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皖投置業(yè)

合同典型案例匯編集

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案例一：池州深安投資發(fā)展有限公司與合肥合創(chuàng)房地

產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司合同糾紛

案情簡(jiǎn)介：

2018 年 4 月，池州深安投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“池州深安”）為深

安·九華山佛教文化城項(xiàng)目發(fā)布招標(biāo)文件，招標(biāo)范圍為深安·九華山佛教文化城項(xiàng)

目的銷售代理、平面廣告設(shè)計(jì)，為期 22 個(gè)月。合肥合創(chuàng)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公

司（以下簡(jiǎn)稱“合肥合創(chuàng)”）經(jīng)投標(biāo)中得該項(xiàng)目。雙方于 2018 年 5 月就上述項(xiàng)

目簽訂了《銷售代理、整合推廣設(shè)計(jì)合同》。合同約定：合肥合創(chuàng)提供全程策劃

銷售代理服務(wù)等事項(xiàng)；合同期自 2018 年 5 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日，本合同

期滿，如評(píng)價(jià)打分不低于 90 分方可續(xù)約，具體續(xù)約條款另行商議.

合同期內(nèi)，雙方均按照合同履約，合同期滿后，雙方未續(xù)簽合同，合肥合創(chuàng)

仍然提供銷售代理服務(wù)，池州深安未提出異議。后雙方就合同期滿后的銷售傭金

和月費(fèi)產(chǎn)生爭(zhēng)議，合肥合創(chuàng)訴至法院要求按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付傭金和月費(fèi)。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

合同期滿后，雙方未續(xù)簽書(shū)面合同，未對(duì)合同期滿后的服務(wù)及費(fèi)用進(jìn)行約定，

合肥合創(chuàng)繼續(xù)提供服務(wù)且池州深安沒(méi)有提出異議，池州深安是否應(yīng)當(dāng)支付相關(guān)費(fèi)

用，如果應(yīng)該支付費(fèi)用，標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

裁判要旨：

當(dāng)事人應(yīng)遵循公平原則確定各方權(quán)利和義務(wù)。本案中，原告在雙方簽訂的合

同到期未續(xù)簽合同情況下，在一定時(shí)間內(nèi)繼續(xù)替被告從事房屋銷售工作，被告在

獲得原告的工作成果后并未提出異議，應(yīng)視為對(duì)原告從事工作的認(rèn)可。被告應(yīng)支

付相應(yīng)的勞動(dòng)報(bào)酬，具體支付的數(shù)額可參照雙方前期簽訂合同的條款予以計(jì)算。

一審參照雙方前期簽訂合同的約定，結(jié)合合同期滿后銷售人員的調(diào)整及房屋銷售

時(shí)間、套數(shù)、價(jià)款等實(shí)際情況，按照公平原則，綜合考慮以銷售房屋成交的月份

支付月費(fèi)及以房屋銷售額為依據(jù)支付傭金并無(wú)不當(dāng)。

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合規(guī)管理啟示：

本案中雙方雖未續(xù)簽書(shū)面合同，但合同期滿后受托方繼續(xù)提供了服務(wù)，在委

托方?jīng)]有及時(shí)提出異議的情況下，即使服務(wù)后續(xù)可能不符合原合同約定的服務(wù)質(zhì)

量，法院也會(huì)視為委托方已經(jīng)認(rèn)可服務(wù)，酌情支持受托方所要費(fèi)用的主張。

發(fā)生上述爭(zhēng)議主要原因在于公司運(yùn)行機(jī)制中各部門銜接不強(qiáng)，合規(guī)信息化程

度不足，具體表現(xiàn)合同管理體系中對(duì)合同到期的處理措施缺失，合同主責(zé)部門與

履行部門的聯(lián)動(dòng)不充分，導(dǎo)致在合同期限屆滿后，公司仍繼續(xù)接受服務(wù)，且未對(duì)

工作成果進(jìn)行充分評(píng)估。

在合同管理層面，合同的主責(zé)部門和履行責(zé)任部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，嚴(yán)格執(zhí)行

《合同管理辦法》相關(guān)規(guī)定。合同履行主責(zé)部門應(yīng)同步建立合同臺(tái)賬，對(duì)合同進(jìn)

行全程跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，并定期向合同歸口部門報(bào)送合同臺(tái)賬和履

約信息，特別關(guān)注合同到期時(shí)間。履行責(zé)任部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同臺(tái)賬和履約信息對(duì)

合同的履約情況進(jìn)行實(shí)時(shí)評(píng)估，在合同到期前及時(shí)通知相對(duì)方，并根據(jù)原合同對(duì)

于合同期滿后的約定商談好續(xù)約條件或者做好合同終止的結(jié)算，避免出現(xiàn)合同期

滿后沒(méi)有合約規(guī)制從而出現(xiàn)爭(zhēng)議的情形。

在制度建設(shè)層面，相關(guān)規(guī)定應(yīng)落實(shí)從合同簽訂到合同終止的全周期主體責(zé)任，

實(shí)現(xiàn)合同的全過(guò)程監(jiān)管。在合同的訂立階段，主責(zé)部門應(yīng)當(dāng)關(guān)注合同到期后的處

置方式，謹(jǐn)慎簽訂自動(dòng)續(xù)約條款，法律合規(guī)中心或法律事務(wù)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)

內(nèi)容進(jìn)行審核，及時(shí)更新合同范本。合同履行階段，合同主責(zé)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同

臺(tái)賬及時(shí)記錄履約狀況，關(guān)注合同到期時(shí)間，及時(shí)提示履行責(zé)任部門評(píng)估合同相

對(duì)人的服務(wù)質(zhì)量。合同到期后，無(wú)論續(xù)約還是到期解約，合同的履行責(zé)任部門都

應(yīng)當(dāng)提前通知相對(duì)方。

在信息化建設(shè)層面，需要建立實(shí)時(shí)、專業(yè)、跨部門為特色的合規(guī)系統(tǒng)，能夠

有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提示，做到跨業(yè)務(wù)條線、跨組織、跨領(lǐng)域協(xié)作。在信息化系統(tǒng)

中，合同主責(zé)部門需要在信息化系統(tǒng)中實(shí)時(shí)上報(bào)合同臺(tái)賬信息、對(duì)方當(dāng)事人履約

狀況，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評(píng)估，在合同到期時(shí)進(jìn)行智能化提示，做到“心中有數(shù)”，

使得合規(guī)信息化預(yù)警機(jī)制真正落地。

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案例二：蚌埠皖投投資管理有限責(zé)任公司與蚌埠汽車

城業(yè)主商品房銷售合同糾紛

案情簡(jiǎn)介：

2013 年 11 月蚌埠皖投投資管理有限責(zé)任公司就蚌埠國(guó)際汽車城商品房買賣

與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》，合同對(duì)房屋內(nèi)樓梯建造主體沒(méi)有約定。2015

年該項(xiàng)目向業(yè)主交房，業(yè)主在收房時(shí)未提出異議。2020 年 5 月，業(yè)主向法院起

訴，稱案涉房屋備案的竣工圖上載明“樓梯由用戶自理，樓板開(kāi)洞”，皖投方面

擅自建造簡(jiǎn)易樓梯的行為未經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出圖，也未依法對(duì)圖紙報(bào)審，更未

經(jīng)驗(yàn)收、備案，系違法建造，要求立即將樓梯予以拆除。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

原告起訴時(shí)間是否超過(guò)訴訟時(shí)效；皖投公司建造安裝案涉房屋的室內(nèi)樓梯是

否違反《商品房買賣合同》的約定。

裁判要旨：

關(guān)于是否超出訴訟時(shí)效，本案系商品房銷售合同糾紛，原告訴請(qǐng)拆除案涉樓

梯的法律事由系認(rèn)為皖投公司不正確履行合同而應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，該請(qǐng)求權(quán)的性

質(zhì)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，故本案訴訟時(shí)效應(yīng)自原告知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害之

日起計(jì)算。經(jīng)查明，原告于 2015 年接收皖投公司交付的房屋時(shí)，該房屋內(nèi)的樓

梯即已存在，如果其認(rèn)為該樓梯的存在侵害其權(quán)利且應(yīng)予拆除，則在接收房屋時(shí)

即應(yīng)知道權(quán)利受到侵害的事實(shí)，故訴訟時(shí)效期間應(yīng)當(dāng)自房屋交付之日起計(jì)算，至

2017 年 5 月 19 日訴訟時(shí)效期間屆滿。原告于 2020 年 5 月向本院遞交起訴材料，

明顯超過(guò)二年訴訟時(shí)效期間。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民

事訴訟法〉的解釋》第二百一十九條規(guī)定，因皖投公司已提出訴訟時(shí)效抗辯，且

抗辯事由成立，故依法判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。

本案系商品房銷售合同糾紛，審查當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求應(yīng)圍繞合同進(jìn)行。案涉商

品房買賣合同中對(duì)房屋交付的條件約定是達(dá)到交付使用條件后交付使用，對(duì)室內(nèi)

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樓梯由誰(shuí)建造未作出約定。原告主張樓梯應(yīng)由用戶自理的主要依據(jù)是案涉房屋的

原竣工備案圖紙中載明的“樓板開(kāi)洞，樓梯由用戶自理”，皖投公司提交的建設(shè)

項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)變更單、樓梯平面設(shè)計(jì)圖、城建檔案移交書(shū)等竣工備案圖中關(guān)于

樓板開(kāi)洞、樓梯由用戶自理的內(nèi)容調(diào)整相互印證。根據(jù)案涉合同履行情況，皖投

公司交付帶有樓梯的房屋，原告在接收房屋時(shí)未提出異議，案涉房屋在設(shè)計(jì)時(shí)有

樓梯且經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門審查同意，竣工驗(yàn)收過(guò)程中已經(jīng)對(duì)樓梯等房屋組成部分進(jìn)行

了驗(yàn)收，并最終由蚌埠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)備案。上述事實(shí)表明案涉樓梯符

合設(shè)計(jì)要求，皖投公司建造樓梯并無(wú)不妥。被告皖投公司系依約交付了符合竣工

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及約定條件的商品房屋，不存在原告主張的違約情形，故對(duì)原告要求被

告拆除室內(nèi)樓梯的請(qǐng)求，不予支持。

合規(guī)管理啟示：

本案發(fā)生上述爭(zhēng)議的原因主要在于和合同對(duì)交付狀況、交付標(biāo)準(zhǔn)未做詳細(xì)約

定，導(dǎo)致原竣工備案圖紙發(fā)生變更時(shí)發(fā)生群體性訴訟事件。公司在應(yīng)對(duì)此類案件

時(shí)需要特別關(guān)注合同條款的制定、設(shè)計(jì)變更的審批和輿情風(fēng)險(xiǎn)的防范。

在合同管理方面，合同主責(zé)部門應(yīng)當(dāng)在國(guó)家頒布的示范文本基礎(chǔ)上編制房屋

買賣合同，并核對(duì)公司交房標(biāo)準(zhǔn)和商品房買賣合同文本中約定的條件是否相符，

對(duì)專用條款作必要修改。法律合規(guī)中心、法律事務(wù)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查合同交

房標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于重點(diǎn)事項(xiàng)進(jìn)行加粗提示，保證交房狀況符合售房標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)爭(zhēng)

議。

在公司運(yùn)行機(jī)制方面，成本合約部、營(yíng)銷客服部應(yīng)當(dāng)實(shí)質(zhì)參與設(shè)計(jì)變更評(píng)審，

明確變更對(duì)銷售承諾、客戶需求、成本估算、交房日期方面的影響。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后

盡量杜絕實(shí)施影響銷售承諾的變更，特別是電梯、外墻保溫、門窗等在房產(chǎn)局銷

售備案的相關(guān)做法參數(shù)不得變更，規(guī)劃主管部門進(jìn)行電子校核或校核確認(rèn)后的圖

紙不得變更，否則將影響規(guī)劃驗(yàn)收。如必須變更，需進(jìn)行規(guī)劃變更審批，審批通

過(guò)后應(yīng)及時(shí)公示及告知業(yè)主后，方可實(shí)施變更。對(duì)于工程設(shè)計(jì)變更應(yīng)當(dāng)經(jīng)規(guī)劃部

門審查同意，履行竣工驗(yàn)收等手續(xù)，并留存相關(guān)書(shū)面文件。

信息化建設(shè)層面，對(duì)該類重點(diǎn)業(yè)務(wù)、主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)定期梳理業(yè)務(wù)流程，查找

合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，運(yùn)用信息化手段將合規(guī)要求和防控措施嵌入流程，將關(guān)鍵文件進(jìn)行

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電子存檔，針對(duì)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)加強(qiáng)合規(guī)審查，強(qiáng)化過(guò)程管控。

輿情處置層面，在發(fā)生群訴案件時(shí)需要遵照公司輿情管理實(shí)施作業(yè)指引開(kāi)展

工作，及時(shí)上報(bào)輿情危機(jī)，進(jìn)行輿情專項(xiàng)危機(jī)預(yù)警及布防，要提前做好媒體輿情

布防及應(yīng)急處置預(yù)案，及時(shí)攔截報(bào)道、控制報(bào)道、正面引導(dǎo)輿情，從源頭杜絕輿

情發(fā)生。輿情出現(xiàn)后在不違反新聞發(fā)言原則的情況下，要妥善溝通媒體，答疑解

惑，消除疑慮，不得以抗拒、蠻橫等負(fù)面情緒應(yīng)對(duì)媒體，加大輿情處理難度。同

時(shí)依據(jù)輿情的級(jí)別，分別進(jìn)行刪除、修改或優(yōu)化處置等處理方式，防止在訴訟中

激化矛盾。

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案例三：安徽樂(lè)富強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、安徽皖投

置業(yè)有限責(zé)任公司、合肥泰峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公

司與蕪湖晉智房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合資合作開(kāi)發(fā)房

地產(chǎn)合同糾紛

案情簡(jiǎn)介：

2017 年 3 月 3 日，晉智公司與樂(lè)富強(qiáng)公司、皖投公司、泰峰公司簽訂《阜

陽(yáng)市經(jīng)開(kāi)區(qū)華橋溝（75#地）項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同書(shū)》，晉智公司為實(shí)施項(xiàng)目土地

開(kāi)發(fā)設(shè)立新的項(xiàng)目公司阜陽(yáng)晉智公司，項(xiàng)目公司競(jìng)得土地前述土地出讓合同后，

樂(lè)富強(qiáng)公司、皖投公司、泰峰公司通過(guò)增資入股的方式持有項(xiàng)目公司股權(quán)，四方

通過(guò)項(xiàng)目公司合作進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。同時(shí)合同約定，晉智公司對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行操盤(pán)，

樂(lè)富強(qiáng)公司、皖投公司、泰峰公司指派人員對(duì)日常經(jīng)營(yíng)管理有知情權(quán)、參與權(quán)和

財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)，并按項(xiàng)目公司的組織架構(gòu)參與公司各項(xiàng)管理，所有收支單據(jù)及銷售

收入和回款情況需乙方、丙方、丁方委托的財(cái)務(wù)人員簽字備案，視同晉智公司違

約，每次應(yīng)支付違約金共 100 萬(wàn)給樂(lè)富強(qiáng)公司、皖投公司、泰峰公司。2020 年 9

月，樂(lè)富強(qiáng)公司、皖投公司、泰峰公司以晉智公司不將收支單據(jù)及銷售收入和回

款情況交樂(lè)富強(qiáng)公司、皖投公司、泰峰公司委托的財(cái)務(wù)人員簽字備案，導(dǎo)致公司

賬目不清，營(yíng)收情況不明，訴請(qǐng)要求晉智公司按照合同約定支付違約金。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

晉智公司是否是本案的適格被告；晉智公司是否違反《項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同書(shū)》

第四條第 4 項(xiàng)的約定。

裁判要旨：

本院認(rèn)為，涉案《項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同書(shū)》系晉智公司（甲方與樂(lè)富強(qiáng)公司（乙

方、皖投公司（丙方）及泰峰公司（丁方簽訂，現(xiàn)樂(lè)富強(qiáng)公司、皖投公司、泰峰

公司以晉智公司違反涉案《項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同書(shū)》約定為由，要求晉智公司支付

相應(yīng)違約金，雙方訴訟主體適格。故對(duì)于晉智公司有關(guān)泰峰公司不是本案適格原

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告，晉智公司不是本案適格被告辨稱的理由，本院不予采信。

關(guān)于晉智公司是否應(yīng)當(dāng)支付違約金，合同履行過(guò)程中，晉智公司雖未將合作

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)收支單據(jù)等提交給樂(lè)富強(qiáng)公司、皖投公司、泰峰公司委托的財(cái)務(wù)人

員簽字備案，但晉智公司不認(rèn)可給樂(lè)富強(qiáng)公司、皖投公司、泰峰公司在涉案項(xiàng)目

合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中委托有具體的財(cái)務(wù)人員并告知晉智公司，樂(lè)富強(qiáng)公司、皖投公司、

泰峰公司亦未提交充分證據(jù)證明其委托有具體的財(cái)務(wù)人員并已告知晉智公司的

事實(shí)主張，故不能認(rèn)定系晉智公司的原因?qū)е律姘负献鏖_(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)收支單據(jù)等

不能依約提交給原告方委托的財(cái)務(wù)人員簽字備案。故對(duì)于樂(lè)富強(qiáng)公司、皖投公司、

泰峰公司依據(jù)涉案《項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同書(shū)》第四條第 4 項(xiàng)，要求晉智公司承擔(dān)違

約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

合規(guī)管理啟示：

本案屬于合作開(kāi)發(fā)合同糾紛，發(fā)生糾紛的主要原因是合同履行過(guò)程中，合同

簽訂和履行發(fā)生脫節(jié)，公司履行部門未按合同行使相關(guān)權(quán)利，致使違約行為不能

歸責(zé)于相對(duì)方。在此類糾紛中，公司需要加強(qiáng)合同履行部門和合同主責(zé)之間的溝

通和反饋，嚴(yán)格依照合同履行相關(guān)義務(wù)。

在合同管理層面，應(yīng)特別注重合同履行部門對(duì)合同的理解和實(shí)施應(yīng)當(dāng)注意各

方權(quán)利義務(wù)，嚴(yán)格按照合同約定履行，特別是涉及公司行使約定權(quán)利的情形，應(yīng)

當(dāng)及時(shí)行使權(quán)利，否則將會(huì)影響到對(duì)于合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制權(quán)及知情權(quán)，進(jìn)而對(duì)

后續(xù)追究對(duì)方責(zé)任產(chǎn)生影響。合同簽訂生效后，合同履行責(zé)任部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照

《合同管理辦法》組織所有合同參與人員認(rèn)真閱讀、充分理解合同內(nèi)容，全面掌

握合同雙方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。合同內(nèi)容不明或雙方理解有分歧時(shí)，合同履行責(zé)

任部門應(yīng)當(dāng)組織關(guān)聯(lián)部門共同商討，與對(duì)方達(dá)成一致意見(jiàn)，并按合同具體內(nèi)容開(kāi)

展合同履約評(píng)價(jià)工作。

在制度建設(shè)層面，公司應(yīng)注重合同的過(guò)程管理，合同主責(zé)部門需要嚴(yán)格履行

監(jiān)管職責(zé)，出臺(tái)對(duì)合同進(jìn)行全程跟蹤管理的具體方案，保證合同履行部門理解并

遵守合同約定。合同履約部門也需要完善供應(yīng)商評(píng)價(jià)機(jī)制，將合同具體內(nèi)容榮譽(yù)

合同履約評(píng)價(jià)的具體方案中，及時(shí)將相關(guān)情況反饋給合同主責(zé)部門，加強(qiáng)主責(zé)部

門和履行部門之間的聯(lián)動(dòng)。

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在合規(guī)文化建設(shè)層面，公司應(yīng)建立常態(tài)化合規(guī)培訓(xùn)機(jī)制，將合規(guī)管理作為管

理人員、重點(diǎn)崗位人員和新入職人員培訓(xùn)必修內(nèi)容，引導(dǎo)全體員工自覺(jué)踐行合規(guī)

理念，遵守合規(guī)要求，接受合規(guī)培訓(xùn)，對(duì)自身行為合規(guī)性負(fù)責(zé)，將對(duì)合同的準(zhǔn)確

理解和適用融入到員工管理要求中去，避免出現(xiàn)合同履行與合同約定不一致的情

形。

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案例四：霍山安申置業(yè)有限公司與孫超勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁

案情簡(jiǎn)介：

2011 年 5 月 1 日，孫超進(jìn)入安申公司從事主辦會(huì)計(jì)工作，雙方簽訂了書(shū)面

勞動(dòng)合同，合同期限自 2011 年 5 月 1 日至 2013 年 4 月 30 日，工資實(shí)行計(jì)時(shí)工

資，工資標(biāo)準(zhǔn)為 3500 元/月，績(jī)效工資（獎(jiǎng)金）等按照安申公司的工資分配制度

和孫超的實(shí)際勞動(dòng)貢獻(xiàn)確定。2017 年 12 月安申公司股權(quán)劃轉(zhuǎn)至皖投置業(yè)，孫超

于 2020 年 5 月被調(diào)整到合肥上班，工作性質(zhì)仍屬財(cái)務(wù)部。2021 年 12 月 6 日，

孫超以因離家遠(yuǎn)、無(wú)異地補(bǔ)助，生活開(kāi)支大，已無(wú)法承擔(dān)安申公司分配的工作為

由向被申請(qǐng)人提交辭職申請(qǐng)，并于 2021 年 12 月 31 日從安申公司離職。后雙方

因平時(shí)加班工資等未支付發(fā)生爭(zhēng)議。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

關(guān)于孫超要求安申公司支付 2018 年 11 月至 2021 年 12 月期間加班費(fèi) 127683

元能否得到支持的問(wèn)題；關(guān)于孫超要求安申公司支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 89575.75 元的

主張能否得到支持的問(wèn)題。

裁判要旨：

就本案而言，孫超要求的加班費(fèi)分為兩個(gè)部分，即平時(shí)加班費(fèi)用和周末加班

費(fèi)用。1.平時(shí)加班費(fèi)用，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理勞動(dòng)爭(zhēng)議案件適用法律問(wèn)

題的解釋（一）》第四十二條規(guī)定：“勞動(dòng)者主張加班費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)就加班事實(shí)的

存在承擔(dān)舉證責(zé)任。但勞動(dòng)者有證據(jù)證明用人單位掌握加班事實(shí)存在的證據(jù)，用

人單位不提供的，由用人單位承擔(dān)不利后果?！睂O超僅憑釘釘考勤打卡記錄卻未

能提供每日工作日志及其他證據(jù)的情形下，無(wú)法證明其正常工作日之外的時(shí)間系

從事用人單位安排的勞動(dòng)，且從孫超提供的工資表來(lái)看，被告考勤結(jié)果（如釘釘

考勤等）并非與孫超工資報(bào)酬有著直接而緊密的關(guān)聯(lián)性，對(duì)孫超要求平時(shí)加班費(fèi)

用的主張不予支持。2.周末加班費(fèi)用，根據(jù)孫超提供的值班表通知截屏、值班表

及釘釘考勤打卡記錄等可以確認(rèn)孫超在 2020 年 12 月至 2021 年 12 月期間

的相關(guān)周末接受安徽皖投置業(yè)有限責(zé)任公司安排的勞動(dòng)，孫超有權(quán)要求安申公司

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支付其周末加班費(fèi)用。對(duì)于沒(méi)有值班表的周末加班則不予支持。

本案中，孫超訴稱安申公司既不支付加班工資又不加薪致其工作量增加、支

出增大等因素，無(wú)奈才被迫提出辭職，安申公司應(yīng)當(dāng)支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。根據(jù)《中華

人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第三十五條規(guī)定：“用人單位與勞動(dòng)者協(xié)商一致，可以

變更勞動(dòng)合同約定的內(nèi)容?！睂O超與安申公司就調(diào)崗增加工作量但沒(méi)有提高工資

待遇未能協(xié)商一致的情況下，孫超可以選擇按原勞動(dòng)合同約定的內(nèi)容和條件繼續(xù)

履行，孫超既然選擇辭職是其個(gè)人權(quán)利，孫超作為完全民事行為能力人，應(yīng)當(dāng)能

夠自主決定自己的行為，對(duì)其個(gè)人行為能夠獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任。孫超向安申公司

提交辭職申請(qǐng)，解除勞動(dòng)關(guān)系，不符合《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第三十八

條規(guī)定的勞動(dòng)者可以解除勞動(dòng)合同的情形，也不符合《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同

法》第四十六條第（一）項(xiàng)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)那樾危瑢?duì)孫超要求安申公司

支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 89575.75 元的主張，不予支持。

合規(guī)管理啟示：

本案屬于勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛，爭(zhēng)議發(fā)生的主要原因在于子公司員工管理制度不完

善，勞動(dòng)合同、公司規(guī)章制度未對(duì)加班、調(diào)崗事宜作出規(guī)定，使得公司在面對(duì)勞

動(dòng)爭(zhēng)議中易處于不利情形。

在合同管理層面，公司需要及時(shí)更新和完善勞動(dòng)合同范本，注意完善在勞動(dòng)

合同增加關(guān)于調(diào)薪調(diào)崗、加班工資的規(guī)定，并交法律合規(guī)中心定期審查；人力資

源中心在負(fù)責(zé)勞動(dòng)合同簽訂時(shí)需要結(jié)合子公司具體情形，考慮公司調(diào)崗調(diào)薪的可

能性，在合同中增加相關(guān)內(nèi)容。

在制度建設(shè)層面，公司需要完善勞動(dòng)規(guī)章制度，并根據(jù)《勞動(dòng)合同法》在制

定、修改或者決定有關(guān)勞動(dòng)報(bào)酬、工作時(shí)間、休息休假、勞動(dòng)安全衛(wèi)生、保險(xiǎn)福

利、職工培訓(xùn)、勞動(dòng)紀(jì)律以及勞動(dòng)定額管理等直接涉及勞動(dòng)者切身利益的規(guī)章制

度或者重大事項(xiàng)時(shí)，經(jīng)職工代表大會(huì)或者全體職工討論，提出方案和意見(jiàn)，與工

會(huì)或者職工代表平等協(xié)商確定。同時(shí)，公司需要完善考勤管理、入職和離職管理，

并建立加班審批制度，要求員工在加班時(shí)向上級(jí)進(jìn)行審批，確定員工加班時(shí)長(zhǎng)信

息。在員工離職時(shí)，注意審查員工的離職原因是否與實(shí)際相符，按照公司制度對(duì)

員工進(jìn)行管理并保留證據(jù)，才能達(dá)到制度與實(shí)際相互印證，在勞動(dòng)爭(zhēng)議中為公司

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方爭(zhēng)取優(yōu)勢(shì)。

在信息化建設(shè)方面，公司需要結(jié)合實(shí)際將勞動(dòng)規(guī)章制度、員工培訓(xùn)、違規(guī)行

為記錄等納入信息系統(tǒng)。將考勤管理、加班審批、離職原因?qū)彶榧{入信息化管理，

提高管理效率，在發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議時(shí)實(shí)現(xiàn)快速處置。

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案例五：蚌埠建設(shè)發(fā)展股份有限公司、觀唐投資控股

有限公司、宏登投資有限公司與安徽皖投置業(yè)有限責(zé)

任公司合同爭(zhēng)議糾紛

案情簡(jiǎn)介：

浙江廣廈集團(tuán)安徽置業(yè)有限公司的股東分別為蚌埠建設(shè)發(fā)展股份有限公司

（以下簡(jiǎn)稱“建發(fā)公司”）、觀唐投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“觀唐公司”）、

宏登投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“宏登公司”）與安徽皖投置業(yè)有限責(zé)任公司（以

下簡(jiǎn)稱“皖投公司”），2016 年 12 月 9 日，作為轉(zhuǎn)讓方，皖投公司作為受讓方，

簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》，就建發(fā)公司、觀唐公司、宏登公司將其所持有的浙江廣

廈公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給皖投置業(yè)縣相關(guān)事宜達(dá)成約定。合同第九條第一款規(guī)定本次

評(píng)估中將標(biāo)的企業(yè)天下錦城項(xiàng)目中 R5 地塊綜合超市、R1 地塊宿舍作為銷售物業(yè)

進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格中已包括須繳納的各項(xiàng)交易稅費(fèi)，具體金額為 10705.422391

萬(wàn)元（詳見(jiàn)安徽鑫誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所出具的《關(guān)于公司部分在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品擬自持

對(duì)評(píng)估值影響的說(shuō)明》）。如在本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓《產(chǎn)權(quán)交易合同》簽訂之日起 4

年內(nèi)，上述兩項(xiàng)地塊上的全部物業(yè)未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則由丁方將未轉(zhuǎn)移部分對(duì)應(yīng)

的金額及其產(chǎn)生的利息（利息計(jì)算時(shí)間為辦理完成本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓工商變更之日起

至丁方實(shí)際全部返還上述金額之日，利率為同期貸款基準(zhǔn)利率）一并按照本次股

權(quán)轉(zhuǎn)讓前甲、乙、丙三方所持標(biāo)的企業(yè)股權(quán)比例，分別向甲、乙、丙三方返還。

例，分別向甲、乙、丙三方返還”。

《產(chǎn)權(quán)交易合同》簽署后，受讓方依約支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，標(biāo)的公司已于 2017

年 1 月 9 日完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓工商變更登記，皖投公司持有標(biāo)的公司 100%股權(quán)。皖

投公司在《產(chǎn)權(quán)交易合同》簽訂之日起 4 年內(nèi)，未進(jìn)行天下錦城項(xiàng)目中 R5 地塊

綜合超市、R1 地塊宿舍房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，故皖投公司依約應(yīng)將所涉差額 107，

054，223.91 元款項(xiàng)及按約定計(jì)算的利息，按照各轉(zhuǎn)讓方股權(quán)轉(zhuǎn)讓前對(duì)標(biāo)的公司

的持股比例分別返還給轉(zhuǎn)讓方。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

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皖投公司將案涉地塊綜超出售給全資子公司是否完成合同約定的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，

對(duì)于未銷售部分是否應(yīng)當(dāng)返還股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)預(yù)留的稅款金額。

裁判要旨：

各種稅費(fèi)是在物業(yè)銷售時(shí)才產(chǎn)生的，如果物業(yè)不銷售而自持，將不產(chǎn)生銷售

時(shí)應(yīng)繳納的稅費(fèi)，因此，將不產(chǎn)生的稅費(fèi)數(shù)額作為股東權(quán)益不違法。各方在股權(quán)

轉(zhuǎn)讓時(shí)，按股權(quán)比例取得該部分權(quán)益不違法。

關(guān)于皖投公司的兩個(gè)全資子公司之間進(jìn)行交易問(wèn)題。全資子公司之間進(jìn)行交

易不禁止，合同也沒(méi)有禁止性約定，因此，是可以進(jìn)行交易的。

根據(jù)案涉產(chǎn)權(quán)交易合同，各方對(duì)案涉物業(yè)的交易價(jià)格沒(méi)有約定，但對(duì)評(píng)估報(bào)

告的評(píng)估基準(zhǔn)日和說(shuō)明中自持物業(yè)評(píng)估值影響稅費(fèi)的數(shù)額，是一致認(rèn)可的。因此，

不論物業(yè)銷售價(jià)格多少，所影響的稅費(fèi)都應(yīng)按合同約定的數(shù)額。所以，三申請(qǐng)人

認(rèn)為物業(yè)銷售價(jià)格較低的觀點(diǎn)仲裁庭不予支持。

關(guān)于案涉物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題。三申請(qǐng)人認(rèn)為案涉物業(yè)產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，皖投公

司認(rèn)為已銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移。仲裁庭認(rèn)為，在銷售過(guò)程中，出售人與受讓人作

用和地位不同，享有的權(quán)利和義務(wù)也不同。出售人在簽訂銷售合同后，交付了物

業(yè)及相關(guān)資料，收到全部款項(xiàng)，出具發(fā)票后，作為出售人的權(quán)利和義務(wù)已經(jīng)完成；

受讓人在簽訂銷售合同后，支付全部款項(xiàng)，收到物業(yè)及相關(guān)資料和發(fā)票后，辦理

房產(chǎn)證，作為受讓方的權(quán)利和義務(wù)也完成了。本案中，作為出售人的權(quán)利和義務(wù)

已經(jīng)完成，但作為受讓人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記。該情形并不代表出售人沒(méi)有完成產(chǎn)

權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，三申請(qǐng)人關(guān)于皖投公司產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移沒(méi)有完成的觀點(diǎn)仲裁庭不予支持，

皖投公司認(rèn)為自己已完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的觀點(diǎn)仲裁庭予以支持。

關(guān)于案涉物業(yè)已銷售多少涉及多少稅費(fèi)的問(wèn)題。根據(jù)本案涉及的《資產(chǎn)評(píng)估

報(bào)告書(shū)》，R5 地塊綜合超市的建筑面積為 33，206.90 平方米，商品房預(yù)售許可

證建筑面積為 33，206.91 平方米，根據(jù)《商品房買賣合同》售出 25，058.49 平

方米，尚有 8，148.42 平方米未售出。根據(jù)四方確認(rèn)的 R5 綜合超市涉及的稅費(fèi)

總額 104，647，977.47 元，8，148.42 平方米涉及的稅費(fèi)總額為 25，678，870

元，三申請(qǐng)人的股權(quán)占比為 35%，故三申請(qǐng)人應(yīng)得到 R5 地塊綜合超市的稅費(fèi)返

還款總額為 8，987，604.5 元。由于 R1 地塊的宿舍目前尚未出售，故根據(jù)四方

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確認(rèn)的稅費(fèi)額為 2，406，246.44 元，三申請(qǐng)人的股權(quán)占比為 35%，故三申請(qǐng)人

應(yīng)得到 R1 地塊宿舍的稅費(fèi)返還款總額為 842，186.25 元。兩項(xiàng)合計(jì)，三申請(qǐng)人

應(yīng)得返還款合計(jì) 9，829，790.75 元。故三申請(qǐng)人仲裁請(qǐng)求皖投公司按股權(quán)比例

返還款仲裁庭予以部分支持。

關(guān)于返還款的利息損失問(wèn)題，仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)四方簽訂的《產(chǎn)權(quán)交易合同》

第九條的約定，返還款應(yīng)支付利息，以及支付的起始和利率均予以明確約定，應(yīng)

予以支持。三申請(qǐng)人對(duì)損失沒(méi)有提供相應(yīng)證據(jù)，對(duì)其要求賠償損失的主張仲裁庭

不予支持。

合規(guī)管理啟示：

本案中《產(chǎn)權(quán)交易合同》已經(jīng)明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額包含稅費(fèi)，并特別約定如物

業(yè)未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需返還未轉(zhuǎn)移部分對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)讓金額。發(fā)生上述爭(zhēng)議的原因在于

皖投通過(guò)關(guān)聯(lián)公司完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，合同各方對(duì)相關(guān)條款約定理解的不一致，對(duì)此

類涉及各方重大利益的條款未能考慮到出現(xiàn)爭(zhēng)議后的解決方式。

在合同管理層面，重大合同簽訂前應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行“三重一大”決策制度，在

企業(yè)進(jìn)行重大決策、重大項(xiàng)目安排、大額資金運(yùn)作前進(jìn)行研究論證，并經(jīng)黨委、

董事會(huì)、經(jīng)理班子集體決策。合同主責(zé)部門也應(yīng)當(dāng)對(duì)合同條款將產(chǎn)生的后果進(jìn)行

完整評(píng)估，特別關(guān)注有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、款項(xiàng)退回的條款，并將可能存在的履行上報(bào)

至風(fēng)險(xiǎn)合規(guī)中心進(jìn)行審查。在審定合同條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到在不同情況下各方利

益的變動(dòng)和分配，結(jié)合前期可行性論證注意合同履行的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，避免因責(zé)任不明

出現(xiàn)合同履行困難。

制度建設(shè)方面，公司應(yīng)當(dāng)將“三重一大”決策制度融入合同管理辦法，充分

進(jìn)行可行性論證，完善企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)相關(guān)部門的法律責(zé)任，打通決

策部門和執(zhí)行部門之間的橋梁。

在信息化建設(shè)層面，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)合規(guī)管理信息系統(tǒng)與財(cái)務(wù)、投資、采

購(gòu)等其他信息系統(tǒng)的互聯(lián)互通，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共用共享。當(dāng)重大法律法規(guī)、行業(yè)準(zhǔn)則

發(fā)生變動(dòng)，可能對(duì)合同履行產(chǎn)生影響時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)在信息系統(tǒng)上通報(bào)相

關(guān)信息，避免引發(fā)不必要的爭(zhēng)議。

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案例六：浙江廣廈集團(tuán)安徽置業(yè)有限公司與安徽紀(jì)雨

商業(yè)管理服務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛

案情簡(jiǎn)介：

2015 年 2 月 14 日，廣廈安徽置業(yè)公司（甲方、出租人）與紀(jì)雨公司（乙方、

承租人）簽訂一份《天下錦城綜合樓租賃合同》就廣廈安徽置業(yè)公司將“天下錦

城 R4 綜合樓”項(xiàng)目地下一層和地上三層的全部商業(yè)用房出租給紀(jì)雨公司相關(guān)事

項(xiàng)達(dá)成一致，租賃期限自 2015 年 3 月 1 日起至 2030 年 2 月 28 日。租賃合同第

六條標(biāo)的房屋交付約定：6.1 因原承租人將負(fù)一層全部（1028.66 平）、一層局

部（648.9 平）、二層局部物業(yè)（804 平）分租給第三方經(jīng)營(yíng)，甲方向分租戶發(fā)

出書(shū)面通知即視為房屋已交付給乙方。后廣廈安徽置業(yè)公司雖按約定向分租戶發(fā)

出通知，但原承租人分租的第三方不愿搬離，導(dǎo)致廣廈安徽置業(yè)公司未能向紀(jì)雨

公司交付租賃房屋的負(fù)一層。后廣廈安徽置業(yè)公司起訴要求紀(jì)雨公司支付租金。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

關(guān)于廣廈安徽置業(yè)公司是否有權(quán)要求紀(jì)雨公司支付天下錦城綜合樓負(fù)一層

房屋租金的問(wèn)題；紀(jì)雨公司是否拖欠除負(fù)一層外其他區(qū)域租金的問(wèn)題。

裁判要旨：

關(guān)于廣廈安徽置業(yè)公司是否有權(quán)要求紀(jì)南公司支付天下錦城綜合樓負(fù)一層

房屋租金的問(wèn)題。從本案現(xiàn)已查明的事實(shí)來(lái)看，首先，雙方簽訂《天下錦城綜合

樓租賃合同》時(shí)，天下錦城綜合樓負(fù)一層被張三豐健身館占有使用，雖然雙方簽

訂的合同約定廣履安徽置業(yè)公司向分租戶發(fā)出書(shū)面通知即視為已交付紀(jì)雨公司，

但由于張三豐健身館對(duì)廣廈安徽置業(yè)公司解除與新獅威公司簽訂的《天下錦城綜

合樓房屋租賃合同》存在爭(zhēng)議，從而導(dǎo)致廣廈安徽置業(yè)公司與紀(jì)雨公司約定的交

付未能實(shí)際履行。其次，從廣廈安徽置業(yè)公司作為原告起訴被告新獅威公司和第

三人張三豐健身館的案件中，廣廈安徽置業(yè)公司提供的紀(jì)雨公司 2016 年 2 月 7

日《證明》也載明：廣廈安徽置業(yè)公司已將 R4 綜合樓一樓、二樓和三樓交付給

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我公司，負(fù)一層部分至今未交付，由此可見(jiàn)廣廈安徽置業(yè)公司也認(rèn)可其并未向紀(jì)

雨公司交付負(fù)一層房屋。再次，廣廈安徽置業(yè)公司向新獅威公司及張三豐健身館

提起訴訟判決生效后，在 2020 年 5 月 7 日通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行，張三豐健身館才

將租賃的房屋予以返還廣廈安徽置業(yè)公司。故綜合本案現(xiàn)有證據(jù)及合同實(shí)際履行

情況，一審法院根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)廣廈安徽置業(yè)公司主張的其已將負(fù)一

層房屋交付給紀(jì)雨公司的意見(jiàn)未予采信，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持，在廣廈安徽

置業(yè)公司未將案涉房屋交付紀(jì)雨公司的情況下，現(xiàn)廣廈安徽置業(yè)公司主張紀(jì)雨公

司支付負(fù)一層房屋租金及水電費(fèi)，依據(jù)不足，本院不予支持。

關(guān)于紀(jì)雨公司是否拖欠除負(fù)一層外其他區(qū)域租金的問(wèn)題。廣廈安徽置業(yè)公司

認(rèn)為紀(jì)雨公司欠付其他區(qū)域 2020 年 4 月 1 日至 6 月 30 日三個(gè)月的租金 377112

元。紀(jì)雨公司陳述其并不拖欠租金，未支付該期間的租金系新冠疫情應(yīng)減免的三

個(gè)月租金。從本案現(xiàn)已查明的事實(shí)來(lái)看，廣廈安徽置業(yè)公司認(rèn)可案涉房屋系廣廈

安徽置業(yè)公司所有，廣廈安徽置業(yè)公司是安徽皖投置業(yè)有限責(zé)任公司的全資子公

司，安徽皖投置業(yè)有限責(zé)任公司是安徽省投資集團(tuán)控股有限公司的全資子公司，

安徽省投資集團(tuán)控股有限公司系國(guó)企。而從紀(jì)雨公司二審提供的新證據(jù)可以看出，

在新冠疫情期間安徽皖投置業(yè)有限責(zé)任公司也出臺(tái)了相關(guān)疫情房租減免政策，廣

廈安徽置業(yè)公司也根據(jù)省國(guó)資委相關(guān)通知精神減免了部分天下錦城商戶三個(gè)月

的租金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的

指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》第六條規(guī)定承租國(guó)有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所

等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營(yíng)，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的服

務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個(gè)體工商戶等承租人，請(qǐng)求出租人按照國(guó)家有關(guān)政策免除一定期

限內(nèi)的租金的，人民法院應(yīng)予支持”。本案中紀(jì)雨公司履行合同過(guò)程中未有其他

違約情形，且案涉房屋屬于國(guó)企所有，紀(jì)雨公司根據(jù)安徽省及合肥市出臺(tái)的相關(guān)

疫情減免房租的意見(jiàn)，主張廣廈安徽置業(yè)公司減免三個(gè)月的房屋租金符合規(guī)定，

本院予以支持。廣廈安徽置業(yè)公司認(rèn)為減免政策對(duì)紀(jì)雨公司不適用，依據(jù)不足，

本院不予支持。

合規(guī)管理啟示：

本案系房屋租賃合同糾紛，公司作為出租方出現(xiàn)未能交付租賃物的情形，雖

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然合同中約定采取通知的方式進(jìn)行交付，一方面僅向占有人發(fā)出書(shū)面通知即完成

向現(xiàn)有承租人交付租賃物的約定并不符合交易習(xí)慣，另一方面應(yīng)當(dāng)從法律專業(yè)角

度判斷合同約定能否產(chǎn)生法律效力，否則可能會(huì)對(duì)公司后續(xù)履約產(chǎn)生阻礙。發(fā)生

上述爭(zhēng)議的原因在于合同未將可能的履行風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，合同履行過(guò)程中未及時(shí)

處置相關(guān)糾紛，導(dǎo)致?lián)p失進(jìn)一步擴(kuò)大。

在合同管理層面，商業(yè)管理中心在合同簽訂時(shí)要了解租賃物的現(xiàn)狀，并將相

關(guān)信息報(bào)送給法律合規(guī)中心，法規(guī)合規(guī)中心需要在審核端把控法律風(fēng)險(xiǎn)，著重審

查合同主要條款是否完整，權(quán)利義務(wù)是否在合同中得到明確、公平、合理的體現(xiàn)，

是否考慮到公司履行不能的情況，在必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)對(duì)方切身利益的情況報(bào)

告給合同相對(duì)方。合同履行過(guò)程中，履行責(zé)任部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織關(guān)聯(lián)部門共同商

討，及時(shí)解決問(wèn)題，切忌出現(xiàn)以“績(jī)效考核”為理由拖延解決爭(zhēng)議的情況。

在合規(guī)文化建設(shè)中，公司應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)一線合同履行責(zé)任部門相關(guān)人員的

合規(guī)宣傳教育，及時(shí)發(fā)布合規(guī)手冊(cè)，組織簽訂合規(guī)承諾，強(qiáng)化全員守法誠(chéng)信、合

規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)，杜絕隱瞞合同履行風(fēng)險(xiǎn)，拖延責(zé)任的情況發(fā)生。

在監(jiān)督問(wèn)責(zé)機(jī)制建設(shè)中，公司需要完善績(jī)效考核制度，防止一線人員為績(jī)效

考核達(dá)標(biāo)隱瞞合同履行風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，公司應(yīng)當(dāng)在在履職過(guò)程中因故意或者重大過(guò)

失應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題，或者發(fā)現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題存在失職瀆職行為，給企業(yè)造

成損失或者不良影響的單位和人員開(kāi)展責(zé)任追究，避免因責(zé)任人員拖延、隱瞞合

同風(fēng)險(xiǎn)損害公司利益。

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案例七：浙江廣廈集團(tuán)安徽置業(yè)有限公司申請(qǐng)案外人

執(zhí)行異議案

案情簡(jiǎn)介：

2013 年 9 月 22 日，被執(zhí)行人謝軍、楊有益與案外人浙江廣廈集團(tuán)安徽置業(yè)

有限公司簽訂商品房買賣合同，由被執(zhí)行人購(gòu)買案外人開(kāi)發(fā)的位于合肥市包河區(qū)

天下錦城二期 R2 地塊 3-705 室房產(chǎn)，并于 9 月 25 日辦理了備案登記。被執(zhí)行人

已向案外人交付了全部房款。2014 年 6 月 18 日，被執(zhí)行人謝軍(甲方)與交通銀

行股份有限公司安徽省分行(乙方)簽訂了個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同以涉案房產(chǎn)為

抵押物，借款 53 萬(wàn)元。經(jīng)查明，交通銀行股份有限公司安徽省分行曾與浙江廣

廈集團(tuán)安徽置業(yè)有限公司簽訂合作協(xié)議，約定由交通銀行股份有限公司安徽省分

行提供按揭貸款，浙江廣廈集團(tuán)安徽置業(yè)有限公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

2015 年 11 月，房屋按時(shí)交付，但被執(zhí)行人聯(lián)系不上，一直未辦理交房手續(xù)，

按揭貸款也由浙江廣廈接團(tuán)安徽置業(yè)有限公司承擔(dān)還款義務(wù)。2017 年 10 月 31

日，舒城縣人民法院作出（2017）皖 1523 民初 3841 號(hào)民事判決，判決被執(zhí)行人

謝軍、楊有益給付申請(qǐng)執(zhí)行人邵正梅 700000 元及利息，并于 2018 年 6 月 5 日作

出（2018）皖 1523 執(zhí) 402 號(hào)之一執(zhí)行裁定，拍賣該處房產(chǎn)。2018 年 8 月 14 日，

浙江廣廈集團(tuán)安徽置業(yè)有限公司提出案外人執(zhí)行異議。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

合肥市包河區(qū)天下錦城二期 R2 地塊 3-705 室房產(chǎn)是否歸屬于浙江廣廈集團(tuán)

安徽置業(yè)有限公司所有。

裁判要旨：

涉案房產(chǎn)雖沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，但謝軍已經(jīng)按照合同約定履行了給付全部房款

的義務(wù)，涉案房產(chǎn)已經(jīng)備案在謝軍名下，且按照合同約定，該房產(chǎn)已經(jīng)實(shí)際交付

由謝軍占有，故對(duì)案外人異議請(qǐng)求不予支持。

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合規(guī)管理啟示：

本案的發(fā)生原因主要在于貸款抵押合同簽訂時(shí)未考慮到房屋權(quán)屬問(wèn)題，且客

戶發(fā)生違約行為后，公司未對(duì)未交付房屋進(jìn)行合理處置，導(dǎo)致涉案房屋雖未過(guò)戶，

仍被認(rèn)定為購(gòu)房者財(cái)產(chǎn)。

在合同管理層面，公司要謹(jǐn)慎簽署擔(dān)保類合同，嚴(yán)格按照法律法規(guī)、章程規(guī)

定決定公司擔(dān)保事項(xiàng)。合同主責(zé)部門、法律合規(guī)中心在簽訂和審核擔(dān)保類合同時(shí)，

需要特別注意保證責(zé)任的承擔(dān)條件等關(guān)鍵條款，審查擔(dān)保物權(quán)屬狀況，盡量避免

公司在不利情況下承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。合同履行過(guò)程中，合同履行責(zé)任部門要及時(shí)報(bào)

告合同履行的情況，在客戶違約時(shí)盡快采取措施，一旦公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，需及

時(shí)行使追償權(quán)，避免損失擴(kuò)大。

在運(yùn)行機(jī)制層面，公司應(yīng)當(dāng)建立合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)估預(yù)警機(jī)制，全面梳理經(jīng)營(yíng)

管理活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)該類擔(dān)保合同中典型性、普遍性或者可能產(chǎn)生嚴(yán)重后果的

風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)警，并與相關(guān)部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，妥善應(yīng)對(duì)合同漏洞。

在信息化建設(shè)層面，公司要加強(qiáng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的審查工作，將交房情況等信息及

時(shí)納入系統(tǒng)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)庫(kù)的共建共享，提高合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的處置效率。