙江現(xiàn)代公司房屋租賃合同糾紛案

一審：杭州市余杭區(qū)人民法院(2011)杭余民初字第 287 號

二審：杭州市中級人民法院(2012)浙杭民終字第 114 號

案件來源：北大法寶數(shù)據(jù)庫

20 買賣雙方簽訂房屋租賃意向書，但承租人未接收占有使用房屋的，能否視為合同成立？

意向書是訂立合同前雙方意思的表示，案涉雙方簽訂了房屋租賃意向書，但承租人未

接收占有使用房屋，不能視為該合同成立，但承租人未向出租人說明原因，有違誠實信用，

應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，出租人負(fù)有證明自己損失的義務(wù)。

九、房屋租賃合同違約糾紛

21 承租人違反合同約定但出租人主張的滯納金計算標(biāo)準(zhǔn)明顯過高的，承租人可否請求人

民法院調(diào)整數(shù)額？

滯納金并不是一個明確的法律術(shù)語，但常見于實踐中的各種合同中。一般來說，滯納

金是一方不履行或不合格履行義務(wù)(尤其是金錢給付義務(wù))時應(yīng)當(dāng)向另一方支付的款項。從

功能上來說，滯納金既是一種約束和懲罰機(jī)制，也是一種損失補(bǔ)償機(jī)制。從本質(zhì)上來說，

滯納金在絕大多數(shù)場合屬于違約金的范疇。因而，當(dāng)事人在租賃合同中約定，承租人逾期

交納費用的應(yīng)當(dāng)支付滯納金，在承租人違反合同約定的情況下，由于該滯納金性質(zhì)上為違

約金，滯納金計算標(biāo)準(zhǔn)明顯過高的，承租人有權(quán)請求法院調(diào)整滯納金數(shù)額。

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?25?

十、房屋租賃合同解除糾紛

22 出租方擬將出租房屋改造他用的，是否屬于房屋租賃合同約定的“租賃房屋重建或改

造”的合同終止的情形？

房屋租賃合同中以租賃房屋重建或改造作為合同終止的條件，系雙方的真實意思表示，

在不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形下，合法有效，對雙方均有約束力。在此情形下，

重建或改造是指遭遇不可抗力該房屋及其附屬設(shè)施損壞情況下的重建或改造，或者是遇到

政府規(guī)劃調(diào)整而需要重建或改造房屋等不可歸責(zé)于合同任何一方的客觀情形，而非所有的

房屋改造計劃均在該范圍之列。當(dāng)事人對合同條文理解不一致時，人民法院裁判時應(yīng)當(dāng)緊

扣條文文義、參照條文體系、把握合同目的、體現(xiàn)社會習(xí)慣以及遵循誠實信用原則進(jìn)行合

理解釋，以符合合同條文的應(yīng)然意思。因此，出租方擬將租賃房屋改造他用，屬于出租方

自行擬定的改造或者重建計劃，并不符合雙方約定的解除合同的條件。

【案例及索引】楊某平訴南通興都大酒店有限公司房屋租賃合同條款理解爭議糾紛案

一審：江蘇省啟東市人民法院(2012)啟民初字第 1068 號

二審：江蘇省南通市中級人民法院(2013)通中民終字第 0938 號

案件來源：北大法寶數(shù)據(jù)庫

23 房屋租賃合同解除致轉(zhuǎn)租合同無法履行，在出租人未主張的情況下，承租人是否有權(quán)

向次承租人主張逾期騰房占有使用費?

轉(zhuǎn)租合同的存在須以租賃合同的存在為前提，如果租賃合同終止，承租人對租賃房屋

的使用收益權(quán)益消滅，轉(zhuǎn)租的權(quán)利基礎(chǔ)喪失，轉(zhuǎn)租合同亦因喪失存在基礎(chǔ)，無法繼續(xù)履行

而終止;房屋租賃合同解除致轉(zhuǎn)租合同無法履行，在出租人未主張的情況下，承租人無權(quán)

向次承租人主張逾期騰房占有使用費。雖轉(zhuǎn)租合同是以原租賃合同為基礎(chǔ)的獨立合同，但

承租人轉(zhuǎn)租是以其對租賃房屋享有使用權(quán)為基礎(chǔ)的，轉(zhuǎn)租合同的存在須以租賃合同的存在

為前提，如果租賃合同終止，承租人對租賃房屋的使用收益權(quán)益消滅，轉(zhuǎn)租的權(quán)利基礎(chǔ)喪

失，轉(zhuǎn)租合同亦因喪失存在基礎(chǔ)，無法繼續(xù)履行而終止。

【案例及索引】黃某與唐某房屋租賃合同糾紛案

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?26?

一審：上海市浦東新區(qū)人民法院(2010)浦民一(民)初字第 34198 號

二審：上海市第一中級人民法院(2011)滬一中民二(民)終字第 1325 號

再審：上海市第一中級人民法院(2012)滬一中民二(民)再終字第 14 號

案件來源：北大法寶數(shù)據(jù)庫

十一、房屋轉(zhuǎn)租糾紛

24 原房屋所有人在房屋租賃期間將房屋轉(zhuǎn)讓，待租賃合同到期后原房屋所有人又與他人

簽訂了租賃合同的，該租賃合同是否有效?

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系

也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并

要求承租人返還租賃物。原《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有

權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！睹穹ǖ洹返谄甙俣鍡l作出相同規(guī)定。但是，買

賣不破租賃的適用前提是租賃合同在轉(zhuǎn)讓之前已經(jīng)存在，由于房屋轉(zhuǎn)讓后原所有人已經(jīng)失

去了房屋的所有權(quán)，其簽訂的租賃合同屬于無權(quán)處分行為，除非獲得新的所有權(quán)人追認(rèn)，

否則屬于無效行為。因此，原房屋所有人在房屋租賃期間將房屋轉(zhuǎn)讓，在租賃合同到期后

原房屋所有人又與他人簽訂租賃合同的，除非獲得新的所有權(quán)人追認(rèn)，否則該租賃合同無

效。

【案例及索引】卓某綿訴惠陽區(qū)協(xié)興貿(mào)易總公司等房屋租賃合同糾紛案

廣東省惠州市惠陽區(qū)人民法院(2004)惠陽法民一初字第 492 號

案件來源：北大法寶數(shù)據(jù)庫

25 承租人在合同租賃期限內(nèi)單方搬離租賃房屋，并主張解除合同，而出租人堅持要求繼

續(xù)履行合同的，如何處理？

承租人在租賃合同履行期限內(nèi)拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?27?

回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行

為不符合《民法典》規(guī)定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權(quán)據(jù)此解除

合同，但合同另有約定的除外。經(jīng)法院釋明出租人堅持不解除的，考慮到承租人不愿繼續(xù)

履行租賃合同，該義務(wù)性質(zhì)又不宜強(qiáng)制履行，租賃合同目的已無法實現(xiàn)，法院可以直接判

決解除租賃合同，并根據(jù)案件具體情況以出租人收回房屋、當(dāng)事人起訴或判決生效之日等

時間合理確定合同解除的具體時間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)

承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，出租人作為守約方也負(fù)有減少損失擴(kuò)大的義務(wù)，具體損失數(shù)額

由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價，承租

人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。

出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的，不符合合同法（現(xiàn)為《民法典》）

規(guī)定的法定解除條件，承租人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持，但合同另有約定的除外。

【索引】北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答

(京高法發(fā)〔2013〕462 號)

十二、承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛

26 承租人僅對部分租賃物主張優(yōu)先購買權(quán)，影響出租人利益最大化實現(xiàn)，是否符合同等

條件?

承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提是要滿足「同等條件」，同等條件是指承租人與其他購

買人在買賣條件上等同，包括價格、付款期限和交易方式等。出租人打包整體出售包括租

賃房屋在內(nèi)的若干套房產(chǎn)，則購買條件應(yīng)指與受讓方受讓若干套房產(chǎn)相同的價格、付款期

限和交易方式等。承租人僅針對其承租的部分房屋主張優(yōu)先購買權(quán)的，可能增加出租人處

置資產(chǎn)的難度，降低資產(chǎn)處置效率，故承租人若行使優(yōu)先購買權(quán)則需對整個資產(chǎn)包中的房

屋行使，僅對其中部分房產(chǎn)行使，影響出租人利益最大化的實現(xiàn)，不符合「同等條件」。

【案例及索引】廣州市百盛市場經(jīng)營管理有限公司、廣州銀行股份有限公司森保支行

房屋租賃合同糾紛案

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?28?

一審：廣州市天河區(qū)人民法院(2019)粵 0106 民初 35969 號

二審：廣東省廣州市中級人民法院(2020)粵 01 民終 23388 號

裁判理由：首先，承租人就超出租賃范圍的標(biāo)的物是否享有優(yōu)先購買權(quán)存在爭議，在

不考慮該爭議的前提下，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提是要滿足“同等條件”，同等條件

是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括價格、付款期限和交易方式等。廣州銀

行股份有限公司森保支行（以下簡稱廣州銀行）系打包整體出售包括涉案租賃房屋在內(nèi)的

34 套房產(chǎn)，則購買條件應(yīng)指與受讓方聯(lián)合體受讓該 34 套房產(chǎn)相同的價格、付款期限和交

易方式等。對資產(chǎn)包中的各個房產(chǎn)單獨進(jìn)行出售可能增加廣州銀行處置資產(chǎn)的難度，降低

資產(chǎn)處置效率，承租人廣州市百盛市場經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱百盛公司）若行使優(yōu)

先購買權(quán)則需對整個資產(chǎn)包中的房屋行使，百盛公司僅對其中部分房產(chǎn)主張行使優(yōu)先購買

權(quán)，影響廣州銀行利益最大化的實現(xiàn)，不符合“同等條件”。百盛公司在不具備同等購買

條件的情況下主張對涉案 2 套租賃物業(yè)行使優(yōu)先購買權(quán)，依據(jù)不足，不予支持。

27 承租人以行使優(yōu)先購買權(quán)為由，訴訟請求確認(rèn)出租人與第三人的房屋買賣合同無效，

但未提出行使優(yōu)先購買權(quán)的，如何處理?

第一種觀點認(rèn)為，承租人優(yōu)先購買權(quán)一般包含兩個訴訟請求:

一為請求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效；

二是請求與出租人建立同等條件下的買賣合同關(guān)系。

這兩個訴訟請求是承租人優(yōu)先購買權(quán)的具體化。為避免訴累，切實維護(hù)承租人的優(yōu)先

購買權(quán)，法院在保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中，可以在判決出租人與第三人買賣合同關(guān)

系無效的同時，直接判決承租人與出租人買賣關(guān)系成立，出租人應(yīng)依法交付房屋，承租人

應(yīng)(在同等條件、期限內(nèi))支付購房款。如不判明，承租人的優(yōu)先購買權(quán)實際上可能無法實

現(xiàn)。

第二種觀點認(rèn)為，對保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中，只要宣告買賣合同無效即可，

無需再強(qiáng)行判決承租人與出租人優(yōu)先購買房屋的關(guān)系成立及其他。出租人可再根據(jù)房市的

情況重新確定房屋的價格，只要出租人出賣房屋，承租人可以再主張其優(yōu)先購買權(quán)。

承租人在訴訟過程中僅主張確認(rèn)買賣合同無效，而未要求行使優(yōu)先購買權(quán)，經(jīng)法院釋

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?29?

明后不變更訴訟請求的，對其訴訟請求不予支持。理由是:優(yōu)先購買權(quán)作為法律賦予承租

人的一項權(quán)利，其目的在于保證承租人可以相對優(yōu)先地取得租賃物的所有權(quán)。為此，法律

允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效，以實現(xiàn)這個目的。也就是說申請宣告無效

等都是手段，而不是目的。法律規(guī)定保護(hù)的是承租人實現(xiàn)優(yōu)先購買的目的，在當(dāng)事人不主

張購買的情況下，就說明他沒有實現(xiàn)這個目的的意思。因此，也就沒有繼續(xù)加以保護(hù)的必

要。故承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)，而僅要求確認(rèn)合同無效的，不應(yīng)支持。

【索引】上海市高級人民法院民一庭關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答

[滬高法民一(2010)2 號]

十三、房屋租金糾紛

28 房屋出租人拒絕收取租金，承租人是否有權(quán)起訴要求其收取租金?

訴的利益，反映當(dāng)事人運用民事訴訟手段尋求救濟(jì)的必要性，是當(dāng)事人獲得訴權(quán)的前

提條件。當(dāng)事人只有存在訴的利益的情況下，才有權(quán)提起訴訟。在租賃合同法律關(guān)系中，

承租人應(yīng)按照合同約定履行向出租人支付租金的義務(wù)，但收取租金是出租人所享有的權(quán)利

而并非義務(wù)，出租人對于自己的權(quán)利可以進(jìn)行處分，并且出租人放棄收取租金并未侵害承

租人的權(quán)利，故承租人并沒有訴的利益。因此，出租人拒絕收取租金，承租人無權(quán)起訴要

求其收取租金。

【案例及索引】洪某英訴夏某東房屋租賃合同糾紛案

案號：浙江省寧波市北侖區(qū)人民法院(2011)甬侖港民初字第 113 號

裁判理由：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合

同，對租賃物進(jìn)行使用、收益是承租人的合同權(quán)利，支付租金是承租人的合同義務(wù)，收取

租金是出租人的合同權(quán)利，交付符合約定用途的租賃物是出租人的合同義務(wù)。原告起訴稱

被告拒絕收取租金，故要求判令被告收取租金，本院認(rèn)為被告放棄或延遲收取租金的行為

是其對合同權(quán)利的處分，該處分行為并未侵犯原告的合同權(quán)利和其他民事權(quán)益，原告沒有

訴的利益，原告的起訴不符合受理條件。

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?30?

29 未盡審慎選擇和管理義務(wù)的產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商，應(yīng)否對業(yè)主租金損失承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任?

產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營模式存在兩種基本的法律關(guān)系：

第一為開發(fā)商與投資者之間的買賣合同關(guān)系；

第二為投資者與經(jīng)營管理公司之間的租賃合同關(guān)系。

投資者與經(jīng)營管理公司之間形成租賃合同關(guān)系，投資者與開發(fā)商之間系買賣合同關(guān)系。

通常情況下，根據(jù)合同相對性的原理，投資者在經(jīng)營管理公司未能依約支付租金且已停止

對商鋪統(tǒng)一經(jīng)營，構(gòu)成根本違約的情況下，只能追究經(jīng)營管理公司的違約責(zé)任，而開發(fā)商

并非合同的相對方，在租賃合同糾紛中難以追究其責(zé)任。但在產(chǎn)權(quán)式商鋪這一特殊經(jīng)營模

式中，開發(fā)商在銷售商鋪時即對投資者購買商鋪后的統(tǒng)一出租經(jīng)營、投資收益等進(jìn)行了宣

傳和重點介紹，使房屋買受人對購買房屋后的經(jīng)濟(jì)回報產(chǎn)生合理預(yù)期。該種方式促進(jìn)了商

鋪的銷售，使開發(fā)商從中獲得巨大收益，故開發(fā)商應(yīng)該在后期引進(jìn)經(jīng)營管理公司時對該公

司的資金情況、履約能力、承擔(dān)房屋空置風(fēng)險等狀況進(jìn)行審慎審查，并在經(jīng)營管理公司的

經(jīng)營過程中進(jìn)行適度的管理，從而保證銷售商鋪時關(guān)于投資收益的宣傳得以實現(xiàn)。

在開發(fā)商未盡到上述義務(wù)的情況下其應(yīng)對投資者因經(jīng)營管理公司違約造成的損失承

擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?？紤]到投資者之損失系經(jīng)營管理公司直接造成的，開發(fā)商未盡審查和管理

義務(wù)系損失發(fā)生的間接原因，開發(fā)商所承擔(dān)的責(zé)任以補(bǔ)充責(zé)任為宜。此外，投資者在購買

商鋪并向經(jīng)營管理公司出租的過程中，自身亦存在對投資風(fēng)險的判斷和商業(yè)行為的選擇方

面的瑕疵、過錯，故開發(fā)商所承擔(dān)之補(bǔ)充責(zé)任應(yīng)限定在投資者所應(yīng)獲得的租金收益范圍內(nèi)。

【案例及索引】李某玲訴北京中卡商貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛案

一審：北京市朝陽區(qū)人民法院(2011)朝民初字第 18104 號

二審：北京市第二中級人民法院(2012)二中民終字第 6554 號

案件來源：北大法寶數(shù)據(jù)庫

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?31?

▇ 典型案例

北京法院發(fā)布商品房裝飾裝修合同糾紛的四個案例

（本文載于“房地產(chǎn)與建設(shè)工程案件研究”微信公眾號）

家是歸屬和港灣。近年來，隨著人們生活質(zhì)量的提高，為了滿足人們對家的向往、實

現(xiàn)良好的家居體驗，裝飾裝修行業(yè)不斷發(fā)展，相應(yīng)的裝飾裝修合同糾紛呈現(xiàn)增長趨勢。

案例 1：老房改造中價款約定不明如何處理？

陳某系石景山區(qū)某小區(qū) 101 號房屋所有權(quán)人，甲公司專門從事裝飾裝修活動。2020 年

9 月，雙方簽訂《北京市家庭居室裝飾裝修工程施工合同》，約定老房拆除后進(jìn)行重新裝

修。合同簽訂后，陳某支付了 55%的工程款。當(dāng)所有拆除工作完成后，因衛(wèi)生間施工時雙

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?32?

方發(fā)生爭議，甲公司將鑰匙返還陳某后退出 101 號房屋。合同約定了拆除部分和新裝修部

分的價格，關(guān)于拆除項目包括拆除墻、地的價款，對于拆除墻原有立邦漆、石膏膩子、地

板塑膠線等單項未在合同中明確約定。雙方對實際拆除工程量對應(yīng)的價款發(fā)生爭議，陳某

主張應(yīng)按照合同約定計算，甲公司主張應(yīng)當(dāng)按照每個單項乘以市場價計算。陳某以裝飾裝

修合同糾紛為由訴至法院，要求被告甲公司退還裝修款 29050 元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行義務(wù)，合同約定了拆除項目的價款，

甲公司未提供證據(jù)證明發(fā)生了變更，應(yīng)按照合同約定計算價款?，F(xiàn)甲公司抗辯拆除部分單

獨列項分別收費，但其并未在合同中單獨列明需要分項計費，故法院未采納此抗辯意見，

依據(jù)合同約定，法院結(jié)合其已經(jīng)施工部分，確定應(yīng)當(dāng)收取的工程款，最終判決甲公司將多

余部分工程款 9687 元返還。

【典型意義】

工程價款是裝飾裝修合同的重要組成部分，對其計算方式應(yīng)約定明確。根據(jù)《建筑工

程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》第十三條的規(guī)定，工程價款計價方式分為：總價合同，

單價合同，成本加酬金合同。裝飾裝修合同中通常計價方式為總價合同、單價合同。本案

合同約定了拆除項目的價款，但雙方對具體每項單價未明確約定，甲公司以單價計算的方

式重新變更了計價方式，該部分內(nèi)容在雙方合同中并未明確約定，故法院未予支持。需要

注意的是，如果合同約定固定總價即包工包料，需明確裝修范圍及項目內(nèi)容，避免發(fā)生分

歧；如果約定固定單價，需明確材料信息，例如品牌、型號等，避免發(fā)生漏項。

案例 2：新房裝修中增項如何認(rèn)定？

2019 年 8 月 4 日，李某為段某位于北京市石景山區(qū)某小區(qū)某底商裝修。雙方口頭約

定工程款 4 萬元，內(nèi)容包括除了吊頂和燈具外的刷墻、刮膩子、貼磚、防水、地腳線、鋼

結(jié)構(gòu)、樓梯。段某已實際支付 3 萬元，雙方對合同內(nèi)約定的剩余 1 萬元無異議，因工程增

項發(fā)生爭議，李某主張施工過程中應(yīng)段某要求發(fā)生增項，其中包括：增加二層廚房的推拉

門；增加二層廚房外的小廳貼磚，但段某主張裝修時雙方協(xié)商的是地板革，后來換地板磚，

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?33?

不認(rèn)可屬于增項；增加吊柜的材料費，但段某主張吊柜使用的是裝修廢料無需支付材料費；

二層增加水篦子一個及 16A 插座一個，段某主張沒有票據(jù)不認(rèn)可價款。李某以裝飾裝修合

同糾紛為由訴至法院，要求段某付清裝修款 20085 元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方雖未簽訂書面合同，但形成事實的裝飾裝修合同關(guān)系。關(guān)于

合同內(nèi)約定的部分，雙方無爭議，法院予以確認(rèn)。關(guān)于推拉門和貼磚，法院通過微信聊天

記錄、照片、施工視頻等證據(jù)認(rèn)定推拉門系施工過程中增加，小廳由地板革改為地磚屬于

材料變更，上述兩項均屬于合同范圍外的增項，關(guān)于上述兩項的價格，因雙方未簽訂書面

合同亦未明確約定，李某提供證據(jù)證明了同一時期市場價格，法院予以采信；關(guān)于材料費，

雙方均認(rèn)可增加了吊柜，李某提供采購材料的相應(yīng)票據(jù)，故對此法院予以支持；對于李某

主張的二層水篦子和插座，李某雖未提供采購上述物品的票據(jù)，但提供了采購的時間、地

點、店鋪名稱、當(dāng)?shù)厥袌鰞r格等信息，法院審查后對此予以支持。

【典型意義】

本案涉及裝飾裝修合同糾紛中比較常見的增項問題，增項屬于工程變更的一種方式，

雙方往往會因為有無增項、增項的內(nèi)容及金額產(chǎn)生爭議。本案爭議點在于增項的確認(rèn)及增

項的價款確定，通過李某提供的施工過程中的聊天記錄、視頻照片、采購票據(jù)等證據(jù)確認(rèn)

增項及價款。因此在合同的履行中要注意，有關(guān)施工內(nèi)容的變更、洽商等必須約定明確且

采用書面形式確認(rèn)，或?qū)τ陔p方的口頭溝通，及時以照片、現(xiàn)場視頻、微信記錄、電子郵

件、短信等方式進(jìn)行保存。

案例 3：工期延誤的違約責(zé)任由誰承擔(dān)？

李某某（甲方）與某裝修公司（乙方）簽訂《家庭居室裝飾裝修工程施工合同》，約

定工程施工地點：北京市石景山區(qū)某小區(qū) 94 號。所有由乙方提供的相關(guān)主材輔材及配套

材料到達(dá)現(xiàn)場后，由乙方施工代表或主案設(shè)計師通知甲方進(jìn)行驗收，甲方自接到通知后 24

小時內(nèi)，到現(xiàn)場進(jìn)行驗收，如不能及時驗收，所造成的工期延誤，由甲方負(fù)責(zé)。甲方在驗

收主材及木作產(chǎn)品時，對質(zhì)量不符合的產(chǎn)品，有權(quán)拒絕使用，所造成的損失由乙方承擔(dān)。

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?34?

工程承包：乙方包工，包套裝報價單中約定的材料。工程期限共 55 日。預(yù)計開工日期：

2019 年 11 月 4 日（實際開工時間以第一車材料進(jìn)場時間為準(zhǔn)），預(yù)計竣工日期：提交竣

工驗收報告的日期為竣工日期。工程款為 78064.58 元。2019 年 11 月 4 日，涉訴工程開

工。2020 年 1 月 3 日，李某某書寫便條一張，載明：我是 94 號業(yè)主，因天然氣管道修改

問題，正在協(xié)商溝通，特同意延期 2020 年 1 月 3 日到 2020 年 2 月 10 日。2020 年 5 月 7

日，李某某通過微信告知某裝修公司工作人員，表示天然氣管道修改已完成，但小區(qū)不讓

施工，讓他們簽字同意。2020 年 5 月 25 日復(fù)工。后李某某以裝飾裝修合同糾紛為由訴至

法院，要求判令被告某裝修公司支付原告違反合同逾期完工的違約金共計人民幣 7800 元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，李某某以某裝修公司超過工期為由要求支付違約金 7800 元，本案

合同約定工期自 2019 年 11 月 4 日開工后 55 個工作日，雙方確認(rèn)的順延期限為 2020 年 1

月 3 日到 2020 年 2 月 10 日，前期工期延誤系因天然氣管道修改問題，后期因李某某小區(qū)

限制，均非某裝修公司的原因，無需承擔(dān)違約責(zé)任，故法院駁回李某某上述訴訟請求。

【典型意義】

計劃工期（約定工期、合同工期）指當(dāng)事人在合同中約定的計劃完成工程的期限。實

際工期是指承包人實際完成工程的期限。工期延誤，指的是工期超過合同約定的期限。工

期順延，指發(fā)包人的原因或者其他非承包人的原因造成工期延誤，承包人有權(quán)按照合同約

定或者法律規(guī)定相應(yīng)順延延誤的工期。對于工期延誤的事實要素主要為工期延誤原因、工

期延誤天數(shù)。通過上述案件可知并非所有的工期延誤都需要支付違約金，例如甲方提出設(shè)

計變更導(dǎo)致的增項造成的工期延長、非施工方原因?qū)е碌墓て陧樠?，則無需支付違約金。

案例 4：因裝修導(dǎo)致的損失賠償責(zé)任如何分配？

原告季某系石景山某小區(qū) 19 號房屋所有權(quán)人，被告姜某系 21 號房屋所有權(quán)人，雙方

系上下樓鄰居關(guān)系。19 號房屋系 2019 年裝修。21 號房屋于 2021 年 5 月 6 日至 2021 年 6

月 21 日進(jìn)行裝修施工。被告進(jìn)行拆除的時候?qū)?19 號房屋的樓頂震出裂縫，季某發(fā)現(xiàn)其房

屋頂面墻體產(chǎn)生裂縫，燈具落土，遂與姜某聯(lián)系，姜某聯(lián)系施工方與季某溝通。后施工工

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?35?

長錢某出具《房屋屋頂修復(fù)承諾書》，2021 年 5 月 10 日上午經(jīng)居委會調(diào)解，21 號因裝修

造成 19 號房屋屋頂裂縫，裝修負(fù)責(zé)人錢某承諾將 21 號裝修完成后對樓下 19 號所有屋頂

進(jìn)行重修修復(fù)并清理干凈。因工長未履行修復(fù)義務(wù)，季某遂向本院提出訴訟請求，請求法

院判令被告姜某支付因被告家施工給原告房屋造成屋頂開裂、燈具清潔、石膏線開裂的修

復(fù)施工費用 8200 元、房屋后期清潔費 880 元（粉刷房頂后需要清潔）。庭審中，季某提

交照片、裝修合同及詢價單證明其損失事實。

法院經(jīng)審理認(rèn)定，根據(jù)本案查明的事實，21 號房屋裝修施工造成 19 號房屋產(chǎn)生裂縫，

導(dǎo)致財產(chǎn)損失，姜某作為 21 號房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對該損失承擔(dān)責(zé)任，對于季某的合理損失進(jìn)

行賠償。法院結(jié)合房屋裝修情況、報價單、市場價格等因素對修復(fù)費用及必要的清潔費予

以確定。

【典型意義】

裝飾裝修施工過程中，承包人可能因暴力拆除導(dǎo)致相鄰或樓下房屋墻體裂縫等造成財

產(chǎn)損失，因亂扔裝修垃圾導(dǎo)致下水道返水、漏水造成樓下財產(chǎn)損失或施工人發(fā)生事故致人

身損失等，受害人往往以侵權(quán)或者相鄰關(guān)系糾紛等案由起訴產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人再起訴裝飾裝

修合同中的承包人。在此，提醒民眾在裝飾裝修時應(yīng)前往小區(qū)物業(yè)或相關(guān)部門做好裝修的

備案手續(xù)，在裝修過程中要妥善處理裝修垃圾，文明施工，盡量避免給他人造成損害。一

旦發(fā)生損害，各方應(yīng)就損失及時友好協(xié)商，避免損失的擴(kuò)大。

地址：遼寧省葫蘆島市龍港區(qū)錦葫路 55H

（葫蘆島市第二人民醫(yī)院對面）

電話：0429-7773338

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