2.1 土地利用條件變更情形

已簽訂供應(yīng)合同的土地，變更土地利用條件應(yīng)補繳的地價，以地價測算時點的價格為基準(zhǔn)，測算

宗地變更后與變更前不同土地利用條件下的地價差額。如差額為負(fù)，不再計收地價。公式如下：

應(yīng)補繳地價＝∑(土地的市場價格×變更后對應(yīng)建筑面積×變更后基礎(chǔ)修正系數(shù))-∑(土地的市場價

格×變更前對應(yīng)建筑面積×變更前基礎(chǔ)修正系數(shù))

其中，城市更新項目中由供應(yīng)合同受讓方（不包括轉(zhuǎn)讓后的權(quán)利主體）申請變更工業(yè)樓宇及配套

用房產(chǎn)權(quán)條件的，按附表 10 測算應(yīng)補繳地價。

2.2 留用土地利用條件變更情形

已簽訂供應(yīng)合同的留用土地由不得轉(zhuǎn)讓變更為可分割轉(zhuǎn)讓且未涉及其他土地利用條件變更的，應(yīng)

補繳地價按以下公式計算：

應(yīng)補繳地價＝∑（土地的市場價格×對應(yīng)建筑面積×建筑類型修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)×

地上商業(yè)樓層修正系數(shù)×地下空間修正系數(shù)×留用土地項目修正系數(shù)）

已簽訂供應(yīng)合同的留用土地由不得轉(zhuǎn)讓變更為可分割轉(zhuǎn)讓且涉及其他土地利用條件變更的，應(yīng)先

根據(jù)前款規(guī)定計算應(yīng)補繳地價，然后再按 2.1 條測算土地利用條件變更情形下的應(yīng)補繳地價，合計得

到應(yīng)補繳地價總額。

2.3 劃撥方式供應(yīng)土地利用條件變更情形

2001 年 8 月 6 日前，以劃撥方式供應(yīng)的土地，符合《深圳市人民政府關(guān)于完善國有土地供應(yīng)管

理的若干意見》（深府規(guī)〔2018〕11 號，以下簡稱《若干意見》）中劃撥情形的，土地利用條件變

更不計收地價。

不符合《若干意見》中劃撥情形的土地，轉(zhuǎn)為有償使用的，按 2.1 條計收地價。其中，原合法取

得的建筑面積部分，竣工驗收后，在不改變用途的情況下，經(jīng)批準(zhǔn)辦理出讓或續(xù)期手續(xù)的應(yīng)補繳地價，

按 2.1 條測算結(jié)果的 7%計收地價。

2.4 協(xié)議方式供應(yīng)非商品性質(zhì)住宅批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓情形

2001 年 8 月 6 日前以協(xié)議方式供應(yīng)的非商品性質(zhì)住宅用地竣工驗收后，除微利商品房（全成本

微利房、社會微利商品房）、福利商品房（準(zhǔn)成本房、準(zhǔn)成本商品房、全成本房、全成本商品房）、

單位集資合作建房等政策性住房外，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)補繳地價，按 2.1 條測算結(jié)果的 20%計收。

前款范圍內(nèi)的政策性住房經(jīng)法院裁定需協(xié)助辦理過戶且經(jīng)市住房建設(shè)主管部門確定不予以回購

的，或單位持有的政策性住房因撤銷、破產(chǎn)、合并等原因需辦理過戶且經(jīng)市住房建設(shè)主管部門確定不

予以回購的，應(yīng)按 2.1 條測算應(yīng)補繳地價，變更后地價按允許分割轉(zhuǎn)讓的住宅地價標(biāo)準(zhǔn)確定，變更前

地價按允許分割轉(zhuǎn)讓的安居型商品房地價標(biāo)準(zhǔn)確定。

2.5 竣工超面積情形

已供應(yīng)土地竣工建筑面積超出供應(yīng)合同約定，經(jīng)規(guī)劃確認(rèn)保留的建筑面積應(yīng)補繳地價，以合同約

定的產(chǎn)權(quán)條件，按 2.1 條測算結(jié)果的 130%計收。

2.6 產(chǎn)業(yè)用地提高容積增加建筑面積情形

產(chǎn)業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)提高容積增加的建筑面積不得轉(zhuǎn)讓。發(fā)展的產(chǎn)業(yè)符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的，適用

產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)。應(yīng)補繳的地價按以下規(guī)則計收：

普通工業(yè)用地（M1）和新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）上建設(shè)的工業(yè)廠房及相應(yīng)輔助設(shè)施（如物業(yè)用房、

配電用房），不計收地價；建設(shè)的配套商業(yè)按 2.1 條測算結(jié)果計收；除配套商業(yè)外的其他配套建筑面

積部分按 2.1 條測算結(jié)果的 50%計收。

倉儲用地（W1）和物流用地（W0）上建設(shè)的配套商業(yè)按 2.1 條測算結(jié)果計收；除配套商業(yè)外的

其他建筑面積部分按 2.1 條測算結(jié)果的 50%計收。

2.7 其他不再計收地價情形

符合下述情形的，不再計收地價：

（1）2001 年 8 月 6 日（含）后以協(xié)議免地價方式供應(yīng)的土地，變更土地利用條件，符合《若

干意見》中劃撥情形的，不計收地價。

（2）已供應(yīng)土地，經(jīng)批準(zhǔn)增加充電基礎(chǔ)設(shè)施，不計收地價。

（3）在加油站用地上增加加氣功能，不計收地價。

三、特殊情形

3.1 除住宅用地外，地上規(guī)定建筑面積小于土地面積情形

新供應(yīng)土地中，地上規(guī)定建筑面積小于土地面積且主用途不占建筑面積的（如機場、港口碼頭、

堆場、供燃氣、游樂設(shè)施用地等），按土地主用途部分和建筑物建筑類型部分分別測算地價后合計。

計算公式如下：

宗地地價＝主用途土地的市場價格×土地面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×項目修正系數(shù)+∑(建筑物建筑類

型土地的市場價格×對應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×項目修正系數(shù))

新供應(yīng)土地中，地上規(guī)定建筑面積小于土地面積的其他情形，測算地價的建筑面積按土地面積確

定，各種建筑類型的建筑面積按照實際建筑面積中各種建筑類型所占比例確定。

涉及土地利用條件變更應(yīng)補繳地價，以實際建筑面積按 2.1 條測算。

3.2 原寶安縣未繳納市政配套金的土地

原寶安縣已簽訂供應(yīng)合同，但未繳納市政配套金的土地（供應(yīng)合同規(guī)定不需要補繳市政配套金的

除外），在不改變供應(yīng)合同約定土地利用條件的前提下，按 1.7 條測算結(jié)果的 20%補繳。繳納地價

后，除供應(yīng)合同另有約定外，工業(yè)用地限整體轉(zhuǎn)讓，住宅、商業(yè)、辦公用地允許分割轉(zhuǎn)讓。

3.3 招拍掛方式供應(yīng)并溢價成交地價分?jǐn)?/p>

以招拍掛方式供應(yīng)并溢價成交的土地，其成交地價溢價部分分?jǐn)偘凑信膾斓變r中的對應(yīng)用途分項

價格乘以宗地成交溢價率測算。符合相關(guān)規(guī)定多宗地一并出讓的，成交溢價率以整體成交溢價率確定。

3.4 農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑地價規(guī)定

農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理過程中涉及的地價，按照《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷

史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》

《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》《〈深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私

房若干規(guī)定〉實施細則》等規(guī)定執(zhí)行。

3.5 房地產(chǎn)登記歷史遺留問題等特殊情形

2006 年 2 月 15 日前以協(xié)議方式供應(yīng)的土地，批準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（包括已批準(zhǔn)預(yù)售及銷售、已辦理

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等情形）的面積超出供應(yīng)合同約定建筑面積的應(yīng)補繳地價，按 2.1 條測算結(jié)果的 20%

計收。

因處理歷史遺留問題涉及地價測算與本規(guī)則不一致的，由市自然資源主管部門確定地價計收原則，

報市政府審定。

本規(guī)則未涉及的特殊情形（如高爾夫球場、高爾夫練習(xí)場、地上規(guī)定建筑面積小于土地面積的住

宅等），地價由市自然資源主管部門（含被授權(quán)或委托單位）組織市非盈利性評估機構(gòu)另行評估。

四、附 則

4.1 地價繳納方式

重點產(chǎn)業(yè)項目、城市更新項目、棚戶區(qū)改造項目地價（不含變更與補繳情形）可分期繳交，首次

繳交比例不得低于 50%，余款自簽訂合同之日起 1 年內(nèi)交清，不計利息。其余項目地價應(yīng)一次性付

清。

4.2 標(biāo)定地價更新發(fā)布

標(biāo)定地價成果由市自然資源主管部門組織按年度更新，并定期發(fā)布。年度更新時價格水平變化超

過 5%時，應(yīng)報市政府批準(zhǔn)后發(fā)布。

4.3 規(guī)則更新及解釋權(quán)

本規(guī)則自發(fā)布之日起實施。本規(guī)則實施前，已向市自然資源主管部門（含被授權(quán)或委托單位）申

請并符合地價測算條件的（含變更與補繳情形），地價計收標(biāo)準(zhǔn)及方式仍按照原有規(guī)定執(zhí)行。

本規(guī)則發(fā)布前已列入城市更新單元計劃的城市更新項目，自本規(guī)則發(fā)布之日起 6 個月內(nèi)向市自然

資源主管部門（含被授權(quán)或委托單位）申請并符合地價測算條件的（含變更與補繳情形），地價計收

標(biāo)準(zhǔn)及方式仍按照原有規(guī)定執(zhí)行，6 個月后按本規(guī)則執(zhí)行。

此前我市規(guī)定與本規(guī)則不一致的，以本規(guī)則為準(zhǔn)。

本規(guī)則由市自然資源主管部門負(fù)責(zé)解釋，市自然資源主管部門可根據(jù)實際情況對附表進行修訂，

報市政府備案后施行。

關(guān)于明確地價測算有關(guān)事項的通知深規(guī)劃資源〔2020〕167 號

《深圳市地價測算規(guī)則》（深府辦規(guī)[2019]9 號）（以下簡稱 《測算規(guī)則》）已于 2019 年 10

月 21 號發(fā)布實施，為確?！稖y算 規(guī)則》執(zhí)行的統(tǒng)一，現(xiàn)就地價測算有關(guān)事項明確如下：

一、關(guān)于已出讓產(chǎn)業(yè)用地剩余年期地價的測算

已出讓產(chǎn)業(yè)用地剩余年期地價，按照原已繳納地價扣減已實 際使用年期對應(yīng)的地價進行測算，

即土地剩余年期地價 = 原已 繳納地價 ×（1－已實際使用年期對應(yīng)的土地使用年期修正系 數(shù)）。

其中，已實際使用年期對應(yīng)的土地使用年期修正系數(shù)=土地 已使用年期的年期修正系數(shù)÷土地出

讓總年期的年期修正系數(shù)， 已使用年期和土地出讓總年期對應(yīng)的土地使用年期修正系數(shù)按 照《測算

規(guī)則》的附表 2 確定。

二、關(guān)于產(chǎn)業(yè)用地地價的測算

（一）產(chǎn)業(yè)用地測算地價時，產(chǎn)業(yè)用地配套的辦公、宿舍等 建筑面積按照對應(yīng)的建筑類型測算

地價，配套的辦公、宿舍等建 筑面積經(jīng)基礎(chǔ)修正后的樓面單價不得低于產(chǎn)業(yè)用地主體建筑物 類型基

礎(chǔ)修正后的樓面單價。

（二）產(chǎn)業(yè)用地測算地價時，產(chǎn)業(yè)用地配套的辦公、宿舍等 建筑面積不適用容積率修正。

（三）產(chǎn)業(yè)用地出讓時測算的地價有適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修 正系數(shù)的,在竣工超面積測算應(yīng)補繳的

地價時，適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo) 向修正系數(shù)。

三、關(guān)于行政劃撥用地續(xù)期應(yīng)補繳地價的測算

行政劃撥用地續(xù)期應(yīng)補繳地價的按照《測算規(guī)則》第 2.3 條 測算。其中，行政劃撥用地到期后

申請續(xù)期的，地價測算規(guī)則不變，續(xù)期的時點從行政劃撥用地原規(guī)定的年期到期次日起算。

行政劃撥用地續(xù)期的年限按土地用途或主體建筑物類型確定，配套部分續(xù)期的年期與主體功能續(xù)

期年期保持一致，應(yīng)補繳 的地價均按《測算規(guī)則》第 2.3 條測算。

四、地上規(guī)定建筑面積小于土地面積用地的地價測算

地上規(guī)定建筑面積小于土地面積用地的地價測算按照《測算 規(guī)則》第 3.1 條執(zhí)行。其中，竣工

超面積應(yīng)補繳的地價按《測算 規(guī)則》第 2.5 條測算。

五、交通設(shè)施、市政設(shè)施用地配套建設(shè)的輔助設(shè)施、管理維 修設(shè)施和必要配套的附屬設(shè)施，按

主體建筑物類型測算地價。

六、關(guān)于規(guī)劃指標(biāo)未細分情形的地價測算

在地價測算過程中，因規(guī)劃指標(biāo)未細分導(dǎo)致無法測算地價 的，應(yīng)先根據(jù)已辦理建設(shè)工程規(guī)劃許

可、竣工驗收等業(yè)務(wù)的相關(guān) 資料進行細分或確認(rèn)；無法按照相關(guān)資料進行細分或確認(rèn)的，應(yīng) 按照相

關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)則將規(guī)劃指標(biāo)細分后，再測算應(yīng)繳交的地價。

七、關(guān)于地下空間系數(shù)的適用規(guī)則

供應(yīng)合同對建設(shè)在地下的建筑面積未約定或約定不明的，但實際建設(shè)在地下的建筑面積部分，在

地價測算時原則上不適用地下空間修正系數(shù)。

但竣工驗收超面積且超建在地下的建筑面積部分，經(jīng)處理且 規(guī)劃確認(rèn)保留的，測算應(yīng)補繳的地

價時可適用地下空間修正系數(shù) （本規(guī)則也適用其他非商業(yè)類型）。

八、關(guān)于已發(fā)地價繳款通知單但未繳交地價款的處理規(guī)則用地單位在《測算規(guī)則》實施前申請地

價測算并符合地價測算條件的，應(yīng)按原有規(guī)則測算地價，但用地單位未在地價繳款通 知單規(guī)定的有

效期內(nèi)繳款的，地價繳款單過期失效。用地單位在 《測算規(guī)則》實施后再申請繳納地價的，應(yīng)按新

申請時點的地價測算規(guī)則重新測算地價。

市規(guī)劃國土委關(guān)于明確城市更新項目地價測算有關(guān)事項的通知 深規(guī)土[2015]587 號

各處、各直屬單位、各管理局、各事業(yè)單位（法定機構(gòu)）:

為保證城市更新地價政策的可操作性和執(zhí)行的統(tǒng)一性，根據(jù)《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱

《更新辦法》）、《深圳市城市更新辦法實施細則》（以下簡稱《實施細則》）等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有

關(guān)事項明確如下：

一、關(guān)于地價測算時點

（一）城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)時點為單元規(guī)劃批復(fù)文件的簽發(fā)時間，單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后變更，按

照《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則》屬于單元規(guī)劃修改的，為首次批復(fù)文件的簽發(fā)時間;屬于單元

規(guī)劃調(diào)整的，為調(diào)整規(guī)劃批復(fù)文件的簽發(fā)時間。

（二）城市更新項目辦理用地出讓手續(xù)的時點為用地申請已經(jīng)委員會審議同意的前提下，實施主

體向我委申請簽訂土地使用權(quán)出讓合同并符合測算地價條件的當(dāng)次受理時間。涉及以市場評估地價計

收地價的，評估基準(zhǔn)日為辦理用地出讓手續(xù)的時點。

（三）按更新單元規(guī)劃實施的已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的城市更新項目申請簽訂補充協(xié)議的，

地價計收時點為其當(dāng)次申請的受理時間。受理時間如滿足《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行

措施》（深府辦〔2014〕8 號，以下簡稱《暫行措施》）第十一條規(guī)定條件的，涉及按照公告基準(zhǔn)地

價標(biāo)準(zhǔn)計收地價的部分，可按照城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)時的公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

二、關(guān)于地價測算次序

（一）市政府 2006 年確定的 70 個項目用地按《實施細則》第六十二條規(guī)定進行測算；

（二）其它類別用地，按照零星國有未出讓用地、城中村用地（《實施細則》第五十六條規(guī)定的

用地）、舊屋村用地、國有已批用地（含歷史遺留違法建筑處理用地）、按照《暫行措施》第一（三）

項處置用地的次序進行測算。

國有已批用地適用多種改造類型地價政策的，按各改造類型的用地面積比例分別測算。

（三）小地塊城市更新項目先按照《暫行措施》第二十一條進行地價測算（涉及工業(yè)樓宇及配套

設(shè)施的按照分割轉(zhuǎn)讓地價標(biāo)準(zhǔn)進行），其余建筑面積適用《暫行措施》第十條的，再按照第十條進行

測算。

三、關(guān)于地價測算步驟

（一）按照各類別用地面積及改造后各建筑功能的平均容積率梳理各類別用地分?jǐn)偟母鹘ㄖδ?/p>

建筑面積；

（二）按照各類別用地的地價政策分別測算各類用地各建筑功能應(yīng)繳的地價；

（三）匯總項目各建筑功能地價，計算出項目總地價。項目包含多個地塊的，先計算項目各建筑

功能的平均單價，再測算各地塊各建筑功能地價，最后匯總計算出各宗地地價。

四、關(guān)于幾種特定情形的地價測算

（一）地下商業(yè)的地價測算

城市更新項目位于更新單元規(guī)劃確定的拆除用地范圍內(nèi)的地下商業(yè)，根據(jù)其地上部分地價測算用

地類別分別按照以下方法測算，其中按照公告基準(zhǔn)地價計收的適用地下空間修正系數(shù)。涉及多種類別

用地的，按各類別用地的用地面積比例所分?jǐn)偟牡叵律虡I(yè)建筑面積分別測算。

1.屬于城中村用地、舊屋村用地、市政府 2006 年確定的 70 個項目用地的，按照公告基準(zhǔn)地價

計收地價；屬于按照《暫行措施》第一（三）項處置用地的，按照公告基準(zhǔn)地價的 110%計收地價。

2.屬于拆除重建類的城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施用地改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，

按照市場評估地價計收地價；改造為工業(yè)（含現(xiàn)代物流）的，地下商業(yè)限定自用或整體轉(zhuǎn)讓（以宗地

為單位的整體轉(zhuǎn)讓）的，按照公告基準(zhǔn)地價計收地價，需分割轉(zhuǎn)讓的，按照市場評估地價補繳地價；

改造為經(jīng)營性公共服務(wù)設(shè)施及城市基礎(chǔ)設(shè)施的，按照公告基準(zhǔn)地價計收地價，限定整體轉(zhuǎn)讓。

3.屬于拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，按照市

場評估地價計收地價；

4.其他情形按照地上建筑物地價測算規(guī)則進行測算。

（二）地下停車場（庫）的地價測算

位于城市更新單元規(guī)劃確定的拆除用地范圍內(nèi)、開發(fā)建設(shè)用地范圍外的地下停車場（庫），按照

公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價，適用地下空間修正系數(shù)；該停車場（庫）屬于獨立宗地的，可整體轉(zhuǎn)讓。

（三）工業(yè)用地上的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施適用基準(zhǔn)地價部分分別按照

辦公、住宅（單身宿舍）、商業(yè)建筑類型適用相應(yīng)的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。

（四）項目包含多個地塊的，某建筑功能的基準(zhǔn)地價按各地塊該功能的基準(zhǔn)地價及該地塊該功能

的建筑面積占項目該功能總建筑面積比例加權(quán)平均確定。

五、關(guān)于分?jǐn)偱c扣減

（一）適用《更新辦法》第三十六、三十七條計收地價的，地下空間及免收地價的建筑面積不計

入按容積率分段計收地價范圍。

（二）涉及原有合法建筑面積分?jǐn)偟?，按照更新單元?guī)劃確定的各建筑功能建筑面積占可參與分

攤的總建筑面積比例進行分?jǐn)偂Ｆ渲?，地下空間及免收地價的建筑面積不參與分?jǐn)偂?/p>

（三）涉及原有地價扣減的，可用于地價扣減的原有合法建筑面積包括項目拆除范圍內(nèi)國有已批

用地上已辦理房地產(chǎn)權(quán)登記和未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已辦理規(guī)劃驗收手續(xù)的建筑面積，以及已按照深規(guī)土

〔2013〕294 號文取得處理意見書的建筑面積。項目拆除范圍內(nèi)手續(xù)完善的各類用地總用地面積超

出拆除范圍用地面積，按地價測算的用地類別次序，超出部分屬國有已批用地的，國有已批用地上按

超出部分用地比例核算的建筑面積不計入原有合法建筑面積。

根據(jù)《更新辦法》第三十八條第二款及第三十九條進行地價測算涉及的原有合法建筑面積屬非商

品性質(zhì)的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定補繳相應(yīng)地價轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

（四）城市更新地價不涉及土地開發(fā)程度扣減。

六、關(guān)于基準(zhǔn)地價的修正系數(shù)

（一）城市更新項目的建筑類型修正系數(shù)、土地使用期限修正系數(shù)、地下空間修正系數(shù)按照《深

圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）》確定。

（二）拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目經(jīng)市產(chǎn)業(yè)部門認(rèn)定為市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，限定自用或

整體轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇適用《深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）》確定的鼓勵發(fā)展類產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向修正系數(shù)。

（三）城市更新地價不涉及容積率修正。

七、關(guān)于工業(yè)樓宇的地價測算

（一） 城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施涉及本更新單元范圍內(nèi)安置回遷的，宗

地內(nèi)安置回遷物業(yè)、扣除安置回遷物業(yè)以外的其它物業(yè)可分為兩個整體，分別選擇自用、整體轉(zhuǎn)讓或

分割轉(zhuǎn)讓，兩者適用的地價、增值收益繳納標(biāo)準(zhǔn)一致，但安置回遷物業(yè)僅在同時滿足以下條件時可選

擇整體轉(zhuǎn)讓：1.安置回遷對象為單一權(quán)利人；2.安置回遷物業(yè)內(nèi)廠房及研發(fā)用房的建筑面積之和不低

于安置回遷物業(yè)總建筑面積的 70%。

（二）適用《更新辦法》第三十八條第一款及第三款規(guī)定的地價政策的建筑面積約定可以轉(zhuǎn)讓的，

可扣減原用地已繳納地價的剩余期限地價。僅約定部分分割轉(zhuǎn)讓的，按申請分割轉(zhuǎn)讓的建筑面積占該

更新項目批準(zhǔn)的總建筑面積的比例扣減原用地已繳納地價的剩余期限地價。

（三）舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項目，改造

后形成的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施約定整體轉(zhuǎn)讓的，按照公告基準(zhǔn)地價補繳地價。

（四）舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項目，改造

后形成的工業(yè)樓宇約定部分分割轉(zhuǎn)讓的，其對應(yīng)的建筑面積按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價的平均值與

其所在整體（不含已批準(zhǔn)分割轉(zhuǎn)讓并繳足地價的建筑面積）已繳交的平均樓面地價的剩余期限地價之

差作為單價測算并補繳地價；配套設(shè)施約定部分分割轉(zhuǎn)讓的，其對應(yīng)的建筑面積按照市場評估地價補

繳地價。

以上事項，自本通知印發(fā)之日起施行。

特此通知。

市規(guī)劃國土委

2015 年 9 月 22 日

深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例（2021 修正）

（1994 年 6 月 18 日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過 根據(jù) 1995 年

9 月 15 日深圳市第二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議《關(guān)于修改〈深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)

出讓條例〉第十一條的決定》第一次修正 根據(jù) 1998 年 2 月 13 日深圳市第二屆人民代表大會常務(wù)委

員會第二十次會議《關(guān)于修改〈深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例〉的決定》第二次修正 根據(jù) 2008

年 9 月 23 日深圳市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議《關(guān)于修改〈深圳經(jīng)濟特區(qū)土地

使用權(quán)出讓條例〉的決定》第三次修正 根據(jù) 2010 年 12 月 24 日深圳市第五屆人民代表大會常務(wù)委

員會第五次會議《關(guān)于修改〈深圳經(jīng)濟特區(qū)股份合作公司條例〉等三項特區(qū)法規(guī)的決定》第四次修正 根

據(jù) 2019 年 10 月 31 日深圳市第六屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議《關(guān)于修改〈深圳經(jīng)濟

特區(qū)人體器官捐獻移植條例〉等四十五項法規(guī)的決定》第五次修正 根據(jù) 2021 年 10 月 30 日深圳市

第七屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議《關(guān)于修改〈深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例〉的決定》

第六次修正）

第一章 總則

第一條為了加強對深圳經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）土地使用權(quán)出讓的管理，規(guī)范土地使用權(quán)出讓

行為，合理利用土地資源，保護有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合

特區(qū)實際，制定本條例。

第二條本條例所稱土地使用權(quán)出讓，是指市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使

用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市人民政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用者應(yīng)當(dāng)向市人民政府交納土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金。

土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金應(yīng)當(dāng)一次性交付。

第三條市規(guī)劃和自然資源部門是特區(qū)土地使用權(quán)出讓的主管部門，統(tǒng)一對土地使用權(quán)進行出讓，

對出讓的土地進行管理。其他單位不得出讓土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱出讓合同）由市規(guī)劃和自然資源部門與土地使用者簽訂。

土地使用者與市規(guī)劃和自然資源部門簽訂或者變更土地使用權(quán)出讓合同時，應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃和自然

資源部門交納土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金。

第四條本條例適用于特區(qū)內(nèi)國有土地使用權(quán)的出讓。地下自然資源及其他埋藏物屬國家所有，不

在土地使用權(quán)出讓范圍之內(nèi)。

集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依照本條例出讓其使用權(quán)。

第五條中華人民共和國境內(nèi)外的企業(yè)、組織和個人，均可以依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，

但是法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第六條依照本條例規(guī)定取得的土地使用權(quán)，土地使用者在使用年限內(nèi)，可以依法使用、轉(zhuǎn)讓、出

租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受法律保護。

第七條土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，不得損害社會公

共利益。

第八條市規(guī)劃和自然資源部門會同市其他有關(guān)部門，根據(jù)特區(qū)城市規(guī)劃、社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)

業(yè)政策制定年度土地開發(fā)供應(yīng)計劃，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，由市規(guī)劃和自然資源部門統(tǒng)一組織實施。

第九條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)堅持與建設(shè)項目相結(jié)合的原則。沒有建設(shè)項目的，不供應(yīng)土地，但

是按照本條例規(guī)定以拍賣、招標(biāo)形式出讓土地使用權(quán)的除外。

第十條土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金等土地收益，由市規(guī)劃和自然資源部門負(fù)

責(zé)收集后統(tǒng)一繳入市人民政府在地方國庫中設(shè)立的國有土地使用權(quán)出讓收入專戶，由市財政部門依法

管理。

第十一條市人民政府設(shè)立深圳市土地投資開發(fā)中心（以下簡稱開發(fā)中心），組織土地開發(fā)和城市

基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

第十二條國有土地使用權(quán)出讓收入按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定使用，市財政部門負(fù)責(zé)監(jiān)督并審核，

市審計部門定期審計。

市人民政府應(yīng)當(dāng)制定土地使用權(quán)出讓收支管理辦法，加強對國有土地使用權(quán)收支的管理。

第十三條市財政部門每年應(yīng)當(dāng)向深圳市人民代表大會常務(wù)委員會（以下簡稱市人大常委會）報告

年度國有土地使用權(quán)出讓收支情況。

市審計部門應(yīng)當(dāng)同時向市人大常委會報告土地使用權(quán)出讓收支審計情況。

第十四條土地使用權(quán)出讓最高年限按照下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

第十五條土地使用者依照本條例簽訂出讓合同付清土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)

施金后，應(yīng)當(dāng)按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書前，可以占有和使用該宗

土地，但是不得處分。

第二章 土地使用權(quán)出讓合同

第十六條土地使用者與市規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定訂立書面出讓合同。土地使

用者委托他人代簽出讓合同的，代理人應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃和自然資源部門提交委托人出具的授權(quán)委托書。

香港、澳門、臺灣和境外的企業(yè)、組織或者個人出具的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理公證、認(rèn)證手續(xù)。

第十七條出讓合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要條款：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；

（二）出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積；

（三）土地使用年期及起止時間；

（四）土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；

（五）交付土地的時間；

（六）規(guī)劃、市政設(shè)計要點；

（七）項目竣工提交驗收時間；

（八）市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；

（九）使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?/p>

（十）建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項目及義務(wù)；

（十一）違約責(zé)任；

（十二）當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。

出讓合同應(yīng)當(dāng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

第十八條土地使用者對出讓的土地權(quán)屬、開發(fā)及配套設(shè)施狀況有異議的，應(yīng)當(dāng)在市規(guī)劃和自然資

源部門通知其簽訂出讓合同前十日內(nèi)提出異議。但是上述規(guī)定不適用于以拍賣、招標(biāo)方式出讓的土地

使用權(quán)。

自出讓合同簽訂之日起，視為已交付土地。

第十九條出讓合同一經(jīng)依法簽訂，即具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行合同規(guī)定的義務(wù)，任

何一方不得擅自變更或者解除。

第二十條土地使用者未按照出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加

收土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，市規(guī)劃和自然資源

部門可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。

土地使用者只支付定金或者保證金的，不予退還。

土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。市規(guī)劃和自然資源部門扣

除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額百分之二十的違約金，余額予以退還，已興建的建筑物、附著物無

償收歸政府所有。

第二十一條土地使用者應(yīng)當(dāng)按照出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。

第二十二條土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途或者條件的，應(yīng)當(dāng)征得市規(guī)劃和自然資

源部門的同意。市規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使

用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按照有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。

引用文檔：地方法規(guī)(1)篇

第三章 拍賣出讓土地使用權(quán)

第二十三條拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、公開場合，在市規(guī)劃和自然資源部門授權(quán)

的拍賣主持人（以下簡稱主持人）的主持下，競投者按照規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使

用權(quán)的行為。

引用文檔：地方法規(guī)(1)篇

第二十四條市規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)至少在拍賣前二十日將土地使用權(quán)拍賣的有關(guān)事宜在《深

圳特區(qū)報》或者《深圳商報》上公告。

引用文檔：地方法規(guī)(1)篇

第二十五條下列文件由市規(guī)劃和自然資源部門印制并于公告之日起向競投者提供：

（一）土地使用權(quán)拍賣須知；

（二）出讓合同樣式。

第二十六條拍賣出讓土地使用權(quán)按照下列程序進行：

（一）市規(guī)劃和自然資源部門發(fā)出拍賣土地使用權(quán)公告；

（二）競投者領(lǐng)取有關(guān)文件；

（三）主持人按照公告規(guī)定的時間、地點依照下列規(guī)定主持拍賣活動：

1.簡介拍賣土地使用權(quán)土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；

2.公布拍賣起叫價以及每一次應(yīng)價增加數(shù)額；

3.競投者按照規(guī)定方式競相應(yīng)價；

4.主持人連續(xù)兩次宣布最后報價數(shù)額而沒有競投者再應(yīng)價時，最后應(yīng)價者為競得人；

（四）競得人應(yīng)當(dāng)即時向市規(guī)劃和自然資源部門一次性付清土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，與市規(guī)

劃和自然資源部門簽訂出讓合同，并交付土地使用權(quán)出讓金總額百分之二十的定金，余額應(yīng)當(dāng)自出讓

合同生效之日起五日內(nèi)付清。工業(yè)用地經(jīng)市規(guī)劃和自然資源部門同意并在出讓合同中注明，余額可以

延期交付，但是最長不得超過一年。逾期未付清的，市規(guī)劃和自然資源部門依照本條例第二十條的規(guī)

定處理。

第二十七條起叫價不等于該幅土地使用權(quán)出讓的底價，競投者最后應(yīng)價低于底價時，主持人有權(quán)

終止拍賣。

第二十八條競得人不能交付定金或者拒絕簽訂出讓合同的，應(yīng)當(dāng)賠償組織拍賣活動支出的全部費

用。市規(guī)劃和自然資源部門將該幅土地另行拍賣，拍賣所得土地使用權(quán)出讓金低于前次拍賣土地使用

權(quán)出讓金的，其差額部分由上述違約的競得人負(fù)責(zé)支付。

第四章 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)

第二十九條招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由市規(guī)劃和自然資源部門公開招標(biāo)或者邀請符合條件的投

標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。

引用文檔：地方法規(guī)(1)篇

第三十條土地使用權(quán)招標(biāo)出讓可以采取下列兩種方式進行：

（一）公開招標(biāo)：由市規(guī)劃和自然資源部門發(fā)出招標(biāo)公告；

（二）邀請招標(biāo)：由市規(guī)劃和自然資源部門向特定人發(fā)出招標(biāo)邀請書。

招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)至少在截標(biāo)之日前二十日在《深圳特區(qū)報》或者《深圳商報》上公布。招標(biāo)邀請書

應(yīng)當(dāng)至少在截標(biāo)之日前二十日向被邀請投標(biāo)人發(fā)出。

引用文檔：地方法規(guī)(1)篇

第三十一條土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的資格范圍、內(nèi)容以及招標(biāo)方式由市規(guī)劃和自然資源部門根據(jù)本

條例的有關(guān)規(guī)定和年度土地供應(yīng)計劃及地塊的具體情況確定。

第三十二條下列招標(biāo)文件由市規(guī)劃和自然資源部門印制并向投標(biāo)者提供：

（一）投標(biāo)須知；

（二）土地使用權(quán)投標(biāo)書；

（三）出讓合同樣式。

第三十三條招標(biāo)出讓土地使用權(quán)按照下列程序進行：

（一）市規(guī)劃和自然資源部門發(fā)出招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；

（二）投標(biāo)者領(lǐng)取招標(biāo)文件；

（三）投標(biāo)者在投標(biāo)截止日期之前到指定的地點將密封的投標(biāo)書投入標(biāo)箱，并按照市規(guī)劃和自然

資源部門的規(guī)定交付投標(biāo)保證金；

（四）由市規(guī)劃和自然資源部門組織開標(biāo)會議，當(dāng)場開標(biāo)、驗標(biāo)，宣布不符合投標(biāo)規(guī)定的標(biāo)書無

效；

（五）由市規(guī)劃和自然資源部門組織招標(biāo)機構(gòu)按照公平、公正的原則，進行評標(biāo)、定標(biāo)，并向中

標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書；

（六）中標(biāo)人接到中標(biāo)通知書后，應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃和自然資源部門一次性付清土地開發(fā)與市政配套

設(shè)施金，并按照規(guī)定的時間與市規(guī)劃和自然資源部門簽訂出讓合同。

第三十四條招標(biāo)文件規(guī)定只出標(biāo)價的，以價高者中標(biāo)；規(guī)定既出標(biāo)價，又需要提交規(guī)劃設(shè)計方案

的，采取綜合評分辦法，總評得分最高者中標(biāo)。

市規(guī)劃和自然資源部門認(rèn)為所有標(biāo)書都沒有達到標(biāo)底條件的，有權(quán)拒絕全部標(biāo)書，重新組織招標(biāo)。

第三十五條中標(biāo)人未在規(guī)定的時間內(nèi)與市規(guī)劃和自然資源部門簽訂出讓合同的，取消其中標(biāo)資格，

另行組織招標(biāo)，投標(biāo)保證金不予退還。造成市規(guī)劃和自然資源部門損失的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

第三十六條中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自出讓合同生效之日起五日內(nèi)付清土地使用權(quán)出讓金。工業(yè)用地經(jīng)市規(guī)劃

和自然資源部門同意并在出讓合同中注明，可以延期交付，但是最長不得超過一年。逾期未付清的，

市規(guī)劃和自然資源部門依照本條例第二十條的規(guī)定處理。

第三十七條中標(biāo)人交納的投標(biāo)保證金可以抵充土地使用權(quán)出讓金。未中標(biāo)人所交納的投標(biāo)保證金，

由市規(guī)劃和自然資源部門自定標(biāo)之日起三十日內(nèi)退還本金。

第五章 協(xié)議出讓土地使用權(quán)

第三十八條協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由市規(guī)劃和自然資源部門代表市人民政府與土地使用者以

土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。

前款所稱公告市場價格，是指由市規(guī)劃和自然資源部門根據(jù)土地等級、用途及房地產(chǎn)市場變化等

因素組織評估，并定期公布的價格。

第三十九條以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的范圍：

（一）高新技術(shù)項目用地；

（二）市、區(qū)人民政府建設(shè)的微利商品房用地；

（三）市、區(qū)人民政府建設(shè)的福利商品房用地；

（四）市、區(qū)財政全額投資的機關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施等公益性、非營

利性用地。

前款所列項目以外的用地一般應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣方式出讓土地使用權(quán)。下列項目用地，經(jīng)市人民

政府批準(zhǔn)，也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但是應(yīng)當(dāng)按照公告的市場價格出讓：

1.屬特區(qū)急需或者特別鼓勵發(fā)展的項目用地；

2.成片開發(fā)區(qū)用地；

3.市人民政府以土地入股合作的項目用地；

4.舊城改造用地。

市人民政府每年應(yīng)當(dāng)向市人大常委會報告以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的情況。

引用文檔：地方法規(guī)(1)篇

第四十條以協(xié)議出讓方式供應(yīng)土地使用權(quán)的，市規(guī)劃和自然資源部門結(jié)合發(fā)展改革、水務(wù)、生態(tài)

環(huán)境、交通運輸、住房建設(shè)等部門出具的有關(guān)意見，可以依職權(quán)或者申請啟動用地報批工作。

經(jīng)市、區(qū)人民政府批準(zhǔn)，并理順土地權(quán)屬關(guān)系后，市規(guī)劃和自然資源部門可以簽訂土地使用權(quán)出

讓合同。

引用文檔：地方法規(guī)(1)篇

第四十一條下列項目土地使用權(quán)協(xié)議出讓時，市規(guī)劃和自然資源部門按照本條規(guī)定減免土地使用

權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金：

（一）第三十九條第一款第一項規(guī)定的用地，減收土地使用權(quán)出讓金百分之四十至百分之七十；

（二）第三十九條第一款第二項規(guī)定的用地，免收土地使用權(quán)出讓金；

（三）第三十九條第一款第三項規(guī)定的用地，免收土地使用權(quán)出讓金。土地開發(fā)與市政配套設(shè)施

金的交納標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府另行規(guī)定。

本條規(guī)定以外的土地使用權(quán)協(xié)議出讓，一律不得減免土地使用權(quán)出讓金。

第四十二條屬本條例第三十九條第一款第一項用地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)在出讓合同生效當(dāng)日交付

土地使用權(quán)出讓金總額百分之三十的首期款，余額應(yīng)當(dāng)在出讓合同生效之日起三十日內(nèi)付清；經(jīng)市規(guī)

劃和自然資源部門同意并在出讓合同中注明，余額可以延期交付，但是最長不得超過一年。逾期未付

清的，市規(guī)劃和自然資源部門依照本條例第二十條的規(guī)定處理。

屬本條例第三十九條一款第二項、第三項用地的，土地使用權(quán)出讓金的支付按照出讓合同規(guī)定的

期限和方式執(zhí)行。

屬本條例第三十九條第一款第四項用地的，土地使用權(quán)出讓金的支付辦法按照市人民政府規(guī)定執(zhí)

行。

第四十三條市規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)于每年十二月三十一日前將減免土地使用權(quán)出讓金的用

地項目及減免數(shù)額向市人民政府報告。

第四十四條依照本條例第三十九條第一款第一項規(guī)定減收土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)的，

土地使用者將用地出租、轉(zhuǎn)讓，以及以土地使用權(quán)與他人合資、合作建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)市規(guī)劃和自然

資源部門批準(zhǔn)，重新簽訂出讓合同。改變用途的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)市規(guī)劃和自然資源部門批準(zhǔn)，并按照公告

市場價格補足土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》

的規(guī)定辦理變更登記手續(xù)后，方可進行。

需補足土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金的，土地使用者辦理變更登記時，應(yīng)當(dāng)持

市規(guī)劃和自然資源部門出具的補足土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金的憑證及重新簽

訂的出讓合同。

引用文檔：地方法規(guī)(1)篇

第四十五條依照本條例第三十九條第一款第一項規(guī)定減收土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政

配套設(shè)施金取得土地使用權(quán)的，經(jīng)市規(guī)劃和自然資源部門批準(zhǔn)，土地使用者可以將該土地上的建筑物、

附著物用于抵押。但是抵押權(quán)人處分抵押物時，應(yīng)當(dāng)按照公告市場價格補足土地使用權(quán)出讓金和土地

開發(fā)與市政配套設(shè)施金后，方可進行。抵押物的處分所得應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定先行繳交有關(guān)稅費。

引用文檔：地方法規(guī)(1)篇

第四十六條依照本條例第三十九條第一款第一項規(guī)定減收土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)的，

項目投產(chǎn)后，由市科技創(chuàng)新部門負(fù)責(zé)復(fù)查。不符合高新技術(shù)項目認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照公告市場價格

補足土地使用權(quán)出讓金。

第四十七條本條例第三十九條第一款第二項、第三項用地，土地使用者需出租、轉(zhuǎn)讓、抵押或者

與他人合資、合作建設(shè)的，按照市人民政府規(guī)定辦理。

第四十八條機關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施等公益性、非營利性用地，土地使

用者不得改作營利性用地，不得出租、轉(zhuǎn)讓、抵押，也不得與他人合作開發(fā)建設(shè)。

第六章 土地使用權(quán)的終止

第四十九條有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止：

（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿；

（二）土地滅失；

（三）土地使用者死亡而無合法承繼人；

（四）人民法院或者市規(guī)劃和自然資源部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或者決定生

效；

（五）用地單位遷移或者被依法注銷的；

（六）市人民政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

引用文檔：裁判文書(1)篇

第五十條出現(xiàn)第四十九條第一項、第三項和第四項規(guī)定的情形，土地使用權(quán)連同該宗土地上的建

筑物、附著物由市規(guī)劃和自然資源部門無償收回，但是法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

引用文檔：裁判文書(1)篇

第五十一條市人民政府對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社

會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回。

依法提前收回土地使用權(quán)的，市人民政府根據(jù)土地使用者開發(fā)、利用土地的實際情況和年期，給

土地使用者以相應(yīng)的補償。

第五十二條土地使用權(quán)年期屆滿，土地使用者應(yīng)當(dāng)自年期屆滿之日起十日內(nèi)到市規(guī)劃和自然資源

部門辦理注銷登記手續(xù)。土地使用者不辦理注銷登記手續(xù)的，由市規(guī)劃和自然資源部門徑為注銷登記。

本條例第四十九條第一款第二項、第三項、第四項、第五項和第六項規(guī)定的情形，由市規(guī)劃和自

然資源部門徑為注銷登記。

第五十三條土地使用權(quán)年期屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用該宗土地的，應(yīng)當(dāng)提前六個月向市規(guī)劃

和自然資源部門提出申請。市規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起一個月內(nèi)按照下列原則作出

是否準(zhǔn)予繼續(xù)使用的答復(fù)：

（一）土地使用者申請的土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，準(zhǔn)予繼續(xù)使用；

（二）土地使用者申請的土地用途不符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者的申請不予批準(zhǔn)。

第五十四條準(zhǔn)予土地使用者繼續(xù)使用土地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)自接到市規(guī)劃和自然資源部門批準(zhǔn)

文件之日起十五日內(nèi)與市規(guī)劃和自然資源部門重新簽訂出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)

與市政配套設(shè)施金，并按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理登記。

第七章 法律責(zé)任

第五十五條違反本條例第三條規(guī)定，擅自出讓土地使用權(quán)的，出讓合同無效，市規(guī)劃和自然資源

部門可以依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的有關(guān)規(guī)定對有關(guān)當(dāng)事人的違法轉(zhuǎn)讓行為給予處罰。

第五十六條違反本條例第二十一條規(guī)定，土地使用者未按照出讓合同規(guī)定的用途和條件開發(fā)利用

土地的，由市規(guī)劃和自然資源部門責(zé)令限期改正，并可以處土地使用權(quán)出讓金總額百分之二十的罰款。

拒不改正的，市規(guī)劃和自然資源部門無償收回土地使用權(quán)，沒收地上建筑物、附著物。

土地使用者逾期未完成地上建筑物的，市規(guī)劃和自然資源部門自出讓合同規(guī)定的項目竣工提交驗

收之日起處以罰款。逾期六個月以內(nèi)的，處土地使用權(quán)出讓金總額百分之五罰款；逾期六個月以上一

年以內(nèi)的，處土地使用權(quán)出讓金總額百分之十罰款；逾期一年以上兩年以內(nèi)的，處土地使用權(quán)出讓金

總額百分之十五罰款；逾期兩年仍未完成地上建筑物的，市規(guī)劃和自然資源部門無償收回土地使用權(quán)，

沒收地上建筑物、附著物。

土地使用者自出讓合同生效之日起兩年內(nèi)未開發(fā)利用土地的，市規(guī)劃和自然資源部門無償收回土

地使用權(quán)。

前款所稱開發(fā)利用，是指領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并且工程量達到投資總額百分之二十五以上。

屬市規(guī)劃和自然資源部門無償收回土地使用權(quán)的，土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金不予退還。

第五十七條依照本條例第四十六條規(guī)定，經(jīng)復(fù)查不符合高新技術(shù)項目認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的，土地使用者除

按照公告市場價格補足土地使用權(quán)出讓金外，由市規(guī)劃和自然資源部門處土地使用權(quán)出讓金總額百分

之二十罰款。

第五十八條違反本條例第四十八條規(guī)定，土地使用者出租、抵押土地使用權(quán)和與他人合作開發(fā)建

設(shè)的，由市規(guī)劃和自然資源部門責(zé)令改正，沒收非法所得，并處非法所得一倍以上三倍以下罰款。

違反本條例第四十四條、第四十八條規(guī)定，土地使用者擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由市規(guī)劃和自然

資源部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處轉(zhuǎn)讓價款百分之十罰款。拒不改正的，市規(guī)劃和自然資源部

門可以無償收回土地使用權(quán)，沒收地上建筑物、附著物。屬市規(guī)劃和自然資源部門無償收回土地使用

權(quán)的，土地開發(fā)與市政配套設(shè)金不予退還。

對有關(guān)責(zé)任人員由其所在單位或者上級機關(guān)給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十九條土地使用者在申請用地、簽訂或者履行出讓合同中有下列情形之一的，市規(guī)劃和自然

資源部門可以給予警告、撤銷用地批準(zhǔn)文件、暫扣有關(guān)許可證件或者收回土地使用權(quán)的處罰：

（一）隱瞞重大事實，提供虛假資料或者偽造文件的；

（二）違反本條例第十五條第二款規(guī)定，擅自處分土地使用權(quán)的。

第六十條在出讓土地使用權(quán)過程中，以弄虛作假、行賄等非法手段取得土地使用權(quán)的，由市規(guī)劃

和自然資源部門收回其土地使用權(quán)并處土地使用權(quán)出讓金總額百分之五罰款；對有關(guān)責(zé)任人員由其所

在單位或者上級機關(guān)給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第六十一條市規(guī)劃和自然資源部門工作人員在出讓土地使用權(quán)活動中，接受賄賂、泄露秘密、玩

忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十二條原行政劃撥土地使用權(quán)的土地使用者應(yīng)當(dāng)于 1999 年 12 月 31 日前申請補辦出讓手續(xù)。

第八章 附則

第六十三條有關(guān)土地使用權(quán)出讓的糾紛，爭議雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以依法向人民

法院起訴。

第六十四條市人民政府可以依據(jù)本條例制定實施細則。

第六十五條本條例自公布之日起施行。

本條例施行前在特區(qū)內(nèi)實施的有關(guān)規(guī)定與本條例不一致的，以本條例為準(zhǔn)。

深圳市人民政府關(guān)于完善國有土地供應(yīng)管理的若干意見深府規(guī)〔2018〕11 號

各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

為貫徹落實《深圳市土地管理制度改革總體方案》，深化土地管理制度改革，根據(jù)《中華人

民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我市

實際，現(xiàn)就國有土地供應(yīng)管理提出以下意見。

一、健全土地供應(yīng)體系

完善國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥、出讓制度，探索租賃、作價出資等建設(shè)用地有償使用方式，

規(guī)范臨時用地使用及委托管理范圍，建立以產(chǎn)權(quán)為導(dǎo)向的土地供應(yīng)體系。

（一）劃撥。產(chǎn)權(quán)歸中央國家機關(guān)（含授權(quán)單位）、省、市和區(qū)人民政府（含新區(qū)管理機構(gòu)，

下同）的下列公益性、非營利性用地以劃撥方式供應(yīng)：

1．行政管理、文體醫(yī)療、教育科研、社會福利、文化遺產(chǎn)、宗教、特殊用地等公共管理與

服務(wù)設(shè)施用地，供應(yīng)設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施及其他公用設(shè)施用地，廣場等用地。

2．區(qū)域交通、城市道路、軌道交通、交通場站及其他交通設(shè)施用地，但社會停車場（庫）、

加油站、獨立占地的加氣站和充電站用地除外。

3．只租不售的人才住房和保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房（含科技企業(yè)孵化器，下同）用地。

4．地下綜合管廊設(shè)施用地。

5．國家重點扶持的能源和水利等設(shè)施用地。

以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，不得改變用途。

（二）協(xié)議出讓?？梢詤f(xié)議方式出讓的建設(shè)用地包括：

1．社會投資、產(chǎn)權(quán)歸經(jīng)市政府確定的投資主體的區(qū)域交通用地、城市道路用地、軌道交通

用地；社會投資、產(chǎn)權(quán)歸經(jīng)市政府確定的投資主體的地下綜合管廊設(shè)施用地；社會投資、產(chǎn)權(quán)歸經(jīng)市

政府確定的投資主體且只租不售的人才住房和保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房和科研項目用地；國家、

省、市政府已確定特許（定）經(jīng)營者的公用設(shè)施用地。上述建設(shè)用地使用權(quán)不得改變用途，不得轉(zhuǎn)讓、

互換、出資、贈與。在協(xié)議中明確約定，抵押需經(jīng)市規(guī)劃國土主管部門審核后報市政府批準(zhǔn)，擔(dān)保金

額不得超過合同地價及地上建筑物殘值之和。特許（定）經(jīng)營的公用設(shè)施，土地使用年期不得超過特

許或者特定經(jīng)營期限。

2．連接兩宗已設(shè)定產(chǎn)權(quán)地塊的地上、地下空間。該空間主要為連通功能且保證 24 小時向

公眾開放的，按照公共通道用途出讓，允許配建不超過通道總建筑面積 20%的經(jīng)營性建筑，若配建

超過 20%的經(jīng)營性建筑，超出部分產(chǎn)權(quán)歸政府所有；該空間無法 24 小時向公眾開放的，按照建筑主

體功能出讓。連通雙方為不同主體的，需經(jīng)雙方協(xié)商一致。

3．非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、置換用地、留用土地、城市更新用地和符合規(guī)定的棚戶

區(qū)改造用地。

4．法律法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他情形。

（三）招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。出讓用地除按照本意見可以協(xié)議出讓的以外，應(yīng)以招標(biāo)、拍

賣、掛牌方式供應(yīng)：

1．以招標(biāo)方式出讓的，出讓人發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和非?/p>

人組織參加建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定建設(shè)用地使用權(quán)人。

2．以拍賣方式出讓的，出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競買，

根據(jù)出價結(jié)果或者其他競得規(guī)則確定建設(shè)用地使用權(quán)人。

3．以掛牌方式出讓的，出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件

在指定的交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)

果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定建設(shè)用地使用權(quán)人。其中，經(jīng)市、區(qū)政府遴選確定的重點產(chǎn)業(yè)項目用地可以

采取“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌方式供應(yīng)，但房地產(chǎn)業(yè)項目除外。

（四）作價出資。建設(shè)用地使用權(quán)作價出資按照土地資源優(yōu)化配置原則，明確作價出資對象，

規(guī)范作價出資范圍，完善作價出資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化作價出資價格形成機制，加強后續(xù)監(jiān)管。具體辦法按照

我市國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（五）租賃。國有建設(shè)用地租賃實行短期租賃和長期租賃。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，由社會投資主體

組織實施的急需公共服務(wù)設(shè)施等用地實行短期租賃，以協(xié)議方式確定承租人，租賃期限不得超過 5 年，

具體辦法由市規(guī)劃國土主管部門另行制定。工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地實行長期租賃的，以招標(biāo)、拍賣、掛

牌等公開競價方式確定承租人，租賃期限不少于 5 年且不超過 20 年。租賃期屆滿前，符合相關(guān)規(guī)定

的可以申請續(xù)期或者轉(zhuǎn)為出讓。

在協(xié)議中明確以租賃方式取得的建設(shè)用地不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或者抵押。

（六）嚴(yán)格臨時用地管理。從嚴(yán)控制臨時用地規(guī)模，規(guī)范臨時用地管理流程，嚴(yán)格臨時用地

批后監(jiān)管。臨時用地供應(yīng)范圍僅限于建設(shè)項目施工、地質(zhì)勘查、搶險救災(zāi)以及政府組織實施的急需公

共服務(wù)設(shè)施等情形。

（七）確定委托管理范圍。對于公園綠地、水庫水面、河流水面、湖泊水面、護坡等用地，

不設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，以劃定管理范圍線的方式委托市職能部門或者各區(qū)政府管理。各管理主體負(fù)

責(zé)其管理范圍線內(nèi)用地的日常管理工作。

二、加強建設(shè)用地供應(yīng)及審批監(jiān)管

充分發(fā)揮土地利用規(guī)劃和計劃調(diào)控作用，建立長效監(jiān)管機制，切實規(guī)范用地供應(yīng)行為，強化

供應(yīng)監(jiān)管。

（八）加強土地利用規(guī)劃和計劃管理。土地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃確定的土

地用途管制和空間管制要求。城市建設(shè)與土地利用實施計劃一經(jīng)審批下達，必須嚴(yán)格執(zhí)行。除市級統(tǒng)

籌指標(biāo)外，年度土地利用計劃指標(biāo)均分解下達給各區(qū)。其中，新增建設(shè)用地指標(biāo)實行嚴(yán)格管控，不得

突破。新增建設(shè)用地優(yōu)先保障公共設(shè)施、公益事業(yè)、人才住房和保障性住房以及市政府重點扶持的產(chǎn)

業(yè)項目，其他項目原則上通過盤活存量建設(shè)用地的方式解決。

（九）完善土地供應(yīng)監(jiān)督機制。市規(guī)劃國土主管部門通過新增建設(shè)用地指標(biāo)、建設(shè)用地清退

指標(biāo)等管控手段加強對各區(qū)土地審批、供應(yīng)情況的監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)對各區(qū)政府開展的土地審批工作情

況進行督查，并可以依法啟動、中止或者終止建設(shè)用地供應(yīng)工作。

（十）明確凈地供應(yīng)要求。擬供應(yīng)的土地應(yīng)當(dāng)為權(quán)屬清晰的國有土地，安置補償須落實到位，

并具備動工開發(fā)所需的道路、供水、供電及場地平整等基本條件，杜絕以道路、市政配套設(shè)施等不完

善為由延長開竣工期限，嚴(yán)防土地閑置。

（十一）嚴(yán)格土地供應(yīng)合同管理。已供應(yīng)的土地應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地劃撥決定書、建設(shè)用

地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地使用權(quán)作價出資合同、建設(shè)用地租賃合同、臨時用地合同約定的土地使

用條件，并在劃撥決定書及合同中明確未按約定的土地使用條件利用土地的，政府可以提前收回建設(shè)

用地。

（十二）建立土地供應(yīng)與企業(yè)信用聯(lián)動機制。增強企業(yè)依法依約用地意識，降低土地供應(yīng)管

理風(fēng)險。將土地供應(yīng)中的違法違約企業(yè)列入失信“黑名單”，并及時報送市公共信用信息管理系統(tǒng)。

失信主體不得參與我市城市更新、土地競拍等土地供應(yīng)活動。

三、其他

本意見自公布之日起施行，有效期 5 年，國有土地作價入股以及國有農(nóng)用地有償使用的相關(guān)

規(guī)定由市政府另行組織制定。深圳市人民政府《印發(fā)關(guān)于加強土地市場化管理進一步搞活和規(guī)范房地

產(chǎn)市場的決定的通知》（深府〔2001〕94 號）自本意見公布之日起廢止。

深圳市人民政府

2018 年 7 月 8 日

稅務(wù)管理

深圳市地方稅務(wù)局辦公室關(guān)于印發(fā)城市更新稅收政策指引的通知深地稅辦發(fā)〔2012〕37 號

第一章 總則

第一條 為規(guī)范城市更新稅收征管，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民

共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條

例》、《深圳市城市更新辦法》及其實施細則，結(jié)合深圳市實際，現(xiàn)制定本指引。

第二條 本指引適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的城市更新活動所涉及到的稅收征收管理。

本指引所稱城市更新，是指由符合《深圳市城市更新辦法》及其實施細則規(guī)定的開發(fā)企業(yè)根

據(jù)城市規(guī)劃對特定城市建成區(qū)，進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。

第三條 本指引針對城市更新實施過程中以下三種見的經(jīng)濟行為，就其稅收處理方式予以明

確。

(一)以房地產(chǎn)作價入股成立項目公司進行開發(fā)。

(二)雙方或多方合作實施項目的開發(fā)。

(三) 其他城市更新行為

第四條 其他未包括的城市更新行為稅收處理比照此規(guī)定，以實質(zhì)重于形式、避免重復(fù)征稅

為原則進行征收管理\"。

第二章 以房地產(chǎn)作價入股進行房地產(chǎn)開發(fā)的稅收處理

第五條 以房地產(chǎn)作價入股進行房地產(chǎn)開發(fā)，按出資比例分享利潤，共擔(dān)風(fēng)險的，不征營業(yè)

稅。但以下情形除外：

房屋建成后各方按一定比例分配房屋，出地方以土地出資視為向項目公司轉(zhuǎn)讓土地，按\"轉(zhuǎn)

讓無形資產(chǎn)\"繳納營業(yè)稅，其營業(yè)額按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條的規(guī)

定進行核定。

第六條 凡以房地產(chǎn)作價入股，所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)確認(rèn)收入繳納土地增值

稅。

第七條 被投資企業(yè)接受投資方式取得的土地，以該土地的投資作價和接受投資支付的相關(guān)

稅費為計稅基礎(chǔ)，并在企業(yè)所得稅進行稅前扣除以及作為土地增值稅的扣除項目。

第八條 被投資企業(yè)以房地產(chǎn)分配給股東或出資人的，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)

繳納土地增值稅。

對合營企業(yè)的房屋，在分配給投資各方后，視同銷售，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

第三章 合作建房的稅收處理

第九條 本指引所稱合作建房是指由一方(或多方)出地，另一方(或多方)出資，合作各方共同

與國土部門簽署土地出讓協(xié)議(或補充協(xié)議)，共同取得土地使用權(quán)，并按約定比例進行分房的行為。

第十條 合作各方共同與國土部門簽署出讓協(xié)議，共同取得土地使用權(quán)的行為及開發(fā)完成后

進行確權(quán)登記，不涉及到轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不征收營業(yè)稅，不征收土地增值稅。

第十一條 合作建房分房暫免征收土地增值稅，不征營業(yè)稅；分房后各自銷售的，應(yīng)就其取

得的收入和發(fā)生的成本按規(guī)定計算繳納所得稅、營業(yè)稅土地增值稅。

第十二條 如果合作建房出地方為村股份公司，當(dāng)其分配取得房產(chǎn)，再原價分配給村民的，

不視同銷售。

第十三條 合作建房項目的土地增值稅繳納，由合作各方就其取得的收入和實際發(fā)生的成本

分別計算并繳納土地增值稅。

第十四條 合作建房出地方屬于村股份公司的，當(dāng)其將分得的房產(chǎn)出售時，如果不能準(zhǔn)確核

算成本，土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得的收入核定征收。村股份合作公司是農(nóng)村城市化進程中，在原有

的村級集體經(jīng)濟組織基礎(chǔ)上進行股份制改制而成的，具備獨立的法人資格經(jīng)濟實體。

第四章 城市更新其他稅收處理

第十五條 本指引所稱拆遷補償是指拆遷方對被拆遷方，依照《深圳市城市更新辦法》及其

實施細則、《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定給予的補償。拆遷補償?shù)姆绞?，可以實行貨?/p>

補償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

第十六條 拆遷方與被拆遷方簽訂拆遷補償安置協(xié)議，實行貨幣補償支付拆遷補償費，憑合

法有效憑據(jù)計入拆遷補償費，在所得稅和土地增值稅前扣除。

第十七條 被拆遷方取得的拆遷補償費、征地補償，暫不征收營業(yè)稅、免征土地增值稅。

第十八條 拆遷方與被拆遷方簽訂搬遷補償安置協(xié)議，實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式支付拆遷補償

費，對償還面積與拆遷補償協(xié)議面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，超過部

分，按房產(chǎn)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定核定計征營業(yè)稅。本指引中所稱

\"同類住宅房屋的成本價\"以建安成本為準(zhǔn)，不含地價。

第十九條 開發(fā)商與被拆遷方簽訂拆遷補償安置協(xié)議，實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式支付拆遷補償

費，用本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理繳納土地增值稅及所得稅，按國稅發(fā)

[2006]187 號第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)

抵減本項目拆遷補償費。

第二十條 開發(fā)商與被拆遷人簽訂搬遷補償安置協(xié)議，實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式支付拆遷補償

費，采取異地安置的，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187 號第三條

第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費，計算繳納土地增值稅；異地安置的房屋屬于購入的，

以實際支付的購房支出計入拆遷補償費，計算繳納繳納土地增值稅。

第二十一條 一方(或多方)出地，另一方(或多方)出資，以土地使用權(quán)人的名義進行開發(fā)，房

屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋。分配給出資方的房產(chǎn)視同銷售，按市場公允價值確認(rèn)收入。

第二十二條 開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以自己名義進行開發(fā)建設(shè)，項目完成后，開發(fā)商依合

同約定的分配比例將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至出地一方。房屋建成后，開發(fā)商分配給原出地方的房屋，按市

場公允價確定開發(fā)商土地增值稅應(yīng)稅收入；出地方從開發(fā)商獲取房產(chǎn)，按市場公允價確定出地方轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)取得的收入，按規(guī)定征收土地增值稅。

第二十三條 房地產(chǎn)被收購方收購，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅、所得稅。

第二十四條 城市更新項目房地產(chǎn)被收購，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施

細則》、財稅【1995】048 號文件關(guān)于因城市建設(shè)需要，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)免征土地增值稅。

第二十五條 納稅人\"自改\"，即拆除自有建筑，按該建筑市場公價值確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

拆遷補償成本。其稅收政策比照\"他拆\"拆遷補償稅收政策。

納稅人在開始舊改意向后新增的建筑物拆除不得列為拆遷補償成本。

第二十六條 作為拆遷條件，為村委無償建設(shè)配套設(shè)施，無償返還一定面積的新建物業(yè)給村

集體，該經(jīng)費、補償資金、新建物業(yè)成本等實際發(fā)生的拆遷支出均可在\"土地征用及拆遷補償費\"中列

支。

第二十七條 回遷房銷售收入營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為回遷戶辦理產(chǎn)權(quán)登記的當(dāng)月。對回

遷房確定的銷售收入不預(yù)繳土地增值稅。

第二十八條 政府對城市更新項目的補償，不列入銷售收入，也不抵減扣除項目金額。

第二十九條 拆遷補償款的確定以實際補償回遷房時的市場公允價為準(zhǔn)。

第三十條 按照《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地

返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定的通知》(深府【2011】198 號)第七條的規(guī)定，對于轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)

的非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地，權(quán)利人在辦理土地使用權(quán)初始登記時，可以申請按照合法評估機構(gòu)

核定的市場評估價進行登記。

按上述規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記的土地使用權(quán)價格可作為土地使用權(quán)成本，作為土地增值稅扣除項

目。評估價不得高于政府公布的同類、同地段、同時間的評估價。

第五章 附則

第三十一條 本指引由深圳市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第三十二條 本指引自 年 月 日起實施。以前規(guī)定與本指引有抵觸的，依本辦法執(zhí)行。

城市更新稅政征管(試行)工作指引

發(fā)布日期：2017 年 03 月 02 日

第一部分 政策規(guī)定

根據(jù)《深圳市城市更新辦法》(深圳市人民政府令第 211 號，下簡稱《更新辦法》)及其實施

細則的有關(guān)規(guī)定，城市更新是指對特定城市建成區(qū)(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及

舊屋村等)，進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動，包括：功能改變類城市更新、綜合整治

類城市更新、拆除重建類城市更新等類別。本指引主要用于指導(dǎo)拆除重建類城市更新項目的涉稅管理，

不作為執(zhí)法依據(jù)。

根據(jù)《更新辦法》及其實施細則及其他相關(guān)法律法規(guī)文件，按照深圳市城市更新單元規(guī)劃、

城市更新年度計劃的規(guī)定實施的拆除重建類更新項目屬于本指引規(guī)范的對象。今后深圳市人民政府或

相關(guān)部門修訂相關(guān)城市更新辦法，從其規(guī)定。

本指引主要關(guān)注兩個環(huán)節(jié)：

一是被拆遷方(含被拆遷居民和原企業(yè)或單位)讓渡原有土地使用權(quán)，并取得補償。

二是拆遷方(含更新項目的實施主體)取得土地使用權(quán)，并支付補償。

一、 被拆遷方

(一) 營業(yè)稅

1. 基本原則

對被拆遷方取得符合條件的拆遷補償不征收營業(yè)稅。

2. 具體規(guī)定

被拆遷居民或單位將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府

收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土

地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地使用者的行為，不征收營業(yè)稅。

3. 主要文件

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》(國

稅函〔2008〕277 號)

(二) 個人所得稅

1. 基本原則

被拆遷方為自然人時，對其取得的符合條件的拆遷補償收入免予征收個人所得稅。

2. 具體規(guī)定

按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)

定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，無論是現(xiàn)金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅。

3. 主要文件

(1)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復(fù)》(國稅函

〔1998〕428 號)

(2)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2005〕45 號)

(三) 企業(yè)所得稅

1. 基本原則

被拆遷方為居民企業(yè)時，對其取得的符合條件的搬遷所得遞延至搬遷完成年度計入當(dāng)年度企

業(yè)應(yīng)納稅所得額計算納稅。

2. 具體規(guī)定

(1)搬遷所得的確認(rèn)

企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。

企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業(yè)以外(包括政府或其他單位)取得的搬遷補償收入，

以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。企業(yè)取得的搬遷補償收入，是指企業(yè)由于搬遷取得的貨幣性和非貨

幣性補償收入。

企業(yè)的搬遷支出，包括搬遷費用支出以及由于搬遷所發(fā)生的企業(yè)資產(chǎn)處置支出。

企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計算納稅。

(2)搬遷完成年度的確認(rèn)

下列情形之一的，為搬遷完成年度，企業(yè)應(yīng)進行搬遷清算，計算搬遷所得：從搬遷開始，5

年內(nèi)(包括搬遷當(dāng)年度)任何一年完成搬遷的;從搬遷開始，搬遷時間滿 5 年(包括搬遷當(dāng)年度)的年度。

(3)被征用土地計稅成本的確認(rèn)

企業(yè)搬遷中被征用的土地，采取土地置換的，換入土地的計稅成本按被征用土地的凈值，以

及該換入土地投入使用前所發(fā)生的各項費用支出，為該換入土地的計稅成本，在該換入土地投入使用

后，按《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定年限攤銷。

(4)被征用資產(chǎn)計稅成本的確認(rèn)

企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，采取資產(chǎn)置換的，其換入資產(chǎn)的計稅成本按被征用資產(chǎn)的凈

值，加上換入資產(chǎn)所支付的稅費(涉及補價，還應(yīng)加上補價款)計算確定。

3. 主要文件

(1)《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》(國家稅務(wù)總局公告 2012 年第 40 號)

(2)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局 2013 年第

11 號)

(四) 土地增值稅

1. 基本原則

對被拆遷方因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

2. 具體規(guī)定

因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府

批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因\"城市實施規(guī)劃\"而搬遷，是指因舊城改造，而由政府或政府

有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況。

因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

3. 主要文件

(1)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第 138 號)

(2)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6 號)

(3)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21 號)

(五) 契稅

1. 基本原則

對被拆遷方，因土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用，重新承受土地、房屋權(quán)屬或重

新購置房屋或選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，實行免征或差額征收。

2. 具體規(guī)定

(1)重新承受土地、房屋權(quán)屬方式

土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補

償面積沒有超出規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅。

(2)重新購置房屋方式

因房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，?/p>

新購房屋免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償?shù)模瑢Σ顑r部分按規(guī)定征收契稅。

(3)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式

因房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅;

繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

(4)歷史遺留問題

由于歷史原因未辦理初始產(chǎn)權(quán)登記的不動產(chǎn)被拆遷后，對于屬于政府認(rèn)可的被拆遷居民，其

沒有超過補償標(biāo)準(zhǔn)部分的，可享受免繳契稅的優(yōu)惠。

3. 主要文件

(1)深圳市地方稅務(wù)局 2009 年《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于漁農(nóng)村舊城改造拆遷補償契稅問題的

批復(fù)》

(2)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關(guān)契稅政策的通知》(財稅

〔2012〕82 號)

(3)《廣東省契稅實施辦法》

(六) 印花稅

1. 基本原則

對與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

2. 具體規(guī)定

一是對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房

的個人涉及的印花稅予以免征;二是在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出

具的相關(guān)材料、房屋征收(拆遷)補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)，按改造安置住房建筑面積占總建

筑面積的比例免征印花稅。

3. 主要文件

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2013〕101 號)

二、 拆遷方

(一) 營業(yè)稅

1. 基本原則

對于拆遷方采取房產(chǎn)補償方式，視補償面積和補償方式不同，采取不同的營業(yè)稅征收方式。

2. 具體規(guī)定

對于拆遷方采取房產(chǎn)補償方式，視補償方式不同稅務(wù)處理分別如下：

用于補償?shù)姆慨a(chǎn)若是開發(fā)公司自行開發(fā)的商品房，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同

類住宅房屋的成本價核定計算繳納\"銷售不動產(chǎn)\"的營業(yè)稅;對補償面積超過拆遷面積的部分，按《中華

人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，核定營業(yè)額計算繳納\"銷售不動產(chǎn)\"的營業(yè)稅。

用于補償?shù)姆慨a(chǎn)若是項目實施主體外購的產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，可以以核定計稅價格減除房產(chǎn)購置原價

后的余額為計稅營業(yè)額。

3. 主要文件

《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函

〔1995〕549 號)

(二) 企業(yè)所得稅

1. 基本原則

對于拆遷方采取房產(chǎn)補償方式換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷

售，并將其確認(rèn)為拆遷補償支出。

2. 具體規(guī)定

(1)視同銷售

對于拆遷方采取房產(chǎn)補償方式換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷

售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認(rèn)收入(或

利潤)的方法和順序為：一是按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;二是由

主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;三是按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)

品的成本利潤率不得低于 15%。

(2)成本扣除

對于拆遷方采取房產(chǎn)補償方式換取其他企事業(yè)單位和個人的土地使用權(quán)等行為，土地使用權(quán)

的成本為開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費。如涉及補價，土地使用

權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

3. 主要文件

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31 號)

(三) 土地增值稅

1. 基本原則

對于拆遷方采取房產(chǎn)補償方式換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷

售，并將其確認(rèn)為拆遷補償支出。

2. 具體規(guī)定

(1)視同銷售

對于拆遷方將開發(fā)產(chǎn)品用于換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視

同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的

平均價格確定;2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

(2)成本扣除

①本地安置

拆遷方用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，視同銷售收入按本企

業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，同時將視同銷售收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)

項目的拆遷補償費。拆遷方支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給拆遷方的補差

價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

②異地安置

拆遷方采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按本企業(yè)在同一地區(qū)、

同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，

以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

3. 主要文件

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕

187 號)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220 號)

(四) 契稅

1.基本原則

出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利

益。

2.具體規(guī)定

(1)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償

費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、

實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩

種方式確定：

①評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，

并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的價格。

②土地基準(zhǔn)地價：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。

(2)以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市

政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。

3.主要文件

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅〔2004〕

134 號)

第二部分 實務(wù)指引

一、 個人所得稅

根據(jù)《深圳市地方稅務(wù)局稅收減免管理實施辦法》(深圳市地方稅務(wù)局公告〔2016〕1 號)(以

下簡稱《減免實施辦法》)的規(guī)定，納稅人的征管流程如下：

一是享受方式?？劾U申報自行享受。

二是提供資料。拆遷補償款免征個人所得稅屬于按稅務(wù)機關(guān)要求期限提交報備材料的事項，

具體材料有：⑴居民身份證或其他證明身份的合法證明;⑵取得拆遷補償款相關(guān)證明材料(如拆遷補償

協(xié)議、收款憑據(jù)等，不限于這些證明材料，下同)。

二、 企業(yè)所得稅

根據(jù)《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》(國家稅務(wù)總局公告 2012 年第 40 號) 第六章征收

管理的規(guī)定，納稅人的征管流程如下：

一是申報材料。企業(yè)應(yīng)當(dāng)自搬遷開始年度，至次年 5 月 31 日前，向主管稅務(wù)機關(guān)(包括遷出

地和遷入地)報送政策性搬遷依據(jù)、搬遷規(guī)劃等相關(guān)材料。逾期未報的，除特殊原因并經(jīng)主管稅務(wù)機

關(guān)認(rèn)可外，按非政策性搬遷處理，不得執(zhí)行本辦法的規(guī)定。其中，搬遷依據(jù)、搬遷規(guī)劃等相關(guān)材料，

包括：(1)政府搬遷文件或公告;(2)搬遷重置總體規(guī)劃;(3)拆遷補償協(xié)議;(4)資產(chǎn)處置計劃;(5)其他與搬

遷相關(guān)的事項。