245

十、非居住房屋改建住房規(guī)定

1. 《上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》

第四十六條建筑物的使用應(yīng)當(dāng)符合建設(shè)工程規(guī)劃許可

證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途，不

得擅自改變。

在建成區(qū)范圍內(nèi)，確因社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整、

城市區(qū)域功能調(diào)整而需要改變一定區(qū)域內(nèi)建筑物使用性質(zhì)

的，必須符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)用地適建范圍規(guī)定；涉

及需要修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的，按照控制性詳細(xì)規(guī)劃修改程

序執(zhí)行。

2. 《上海市住房租賃條例》

上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告〔十五屆〕第一三

九號(hào)

《上海市住房租賃條例》已由上海市第十五屆人民代表

大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十六次會(huì)議于 2022 年 11 月 23 日通過，

現(xiàn)予公布，自 2023 年 2 月 1 日起施行。

上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

2022 年 11 月 23 日

246

（2022 年 11 月 23 日上海市

第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員

會(huì)第四十六次會(huì)議通過）

第一章總則

第一條 為了規(guī)范住房租賃行為，保障住房租賃當(dāng)事

人合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民

共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和其

他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃及其監(jiān)督管理，

適用本條例。

第三條 本市踐行人民城市重要理念，堅(jiān)持房子是用

來住的、不是用來炒的定位，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推

動(dòng)形成管理有序、服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃體系，

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，

滿足居民多層次的居住需求

第四條 本市建立健全住房租賃市區(qū)統(tǒng)籌、條塊結(jié)合、

街鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）負(fù)責(zé)、居村協(xié)助、行業(yè)自律的治理機(jī)制，將住房

租賃活動(dòng)納入基層治理范疇。

247

第五條 市人民政府加強(qiáng)對(duì)本市住房租賃工作的領(lǐng)

導(dǎo)，建立健全議事協(xié)調(diào)機(jī)制，研究、決定住房租賃工作的重

大事項(xiàng)，統(tǒng)籌部署、協(xié)調(diào)和推進(jìn)住房租賃相關(guān)工作。

區(qū)人民政府落實(shí)住房租賃屬地管理責(zé)任，建立住房租賃

協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，統(tǒng)籌推進(jìn)本轄區(qū)住房租賃管理工作。

第六條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)本市住房租賃

工作的綜合協(xié)調(diào)。

市房屋管理部門是本市住房租賃的行政主管部門，負(fù)責(zé)

制定住房租賃相關(guān)規(guī)劃和政策，并承擔(dān)住房租賃監(jiān)督管理和

住房租賃經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等行業(yè)管理職責(zé)。區(qū)房屋管理部

門負(fù)責(zé)本轄區(qū)住房租賃具體監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)街道辦事處、

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展住房租賃相關(guān)工作。

公安部門負(fù)責(zé)住房租賃的治安管理和人口管理工作。

市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)住房租賃有關(guān)市場(chǎng)主體登記，查處涉

及住房租賃的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、壟斷以及廣告、價(jià)格等違法行為。

發(fā)展改革、規(guī)劃資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、經(jīng)濟(jì)信息化、財(cái)政、

稅務(wù)、金融監(jiān)管、民政、應(yīng)急管理、城管執(zhí)法、教育、人力

資源社會(huì)保障、網(wǎng)信等部門以及消防救援機(jī)構(gòu)按照各自職責(zé)，

做好相關(guān)工作。

248

第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)住房

租賃的日常監(jiān)督管理，指導(dǎo)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好住

房租賃相關(guān)工作。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法組織居民、村民開展住房

租賃相關(guān)自治活動(dòng)，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好住

房租賃相關(guān)工作。

第八條 本市在統(tǒng)籌考慮人口、產(chǎn)業(yè)、土地和重點(diǎn)發(fā)

展區(qū)域的基礎(chǔ)上，聚焦不同群體租賃需求，合理規(guī)劃租賃住

房供給規(guī)模和結(jié)構(gòu)，按照職住平衡、增存并舉、布局優(yōu)化、

供需適配的原則，確定住房租賃發(fā)展目標(biāo)、主要任務(wù)、配套

措施等，并納入住房發(fā)展規(guī)劃。

編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)單列租賃住房用地

供應(yīng)計(jì)劃。

第九條 本市通過新增國(guó)有建設(shè)用地和利用已有國(guó)有

建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住

房、利用非居住存量房屋改建租賃住房、利用集體建設(shè)用地

建設(shè)租賃住房以及將閑置住房出租等方式，多渠道增加租賃

住房供給。

249

第十條 市、區(qū)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)完善住房

租賃相關(guān)政策措施，深化制度創(chuàng)新，加大資源統(tǒng)籌力度，綜

合運(yùn)用規(guī)劃、土地、財(cái)政、稅收、金融等政策，加大對(duì)住房

租賃的支持力度。

第十一條 本市依托“一網(wǎng)通辦”“一網(wǎng)統(tǒng)管”平臺(tái)，

按照服務(wù)與管理相結(jié)合的原則，建立健全全市統(tǒng)一的住房租

賃公共服務(wù)平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱住房租賃平臺(tái)），充分運(yùn)用信息

化手段，推進(jìn)數(shù)據(jù)共享，創(chuàng)新服務(wù)方式，提升管理效能。

第十二條 住房租賃相關(guān)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自

律，制定住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和自律準(zhǔn)則，開展職

業(yè)培訓(xùn)和評(píng)價(jià)，加強(qiáng)住房租賃糾紛的行業(yè)調(diào)解，促進(jìn)企業(yè)合

法公平競(jìng)爭(zhēng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

第十三條 本市建立健全住房租賃矛盾糾紛多元化解

機(jī)制，綜合運(yùn)用人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解

等多種方式，統(tǒng)籌開展住房租賃矛盾糾紛調(diào)解工作，及時(shí)妥

善化解矛盾糾紛。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)住房租賃矛盾糾紛的

調(diào)解提供支持和指導(dǎo)。

第二章出租與承租

250

第十四條 租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó)民

法典》等法律、法規(guī)的規(guī)定，按照平等、自愿、公平、誠(chéng)信

的原則，自覺履行法定和約定義務(wù)。

第十五條 出租住房應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）房屋符合國(guó)家和本市建筑、消防、治安、防災(zāi)、

衛(wèi)生、環(huán)保等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求；

（二）具備供水、供電等必要的生活條件；

（三）以原始設(shè)計(jì)或者經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)改建的房間為最

小出租單位；

（四）廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、貯藏室以及其他非居住空

間不得單獨(dú)出租用于居住；

（五）每個(gè)房間的居住人數(shù)和人均居住面積符合本市相

關(guān)規(guī)定；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。

禁止違反前款第三項(xiàng)至第五項(xiàng)規(guī)定，將住房用于群租。

禁止將違法建筑、擅自改變使用性質(zhì)的房屋以及其他依

法不得出租的房屋用于出租。

251

第十六條 出租人和承租人應(yīng)當(dāng)依法訂立住房租賃合

同。鼓勵(lì)出租人和承租人通過住房租賃平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)上簽約。

住房租賃合同一般包括下列內(nèi)容：

（一）出租人、承租人以及共同居住人員的身份信息和

聯(lián)系方式；

（二）增加共同居住人員的條件；

（三）房屋及其附屬設(shè)施和設(shè)備的基本情況；

（四）租賃用途、房屋使用要求和維修責(zé)任；

（五）租賃期限和房屋交付日期；

（六）租金和押金的數(shù)額、支付方式和期限；

（七）物業(yè)服務(wù)、水、電、熱、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的承擔(dān)

方式；

（八）違約責(zé)任和爭(zhēng)議的解決方式；

（九）租賃當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。

市房屋管理部門會(huì)同市市場(chǎng)監(jiān)管部門制定和完善住房租

賃合同示范文本。

252

鼓勵(lì)租賃當(dāng)事人訂立長(zhǎng)期住房租賃合同，建立穩(wěn)定的租

賃關(guān)系。

第十七條 出租人應(yīng)當(dāng)自住房租賃合同訂立后三十日

內(nèi)，向區(qū)房屋管理部門辦理登記備案。登記備案也可以通過

社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)機(jī)構(gòu)或者住房租賃平臺(tái)辦理。登記備案內(nèi)

容發(fā)生變化的，出租人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)辦理變更手續(xù)。

辦理登記備案應(yīng)當(dāng)提交住房租賃合同、身份證明、房屋

權(quán)屬證明等材料，不得提交虛假材料。任何單位和個(gè)人不得

為辦理登記備案出具虛假證明材料。

第十八條 出租人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）向承租人出示身份證明材料、房屋權(quán)屬證明材料；

（二）不得向未提供身份證明材料的自然人、法人或者

非法人組織出租房屋；

（三）負(fù)責(zé)出租房屋及提供的設(shè)施、設(shè)備的安全，告知

承租人安全使用事項(xiàng)，與承租人約定進(jìn)行安全檢查；

（四）發(fā)現(xiàn)承租人在房屋內(nèi)有違法違規(guī)行為的，及時(shí)報(bào)

告有關(guān)部門，并配合有關(guān)部門開展調(diào)查、制止和處罰等工作；

253

（五）不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)庖约捌?/p>

他故意降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式，或者采取暴力、威脅等非法方

式，強(qiáng)迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住

房；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。

第十九條 承租人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）向出租人出示承租人、共同居住人員的身份證明

材料；

（二）合理、安全使用房屋及設(shè)施、設(shè)備，不得擅自改

變房屋用途、結(jié)構(gòu)或者實(shí)施違法搭建行為；

（三）裝修房屋或者增設(shè)設(shè)施、設(shè)備的，征得出租人同

意；

（四）遵守管理規(guī)約或者村規(guī)民約，不得損害相鄰權(quán)利

人的合法權(quán)益；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。

第二十條 鼓勵(lì)出租人、承租人投保租賃住房財(cái)產(chǎn)保

險(xiǎn)、人身意外保險(xiǎn)。

254

第三章住房租賃經(jīng)營(yíng)

第二十一條 住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依

法辦理市場(chǎng)主體登記。經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)當(dāng)注明“住房租賃”或者

“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”。

個(gè)人以營(yíng)利為目的轉(zhuǎn)租房屋達(dá)到規(guī)定數(shù)量，從事住房租

賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。具體規(guī)定，由

市房屋管理部門會(huì)同市市場(chǎng)監(jiān)管部門制定。

第二十二條 住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自

領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向區(qū)房屋管理部門備案。

住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備與經(jīng)營(yíng)規(guī)模相

適應(yīng)的自有資金、專業(yè)人員、管理制度和風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

第二十三條 本市實(shí)行住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)

構(gòu)從業(yè)人員實(shí)名從業(yè)制度。

住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為從業(yè)人員辦理從

業(yè)信息卡。從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)持從業(yè)信息卡實(shí)名從業(yè)，并在其提

供服務(wù)的住房租賃合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同上，注明從業(yè)信息

卡編號(hào)。

從業(yè)信息卡的內(nèi)容和樣式，由市房屋管理部門統(tǒng)一規(guī)定。

255

住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的

管理，督促其誠(chéng)信、規(guī)范從業(yè)。

第二十四條 住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)外發(fā)

布房源信息的，應(yīng)當(dāng)核實(shí)核驗(yàn)房屋權(quán)屬證明和基本狀況，確

保房源信息真實(shí)有效，不得發(fā)布虛假房源信息。已成交的房

源信息應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以撤銷。

住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)發(fā)布

房源信息的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)注明企業(yè)備案信息和從業(yè)人員信息。

第二十五條 通過網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)發(fā)布房源信息的，網(wǎng)

絡(luò)信息平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)要求信息發(fā)布者提交身份、地址、聯(lián)

系方式以及房源核驗(yàn)等信息；信息發(fā)布者為住房租賃企業(yè)、

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的，還應(yīng)當(dāng)要求其提交企業(yè)備案信息及其從

業(yè)人員信息。

網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)信息發(fā)布者提交的材料進(jìn)行

核實(shí)，并建立檔案，留存不少于三年。

網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者可以接受信息發(fā)布者的委托，代為

進(jìn)行房源核驗(yàn)。

第二十六條 網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者知道或者應(yīng)當(dāng)知道

信息發(fā)布者提供虛假材料、發(fā)布虛假信息的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取

256

刪除、屏蔽相關(guān)信息等必要措施；未采取必要措施的，依法

與該信息發(fā)布者承擔(dān)連帶責(zé)任。

對(duì)兩年內(nèi)因違法發(fā)布房源信息受到三次以上行政處罰，

或者在停業(yè)整頓期間的信息發(fā)布者，由網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者

依法采取一定期限內(nèi)限制其發(fā)布房源信息的措施。

第二十七條 住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在訂立

住房租賃合同或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同前，應(yīng)當(dāng)如實(shí)說明房屋狀

況，將可能影響租賃住房使用的因素和安全使用事項(xiàng)，書面

告知承租人。

第二十八條 住房租賃企業(yè)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)通過住

房租賃平臺(tái)，完成網(wǎng)上簽約和登記備案。

租賃當(dāng)事人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)訂立住房租賃合同的，

應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過住房租賃平臺(tái)，完成網(wǎng)上簽約和

登記備案。

第二十九條 住房租賃企業(yè)承租個(gè)人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)

務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)

管專用賬戶，并通過住房租賃平臺(tái)向社會(huì)公示。

257

住房租賃企業(yè)向承租人一次性收取租金超過三個(gè)月的部

分，以及收取押金超過一個(gè)月租金的部分，應(yīng)當(dāng)存入住房租

賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。

住房租賃交易資金監(jiān)管的具體規(guī)定，由市房屋管理部門

會(huì)同金融管理部門制定。

第三十條 住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得有下

列行為：

（一）捏造、散布漲價(jià)信息，哄抬價(jià)格；

（二）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)

務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易；

（三）泄露或者不當(dāng)處理租賃當(dāng)事人的個(gè)人信息或者商

業(yè)秘密；

（四）濫用市場(chǎng)支配地位，在交易時(shí)附加不合理的交易

條件；

（五）侵占、挪用住房租賃交易資金；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

258

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，賺取租

金差價(jià)；不得為禁止出租、轉(zhuǎn)租的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

第四章保障性租賃住房

第三十一條 本市按照政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作原則，加

快發(fā)展保障性租賃住房，擴(kuò)大供需適配、租期穩(wěn)定、租金優(yōu)

惠、公共服務(wù)配套的保障性租賃住房供給，有效緩解特定群

體的住房需求，切實(shí)發(fā)揮保障性租賃住房在租賃市場(chǎng)中的示

范引領(lǐng)作用。

第三十二條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理、房屋管理部門會(huì)

同市規(guī)劃資源部門編制本市保障性租賃住房專項(xiàng)規(guī)劃，明確

發(fā)展目標(biāo)和規(guī)模、空間布局、房源籌措渠道、建設(shè)要求、保

障措施等內(nèi)容。

保障性租賃住房重點(diǎn)在新城等人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域、高校園區(qū)、

產(chǎn)業(yè)和商務(wù)商業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點(diǎn)周邊等租賃需求集中、

生產(chǎn)生活便利、交通便捷的區(qū)域進(jìn)行布局。

商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量

房屋改建為保障性租賃住房的，按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定實(shí)

施。

259

第三十三條 本市針對(duì)不同層次需求，建設(shè)住宅型、

宿舍型保障性租賃住房，其中住宅型保障性租賃住房以小戶

型為主。

保障性租賃住房實(shí)行全裝修，配備必要的基本生活設(shè)施，

并充分考慮承租人需求特點(diǎn)，合理配置公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)

設(shè)施，適當(dāng)增加公共活動(dòng)和共享空間。

第三十四條 本市加強(qiáng)保障性租賃住房管理，合理設(shè)

置準(zhǔn)入條件和退出機(jī)制、優(yōu)化申請(qǐng)審核流程、完善配租使用

規(guī)范，通過住房租賃平臺(tái)實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)入、使用、退出的全流程管

理。

第三十五條 租賃保障性租賃住房，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)

定：

（一）申請(qǐng)人按照本市有關(guān)規(guī)定提交申請(qǐng)材料，不得提

交虛假材料；

（二）租賃合同終止時(shí)，承租人及時(shí)將房屋返還出租人；

（三）不得將保障性租賃住房轉(zhuǎn)租、出借。

任何單位和個(gè)人不得為保障性租賃住房申請(qǐng)人出具虛假

證明材料。

260

第三十六條 保障性租賃住房出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程

序，向符合準(zhǔn)入條件的申請(qǐng)人出租保障性租賃住房。

保障性租賃住房不得銷售、變相銷售。

第三十七條 保障性租賃住房出租人應(yīng)當(dāng)以低于同地

段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房的租金水平確定租賃價(jià)格，向區(qū)房屋

管理部門備案，并向社會(huì)公布。列入政府定價(jià)目錄的保障性

租賃住房，租賃價(jià)格按照本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

保障性租賃住房租金不得高于備案的租賃價(jià)格，并應(yīng)當(dāng)

按月或者按季度收??；收取的押金不得超過一個(gè)月租金。

除承租人另有要求的，保障性租賃住房租賃期限不得少

于一年。租賃期限屆滿，承租人符合規(guī)定條件并申請(qǐng)續(xù)租的，

應(yīng)當(dāng)予以續(xù)租。

第三十八條 支持利用住房公積金計(jì)提的相關(guān)資金按

照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，用于相關(guān)保障性租賃住房建設(shè)、供

應(yīng)。

第五章服務(wù)與監(jiān)督

第三十九條 市房屋管理部門通過住房租賃平臺(tái)，向

租賃當(dāng)事人提供房源核驗(yàn)、信息查詢、網(wǎng)上簽約、登記備案

261

等服務(wù)，并向住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)信息平

臺(tái)開放數(shù)據(jù)接口，為其批量辦理相關(guān)業(yè)務(wù)提供便利。通過住

房租賃平臺(tái)完成網(wǎng)上簽約的，無需另行辦理登記備案。

市房屋管理部門依托住房租賃平臺(tái)，建立與公安、市場(chǎng)

監(jiān)管、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、金融監(jiān)管、民政、城管執(zhí)法、教育、人力

資源社會(huì)保障、住房公積金等部門的數(shù)據(jù)共享和業(yè)務(wù)協(xié)同機(jī)

制，并為街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展住房租賃日常監(jiān)督

管理提供相關(guān)信息服務(wù)。

有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)采取必要措施保護(hù)數(shù)據(jù)信息的安全，并對(duì)

其中的個(gè)人信息、隱私和商業(yè)秘密嚴(yán)格保密，不得泄露、出

售或者非法向他人提供。

第四十條 承租人按照有關(guān)規(guī)定，依法享受基本公共

服務(wù)和便利。

承租人辦理居住登記、落戶、子女入學(xué)、公積金提取等

需要提交住房租賃合同的公共服務(wù)事項(xiàng)，已經(jīng)完成住房租賃

登記備案的，可免于提交住房租賃合同。

第四十一條 房屋管理部門與公安部門加強(qiáng)協(xié)作，推

動(dòng)住房租賃、實(shí)有人口信息的協(xié)同采集和共享使用，為租賃

262

當(dāng)事人辦理登記備案、居住登記等事項(xiàng)提供集中、便捷的服

務(wù)。

第四十二條 住房租賃相關(guān)單位和個(gè)人依法享受行政

事業(yè)性收費(fèi)減免和稅收優(yōu)惠政策。

第四十三條 鼓勵(lì)商業(yè)銀行為租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提

供期限匹配、利率適當(dāng)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的信貸產(chǎn)品

和服務(wù)。

支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行公司信用類債券、擔(dān)

保債券、資產(chǎn)支持證券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等，專門用于

租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

第四十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同相

關(guān)部門建立健全住房租賃聯(lián)勤聯(lián)動(dòng)機(jī)制，發(fā)揮網(wǎng)格化管理作

用，開展租賃住房安全巡查、人口信息采集、安全隱患整治

和政策宣傳等日常工作。房屋管理、公安、民政、城管執(zhí)法

等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)指導(dǎo)，提供支持和服務(wù)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)定期組織排查租賃住房

違法搭建、群租以及擅自改變商業(yè)辦公用房、廠房房屋結(jié)構(gòu)

和規(guī)劃用途等隱患。發(fā)現(xiàn)存在違法情形的，應(yīng)當(dāng)督促整改,

263

及時(shí)依法啟動(dòng)執(zhí)法程序，必要時(shí)通過聯(lián)合執(zhí)法等方式開展整

治。

對(duì)擅自改變商業(yè)辦公用房、廠房房屋結(jié)構(gòu)和規(guī)劃用途的

違法情形，在整治期間尚有承租人實(shí)際居住的，應(yīng)當(dāng)納入基

層治理范疇。

第四十五條 本市建立健全以居民區(qū)、村黨組織為領(lǐng)

導(dǎo)核心，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服

務(wù)企業(yè)等共同參與的工作機(jī)制。倡導(dǎo)通過制定居民公約、村

規(guī)民約、管理規(guī)約等方式，共同推進(jìn)形成住房租賃共建共治

共享格局。

第四十六條 宅基地房屋出租用于居住的，鼓勵(lì)農(nóng)村

集體經(jīng)濟(jì)組織自行或者通過與住房租賃企業(yè)合作等方式，引

導(dǎo)村民統(tǒng)一出租，實(shí)行統(tǒng)一管理。

第四十七條 集中出租房屋供他人居住，出租房間或

者居住人數(shù)達(dá)到規(guī)定數(shù)量的，出租人應(yīng)當(dāng)建立管理制度，明

確管理人員，落實(shí)安全管理責(zé)任，建立信息登記簿或者登記

系統(tǒng)，并將相關(guān)登記信息報(bào)送公安部門。具體規(guī)定由市公安

部門會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理、房屋管理、消防救援等部門和

機(jī)構(gòu)制定。

264

第四十八條 市房屋管理部門應(yīng)當(dāng)建立住房租賃價(jià)格

監(jiān)測(cè)機(jī)制，做好相關(guān)預(yù)警工作。住房租金顯著上漲或者有可

能顯著上漲時(shí)，可以依法采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金

漲幅等價(jià)格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平。

對(duì)依法采取的價(jià)格干預(yù)措施，出租人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行；拒不執(zhí)

行的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門依法處理。

第四十九條 本市建立健全住房租賃守信激勵(lì)和失信

懲戒機(jī)制，出租人、承租人信用信息，住房租賃企業(yè)、房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員信用信息依法歸集至本市公共信用

信息服務(wù)平臺(tái)。

對(duì)存在失信行為的市場(chǎng)主體和個(gè)人，在財(cái)政資金支持、

項(xiàng)目招投標(biāo)、融資授信、獲得相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)等方面依法予以限制。

支持住房租賃相關(guān)行業(yè)組織開展住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)

經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員信用等級(jí)分類和信用評(píng)價(jià)。

第五十條 發(fā)生自然災(zāi)害、事故災(zāi)難或者公共衛(wèi)生事

件等突發(fā)事件時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將承租人

及共同居住人員納入基本生活必需品的供應(yīng)范圍，保障其基

本生活。區(qū)應(yīng)急管理、房屋管理、衛(wèi)生健康等部門應(yīng)當(dāng)做好

指導(dǎo)工作。

265

第六章法律責(zé)任

第五十一條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法

規(guī)已有處理規(guī)定的，從其規(guī)定。

違反本條例規(guī)定，當(dāng)事人有違法所得，除依法應(yīng)當(dāng)退賠

的外，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)行政處罰法》的規(guī)定予以

沒收。

第五十二條 違反本條例第十五條第二款、第三款規(guī)

定，出租住房不符合相關(guān)規(guī)定的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限

期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改正的，處

五萬元以上二十萬元以下罰款。

第五十三條 違反本條例第十七條第一款、第二十八

條規(guī)定，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未辦理登記備案的，

由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限期改正，可以處一千元以上五千元

以下罰款；逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。

第五十四條 違反本條例第十七條第二款、第三十五

條第一款第一項(xiàng)、第三十五條第二款規(guī)定，提交虛假材料或

者出具虛假證明材料的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限期改正，

處五千元以上二萬元以下罰款，并可以對(duì)住房租賃企業(yè)、房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)暫停網(wǎng)上簽約服務(wù)；對(duì)已經(jīng)承租保障性租賃住

266

房的，責(zé)令其限期騰退住房，按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳租金，并處

二萬元以上十萬元以下罰款。

第五十五條 違反本條例第二十二條第一款規(guī)定，住

房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照要求備案的，由區(qū)房屋

管理部門責(zé)令限期改正，可以處一千元以上五千元以下罰款；

逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。

違反本條例第二十三條第二款規(guī)定，住房租賃企業(yè)、房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未為從業(yè)人員辦理從業(yè)信息卡的，由區(qū)房屋管

理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上一萬元

以下罰款。

第五十六條 違反本條例第二十五條第一款規(guī)定，網(wǎng)

絡(luò)信息平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者未要求信息發(fā)布者提交房源核驗(yàn)信息的，

由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限期改正，處一千元以上五千元以下

罰款；逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。情節(jié)

嚴(yán)重的，網(wǎng)信部門可以采取暫停相關(guān)業(yè)務(wù)、停業(yè)整頓等措施。

違反本條例第二十五條第二款、第二十六條第二款規(guī)定，

網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者未建立、留存檔案，或者未采取限制信

息發(fā)布等措施的，由房屋管理部門按照《中華人民共和國(guó)電

子商務(wù)法》的相關(guān)規(guī)定處理。

267

第五十七條 違反本條例第二十九條規(guī)定，住房租賃

企業(yè)未按照規(guī)定開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，或者

未按照規(guī)定將資金存入資金監(jiān)管專用賬戶的，由區(qū)房屋管理

部門責(zé)令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不

改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第五十八條 違反本條例第三十條第一款第五項(xiàng)、第

二款規(guī)定，侵占、挪用住房租賃交易資金或者為禁止出租、

轉(zhuǎn)租的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限期改

正，暫停網(wǎng)上簽約服務(wù)，處一萬元以上十萬元以下罰款，并

可對(duì)相關(guān)責(zé)任人員處五千元以上三萬元以下罰款。

第五十九條 違反本條例第三十五條第一款第二項(xiàng)規(guī)

定，承租人未及時(shí)返還房屋的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限期

改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

違反本條例第三十五條第一款第三項(xiàng)規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租、

出借保障性租賃住房的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限期改正，

處一萬元以上五萬元以下罰款，并禁止五年內(nèi)再次申請(qǐng)本市

各類保障性住房。

第六十條 違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，出租

保障性租賃住房不符合要求的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限期

268

改正，處二萬元以上十萬元以下罰款；逾期不改正的，處十

萬元以上五十萬元以下罰款。

違反本條例第三十六條第二款規(guī)定，銷售或者變相銷售

保障性租賃住房的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限期改正，處十

萬元以上五十萬元以下罰款；逾期不改正的，處五十萬元以

上一百萬元以下罰款。

第六十一條 違反本條例第三十七條第一款規(guī)定，未

按照要求辦理租賃價(jià)格備案的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限期

改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改正的，處五

萬元以上二十萬元以下罰款。

違反本條例第三十七條第二款規(guī)定，收取的租金或者押

金不符合要求的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限期改正，處五萬

元以上二十萬元以下罰款。

第六十二條 違反本條例第四十七條規(guī)定，出租人未

履行相關(guān)安全管理責(zé)任的，由公安部門責(zé)令限期改正，可以

處一萬元以上三萬元以下罰款；造成嚴(yán)重后果的，處三萬元

以上十萬元以下罰款。

269

第六十三條 對(duì)本條例規(guī)定應(yīng)當(dāng)由房屋管理部門行使

的行政處罰權(quán)及相關(guān)的行政檢查權(quán)和行政強(qiáng)制權(quán)，由城管執(zhí)

法部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法實(shí)施。

第六十四條 有關(guān)部門及其工作人員違反本條例規(guī)

定，有濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的，對(duì)直接負(fù)責(zé)

的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，

依法追究刑事責(zé)任。

第七章附則

第六十五條 公有房屋租賃的管理辦法，由市人民政

府另行制定。

第六十六條 本條例自 2023 年 2 月 1 日起施行。1999

年 12 月 27 日上海市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十

五次會(huì)議通過的《上海市房屋租賃條例》同時(shí)廢止。

3. 《上海市非居住房屋改建臨時(shí)宿舍和施工工地臨時(shí)宿舍

安全使用管理規(guī)定》

（2011 年 3 月 30 日上海市人民政府令第 61 號(hào)公布）

第一條 （目的和依據(jù)）

為了加強(qiáng)對(duì)閑置廠房、倉(cāng)庫(kù)等非居住房屋改建的臨時(shí)宿

270

舍和施工工地臨時(shí)宿舍的安全使用管理，維護(hù)社會(huì)公共安全，

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)

定。

第二條 （適用范圍）

本市行政區(qū)域內(nèi)閑置廠房、倉(cāng)庫(kù)等非居住房屋改建的臨

時(shí)宿舍和施工工地臨時(shí)宿舍的安全使用管理，適用本規(guī)定。

第三條 （管理部門）

市公安局負(fù)責(zé)非居住房屋改建的臨時(shí)宿舍和施工工地

臨時(shí)宿舍的治安、消防監(jiān)督管理工作。

市建設(shè)交通委負(fù)責(zé)施工工地臨時(shí)宿舍的安全使用等監(jiān)

督管理工作。

住房保障房屋管理、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)信息化、安全生產(chǎn)、環(huán)

保、衛(wèi)生等部門按照各自職責(zé)，配合做好相關(guān)管理工作。

第四條 （日常監(jiān)管）

公安部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)非居住房屋改建的臨時(shí)宿舍和施

工工地臨時(shí)宿舍安全使用情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)存在治安、

消防隱患的，應(yīng)當(dāng)督促有關(guān)單位或個(gè)人及時(shí)整改。

第五條 （非居住房屋改建的臨時(shí)宿舍的信息報(bào)備）

非居住房屋改建的臨時(shí)宿舍的管理單位應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)宿舍

的下列信息，報(bào)所在地公安派出所備案：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)人的姓名或者名稱、住所；

（二）管理單位的名稱、住所；

271

（三）房屋坐落地點(diǎn)；

（四）臨時(shí)宿舍使用總面積。

第六條 （施工工地臨時(shí)宿舍的信息報(bào)備）

施工工地設(shè)置臨時(shí)宿舍的施工單位應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)宿舍的下

列信息，報(bào)所在地公安派出所備案：

（一）施工單位的名稱、住所；

（二）施工工地地點(diǎn)；

（三）臨時(shí)宿舍使用總面積。

第七條 （臨時(shí)宿舍的房屋安全要求）

提供使用的非居住房屋改建的臨時(shí)宿舍和施工工地臨時(shí)

宿舍，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）配備必要的生活設(shè)施、消防設(shè)施；

（二）保持房屋出入口、通道的暢通；

（三）人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)符合本市有關(guān)規(guī)定；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他要求。

第八條 （施工工地臨時(shí)宿舍的住宿對(duì)象）

施工工地臨時(shí)宿舍只能用于本工地工作人員住宿。

第九條 （對(duì)臨時(shí)宿舍住宿人員的要求）

非居住房屋改建的臨時(shí)宿舍和施工工地臨時(shí)宿舍的住宿

人員應(yīng)當(dāng)合理使用臨時(shí)宿舍；使用過程中發(fā)現(xiàn)安全隱患的，

應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知非居住房屋改建的臨時(shí)宿舍的管理單位或者施

工工地設(shè)置臨時(shí)宿舍的施工單位進(jìn)行處理。

272

臨時(shí)宿舍的住宿人員不得有下列損害公共利益及他人利

益的行為：

（一）破壞或擅自改變臨時(shí)宿舍結(jié)構(gòu)；

（二）堵塞、占用消防通道；

（三）私拉亂接電線或者超負(fù)荷使用電器；

（四）將違禁物品、危險(xiǎn)物品帶入臨時(shí)宿舍；

（五）私自留客住宿；

（六）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第十條 （臨時(shí)宿舍的責(zé)任人）

非居住房屋改建的臨時(shí)宿舍的管理單位負(fù)責(zé)人和施工工

地設(shè)置臨時(shí)宿舍的施工單位負(fù)責(zé)人是非居住房屋改建的臨時(shí)

宿舍和施工工地臨時(shí)宿舍安全使用的責(zé)任人。

第十一條（對(duì)非居住房屋改建的臨時(shí)宿舍的管理單位和

施工工地設(shè)置臨時(shí)宿舍的施工單位的要求）

非居住房屋改建的臨時(shí)宿舍的管理單位和施工工地設(shè)置

臨時(shí)宿舍的施工單位應(yīng)當(dāng)建立并落實(shí)治安、消防管理制度，

配備專職管理人員，督促專職管理人員定期對(duì)臨時(shí)宿舍進(jìn)行

安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。

非居住房屋改建的臨時(shí)宿舍的管理單位和施工工地設(shè)置

臨時(shí)宿舍的施工單位在臨時(shí)宿舍發(fā)現(xiàn)違法犯罪活動(dòng)或者犯罪

嫌疑人員的，應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告公安部門。

第十二條 （房屋征收范圍內(nèi)空置房屋的管理要求）

273

房屋征收范圍內(nèi)被征收人已完成搬遷的空置房屋不得住

宿。

房屋征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)被征收人已完

成搬遷的空置房屋采取關(guān)閉、封閉等措施，并定期巡查。發(fā)

現(xiàn)在空置房屋內(nèi)住宿或者在房屋征收范圍內(nèi)搭建臨時(shí)窩棚住

宿的，應(yīng)當(dāng)勸其搬離；對(duì)不聽勸阻的，應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告公安部

門。

第十三條 （住宿人員信息的登記、報(bào)備）

非居住房屋改建的臨時(shí)宿舍的管理單位應(yīng)當(dāng)?shù)怯浥R時(shí)宿

舍住宿人員的有效身份證件信息，并將登記信息定期報(bào)所在

地公安派出所備案。

施工工地設(shè)置臨時(shí)宿舍的施工單位應(yīng)當(dāng)?shù)怯浥R時(shí)宿舍住

宿人員的有效身份證件信息，并將登記信息定期報(bào)所在地公

安派出所備案。

第十四條 （對(duì)相關(guān)法規(guī)有規(guī)定的違法行為的處罰）

違反本規(guī)定相關(guān)條款的行為，法律、法規(guī)、規(guī)章有處罰

規(guī)定的，由相關(guān)行政管理部門依照其規(guī)定處罰。

第十五條 （對(duì)未按規(guī)定報(bào)備臨時(shí)宿舍信息的處罰）

違反本規(guī)定第五條、第六條規(guī)定，非居住房屋改建的臨

時(shí)宿舍的管理單位、施工工地設(shè)置臨時(shí)宿舍的施工單位未按

照規(guī)定報(bào)備臨時(shí)宿舍信息的，由區(qū)（縣）公安部門責(zé)令限期

改正；逾期不改正的，處 1000 元以上 5000 元以下罰款。

274

第十六條 （對(duì)施工工地有非本工地工作人員住宿的處

罰）

違反本規(guī)定第八條規(guī)定，施工工地臨時(shí)宿舍有非本工地

工作人員住宿的，由區(qū)（縣）公安部門責(zé)令施工工地設(shè)置臨

時(shí)宿舍的施工單位限期改正；逾期不改正的，處 1000 元以上

5000 元以下罰款。

第十七條（對(duì)未按規(guī)定落實(shí)相關(guān)制度或履行報(bào)告義務(wù)的

處罰）

違反本規(guī)定第十一條第一款規(guī)定，非居住房屋改建的臨

時(shí)宿舍的管理單位和施工工地設(shè)置臨時(shí)宿舍的施工單位未按

照規(guī)定落實(shí)相關(guān)制度的，由區(qū)（縣）公安部門責(zé)令限期改正；

逾期不改正的，處 1000 元以上 5000 元以下罰款。

違反本規(guī)定第十一條第二款規(guī)定，非居住房屋改建的臨

時(shí)宿舍的管理單位和施工工地設(shè)置臨時(shí)宿舍的施工單位在臨

時(shí)宿舍發(fā)現(xiàn)違法犯罪活動(dòng)或者犯罪嫌疑人員，未立即報(bào)告公

安部門的，由區(qū)（縣）公安部門處 200 元以上 500 元以下罰

款。

第十八條（對(duì)未按規(guī)定登記、報(bào)備住宿人員信息的處罰）

違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，非居住房屋改建的臨時(shí)宿舍

的管理單位、施工工地設(shè)置臨時(shí)宿舍的施工單位未按照規(guī)定

登記、報(bào)備住宿人員信息的，由區(qū)（縣）公安部門責(zé)令限期

改正；逾期不改正的，處 1000 元以上 5000 元以下罰款。

275

4. 《本市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的實(shí)施意

見》

（滬建房管聯(lián)〔2022〕45 號(hào)）

為加快發(fā)展本市保障性租賃住房，統(tǒng)籌推進(jìn)非居住存量

房屋改建為保障性租賃住房有關(guān)工作，加強(qiáng)供需適配和職住

平衡，按照《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國(guó)辦

發(fā)〔2021〕22 號(hào)）、《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的

通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19 號(hào)）、《關(guān)于加快發(fā)展本市保障

性租賃住房的實(shí)施意見》（滬府辦規(guī)〔2021〕12 號(hào)）、《上

海市建筑裝飾裝修工程管理實(shí)施辦法》（滬住建規(guī)范〔2020〕

3 號(hào)）、《上海市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》

（滬住建規(guī)范聯(lián)〔2022〕2 號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制

定本實(shí)施意見。

一、適用范圍

非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，是指具有一定

規(guī)模且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載用途為商業(yè)辦公、旅（賓）館、廠房、

倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住類型的現(xiàn)有合法存量房屋，由實(shí)施

單位按照有關(guān)要求對(duì)其進(jìn)行改建和裝修，經(jīng)政府相關(guān)部門審

核認(rèn)定為保障性租賃住房，并允許在一定時(shí)間內(nèi)向符合保障

性租賃住房準(zhǔn)入條件的對(duì)象提供住房租賃服務(wù)的行為。

二、改建原則

276

（一）職住平衡。改建為保障性租賃住房的非居住存量

房屋，應(yīng)符合規(guī)劃原則、功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求、體現(xiàn)

職住平衡，滿足基本公共服務(wù)和市政交通配套設(shè)施要求；原

則上應(yīng)重點(diǎn)在高校及科研院所周邊、科創(chuàng)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、

商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)，以及交通樞紐地區(qū)（含軌交站點(diǎn)周邊）等

交通便捷、生產(chǎn)生活便利、租賃住房需求集中的相關(guān)區(qū)域開

展和實(shí)施。

（二）確保安全。改建為保障性租賃住房的非居住存量

房屋，應(yīng)滿足國(guó)家和本市相關(guān)建筑結(jié)構(gòu)、消防和治安管理等

方面規(guī)定，嚴(yán)守安全底線，確保房屋結(jié)構(gòu)安全、消防安全、

治安管理安全。

（三）適當(dāng)規(guī)模。改建為保障性租賃住房的非居住存量

房屋，最小規(guī)模原則上不少于 50 套（間）；若為每間設(shè)置多

張床位的宿舍類項(xiàng)目（多人宿舍型），則最小規(guī)模原則上不

少于 200 個(gè)床位。改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以整棟、整層（應(yīng)具備獨(dú)立

交通空間）為基本改建單位。實(shí)施單位可以是房屋的不動(dòng)產(chǎn)

權(quán)利人，或者是經(jīng)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人同意后實(shí)際開展租賃運(yùn)

營(yíng)的相關(guān)機(jī)構(gòu)。

（四）性質(zhì)不變。改建為保障性租賃住房的非居住存量

房屋，不改變其原有建設(shè)用地規(guī)劃性質(zhì)、房屋類型和建筑容

量控制指標(biāo)。使用期間若按城市規(guī)劃需要拆除的，按原有房

屋用途和建筑面積予以補(bǔ)償。

277

三、改建要求

非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的項(xiàng)目，如實(shí)施

單位不是該房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，則房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人出具

的委托授權(quán)書或房屋租賃合同中載明的剩余運(yùn)營(yíng)期限原則

上不少于 5 年。同時(shí)，改建項(xiàng)目還應(yīng)滿足以下要求：

（一）房屋權(quán)屬合法。改建項(xiàng)目應(yīng)為依法登記取得不動(dòng)

產(chǎn)權(quán)證或有其他合法權(quán)屬來源證明的合法建筑。房屋不存在

查封登記、異議登記、預(yù)告登記和違法搭建等限制交易的情

況。房屋已完成抵押登記的，應(yīng)取得抵押權(quán)人同意改建的書

面證明材料。

（二）適用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。改建項(xiàng)目應(yīng)按照使用對(duì)象和功能，

分為住宅型和宿舍型兩類；相關(guān)改建技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家和本市

有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其中宿舍型改建項(xiàng)目應(yīng)按照旅館消防技術(shù)標(biāo)

準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工。

（三）環(huán)保衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。改建項(xiàng)目應(yīng)符合環(huán)保、衛(wèi)生等部

門有關(guān)規(guī)定。選址應(yīng)遠(yuǎn)離各類污染源，改建后的保障性租賃

住房應(yīng)當(dāng)具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)和采光等居住條件，具備污

水納管條件。土地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉(cāng)儲(chǔ)用地

的非居住存量房屋，不得申請(qǐng)認(rèn)定為保障性租賃住房。

四、改建流程

（一）受理項(xiàng)目申請(qǐng)。非居住存量房屋申請(qǐng)認(rèn)定為保障

性租賃住房的，應(yīng)由非居住存量房屋改建為保障性租賃住房

278

的實(shí)施單位提出認(rèn)定申請(qǐng)。項(xiàng)目所在區(qū)房屋管理部門（區(qū)保

障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）原則上應(yīng)在受理申請(qǐng)的

3 個(gè)工作日內(nèi)對(duì)以下申請(qǐng)材料的完整性完成初審。

1.保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定申請(qǐng)表；

2.房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明（復(fù)印件）、不

動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)實(shí)施改建的委托授權(quán)書（如有）、房屋租賃

合同（復(fù)印件，如有）；

3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、享有房屋權(quán)屬的合法權(quán)利人等相關(guān)實(shí)

施單位的法定代表人身份證復(fù)印件，代理人授權(quán)委托書（如

有），代理人身份證復(fù)印件（如有）；

4.項(xiàng)目實(shí)施方案：應(yīng)包括項(xiàng)目單位及擬改建項(xiàng)目的基本

情況、具體技術(shù)方案、相關(guān)管理預(yù)案等內(nèi)容，并對(duì)生態(tài)環(huán)境

影響、經(jīng)濟(jì)影響和社會(huì)影響等內(nèi)容進(jìn)行分析和評(píng)估；具體要

求詳見附件《項(xiàng)目實(shí)施方案編制大綱（樣稿）》；

5.需要提供的其他材料。

（二）開展聯(lián)合會(huì)審。非居住存量房屋申請(qǐng)認(rèn)定為保障

性租賃住房的，由區(qū)政府（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組）

組織房管、建管、規(guī)資、消防、公安、環(huán)保、供水、供電等

部門及單位共同組成聯(lián)合會(huì)審小組。各成員單位按照職責(zé)分

工對(duì)申請(qǐng)項(xiàng)目開展聯(lián)合會(huì)審，聯(lián)審會(huì)議應(yīng)在完成受理后的 10

個(gè)工作日內(nèi)召開并出具聯(lián)合會(huì)審意見。適用裝飾裝修工程的

項(xiàng)目，由區(qū)房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組

279

辦公室）于聯(lián)審會(huì)議后的 3 個(gè)工作日內(nèi)向申請(qǐng)人出具保障性

租賃住房項(xiàng)目預(yù)認(rèn)定意見；涉及改建、擴(kuò)建工程的項(xiàng)目，應(yīng)

當(dāng)按規(guī)定辦理相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)。

（三）實(shí)施項(xiàng)目改建。取得預(yù)認(rèn)定意見的項(xiàng)目，申請(qǐng)人

應(yīng)當(dāng)按照保障性租賃住房項(xiàng)目預(yù)認(rèn)定意見有關(guān)要求，向建設(shè)

行政管理部門申報(bào)裝飾裝修工程，并按要求辦理施工許可和

竣工驗(yàn)收。施工許可階段，施工圖設(shè)計(jì)文件審查應(yīng)復(fù)核施工

圖是否落實(shí)聯(lián)合會(huì)審意見有關(guān)要求；竣工驗(yàn)收階段，由區(qū)房

屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）組織

聯(lián)合會(huì)審小組成員單位開展聯(lián)合驗(yàn)收，并出具聯(lián)合驗(yàn)收意見。

取得驗(yàn)收通過意見后的 5 個(gè)工作日內(nèi)，區(qū)房屋管理部門（區(qū)

保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）向申請(qǐng)人出具保障性

租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書。

（四）享受優(yōu)惠政策。區(qū)房屋管理部門（區(qū)保障性租賃

住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）應(yīng)將下列材料報(bào)送市房屋管理局，

市房屋管理局匯總后統(tǒng)一發(fā)送市發(fā)展改革、財(cái)政、稅務(wù)部門

和相關(guān)公用事業(yè)單位落實(shí)財(cái)稅支持政策和民用水電氣價(jià)格政

策：

1.保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書；

2.聯(lián)合會(huì)審小組聯(lián)合會(huì)審意見表；

3.聯(lián)合會(huì)審小組聯(lián)合驗(yàn)收意見表。

五、運(yùn)營(yíng)管理

280

（一）主體資格要求。保障性租賃住房的實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)

依法辦理市場(chǎng)主體登記，取得“住房租賃經(jīng)營(yíng)”或“住房租賃”經(jīng)營(yíng)范圍，并向房屋管理部門辦理開業(yè)報(bào)告，依法履行租賃

住房安全、消防、治安、人口等管理責(zé)任。

（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要求。改建項(xiàng)目取得保障性租賃住房項(xiàng)

目認(rèn)定書后方可出租，項(xiàng)目用水、用電價(jià)格情況應(yīng)事先告知

租住對(duì)象；準(zhǔn)入審核、租賃價(jià)格及其漲幅、租賃期限、租金

收取方式等應(yīng)嚴(yán)格按照本市保障性租賃住房租賃管理相關(guān)規(guī)

定執(zhí)行。

（三）已有項(xiàng)目銜接。已由實(shí)施單位自行改建的非居住

存量房屋，應(yīng)向項(xiàng)目所在區(qū)房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住

房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）提出認(rèn)定為保障性租賃住房申請(qǐng)；

同步提交由具備資質(zhì)的第三方出具的房屋安全檢測(cè)鑒定報(bào)

告、消防評(píng)估報(bào)告等證明材料。經(jīng)區(qū)政府（區(qū)保障性租賃住

房工作領(lǐng)導(dǎo)小組）組織各有關(guān)部門聯(lián)合會(huì)審?fù)ㄟ^后，出具保

障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書。

5. 《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理工作的實(shí)施

意見》

（滬房管〔2014〕135 號(hào)）

三、加強(qiáng)“群租”綜合治理

（一）綜合治理范圍

281

對(duì)本市中心城區(qū)和市郊城鎮(zhèn)內(nèi)，治安消防等安全隱患突

出、居民反映強(qiáng)烈的住宅小區(qū)，存在下列情形之一的，納入

“群租”綜合治理范圍：

1. 將單位集體宿舍設(shè)在住宅小區(qū)內(nèi)；

2. 將一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間分割、搭建后出

租，或按床位出租；

3. 將原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非

居住空間，出租供人員居??；

4. 出租房間的人均居住面積低于 5 平方米；

5. 每個(gè)出租房間的居住人數(shù)超過 2 人（有法定贍養(yǎng)、撫

養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。

（二）綜合治理流程

1. 發(fā)現(xiàn)機(jī)制。各區(qū)縣要依托“大聯(lián)動(dòng)、大聯(lián)勤”等各類平

臺(tái)，及時(shí)受理市民熱線舉報(bào)、居民投訴、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社

區(qū)綜合協(xié)管員上報(bào)的“群租”問題，并建立信息記錄、分送、

跟蹤、反饋等制度。

2. 認(rèn)定機(jī)制。接到涉嫌“群租”的投訴舉報(bào)信息后，由街

鎮(zhèn)組織房管辦、人口辦等部門，通過房屋面積信息、實(shí)有人

口信息進(jìn)行比對(duì)，或上門核查等方式，對(duì)“群租”行為作出認(rèn)

定。上門核查時(shí)，出租人、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、

社區(qū)綜合協(xié)管員和公安等部門應(yīng)予配合；對(duì)阻礙核查的，由

公安機(jī)關(guān)依法處置。

282

3. 責(zé)令整改。經(jīng)認(rèn)定為“群租”的，由街鎮(zhèn)協(xié)調(diào)房管、公

安、工商、地稅等部門，針對(duì)不同的違規(guī)行為，分別向租賃

當(dāng)事人出具《責(zé)令限期整改通知書》，可采取送達(dá)或上門張

貼告知的方式，要求相關(guān)責(zé)任人在規(guī)定期限內(nèi)自行整改，并

明確告知逾期不整改面臨的行政處罰或權(quán)利限制。

4. 行政處罰。逾期不整改的，相關(guān)管理部門依據(jù)各自職

責(zé)，依法啟動(dòng)行政執(zhí)法程序，作出行政處罰決定。對(duì)拒不履

行行政處罰決定的，向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

5. 集中整治。為維護(hù)公共利益，保障公共安全，對(duì)于“群

租”矛盾突出、居民投訴集中的住宅小區(qū)，由街鎮(zhèn)組織房管、

公安、消防、工商、地稅、規(guī)土、城管、衛(wèi)生計(jì)生等相關(guān)管

理部門，對(duì)違規(guī)租賃、違反治安、消防和人口管理規(guī)定、無

照經(jīng)營(yíng)、偷逃稅款、“居改非”、無證行醫(yī)等各類違法違規(guī)行

為，開展集中整治，及時(shí)化解矛盾糾紛，消除各類安全隱患。

各管理部門應(yīng)當(dāng)積極配合，落實(shí)執(zhí)法力量，確保整治取得實(shí)

效。

其中，對(duì)利用出租房屋，以旅店、招待所等名稱制作招

牌字號(hào)，招攬住宿，或按日出租收取費(fèi)用等經(jīng)營(yíng)行為的，向

房屋所在地的區(qū)、縣公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理許可證手續(xù)。未取得

開辦旅館許可證的任何單位和個(gè)人，不準(zhǔn)開辦旅館。違反規(guī)

定的，由公安機(jī)關(guān)依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》

或者《上海市特種行業(yè)和公共場(chǎng)所治安管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)

283

定予以處理。未經(jīng)工商登記擅自開業(yè)的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助

工商行政管理機(jī)關(guān)依法處理。對(duì)利用出租房屋開辦旅館，未

落實(shí)治安管理責(zé)任的，由公安機(jī)關(guān)依據(jù)《上海市旅館業(yè)治安

管理實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定責(zé)令改正，并處以 1000 元以上 1 萬

元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處以 1 萬元以上 3 萬元以下罰款。

四、禁止違法建筑出租和用于經(jīng)營(yíng)

違法建筑不得出租，違反規(guī)定的，由有關(guān)部門責(zé)令限期

改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以下的罰款；同

時(shí)應(yīng)當(dāng)將違法建筑情況報(bào)告區(qū)縣拆違辦進(jìn)行拆除。

對(duì)申請(qǐng)租用（或自用）居住房屋開展經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原

行政主管部門依法辦理相關(guān)手續(xù)；屬于違法建筑的，不予辦

理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)已經(jīng)租用違法建筑開展經(jīng)營(yíng)的，有關(guān)部門應(yīng)

當(dāng)依法對(duì)出租人予以處罰，工商部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)經(jīng)營(yíng)者查

處，限期整改并予以取締。

對(duì)租住在違法建筑中的來滬人員，按照市政府有關(guān)規(guī)定，

不予辦理居住證、臨時(shí)居住證，不享受持有居住證、臨時(shí)居

住證可以享受的相關(guān)權(quán)益待遇。

五、強(qiáng)化出租房屋相關(guān)主體監(jiān)管

（一）明確相關(guān)主體責(zé)任

1. 出租人應(yīng)當(dāng)確保所出租房屋符合規(guī)定的安全條件，并

對(duì)承租人使用出租房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督，禁止將違法建筑和

其他依法不得出租的房屋出租，出租房屋不得違反最小出租

284

單位、最低承租面積和租住人數(shù)限制的相關(guān)規(guī)定。

2. 出租房屋的安全責(zé)任由出租人負(fù)責(zé)，禁止將存在建筑

隱患、治安隱患、消防隱患的房屋出租；出租人應(yīng)當(dāng)與基層

公安派出所簽訂《治安責(zé)任保證書》，并切實(shí)履行相應(yīng)責(zé)任。

3. 禁止向無身份證明的人員出租；禁止向利用出租房屋

進(jìn)行違法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人員出租；發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房

屋有犯罪活動(dòng)嫌疑的，出租人應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。

4. 集中出租房屋供他人居住，出租房間達(dá)到 10 間以上

或者出租房屋居住人員達(dá)到 15 人以上的，出租人應(yīng)當(dāng)建立相

應(yīng)的管理制度，明確專門的管理人員，并在《治安責(zé)任保證

書》中明確管理人員職責(zé)，同時(shí)設(shè)置監(jiān)控、滅火等治安防范、

消防設(shè)施器材和疏散通道，建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)，

并將相關(guān)登記信息報(bào)送公安部門備案。

5. 承租人承租居住房屋應(yīng)當(dāng)用于自住，確需轉(zhuǎn)租的，應(yīng)

征得出租人同意，且不得以營(yíng)利為目的。

承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租房屋的使用安全負(fù)責(zé)，應(yīng)當(dāng)配合出租

人做好出租房屋的登記工作，并做好居住登記；應(yīng)當(dāng)服從行

政管理部門和街鎮(zhèn)的管理；不得擅自改變承租房屋的規(guī)劃設(shè)

計(jì)用途；不得利用租賃房屋從事生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)爆

炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危

險(xiǎn)物質(zhì)和其他違法活動(dòng)；不得損害公共利益或者妨礙他人正

常工作、生活。

285

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)依法開展房屋租賃經(jīng)紀(jì)

業(yè)務(wù)，積極配合街鎮(zhèn)開展出租房屋綜合管理工作；不得為不

符合規(guī)定的房屋租賃當(dāng)事人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，不得參與或者教

唆他人參與不符合規(guī)定的租賃行為。

（二）加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處力度

1. 出租人

（1）出租人違反本市最小出租單位、最低承租面積和租

住人數(shù)限制規(guī)定的，由房管部門依據(jù)《上海市居住房屋租賃

管理辦法》，責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，處以 1 萬元

以上 10 萬元以下罰款。出租人不履行行政處罰決定的，向社

會(huì)公開該套房屋信息，限制其買賣，并將違法“群租”和行政

處罰信息在房地產(chǎn)登記簿中予以記載。出租人履行行政處罰

決定后，撤銷限制。

（2）出租人未簽訂《治安責(zé)任保證書》出租房屋的，由

公安部門依據(jù)《租賃房屋治安管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定予以處

理。

（3）出租人將房屋出租給無身份證件的人居住，或者不

按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號(hào)碼的，由公安機(jī)

關(guān)依據(jù)《治安管理處罰法》的規(guī)定，處二百元以上五百元以

下罰款。出租人明知承租人利用出租房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng)，不

向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的，處二百元以上五百元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)

重的，處五日以下拘留，可以并處五百元以下罰款。

286

（4）集中出租房屋供他人居住，出租房間達(dá)到 10 間以

上或者出租房屋居住人員達(dá)到 15 人以上，出租人未按規(guī)定落

實(shí)相應(yīng)安全管理責(zé)任的，由公安部門依據(jù)《上海市居住房屋

租賃管理辦法》責(zé)令改正，并可處 1 萬元以上 3 萬元以下罰

款；造成嚴(yán)重后果的，處 3 萬元以上 10 萬元以下罰款。

（5）不按規(guī)定繳納稅收的，由地稅部門依據(jù)《稅收征收

管理法》的規(guī)定，除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，

按日加收滯納款萬分之五的滯納金。屬情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)給

予納稅人從重處罰，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（6）將違規(guī)出租人信息作為不良記錄，納入本市公共信

用信息服務(wù)平臺(tái)，供相關(guān)管理部門信息共享和符合條件的社

會(huì)主體依據(jù)相關(guān)規(guī)定查詢。

2. 轉(zhuǎn)租人

（1）轉(zhuǎn)租人違反本市最小出租單位、最低承租面積和租

住人數(shù)限制規(guī)定的，由房管部門依據(jù)《上海市居住房屋租賃

管理辦法》，責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，處以 1 萬元

以上 10 萬元以下罰款。

（2）轉(zhuǎn)租人抗拒執(zhí)法的，由公安部門依據(jù)《治安管理處

罰法》，處警告或者二百元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處五日

以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款。

（3）將違規(guī)轉(zhuǎn)租人信息作為不良記錄，納入本市公共信

用信息服務(wù)平臺(tái)，供相關(guān)管理部門信息共享和符合條件的社

287

會(huì)主體依據(jù)相關(guān)規(guī)定查詢。

（4）對(duì)于被處罰的轉(zhuǎn)租人，建立“黑名單”，分別抄告工

商、地稅等部門加強(qiáng)監(jiān)管，并通報(bào)各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得

為“黑名單”上人員居間代理房屋租賃業(yè)務(wù)。

3. 承租人

（1）租住“群租”房的，依據(jù)本市居住證管理及相關(guān)規(guī)定，

在落實(shí)整改以前，由街鎮(zhèn)通知社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心，暫停

辦理居住房屋租賃合同登記備案，暫停受理居住證、臨時(shí)居

住證申請(qǐng)；已經(jīng)辦理居住證的，暫停辦理年度簽注；已經(jīng)辦

理臨時(shí)居住證的，暫停續(xù)期手續(xù)。

（2）開展集中整治前，街鎮(zhèn)應(yīng)向承租人履行告知義務(wù)，

并給予承租人適當(dāng)?shù)倪^渡期限。

4. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人

（1）從事“群租”業(yè)務(wù)，或?yàn)椤叭鹤狻碧峁┙?jīng)紀(jì)服務(wù)的房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人，由房管部門依據(jù)《上海市居住房屋租

賃管理辦法》，責(zé)令限期改正，暫停房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)

人的網(wǎng)上備案資格，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以 1000 元以上 1

萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處以 3 萬元以上 10 萬元以

下罰款。

（2）以上處罰信息抄告工商部門，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，

按照分類管理的要求，記入信用檔案，列為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，

并向社會(huì)公示；對(duì)于房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人，在注冊(cè)、變更及審

288

驗(yàn)時(shí)，作為重要審核條件。

對(duì)有上述違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行

業(yè)協(xié)會(huì)取消“規(guī)范門店”參評(píng)資格，并記入該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔

案。

六、自律疏導(dǎo)機(jī)制

（一）加強(qiáng)居民自我管理

各區(qū)縣、街鎮(zhèn)要充分發(fā)揮居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)的

作用，調(diào)動(dòng)樓組長(zhǎng)、業(yè)主代表、志愿者積極性，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)

居民的宣傳教育，不斷提高居民自我管理意識(shí)，創(chuàng)新自我管

理方法，并引導(dǎo)租賃當(dāng)事人使用市住房保障房屋管理局、市

工商局聯(lián)合制定的《上海市居住房屋租賃合同示范文本》，

按照規(guī)定辦理居住房屋租賃合同登記備案。

1. 街鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)幫助社區(qū)居民通過召開業(yè)主大會(huì)等方式，在

居民中形成自律共識(shí)，修訂完善業(yè)主管理規(guī)約，增加禁止“群

租”

、規(guī)范租賃行為的約定，并賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的管

理職責(zé)。

2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的委托，加強(qiáng)小

區(qū)出入管理和動(dòng)態(tài)巡查，履行好發(fā)現(xiàn)、勸阻、制止、報(bào)告責(zé)

任，并積極協(xié)助業(yè)主，通過完善門禁系統(tǒng)等技防措施，源頭

防范“群租”

。

3. 經(jīng)認(rèn)定為“群租”的，業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)可依據(jù)業(yè)主管

理規(guī)約，約談教育、書面責(zé)成業(yè)主終止“群租”行為；“群租”

289

中改變房屋功能、破壞承重墻等行為構(gòu)成相鄰妨害的，相鄰

業(yè)主可通過民事訴訟途徑，要求排除相鄰妨害，維護(hù)自身權(quán)

益。

4. 房屋業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺遵守《業(yè)主管理規(guī)約》，落實(shí)出租

房屋安全管理責(zé)任。出租房屋出現(xiàn)“群租”等違法違規(guī)情況，

危及房屋安全，被相關(guān)管理部門責(zé)令改正的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)

整改，或者書面授權(quán)第三方機(jī)構(gòu)代為整改，并采取臨時(shí)性措

施，確保出租房屋使用安全。

6. 《關(guān)于加強(qiáng)靜安區(qū)住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)主體和房源管理的

通知》

一、職責(zé)分工

區(qū)房管局對(duì)住房租賃機(jī)構(gòu)的主體資格、房源合規(guī)等審

核，做好對(duì)租賃機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)。

各街鎮(zhèn)對(duì)租賃房源進(jìn)行屬地化管理。

區(qū)城管執(zhí)法局、區(qū)公安分局、區(qū)消防支隊(duì)、區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管

局等部門對(duì)住房租賃機(jī)構(gòu)的違法行為進(jìn)行查處。

二、主體管理

在本市范圍內(nèi)從事住房租賃活動(dòng)的住房租賃機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)租

住房 10 套（間）以上的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體

登記，經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)當(dāng)注明“住房租賃”?！白》孔赓U”的住房租

290

賃機(jī)構(gòu)不可同時(shí)經(jīng)營(yíng)“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”業(yè)務(wù)。

住房租賃機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自行或委托第三方，加強(qiáng)對(duì)雇（聘）

用從業(yè)人員的政策法規(guī)、職業(yè)道德和專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。

推行從業(yè)人員實(shí)名信息卡制度，由市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)

會(huì)向住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)放實(shí)名信息卡，并由機(jī)構(gòu)通過線上、

線下經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等渠道公示。從業(yè)人員提供居間代理、房源收

儲(chǔ)、客戶接待、業(yè)務(wù)咨詢和合同簽約備案等服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向

消費(fèi)者主動(dòng)出示實(shí)名信息卡。

三、企業(yè)申請(qǐng)開業(yè)報(bào)告提交資料

凡在本市從事住房租賃活動(dòng)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)（企業(yè)

或個(gè)體工商戶，含分公司，下同）應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者

經(jīng)批準(zhǔn)增加“住房租賃”經(jīng)營(yíng)范圍之日起 30 日內(nèi)，向登記注冊(cè)

所在地的區(qū)房管局辦理開業(yè)報(bào)告（信息記載）。（靜安區(qū)行

政服務(wù)中心：秣陵路 38 號(hào)三樓）

1、《上海市住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)開業(yè)報(bào)告（信息記載）申

請(qǐng)表》（附件 1，原件）；

2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件，分公司申請(qǐng)還需提交總公司營(yíng)業(yè)

執(zhí)照復(fù)印件）；

3、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）的身份證明、任職材料（復(fù)

印件）；

4、固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）、租賃合同

或房屋租賃合同登記備案材料（復(fù)印件）；

291

5、已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)（即超過 30 日未申請(qǐng)

開業(yè)報(bào)告的機(jī)構(gòu)）應(yīng)提供房源匯總表、代理經(jīng)租房源物業(yè)備

案匯總表。

6、其他相關(guān)材料。

區(qū)房管局自受理之日起 5 個(gè)工作日內(nèi)，完成審核，制作

發(fā)放《上海市住房租賃企業(yè)開業(yè)報(bào)告（信息記載）通知書》。

公 示 信 息 將 在 “ 上 海 市 住 房 租 賃 公 共 服 務(wù) 平 臺(tái) ” （https://zfzl.fgj.sh.gov.cn），選擇“便民服務(wù)”中的“機(jī)構(gòu)公示”欄目。

四、變更、注銷等手續(xù)

住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)因企業(yè)注銷，或取消“住房租賃”經(jīng)營(yíng)

范圍，或變更住所、法定代表人或負(fù)責(zé)人、股東等重要信息，

以及補(bǔ)辦《開業(yè)報(bào)告通知書》的，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生后 30

日內(nèi)，向登記注冊(cè)所在地的區(qū)房管局提出申請(qǐng)。

如住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)未在規(guī)定期間辦理開業(yè)報(bào)告注銷手

續(xù)的，區(qū)房管局可以依據(jù)市場(chǎng)監(jiān)管部門共享的相關(guān)信息，注

銷該企業(yè)的開業(yè)報(bào)告記載信息。

五、房源信息管理

1、針對(duì)已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)的租賃企業(yè)記載信息時(shí)同時(shí)確認(rèn)的房

源信息，超出的房源信息不屬于“N+1”范圍；

2、超出靜安區(qū)的房源，應(yīng)當(dāng)由該房源所在地確認(rèn)是否違

反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定；

292

3、上述房源發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行整改；

不整改的，造成糾紛持續(xù)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定恢復(fù)房屋原始設(shè)

計(jì)，符合法律規(guī)定的最小出租單位、居住人數(shù)限制和最低人

均承租面積。

六、轄區(qū)物業(yè)公司備案

居住用途的房屋裝修應(yīng)當(dāng)向轄區(qū)物業(yè)公司報(bào)備，裝修不

得破壞房屋承重結(jié)構(gòu)；不得改變房屋使用性質(zhì)；不得影響人

員疏散、逃生和消防救援；不得違反其他法律法規(guī)的規(guī)定。

住房租賃機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將房屋產(chǎn)權(quán)證明、租賃合同、住房租

賃機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、相關(guān)聯(lián)系人身份證明及聯(lián)系方式、房屋

裝修方案遞交給物業(yè)公司。若進(jìn)行客廳分割出租的，客廳使

用面積應(yīng)在 12 平方米以上，且僅可隔斷出一間房間出租供人

員居住。房屋裝修方案應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司備案。

裝修結(jié)束后，由物業(yè)公司提交各街鎮(zhèn)城運(yùn)中心或城管部

門確認(rèn)裝修是否符合法律法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。

已經(jīng)出租使用的房屋由物業(yè)公司定期檢查，發(fā)現(xiàn)存在涉

嫌違反法律法規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻、制止并及時(shí)向相關(guān)執(zhí)

法部門報(bào)告。

（附件 2：代理經(jīng)租房源物業(yè)備案匯總表）

七、房源檢查和抽查

物業(yè)公司做到底數(shù)清，定期對(duì)備案匯總房源進(jìn)行巡查，

發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告街道管理部門或相關(guān)執(zhí)法部門報(bào)告。

293

街道管理部門或相關(guān)執(zhí)法部門報(bào)告對(duì)房屋裝修或使用

是否符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行核實(shí)。發(fā)現(xiàn)任何一套有下列

情形之一的，住房租賃機(jī)構(gòu)不予辦理或撤銷開業(yè)報(bào)告，并計(jì)

入我區(qū)“黑名單”：

1、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

2、改變房屋使用性質(zhì)；

3、違反治安、消防及居住登記等規(guī)定；

4、不符合最小出租單位、居住人數(shù)限制和最低人均承

租面積規(guī)定的；

5、違反《上海市居住房屋租賃管理辦法》、《關(guān)于進(jìn)

一步規(guī)范本市住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租房屋行為的通知》、《消

費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等其他相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的。

住房租賃機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將房源租賃更新情況向物業(yè)公司

報(bào)備，同時(shí)分別向房源所在區(qū)房管局和各街鎮(zhèn)指定部門提供

動(dòng)態(tài)房源信息，相關(guān)部門也可對(duì)提供的房源進(jìn)行抽查核實(shí)。

區(qū)房管局和各街鎮(zhèn)抽查方式可聯(lián)合檢查或者約定各自檢查，

并做好拍照等記錄。

八、監(jiān)管賬戶

住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)開立本市唯一的住房租賃資金監(jiān)管

賬戶，該賬戶原則上不得變更。監(jiān)管賬戶信息及相關(guān)監(jiān)管協(xié)

議應(yīng)當(dāng)提供給區(qū)房管局備案。

住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和出租方、承租方的合同中應(yīng)當(dāng)約定

294

支付和收取款項(xiàng)是監(jiān)管賬戶。支付租金和押金應(yīng)當(dāng)通過監(jiān)管

賬戶；收取的租金、押金等應(yīng)當(dāng)存入監(jiān)管賬戶。住房租賃經(jīng)

營(yíng)機(jī)構(gòu)與承租方約定的租金支付周期應(yīng)當(dāng)不超過 3 個(gè)月。

九、房源發(fā)布和租賃合同網(wǎng)簽備案

對(duì)于符合條件的房源進(jìn)行房源信息核驗(yàn)，取得房源核驗(yàn)

碼。住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期維護(hù)信息，及時(shí)更新或撤銷

發(fā)布的房源信息，確保信息真實(shí)有效。

住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂 30 日內(nèi)對(duì)租賃合同

進(jìn)行網(wǎng)簽和備案。

十、糾紛處理

住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織專人對(duì)租賃發(fā)生的糾紛進(jìn)

行及時(shí)處理。處理不當(dāng)，相關(guān)部門有權(quán)要求整改。據(jù)不整改

的，區(qū)房管局或房屋所在地街鎮(zhèn)有權(quán)撤銷其開業(yè)報(bào)告，并計(jì)

入我區(qū)“黑名單”

。

住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在獲取開業(yè)報(bào)告后發(fā)生違反相關(guān)法律

法規(guī)行為的，按照相關(guān)法律法規(guī)處理。

十一、動(dòng)態(tài)管理

根據(jù)企業(yè)定期提供的房源信息匯總表，按照第七條物業(yè)

檢查、相關(guān)部門抽查的方式進(jìn)行管理。

十二、處罰條款

1、違反《上海市居住房屋租賃管理辦法》第九條、第十

條第一款規(guī)定，不符合最小出租單位、居住人數(shù)限制和最低