土拍研究院

數(shù)據(jù)看市場(chǎng)

預(yù)供地制度下一季度成交規(guī)模處于低位，二季度供地節(jié)奏有望加快

注：長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無(wú)錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

2023年第一季度長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市涉宅用地成交60宗，土地占地面積228.5萬(wàn)㎡，同比下降40%，土地成交金額830.7億元，

同比下降34%。受預(yù)供地新規(guī)影響，長(zhǎng)三角入市地塊數(shù)量明顯大幅減少，且處于近三年全國(guó)土地交易規(guī)模最低。目前，

南京、蘇州、杭州、寧波均已進(jìn)行集中土拍，上海、無(wú)錫首批次地塊也已經(jīng)公告，預(yù)計(jì)4月份競(jìng)拍。目前長(zhǎng)三角多個(gè)城市

均已公布土地預(yù)公告，隨著預(yù)供地制度的全面推行落地，預(yù)計(jì)二季度土地市場(chǎng)供地速度將有所加快。

54

32

15

23

141

34

7

21

60

29

96

56

16

0 0

91

26

105

90

11

73

65

37

62

3

31 26

0

20

40

60

80

100

120

140

160

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2021.1-2023.3長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市涉宅用地成交月度走勢(shì)

成交總用地面積(萬(wàn)㎡) 成交總建筑面積(萬(wàn)㎡) 成交總價(jià)(億元) 成交幅數(shù)

杭寧蘇甬土拍頻傳佳績(jī)，溢價(jià)率達(dá)2021年四季度以來(lái)新高

2023年第一季度長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市樓面價(jià)18815元/㎡，環(huán)比上漲57%，同比上漲34%，地價(jià)指標(biāo)同比走高；長(zhǎng)三角重點(diǎn)城

市土地溢價(jià)率為9%，環(huán)比上浮7個(gè)百分點(diǎn)，同比上浮5個(gè)百分點(diǎn)，其中蘇州首批次溢價(jià)率7.5%，有3宗觸頂?shù)貕K；南京首

批次溢價(jià)率7.7% ，有4宗觸頂?shù)貕K；杭州首批次、第二批次溢價(jià)率分別9.3%、10.2%，分別8宗、6宗觸頂?shù)貕K；寧波首

批次溢價(jià)率10.5% ，有3宗觸頂?shù)貕K。得益于杭州、蘇州、南京、寧波等熱點(diǎn)城市核心板塊地塊的出讓熱度，以及多宗地

塊觸頂成交的現(xiàn)象，溢價(jià)率環(huán)比大增，達(dá)2021年四季度以來(lái)新高。

注：長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無(wú)錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

15440

18090

12195

12458

14553

16094

13247

12220

13867

19945

11956

17097

13257

0 0

14033

12551

17386

19857

12375

23853

10958

13743

11862

19937

17807

17% 19943

20% 21%

23%

22%

8%

18%

4%

6%

5%

1%

5%

9%

0% 0%

4%

2%

4% 4%

0%

3%

1% 2% 2%

10%

9% 9%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

2021.1-2023.3長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市涉宅用地樓面價(jià)&溢價(jià)率月度走勢(shì)

成交樓面價(jià)(元/m2) 溢價(jià)率(%)

長(zhǎng)三角新房銷售穩(wěn)步修復(fù)，預(yù)計(jì)二季度將出現(xiàn)明顯回暖勢(shì)頭

注：長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無(wú)錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

2023年一季度長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市新房新增供應(yīng)面積839萬(wàn)㎡，環(huán)比下降41%，同比上漲4%，新房成交面積1148萬(wàn)㎡，環(huán)比

上漲0.7%，同比上漲13%，一季度房?jī)r(jià)37644元/㎡，房?jī)r(jià)維穩(wěn)。在樓市政策利好的刺激下，市場(chǎng)信心和預(yù)期持續(xù)恢復(fù)，

疫情、春節(jié)期間積壓的購(gòu)房需求在樓市“小陽(yáng)春”時(shí)節(jié)得到集中釋放，尤其是改善住房需求。

33027309803056829583314113077229048

33858

315003288732789

34924

3995939028

34519

3057429399

39417

42296

39332

3601434568

38851

41338

44455

33582

36122

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

50000

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

2021.1-2023.3長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市商品住宅供求量?jī)r(jià)月度走勢(shì)

供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡) 成交面積(萬(wàn)㎡) 成交均價(jià)(元/㎡)

176 140 238 123 76 50 35

253

205

320

152

100 81

38

65456

30026

33462

27249

30614

23514

18896

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

0

50

100

150

200

250

300

350

上海 南京 杭州 蘇州 寧波 無(wú)錫 常州

2023年Q1長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市商品住宅供求量?jī)r(jià)情況

供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡) 成交面積(萬(wàn)㎡) 成交均價(jià)(元/㎡)

新一線市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，二三線市場(chǎng)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固

分城市能級(jí)來(lái)看，2023年第一季度一線城市上海新房成交量同環(huán)比均穩(wěn)定，隨著上海2023年第二批次新房供應(yīng)的加持下，二

季度上海新房成交有望持續(xù)上升。新一線城市南京新房住宅市場(chǎng)熱度明顯回升，環(huán)比上漲37%，杭州、蘇州新房市場(chǎng)較熱，產(chǎn)

品供求量?jī)r(jià)同升；二、三線多城市年初房企推盤積極性不高，市場(chǎng)依舊以去庫(kù)存為主，受積壓的剛需、剛改需求集中入市，帶

來(lái)了一波購(gòu)房需求的集中釋放，成交量有不同程度的增長(zhǎng)。隨著當(dāng)前政策環(huán)境延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，購(gòu)房需求將穩(wěn)步釋放，預(yù)計(jì)二季

度長(zhǎng)三角新房成交有望繼續(xù)上升。

一線城市 新一線城市 二、三線城市

-27%

11%

13%

12%

129%

-21%

-5%

-23%

-7%

17%

-12%

-4%

37%

-4%

常州

無(wú)錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年Q1長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市商品住宅

成交面積同環(huán)比

環(huán)比 同比

-5%

0.1%

18%

7%

7%

-16%

6%

0.6%

2%

2%

-4%

-6%

2%

-0.3%

常州

無(wú)錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年Q1長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市商品住宅房

價(jià)同環(huán)比

環(huán)比 同比

多地提前迎來(lái)小陽(yáng)春，新房成交放量致使庫(kù)存持續(xù)回落

注：長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無(wú)錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

截至2023年3月底，長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市商品住宅總庫(kù)存為3820萬(wàn)㎡，環(huán)比下降1.6%，同比下降1.3%，去化周期為10.2

個(gè)月，相比上個(gè)月減少0.6個(gè)月，相比去年同期增加2.7個(gè)月。

總的來(lái)看，隨著疫情期積壓的需求集中釋放、前期政策寬松效應(yīng)漸顯，多地成交有所放量，導(dǎo)致階段性供不應(yīng)求，狹

義庫(kù)存持續(xù)回落。

7.9

7.1 6.7 6.5

5.7 5.6 5.7 5.6 5.9 6.0 6.3 6.6 6.9 6.9

7.5

8.1

9.3 9.9 9.9 10.3 10.3 10.6 10.8 11.2 11.2 10.8 10.2

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2021.1-2023.3長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市商品住宅可售面積&去化周期走勢(shì)

可售面積(萬(wàn)㎡) 近一年去化周期(月)

各重點(diǎn)城市成交走強(qiáng)帶動(dòng)庫(kù)存收縮，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入可控區(qū)間

城市 2023年2月

可售面積(萬(wàn)㎡)

2023年3月

可售面積(萬(wàn)㎡)

可售面積環(huán)比 2023年2月

去化周期(月)

2023年3月

去化周期(月)

去化周期差值

（本月-上月）

蘇州 752 760 1.1% 12.8 12.5 -0.3

南京 796 797 0.2% 13.7 13.1 -0.6

無(wú)錫 538 517 -3.9% 20.7 19.0 -1.7

上海 541 536 -1.0% 6.8 6.4 -0.4

杭州 479 446 -6.9% 5.2 4.6 -0.6

常州 375 369 -1.5% 24.0 25.9 1.9

寧波 401 395 -1.6% 14.4 13.6 -0.8

注：去化周期=可售面積/近一年流速

長(zhǎng)三角各重點(diǎn)城市新房庫(kù)存環(huán)比均有所回落，新一線和二線城市庫(kù)存下降最為明顯，除常州外，其他重點(diǎn)城市的庫(kù)

存風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)基本進(jìn)入可控區(qū)間；此外， 2023年開年，成交走強(qiáng)帶動(dòng)庫(kù)存收縮，去化周期整體呈現(xiàn)下降走勢(shì)。

核心高價(jià)值項(xiàng)目占據(jù)金額榜前三，且相關(guān)房企在土地市場(chǎng)近期較活躍

長(zhǎng)三角各重點(diǎn)城市金額榜首位分別為：

上海鴻印里79.94億元、南京奧體新城26.23億元、杭州馥香園93.02億元、蘇州招商文禧花園8.87億元、無(wú)錫中信

泰富·玖著7.30億元、常州龍宸壹號(hào)3.98億元、寧波偉星·玉堰瓏印府18.73億元。

2023年一季度長(zhǎng)三角各重點(diǎn)城市商品住宅金額榜TOP前三

城市 排行 項(xiàng)目 區(qū)域 成交金額(億元) 成交套數(shù)(套) 成交均價(jià)(元/㎡)

上海

1 鴻印里 靜安 79.94 332 140365

2 金鼎閱府 浦東 74.32 829 79688

3 保利靜安天悅 靜安 60.64 433 106061

南京

1 奧體新城 建鄴 26.23 176 65807

2 越秀和樾府 建鄴 18.33 200 57524

3 皓樾府 鼓樓 16.83 271 42719

杭州

1 馥香園 拱墅區(qū) 93.02 828 55000

2 星圖光年軒 余杭區(qū) 28.11 826 29076

3 芳翠錦繡府 拱墅區(qū) 27.31 377 47019

蘇州

1 招商文禧花園 園區(qū) 8.87 119 48494

2 華僑城龍湖啟元 相城區(qū) 6.21 168 29891

3 星河盛世新著花園 新區(qū) 5.86 129 34042

無(wú)錫

1 中信泰富·玖著 濱湖區(qū) 7.30 136 34801

2 華發(fā)中央首府 經(jīng)開區(qū) 6.98 183 30906

3 建發(fā)上院 新吳區(qū) 6.85 225 23078

常州

1 龍宸壹號(hào) 新北區(qū) 3.98 74 31840

2 中建國(guó)賢府 鐘樓區(qū) 3.97 122 26291

3 華潤(rùn)國(guó)際社區(qū) 天寧區(qū) 3.25 110 20968

寧波

1 偉星·玉堰瓏印府 鄞州 18.73 242 46231

2 建發(fā)·縵云 鄞州 16.12 300 40184

3 濱江城投·望品 鄞州 11.74 267 36668

政策端：

2023年第一季度，中央對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)整體延續(xù)積極，其核心目的還是要改善市場(chǎng)預(yù)期、修復(fù)行業(yè)信心，引

導(dǎo)行業(yè)盡快重回平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。但相比去年四季度，高層表態(tài)中增加了“防風(fēng)險(xiǎn)”這一高頻詞。地方

65個(gè)省市83次松綁房地產(chǎn)政策，雖然政策出臺(tái)頻次相較去年四季度略有下降，但力度不減，且從房貸利率

下限動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制、下調(diào)購(gòu)房首付比例等多方位支持居民按揭。

土地端：

3月份以來(lái)，22城中諸多城市已迎來(lái)年內(nèi)首次土拍。與去年一季度的集中供地模式相比，今年多城采取了

少量多頻增加優(yōu)質(zhì)地塊提振土地市場(chǎng)熱度。在這模式下，多數(shù)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)熱度回溫明顯，根據(jù)不

完全統(tǒng)計(jì)，3月份集中供地中銷售TOP15房企幾乎全部現(xiàn)身，杭州深耕民企表現(xiàn)突出，蘇州、南京、合肥

等參拍房企極劇增多，不乏久未現(xiàn)身的民企，而央國(guó)企依舊是主力軍。

新房端：

2023年3月長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市商品住宅成交表現(xiàn)較前2月有所回暖，而當(dāng)前市場(chǎng)回暖的共性原因除了疫情管

控全面松動(dòng)，行業(yè)政策持續(xù)利好之外，主要與房地產(chǎn)自身供求關(guān)系、客群變化密不可分。一方面，年初房

企推盤積極性不高，一季度長(zhǎng)三角商品住宅供應(yīng)疲軟，僅有少量推貨，且有部分城市恰逢供應(yīng)空窗期“無(wú)

貨可供” 。另一方面，積壓的剛需、剛改需求集中入市，帶來(lái)了一波購(gòu)房需求的集中釋放。

展望：

2023年土地市場(chǎng)將逐步回暖，房企金融環(huán)境持續(xù)改善以及土拍規(guī)則的優(yōu)化，2023年土地市場(chǎng)可能擺脫

2022年的低迷。預(yù)計(jì) ，在銷售回暖和融資能力增強(qiáng)的綜合影響下， “銀四”或?qū)⒀永m(xù)“金三”熱度，部

分房企恢復(fù)一定拿地能力。

土拍研究院觀察

PART/01 合肥土地市場(chǎng)分析

299

503 554

51

609

1142 1211

341 68

652 688

70

51

84

105

10

0

20

40

60

80

100

120

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

合肥市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

占地面積（萬(wàn)㎡） 建面面積（萬(wàn)㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 61,

58%

商住類, 22,

21%

商服類, 14,

13%

其他, 8, 8%

2022年全年合肥市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比

（單位：宗數(shù)）

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營(yíng)性用地；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)，（含保障）

2023年一季度合肥市區(qū)共成交10宗地塊（純住宅用地6宗，其他用地4宗），總成交面積約51萬(wàn)㎡，成交金額約70

億元。3月30日，合肥首輪土拍開拍，迎來(lái)了開門紅。市區(qū)推出的6宗地塊（濱湖2宗、包河1宗、蜀山1宗、瑤海2宗）

均順利出讓，其中5宗地塊觸頂最高限價(jià)轉(zhuǎn)競(jìng)高品質(zhì)。整場(chǎng)土拍房企熱情十足，市場(chǎng)表現(xiàn)熱度頗高。

經(jīng)營(yíng)性用地成交分析

住宅類, 6,

商住類 60% , 0,

0%

商服類, 0,

0%

其他, 4,

40%

2023年1-3月合肥市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比

（單位：宗數(shù)）

2023年1-3月合肥市區(qū)共成交6宗涉宅地，其中濱湖2宗、包河1宗、蜀山1宗、瑤海2宗，總成交面積約27萬(wàn)㎡，成交金

額約68億元。本次成交6宗地塊為合肥市區(qū)今年度首拍，全部要求精裝交付，且未明確毛坯限價(jià)。競(jìng)買方式仍為“價(jià)高

者得+投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號(hào)”。最終6宗地塊均高溢價(jià)成交，其中5宗地塊超過(guò)限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)。

446 322 948 997 52

630 656

68

7225 6645 6578

13026

19663 19013 20994 21707

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬(wàn)㎡） 土地成交總價(jià)（億元）

平均樓面價(jià)（元/m2） 新房成交均價(jià)（元/㎡）

32

52

80

6

22%

12%

9%

14%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

20

40

60

80

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

0 0 262 367 151 52 187 0 0

204

0 0 75 0 0 68

7144

5570 4936

13026

0

5000

10000

15000

0

100

200

300

400

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬(wàn)㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

0 0

23

0 0

21

0 0

14

0 0

8% 8% 7% 6

14%

0

0.05

0.1

0.15

0.2

0

5

10

15

20

25

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

涉宅類用地成交分析

230 101 22 140 65 83 171 184 8

27

5 13

184

128

11

99

36

58

33

107

8

41

0

0 0

6

0 13

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

0

50

100

150

200

250

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽(yáng)區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬(wàn)㎡） 2023年1-3月成交建面（萬(wàn)㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-3月成交金額（億元）

2023年1-3月合肥市區(qū)共成交6宗涉宅地，其中濱湖2宗、包河1宗、蜀山1宗、瑤海2宗。其中成交建面、成交金額最

高的為濱湖區(qū)，成交建面21萬(wàn)㎡，成交金額41億元；其它成交建面、成交金額較高的區(qū)域依次為瑤海區(qū)、包河區(qū)、

蜀山區(qū)。從溢價(jià)率方面來(lái)看，其中濱湖區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)的溢價(jià)均達(dá)到上限15%；從平均樓面價(jià)來(lái)看，濱湖區(qū)依

舊是位居首位，可見濱湖區(qū)土地市場(chǎng)整體熱度較高；其次為蜀山區(qū)。

10931

15226

12583

9937

7%

15%

12%

8%

7%

13%

1%

8%

10%

15%

0% 0% 0%

15%

0%

15%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽(yáng)區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1-3月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1-3月溢價(jià)率

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從榜單來(lái)看，合肥市區(qū)2023年首拍熱度較高。據(jù)了解，合肥市區(qū)的6宗宅地共吸引了40余家房企參與報(bào)名。本次

土拍中最吸睛的是濱湖省府東01地塊，共有26家房企參與競(jìng)爭(zhēng)，最終觸頂進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，22家房企參與競(jìng)品

質(zhì)。整體來(lái)看，本次土拍民企的參與熱情增強(qiáng)，民企參與數(shù)量占比達(dá)到55%左右。龍湖、置地、偉星等企業(yè)持續(xù)

看好合肥，這次土拍也吸引了一批新面孔，如浙江和泰、獅山置業(yè)、蕪湖奇瑞、湖北清能、新輝、中煤安廈等房

企。民企的積極參與，說(shuō)明合肥土地市場(chǎng)活力較足，核心區(qū)域開發(fā)前景被看好。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

房企拿地排行榜

房企2023年1-3月在合肥市區(qū)拿地金額排行榜

排名 房企 宗數(shù) 建面

（㎡）

金額

（萬(wàn)元）

平均樓面價(jià)

（元/㎡）

1 合肥城建發(fā)展 1 233845 350135 14973

2 新華地產(chǎn)集團(tuán) 1 76011 83089 10931

3 四川邦泰投資集團(tuán) 1 82824 80891 9767

4 晶宮控股 1 47688 60007 12583

5 龍湖集團(tuán) 1 32293 55101 17063

6 中國(guó)鐵建 1 48400 49500 10227

7 / / / / /

8 / / / / /

9 / / / / /

10 / / / / /

合肥市區(qū)2023年首拍情況： 3月30日，合肥市區(qū)首拍正式開拍，共推出6宗涉宅地，其中濱湖2宗、包河1宗、蜀山1宗、

瑤海2宗，最終，6宗地塊全部順利成交，總成交面積約27萬(wàn)㎡，成交金額約68億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6宗宅地共吸引了40余家房

企參與報(bào)名，參拍企業(yè)中民企參拍數(shù)量在提升，占比達(dá)55%左右，如龍湖、置地、偉星等，同時(shí)也吸引了一批外來(lái)新面孔。

本次土拍看點(diǎn)較多，省府、環(huán)湖、 東新地塊全部進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，尤其是濱湖地塊，1秒鐘就直接觸頂?shù)竭_(dá)最高限價(jià)，進(jìn)

入競(jìng)品質(zhì)，最終濱湖省府東01地塊共有26家房企參與競(jìng)爭(zhēng)，22家房企參與競(jìng)品質(zhì)；而本場(chǎng)土拍其余地塊也表現(xiàn)不俗。整體

來(lái)看，合肥首輪土拍迎來(lái)了開門紅，房企熱情十足。

本批次土拍特點(diǎn)：

1、競(jìng)買方式未變，仍為“價(jià)高者得+投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號(hào)”；

2、無(wú)毛坯限價(jià)，此次供應(yīng)6宗地均未明確毛坯限價(jià)，打破了自2021年5月起合肥限定單宗地塊毛坯限價(jià)的政策；

3、明確精裝交付。公告明確，此次供應(yīng)6宗地須實(shí)行精裝交付；

4、交房即拿證。此次供地明確，經(jīng)營(yíng)性住宅用地全面實(shí)行“交房即發(fā)證”，這也是“交房即拿地”首次出現(xiàn)在公告上；

5、無(wú)租賃住房。6宗地塊均未顯示租賃住房的比例或面積，競(jìng)買要求中也未提及。

土拍監(jiān)測(cè)

區(qū) 宗地編號(hào) 地塊位置 用途

類別

地塊面積

（m2）

容積率 建筑面積

（m2）

競(jìng)得單位 競(jìng)得單位所

屬集團(tuán)

成交總價(jià)

（萬(wàn)元）

成交樓面價(jià)

（元/m2）

溢價(jià)率 成交日期

瑤海區(qū) 瑤海區(qū)

YH202302號(hào)

瑤海區(qū)廣德路以西、旌德

路以南 住宅 46013 ≤1.8 82824 四川邦泰置業(yè)有

限公司

四川邦泰投

資集團(tuán) 80891 9767 15% 2023-03-30

瑤海區(qū) 瑤海區(qū)

YH202301號(hào)

瑤海區(qū)天長(zhǎng)路以東、片塘

路以北 住宅 22000 ≤2.2 48400 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)

西南有限公司 中國(guó)鐵建 49500 10227 15% 2023-03-30

蜀山區(qū) 蜀山區(qū)

SS202301號(hào)

蜀山區(qū)長(zhǎng)江西路與半島路

交口東北角 住宅 26493 ≤1.8 47688 安徽通海置業(yè)有

限公司 晶宮控股 60007 12583 15% 2023-03-30

包河區(qū) 包河區(qū)

BH202301號(hào)

包河區(qū)巢湖南路以西、黃

河路以北 住宅 47507 ≤1.6 76011 安徽新華房地產(chǎn)

有限公司

新華地產(chǎn)集

團(tuán)

83089 10931 10% 2023-03-30

濱湖區(qū) 濱科城

BK202302號(hào)

濱湖科學(xué)城徽州大道以東、

遵義路以北 住宅 113487

A地塊≤2.4；

B地塊≤2.2；

C地塊≤1.0

233845 合肥城建發(fā)展股

份有限公司

合肥城建發(fā)

展

350135 14973 15% 2023-03-30

濱湖區(qū) 濱科城

BK202301號(hào)

濱湖科學(xué)城上海路以東、

紫云路以南 住宅 16147 ≤2.0 32293 重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)

展有限公司 龍湖集團(tuán) 55101 17063 15% 2023-03-30

PART/02 蘇州土地市場(chǎng)分析

2023年一季度蘇州市區(qū)成交20宗地塊，總成交占地面積52萬(wàn)㎡，總成交建面87萬(wàn)㎡，總成交金額144億元。其中，

3月份無(wú)經(jīng)營(yíng)性用地成交。此外，3月30日，蘇州發(fā)布了《蘇州市區(qū)2023年度首批擬出讓住宅用地清單》，蘇州首

批擬出讓共計(jì)39宗涉宅用地，預(yù)計(jì)4月份蘇州第二批次地塊將正式公告。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營(yíng)性用地；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（含蘇相合作區(qū)）、姑蘇區(qū)

535 719 409 52

1129

1426

786

87

1152

1385

975

144

117

129

91

20

0

20

40

60

80

100

120

140

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

蘇州市區(qū)年度經(jīng)營(yíng)性用地成交對(duì)比分析

占地面積（萬(wàn)㎡） 建面面積（萬(wàn)㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 52, 57%

商住類, 20, 22%

商服類, 19, 21%

其他, 0, 0%

2022年蘇州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

住宅類, 10, 50%

商住類, 1, 5%

商服類, 9, 45%

其他, 0, 0%

2023年1-3月蘇州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營(yíng)性用地成交分析

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（含蘇相合作區(qū)）、姑蘇區(qū)

796 1146 644 70

1108 1333 943

140

13932

11625

14628

20003

26488 25985 25981 27249

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

蘇州市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬(wàn)㎡） 土地成交總價(jià)（億元）

平均樓面價(jià)（元/m2） 新房成交均價(jià)（元/㎡）

74 76 69

11

9%

5%

2.7%

7.5%

0%

5%

10%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

蘇州市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

0 165 180 0 0 69 147 83 0 70 0

234 270

127 179 132 140

1419414993

18405

12193

15859

20003

0

10000

20000

30000

0

100

200

300

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬(wàn)㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

0

15 17

0 0

9

18

0

10

0

11

0

3.0% 3.1% 3.0%

0%

4.8%

7.5%

0.0%

5.0%

10.0%

0

10

20

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

2023年一季度期間，蘇州首批次成功出讓11宗涉宅地塊（其中3宗搖號(hào)，2宗低溢價(jià)成交，6宗底價(jià)成交)，總建筑

面積70.0萬(wàn)㎡，總成交價(jià)140.02億元，溢價(jià)率7.5% 。整體市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象，房企拿地積極性增加。此外，3月

底蘇州2023年度首批擬出讓住宅用地出爐，總共39宗，姑蘇區(qū)4宗、園區(qū)7宗、新區(qū)4宗、相城14宗、吳江6宗、吳

中4宗。其中涉及了多宗優(yōu)質(zhì)地塊，如園區(qū)鉑悅犀湖北地塊，獅山上瑞閣西地塊，斜塘、滄浪新城、平江新城、太

湖科學(xué)城、高鐵新城等，非常值得入手。

涉宅類用地成交分析

10119 16319 14119 97 13 122 0 20 0

257

194

221

92

153

26

53

31

47

9

0

50

100

150

200

250

300

0

50

100

150

200

園區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 吳江 相城區(qū) 姑蘇區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬(wàn)㎡） 2023年1-3月成交建面（萬(wàn)㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-3月成交金額（億元）

2023年一季度除相城區(qū)、姑蘇區(qū)暫無(wú)宅地成交，其余區(qū)域均有一定宅地成交且熱度明顯優(yōu)于往年。此外，各區(qū)域

內(nèi)分化依舊明顯，園區(qū)、新區(qū)溢價(jià)率遠(yuǎn)超2022年全年，溢價(jià)率分別達(dá)到9.9% 、11.7%，土地市場(chǎng)熱度回升；吳中

區(qū)、吳江區(qū)底價(jià)成交，熱度較低。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（園區(qū)土地成交包含蘇相合作區(qū)地塊）、姑蘇區(qū)

25439

11892

15619

9493

12548 13102

28610

16332

24447

6789

8.5%

0%

2.0%

0% 0%

1.2%

9.9%

0%

11.7%

0% 0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

園區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 吳江 相城區(qū) 姑蘇區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1-3月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1-3月溢價(jià)率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從榜單來(lái)看，2022年一季度蘇州首批次拍地?zé)岫让黠@回升，主流國(guó)央企紛紛持續(xù)深耕，民企房企參拍率明顯提

升。廈門建發(fā)以39.3金額分別低溢價(jià)拿下園區(qū)青劍湖地塊、觸頂搖中新區(qū)向陽(yáng)路地塊。華潤(rùn)以36.4億元金額拿

下園區(qū)核心區(qū)域原三星地塊，樓面價(jià)達(dá)到35650元/㎡。中建三局以29.3億元金額在吳中太湖新城連拿兩宗地塊，

持續(xù)深耕。此外，山西萬(wàn)信首進(jìn)蘇州，布局吳中區(qū)光福板塊。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（園區(qū)土地成交包含蘇相合作區(qū)地塊）、姑蘇區(qū)

房企拿地排行榜

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬(wàn)㎡）

金額

（億元）

平均樓面價(jià)

（元/㎡）

1 廈門建發(fā) 2 15.5 39.3 25327

2 華潤(rùn) 1 10.2 36.4 35650

3 中建三局 2 16.7 29.3 17500

4 招商蛇口 1 4.6 9.2 20000

5 盛澤投資 1 13.4 9.1 6789

6 朗詩(shī) 1 1.9 5.8 30474

7 蘇高新&橫塘投資 1 3.2 5.4 17000

8 保利發(fā)展 1 2.5 4.3 17201

9 山西萬(wàn)信 1 2.0 1.3 6500

10 / / / / /

房企2022年一季度在蘇州市區(qū)拿地金額排行榜

《蘇州市區(qū)2023年度首批擬出讓住宅用地清單》：3月30日，蘇州市區(qū)2023年首批次擬出讓39宗住宅用地，總占地面積

約154.82萬(wàn)㎡，其中相城區(qū)是供應(yīng)主力，其次是園區(qū)。涉及到的板塊多是主核地段，比如園區(qū)獨(dú)墅湖、斜塘、車坊；相城

高鐵新城，元和、黃橋；吳中城南、甪直；新區(qū)太湖科學(xué)城，吳江太湖新城等。

土拍監(jiān)測(cè)

序號(hào) 位置 用途 面積

(㎡)

容積率 序號(hào) 位置 用途 面積

(㎡)

容積率

1 姑蘇區(qū)日益路北、廣濟(jì)路東 城鎮(zhèn)住宅用地 20345 2.2 20 相城區(qū)元和街道華元路南、蠡塘河?xùn)|

(西地塊)

城鎮(zhèn)住宅用地、

商服用地 22000 1.2

2 姑蘇區(qū)日益路北、文陵路西 城鎮(zhèn)住宅用地 34335 2.2 21 相城區(qū)高鐵新城漕湖大道北、吳韻路東 城鎮(zhèn)住宅用地、

商服用地 28400 1.5

3 姑蘇區(qū)吳門橋街道西環(huán)路西、胥濤路北 商住、科研用地 72667 1.4 22 相城區(qū)高鐵新城漕湖大道北、吳韻路東 城鎮(zhèn)住宅用地、

商服用地 41800 1.5

4 姑蘇區(qū)滄浪新城寶帶西路南、太湖西路 城鎮(zhèn)住宅用地、

商服用地 40707 >1.8且≤2.0 23 工業(yè)園區(qū)方灣街西、葑亭大道北 城鎮(zhèn)住宅用地 21279.03 >1.6且≤2.0

5

吳中區(qū)用直鎮(zhèn)長(zhǎng)虹北路東側(cè)、海藏路北側(cè)

(金龍客車地塊)

城鎮(zhèn)住宅用地 34513.3 >1.3且≤2.2 24 工業(yè)園區(qū)東宏路北、金堰路西 城鎮(zhèn)住宅用地 28875.97 >1.6且≤2.0

6 吳中區(qū)城南街道澄湖路北側(cè)、楓津路西側(cè) 城鎮(zhèn)住宅用地 41695.5 >1.3且≤2.3 25 工業(yè)園區(qū)萬(wàn)壽街東、月頌路南 城鎮(zhèn)住宅用地 31187.48 >1.0且≤1.2

7

吳中區(qū)城南街道梧桐街東，興昂路北

(邵昂片區(qū)1-3號(hào)地塊） 城鎮(zhèn)住宅用地

16132

2.2

26 工業(yè)園區(qū)馬上巷西、文華涇北 城鎮(zhèn)住宅用地 23105.02 ≤1.6

20263 27 工業(yè)園區(qū)金勝路北、新江路東 城鎮(zhèn)住宅用地 51400 ≤1.6

30584 28 工業(yè)園區(qū)通園路西，群星二路北 城鎮(zhèn)住宅用地 28178.51 ≤1.8

8

吳中區(qū)長(zhǎng)橋街道友新快速路東側(cè)、彭涇港北

側(cè)

城鎮(zhèn)住宅用地 32855 >1.4且≤1.6 29 工業(yè)園區(qū)蓮花停保場(chǎng) 城鎮(zhèn)住宅用地 38150 ≤1.8

9 相城區(qū)經(jīng)開區(qū)春申湖路南、澄星街東 城鎮(zhèn)住宅用地 41040 2.2 30 高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)珠江路西、向陽(yáng)路北 城鎮(zhèn)住宅用地 22100 ≤1.8

10 相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)中市路東、春照路南 城鎮(zhèn)住宅用地 34533 2.2 31 高新區(qū)惠東路南、美田里路東 城鎮(zhèn)住宅用地 21789 ≤1.6

11 相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)中市路東、春照路南 城鎮(zhèn)住宅用地 36400 2.2 32 高新區(qū)惠東路南、西渚路東 城鎮(zhèn)住宅用地 26238.5 ≤1.6

12 相城區(qū)黃橋街道永青路南、蘇埭路東 城鎮(zhèn)住宅用地 43467 1.2 33 高新區(qū)滸墅關(guān)先進(jìn)制造區(qū)王宴嶺路南、羊柯

柜路西 城鎮(zhèn)住宅用地 49998 ≤2.0

13 相城區(qū)黃橋街道永青路南、蘇埭路東 城鎮(zhèn)住宅用地、

商服用地 48800 1.2-1.6 34 吳江區(qū)汾湖高新區(qū)（黎里鎮(zhèn)）康力大道北側(cè)、

觀蕩路西側(cè)地塊 城鎮(zhèn)住宅用地 133055.7 >1.0且≤1.3

14 相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)聚金路東、鳳起南路南 城鎮(zhèn)住宅用地 35800 1.6 35 吳江區(qū)平望鎮(zhèn)運(yùn)河路西側(cè)建設(shè)東路北側(cè)地塊 城鎮(zhèn)住宅用地 3192 >1.0且≤1.8

15 相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)聚金路東、鳳起南路南 城鎮(zhèn)住宅用地 32533 1.6 36 吳江區(qū)七都鎮(zhèn)元春路西側(cè)、七都大道北側(cè) 城鎮(zhèn)住宅用地 42316.79 >1.0且≤1.8

16 相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)渭中路南、玉環(huán)路東 城鎮(zhèn)住宅用地 30000 1.05 37 吳江區(qū)東太湖度假區(qū)（太湖新城）東太湖大

道北長(zhǎng)交路東 城鎮(zhèn)住宅用地 34077.89 >1.0且≤1.8

17 相城區(qū)元和街道蘇站路北，外塘河西 城鎮(zhèn)住宅用地 29067 2 38 吳江區(qū)東太湖度假區(qū)〈太湖新城）笠澤西路

南側(cè)夏蓉街西側(cè) 城鎮(zhèn)住宅用地 68151.92 >1.0且≤1.3

18 相城區(qū)元和街道蘇站路北，外塘河西 城鎮(zhèn)住宅用地

（定銷房） 61400 2.35 39 吳江開發(fā)區(qū)南窯港路北側(cè)、龐南路西側(cè) 城鎮(zhèn)住宅用地 55775.31 >1.0且≤1.8

19 相城區(qū)元和街道華元路南、柴米港東

（東地塊） 城鎮(zhèn)住宅用地 40000 1.3

PART/03 無(wú)錫土地市場(chǎng)分析

2023年第一季度無(wú)錫市區(qū)無(wú)經(jīng)營(yíng)性用地出讓。此外，3月17日，無(wú)錫2023年首批次集中供應(yīng)5宗涉宅用地（含1幅定

銷房用地），總占地面積22.13萬(wàn)㎡，總建面38.08萬(wàn)㎡，起拍總價(jià)60.13億元，集中出讓時(shí)間為2023年4月21日。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營(yíng)性用地；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；無(wú)錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

369 387 436

712 710 813

0

1152

919 845

61

75

90

0

20

40

60

80

100

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

無(wú)錫市區(qū)年度經(jīng)營(yíng)性用地成交對(duì)比分析

占地面積（萬(wàn)㎡） 建面面積（萬(wàn)㎡） 成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類,

43, …

商住

類, 19,

21%

商服類,

28,

31%

其他, 0, 0%

2022年全年無(wú)錫市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比

（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營(yíng)性用地成交分析

2023年第一季度無(wú)錫市區(qū)暫無(wú)涉宅用地供應(yīng)和成交。3月17日，無(wú)錫首批次集中供地6宗，從單宗地塊優(yōu)質(zhì)度來(lái)看，

此次掛牌地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，大多都位于主城熱門置業(yè)板塊，如惠山古鎮(zhèn)地塊、愉樾天成南地塊等都是房企重點(diǎn)關(guān)注

的項(xiàng)目。另外，掛牌的6宗地塊中，有3宗地塊容積率均在1.4以下，最低容積率僅1.05。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；無(wú)錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

0 100 0 181 97 0 150 173 0 0 0 0 104

201

120

164

224

10367 11116 12375

10918

12956

0

5000

10000

15000

0

50

100

150

200

250

近一年無(wú)錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬(wàn)㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

0

8

0

16

11

0

13 14

0 0 0 0

0.08%

1.39%

0%

0% 0% 0

0.005

0.01

0.015

0

10

20

近一年無(wú)錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

573 657 701

704

899 813

0

12274 13686 11595

19845 21569 23508 23514

0

10000

20000

30000

0

500

1000

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

無(wú)錫市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬(wàn)㎡） 土地成交總價(jià)（億元）

平均樓面價(jià)（元/m2） 新房成交均價(jià)（元/㎡）

46 63 62 0

17%

7%

0.35% 0%

10%

20%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

無(wú)錫市區(qū)年度土地樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

涉宅類用地成交分析

2023年第一季度無(wú)錫市區(qū)暫無(wú)涉宅用地供應(yīng)和成交；參考2022年無(wú)錫各區(qū)域宅地成交情況，惠山區(qū)成交建面最高

，錫山區(qū)成交金額最高，經(jīng)開區(qū)宅地成交最少但成交樓面價(jià)為各區(qū)域最高。梁溪區(qū)夾城里AD地塊以溢價(jià)率10.52%

觸頂搖號(hào)，梁溪區(qū)1宗地塊、惠山區(qū)2宗地塊低溢價(jià)成交，其他地塊均底價(jià)成交。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；無(wú)錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

134 78 157 134 86 113

134 135

144

158

109

133

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬(wàn)㎡） 2023年1-3月成交建面（萬(wàn)㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-3月成交金額（億元）

9997

17386

9155

11794 12708 12530

0% 0% 0.03% 0%

2.63%

0%

0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

0

5000

10000

15000

20000

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1-3月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1-3月溢價(jià)率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

無(wú)錫2023年首批次供地情況： 3月17日，無(wú)錫總計(jì)出讓6宗（經(jīng)開2宗、新吳1宗，梁溪3宗），總占地面積22.28萬(wàn)㎡，總

起價(jià)60.13億元，6宗地塊全部設(shè)置最高限價(jià)，觸頂搖號(hào)確定競(jìng)得者，競(jìng)拍時(shí)間為4月21日；無(wú)錫2023年第二批次集中出讓

擬于二季度中旬發(fā)布。

本批次土拍特點(diǎn)：

1、相比預(yù)公告14宗地塊，正式掛牌少了8宗，同時(shí)相比2022年首批次推量均有所下降。

2、繼續(xù)采用“限地價(jià)+搖號(hào)”方式，限制馬甲，設(shè)最高限價(jià)、輪次、溢價(jià)率，觸頂搖號(hào)。

3、6宗涉宅用地保證金比例均為20%。

4、封頂溢價(jià)率下調(diào)。6宗地塊最高上限溢價(jià)率15%，若全部封頂搖號(hào)成交，平均溢價(jià)率11.42%，相比2022年五批次

13.71%，明顯下降2.29%。

5、保證金繳納方式調(diào)整。預(yù)公告階段報(bào)名者，正式出讓時(shí)可“現(xiàn)金+保函”的方式補(bǔ)足該地塊剩余競(jìng)買保證金。

行政區(qū) 宗地編號(hào) 地塊位置 用途類別 出讓面積

（㎡） 容積率 建筑面積

（㎡）

起拍總價(jià)

（萬(wàn)元）

起拍樓面價(jià)

（元/㎡）

最高限價(jià)

（萬(wàn)元）

最高限價(jià)

樓面價(jià)

（元/㎡）

需達(dá)到

最高限

價(jià)輪次

達(dá)到最高限

價(jià)的溢價(jià)率

梁溪區(qū)

錫國(guó)土（經(jīng)）

2023-1

梁溪區(qū)盛岸路與通惠西路交

叉口東南側(cè) 商住 31843 ＞1.0，且

≤1.05 33435 50906 15225 53870 16112 16 5.82%

錫國(guó)土（經(jīng)）

2023-2

梁溪區(qū)慶豐路和惠勤路交叉

口西南側(cè) 住宅 19090 ＞1.0，且

≤1.35 25771 35249 13678 40536 15729 28 15%

錫國(guó)土（經(jīng)）

2023-3

梁溪區(qū)太湖大道與紅星路交

叉口西南側(cè) 定銷房 27899 ＞1.0，且

≤2.5 69747 73650 10560 84697 12144 38 15%

新吳區(qū)錫國(guó)土（經(jīng)）

2023-4

興源路與城南路交叉口東北

側(cè)

商住 46866 ＞1.0，且

≤1.3 60925 78118 12822 89835 14745 41 15%

經(jīng)開區(qū)

錫國(guó)土（經(jīng)）

2023-5

經(jīng)開區(qū)具區(qū)路與貢湖大道交

叉口東南側(cè) 住宅 40580 ＞1.0，且

≤2.4 97393 190247 19534 204524 21000 30 7.50%

錫國(guó)土（經(jīng)）

2023-6

經(jīng)開區(qū)貢湖大道與新園路交

叉口西北側(cè) 住宅 55006 ＞1.0，且

≤1.7 93510 173102 18500 196478 21000 48 13.50%

土拍監(jiān)測(cè)

PART/04 常州土地市場(chǎng)分析

2023年一季度，常州市區(qū)共成交4宗經(jīng)營(yíng)性用地（其中2宗商住用地、2宗其他用地），總成交面積約32.99萬(wàn)㎡，成交

金額約7.30億元。3月份常州成交3宗經(jīng)營(yíng)性地塊，總成交面積約13.5萬(wàn)㎡，成交金額約4.4億元。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營(yíng)性用地；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽(yáng)）

住宅類, 0, 0%

商住類, 2, 50%

商服類, 0, 0%

其他, 2, 50%

2023年1-3月常州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

357 350 448 33

753

683

830

556 537 604 43 7

79

72

90

4

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

常州市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

占地面積（萬(wàn)㎡） 建面面積（萬(wàn)㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 38, 42%

商住類, 34, 38%

商服類, 11, 12%

其他, 7, 8%

2022年常州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營(yíng)性用地成交分析

2023年一季度，常州市區(qū)出讓1宗商住用地。其中僅2月，常州市區(qū)2023年首宗優(yōu)質(zhì)地塊成功出讓，該地塊位于天

寧區(qū)鄭陸鎮(zhèn)環(huán)山河西側(cè)、舜南河北側(cè)，出讓總金額約2.92億元，成交樓面價(jià)3519元/㎡，競(jìng)得房企為江蘇九洲投資

集團(tuán)有限公司。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽(yáng)）

491495 418482 517545 8 3

10079 11542 10542

3519

18365 19236 19702 18896

0

10000

20000

30000

0

200

400

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

常州市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬(wàn)㎡） 土地成交金額（億元）

44 36 52 1

35%

14%

0.7% 1.04%

0%

20%

40%

0

20

40

60

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

常州市區(qū)年度成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

0 28 0 0 0 0 33 92 333 0 8 0 30 24

83

365

3

10725

7365

9079

10979

3519

0

5000

10000

15000

0

100

200

300

400

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬(wàn)㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

0 3 0 0 0 0 3 11 32 0 1 0

0.73%

0.53%0.56% 0.67%

1.04%

0

0.005

0.01

0.015

0

20

40

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

涉宅類用地成交分析

2023年一季度，常州市區(qū)僅天寧區(qū)有1宗宅地成交?；仡?022年，常州市區(qū)成交52宗涉宅用地。鐘樓區(qū)逆勢(shì)崛起，

成交面積和總金額均為各區(qū)之首。天寧區(qū)成交樓面均價(jià)13023元/㎡，領(lǐng)先其他區(qū)。2022年各區(qū)成交的宅地溢價(jià)率

均低于1%。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽(yáng)）

171 80 8 122 74 51

211

105 99

74

40

3

0

50

100

150

200

250

0

50

100

150

200

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進(jìn)區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬(wàn)㎡） 2023年1-3月成交建面（萬(wàn)㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-3月成交金額（億元）

12392 13023 8097 10057 7714

3519

0.6%

1.0%

0.6%

0.5%

0.7%

1.0%

0.0%

0.2%

0.4%

0.6%

0.8%

1.0%

1.2%

0

5000

10000

15000

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進(jìn)區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1-3月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1-3月溢價(jià)率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

PART/05 南通土地市場(chǎng)分析

2023年一季度南通市區(qū)無(wú)經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)和成交。另外，3月29日，南通發(fā)布市區(qū)2023年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)

劃和住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，公告顯示，南通市區(qū)2023年度經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)計(jì)劃總量為5984畝（含通州灣示范區(qū)2300

畝），住宅用地計(jì)劃供應(yīng)709.13公頃，其中產(chǎn)權(quán)住宅用地538.33公頃（均為商品住宅用地），其他住宅用地

170.80公頃。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營(yíng)性用地；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

244 237 149

470

545

257

0

420 399

213

39

47

35

0

10

20

30

40

50

0

100

200

300

400

500

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

南通市區(qū)年度土地成交情況對(duì)比

占地面積（萬(wàn)㎡） 建面面積（萬(wàn)㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 28,

80%

商住類, 0,

0%

商服類, 6,

17%

其他, 1, 3%

2022年全年南通市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比

（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營(yíng)性用地成交分析

2023年一季度南通無(wú)涉宅用地供應(yīng)和成交，按照往年供地節(jié)奏，南通首批集中供地預(yù)計(jì)在2023年4月。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

359 339 188 0

375

347

180

10449 10241 9421

21640

23312 22031 20794

0

5000

10000

15000

20000

25000

0

100

200

300

400

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

南通市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬(wàn)㎡） 土地成交金額（億元）

平均樓面價(jià)（元/m2） 新房成交均價(jià)（元/㎡）

26

15

22

0

19%

3.8%

0.5% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

10

20

30

2020年 2021年 2022年 2023年1-3月

南通市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

48 22 31 66

42

0 0 15 0 0 0

29

72

0 0.0 0.0

9985

7979

10073

9236

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

0

20

40

60

80

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬(wàn)㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

5

0 0

3

0 0 0

3

9

0 0 0

1.3%

3.7%

0% 0.1% 0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

0

2

4

6

8

10

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

涉宅類用地成交分析

149 49

94

31

0

20

40

60

80

100

0

20

40

60

80

100

120

140

160

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬(wàn)㎡） 2023年1-3月成交建面（萬(wàn)㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-3月成交金額（億元）

2023年一季度南通市區(qū)暫無(wú)涉宅用地成交；

回顧2022年成交數(shù)據(jù)，市區(qū)商品住宅供應(yīng)數(shù)量明顯提升，共成交22宗商品住宅用地，較上一年的16宗，同比上漲

37.5%，但成交面積與成交金額均有所下跌。分區(qū)域來(lái)看，崇川區(qū)成交面積和金額均不及2021年全年的一半，但成

交樓面價(jià)略高于2021年全年；開發(fā)區(qū)樓面價(jià)與2021年全年相比略有下降。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

10901 6677

4%

0.7%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1-3月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1-3月溢價(jià)率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

土

拍

研

究

院

丨土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)丨

除掛牌成交基礎(chǔ)數(shù)據(jù)外，土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)更有土拍地圖、地塊航拍全景等可

視 化內(nèi)容，助力房企決策千里之外；

丨城市研究報(bào)告丨

研判長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市發(fā)展格局，預(yù)測(cè)區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向，結(jié)合最新行情形勢(shì)，

為房企土地投資提供精準(zhǔn)的咨詢服務(wù)；

丨地塊可研服務(wù)丨

定制指定城市地塊監(jiān)測(cè)服務(wù)、項(xiàng)目初步可研報(bào)告、地塊可行性研究報(bào)告服務(wù)

等，輔助房企高效拿地。

報(bào)告咨詢

18168572512（蘇州）

13327908611（無(wú)錫）

18855156611（合肥）

18115839858（南通）