293

街道管理部門或相關(guān)執(zhí)法部門報(bào)告對(duì)房屋裝修或使用

是否符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行核實(shí)。發(fā)現(xiàn)任何一套有下列

情形之一的，住房租賃機(jī)構(gòu)不予辦理或撤銷開業(yè)報(bào)告，并計(jì)

入我區(qū)“黑名單”：

1、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

2、改變房屋使用性質(zhì)；

3、違反治安、消防及居住登記等規(guī)定；

4、不符合最小出租單位、居住人數(shù)限制和最低人均承

租面積規(guī)定的；

5、違反《上海市居住房屋租賃管理辦法》、《關(guān)于進(jìn)

一步規(guī)范本市住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租房屋行為的通知》、《消

費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等其他相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的。

住房租賃機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將房源租賃更新情況向物業(yè)公司

報(bào)備，同時(shí)分別向房源所在區(qū)房管局和各街鎮(zhèn)指定部門提供

動(dòng)態(tài)房源信息，相關(guān)部門也可對(duì)提供的房源進(jìn)行抽查核實(shí)。

區(qū)房管局和各街鎮(zhèn)抽查方式可聯(lián)合檢查或者約定各自檢查，

并做好拍照等記錄。

八、監(jiān)管賬戶

住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)開立本市唯一的住房租賃資金監(jiān)管

賬戶，該賬戶原則上不得變更。監(jiān)管賬戶信息及相關(guān)監(jiān)管協(xié)

議應(yīng)當(dāng)提供給區(qū)房管局備案。

住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和出租方、承租方的合同中應(yīng)當(dāng)約定

294

支付和收取款項(xiàng)是監(jiān)管賬戶。支付租金和押金應(yīng)當(dāng)通過監(jiān)管

賬戶；收取的租金、押金等應(yīng)當(dāng)存入監(jiān)管賬戶。住房租賃經(jīng)

營(yíng)機(jī)構(gòu)與承租方約定的租金支付周期應(yīng)當(dāng)不超過 3 個(gè)月。

九、房源發(fā)布和租賃合同網(wǎng)簽備案

對(duì)于符合條件的房源進(jìn)行房源信息核驗(yàn)，取得房源核驗(yàn)

碼。住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期維護(hù)信息，及時(shí)更新或撤銷

發(fā)布的房源信息，確保信息真實(shí)有效。

住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂 30 日內(nèi)對(duì)租賃合同

進(jìn)行網(wǎng)簽和備案。

十、糾紛處理

住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織專人對(duì)租賃發(fā)生的糾紛進(jìn)

行及時(shí)處理。處理不當(dāng)，相關(guān)部門有權(quán)要求整改。據(jù)不整改

的，區(qū)房管局或房屋所在地街鎮(zhèn)有權(quán)撤銷其開業(yè)報(bào)告，并計(jì)

入我區(qū)“黑名單”

。

住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在獲取開業(yè)報(bào)告后發(fā)生違反相關(guān)法律

法規(guī)行為的，按照相關(guān)法律法規(guī)處理。

十一、動(dòng)態(tài)管理

根據(jù)企業(yè)定期提供的房源信息匯總表，按照第七條物業(yè)

檢查、相關(guān)部門抽查的方式進(jìn)行管理。

十二、處罰條款

1、違反《上海市居住房屋租賃管理辦法》第九條、第十

條第一款規(guī)定，不符合最小出租單位、居住人數(shù)限制和最低

295

人均承租面積規(guī)定的，由區(qū)城管執(zhí)法局（區(qū)房管局）責(zé)令責(zé)

任人限期改正；逾期不改正的，可處以 1 萬元以上 10 萬元以

下罰款。

2、違反《上海市居住房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定，

租賃當(dāng)事人未在期限內(nèi)辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，由區(qū)

城管執(zhí)法局（區(qū)房管局）責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)

個(gè)人處以 1000 元以下罰款，對(duì)單位處以 1000 元以上 1 萬元

以下罰款。

3、違反《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十六條第二款

第一項(xiàng)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)城管執(zhí)法局（區(qū)房

管局）責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處 1 萬元以上 10 萬元以

下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處 10 萬元以上 20 萬元以下的罰款。

4、違反《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十六條第二款

第二項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由區(qū)城管執(zhí)法局

（區(qū)規(guī)資局）根據(jù)職責(zé)分工，予以拆除，可處 1 萬元以上 10

萬元以下罰款。

5、根據(jù)《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理失信行為記分

規(guī)則》第四條，對(duì)物業(yè)企業(yè)有違法違規(guī)行為的，給予記錄 18

分的處理。對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)理，給予記錄 18 分的處理。

6、根據(jù)《治安管理處罰法》第五十七條規(guī)定，房屋出租

人將房屋出租給無身份證件的人居住的，或者不按規(guī)定登記

承租人姓名、身份證件種類和號(hào)碼的，處 200 元以上 500 元

296

以下罰款。

7、根據(jù)《上海市居住房屋租賃管理辦法》第三十一條規(guī)

定，違反本辦法第八條第一款規(guī)定，出租房屋不符合治安、

消防等標(biāo)準(zhǔn)和要求的，由公安部門責(zé)令改正，并可處以 1000

元以上 3 萬元以下罰款。

違反本辦法第十一條第一款規(guī)定，出租人未落實(shí)相應(yīng)安

全管理責(zé)任的，由公安部門責(zé)令改正，并可處以 1 萬元以上

3 萬元以下罰款；造成嚴(yán)重后果的，處以 3 萬元以上 10 萬元

以下罰款。

租賃當(dāng)事人、居住使用人違反其他治安管理、居住登記

管理等規(guī)定的，由公安部門按照有關(guān)規(guī)定處理。

8、根據(jù)《上海市實(shí)有人口服務(wù)和管理若干規(guī)定》第二十

四條規(guī)定，用人單位、職業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)和超市的經(jīng)

營(yíng)管理者、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、其他提供住宿服務(wù)的場(chǎng)所

違反本規(guī)定第十四條第一款、第十九條、第二十一條第二款

規(guī)定，不按照規(guī)定登記相關(guān)信息的，由公安部門責(zé)令改正，

處 500 元以上 1000 元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處 1000 元以

上 5000 元以下罰款。

9、有其他違反法律、法規(guī)等行為的，按照有關(guān)規(guī)定處理。

7. 2022 年靜安區(qū)規(guī)模化租賃項(xiàng)目材料清單

297

1

房屋產(chǎn)權(quán)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、同意非居轉(zhuǎn)

化的書面文件。

（原件蓋

章）

2

房屋產(chǎn)權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）、房屋相關(guān)圖紙（原

始機(jī)構(gòu)）。

（復(fù)印件

蓋章）

3 房屋有抵押登記的,抵押權(quán)人同意的書面材料。

（原件蓋

章）

4

若委托實(shí)施單位運(yùn)營(yíng)的，實(shí)施單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人

身份證明；委托書和經(jīng)辦人身份證明。

（復(fù)印件

蓋章，委托書

原件，身份證

復(fù)印件蓋章）

5 實(shí)施單位的房屋租賃合同、開戶銀行賬戶等

（復(fù)印件

蓋章）

6 房屋安全檢測(cè)鑒定報(bào)告、檢測(cè)單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書

（報(bào)告為

原件，其他復(fù)

印件蓋章）

7 消防安全評(píng)估報(bào)告、評(píng)估單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書

（報(bào)告為

原件，其他復(fù)

印件蓋章）

8 房屋現(xiàn)狀平面圖紙、房屋清單

（原件蓋

章）

9

生活用水水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告（首次全分析，之后每半年一次基本

檢測(cè)）檢測(cè)單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書

（報(bào)告為

原件，其他復(fù)

298

印件蓋章）

1

0

工業(yè)、倉庫類用地：地下水和土壤檢測(cè)報(bào)告，檢測(cè)單位的營(yíng)

業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書

（報(bào)告為

原件，其他復(fù)

印件蓋章）

1

1

項(xiàng)目管理制度：消防、人口、租賃、防疫、房屋安全等方面。

安全生產(chǎn)責(zé)任書

（原件蓋

章）

1

2

項(xiàng)目實(shí)施方案編制大綱（申報(bào)納管項(xiàng)目）

（原件蓋

章）

1

3

相關(guān)法律、法規(guī)、政策要求的其他材料

8. 《關(guān)于 2022 年靜安區(qū)規(guī)?；赓U房屋納管標(biāo)準(zhǔn)》

根據(jù)本市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的文件

規(guī)定，針對(duì)已經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，現(xiàn)梳理納管標(biāo)準(zhǔn)如下：

一、具備基礎(chǔ)條件

項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備如下條件：

1、運(yùn)營(yíng)單位具備有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍包括

“住房租賃”，有效的租賃合同。

2、最小規(guī)模原則上不少于 50 套（間）；若為宿舍類項(xiàng)

目，最小規(guī)模原則上不少于 200 個(gè)床位。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以整棟、

299

整層（應(yīng)具備獨(dú)立交通空間）。

3、房屋權(quán)屬清晰，不存在違法搭建等情況。房屋產(chǎn)權(quán)人

書面同意運(yùn)營(yíng)單位申請(qǐng)轉(zhuǎn)化；有抵押的，抵押權(quán)人同意改建

的書面文件。

4、房屋結(jié)構(gòu)、消防安全、租賃管理、防疫管理等制度

完備，總體日常運(yùn)營(yíng)管理良好。

二、評(píng)審驗(yàn)收要求

聯(lián)合會(huì)審和驗(yàn)收部門有區(qū)建管委、區(qū)規(guī)資局、區(qū)房管局、

區(qū)城管執(zhí)法局、區(qū)公安分局、區(qū)消防支隊(duì)、區(qū)衛(wèi)健委、區(qū)生

態(tài)環(huán)境局、區(qū)市容綠化局以及屬地街鎮(zhèn)，從以下七個(gè)方面依

據(jù)職責(zé)作出評(píng)審和驗(yàn)收意見。

1、房屋建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)有資質(zhì)的第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，出

具房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，符合公寓類的結(jié)構(gòu)安全要求。

2、消防安全經(jīng)符合消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)條件的第三

方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，符合相關(guān)消防安全要求；有條件的，應(yīng)當(dāng)

設(shè)置電瓶車集中充電裝置。

3、項(xiàng)目的土地用途為工業(yè)用地的，開展土壤監(jiān)測(cè)和地

下水檢測(cè)；項(xiàng)目與餐飲不可上下相鄰設(shè)置；空調(diào)外機(jī)安裝應(yīng)

當(dāng)符合規(guī)定；噪音、污染物排放應(yīng)當(dāng)達(dá)標(biāo)。

4、房間應(yīng)當(dāng)有自然通風(fēng)及采光，暗房不可居??；房間

應(yīng)當(dāng)具備帶淋浴設(shè)施的獨(dú)立衛(wèi)生間；水箱二次供水符合標(biāo)

準(zhǔn)，并定期進(jìn)行水質(zhì)檢測(cè)；生活用水泵房與污水管道應(yīng)當(dāng)分

300

離設(shè)計(jì)。

5、根據(jù)人口管理要求，項(xiàng)目設(shè)置前臺(tái)接待，并安裝人

口信息登記系統(tǒng)，實(shí)時(shí)上傳人口信息。

6、配備面積適合的垃圾箱房，進(jìn)行垃圾分類投放；衛(wèi)

生間排污管道應(yīng)排入化糞池后納污。

7、公寓型項(xiàng)目的人均使用面積（不包括衛(wèi)生間和陽臺(tái)）

應(yīng)當(dāng)不低于 5 平方米。宿舍型項(xiàng)目的人均使用面積應(yīng)當(dāng)不低

于 4 平方米。地下室嚴(yán)禁住人。

9. 《關(guān)于 2022 年靜安區(qū)規(guī)?；赓U房屋整改過渡標(biāo)準(zhǔn)》

對(duì)于整改過渡項(xiàng)目，提出如下標(biāo)準(zhǔn)：

一、具備基礎(chǔ)條件

項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備如下條件：

1、項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)人應(yīng)具備有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房屋

權(quán)屬證明材料、租賃合同。

2、短時(shí)間內(nèi)無法依法納管，且已實(shí)際經(jīng)營(yíng)的租賃住房項(xiàng)

目。

3、初步勘察，總體防疫管理良好；尚無重大房屋安全隱

患和消防安全隱患。

二、整改過渡標(biāo)準(zhǔn)

1、違法搭建處理

建筑物頂層或周邊搭建建筑物、構(gòu)筑物的，實(shí)際經(jīng)營(yíng)人

301

應(yīng)當(dāng)將違法搭建內(nèi)居住人員清空，并拆除違法建筑。

建筑物內(nèi)有違法搭建的中間整層插層，拆除會(huì)影響到整

體結(jié)構(gòu)的，實(shí)際經(jīng)營(yíng)人應(yīng)當(dāng)將違法插層內(nèi)的居住人員清空，

內(nèi)部隔斷拆除。整改完畢后，由第三方進(jìn)行房屋安全檢測(cè)，

并出具房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告。經(jīng)職能部門查看后，違法插層部

分封閉不再使用。（詳見《存量違法建筑屬性認(rèn)定操作指南》）

2、兩個(gè)報(bào)告達(dá)標(biāo)

房屋建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)有資質(zhì)的第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，出具房

屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，符合公寓類的結(jié)構(gòu)安全要求。（由區(qū)房管

局、區(qū)城管執(zhí)法局審查報(bào)告）

消防安全經(jīng)符合消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)條件的第三方評(píng)

估機(jī)構(gòu)評(píng)估，符合相關(guān)消防安全要求。（由區(qū)消防支隊(duì)審查

報(bào)告）

3、人口信息管理

根據(jù)區(qū)公安分局人口管理要求，實(shí)際經(jīng)營(yíng)人應(yīng)當(dāng)安裝人

口信息登記系統(tǒng)，實(shí)時(shí)上傳人口信息。（詳詢派出所）

4、人均承租面積

公寓型項(xiàng)目的人均使用面積（不包括衛(wèi)生間和陽臺(tái)）應(yīng)

當(dāng)不低于 5 平方米。宿舍型項(xiàng)目的人均使用面積應(yīng)當(dāng)不低于

4 平方米。地下室嚴(yán)禁住人。

5、暗房的處理

暗房比例不能高于整個(gè)項(xiàng)目房間數(shù)的 40%，實(shí)際經(jīng)營(yíng)人

302

應(yīng)當(dāng)清空暗房，暗房?jī)?nèi)不得住人。暗房比例高于整個(gè)項(xiàng)目房

間數(shù)的 40%，實(shí)際經(jīng)營(yíng)人應(yīng)當(dāng)提交整改方案，各部門聯(lián)合會(huì)

審后進(jìn)行整改。

6、單獨(dú)衛(wèi)生設(shè)施

每間房間應(yīng)當(dāng)具備帶淋浴設(shè)施的獨(dú)立衛(wèi)生間。無獨(dú)立衛(wèi)

浴的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)停業(yè)整改。整改流程，按照區(qū)建管委要求報(bào)

建施工。

三、一項(xiàng)目一評(píng)審

項(xiàng)目采用一項(xiàng)目一評(píng)審的方式進(jìn)行，準(zhǔn)備納入整改過渡

的項(xiàng)目，由區(qū)房管局牽頭，會(huì)同區(qū)消防支隊(duì)、區(qū)公安分局、

區(qū)城管執(zhí)法局、區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局、屬地街鎮(zhèn)召開評(píng)審會(huì)議，

評(píng)審?fù)ㄟ^后納入整改過渡。

整改過渡期為一年，每月將組織一次聯(lián)合檢查。