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— 植 德 律 師 事 務 所 —

2023 年 8 月

植德不動產與基礎設施月報

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? 2023 年 8 月立法及監(jiān)管動態(tài)

1、 住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局：《關于優(yōu)化個人住房貸款

中住房套數認定標準的通知》

住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局于 2023 年 8 月 18 日發(fā)布

《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。

發(fā)文機關：住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局

發(fā)布時間：2023 年 8 月 18 日

實施日期：2023 年 8 月 18 日

文號：建房〔2023〕52 號

關鍵詞：個人住房貸款、住房套數認定標準

主要內容：為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不

是用來炒的定位，因城施策用好政策工具箱，優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定

標準，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，現就有關事項進行通知。

要點提示：該《通知》包含以下三點內容：一、居民家庭（包括借款人、配

偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套

住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住

房信貸政策。

二、家庭住房套數由城市政府指定的住房套數查詢或認定責任部門，根據居

民家庭申請或授權，提供查詢服務并出具查詢結果或認定證明。

三、此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

2、 中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局：關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策

的通知

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局于 2023 年 8 月 31 日發(fā)布《關于調

整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。

發(fā)文機關：中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局

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發(fā)布時間：2023 年 8 月 31 日

實施日期：2023 年 8 月 31 日

關鍵詞：住房信貸政策

主要內容：為落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用

來炒的定位，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，更好滿足剛

性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國人民銀行、國家金融

監(jiān)督管理總局決定調整優(yōu)化差別化住房信貸政策。

要點提示：該《通知》包含以下四點內容：一、對于貸款購買商品住房的居

民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于 20%，二套

住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于 30%。

二、首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現行規(guī)定執(zhí)行，二套住房

商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加

20 個基點。

三、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機構按照因城施策原則，

指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區(qū)內各城市房地產市場形勢及當地政

府調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首

付款比例和利率下限。

四、銀行業(yè)金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款

比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸

款的具體首付款比例和利率水平。

3、 中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局：《關于降低存量首套住房貸款利率

有關事項的通知》

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局于 2023 年 8 月 31 日發(fā)布《關于降

低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

發(fā)文機關：中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局

發(fā)布時間：2023 年 8 月 31 日

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實施時間：2023 年 9 月 25 日

關鍵詞：首套住房、貸款利率

主要內容：為落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用

來炒的定位，引導商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方有序調整優(yōu)化資產負債，規(guī)范住

房信貸市場秩序，現就降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率有關事項發(fā)

布通知，并自 2023 年 9 月 25 日起實施。

要點提示：該《通知》包含以下六點內容：一、存量首套住房商業(yè)性個人住

房貸款，是指 2023 年 8 月 31 日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首

套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準

的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

二、自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可

向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個

人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸

款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住

房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房

商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

三、自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦

可向承貸金融機構提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同

利率水平應符合本通知第二條的規(guī)定。

四、金融機構應嚴格落實相關監(jiān)管要求，對借款人申請經營性貸款和個人消

費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質性審核，并明確提示風險。對存在協(xié)助借

款人利用經營性貸款和個人消費貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個人住房貸款行為

的中介機構一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內部人員。

五、各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，

及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保本通知

有關要求落實到位。

六、中國人民銀行和金融監(jiān)管總局各分支機構要將本通知立即轉發(fā)轄內地方

法人金融機構，督促貫徹執(zhí)行，有效維護市場秩序。

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4、 財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部：《關于延續(xù)實施支持居民換購住房有

關個人所得稅政策的公告》

財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部于 2023 年 8 月 18 日發(fā)布《關于延續(xù)

實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。

發(fā)文機關：財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部

發(fā)布時間：2023 年 8 月 18 日

實施日期：2024 年 1 月 1 日

文號：財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告 2023 年第 28 號

關鍵詞：居民換購、房屋買賣、個人所得稅、退稅

主要內容：2022 年 9 月 30 日，為支持居民改善住房條件，財政部、國家稅

務總局發(fā)布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，規(guī)定對于居

民出售自有住房后在一年內于同一城市重新購買住房的，可以按照有關規(guī)定向

稅務部門申請退還其出售現住房已經繳納的個人所得稅，執(zhí)行期限為 2022 年 10

月 1 日至 2023 年 12 月 31 日。近日三部門發(fā)布《關于延續(xù)實施支持居民換購住

房有關個人所得稅政策的公告》，將相關政策優(yōu)惠執(zhí)行期限延長至 2025 年 12 月

31 日。

要點提示：《公告》包括以下五點內容：一、自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年

12 月 31 日，對出售自有住房并在現住房出售后 1 年內在市場重新購買住房的納

稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額

大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小

于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房

已繳納的個人所得稅。

二、本公告所稱現住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。新購住房為

新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設部門網簽備案的購房合同中注明的成

交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

三、享受本公告規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時滿足以下條件：1.納稅人出售

和重新購買的住房應在同一城市范圍內。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級

城市、地級市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。 2.出售自有住房的納稅

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人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

四、符合退稅優(yōu)惠政策條件的納稅人應向主管稅務機關提供合法、有效的售

房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關材料，經主管稅務機關審核后

辦理退稅。

五、各級住房城鄉(xiāng)建設部門應與稅務部門建立信息共享機制，將本地區(qū)房屋

交易合同網簽備案等信息（含撤銷備案信息）實時共享至當地稅務部門；暫未實

現信息實時共享的地區(qū)，要建立健全工作機制，確保稅務部門及時獲取審核退稅

所需的房屋交易合同備案信息。

5、 《關于優(yōu)化公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）發(fā)行交易機制有關工

作安排的通知》及《關于優(yōu)化公開募集基礎設施證券投資基金發(fā)行交易機制

有關工作安排的通知》

上海證券交易所及深圳證券交易所于 2023 年 8 月 29 日分別發(fā)布《關于優(yōu)

化公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）發(fā)行交易機制有關工作安排的通知》

及《關于優(yōu)化公開募集基礎設施證券投資基金發(fā)行交易機制有關工作安排的通

知》。

發(fā)文機關：上海證券交易所、深圳證券交易所

發(fā)布時間：2023 年 8 月 29 日

實施時間：2023 年 8 月 29 日

文號：上證函〔2023〕2526 號、深證上〔2023〕755 號

關鍵詞：公開募集基礎設施證券投資基金、REITs、發(fā)行交易機制

主要內容：為貫徹落實中國證監(jiān)會《關于進一步推進基礎設施領域不動產投

資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》要求，促進公開募集基礎設

施證券投資基金（REITs）（以下簡稱基礎設施 REITs）市場穩(wěn)定健康發(fā)展，規(guī)

范基礎設施 REITs 發(fā)行交易相關事項，提振投資者信心，就優(yōu)化發(fā)行交易機制

有關工作安排通知。

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要點提示：一、關于發(fā)售定價安排。基金管理人、財務顧問應當按照規(guī)定做

好基礎設施 REITs 的路演推介、詢價、定價、配售等工作；結合產品規(guī)模、行業(yè)

特征、原始權益人及其同一控制下的關聯(lián)方自持比例等情況合理確定戰(zhàn)略配售規(guī)

模，優(yōu)化投資者結構，保障基礎設施 REITs 首次發(fā)售上市后流通份額合理充裕；

建立原始權益人與投資者溝通機制，推動網下投資者在充分了解項目基本情況、

估值情況、所屬市場和行業(yè)概況、發(fā)售方案等相關內容的基礎上參與詢價；根據

網下投資者報價情況，結合公募證券投資基金、公募理財產品、社?；?、養(yǎng)老

金、企業(yè)年金基金、保險資金、合格境外機構投資者資金等配售對象的報價情況，

合理審慎確定認購價格。

二、關于詢價與認購。參與詢價的網下投資者應當根據基礎設施項目評估情

況，遵循獨立、客觀、誠信的原則，合理報價，不得采取串通合謀、協(xié)商報價等

方式故意壓低或抬高價格，不得有其他違反公平競爭、破壞市場秩序等行為；鼓

勵基金管理人、財務顧問在確定網下投資者配售原則和配售方式時，引導認可基

礎設施 REITs 長期投資價值的投資者參與網下詢價及認購?；鸸芾砣恕⒇攧疹?/p>

問可以根據項目路演情況，以增加承諾條款等形式，合理審慎約定上市特定期限

內網下投資者可交易的份額比例。期限、比例等具體要求可以由基金管理人、財

務顧問與網下投資者協(xié)商確定。

三、關于二級市場交易。做市商應當按照規(guī)定加強基礎設施 REITs 做市服務

工作，提升市場流動性，推動市場健康發(fā)展。上海證券交易所（以下簡稱本所）

將優(yōu)化做市商考核激勵機制，配合落實將基礎設施 REITs 做市業(yè)務納入證券公

司分類評價體系的有關安排，表彰優(yōu)秀基礎設施 REITs 做市商。鼓勵長期持有型

投資者結合基礎設施 REITs 的產品特征，參考權益類產品拓寬優(yōu)化現有止損線

等風控機制安排。

四、關于資產評估行為。評估機構應當按照《公開募集基礎設施證券投資基

金指引（試行）》《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）

規(guī)則適用指引第 1 號——審核關注事項（試行）（2023 年修訂）》《公開募集基

礎設施證券投資基金運營操作指引（試行）》等法律法規(guī)及本所相關規(guī)定開展評

估工作，在充分考慮市場環(huán)境和底層資產特征基礎上，合理設置評估參數，審慎

確定評估結果。評估機構應當對評估參數的選取進行獨立判斷，不得完全依賴第

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三方意見，同時應充分說明關鍵核心指標的預測依據及合理性，并對不利情形進

行壓力測試。

原始權益人應當積極配合基礎設施 REITs 資產評估工作，按照規(guī)定提供相

關經濟行為文件、資產權屬證明、財務會計信息和其他資料，并對材料的真實性、

準確性、完整性和合法性負責。

基金管理人、財務顧問應當結合基礎設施 REITs 同行業(yè)上市公司重大資產

重組及大宗交易的估值參數選取情況，對評估參數和評估方法的選取進行獨立核

查，確保評估結果審慎合理。

評估機構、基金管理人、財務顧問應當切實履行相應職責，本所將對評估機

構的評估行為及基金管理人、財務顧問的評估核查責任加強監(jiān)管。

五、關于配套支持政策。基礎設施 REITs 是國際通行的配置資產，具有流動

性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點。后續(xù)本所將進一步推動擴大基金中

的基金（FOF）參與投資基礎設施 REITs；配合中國證監(jiān)會持續(xù)推動社?；稹?/p>

養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機構投資者參與投資；積極推動將基礎設施 REITs

納入和香港證券交易所互聯(lián)互通交易標的，引入境外投資者，提高市場對外開放

水平；研究推出基礎設施 REITs 實時指數及 ETF 產品，不斷提升二級市場流動

性。

6、 自然資源部：關于公開征求《土地征收成片開發(fā)標準（征求意見稿）》意見

的公告

自然資源部于 2023 年 8 月 24 日發(fā)布關于公開征求《土地征收成片開發(fā)標

準（征求意見稿）》意見的公告。

發(fā)文機關：自然資源部

發(fā)布時間：2023 年 8 月 24 日

關鍵詞：土地征收、成片開發(fā)

主要內容：2020 年 11 月 5 日，自然資源部印發(fā)《土地征收成片開發(fā)標準

（試行）》，有效期三年，今年 11 月即將到期。為做好標準修訂工作，自然資

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源部起草了《土地征收成片開發(fā)標準》（征求意見稿）。按照自然資源規(guī)范性文

件管理規(guī)定，現將征求意見稿及其說明公布，意見反饋截止時間為 2023 年 9 月

8 日。

要點提示：和試行稿相比，此次征求意見稿的修改主要體現在三個方面：一

是明確了成片開發(fā)的實施范圍，原試行稿表述為“在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開

發(fā)邊界內的集中建設區(qū)”，征求意見稿按照《土地管理法》規(guī)定，將實施范圍明

確為“城鎮(zhèn)建設用地范圍內”。

二是明確了對符合條件的省級以上開發(fā)區(qū)、國家級自貿區(qū)，因其實質已經符

合成片開發(fā)要求，簡化程序可不編制成片開發(fā)方案，具體為：在國務院或省級人

民政府批準設立的各類開發(fā)區(qū)（納入《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄》）、國務院批

準的自由貿易試驗區(qū)內，按照國土空間規(guī)劃確定的基礎設施、公共服務設施和其

他公益性用地的比例不低于規(guī)定要求，需要征收土地的，可不編制土地征收成片

開發(fā)方案。

三是明確了三種成片開發(fā)方案可調整的情形，及相應報批手續(xù)，具體為：因

國民經濟和社會發(fā)展年度計劃、國土空間規(guī)劃調整或者不可抗力等因素導致無法

實施的，可按規(guī)定調整土地征收成片開發(fā)方案。成片開發(fā)方案調整涉及地塊變化

的，調整方案應報省級人民政府批準；調整僅涉及實施進度安排的，調整方案應

報省級自然資源主管部門備案。調整后公益性用地比例應當符合規(guī)定要求，已實

施征收的地塊不得調出。

7、 住房和城鄉(xiāng)建設部：關于修改《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規(guī)定》

的決定

住房和城鄉(xiāng)建設部于 2023 年 8 月 21 日公布關于修改《建設工程消防設計

審查驗收管理暫行規(guī)定》的決定。

發(fā)文機關：住房和城鄉(xiāng)建設部

發(fā)布時間：2023 年 8 月 21 日

實施時間：2023 年 10 月 30 日

文號：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部令第 58 號

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關鍵詞：建設工程、消防設計審查驗收

主要內容：為進一步加強建設工程消防設計審查驗收管理，保證建設工程消

防設計、施工質量，根據《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國消防法》

《建設工程質量管理條例》等法律、行政法規(guī)，住房城鄉(xiāng)建設部對《建設工程消

防設計審查驗收管理暫行規(guī)定》（住房和城鄉(xiāng)建設部令第 51 號）進行修改，并

自 2023 年 10 月 30 日起實施。

要點提示：本次修改包括以下八處：一、將第十七條修改為：“特殊建設工

程具有下列情形之一的，建設單位除提交本規(guī)定第十六條所列材料外，還應當同

時提交特殊消防設計技術資料：（一）國家工程建設消防技術標準沒有規(guī)定的；

（二）消防設計文件擬采用的新技術、新工藝、新材料不符合國家工程建設消防

技術標準規(guī)定的；（三）因保護利用歷史建筑、歷史文化街區(qū)需要，確實無法滿

足國家工程建設消防技術標準要求的。前款所稱特殊消防設計技術資料，應當包

括特殊消防設計文件，以及兩個以上有關的應用實例、產品說明等資料。特殊消

防設計涉及采用國際標準或者境外工程建設消防技術標準的，還應當提供相應的

中文文本?！?/p>

二、增加一條，作為第十八條：“特殊消防設計文件應當包括特殊消防設計

必要性論證、特殊消防設計方案、火災數值模擬分析等內容，重大工程、火災危

險等級高的應當包括實體試驗驗證內容。特殊消防設計方案應當對兩種以上方案

進行比選，從安全性、經濟性、可實施性等方面進行綜合分析后形成?；馂臄抵?/p>

模擬分析應當科學設定火災場景和模擬參數，實體試驗應當與實際場景相符。火

災數值模擬分析結論和實體試驗結論應當一致?！?/p>

三、將第二十一條改為第二十二條，第三款修改為：“評審專家應當符合相

關專業(yè)要求，總數不得少于七人，且獨立出具同意或者不同意的評審意見。特殊

消防設計技術資料經四分之三以上評審專家同意即為評審通過，評審專家有不同

意見的，應當注明。省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當

將專家評審意見，書面通知報請評審的消防設計審查驗收主管部門?！?/p>

四、將第三十三條改為第三十四條，第一款修改為：“對其他建設工程實行

備案抽查制度，分類管理。”

五、增加一條，作為第三十五條：“省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城

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鄉(xiāng)建設主管部門應當制定其他建設工程分類管理目錄清單。其他建設工程應當依

據建筑所在區(qū)域環(huán)境、建筑使用功能、建筑規(guī)模和高度、建筑耐火等級、疏散能

力、消防設施設備配置水平等因素分為一般項目、重點項目等兩類。”

六、將第三十五條改為第三十七條，增加一款，作為第二款：“一般項目可

以采用告知承諾制的方式申請備案，消防設計審查驗收主管部門依據承諾書出具

備案憑證?！?/p>

七、將第三十六條第一款改為第三十八條，修改為：“消防設計審查驗收主

管部門應當對備案的其他建設工程進行抽查，加強對重點項目的抽查。抽查工作

推行‘雙隨機、一公開’制度，隨機抽取檢查對象，隨機選派檢查人員。抽取比

例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門，結合轄區(qū)內消防設

計、施工質量情況確定，并向社會公示?！?/p>

八、將第三十六條第二款改為第三十九條。

8、 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管

理總局北京監(jiān)管局：《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通

知》

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管

理總局北京監(jiān)管局 2023 年 9 月 1 日發(fā)布《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套

數認定標準的通知》。

發(fā)文機關：北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家

金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局

發(fā)布時間：2023 年 9 月 1 日

實施時間：2023 年 9 月 1 日

文號：京建發(fā)〔2023〕299 號

關鍵詞：個人住房貸款、住房套數認定標準

主要內容：為貫徹落實住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局《關

于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（建房〔2023〕52 號）要求，

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堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，

經市政府同意，現就優(yōu)化北京市個人住房貸款中住房套數認定標準進行通知。

要點提示：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品

住房時，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，

銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

9、 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市規(guī)劃和自然資源委員會：《關于進一

步細化既有非居住建筑改建公寓型、宿舍型保障性租賃住房部分技術要求的

通知》

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市規(guī)劃和自然資源委員會于 2023 年 8

月 24 日發(fā)布《關于進一步細化既有非居住建筑改建公寓型、宿舍型保障性租賃

住房部分技術要求的通知》。

發(fā)文機關：北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市規(guī)劃和自然資源委員會

發(fā)布時間：2023 年 8 月 24 日

文號：京建發(fā)〔2023〕288 號

關鍵詞：非居住建筑、改建、公寓型保障性租賃住房、宿舍型保障性租賃住

房、技術要求

主要內容：貫徹落實《北京市城市更新條例》《北京市關于加快發(fā)展保障性

租賃住房的實施方案》，進一步拓展非居住建筑改建保租房渠道，切實解決改建

過程中的技術障礙，依據《北京市保障性租賃住房建設導則（試行）》，結合調

研與實際案例經驗，就既有非居住建筑改建公寓型、宿舍型保障性租賃住房部分

技術要求進行通知。

要點提示：《通知》主要包含三點：一、在符合規(guī)范要求，保障安全、滿足

日常生活起居活動要求的基礎上，可結合實際，合理利用內部空間進行加層或局

部加層改建，不得增加建筑面積，結構層高在 2.2 米以下的不計算面積。用作保

障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款，不變更原建設工程

規(guī)劃許可證。不再作為保障性租賃住房使用的，應恢復原狀。

12

二、消防設計審查驗收管理按照《北京市關于深化城市更新中既有建筑改造

消防設計審查驗收改革的實施方案》相關要求執(zhí)行。改建后保障性租賃住房的建

筑防火應滿足現行國家消防技術標準及我市相關技術要求。特別是，建筑高度大

于 24 米的商業(yè)辦公改建公寓型保障性租賃住房，當現狀建筑中位于袋形走道兩

側或盡端的房間疏散門至最近安全出口的直線距離不滿足《建筑設計防火規(guī)范》

第 5.5.17 條第 1 款對高層旅館建筑相關要求時，可通過調整疏散門位置或疏散門

房間和相鄰房間的平面布置等方式實施改建。

三、應根據改建后的用途、使用環(huán)境和后續(xù)工作年限等，復核建筑物結構和

構件的承載力、主體結構的抗震能力；經技術鑒定或設計確認需要加固時，應根

據鑒定報告或設計確認情況進行加固設計。設計方案評審階段，專家應結合后續(xù)

工作年限重點審查荷載復核、技術鑒定報告應用情況及結構開洞加固方案等內容。

10、 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會：《關于進一步規(guī)范住宅物業(yè)管理項目生

活垃圾和住宅室內裝飾裝修相關收費的通知》

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會于 2023 年 8 月 16 日發(fā)布《關于進一步規(guī)范

住宅物業(yè)管理項目生活垃圾和住宅室內裝飾裝修相關收費的通知》。

發(fā)文機關：北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會

發(fā)布時間：2023 年 8 月 16 日

文號：京建發(fā)〔2023〕277 號

關鍵詞：住宅物業(yè)管理、生活垃圾、住宅室內裝飾裝修、收費

主要內容：針對群眾集中反映的居民生活垃圾收費以及裝飾裝修收費標準

不一致、裝修保證金退還難等問題，市住房城鄉(xiāng)建設委研究起草了《關于進一步

規(guī)范住宅物業(yè)管理項目生活垃圾和住宅室內裝飾裝修相關收費的通知》。

要點提示：《通知》決定取消裝飾裝修管理服務費和裝飾裝修管理保證金，

并將居民生活垃圾納入到物業(yè)服務統(tǒng)一管理。該文件規(guī)范了居民生活垃圾清運收

費，有效解決相關主體間關于收費問題的矛盾，進一步維護物業(yè)管理相關主體的

合法權益。

13

《通知》明確了居民生活垃圾清運、處理費收費屬性、價格及收費主體：北

京市居民生活垃圾收費實行政府定價。居民生活垃圾清運費為經營服務性收費，

收費標準為 30 元/戶·年，可以由物業(yè)服務人收取。物業(yè)服務費中包括居民生活

垃圾清運費的，物業(yè)服務人不得重復收??；物業(yè)服務費中未包括居民生活垃圾清

運費的，物業(yè)服務人應當按照上述標準收取居民生活垃圾清運費，并且在物業(yè)管

理區(qū)域顯著位置公示收費標準。

11、 上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、上海市房屋管理局、人民銀行上海市分行、

國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局：《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套

數認定標準的通知》

上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、上海市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國

家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局于 2023 年 9 月 1 日發(fā)布《關于優(yōu)化我市個人住

房貸款中住房套數認定標準的通知》。

發(fā)文機關：上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、上海市房屋管理局、人民銀行上海

市分行、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局

發(fā)布時間：2023 年 9 月 1 日

實施時間：2023 年 9 月 2 日

文號：滬建房管聯(lián)〔2023〕446 號

關鍵詞：個人住房貸款、住房套數認定標準

主要內容：為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，根據住房城鄉(xiāng)建設部、

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認

定標準的通知》（建房〔2023〕52 號）精神，經市政府同意，現就有關事項進行

通知。

要點提示：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品

住房時，家庭成員在上海市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，

銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

14

12、 上海市房屋管理局：關于印發(fā)《上海市住房租賃公共服務平臺管理規(guī)定》

的通知

上海市房屋管理局于 2023 年 8 月 10 日發(fā)布關于印發(fā)《上海市住房租賃公

共服務平臺管理規(guī)定》的通知。

發(fā)文機關：上海市房屋管理局

發(fā)布時間：2023 年 8 月 10 日

文號：滬房規(guī)范〔2023〕6 號

關鍵詞：住房租賃公共服務平臺、管理規(guī)定

主要內容：為深入貫徹落實市委、市政府關于全面推進上海城市數字化轉型

的決策部署，進一步推動本市住房租賃公共服務平臺的建設和應用，不斷提升本

市住房租賃服務管理水平，依據《上海市住房租賃條例》等規(guī)定，現制訂《上海

市住房租賃公共服務平臺管理規(guī)定》。

要點提示：《管理規(guī)定》共 13 條，圍繞《條例》要求，結合住房租賃平臺

管理服務內容，從目的依據、職責分工、平臺建設、經營主體備案、實名從業(yè)、

房源核驗、網上簽約和登記備案以及管理要求等方面進行了優(yōu)化。

一是理順住房租賃平臺工作機制。明確市、區(qū)兩級管理部門及行業(yè)組織的職

責分工。市級層面，市房屋管理部門主要負責平臺業(yè)務規(guī)劃和統(tǒng)籌協(xié)調，市住房

租賃管理事務中心主要負責平臺具體工作的組織推進；區(qū)級層面，區(qū)房屋管理部

門主要負責轄區(qū)內平臺相關服務和監(jiān)管的統(tǒng)籌實施，區(qū)住房租賃中心主要負責轄

區(qū)內平臺具體業(yè)務的開展。此外，要求市房地產經紀行業(yè)協(xié)會在督促住房租賃市

場主體規(guī)范經營的同時，建設完善行業(yè)信用信息子平臺。

二是提升平臺信息化服務能力。依托住房租賃平臺和市大數據資源平臺，建

立完善市、區(qū)相關管理部門以及街道（鎮(zhèn)）的數據利用和共享機制，強化業(yè)務協(xié)

同；以平臺網站和“我要租房”應用場景為門戶，提供住房租賃線上一站式服務，

并按本市“一網通辦”要求，逐步落實線上辦理、免于提交等服務措施；統(tǒng)一數

據規(guī)則，向具備條件的住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構和網絡信息平臺開放數據

接口，為相關市場主體批量開展住房租賃相關業(yè)務提供服務和便利。

三是明確平臺相關業(yè)務辦理口徑。關于主體備案，依法將住房租賃企業(yè)開業(yè)

15

報告（信息記載）調整為住房租賃企業(yè)備案，進一步規(guī)范住房租賃企業(yè)、房地產

經紀機構備案新增、變更、注銷和補辦流程，并與原有相關政策口徑作了銜接。

關于實名從業(yè)，統(tǒng)一從業(yè)信息卡樣式和內容，要求住房租賃企業(yè)、房地產經紀機

構在從業(yè)人員入職后 30 日內，為其辦理從業(yè)信息卡。關于房源核驗，建立完善

租賃住房基礎數據庫，向各類市場主體提供房源核驗服務，取得房源核驗碼或按

規(guī)則標注房源類型后，方可通過網絡信息平臺發(fā)布房源信息；明確住房租賃企業(yè)

出（轉）租住房標準，對單套住房內客廳（起居室）使用面積在 12 平方米以上，

通過住房租賃平臺完成房源核驗的，可以且僅可按規(guī)定要求隔斷出一間房間單獨

出租。

四是強化市場主體使用平臺監(jiān)管。要求住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構和網

絡信息平臺，依法合規(guī)使用住房租賃平臺各項功能，規(guī)范自身經營。違反相關法

律、法規(guī)的，從其規(guī)定處理；辦理相關業(yè)務時，發(fā)現有提交虛假材料、虛擬租賃

交易或造成信息泄露等情形的，市住房租賃中心可以暫停提供住房租賃平臺相關

服務。

13、 深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監(jiān)督管理總

局深圳監(jiān)管局：《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》

深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監(jiān)督管理總局深

圳監(jiān)管局于 2023 年 8 月 30 日發(fā)布《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數認

定標準的通知》。

發(fā)文機關：深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監(jiān)督

管理總局深圳監(jiān)管局

發(fā)布時間：2023 年 8 月 30 日

實施時間：2023 年 8 月 31 日

關鍵詞：個人住房貸款、住房套數認定標準

主要內容：為更好滿足深圳市居民剛性和改善性住房需求，根據住房城鄉(xiāng)建

設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房

16

套數認定標準的通知》（建房〔2023〕52 號）精神，經市政府同意，就相關事項

進行通知。

要點提示：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品

住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，

銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

14、 深圳市住房和建設局關于印發(fā)《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法

（試行）》的通知

深圳市住房和建設局于 2023 年 8 月 4 日發(fā)布關于印發(fā)《深圳市保障性租賃

住房項目認定辦法（試行）》的通知

發(fā)文機關：深圳市住房和建設局

發(fā)布時間：2023 年 8 月 4 日

實施時間：2023 年 8 月 13 日

文號：深建規(guī)〔2023〕4 號

關鍵詞：保障性租賃住房項目、認定辦法

主要內容：為規(guī)范保障性租賃住房項目認定工作，加快發(fā)展保障性租賃住房，

結合我市實際，市住房建設局制定了《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試

行）》。

要點提示：《辦法》規(guī)定的保障性租賃住房項目包括新建項目、居住存量房

屋籌集項目和既有非居住房屋改建項目。（一）新建項目，是指在各類建設用地

上新建設的項目，包括未開工、已開工但未竣工項目。（二）居住存量房屋籌集

項目，是指利用產權清晰且已建成使用的具有居住功能的房屋籌集作為保障性租

賃住房的項目（以下簡稱產權明晰居住存量房屋項目），以及將按規(guī)定經規(guī)模化

品質化改造提升的城中村房屋等籌集作為保障性租賃住房的項目（以下簡稱城中

村改造項目）。（三）既有非居住房屋改建項目，是指將閑置和低效利用的商業(yè)、

辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建

為保障性租賃住房的項目。該類項目按照《關于既有非居住房屋改建保障性租賃

住房的通知（試行）》（深建規(guī)〔2022〕8 號）認定，《辦法》未作規(guī)定。

17

《辦法》就保障性租賃住房的項目主體作出規(guī)定：（一）新建項目。土地使

用權人可以申請保障性租賃住房項目認定，并作為項目主體。（二）產權明晰居

住存量房屋項目。房屋所有權人或者運營管理單位可以申請保障性租賃住房項目

認定，并作為項目主體。（三）城中村改造項目。改造單位或者運營管理單位可

以申請保障性租賃住房項目認定，并作為項目主體。

《辦法》明確，保障性租賃住房項目運營管理單位應當依法辦理商事主體登

記，經營范圍應當包含“住房租賃”相關字樣，開立住房租賃資金專用賬戶，并

按照我市相關規(guī)定在市住房租賃監(jiān)管服務平臺完成企業(yè)備案，但從事生產經營

（不含住房租賃經營）的企業(yè)自用產業(yè)園區(qū)配套宿舍的除外。

《辦法》明確，保障性租賃住房項目分別由市、區(qū)政府組織認定。除非居住

存量土地新建保障性租賃住房項目由市政府組織認定外，其他類型的項目原則上

由區(qū)政府組織認定。市住建局可以根據市政府的授權組織開展項目認定。

15、 深圳市住房和建設局關于印發(fā)《深圳市物業(yè)服務招標投標指導規(guī)則》的

通知

深圳市住房和建設局于 2023 年 8 月 14 日發(fā)布了《關于印發(fā)<深圳市物業(yè)服

務招標投標指導規(guī)則>的通知》。

發(fā)文機關：深圳市住房和建設局

發(fā)布時間：2023 年 8 月 14 日

實施時間：2023 年 10 月 15 日

文號：深建規(guī)〔2023〕6 號

關鍵詞：物業(yè)服務、招標投標

主要內容：為進一步完善我市物業(yè)管理制度體系建設，規(guī)范物業(yè)服務招標投

標活動，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等相

關規(guī)定，結合深圳市實際，制定了《深圳市物業(yè)服務招標投標指導規(guī)則》。

要點提示：《指導規(guī)則》共列五章，共四十三條。主要內容如下：

18

（一）關于適用范圍。本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)

主大會通過公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)及其監(jiān)督管理的活動?？紤]到我市實

際情況，《指導規(guī)則》還規(guī)定了參照適用本規(guī)則的其他情形，如住宅物業(yè)管理區(qū)

域依法成立業(yè)主大會之前、非住宅物業(yè)管理區(qū)域以及原農村城市化社區(qū)等其他采

用公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)等。

（二）關于全市統(tǒng)一的招標投標交易平臺。《條例》第五十六條第三款“鼓

勵業(yè)主大會通過住房和建設部門建立的招投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)”，為統(tǒng)籌

規(guī)范全市物業(yè)服務招標投標活動，《指導規(guī)則》明確我市業(yè)主大會公開招標選聘

物業(yè)服務企業(yè)的，鼓勵通過全市統(tǒng)一的物業(yè)服務招標投標交易平臺進行。

（三）關于招標人及業(yè)主委員會的職責范圍?！吨笇б?guī)則》明確我市物業(yè)服

務招標投標活動實行招標人負責制，業(yè)主大會是住宅物業(yè)管理區(qū)域公開招標選聘

物業(yè)服務企業(yè)的招標人。《指導規(guī)則》對業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構履

行招標人的職責范圍作了詳細規(guī)定，同時也明確規(guī)定了選聘物業(yè)服務企業(yè)相關事

項應當由業(yè)主大會會議作出決定而不得授權業(yè)主委員會決定，不得授權業(yè)主委員

會直接確定中標人。

（四）關于招標文件編制與備案。根據《條例》第六條第五款關于街道辦事

處相關職責的規(guī)定，《指導規(guī)則》規(guī)定業(yè)主委員會應當在街道辦事處的指導下參

照市住房和建設部門發(fā)布的示范文本編制招標公告和招標文件，招標文件的內容

主要包括物業(yè)服務期限和范圍、投標人的資格條件、投標報價要求、評標方法、

定標方法、擬簽訂的物業(yè)服務合同文本等；同時規(guī)定，業(yè)主委員會應當及時將業(yè)

主大會會議通過的招標文件通過市住房和建設部門建立的物業(yè)管理信息平臺報

街道辦事處備案。

（五）關于評標和定標方法。經過充分的基層調研，從實際出發(fā)，《指導規(guī)

則》明確了評標方法包括擇優(yōu)評審法和定性評審法，定標方法主要包括票決定標

法和票決抽簽定標法，招標人也可以授權評標委員會經評審擇優(yōu)確定中標人，具

體由業(yè)主大會會議表決確定并在招標文件中載明?！吨笇б?guī)則》同時規(guī)定，評標

方法采用擇優(yōu)評審法的，定標方法應當采用票決定標法，評標方法采用定性評審

法的，定標方法可以采用票決抽簽定標法，鼓勵業(yè)主大會通過票決定標法選聘物

業(yè)服務企業(yè)。制度設計上既尊重業(yè)主自治權又兼顧公平和效率。

19

評標方法采用擇優(yōu)評審法的，評標委員會應當按照招標文件的規(guī)定審查各投

標文件是否滿足招標文件實質性要求，并對服務方案、投標報價、物業(yè)服務評價

等進行優(yōu)劣比較，最終按照合格投標人數的 50%（采取四舍五入取整）擇優(yōu)推薦

進入定標環(huán)節(jié)，具體數量由業(yè)主大會會議表決，但原則上不多于八名、少于三名。

舉例說明：如業(yè)主大會會議表決確定并在招標文件中載明進入定標環(huán)節(jié)的合格投

標人不多于 6 名、少于 4 名的，經評審后合格投標人數的 50%為 7 名時，不在此

區(qū)間，則最終應推薦 6 名進入定標環(huán)節(jié)；合格投標人數的 50%為 5 名時，在此區(qū)

間內，則最終應推薦 5 名進入定標環(huán)節(jié)；合格投標人數的 50%為 3 名時，不在此

區(qū)間，則最終應推薦 4 名進入定標環(huán)節(jié)。

（六）關于物業(yè)服務評價在物業(yè)服務招標投標中的運用。2022 年 1 月 1 日，

《深圳市物業(yè)服務評價管理辦法》開始實施，該辦法旨在通過對物業(yè)服務企業(yè)和

物業(yè)管理項目負責人的評價管理，推進我市物業(yè)服務市場主體誠信建設，引導物

業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員良性競爭，提升物業(yè)服務質量。為使物業(yè)服務評價切實發(fā)

揮上述作用，進一步完善我市物業(yè)監(jiān)管體系，《指導規(guī)則》規(guī)定，招標人在設置

評標標準時應當參考投標人及其項目負責人上年度根據《深圳市物業(yè)服務評價管

理辦法》獲得的物業(yè)服務評價等級情況。

16、 廣州市人民政府辦公廳：《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數認定

標準的通知》

廣州市人民政府辦公廳于 2023 年 8 月 29 日發(fā)布《關于優(yōu)化我市個人住房

貸款中住房套數認定標準的通知》。

發(fā)文機關：廣州市人民政府辦公廳

發(fā)布時間：2023 年 8 月 29 日

實施時間：2023 年 8 月 18 日

文號：穗府辦函〔2023〕44 號

關鍵詞：個人住房貸款、住房套數認定標準

主要內容：為更好滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化調控政策，落實《住房

城鄉(xiāng)建設部 中國人民銀行 金融監(jiān)管總局關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認

20

定標準的通知》（建房〔2023〕52 號）要求，推動廣州市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)

展，經市人民政府同意，現就優(yōu)化廣州市個人住房貸款中住房套數認定標準進行

通知。

要點提示：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品

住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，

銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

此外，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局在對本《通知》的解讀中明確，政策執(zhí)行時

點以《住房城鄉(xiāng)建設部 中國人民銀行 金融監(jiān)管總局關于優(yōu)化個人住房貸款中住

房套數認定標準的通知》（建房〔2023〕52 號）印發(fā)時間 2023 年 8 月 18 日為

界。2023 年 8 月 18 日 0：00 前簽訂個人住房貸款合同的，按原政策執(zhí)行。2023

年 8 月 18 日 0：00 后簽訂個人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。

17、 江西省高級人民法院、國家稅務總局江西省稅務局：《關于印發(fā)民事執(zhí)

行中不動產處置稅費征繳協(xié)作的意見的通知》

江西省高級人民法院、國家稅務總局江西省稅務局于 2023 年 7 月 28 日發(fā)

布《關于印發(fā)民事執(zhí)行中不動產處置稅費征繳協(xié)作的意見的通知》。

發(fā)文機關：國務院辦公廳

發(fā)布時間：2023 年 7 月 28 日

實施時間：2023 年 9 月 1 日

文號：贛高法〔2023〕64 號

關鍵詞：民事執(zhí)行、不動產處置、稅費征繳協(xié)作

主要內容：為進一步深化民事執(zhí)行與稅費征繳協(xié)作，規(guī)范民事執(zhí)行中不動產

處置相關稅費征繳，切實提高不動產司法處置工作效率，現印發(fā)《關于民事執(zhí)行

中不動產處置稅費征繳協(xié)作的意見》，自 2023 年 9 月 1 日執(zhí)行，具體適用時間

以網絡司法拍賣、變賣公告發(fā)布時間為準（司法拍賣、變賣公告發(fā)布時間為 2023

年 8 月 31 日（含）前的不適用）。

要點提示：《意見》強調，人民法院在執(zhí)行案件過程中，可以向不動產所在

21

地主管稅務機關進行定向詢價和應繳稅費測算。對已經納入存量房交易核價管理

的不動產，不動產主管稅務機關應當在 7 個工作日內完成不動產定向詢價及稅費

測算。

《意見》要求，人民法院不得在拍賣、變賣公告中明確由買受人概括承擔全

部稅費；拍賣、變賣不動產成交或者依法裁定以物抵債后，應當向不動產主管稅

務機關出具執(zhí)行裁定書。成交雙方應當分別按照稅收法律法規(guī)等規(guī)定在不動產權

屬轉移前繳納稅費。稅務機關征收不動產處置環(huán)節(jié)稅費后，應當即時開具稅費憑

證；買受人先行墊付被執(zhí)行人應繳稅費的，執(zhí)行法院可將被執(zhí)行人稅費憑證作為

扣劃稅費款憑證。

《意見》明確，人民法院依法協(xié)助稅務機關執(zhí)行被執(zhí)行人歷史欠繳稅費。稅

務機關依法征收不動產司法處置環(huán)節(jié)稅費后，應當積極協(xié)助人民法院辦理相關不

動產過戶手續(xù)，不得以被執(zhí)行人欠繳非司法處置環(huán)節(jié)稅費為由拒絕協(xié)助辦理相關

手續(xù)。

22

? 2023 年 8 月市場及行業(yè)資訊

1、關于存量房貸利率調整，多家銀行表態(tài)

在 8 月 25 日舉行的中信銀行中期業(yè)績發(fā)布會上，中信銀行副行長謝志斌表

示，中信銀行正在密切關注監(jiān)管導向和市場的動向，也對行內業(yè)務情況進行及時

梳理和分析，對可能發(fā)生的業(yè)務調整，已經做好了預案。

不過，謝志斌表示，基于目前掌握的信息來看，同業(yè)各行對政策的理解不盡

相同。就實際操作而言，需要考慮對客政策的一致性、各區(qū)域差異性以及利率調

整力度等諸多因素。從客戶角度看，各銀行按照相當的標準執(zhí)行，更有利于提高

公平性，也有利于降低客戶輿情，但是從區(qū)域情況來看，地產政策“因城施策”，

各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，存量利率調整確實比較難實行“一刀切”的管

理政策。從調整力度來看，也需要兼顧銀行實際承受能力。

在 8 月 28 日招商銀行 2023 年中期業(yè)績交流會上，招商銀行行長助理彭家文

表示，存量房貸利率下調勢在必行，是大概率事件，目前已制定了相應的預案。

從內部測算結果來看，存量房貸利率下調總體可控，后續(xù)會做好資產負債配置和

結構安排，平衡好風險和量的增長的關系。

“隨著存量房貸利率下調，一定程度上會增強我們客戶的黏度，會讓銀行對

客戶的經營進一步加深，從而對零售業(yè)務的增長有利?！迸砑椅谋硎?。

8 月 29 日，農行召開中期業(yè)績發(fā)布會，農行副行長林立表示：“近期人民銀

行明確‘指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率’。我們體會，這個

意見一方面有利于減輕部分存量住房貸款客戶的財務成本負擔，另一方面有利于

商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力，有利于平穩(wěn)經營。在有關政策方案明確后，我們將

抓緊制定具體的操作細則，盡快完善合同文本，加緊系統(tǒng)改造調整工作，積極做

好組織實施。作為國有大行，我們堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，

凡是符合政策有利于老百姓的事情，我們都會全力做好金融服務?！?/p>

（來源：中國金融新聞網）

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2、四大一線城市集體落實“認房不認貸”：換房門檻明顯下降，“金九銀十”

可期

9 月 1 日晚間，上海、北京相繼發(fā)布政策全面執(zhí)行首套房“認房不認貸”政

策。在此之前，廣州、深圳已于 8 月 30 日執(zhí)行認房不認貸政策。至此，北上廣

深四個一線城市已全部落實首套“認房不認貸”政策。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，四個一線城市全部落實首套“認房不

認貸”政策，政策信號明顯，預計將極大修復市場情緒和預期，提振市場信心。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，認房不認貸政策，通俗來說，就是希望把

更多購房群體和購房需求納入到首套房的認定標準中。納入到首套房標準，可以

實實在在地降低首付比例和房貸利率。

從政策效果上看，由于北京、上海原本的二套房首付比例較高，因此市場原

猜測將“有條件”放開認房認貸。不過，此次兩地出臺認房不認貸政策，并未設

置前提條件，業(yè)內認為落地效果更加明顯。

舉例來說，當前上海一套新房平均總價大概為 500 萬元。政策前，二套房最

高比例（認購非普通住宅）為 70%，即首付款需要 350 萬元。而按照現在新政策，

若納入到首套房的認定范疇，那么首付款大約需要 175 萬，相當于房價款的 35%。

同樣，納入到首套房標準，其房貸利率也會跟著下調。當前上海二套房利率

為 5.25%，按照貸款本金 200 萬、30 年期等額本息計算，其利息總支出約為 198

萬，月供約為 11044 元/月。若按新的政策，其利率為 4.55%，其利息總支出約為

167 萬，月供約為 10193 元/月。對比來看，利息總支出減少近 31 萬元，月供減

少約 851 元/月。

另以北京為例，北京無房有貸款記錄的購房家庭，首付比例將由“普宅 60%/

非普宅 80%”調整為“普宅 35%/非普宅 40%”。以總價 400 萬住房計算，普通

住房的首付將減少 100 萬元，非普通住宅的首付將減少 160 萬元。房貸利率將由

5.25%降至 4.75%，下降 50 個基點，以 300 萬貸款為例，按 25 年等額本息計算，

利息將減少 26.21 萬元，購房門檻和購房成本明顯下降，或明顯促進無房有貸款

記錄以及賣一買一購房需求入市。

陳文靜指出，近期監(jiān)管部門落地多項政策利好，一線城市已全面落實首套房

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“認房不認貸”，接下來，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、

降低存量房貸利率的相關舉措，政策暖風頻吹，核心城市房地產市場將迎來一波

向上行情，“金九銀十”市場可期，核心城市房地產市場有望逐漸企穩(wěn)，從而帶

動全國房地產市場逐漸修復。未來 4 個月，全國房地產市場能否企穩(wěn)對于宏觀經

濟大盤至關重要。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙提到，一線城市是全國政策的風向標，

其調整能大幅改善市場預期，提振當前的市場活躍度，進而能夠帶動全國的樓市

的企穩(wěn)。

針對購房者關心的房價問題，王小嬙認為，新政后，短期對成交量有明顯的

促進作用，對房價的影響效應相對滯后，但也起到企穩(wěn)的作用。

嚴躍進認為，要深入、精準理解黨中央提及的“供求關系發(fā)生重大變化”的

新表述。當前上海等特大城市出臺認房不認貸政策，和供求關系發(fā)生重大變化等

新情況是有密切關系的。政策出臺后，一些合理的市場需求將逐步釋放，但當前，

購房者購房心態(tài)更加理性健康，房價將會保持穩(wěn)定的基礎和良好態(tài)勢。

根據中指監(jiān)測，除了一線城市外，目前武漢、中山、惠州、東莞、成都、重

慶等城市已明確發(fā)文執(zhí)行首套住房“認房不認貸”，短期其他二線和三四線城市

將全面跟進。

（來源：澎湃新聞）

3、證監(jiān)會：上市房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制

8 月 27 日，證監(jiān)會發(fā)布消息，統(tǒng)籌一二級市場平衡、優(yōu)化 IPO、再融資等監(jiān)

管安排。證監(jiān)會方面表示，充分考慮當前市場形勢，完善一二級市場逆周期調節(jié)

機制，圍繞合理把握 IPO、再融資節(jié)奏。

根據近期市場情況，階段性收緊 IPO 節(jié)奏，促進投融資兩端的動態(tài)平衡；對

于金融行業(yè)上市公司或者其他行業(yè)大市值上市公司的大額再融資，實施預溝通機

制，關注融資必要性和發(fā)行時機；突出扶優(yōu)限劣，對于存在破發(fā)、破凈、經營業(yè)

績持續(xù)虧損、財務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當限制其融資間

隔、融資規(guī)模。

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此外，引導上市公司合理確定再融資規(guī)模，嚴格執(zhí)行融資間隔期要求。審核

中將對前次募集資金是否基本使用完畢，前次募集資金項目是否達到預期效益等

予以重點關注；嚴格要求上市公司募集資金應當投向主營業(yè)務，嚴限多元化投資。

值得注意提，針對上市房企再融資，證監(jiān)會還提出，房地產上市公司再融資

不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

（來源：中房網）

4、央行、外匯局：指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率

8 月 1 日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開 2023 年下半年工作會議。

會議深入學習貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，落實黨中央、國務院關

于經濟金融工作的決策部署，總結上半年工作，分析當前形勢，部署下一階段工

作。中國人民銀行黨委書記、行長，國家外匯管理局黨組書記、局長潘功勝出席

會議并講話。中國人民銀行黨委委員、國家外匯管理局黨組成員出席會議。主題

教育中央第三十三指導組副組長盧希到會指導。

會議認為，2023 年以來，中國人民銀行、國家外匯管理局認真貫徹黨的二十

大和中央經濟工作會議精神，精準有力實施穩(wěn)健的貨幣政策，有效防控金融風險，

持續(xù)深化金融改革，切實改進金融服務，全面加強黨的建設，各方面工作取得新

成績。

一是貨幣信貸和融資總量保持合理增長。保持流動性合理充裕，適時引導金

融機構保持信貸總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)，實體經濟融資成本穩(wěn)中有降，金融支持實

體經濟力度保持穩(wěn)固。

二是高質量發(fā)展重點領域和薄弱環(huán)節(jié)得到有效支持。調增支農支小再貸款、

再貼現額度，延續(xù)實施普惠小微貸款支持工具、碳減排支持工具、支持煤炭清潔

高效利用專項再貸款。指導金融機構用好設備更新改造專項再貸款。加強鄉(xiāng)村振

興和農業(yè)強國建設金融服務。

三是外匯市場基本穩(wěn)定。加強外匯市場“宏觀審慎+微觀監(jiān)管”兩位一體管

理，優(yōu)化企業(yè)匯率避險服務。人民幣匯率在合理均衡水平上保持基本穩(wěn)定。推動

跨境貿易和投融資外匯便利化政策擴容提質。保障外匯儲備資產安全、流動和保

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值增值。

四是重點領域金融風險得到有序處置。推動重點機構風險進一步化解。加快

金融穩(wěn)定保障基金積累。更好發(fā)揮存款保險功能。構建分級分段的銀行風險監(jiān)測、

預警和硬約束早期糾正工作框架。延長“金融 16 條”有關政策適用期限，支持

民營房企發(fā)行債券。加大保交樓金融支持力度。

五是金融改革開放深入推進。加強宏觀審慎管理，完善系統(tǒng)性金融風險監(jiān)測

分析框架。組織開展國內系統(tǒng)重要性銀行評估，落實附加監(jiān)管要求。完善粵港澳

大灣區(qū)“跨境理財通”業(yè)務試點。推動內地與香港利率“互換通”上線。

六是國際金融合作持續(xù)深化。積極開展重要金融外交，建設性參與二十國集

團、國際貨幣基金組織等多邊機制。推動建立國際清算銀行人民幣流動性安排。

繼續(xù)牽頭做好二十國集團可持續(xù)金融工作。

七是金融服務與管理質效不斷提升。加快推進金融法律體系建設。實施重要

基礎數據及資管產品等大數據統(tǒng)計。善始善終做好平臺企業(yè)金融業(yè)務突出問題整

改，加強常態(tài)化監(jiān)管。深入開展金融領域關鍵信息基礎設施安全保護工作。穩(wěn)妥

推進數字人民幣研發(fā)。扎實推進國家金庫工程建設。持續(xù)加強征信合規(guī)監(jiān)管和金

融消費者權益保護。加強高風險行業(yè)和機構反洗錢監(jiān)管。有效發(fā)揮金融研究和參

事建言獻策作用。

會議指出，中國人民銀行黨委、國家外匯管理局黨組堅持將政治建設擺在首

位，全面從嚴治黨向縱深推進。深入學習貫徹習近平總書記關于主題教育的重要

指示批示精神，高標準高質量推進主題教育。扎實開展理論學習，大興調查研究，

深入開展干部隊伍教育整頓。堅持以嚴的基調強化正風肅紀反腐。強化巡視和審

計問題整改，全力配合經濟責任審計。黨校辦學、工會和共青團工作、離退休干

部服務、所屬單位管理、集中采購、機關服務等工作質效持續(xù)提升。機構改革工

作平穩(wěn)推進。

會議要求，下半年，中國人民銀行、國家外匯管理局系統(tǒng)要深刻領會中央關

于經濟形勢的科學判斷，進一步統(tǒng)一思想、堅定信心，切實抓好黨中央、國務院

決策部署貫徹落實，精準有力實施宏觀調控，加強逆周期調節(jié)和政策儲備，扎實

推動經濟高質量發(fā)展。

一是繼續(xù)精準有力實施穩(wěn)健的貨幣政策，持續(xù)改善和穩(wěn)定市場預期，為實體

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經濟穩(wěn)定增長營造良好的貨幣金融環(huán)境。綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動

性合理充裕，發(fā)揮總量和結構性貨幣政策工具作用，大力支持科技創(chuàng)新、綠色發(fā)

展和中小微企業(yè)發(fā)展，著力增強新增長動能。繼續(xù)深化利率市場化改革，促進企

業(yè)綜合融資成本和居民信貸利率穩(wěn)中有降。堅持“兩個毫不動搖”，切實優(yōu)化民

營企業(yè)融資環(huán)境。

二是加強和改善外匯政策供給，維護外匯市場穩(wěn)健運行。密切關注跨境資金

波動情況，加強宏觀審慎管理和預期引導，保持人民幣匯率在合理均衡水平上基

本穩(wěn)定。推動銀行健全匯率風險管理服務長效機制，加強對重點主體匯率避險支

持。深入推進貿易外匯便利化等政策措施，進一步完善跨國公司本外幣一體化資

金池業(yè)務管理框架。完善境外機構投資者境內證券期貨投資資金管理。維護外匯

市場健康秩序，高壓打擊地下錢莊、跨境賭博等違法違規(guī)活動。完善中國特色外

匯儲備經營管理。

三是支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。落實好“金融 16 條”，延長保交樓貸

款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、

保障性住房建設等金融支持力度。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)

引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

四是切實防范化解重點領域金融風險。統(tǒng)籌協(xié)調金融支持地方債務風險化解

工作。進一步完善金融風險監(jiān)測、評估與防控體系，繼續(xù)推動重點地區(qū)和機構風

險處置，強化風險早期糾正，豐富防范化解系統(tǒng)性風險的工具和手段，牢牢守住

不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。

五是深化金融國際合作和金融業(yè)高水平開放。積極參與全球金融治理，推進

全球宏觀政策協(xié)調。主動推進綠色金融國際合作。穩(wěn)步擴大金融領域規(guī)則、規(guī)制、

管理、標準等制度型開放。簡化境外投資者投資中國市場程序，豐富可投資資產

種類。進一步便利境外投資者增持人民幣資產，有序推進人民幣國際化。

六是持續(xù)提升金融服務和管理水平。統(tǒng)籌推進重點立法修法項目。深化統(tǒng)計

分析大數據應用試點工作。深入開展涉賭涉詐“資金鏈”治理。持續(xù)推動數字人

民幣研發(fā)試點。穩(wěn)步建設國庫信息化項目。全面強化征信監(jiān)管和反洗錢工作。進

一步提升金融研究和參事建言獻策質效。

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會議強調，要全面加強黨的領導和黨的建設。堅持黨中央對金融工作的集中

統(tǒng)一領導，堅決貫徹落實黨中央決策部署，進一步完善督辦落實機制，重要工作

及時向黨中央請示報告。高質量完成第一批主題教育，周密組織開展第二批主題

教育。穩(wěn)妥有序落實機構改革任務。全面落實黨委意識形態(tài)工作責任制。高質量

開展政治巡視，強化巡視成果運用。進一步加強干部選育管用工作。堅定不移正

風肅紀反腐，把嚴的基調、嚴的措施、嚴的氛圍長期堅持下去，持續(xù)加大對腐敗

問題的懲治力度。常態(tài)化長效化推進中央巡視整改。針對經濟責任審計提出的問

題，全面系統(tǒng)研究改進各項工作。

會議要求，中國人民銀行、國家外匯管理局系統(tǒng)要以習近平新時代中國特色

社會主義思想為指導，深刻領悟“兩個確立”的決定性意義，堅決做到“兩個維

護”，全面貫徹落實黨中央、國務院決策部署，扎實工作、埋頭苦干，繼續(xù)創(chuàng)造

性地做好各項工作，有力推動經濟持續(xù)回升向好。

中國人民銀行和國家外匯管理局各司局、黨委各部門、副省級以上分支機構、

所屬單位主要負責同志，派駐紀檢監(jiān)察組負責同志參加會議。中央組織部、中央

財辦、中央金融辦、國務院辦公廳、審計署有關同志應邀出席會議。

（來源：中國人民銀行官網）

5、發(fā)改委：適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢

據新華社消息，受國務院委托，國家發(fā)展改革委主任鄭柵潔 28 日向十四屆

全國人大常委會第五次會議報告了今年以來國民經濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況。

報告指出，今年以來，計劃執(zhí)行情況總體較好，國民經濟持續(xù)恢復、總體回

升向好，為實現全年目標打下了良好基礎。下一步要加大宏觀政策調控力度，積

極擴大國內需求，大力推動現代化產業(yè)體系建設，持續(xù)深化改革開放，全面抓好

農業(yè)農村工作，深入推進區(qū)域協(xié)調發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設，扎實推進經濟社會發(fā)

展綠色轉型，切實防范化解重點領域風險，加大民生保障力度。

圍繞下半年需要重點抓好的工作，報告稱，要加大宏觀政策調控力度，強化

各類政策協(xié)調配合，加強逆周期調節(jié)和政策儲備。積極擴大國內需求，通過增加

居民收入擴大消費，通過終端需求帶動有效供給。更好發(fā)揮政府投資帶動作用，

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加快地方政府專項債券發(fā)行和使用。調動民間投資積極性，出臺實施有針對性的

激勵民間投資政策。

值得注意提，在防范化解重點領域風險方面，報告指出，加強風險預警和妥

善處置，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，因城施策用好政

策工具箱，優(yōu)化供地結構，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市

場平穩(wěn)健康發(fā)展。增加保障性住房供給，支持地方政府和企業(yè)加大保障性租賃住

房建設。有效防范化解地方債務風險，落實好一攬子化債方案。穩(wěn)妥處置金融領

域風險，穩(wěn)步推動高風險中小金融機構改革化險。

（來源：中房網）

6、國家統(tǒng)計局：前 7 月全國房地產開發(fā)投資 67717 億元，同比下降 8.5%

8 月 15 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布 2023 年 1~7 月份全國房地產市場基本情況。

1~7 月份，全國房地產開發(fā)投資 67717 億元，同比下降 8.5%；其中，住宅投

資 51485 億元，下降 7.6%。

房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 799682 萬平方米，同比下降 6.8%。其中，住

宅施工面積 563026 萬平方米，下降 7.1%。房屋新開工面積 56969 萬平方米，下

降 24.5%。其中，住宅新開工面積 41546 萬平方米，下降 25.0%。房屋竣工面積

38405 萬平方米，增長 20.5%。其中，住宅竣工面積 27954 萬平方米，增長 20.8%。

商品房銷售面積 66563 萬平方米，同比下降 6.5%，其中住宅銷售面積下降

4.3%。商品房銷售額 70450 億元，下降 1.5%，其中住宅銷售額增長 0.7%。7 月

末，商品房待售面積 64564 萬平方米，同比增長 17.9%。其中，住宅待售面積增

長 19.5%。

房地產開發(fā)企業(yè)到位資金 78217 億元，同比下降 11.2%。其中，國內貸款

9732 億元，下降 11.5%；利用外資 30 億元，下降 43.0%；自籌資金 23916 億元，

下降 23.0%；定金及預收款 27377 億元，下降 3.8%；個人按揭貸款 13950 億元，

下降 1.0%。

7 月份，房地產開發(fā)景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為 93.78。

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（來源：新浪財經）

7、多家房企完成上半年業(yè)績披露 50 家營收同比下降

8 月進入尾聲，多家房企也完成上半年業(yè)績披露事項。根據中指院數據顯示，

截至 2023 年 8 月 30 日，已有 97 家 A+H 股房企發(fā)布 2023 年半年報或中期業(yè)績

公告。根據中指研究院監(jiān)測數據顯示，97 家 A+H 股房企營業(yè)收入均值同比下降

1.3%，凈利潤均值扭虧為盈，其主要受恒大虧損額減少影響，剔除恒大后的營業(yè)

收入均值為119.9億元，同比下降4.8%，凈利潤均值為7.2億元，同比下降19.3%。

其中，50 家企業(yè)營收同比下降，68 家企業(yè)凈利潤同比下降，行業(yè)整體盈利性持

續(xù)走弱。

（來源：財經網）

8、深圳公租房“收入線”劃定：人均年可支配收入超 5.4 萬元，不能申請公租

房

8 月 28 日，《每日經濟新聞》記者從深圳市發(fā)展和改革委員會官網獲悉，深

圳市發(fā)展和改革委員會、深圳市住房和建設局發(fā)布《深圳市公共租賃住房申請家

庭和單身居民收入財產限額的通知》（以下簡稱《通知》），劃定深圳市公共租

賃住房申請家庭和單身居民收入財產限額。

《通知》顯示，深圳市公共租賃住房申請家庭和單身居民收入限額：人均年

可支配收入 54000 元（含）以下；公共租賃住房申請家庭和單身居民財產限額：

3 人及以下家庭（含單身居民）財產 66 萬元（含）以下，4 人及以上家庭財產 87

萬元（含）以下。

深圳市發(fā)改委同日發(fā)布的另一份文件也對上述政策內容條款進行了解釋：公

共租賃住房主要面向符合條件的住房困難戶籍居民和為社會提供基本公共服務

的一線職工供應，因此要求市發(fā)展改革部門會同市主管部門根據本市居民收入水

平等因素劃定收入財產限額。

此外，今年 7 月深圳市發(fā)改委發(fā)布的《深圳市公共租賃住房管理辦法》，對

一些細節(jié)也做了補充描述：如申請者之前已經進入公租房輪候庫的，暫時不查收

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入和資產；但公租房入住續(xù)約時，2 個續(xù)約方案其中一個，需要查收入和資產。

據此前深圳市住房和建設局發(fā)布的《深圳市公共租賃住房申請家庭經濟狀況

核對和認定實施細則（征求意見稿）》，關于家庭收入范圍方面，對核對對象的

家庭收入范圍進一步細化，規(guī)定家庭收入主要包括工資性收入、經營凈收入、財

產凈收入、轉移凈收入，并在此基礎上明確了優(yōu)待金、獎學金、城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)

老保險基礎養(yǎng)老金等八類不計入家庭收入項。

關于家庭財產范圍方面，規(guī)定家庭財產范圍為核對對象擁有（含接受繼承、

贈與）的全部實物財產和貨幣財產，包括房屋、車輛、銀行存款、證券、基金、

商業(yè)保險、互聯(lián)網金融資產等。

（來源：財經網）

9、首批深市房企發(fā)行股份購買資產及再融資案例已成功落地

據央視新聞報道，截至 8 月 30 日，深市房企已披露再融資預案 9 家、重組

預案 3 家，深圳證券交易所已陸續(xù)受理了 6 家上市房企再融資項目和 1 家重組項

目，并有多家項目順利獲批。

深交所資料顯示，目前深市首單房企重組項目，于 6 月 12 日注冊生效。上

市房企的并購重組交易有助于做優(yōu)做強主業(yè)的同時，提高公司持有優(yōu)質資產規(guī)模

和比重，同步募集的配套資金主要用于存量住宅項目后續(xù)建設及交付并償還債務，

有利于“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作順利推進以及優(yōu)化資產負債結構。該項

目目前已完成標的資產過戶，新增股份已發(fā)行上市，后續(xù)配套募集資金擇機發(fā)行。

此外，目前深市已有 2 單再融資項目取得注冊批文，主要投向“保交樓、保

民生”的房地產項目和棚戶區(qū)改造項目以及補充流動資金。前述項目的落地示范，

有利于提振市場信心，助力化解房地產行業(yè)風險。3 家在審的房企再融資項目均

已發(fā)出問詢函，相關項目審核進度正在穩(wěn)步推進。這 3 家房企已披露了半年度業(yè)

績預告，業(yè)績均較去年同期有所好轉。

深交所表示，下一步，將繼續(xù)按照黨中央國務院和證監(jiān)會的政策部署，持續(xù)

做好上市房企股權融資的服務工作，積極發(fā)揮資本市場功能，促進房地產市場盤

活存量、防范風險、轉型發(fā)展，更好地服務穩(wěn)定宏觀經濟大盤。

32

（來源：中房網）

10、 深圳：支持民間資本參與重大項目建設

8 月 17 日，據“深圳發(fā)布”消息，深圳于 16 日正式發(fā)布《關于促進民營經

濟做大做優(yōu)做強的若干措施》（以下簡稱《若干措施》），緊盯深圳民營企業(yè)發(fā)

展的共性問題，從重大項目建設、激發(fā)科技創(chuàng)新活力、應用場景開放、拓展海外

市場等方面，提出 20 條“實招”優(yōu)化民營經濟發(fā)展環(huán)境，支持民營經濟做大做

優(yōu)做強。

《若干措施》中提到，要加強民營企業(yè)融資支持，設立 50 億元中小微企業(yè)

銀行貸款風險補償資金池，適當降低資金池入池門檻、提高補償比例，降低政府

性融資擔保機構小微企業(yè)融資擔保費率至 1%以下。

支持民間資本參與重大項目建設，鼓勵民間投資項目參與基礎設施領域不動

產投資信托基金(REITS) 試點，支持民間投資參與盤活國有存量資產、城市老舊

資源。

（來源：新浪財經）

11、 基于股價處于低位 萬科決定終止 A 股定增事項

8 月 30 日晚，萬科發(fā)布公告稱，公司于 2023 年 8 月 30 日經第二十屆董事

會第二次會議和第十一屆監(jiān)事會第二次審議，決定通過了《關于終止向特定對象

發(fā)行 A 股股票事項并撤回申請文件的議案》，同意公司終止向特定對象發(fā)行 A

股股票事項，并向深圳證券交易所申請撤回相關申請文件。

今年，在“三支箭”之股權融資開閘之下，萬科于 2 月 10 日審議通過了《關

于公司非公開發(fā)行 A 股股票方案的議案》等相關議案。此后的 5 月 19 日，深交

所對萬科報送的向特定對象發(fā)行股票的申請文件進行了核對，認為申請文件齊備，

決定予以受理。

對于終止 A 股定增事項，萬科在公告中表示，本次向特定對象發(fā)行股票預

案公布后，公司與相關中介機構積極推進各項相關工作，并得到監(jiān)管部門鼎力支

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持?；诋斍肮?A 股股價處于低位，經審慎分析，并充分聽取投資者意見，公

司決定終止向特定對象發(fā)行股票，向深交所申請撤回申請文件。

（來源：新京報）

12、 上半年虧損 489 億元 碧桂園：盡最大努力?，F金流安全

被流動性問題所困擾的碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”，02007.HK）

今年沒有召開中期業(yè)績會。

8 月 30 日的業(yè)績公告顯示，該公司上半年實現收入約 2263.1 億元，同比提

升 39.4%，但錄得了 489.3 億元的股東應占虧損，權益銷售額 1287.6 億元，同比

下降 30%。整體經營壓力顯而易見。

相較 2022 年全年 60.52 億元的股東應占虧損，今年上半年，碧桂園的虧損

額度大幅增加，主要是因為計提了約 403.38 億元的存貨減值準備，66.62 億元的

金融資產及合同資產減值損失，以及因外匯波動帶來的約 30.38 億元凈匯兌損失。

截至 6 月底，碧桂園的總資產約 1.62 萬億元，總負債約 1.36 萬億元，凈資

產約 0.26 萬億元，尚未出現資不抵債的情況。權益可售資源共計約 7801.6 億元，

對比 2022 年底的 9555 億元，可看出上半年該公司以消化存量土地為主。

現金流方面，截至 6 月底，碧桂園的總現金余額約 1305.7 億元，其中現金

及現金等價物約 1011.2 億元，受限制現金約 294.5 億元。對比 2022 年底，上半

年該公司的有息負債規(guī)模下降了 134 億元至 2579 億元。一年內到期的有息債務

總額約 1087 億元，現金水平無法完全覆蓋。

碧桂園用了不少篇幅介紹當前身處的困境，除了階段性的流動壓力外，還透

露預售業(yè)績面臨重大挑戰(zhàn)，自 4 月份以來銷售業(yè)績明顯下滑，截至中期業(yè)績發(fā)布

日也沒有明顯反彈跡象。此外，在發(fā)行新的境內公司債券和境外優(yōu)先票據方面，

該公司也面臨更多困難。

債務償付的壓力已經凸顯，碧桂園表示已經就若干本金將于 2023 年 6 月 30

日后 12 個月內到期的境內公司債券與債券持有人開始談判，以徵求其同意將相

應的到期日延長。而將于 8 月到期支付的美元債利息，目前還在 30 天的寬限期

內。碧桂園坦言，部分借款的條款對公司的償付能力表現有要求，如果未來財務

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狀況持續(xù)惡化，可能導致這部分借款的違約及若干其他借款的交叉違約。

至于怎么解決階段性的流動性問題，碧桂園也列舉了幾條舉措。債務展期是

首要的，除了境內公司債外，該公司還與相關銀行和金融機構就將于一年內到期

的現有銀行和其他借款的續(xù)期和延期進行商討，在 7 月份成功對一筆約 61.4 億

元的銀團貸款進行再融資，新貸款期為 30 個月。其他動作包括，加快銷售回款

和其他應收款的回收，與承建商、供應商協(xié)商付款安排，以確保工期、加快預售

監(jiān)管資金的釋放，盤活業(yè)績較差的資產，處置物業(yè)開發(fā)項目的投資等。

“未來集團將繼續(xù)盡最大努力保障現金流的安全?！北坦饒@在公告中強調，

會拼盡全力扭轉當前的困局。

近幾日，碧桂園已經有所動作。8 月 26 日宣布將廣州亞運城項目 26.67%股

權，以約 13 億元的價格轉讓了中海，變現稅前收益約 5 億元，用于保交樓等項

目建設開支。8 月 30 日又透露將以每股 0.77 港元的價格向建滔集團發(fā)行約 3.5

億股，用于抵償 2.7 億港元的債務。據了解，建滔集團在 2021 年底于碧桂園簽

訂了融資協(xié)議，向后者借出 18.8 億港元定期貸款。目前，碧桂園同意償還 3.19

億港元，加上此次抵扣的 2.7 億港元后，還有 15.98 億港元的本息余額。

債務展期還沒有實質性的進展。8 月 18 日，碧桂園向債權人發(fā)布了 9 月 2

日到期的“16 碧園 05”的展期方案，并透露計劃在 8 月 25 日召開第一次債券持

有人會議，后來，會議的截止時間延長到了 8 月 31 日。根據知情人士透露，碧

桂園已在 8 月 29 日向債權人提出了《關于增加 40 個自然日寬限期的議案》，希

望爭取更多溝通時間。

比境內公司債展期更緊迫的是美元債的利息兌付。8 月 7 日，碧桂園兩筆美

元債的利息未能如期兌付，因仍在 30 天寬限期內，還不算實質性違約。截至 8

月 31 日，寬限期僅剩 6 天時間。對于能否在寬限期內兌付利息，碧桂園內部至

今未有明確消息。

（來源：中房網）

13、 中國恒大集團在美國申請破產保護

據彭博社等媒體報道，中國恒大集團（以下簡稱“中國恒大”）17 日在美國紐

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約申請破產保護，此舉旨在確保該集團的美國資產在債務重組過程中不受侵害。

報道稱，企業(yè)在其他地區(qū)進行重組時，可根據美國《破產法》第 15 章申請

破產保護，使其在美國境內的資產免遭訴訟。中國恒大在向曼哈頓破產法院提交

的文件中提到，該集團正尋求在香港和開曼群島進行重組計劃。

（來源：中國新聞網）

14、 中國恒大 8 月 28 日起復牌 早盤股價大幅下跌

8 月 28 日，中國恒大集團（簡稱“中國恒大”）發(fā)布公告稱，中國恒大的股份

于當天上午 9 時起恢復買賣。

從股價情況來看，中國恒大早盤低開，跌幅為 86.67%，每股報 0.22 港元；

截至 9 點 50 分，中國恒大跌幅 82.73%，每股報 0.285 港元。

前一天（8 月 27 日），中國恒大發(fā)布的 2023 年半年報顯示，今年上半年，

中國恒大實現合約銷售金額 334.13 億元，合約銷售面積 511.5 萬平方米。上半年

累計銷售回款 271 億元。在負債方面，上半年，中國恒大總負債較去年末小幅下

降至 23882 億元，剔除預收房款后的負債為 17842 億元，其中有息借款 6248 億

元、工程材料款等應付款項 10566 億元、其他負債 1029 億元。

（來源：新京報）

15、 遠洋集團：3 只美元票據達成違約豁免

8 月 17 日晚間，遠洋集團控股有限公司（簡稱“遠洋集團”）發(fā)布內幕消息

稱，有關 2024 年票據、2027 年票據及 2029 年票據各自的特別決議案已于 8 月

17 日舉行的相關會議上獲正式通過。

根據公告，上述 3 只美元票據分別為 2024 年到期的 6.98 億美元有擔保票

據、2027 年到期的 5 億美元 5.95%有擔保票據、2029 年到期的 6 億美元 4.75%

有擔保票據。

相關會議所需的法定人數及會上所投票數必要大多數已由合資格票據持有

人或合資格持有人達成。因此，各系列的資格條件已獲達成。

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此外，公告披露，通過特別決議案、達成資格條件及就相關系列支付同意費，

以及不合資格票據持有人付款或不合資格持有人付款后，相關發(fā)行人、遠洋集團

及受托人將于 8 月 18 日或前后（即修訂生效日期）訂立相關補充信托契據，據

此，相關各系列的建議修訂及豁免將生效。

（來源：新京報）

16、 “第二支箭”再發(fā)力，龍湖 2023 年第一期中期票據發(fā)行成功

8 月 30 日，龍湖成功發(fā)行 2023 年第一期中期票據，發(fā)行規(guī)模 11 億元，期

限 3 年，利率為 3.5%。該債券由中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中

債增進”）提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，由中國工商銀行、中

國銀行、中國建設銀行以及中國郵政儲蓄銀行四大國有銀行聯(lián)合承銷。

這是自去年以來，龍湖第三次成功發(fā)行中債增進擔保中票。2022 年 8 月，

龍湖發(fā)行 2022 年第一期中期票據，規(guī)模 15 億元，為中債增進提供全額擔保增信

支持的首單民營房企債券；2022 年 11 月，龍湖發(fā)行規(guī)模為 20 億元的中期票據，

是央行“第二支箭”延期并擴容政策實施后民營房企發(fā)行的首單債券。至今，龍

湖累計發(fā)行中債增進債券規(guī)模達到 46 億元，是截至目前發(fā)行規(guī)模最大的房企。

業(yè)內人士認為，龍湖接連三次中債增進債券的成功發(fā)行，反映了監(jiān)管層對優(yōu)

質民企合理融資需求的大力支持，也說明龍湖作為優(yōu)質房企的代表，始終保持著

自身的財務穩(wěn)健并獲得監(jiān)管層的認可。

今年以來，房地產公司中新湖中寶、新城控股、中駿集團、金輝集團等先后

成功發(fā)行中債增進債券，規(guī)模分別為 7 億元、8.5 億元、7 億元、8 億元，利率均

在 4%及以上。

從房企選擇上，可以看出監(jiān)管層傾向于支持經營情況穩(wěn)健、財務安全度較高

的房企。據龍湖 2023 年中期業(yè)績報告顯示，公司合同銷售額達 985.2 億元，同

比增長 15%，經營性收入為 122 億元，同比增長 10.4%。業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展的同時，

龍湖始終保持財務自律，截至 8 月 18 日，其現金短債倍數為 2.4 倍，短債占比

維持在 10%左右，在手現金超過 724 億元，在行業(yè)面臨困境的情況下，龍湖依然

保有充足的資金儲備和融資主動性。

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龍湖集團首席財務官趙軼在中期業(yè)績會上表示，公司融資渠道多元且通暢，

銀行授信，開發(fā)性物業(yè)貸款、港幣銀團以及中債增進債券均有充足的余額，公司

執(zhí)行“還得多借得少”策略，主動壓降外債。此外，7-8 月，龍湖已累計償還共

計 83.7 億元公司債，至此，2023 年內境內到期公司債已基本還清，僅余 11 月到

期的 1.19 億元。

基于龍湖良好的業(yè)績和財務表現，截至目前，穆迪、標普、惠譽三大國際評

級機構均給予龍湖投資級評級，認為公司業(yè)績符合預期，流動性充足。

就在龍湖中票發(fā)行的同一天，中國人民銀行召開金融支持民營企業(yè)發(fā)展工作

推進會，會議提出，將在債券方面推動民營企業(yè)債券融資支持工具擴容、增量、

提效，擴大民營企業(yè)債券融資規(guī)模，鼓勵和引導機構投資者尤其是銀行，加大對

民營企業(yè)債券的配置。

（來源：中房網）

17、 珠海一新盤“打五折”？寶龍回應：傳言失實，調價售樓很正常

近日，一則“珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍，金灣區(qū)某知名樓盤備案價 2.8

萬元/平方米，開發(fā)商打折賣 1.4 萬-1.5 萬元/平方米”的消息在社交媒體上引起廣

泛關注。

據悉，該樓盤位于珠海金灣區(qū)航空新城，是由上市房企寶龍地產和雅戈爾置

業(yè)共同操盤的“金灣·寶龍城”項目（預售證備案名為“金灣寶龍廣場”）。針對該事

件，寶龍方面向新京報記者回應稱，該房源 2021 年初備案價為每平方米 2.8 萬

元（最高的那套），但中間已經歷兩次調價，今年 4 月調至 2.1 萬元，7 月調至

1.9 萬元，因此坊間傳言的 2.8 萬打對折是失實的，因為傳言中截取了最低價的

1.5 萬那套房源與最初的備案價比對。

“最初發(fā)布小視頻宣傳對折賣房的是中介公司，他們急功近利操作，而該項

目的房源并非全部打這么大的折扣，這就如同商家搞促銷，其中某一件特價商品

的價格被拿出來夸大宣傳了。”寶龍方面稱。

“寶龍長期以來的戰(zhàn)略都是‘深耕長三角’，在當前形勢下，不會再加大規(guī)模去

擴張，而會更多將重心轉移到長三角區(qū)域?！睂汖埛矫姹硎?，許多房企都有債務

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展期的現象存在，而寶龍一直堅持努力償付，所以調價售樓很正常，市場上打包

整個項目出售的房企都不在少數。

（來源：新京報）

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植德不動產與基礎設施部

植德不動產與基礎設施部熟悉不動產與基礎設施領域商業(yè)邏輯，可從相關機構及

企業(yè)的核心需求出發(fā)，圍繞“資金端”、“交易端”以及“退出端”的閉環(huán)，提供全周

期、立體化的法律服務。植德不動產與基礎設施部的服務范圍涵蓋土地一級開發(fā)

/園區(qū)開發(fā)、房地產合作開發(fā)、并購與融資、基礎設施建設及特許經營、房地產建

設工程、城市更新、商業(yè)地產運營、物業(yè)管理、困境地產與特殊資產處置、不動

產爭議解決、國際工程索賠及爭端解決等，可為客戶提供全流程的綜合型法律服

務。

植德不動產與基礎設施部的合伙人及律師尤其擅長在不動產與基礎設施領域的

投融資、公司兼并與收購、房地產開發(fā)經營、建設工程全過程、商業(yè)物業(yè)租賃、

城市更新等具體細分領域提供優(yōu)質高效且領先市場的法律服務，至今已服務過上

百個項目，有著豐富的實踐經驗。

編委會成員：魯宏、張萍、顧春、金哲遠、毛翔、孫凌岳、伍怡

本期編輯：艾泓駿

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