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關于楓璟雅苑項目考察報告

2022 年 12 月 7 日，應小女兒、女婿之邀，我們赴寧考

察他們計劃購買的房子--楓璟雅苑項目。7 日早 6：00，我

們從豐縣驅車赴徐州東高鐵站，在站外簡單早餐后坐 8：58

的高鐵，于 10：18 抵達南京南站。查驗健康碼、做落地檢

后出站。為盡量減少新冠疫情感染，選擇打的約 20 多分鐘

車程于 11：05 到項目所在地。通過實地察看、走訪了解、

聽取講解、查看樣板間等形式，對該項目進行全方位考察，

形成如下考察報告。

一、項目概況

1.區(qū)位。該項目位于建鄴區(qū)雙閘街道螺塘路以北、新亭

街以西(28-3)地塊，屬于河西南魚嘴片區(qū)魚腹位置。

按照南京市規(guī)劃，魚嘴片區(qū)是南京版圖西南側的一顆耀

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眼新星，也是華東地區(qū)僅次于上海陸家嘴金融貿易區(qū)的第二

大中央商務區(qū)，承載著建設“長三角北翼金融中心”重任。

2.開發(fā)建設。該項目為保利與頤居建設奧體建設淮安新

城投資聯合開發(fā)。

項目整體打造 5 棟 17-25 層住宅，共 370 套房源。其中 6、7、

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9 號樓為 17F 小高層，2、3 號樓為 25F 高層。

項目的容積率為 2.4，是主城難得的高端低密住區(qū)。

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戶型為約 112-142 ㎡的戶型，尺度適中。

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12 月 2 日開盤 7、9 號兩棟樓，推出了建筑面積 128 ㎡

和 142 ㎡兩種戶型，共計 102 套房源，全裝修銷許均價約

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49072 元/㎡。

交房時間為 2025 年 5 月 30 日。小女兒他們意向是 128

㎡的中間戶型 8 樓（9-803），價格約為 617.8 萬元。目前，

9 號樓已建到二層。

3.交通出行。據的哥介紹，該板塊原來是大片荒地，

城市垃圾的集中地。

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目前，該項目以北已經建設了部分小區(qū)，入住人員較少，

大部分是在建小區(qū)，或者剛拿到地尚未動工，有的還在平整

土地待掛牌，因此公交車尚未開通。根據我們實地考察，道

路、綠化、河流、電力設施已經完成，交通環(huán)境尚可，路域

狀況欠佳。

S3 號線可直達南京南站，地鐵 2 號線可通市內。小女兒

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上班可坐 2 號線約半小時到省人醫(yī)，坐 2 號線到元通站轉 10

號線可到省人醫(yī)江北分院及我們的房子中海觀江樾，女婿上

班距離約四五公里，上班可選擇騎電動車或偶爾打的，或者

坐公交（如開通）。從江揚子江大道沿江開車可直達大女兒

的房子深業(yè).濱江，過長江隧道可達中海觀江樾。我們步行

分別到了 s3 號線高廟路站和 2 號線天保街站，距離該項目

分別在 800-400 米，基本的出行條件具備，也很便捷。

4.醫(yī)院學校。該板塊學區(qū)屬于南外教育集團，目前在該

項目的東面有建成中小學和幼兒園，西面也有規(guī)劃及在建小

學幼兒園，將來孩子就學的不成問題。在本項目區(qū)塊的東南

角規(guī)劃了一個幼兒園（公辦），項目路東規(guī)劃了一個小學（公

辦），何時建設尚無信息。

二、考察建議

根據考察及了解情況，結合家庭經濟承載能力及未來預

期，扣除住房公積金，月供約 1.3 萬元，基本具備還貸能力

且不影響生活質量；結合未來孩子上學，目前已有學校幼兒

園可以滿足需求，且距離不算太遠，該項目算是準學區(qū)房（附

近規(guī)劃有小學、幼兒園）；結合交通條件，目前有 2 條地鐵

線路且距離項目較近，出行尚屬便捷，算是地鐵房。其他基

本生活需求，如日常生活用品、菜市場、文體娛樂等，項目

附近有社區(qū)綜合服務中心亦可滿足。鑒于以上諸因素，建議

可以作為剛需用房予以購買。

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考察人：史宏 毛紅

2022 年 12 月 9 日