295

人均承租面積規(guī)定的，由區(qū)城管執(zhí)法局（區(qū)房管局）責令責

任人限期改正；逾期不改正的，可處以 1 萬元以上 10 萬元以

下罰款。

2、違反《上海市居住房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定，

租賃當事人未在期限內辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，由區(qū)

城管執(zhí)法局（區(qū)房管局）責令限期改正；逾期不改正的，對

個人處以 1000 元以下罰款，對單位處以 1000 元以上 1 萬元

以下罰款。

3、違反《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十六條第二款

第一項規(guī)定，損壞房屋承重結構的，由區(qū)城管執(zhí)法局（區(qū)房

管局）責令立即改正，恢復原狀，可處 1 萬元以上 10 萬元以

下罰款；情節(jié)嚴重的，可處 10 萬元以上 20 萬元以下的罰款。

4、違反《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十六條第二款

第二項規(guī)定，違法搭建建筑物、構筑物的，由區(qū)城管執(zhí)法局

（區(qū)規(guī)資局）根據職責分工，予以拆除，可處 1 萬元以上 10

萬元以下罰款。

5、根據《上海市物業(yè)服務企業(yè)和項目經理失信行為記分

規(guī)則》第四條，對物業(yè)企業(yè)有違法違規(guī)行為的，給予記錄 18

分的處理。對相應的項目經理，給予記錄 18 分的處理。

6、根據《治安管理處罰法》第五十七條規(guī)定，房屋出租

人將房屋出租給無身份證件的人居住的，或者不按規(guī)定登記

承租人姓名、身份證件種類和號碼的，處 200 元以上 500 元

296

以下罰款。

7、根據《上海市居住房屋租賃管理辦法》第三十一條規(guī)

定，違反本辦法第八條第一款規(guī)定，出租房屋不符合治安、

消防等標準和要求的，由公安部門責令改正，并可處以 1000

元以上 3 萬元以下罰款。

違反本辦法第十一條第一款規(guī)定，出租人未落實相應安

全管理責任的，由公安部門責令改正，并可處以 1 萬元以上

3 萬元以下罰款；造成嚴重后果的，處以 3 萬元以上 10 萬元

以下罰款。

租賃當事人、居住使用人違反其他治安管理、居住登記

管理等規(guī)定的，由公安部門按照有關規(guī)定處理。

8、根據《上海市實有人口服務和管理若干規(guī)定》第二十

四條規(guī)定，用人單位、職業(yè)中介服務機構、市場和超市的經

營管理者、房地產中介服務機構、其他提供住宿服務的場所

違反本規(guī)定第十四條第一款、第十九條、第二十一條第二款

規(guī)定，不按照規(guī)定登記相關信息的，由公安部門責令改正，

處 500 元以上 1000 元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處 1000 元以

上 5000 元以下罰款。

9、有其他違反法律、法規(guī)等行為的，按照有關規(guī)定處理。

7. 2022 年靜安區(qū)規(guī)模化租賃項目材料清單

297

1

房屋產權人的營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、同意非居轉

化的書面文件。

（原件蓋

章）

2

房屋產權人的不動產權證（房地產權證）、房屋相關圖紙（原

始機構）。

（復印件

蓋章）

3 房屋有抵押登記的,抵押權人同意的書面材料。

（原件蓋

章）

4

若委托實施單位運營的，實施單位的營業(yè)執(zhí)照、法定代表人

身份證明；委托書和經辦人身份證明。

（復印件

蓋章，委托書

原件，身份證

復印件蓋章）

5 實施單位的房屋租賃合同、開戶銀行賬戶等

（復印件

蓋章）

6 房屋安全檢測鑒定報告、檢測單位的營業(yè)執(zhí)照、資質證書

（報告為

原件，其他復

印件蓋章）

7 消防安全評估報告、評估單位的營業(yè)執(zhí)照、資質證書

（報告為

原件，其他復

印件蓋章）

8 房屋現(xiàn)狀平面圖紙、房屋清單

（原件蓋

章）

9

生活用水水質檢測報告（首次全分析，之后每半年一次基本

檢測）檢測單位的營業(yè)執(zhí)照、資質證書

（報告為

原件，其他復

298

印件蓋章）

1

0

工業(yè)、倉庫類用地：地下水和土壤檢測報告，檢測單位的營

業(yè)執(zhí)照、資質證書

（報告為

原件，其他復

印件蓋章）

1

1

項目管理制度：消防、人口、租賃、防疫、房屋安全等方面。

安全生產責任書

（原件蓋

章）

1

2

項目實施方案編制大綱（申報納管項目）

（原件蓋

章）

1

3

相關法律、法規(guī)、政策要求的其他材料

8. 《關于 2022 年靜安區(qū)規(guī)?；赓U房屋納管標準》

根據本市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的文件

規(guī)定，針對已經營的項目，現(xiàn)梳理納管標準如下：

一、具備基礎條件

項目應當同時具備如下條件：

1、運營單位具備有效的工商營業(yè)執(zhí)照，經營范圍包括

“住房租賃”，有效的租賃合同。

2、最小規(guī)模原則上不少于 50 套（間）；若為宿舍類項

目，最小規(guī)模原則上不少于 200 個床位。項目應當以整棟、

299

整層（應具備獨立交通空間）。

3、房屋權屬清晰，不存在違法搭建等情況。房屋產權人

書面同意運營單位申請轉化；有抵押的，抵押權人同意改建

的書面文件。

4、房屋結構、消防安全、租賃管理、防疫管理等制度

完備，總體日常運營管理良好。

二、評審驗收要求

聯(lián)合會審和驗收部門有區(qū)建管委、區(qū)規(guī)資局、區(qū)房管局、

區(qū)城管執(zhí)法局、區(qū)公安分局、區(qū)消防支隊、區(qū)衛(wèi)健委、區(qū)生

態(tài)環(huán)境局、區(qū)市容綠化局以及屬地街鎮(zhèn)，從以下七個方面依

據職責作出評審和驗收意見。

1、房屋建筑結構經有資質的第三方檢測機構評估，出

具房屋質量檢測報告，符合公寓類的結構安全要求。

2、消防安全經符合消防技術服務機構從業(yè)條件的第三

方評估機構評估，符合相關消防安全要求；有條件的，應當

設置電瓶車集中充電裝置。

3、項目的土地用途為工業(yè)用地的，開展土壤監(jiān)測和地

下水檢測；項目與餐飲不可上下相鄰設置；空調外機安裝應

當符合規(guī)定；噪音、污染物排放應當達標。

4、房間應當有自然通風及采光，暗房不可居住；房間

應當具備帶淋浴設施的獨立衛(wèi)生間；水箱二次供水符合標

準，并定期進行水質檢測；生活用水泵房與污水管道應當分

300

離設計。

5、根據人口管理要求，項目設置前臺接待，并安裝人

口信息登記系統(tǒng)，實時上傳人口信息。

6、配備面積適合的垃圾箱房，進行垃圾分類投放；衛(wèi)

生間排污管道應排入化糞池后納污。

7、公寓型項目的人均使用面積（不包括衛(wèi)生間和陽臺）

應當不低于 5 平方米。宿舍型項目的人均使用面積應當不低

于 4 平方米。地下室嚴禁住人。

9. 《關于 2022 年靜安區(qū)規(guī)模化租賃房屋整改過渡標準》

對于整改過渡項目，提出如下標準：

一、具備基礎條件

項目應當同時具備如下條件：

1、項目的實際經營人應具備有效的工商營業(yè)執(zhí)照、房屋

權屬證明材料、租賃合同。

2、短時間內無法依法納管，且已實際經營的租賃住房項

目。

3、初步勘察，總體防疫管理良好；尚無重大房屋安全隱

患和消防安全隱患。

二、整改過渡標準

1、違法搭建處理

建筑物頂層或周邊搭建建筑物、構筑物的，實際經營人

301

應當將違法搭建內居住人員清空，并拆除違法建筑。

建筑物內有違法搭建的中間整層插層，拆除會影響到整

體結構的，實際經營人應當將違法插層內的居住人員清空，

內部隔斷拆除。整改完畢后，由第三方進行房屋安全檢測，

并出具房屋質量檢測報告。經職能部門查看后，違法插層部

分封閉不再使用。（詳見《存量違法建筑屬性認定操作指南》）

2、兩個報告達標

房屋建筑結構經有資質的第三方檢測機構評估，出具房

屋質量檢測報告，符合公寓類的結構安全要求。（由區(qū)房管

局、區(qū)城管執(zhí)法局審查報告）

消防安全經符合消防技術服務機構從業(yè)條件的第三方評

估機構評估，符合相關消防安全要求。（由區(qū)消防支隊審查

報告）

3、人口信息管理

根據區(qū)公安分局人口管理要求，實際經營人應當安裝人

口信息登記系統(tǒng)，實時上傳人口信息。（詳詢派出所）

4、人均承租面積

公寓型項目的人均使用面積（不包括衛(wèi)生間和陽臺）應

當不低于 5 平方米。宿舍型項目的人均使用面積應當不低于

4 平方米。地下室嚴禁住人。

5、暗房的處理

暗房比例不能高于整個項目房間數(shù)的 40%，實際經營人

302

應當清空暗房，暗房內不得住人。暗房比例高于整個項目房

間數(shù)的 40%，實際經營人應當提交整改方案，各部門聯(lián)合會

審后進行整改。

6、單獨衛(wèi)生設施

每間房間應當具備帶淋浴設施的獨立衛(wèi)生間。無獨立衛(wèi)

浴的項目，應當停業(yè)整改。整改流程，按照區(qū)建管委要求報

建施工。

三、一項目一評審

項目采用一項目一評審的方式進行，準備納入整改過渡

的項目，由區(qū)房管局牽頭，會同區(qū)消防支隊、區(qū)公安分局、

區(qū)城管執(zhí)法局、區(qū)市場監(jiān)督管理局、屬地街鎮(zhèn)召開評審會議，

評審通過后納入整改過渡。

整改過渡期為一年，每月將組織一次聯(lián)合檢查。