2022.8

目 錄

THE DIRECTORY

盈利測算

05

基金架構

01

大兆基金基本情況介紹

02

擬投項目基本情況介紹

03

收購方案

04

Project introduction Acquisition Scheme Business Cooperation Profit Measurement Company Profile

PART 1

基金架構

Project Introduction

Part 1.基金架構

投資人

LP1

大兆基金

GP

投資人

LPn

大兆1號城市更新基金

上海xx有限合伙

城市更新項目

托管銀行

PART 2

大兆基金基本情況介紹

Project Introduction

Part 2.公司團隊介紹

成立于1997年，是一家專注于商業(yè)地

產(chǎn)運營服務和咨詢顧問公司。公司旗

下有弘基商業(yè)、三益設計、弘房開發(fā)、

弘基投資等專業(yè)子公司。弘基直接投

資開發(fā)、運營管理的項目和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

項目共有23個，面積超100萬㎡

成立于1994年，為深交所上市公司（002062）

公司主要業(yè)務包括建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)和基

礎設施項目投資建設

成立于2005年，是上海市優(yōu)秀

民營企業(yè)30強之一，集團擁有

建筑工程施工總承包一級資質，

市政公用工程專業(yè)總承包一級

資質等

Part 2.大兆基金基本情況介紹

私募管理人登記證明

Part 2.大兆基金投資項目回顧

南京中盛光電

上海澤生生物科技

PART 3

擬投項目介紹

Project Introduction

南通幸福天地酒店式公寓

幸福天地項目位于江蘇省南通市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)

上海東路以南和新河路以東，是集居住、購物、商務

為一體的大型城市綜合體項目。

幸福天地項目總建筑面約27萬平方米，產(chǎn)品包括

高層住宅、沿街商鋪、酒店式公寓其中集中式商業(yè)規(guī)

模近4.4萬平方米。本案位于開發(fā)區(qū)商業(yè)地段—上海路

，毗鄰星湖101街區(qū)和能達商務區(qū)，無論居家生活或是

商務辦公都十分便利 。

Part 3.擬投項目基本情況介紹

The Location of The Project

關于項目

南通地處中國華東地區(qū)、江蘇省東南部，

東抵黃海、南瀕長江 ，是揚子江城市群的重要

組成部分、上海大都市圈北翼門戶城市，距離

上海市一小時車程。

南通幸福天地又位于南通市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核

心地段

上海一小時生活圈

One Hour Life Circle from Shanghai 1H

Part 3. 擬投項目基本情況介紹

The Location of The Project

關于項目

南通經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是南通商務商業(yè)核

心區(qū)，規(guī)劃有甲級寫字樓、能達生態(tài)公園

、阿里巴巴集聚區(qū)、大牌開發(fā)商服務區(qū)四

大片區(qū)，未來將導入大量企業(yè)總部及產(chǎn)業(yè)

集群。

Part 3.擬投項目基本情況介紹

www.dinghan.cc

周 邊 概 況 周 邊 概 況 圖

項目所在區(qū)域位于南通經(jīng)

濟開發(fā)區(qū)核心位置，周邊有較多

住宅，已形成較成熟的生活配套

1.5公里范圍內有三個已開

業(yè)的商業(yè)體、兩家醫(yī)院及七所院

校。

1公里范圍內有近10個公交

站點，規(guī)劃有南通地鐵一號線兩

個站點，交通便利。

Part 3. 擬投項目基本情況介紹

Part 4

收 購 方 案

Acquisition Scheme

Part 4.收購方案

南 通 幸 福 天 地

滿 足 城 市 剛 需 ， 共 建 美 好 家 園

CITY CENTRAL MANSION, A CLOUD VILLA

NEW PRESS CONFERENCE

公寓6200元/平米，車位2.5萬/個

收購底均價

南通幸福天地酒店式公寓

項目名稱

約1.01億元（折扣前預估）

收購總金額

252套公寓，共約15943.68平米

（以實際貨值為準），車位75個

標的物

申請合作方式:整體收購,南通幸福天地系由上海著名品牌光明食品集團旗下華都實業(yè)集團開發(fā)的高品質酒店式公寓。

共計：252套公寓，共約15943.68平米，75個地下車位

Part 4.收購方案

滿 足 城 市 剛 需 ， 共 建 美 好 家 園

CITY CENTRAL MANSION, A CLOUD VILLA

NEW PRESS CONFERENCE

Part 4.收購方案

收購樓層明細：

3-8層為低區(qū)，9-15層為中區(qū)，16-20層為高區(qū)

收購樓層明細：

3-8層為低區(qū)，9-14層為中區(qū)，15-20層為高區(qū)

I.3-8層每層14套總計84套，

II.9-14層每層14套總計84套

III.15-20層每層14套總計84套

IV.車位總價75個，為獨立產(chǎn)權車位

Part 4.收購方案

銷售權

收購方擁有收購物業(yè)的營

銷所有權，銷售中所有款

項歸收購方所有。

工程改造費用

項目恢復工程費用由收購

方承擔，預估500萬元，

最終費用由收購方和第三

方施工方確認，

營銷費用

客戶渠道及帶看等費用由

收購方承擔?，F(xiàn)場產(chǎn)生的

水電費以及辦公物料由收

購方自行承擔。

優(yōu)勢

費用分割清晰，采取雙贏

模式下的利益最大化。

Part 4.收購方案

PART 5

盈 利 測 算

Profit Measurement

Part 5.盈利測算

項

目

套數(shù) 面積 收購底單價（預估） 收購底總價

（套） （平方米） （元/平方米） (萬元）

合

計

252套 15,943.68 6,200元/㎡ 98,850,816.00元

75個 / 25,000/個 1,875,000.00元

收購底總價核算

項

目

套數(shù) 面積 預估銷售均價 預估銷售總價

（套） （平方米） （元/平方米） (萬元）

合

計

252套 15,943.68平方米 10,000元/㎡ 159,436,800.00元

75個 / 70,000/個 5,250,000.00元

銷售總價預估

Part 5.盈利測算

溢

價

收

益

預

估

預估總銷售額（萬元） 164,686,800.00元

收購底總價（萬元） 100,725,816.00元

總溢價收益（萬元） 63,960,984.00元

成

本

支

出

核

算

（

去

化

時

間

一

年

）

成本單項 百分比 小計費用（萬元） 備注

營銷費用 11.2% 18,444,921.60

管理費用 2.0% 2,014,516.32 管理總成本按2%計

更名稅費 3.05% 3,452,603.90 含契稅、工本費等稅費

綜合稅費 6.0% 3,635,159.04 交易附加稅、裝修稅

工程改建費用 / 5,000,000.00 達到預售及交房條件

合計（萬元） 32,547,200.86

Part 5.盈利測算

溢價收益估算（元） 63,960,984.00元

總成本（元） 32,547,200.86元

凈利潤（萬元） 31,413,783.14元

預期收益率 31.19%

銷售周期 12個月

預期收益率

基金基本信息

? 基金名稱 大兆1號城市更新基金

? 組織形式 有限合伙

? 基金規(guī)模 60,000,000.00元

? 認購起點 > 3,000,000.00元

? 預期收益率（%年化） 20%-30%

? 管理人 大兆（上海）股權投資基金管理有限公司

? 存續(xù)期限（月） 12+6

? 管理費 2%/年

? 業(yè)績分成 “先回本后分利”，基金提取超額收益的15%

? 投資項目 光明地產(chǎn)南通幸福里酒店式公寓項目

? 托管銀行 天津銀行

風控措施

1、全面盡職調查，嚴格內部風險控制程序，投決會的審查決策

2、嚴格的第三方財務調查和法律調查

3、設定多渠道的退出機制

4、投后動態(tài)實時監(jiān)控項目進展情況

T h a n k Y o u f o r Y o u r L e s s i n g

By faith I mean a vision of good one cherishes and the enthusiasm that pushes one to seek its fulfillment regardless of obstacles. By faith I By faith I mean

a vision of good one cherishes and the enthusiasm that

2022.5