228

（備注：以上信息為棚改不完全名單，部分棚改項目因信息公布不完善，與實際情況可能存在一定差異。）

2、寶安區(qū)棚戶區(qū)改造項目簡介

? 38 區(qū)新樂花園、39 區(qū)海樂花園棚戶區(qū)改造項目

（1）項目概況

新樂花園、海樂花園是 1994 年建成的住宅小區(qū)，房齡 20 多年。由于使用海砂施工，

經(jīng)檢測鑒定存在嚴(yán)重的安全隱患，部分物業(yè)已被評定為危房。寶安高度重視，將兩個小區(qū)

作為棚改示范項目加快推進，并列入?yún)^(qū)委區(qū)政府重大決策項目。

該項目由深圳市人才安居集團旗下深圳市寶安人才安居有限公司作為實施主體投資建

設(shè)，并由中建三局一公司承建（設(shè)計、采購、施工總承包），共同打造 895 套拆遷戶回遷住

房及 687 套人才安居住房。

（2）項目進程

2016 年 9 月 7 日，寶城 38 區(qū)新樂花園、寶城 39 區(qū)海樂花園被列入 2016 年深圳市城市

更新單元計劃第四批計劃，新樂花園拆除重建面積 22336 ㎡，海樂花園拆除重建面積 16365

㎡，共有多層建筑 31 棟，建筑面積約 8.6 萬㎡，涉及業(yè)主 960 戶；

2017 年 1 月 4 日，寶安將該項目列為寶安首個棚改試點項目,并于 1 月 11 日成立棚改

工作領(lǐng)導(dǎo)小組，專題研究專項規(guī)劃審批和拆遷談判工作；

2017 年 2 月 17 日，寶安新安街道正式公布《深圳市寶安寶城 38 區(qū)新樂花園和 39 區(qū)海

樂花園棚戶區(qū)改造項目搬遷補償安置方案》；2017 年 2 月 25 日項目正式啟動搬遷補償協(xié)議

的簽訂；

2017 年 4 月 18 日，海樂花園進行規(guī)劃公告，其中拆除用地面積 16365 ㎡，開發(fā)建設(shè)用

地面積 13340 ㎡，計容建筑面積 80040 ㎡，其中住宅 69340 ㎡、商業(yè) 900 ㎡和公共配套設(shè)

施 2100 ㎡；

2017 年 10 月 31 日，完成 100%安置補償協(xié)議簽約；

2018 年 3 月 21 日，新樂花園進行規(guī)劃公告，其中拆除用地面積 22336 ㎡，開發(fā)建設(shè)用

地面積 18985 ㎡，計容建筑面積 113910 ㎡，其中住宅 101060 ㎡、商業(yè) 7000 ㎡、9 班幼兒

園 3000 ㎡和公共配套設(shè)施 2850 ㎡；

2019 年 4 月 16 日完成全部產(chǎn)權(quán)注銷工作；

2020 年末，主體結(jié)構(gòu)完成封頂。

5

38 區(qū)新樂花園棚

戶區(qū)改造項目

新

安

開發(fā)建

設(shè)

2017

深圳市寶安

人才安居有

限公司

2017

2018.

3.21

22336 R2

6

39 區(qū)海樂花園棚

戶區(qū)改造項目

新

安

開發(fā)建

設(shè)

2017

深圳市寶安

人才安居有

限公司

2017

2017.

4.18

16365 R2

7

寶城 43 區(qū)碧海花

園棚戶區(qū)改造項

目

新

安

開發(fā)建

設(shè)

2019

深圳市天健

（集團）股

份有限公司

2020

2021.

11.26

23552 R2

229

38 區(qū)棚改效果圖 39 區(qū)棚改效果圖

? 慶宜華苑片區(qū)棚戶區(qū)改造項目

（1）項目概況

深圳市寶安新安街道慶宜華苑片區(qū)改造項目位于深圳市寶安新安街道 37 區(qū)新樂路與新

樂二街交匯處，占地 2.4 萬㎡，總建筑面積約 4.4 萬㎡。該項目屬于 90 年代建成的的老舊

住宅小區(qū)，房齡早已超過 20 年。范圍涵蓋了慶宜華苑舊住宅小區(qū)，1 棟工商局辦公樓以及

12 棟安樂村 11 區(qū)的部分住宅樓。由于早年使用海砂進行施工搭建，經(jīng)檢測鑒定存在嚴(yán)重

的安全隱患，慶宜華苑小區(qū)全部住宅物業(yè)均評定為 D 級危險房屋，屬于整體危房，需要立

即停止使用。

（2）項目進程

2018 年 11 月，成功完成初步意愿征集，由寶安住建局編制概念規(guī)劃方案；

2019 年，經(jīng)寶安人才住房和保障性住房工作指揮部審議，同意納入棚戶區(qū)改造計；

劃，并通過深圳市住房和建設(shè)局備案；

2020 年 8 月 30 日，項目啟動簽約，簽約 76 天就實現(xiàn)了房屋套數(shù)和房屋建筑面積簽約

率雙 100%，也是深圳市棚改實施意見頒布以來，首個實現(xiàn)簽約率雙 100%的棚改項目；

2020 年 12 月 31 日，慶宜華苑片區(qū)棚改項目（一期）房屋拆除工作正式啟動；

2021 年 10 月 25 日，慶宜華苑片區(qū)棚改項目（一期正式開工）。

慶宜華苑片區(qū)棚戶區(qū)改造項目（一期）建成后將提供回遷住房及人才住房約 333 套，

同時配套文化活動室、老年人日間照料中心等基礎(chǔ)設(shè)施，打造功能齊全、配套完善、生態(tài)

宜居、多元聚集的高品質(zhì)生活環(huán)境，提升寶中片區(qū)乃至深圳西部城市居住新形象。

地塊劃分圖 棚改效果圖

230

? 寶安 43 區(qū)碧?；▓@棚戶區(qū)改造項目

（1）項目概況

項目位于寶安新安街道創(chuàng)業(yè)路與廣深公路交匯處東南側(cè)，緊鄰寶安中心區(qū)。項目用地

位于軌道站點 500m 核心輻射范圍內(nèi)，地塊呈規(guī)整的長條形。項目臨近西部通道和深圳機

場，交通較為便利。項目房屋于 1994 年建成使用，共有 7 棟 8 層框架結(jié)構(gòu)樓房、1 棟 1 層

臨時建筑。項目占地總面積約 23552 ㎡，現(xiàn)狀總建筑面積約 38902 ㎡。

（2）項目進程

2012 年，碧海花園被納入城市更新計劃；

2014 年，取得規(guī)劃批復(fù)，拆除面積共 2.3 萬㎡，開發(fā)建設(shè)面積 1.8 萬㎡，計容積率面

積 9.6 萬㎡；

2015 年召開業(yè)主簽約動員大會以來，因拆遷補償問題遲遲未能達(dá)成一致，調(diào)出城市更

新計劃；

2017 年 5 月，新安街道發(fā)布關(guān)于《深圳市寶安新安街道碧?；▓@棚戶區(qū)改造項目搬遷

補償安置方案》（征求意見稿），標(biāo)志著碧?；▓@正式步入棚戶區(qū)改造計劃；

2018 年 11 月，新安街道 43 區(qū)碧?；▓@棚改項目概念規(guī)劃方案公示；

2019 年 12 月 24 日，正式納入棚戶區(qū)改造計劃；

2020 年 6 月 17 日，確認(rèn)實施主體為深圳市天?。瘓F）股份有限公司；

2021 年 7 月 1 日，完成簽約，簽約率達(dá) 100%。

項目位置示意圖

231

3.2.2 南山區(qū)棚戶區(qū)改造分析

1、項目動態(tài)及數(shù)據(jù)分析：涉及 5 個項目動態(tài)

龍輝花園、龍聯(lián)花園棚戶區(qū)改造項目規(guī)劃（草案）公示并取得計劃公告，高新公寓棚

戶區(qū)改造項目取得用地批復(fù)和工程規(guī)劃許可；麗島花園棚戶區(qū)改造項目取得規(guī)劃（草案）

公示。

南山棚戶區(qū)改造項目共計 6 個，總改造規(guī)模達(dá) 36.4 公頃，其中,前期申報 6 個（含 3

個前期申報項目）；計劃立項 3 個；實施主體公示 3 個；規(guī)劃批復(fù) 1 個；開發(fā)建設(shè) 1 個。值

得注意的是，南山棚改項目進入開發(fā)建設(shè)階段僅 1 個（高新公寓），占比 17%。

【南山棚戶區(qū)改造項目統(tǒng)計表】

序

號

項目名稱

街

道

項目進度

計劃

立項

時間

實施主體

實施主

體確認(rèn)

時間

專規(guī)

批復(fù)

時間

改造面

積（m

2）

改

造

方

向

1

高新公寓棚戶

區(qū)改造項目

粵

海

取得工程

規(guī)劃許可 2017

南山人才安

居有限公司 2017 2019 43000 R3

2

荔苑小區(qū)（北

區(qū)）棚戶區(qū)改

造

南

頭

前期準(zhǔn)備 — — — — 28000 —

3

南油生活區(qū)棚

戶區(qū)改造項目

粵

海

意愿征集 — — — — 13658 R2

4

龍輝花園、龍

聯(lián)花園棚戶區(qū)

改造項目

桃

源

規(guī)劃（草

案）公示 —

南山人才安

居有限公司 — — 136251 R2

5

麗島花園棚戶

區(qū)改造項目

桃

源

規(guī)劃（草

案）公示 —

深圳市南山

安居建設(shè)開

發(fā)有限公司

— — 8838 R2

6

月亮灣花園片

區(qū)棚戶區(qū)改造

項目

南

山

意愿征集

232

2、南山區(qū)棚戶區(qū)改造項目簡介

? 南山高新公寓棚戶區(qū)改造項目

（1）項目概況

高新公寓位于南山白石路與科技南路交界處，屬于科技園片區(qū)，是南山首個棚戶區(qū)改

造項目，土地面積約 4.3 萬㎡，共 8 棟 1828 套房屋，權(quán)利主體以政府單位及企業(yè)為主，自

2017 年 8 月 17 日確定由南山人才安居公司作為實施主體。

地塊劃分與指標(biāo)控制圖 總平面圖

鑒于老舊住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)證普遍只記載建筑面積，沒有套內(nèi)建筑面積，為避免產(chǎn)生糾紛，

因此本項目明確拆賠標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 1：1.2。另外，允許每套被搬遷房屋建筑面積的 10%

增購建筑面積，且每套最高不超過 10 ㎡。按照項目同地塊安居型商品價格（最高不超過搬

遷房類似房地產(chǎn)的市場價格）即 39000 元/㎡繳納面積增購房款。

具體補償標(biāo)準(zhǔn)如下：

補償事項 補償標(biāo)準(zhǔn) 備注

產(chǎn)權(quán)置換 建筑面積 1：1.2 -

室內(nèi)裝修裝飾補償 1000 元/㎡ 一次性補償

搬遷費 40 元/㎡ 按 2 次計算

臨時安置費 120 元/㎡·月 每年遞增 5%，過渡期限為 48 個月

簽約獎勵金 2 萬元/套 簽約啟動后 30 日內(nèi)

按時交房獎勵 3 萬元/套 搬遷啟動后 60 日內(nèi)

配合清租獎勵 1 萬元/套 搬遷啟動后 60 日內(nèi)

（2）項目歷程

2017 年，通過 430 余天的努力完成了意愿征集、工作方案制定、專項規(guī)劃編制、搬遷

安置補償方案備案和談判簽約、搬遷交房等工作；

2018 年 8 月 16 日，正式啟動簽約及搬遷交房工作，簽約期限 30 日，搬遷交房期限 60

日；

2018 年 11 月 3 日，高新公寓棚戶區(qū)改造項目正式啟動拆除工作；2018 年 11 月 12 日

進行規(guī)劃草案公示；

233

2019 年 5 月 15 日進行規(guī)劃公告，該項目拆除用地面積 41949 ㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積

32817 ㎡，容積率達(dá) 7.5，其中宿舍 213690 ㎡（含人才住房 109330 ㎡）、商業(yè) 17020 ㎡、

地下商業(yè) 7600 ㎡和公共配套 7830 ㎡；

2021 年 5 月 14 日，項目取得用地批復(fù)。

3.2.3 福田區(qū)棚戶區(qū)改造分析

1、項目動態(tài)及數(shù)據(jù)分析：涉及 7 個項目動態(tài)

房屋拆除階段并取得規(guī)劃（草案）公示；南華村棚戶區(qū)改造項目取得規(guī)劃批復(fù)，發(fā)布

房屋征收提示和房屋征收決定書；香蜜二村舊住宅區(qū)（棚戶區(qū)）改造項目發(fā)布了房屋征收

提示；華富村東、西區(qū)棚戶區(qū)改造項目取得規(guī)劃修改批復(fù)。

福田棚戶區(qū)改造項目數(shù)量及改造規(guī)模較其他各區(qū)最多，分別為 9 個、88.3 公頃，其中

前期申報9個（含5個前期申報項目）；計劃立項4個；實施主體公示4個；規(guī)劃批復(fù)3個；

開發(fā)建設(shè) 1 個。

【福田棚戶區(qū)改造項目統(tǒng)計表】

序

號

項目名稱

街

道

項目進

度

計劃

立項

時間

實施主體

實施

主體

確認(rèn)

時間

專規(guī)

批復(fù)

時間

改造面積

（m2）

改

造

方

向

1

河灣北片區(qū)改造項

目（南華村棚改、

赤尾村棚改）

南

園

規(guī)劃公

告（南

華村）

2019

深圳市福

田福河建

設(shè)開發(fā)有

限公司

2018 — 322000

R2

、

C1

2

華富村東、西區(qū)棚

戶區(qū)改造項目

華

富

建設(shè)用

地批復(fù) 2017

深圳市福

田福華建

設(shè)開發(fā)有

限公司

2018 2019 139625

R2

、

C1

3

華富北區(qū)棚戶區(qū)改

造項目

華

富

規(guī)劃批

復(fù)

2020

深圳市福

田人才安

居有限公

司

2020 — 182793 —

4

香蜜二村舊住宅區(qū)

（棚戶區(qū)）改造項

目

蓮

花

規(guī)劃

（草

案）》

2019

深圳市福

田人才安

居有限公

2019 — 29438 R2

234

（備注：以上信息為棚改不完全名單，部分棚改項目因信息公布不完善，與實際情況可能存在一定差異。）

2、福田區(qū)棚戶區(qū)改造項目簡介

? 福田華富村東、西區(qū)棚戶區(qū)改造項目

（1）項目概況

華富村東、西區(qū)位于華富街道，東臨華富路，南臨華新路，北臨筍崗西路。項目始建

于 1987 年，由城建集團開發(fā)，最初用作政府機關(guān)和國企、事業(yè)單位的福利分房，1998 年房

改時大部分出售給員工。項目建筑已超過 30 年，亟待改造。

福田于 2017 年將華富村作為棚改試點，擬將華富村重新打造成為一個新時代、新格局、

新模式下的“城市公共生活典范”以及全球中心城市最中央的“居民幸福生活家園”。

（2）項目歷程

2017 年 8 月 14 號，意愿征集，9 天獲得 99.1%業(yè)主同意；

2017 年 9 月 2 號，華富村啟動簽約；

的公示 司

5 裕亨花園小區(qū)改造 福

田

前期準(zhǔn)

備

— — — — 17000 —

6

水務(wù)集團福田大院

舊住宅區(qū)（棚戶

區(qū)）改造

沙

頭

意愿征

集

— — — — 2800 —

7 八卦嶺宿舍區(qū)改造 園

嶺

前期準(zhǔn)

備

— — — — 127800 —

8 綠洲花園改造 沙

頭

前期準(zhǔn)

備

— — — 11600 —

9 紅荔村棚改 華

強

意愿征

集

— — — 50000 —

235

2017 年 11 月 1 號，發(fā)布搬遷通告；

2017 年 12 月 21 號，公布代建單位為華潤置地；

2018 年 3 月 1 號，開工儀式，啟動拆遷；

2018 年 9 月 4 號，規(guī)劃草案公示；

2019 年 1 月，房屋拆除完畢，發(fā)布規(guī)劃公告；

2020 年 7 月 7 日，取得了建設(shè)用地批復(fù)；

2021 年 5 月 28 日，進行規(guī)劃修改；

2021 年 7 月發(fā)布房屋征收提示；

2021 年 12 月發(fā)布房屋征收決定書。

（3）公示內(nèi)容

根據(jù)規(guī)劃，項目拆除用地面積 139625 ㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積 92839 ㎡，計容積率建筑

面積為 641500 ㎡，其中，住宅 433200 ㎡。住宅中，規(guī)劃建設(shè) 135200 ㎡的人才住房和保障

性住房，占比達(dá) 31%。項目的公共配套設(shè)施面積為 23100 ㎡，含 21 班幼兒園 1 所以及社區(qū)

管理用房、社區(qū)警務(wù)室等。根據(jù)項目總平面布局示意圖，該項目包含多棟超過 40 層、高度

在 100 米以上的超高層建筑，包括 15 棟 48-58 層的超高層住宅和 1 棟 75+2 層的高端寫字

樓。

（4）安置補償標(biāo)準(zhǔn)

可選擇按照評估價 5.5 萬元/㎡進行貨幣補償，也可以選擇套內(nèi)面積 1:1 或建筑面積

1:1.18 兩個回遷方案。此外還擁有 25 ㎡的購買優(yōu)先權(quán)，其中 13 ㎡按照 9000 元/㎡購買，

剩余的 12 ㎡則按照市場評估價的 9 折認(rèn)購。

（5）華富村棚改模式

華富村是福田首例棚改項目，按照“政府主導(dǎo)+國企實施+安置房建設(shè)+人才房建設(shè)”新

模式推進，政府全程主導(dǎo)，為項目提供保障。

作為福田第一個按照全新模式實施改造的舊住宅區(qū)，該項目在工作模式、工作機制、

補償安置標(biāo)準(zhǔn)等很多方面都進行了探索創(chuàng)新。

它的具體開發(fā)由區(qū)屬全資國有企業(yè)，即深圳市福田投資發(fā)展公司負(fù)責(zé)，專門成立項目

公司深圳市福田福華建設(shè)開發(fā)有限公司作為實施主體，開展簽約、搬遷補償、建設(shè)管理、

回遷安置等工作，再通過項目公司公開招標(biāo)從代建單位預(yù)選庫中選定開發(fā)商負(fù)責(zé)全過程代

建。最終決定由華潤置地代建。

236

? 福田香蜜二村舊住宅區(qū)（棚戶區(qū)）改造項目

（1）項目概況

香蜜二村舊住宅區(qū)（棚戶區(qū)）改造項目位于9號線香梅站500米范圍內(nèi)，西臨香梅路，

南臨景田南路，東至景田南六街，北側(cè)為緹香名苑住宅小區(qū)。項目占地規(guī)模約 2.9 萬㎡，

擬拆除建筑面積約 6.2 萬㎡，涉及業(yè)主 679 戶。

棚改后的小區(qū)由 4 棟安置住宅和 2 棟人才房組成，小區(qū)內(nèi)建設(shè)社區(qū)商業(yè)、中央花園、

幼兒園及屋頂花園。裙樓建筑前形成面向城市開發(fā)的沿街廣場，住區(qū)北側(cè)設(shè)有內(nèi)部景觀庭

院，水池、運動館、休閑景觀等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。

(2）棚改歷程

2019 年 8 月 9 日，完成香蜜二村前期工作；

2019 年 8 月 14 日，敲定項目搬遷安置補償方案；

2019 年 8 月 25 日，概念規(guī)劃出爐；

2019 年 8 月 29 日，正式啟動簽約；

237

2019 年 9 月 6 日，集中簽約率超過 91%；

2019 年 11 月 19 日，項目列入房屋征收計劃；

2019 年 12 月 30 日，完成簽約；

2020 年 7 月 17 日，編制專項規(guī)劃說明；

2020 年 11 月，規(guī)劃草案公示；

2021 年 10 月 29 日，發(fā)布房屋征收提示。

（3）安置補償標(biāo)準(zhǔn)

1、按建筑面積 1:1.2 置換，或套內(nèi)面積 1:1；

2、選擇貨幣補償?shù)陌凑枕椖渴袌鲈u估價給與補償；

3、每套可增購最多 10 ㎡，按照同地塊安居房標(biāo)準(zhǔn)；

4、按時簽約最高可獎勵 6 萬元/套。

? 福田河灣北片區(qū)一期改造項目（南華村棚改）

（1）項目概況

南華村改造項目為 2017 年福田開展改造意愿征集的幾個小區(qū)之一，并同時被納入 2019

年區(qū)里的重點開展改造工作的老舊小區(qū)，位于河套-福保片區(qū)。

尤其是 2019 年 2 月《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布后，落馬洲河套地區(qū)發(fā)展提速，

南華村因為區(qū)位優(yōu)勢，再加上占地面積超過 16 萬㎡，遠(yuǎn)超之前號稱“棚改第一村”的華富

村改造規(guī)模，受到市區(qū)兩級政府的高度重視。

（2）項目概況

2019 年 6 月 15 日；棚改簽約前期準(zhǔn)備；2019 年 7 月 18 日；概念規(guī)劃出爐；2019 年 7

月 21 日；正式啟動簽約；2019 年 8 月 4 日；完成集中簽約；2020 年 7 月 6 日；開始房屋

拆除；2021 年 6 月 25 日，規(guī)劃公告。

3）安置補償標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)南華村棚改住宅房屋搬遷安置補償方案，按照建面 1:1.2 或者套內(nèi) 1:1 進行產(chǎn)權(quán)

置換，貨幣補償按評估時的市場價進行補償，單套面積增購不超過 10 ㎡建筑面積。

238

3.2.4 羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造分析

1、項目動態(tài)及數(shù)據(jù)分析：涉及 7 個項目動態(tài)

清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目和邊檢總站二大院棚戶區(qū)改造項目取得規(guī)劃批復(fù)；船

步街片區(qū)棚戶區(qū)改造項目1月規(guī)劃（草案）公示，9月取得規(guī)劃批復(fù)，12月舉行開工儀式；

景?；▓@片區(qū)棚戶區(qū)改造項目取得用地批復(fù)；羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項目回遷安

置選房完畢。

羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造項目共計 5 個，總改造規(guī)模達(dá) 82.3 公頃，僅次于福田，其中前期申

報 5 個；計劃立項 5 個；計劃立項成功率達(dá) 100%；實施主體公示 5 個；規(guī)劃批復(fù) 5 個。

值得注意的是，已進入開發(fā)建設(shè)階段的棚改項目共計 3 個，占比 60%。

【羅湖棚戶區(qū)改造項目統(tǒng)計表】

序

號

項目名稱 街道

項目

進度

計劃

立項

時間

實施主體

實施主

體確認(rèn)

時間

專規(guī)

批復(fù)

時間

改造面

積（m

2）

改

造

方

向

1

景?；▓@片區(qū)棚

戶區(qū)改造項目 蓮塘 開發(fā)

建設(shè) 2018

羅湖人才安

居有限公司 2019 2020 19332

R2+

C1

2

清水河重點片區(qū)

棚戶區(qū)改造項目

清水

河

規(guī)劃

批復(fù) 2020 — — 2020 54361

R2

、

M0

、

CI

3

邊檢總站二大院

棚戶區(qū)改造項目 南湖 規(guī)劃

批復(fù) 2018

羅湖人才安

居公司 — 2020 18773 R2

4

深圳市羅湖“二

線插花地”棚戶

區(qū)改造項目

東

湖 、

東

曉 、

清 水

河 、

布吉

開發(fā)

建設(shè) 2016

深圳市天健

（集團）股

份有限公司

2016 2017 624000 R2

5

船步街片區(qū)棚戶

區(qū)改造項目 南湖 開發(fā)

建設(shè) 2019

羅湖人才安

居公司 2020 2020 106582 R2

239

2、羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造項目簡介

? 羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項目

（1）項目概況

羅湖“二線插花地”位于深圳羅湖和龍崗的交界處，是特區(qū)管理線與行政區(qū)劃線不一

致形成的管理“真空地帶”，占地面積約 62 萬㎡，主要涉及木棉嶺、布心和玉龍三個片區(qū)，

共有樓棟 1347 棟。其中歷史遺留違法建筑占比超過 95%，居住 9.3 萬余人，涉及當(dāng)事人

8310 戶。項目范圍中產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，安全隱患非常大，被業(yè)界稱為“棚改第一難”。

（2）項目歷程

2016 年 2 月 17 日，深圳市城市公共安全和安全生產(chǎn)工作會議決定將羅湖“二線插花

地”改造整治作為全市“城市管理治理年”的突破口；

2016 年 12 月 20 日，棚改正式啟動全面簽約和房屋拆除；

2017 年 12 月 28 日，項目開工儀式；

2021 年 7 月 29 日，正式進入回遷安置階段。

（3）棚改模式

羅湖棚改在全國首創(chuàng)了“政府主導(dǎo)+國企服務(wù)+三房建設(shè)（安置房、保障房、人才房）”

的棚改模式。項目投資及所有談判工作全部由政府負(fù)責(zé)。深圳國企天健集團全程負(fù)責(zé)項目

的前期簽約、房屋查丈、房屋拆除、項目管理、回遷服務(wù)等具體工作。

（4）公示內(nèi)容

①木棉嶺片區(qū)

木棉嶺片區(qū)北臨東方盛世花園、蚊帳頂自然山體、中加花園及名城小學(xué)；西臨龍崗大

道（原深惠公路）；南臨二線公路及比華利山莊；東臨禾坑路；范圍包括木棉嶺、馬山、馬

崗、港發(fā)、長排及臨近已批用地，根據(jù) 2019 年 5 月 6 日《羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造

專項規(guī)劃》(二次修改)公示，總用地面積 25.8 萬㎡，開發(fā)建設(shè)用地 125072 ㎡，規(guī)劃總建

筑面積 82.0 萬㎡。

240

②布心片區(qū)

布心片區(qū)北臨九尾頂自然山體及譜心苑小區(qū)，西臨金稻田路，南臨二線公路、邊檢總

站布心備勤中心及翡翠園小區(qū)，東臨翡翠園山湖居小區(qū)。含布心山莊東、中、西區(qū)和港鵬

新村，總用地面積 19.2 萬㎡，規(guī)劃總建筑面積 45～53 萬㎡,其中住宅用房面積 40～50 萬

㎡，公共配套及其它用房面積 3～5 萬㎡。

③玉龍片區(qū)

玉龍片區(qū)北臨玉龍坑垃圾填埋場，東臨清平高速公路，西臨雞魁石自然山體，西南側(cè)

臨銅鼓鈕自然山體，東南側(cè)臨武警花園，總用地面積 17.7 萬㎡。玉龍片區(qū)全部位于垃圾填

埋場防護范圍內(nèi)，不得安排居住功能，規(guī)劃功能為發(fā)展備用地。

241

? 羅湖船步街片區(qū)棚戶區(qū)改造項目

（1）項目概況

項目位于深圳市羅湖船步街片區(qū)，東臨和平路，南臨濱河大道，北接嘉賓路，西靠吉

河岸，地塊與羅湖萬象城僅一岸之隔，東南側(cè)為羅湖口岸，遙望香港濕地公園。在灣區(qū)戰(zhàn)

略合作升級的時代背景下，本項目將成為社會主義先行示范區(qū)與特區(qū)雙城合作共贏的標(biāo)桿。

該項目已完成了概念規(guī)劃、補償標(biāo)準(zhǔn)等前期工作成果，專項規(guī)劃正在編制之中，在完

成前期準(zhǔn)備工作后將會啟動正式簽約。該項目近期還成立了臨時黨委，以黨建引領(lǐng)棚改工

作，走好群眾路線，打造共建共治共享“為民棚改”、“陽光棚改”。

（2）項目歷程

2019 年 8 月，羅湖船步街片區(qū)和平新居一棟居民樓發(fā)生倒塌，深圳各級政府高度重視，

迅速啟動應(yīng)急預(yù)案，妥善安置相關(guān)居民，保障人民群眾身心健康。

2019 年 12 月 12 日開始，南湖街道辦啟動船步街片區(qū)棚改項目摸底調(diào)查，抽調(diào)工作人

員，加班加點，積極推進片區(qū)內(nèi)實行政府主導(dǎo)的棚改項目摸底調(diào)查。經(jīng)過工作人員和廣大

業(yè)主共同努力，短短 1 個月，同意棚改的業(yè)主比例超過 90%。

該項目僅用 28 天便達(dá)立項標(biāo)準(zhǔn)，目前已完成了概念規(guī)劃、補償標(biāo)準(zhǔn)等前期工作成果，

專項規(guī)劃正在編制之中，在完成前期準(zhǔn)備工作后將會啟動正式簽約。

2021 年 12 月 21 日，實施主體招標(biāo)。

242

? 羅湖景?；▓@片區(qū)棚戶區(qū)改造項目

（1）項目概況

景?；▓@位于蓮塘街道畔山路與國威路交匯處西南側(cè)，占地面積約 1.9 萬㎡，涉及建

筑物 18 棟、房屋 740 多套，共 678 戶。該小區(qū)為上世紀(jì) 90 年代建造的多層住宅建筑，建

設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低。經(jīng)過長期使用，其內(nèi)外墻出現(xiàn)破損，外觀較為陳舊，建筑質(zhì)量差。景?；▓@片

區(qū)是羅湖第一個由政府主導(dǎo)、羅湖人才安居公司作為實施主體，探索開發(fā)建設(shè)人才住房的

棚改項目。

據(jù)悉，景?；▓@片區(qū)棚改項目位于羅湖蓮塘街道國威路與畔山路交匯處西南側(cè)，項目

總用地面積 17134 ㎡，規(guī)劃總建筑面積約 171525 ㎡，建成后可提供約 1080 套住房，其中

756 套為回遷戶住房、324 套為人才房，還將配套 2 萬㎡的商業(yè)設(shè)施、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)

施。項目建成后，在獲得增量人才住房的同時，將有力改善羅湖蓮塘片區(qū)居民居住生活環(huán)

境。

（2）項目歷程

2018 年 6 月，列入羅湖棚戶區(qū)改造計劃；

2019 年 8 月 12 日，公布規(guī)劃（草案）公示；

2020 年 4 月 22 日，專規(guī)公告獲批；

2021 年 11 月 16 日，用地批復(fù)。

（3）項目拆賠方案

243

【補償方式】合法住宅房屋的：貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合；

非住宅房屋及構(gòu)筑物、其他附著物：僅支持貨幣補償。

【貨幣補償】“紅本”商品性質(zhì)房屋：評估價；非商品性質(zhì)房屋：評估確定價格或市征

收部門發(fā)布的房屋征收補償基準(zhǔn)價格確定，以價高者為準(zhǔn)。

【產(chǎn)權(quán)調(diào)換】

商品性質(zhì)住宅：

1）產(chǎn)權(quán)面積記載清晰的：建筑面積 1∶1.2 或套內(nèi)建筑面積 1:1；

2）產(chǎn)權(quán)面積記載不明的：建筑面積 1:1.2。

非商品性質(zhì)住宅：

1）調(diào)換后房屋的產(chǎn)權(quán)仍受相應(yīng)限制；

2）符合相關(guān)規(guī)定的，可補交規(guī)定差價后轉(zhuǎn)商品性質(zhì)。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式面積結(jié)差：市場評估價格結(jié)算。

? 羅湖邊檢總站二大院棚戶區(qū)改造項目

（1）項目概況

作為棚改先行先試的羅湖，較早啟動了兩個與全市重大交通工程相關(guān)的舊住宅區(qū)棚戶

區(qū)改造項目，邊檢二大院棚改項目就是其中之一。該項目位于沿河南路與南湖路交匯處東

南角，南側(cè)臨深圳河，地處軌道 1 號線羅湖站和軌道 9 號線人民南站 500 米輻射范圍內(nèi)，

距離羅湖、文錦渡口岸分別只有 800 米、1000 米，是城市對外門戶面貌的重要“窗口”。該

項目占地面積約 1.8 萬㎡，涉及拆遷房屋 542 套，共 372 戶。

棚戶區(qū)改造范圍用地面積 18773 ㎡,拆除范圍用地面積 18773 ㎡,開發(fā)建設(shè)用地面積為

18754 ㎡,規(guī)劃容積為 118855 ㎡，規(guī)劃容積率 6.4。

其中住宅 107525 ㎡（含人才住房和保障性住房不少于 37182 ㎡）,配套商業(yè) 5000 ㎡,

244

公共配套設(shè)施（含地下）6330 ㎡（含 1 所 9 班幼兒園 2400 ㎡,占地面積 2700 ㎡；社區(qū)健康

服務(wù)中心 1000 ㎡；文化活動室 1000 ㎡；老年人日間照料中心 750 ㎡；社區(qū)管理用房 300

㎡；社區(qū)警務(wù)室 100 ㎡；社區(qū)黨群服務(wù)中心 400 ㎡；垃圾轉(zhuǎn)運站 380 ㎡（含公共廁所、再

生資源回收站及環(huán)衛(wèi)工人作息房等功能））；另配建社區(qū)體育活動場地占地面積 1250 ㎡。

（2）項目歷程

2018 年 6 月，列入《羅湖 2018 年度棚戶區(qū)改造實施計劃第一批計劃》。邊檢二大院棚

戶區(qū)改造項目由羅湖政府主導(dǎo)，人才安居集團旗下羅湖人才安居公司作為實施主體；

2020 年 5 月 25 日，啟動簽約工作以來，業(yè)主熱情高漲,踴躍簽約。截止 5 月 27 日下

午，項目簽約啟動僅用 3 天,個人業(yè)主簽約率已達(dá)到 99.19%，項目推進神速，取得階段性成

果。接下來，羅湖人才安居公司將攜手南湖街道辦事處和社區(qū)黨委共同加快推進項目建設(shè)

步伐，精心組織好業(yè)主搬遷、騰空收房、建筑物拆除等工作，打造為民棚改、陽光棚改，

實現(xiàn)片區(qū)居民對美好生活的向往。2021 年 1 月取得規(guī)劃批復(fù)。

? 羅湖清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目

項目位于清水河街道，棚改項目共由 6 個舊住宅小區(qū)構(gòu)成。其中，四季青宿舍樓，西

臨北環(huán)大道，南臨泥崗東路；寶清苑、寶明花園、清水河小區(qū)、中糧綜合樓以及凱利昇宿

舍樓位于清水河重點片區(qū)，北側(cè)緊鄰布吉新城，南側(cè)緊鄰羅湖中心。

據(jù)悉，清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目范圍內(nèi)的建筑多為 1995 到 1997 年建設(shè)，使用

年限均超過 20 年，建筑老舊且質(zhì)量差，生產(chǎn)性和生活性配套設(shè)施不足，規(guī)模小、品質(zhì)低、

承載能力有限，亟待進行居住環(huán)境與公共服務(wù)設(shè)施的改造提升。

羅湖清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目被列入《羅湖 2020 年度棚戶區(qū)改造實施計劃第一

批計劃》。

245

該項目拆除用地面積 54361 ㎡,開發(fā)建設(shè)用地面積 25879 ㎡,規(guī)劃容積 172890 ㎡，規(guī)劃

容積率 6.7。其中住宅 140270 ㎡,商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑 15000 ㎡,公共配套設(shè)施（含地

下）17620 ㎡（含一所 9 班幼兒園 2400 ㎡,占地 2700 ㎡；公交首末站 1500 ㎡；社區(qū)健康服

務(wù)中心 1000 ㎡；社區(qū)老年人日間照料中心 750 ㎡；文化活動室 2000 ㎡；便民服務(wù)站 400

㎡；社區(qū)管理用房300㎡；社區(qū)警務(wù)室50㎡；公共充電站700㎡；小型垃圾轉(zhuǎn)運站200㎡；

環(huán)衛(wèi)工人作息房 20 ㎡；公共廁所 100 ㎡；再生資源回收站 100 ㎡；社區(qū)菜市場 500 ㎡；地

下給水泵站 600 ㎡；公共服務(wù)用房 7000 ㎡。另外,須配建占地 1500 ㎡的社區(qū)體育活動場地。

地塊劃分圖 總平面圖

項目拆除范圍內(nèi)的清聚路東段采用實施主體建設(shè)、政府補貼的方式進行,其余貢獻(xiàn)道路

用地由實施主體完成現(xiàn)狀建（構(gòu)）筑物拆除及清理責(zé)任并無償移交。

目前該項目已完成棚改立項，項目專規(guī)已出爐，棚改拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)全市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，

依然是套內(nèi)建筑面積 1:1 或不超過建筑面積 1：1.2 的比例進行調(diào)換同等性質(zhì)房屋，貨幣補

償則按照市場評估價值確定。

246

3.2.5 鹽田區(qū)棚戶區(qū)改造分析

1、項目動態(tài)及數(shù)據(jù)分析：涉及 1 個項目動態(tài)

沙頭角梧桐路棚戶區(qū)改造項目順利進行規(guī)劃（草案）公示。

鹽田棚戶區(qū)改造項目共計 4 個，總改造規(guī)模達(dá) 12.4 公頃，其中前期申報 4 個（含 2 個

前期申報項目）；計劃立項 2 個；實施主體公示 2 個。值得注意的是，鹽田暫無棚改項目進

入規(guī)劃批復(fù)和開發(fā)建設(shè)階段。

【鹽田棚戶區(qū)改造項目統(tǒng)計表】

（備注：以上信息為棚改不完全名單，部分棚改項目因信息公布不完善，與實際情況可能存在一定差異。）

序

號

項目名稱

街

道

項目進

度

計劃

立項

時間

實施主體

實施主

體確認(rèn)

時間

專規(guī)

批復(fù)

時間

改造面

積（m

2）

改

造

方

向

1

沙頭角梧桐路

棚戶區(qū)改造項

目

沙

頭

角

規(guī)劃

（草

案）公

示

2019

鹽田人才

安居有限

公司

2019 — 22738 R2

2

鵬灣花園一村

棚戶區(qū)改造

海

山

編制概

念規(guī)劃 2018

鹽田人才

安居有限

公司

2018 — 53705

R2

、

C1

3

鵬灣花園二村

棚戶區(qū)改造

海

山

編制概

念規(guī)劃 2018

鹽田人才

安居有限

公司

2018 — 20340

R2

、

C1

4

鹽田邊檢站生

活區(qū)

鹽

田

啟動簽

約準(zhǔn)備

工作

2020 — — — 27336

R2

、

C1

247

3.2.6 龍華區(qū)棚戶區(qū)改造分析

1、項目動態(tài)及數(shù)據(jù)分析：涉及 1 個項目動態(tài)

12 月華富小區(qū)棚戶區(qū)改造項目實施主體招標(biāo)。

龍華棚戶區(qū)改造項目共計 1 個，總改造規(guī)模達(dá) 1.8 公頃，目前仍處于前期申報階段。

值得注意的是，該項目為龍華首個棚戶區(qū)改造項目。

【龍華棚戶區(qū)改造項目統(tǒng)計表】

（備注：以上信息為棚改不完全名單，部分棚改項目因信息公布不完善，與實際情況可能存在一定差異。）

序

號

項目名稱

街

道

項目

進度

計劃立

項時間

實施

主體

實施主體

確認(rèn)時間

專規(guī)批

復(fù)時間

改造面積

（m2）

改造

方向

1

華富小區(qū)棚戶

區(qū)改造項目

龍

華

前期

申報 — — — — 18000 —

248

3.2.7 光明區(qū)棚戶區(qū)改造分析

1、項目動態(tài)及數(shù)據(jù)分析：暫無項目動態(tài)

2021 年光明暫無棚改項目動態(tài)。

光明棚戶區(qū)改造項目共計 2 個，總改造規(guī)模達(dá) 10.5 公頃，其中前期申報 2 個；計劃立

項 2 個；計劃立項成功率達(dá) 100%；實施主體公示 2 個；規(guī)劃批復(fù) 2 個；開發(fā)建設(shè) 2 個。

值得注意的是，光明棚改項目計劃實施率達(dá) 100%。

【光明棚戶區(qū)改造項目統(tǒng)計表】

（備注：以上信息為棚改不完全名單，部分棚改項目因信息公布不完善，與實際情況可能存在一定差異。）

序

號

項目名稱

街

道

項目

進度

計劃立

項時間

實施

主體

實施主體確

認(rèn)時間

專規(guī)批

復(fù)時間

改造面積

（m2）

改造

方向

1

光明紅坳村

整村搬遷

鳳

凰

開發(fā)

建設(shè) — — — — 60804 R2

2

同富裕二期

安居工程

光

明

已建

成

— — — — 44591 R2

249

250

4、2021 年集體資產(chǎn)交易項目數(shù)據(jù)與趨勢

4.1 深圳市集體資產(chǎn)交易項目整體情況分析

? 交易結(jié)果公告累計 255 個，龍華區(qū)居首

2021 年，深圳市集體資產(chǎn)項目交易火熱，其中龍華、坪山最為活躍。截至 2021 年 12

月 31 日，在公共資源交易中心及深圳市聯(lián)交所等平臺上，各區(qū)共發(fā)布了集體資產(chǎn)交易項目

454 個，交易結(jié)果公告項目 255 個。從交易結(jié)果項目來看，龍華的項目數(shù)量最多，共 137

個，交易項目 137 個。其次為寶安，交易結(jié)果公告 38 個，交易項目 43 個。

4.2 深圳市集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目分析

? 交易類型以城市更新為主，交易方式以競爭性談判居多，合作模式主要為被拆賠分析

深圳市集體資產(chǎn)交易類型主要包含城市更新項目、土地整備利益統(tǒng)籌項目、純非農(nóng)建

設(shè)用地（含指標(biāo)）、純征地返還用地（含指標(biāo)）、純外部移交公共設(shè)施用地集體用地及其他

類型集體用地。純集體物業(yè)上平臺或其他類型集體資產(chǎn)未在本次統(tǒng)計范圍。

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市發(fā)布城市更新項目交易結(jié)果公告共累計 169 個，占比

67%，主要集中在龍華、坪山和寶安，數(shù)量分別為 87 個、32 個及 31 個。其次為非農(nóng)建設(shè)用

地（含指標(biāo)），交易結(jié)果共累計 33 個，占比 13%。

龍華 寶安 龍崗 光明 坪山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

交易項目 221 64 98 8 43 3 5 1 11

結(jié)果公告 137 38 15 8 41 3 3 0 10

0

50

100

150

200

250

數(shù)量：個

深圳市集體資產(chǎn)交易項目及交易結(jié)果公告項目數(shù)量統(tǒng)計圖

251

基于集體資產(chǎn)交易方式進行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，交易方式主要為競爭性談

判、單一來源談判及公開招標(biāo)，數(shù)量分別為 154 個、77 個及 24 個。其中龍華競爭性談判和

單一來源數(shù)量均最多，坪山單一來源談判數(shù)量排名第二，寶安公開招標(biāo)數(shù)量第一，競爭性

談判數(shù)量排名第二。總體上，龍華和寶安均以競爭性談判為主，公開招標(biāo)呈現(xiàn)增長趨勢，

坪山以單一來源談判為主。

基于集體資產(chǎn)合作模式進行分析，在可統(tǒng)計的集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目中，合作模

式主要為被拆賠和合作分成兩種方式，數(shù)量分別為 151 個及 96 個。村股份公司與合作方合

作分成比例在 3：7 至 5.5：4.5 居多。

龍華 寶安 龍崗 光明 坪山 福田 羅湖 大鵬

城市更新 87 31 8 0 32 3 2 6

土地整備 24 2 3 1 4 0 0 0

非農(nóng)建設(shè)用地（指標(biāo)） 13 4 3 2 2 0 0 3

征地返還用地（指標(biāo)） 5 1 1 4 1 0 1 1

外部移交公共設(shè)施用地 6 0 0 0 0 0 0 0

其他 2 0 0 1 2 0 0 0

0

20

40

60

80

100

120

140

160

數(shù)量：個

深圳市集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目類型及數(shù)量統(tǒng)計圖

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 福田 羅湖 大鵬

公開招標(biāo) 14 0 7 1 2 0 0 0

競爭性談判 24 8 92 9 9 3 2 7

單一來源談判 0 0 38 5 30 0 1 3

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

數(shù)量：個

深圳市集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目交易方式及數(shù)量統(tǒng)計圖

252

? 成交項目標(biāo)的土地以未完善用地手續(xù)集體用地為主，標(biāo)的物業(yè)主要為集體廠房物業(yè)，

龍華土地成交規(guī)模位居第一，寶安物業(yè)成交規(guī)模最大

基于標(biāo)的集體土地進行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市集體資產(chǎn)交易結(jié)果項目

中標(biāo)的土地面積累計達(dá) 847.8 公頃。其中未完善用地手續(xù)集體用地規(guī)模最大，用地規(guī)模約

502.3 萬㎡，占比 59%，其次為非農(nóng)建設(shè)用地（含指標(biāo)），用地規(guī)模約 160 萬㎡，占比 19%。

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 福田 羅湖 大鵬

被拆賠 18 2 80 9 36 0 3 3

合作分成 17 6 56 5 5 3 0 4

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

數(shù)量：個

深圳市集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目合作模式及數(shù)量統(tǒng)計圖

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 福田 羅湖 大鵬

非農(nóng)建設(shè)用地（指標(biāo)） 377717 2641 530848 355270 334577 0 0 0

留用土地（指標(biāo)） 39136 9111 446982 303477 334326 0 0 0

征地返還用地（指標(biāo)） 38467 80378 74107 5751 0 0 5014 20644

未完善用地手續(xù)集體用地 1941064 81559 1950999 310543 489093 100906 72454 76000

外部移交公共設(shè)施用地 0 0 83221 0 0 0 0 0

其他 141617 0 140157 131986 0 0 0 0

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

3500000

面積：㎡

深圳市各區(qū)集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目交易土地規(guī)模統(tǒng)計圖

253

基于標(biāo)的集體物業(yè)進行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市集體資產(chǎn)交易結(jié)果項目

中標(biāo)的集體物業(yè)累計達(dá) 360.6 萬㎡。由于較多項目公布信息未注明具體物業(yè)類型，導(dǎo)致光

明、大鵬無具體物業(yè)類型，且各區(qū)的其他類型物業(yè)量均較高。從注明具體物業(yè)類型的交易

項目來看，其中集體廠房物業(yè)最多，達(dá) 73.5 萬㎡，其次為集體私宅，約 29.9 萬㎡。

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 福田 羅湖 大鵬

集體廠房 221859 0 255029 249960 7980 0 0 0

集體商業(yè) 36129 0 39906 0 620 0 0 0

集體私宅 181388 0 42379 0 0 27007 48437 0

集體公配 0 0 1170 0 30 0 0 0

其他 1568574 0 545087 94027 186767 45463 54260 0

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

面積：㎡

深圳市集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目標(biāo)的物業(yè)類型及規(guī)模對比統(tǒng)計圖

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

集體用地規(guī)模（㎡） 249053 387897 689634 660480 1281803 3175635 2033544

集體物業(yè)規(guī)模（㎡） 64416 57227 449249 208673 224773 1903357 712426

計劃數(shù)量（個） 9 20 39 42 34 68 43

0

10

20

30

40

50

60

70

80

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

3500000

面積：㎡

深圳市集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目數(shù)量及規(guī)模統(tǒng)計圖

254

? 摘牌企業(yè)以非上市民營企業(yè)為主

深圳市集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目摘牌企業(yè)類型為民營企業(yè)和國企，其中，民營企業(yè)

占 93%，國企占比 7%。

深圳市集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目摘牌上市企業(yè)占比 14%，非上市占比 86%。

93%

7%

深圳市集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目摘牌企業(yè)類型統(tǒng)計圖

民企

國企

14%

86%

深圳市集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目摘牌企業(yè)是否上市統(tǒng)計圖

上市

非上市

255

4.3 各區(qū)集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目分析

根據(jù)上文統(tǒng)計結(jié)果，選取各區(qū)中交易結(jié)果項目數(shù)量最多，且交易結(jié)果公告土地規(guī)模最

大的龍華、寶安進行數(shù)據(jù)分析，具體統(tǒng)計內(nèi)容如下：

4.3.1 龍華區(qū)集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目整體分析

? 累計成交 137 個項目，歷年成交情況以 2020 年最為亮眼

從各年度集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目分析，截止至 2021 年 12 月 31 日，交易結(jié)果公告

項目數(shù)量 137 個，集體用地規(guī)模約 322.6 萬㎡，集體物業(yè)面積約 88.6 萬㎡。其中 2020 年

交易結(jié)果公告項目數(shù)量最多數(shù)量為 39 個，集體用地規(guī)模創(chuàng)下新高，達(dá) 139.5 萬㎡，2017

年交易的集體物業(yè)規(guī)模最大，為 43.2 萬㎡。

? 觀瀾街道活力最高，累計成交 40 個項目

龍華現(xiàn)有 6 個街道，截至 2021 年 12 月 31 日，觀瀾街道集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目最

多，達(dá) 40 個，活力度最高，其次為觀湖街道及大浪街道。其中龍華街道活力度則相對其他

街道較低，交易結(jié)果公告項目僅 5 個。

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

集體用地規(guī)模(㎡） 0 0 609221 400828 528058 1395287 292921

集體物業(yè)規(guī)模（㎡） 0 1583 431960 75402 35348 299210 42332

計劃數(shù)量（個） 0 1 32 26 19 39 20

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

1600000

龍華集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目整體數(shù)量統(tǒng)計圖

觀湖 民治 龍華 大浪 福城 觀瀾

個數(shù) 36 15 5 25 16 40

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

數(shù)量：個

龍華集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目各街道分布數(shù)量統(tǒng)計圖

256

? 交易項目以城市更新項目為主，摘牌企業(yè)主要為非上市民營企業(yè)

從各年度集體資產(chǎn)交易結(jié)果各類型項目分析，城市更新項目數(shù)量最多且規(guī)模最大，數(shù)

量為 87 個，集體用地規(guī)模為 229.4 萬㎡。其中土地整備利益統(tǒng)籌留用地項目 23 個，規(guī)模

約 51.1 萬㎡。

針對上平臺的城市更新項目進行分析，主要集中在 2017 至 2021 年，其中 2017 年城市

更新項目上平臺數(shù)量最多，為 29 個。

從涉及更新項目平均周期進行分析，龍華城市更新項目上平臺（從平臺發(fā)布之日至交

易結(jié)果公告）平均周期約 96 天。其中 2017 年周期最久約 119 天，2021 年整體成交周期明

顯縮短，為 75 天。

城市更新 土地整備

非農(nóng)建設(shè)

用地（指

標(biāo)）

征地返還

用地（指

標(biāo)）

外部移交

公共設(shè)施

用地

其他

集體用地規(guī)模（㎡） 2294461 510848 210276 93664 95151 16613

計劃數(shù)量（個） 87 23 13 5 6 2

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

龍華集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目各類型數(shù)量及規(guī)模統(tǒng)計圖

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除用地規(guī)模(㎡） 0 0 592300 341662 320147 928874 111478

計劃數(shù)量（個） 0 1 29 19 8 22 8

0

5

10

15

20

25

30

35

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

700000

800000

900000

1000000

龍華涉及更新的集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目數(shù)量及拆除規(guī)模統(tǒng)計圖

257

龍華集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目摘牌企業(yè)類型主要為民營企業(yè)和國企，其中，民營企

業(yè)占 93%，國企占比 7%。

在龍華集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目中，其摘牌企業(yè)中上市企業(yè)占比 15%，非上市企業(yè)

占比 85%。

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

平均周期 0 59.0 119.0 80.6 94.3 112.3 75.2

0

20

40

60

80

100

120

140

時間：天

龍華集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告及涉及更新項目平均周期統(tǒng)計圖

93%

7%

龍華集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目摘牌企業(yè)類型統(tǒng)計圖

民企

國企

15%

85%

龍華集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目摘牌企業(yè)是否上市統(tǒng)計圖

上市

非上市

258

4.3.2 寶安區(qū)集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目整體分析

? 累計成交項目 38 個，2021 年成成交數(shù)量及規(guī)模創(chuàng)歷史新高

從各年度集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目分析，寶安 2015 年至 2021 年 12 月 31 日，交易

結(jié)果公告項目數(shù)量38個，集體用地規(guī)模約25.4萬㎡，集體物業(yè)面積約202萬㎡。其中2021

年交易結(jié)果公告項目數(shù)量最多且集體用地規(guī)模最大，且均創(chuàng)下歷史新高，數(shù)量為 11 個，集

體用地規(guī)模約 108 萬㎡，集體物業(yè)規(guī)模約為 60 萬㎡，集體資產(chǎn)交易正在為寶安城市更新項

目的推進工作發(fā)揮重要作用。

? 各街道整體活力均衡，松崗、沙井及西鄉(xiāng)街道活力度位列前三

寶安現(xiàn)有 10 個街道，截至 2021 年 12 月 31 日，松崗、沙井及西鄉(xiāng)街道集體資產(chǎn)交易

結(jié)果公告項目最多、活力度最高，其次為石巖、航城街道，其他各街道亦有交易結(jié)果公告

項目，整體活力分布較為均衡。

? 寶安區(qū)集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目類型及企業(yè)類型統(tǒng)計分析

從各年度集體資產(chǎn)交易結(jié)果各類型項目分析，城市更新項目數(shù)量最多且拆除用地規(guī)模

最大，數(shù)量為 31 個，拆除規(guī)模約 242.7 萬㎡，其次為非農(nóng)建設(shè)用地項目，數(shù)量為 4 個，拆

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

集體用地規(guī)模（㎡） 0 0 7725 98175 360519 986412 1085171

集體物業(yè)規(guī)模（㎡） 0 0 924 67162 125654 1221564 604434

計劃數(shù)量（個） 0 0 3 6 8 10 11

0

2

4

6

8

10

12

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

寶安集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目整體數(shù)量統(tǒng)計圖

沙井 新橋 松崗 燕羅 石巖 新安 西鄉(xiāng) 航城 福永 福海

個數(shù) 6 2 7 2 5 1 6 4 2 3

0

1

2

3

4

5

6

7

8

數(shù)量：個

寶安集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目各街道分布數(shù)量統(tǒng)計圖

259

除規(guī)模約 7 萬㎡。

針對上平臺的城市更新項目中進行分析，寶安 2021 年城市更新項目上平臺數(shù)量與 2020

年持平，均為 8 個，拆除規(guī)模達(dá) 103.5 萬㎡，較 2020 年項目拆除用地規(guī)模有所提升。

從涉及更新項目平均周期進行分析，寶安城市更新項目上平臺（從平臺發(fā)布之日至交

易結(jié)果公告）平均周期約 149.3 天。其中 2019 年周期最久約 291 天，但 2021 年平均周期

迅速縮短為 48.6 天?？梢?，寶安集體資產(chǎn)交易項目審批速度明顯加快。

城市更

新

土地整

備

非農(nóng)建

設(shè)用地

（指

標(biāo)）

征地返

還用地

（指

標(biāo)）

外部移

交公共

設(shè)施用

地

其他

拆除用地規(guī)模（㎡） 2426753 29472 70569 11207 0 0

計劃數(shù)量（個） 31 2 4 1 0 0

0

5

10

15

20

25

30

35

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

寶安集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目各類型數(shù)量及規(guī)模統(tǒng)計圖

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除用地規(guī)模（㎡） 0 0 7725 98175 328534 956940 1035379

計劃數(shù)量（個） 0 0 3 6 6 8 8

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

寶安涉及更新的集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目數(shù)量及拆除規(guī)模統(tǒng)計

260

寶安集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目摘牌企業(yè)類型為民營企業(yè)和國企，其中，民營企業(yè)占

95%，國企占比 5%。

寶安集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目摘牌上市企業(yè)占比 11%，非上市企業(yè)占比 89%。

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

平均周期 0 0.00 104.0 240.5 291.1 62.0 48.6

0

50

100

150

200

250

300

350

時間：天

寶安集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告及涉及更新項目平均周期統(tǒng)計圖

95%

5%

寶安集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目摘牌企業(yè)類型統(tǒng)計圖

民企

國企

11%

89%

寶安集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項目摘牌企業(yè)是否上市統(tǒng)計圖

上市

非上市

261

262

5、2021 年公開市場數(shù)據(jù)（招拍掛）分析

5.1 2021 年深圳居住用地項目分析

? 寶安區(qū)、深汕合作區(qū)是出讓主力，光明區(qū)單宗地塊規(guī)模較小

2021 年 1-12 月，深圳市居住用地招拍掛出讓 38 宗，出讓土地面積 165.8 萬㎡，規(guī)劃

建筑面積 540.7 萬㎡。

從出讓區(qū)域來看，寶安出讓規(guī)模最大，出讓土地面積 44.7 萬㎡，其次為深汕合作區(qū)，

出讓土地面積 32.5 萬㎡；光明出讓宗數(shù)最多，達(dá)到 9 宗，其次為龍崗出讓 7 宗，寶安出讓

6 宗。

從出讓價格看，南山出讓綜合樓面價最高，達(dá)到了 29726 元/㎡。受競價條件中普遍采

取“三/雙限雙競”、城市配套無償代建以及部分地塊全年期自持等影響，全市居住用地的

綜合樓面價較低，2021 年全市居住用地平均樓面地價約 19106 元/㎡。

龍華的 A916-0572 號宗地由深圳市龍華人才安居有限公司競得，南山的 T403-0401 號

宗地由深圳市西湖股份有限公司競得，這兩宗地均為全年期自持租賃住房項目。

龍華的 A822-0422 號宗地，由深圳市人才安居集團有限公司競得，是龍華 2021 年度首

宗出售型人才住房用地，最高銷售限價 41600 元/㎡。

備注：上述居住用地統(tǒng)計口徑為含有二類居住用地的國有出讓土地，包括二類居住用

地、商業(yè)用地+二類居住用地、二類居住用地+道路用地+生產(chǎn)防護綠地+公共綠地、二類居

住用地+城市道路用地等用地類型。

2021 年深圳居住用地招拍掛出讓分布圖

263

5.2 2021 年工商用地項目分析

5.2.1 2021 年商業(yè)用地出讓分析

? 南山樓面價最高，最大單宗地塊位于大鵬

2021 年 1-12 月，深圳市涉及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的商業(yè)用地招拍掛出讓 9 宗，出讓土地面積 67

萬㎡。

從出讓區(qū)域來看，大鵬出讓規(guī)模最大，出讓土地面積 53.3 萬㎡，其次為南山，出讓土

地面積 6.2 萬㎡；南山出讓宗數(shù)最多，達(dá)到 3 宗，其次為寶安出讓 2 宗。

從出讓價格看，南山商業(yè)用地出讓樓面價最高，達(dá)到了 16165 元/㎡。

從出讓條件看，每宗出讓地塊均附帶產(chǎn)業(yè)監(jiān)管和租售限制條件，如南山粵海街道的

T208-0056 號宗地，由深圳春曉花開科技有限公司競得，產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門類為 A0315 電子商務(wù)

交易平臺，5 年產(chǎn)值不低于 2580 億元，5 年稅收不低于 20.5 億元。

備注：上述商業(yè)用地統(tǒng)計口徑為涉及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的商業(yè)用地（含主導(dǎo)用途為商業(yè)）。龍華

的 A817-0613 號宗地土地用途為 R2+C，由開市客（深圳）貿(mào)易有限公司和星河實業(yè)（深

圳）有限公司聯(lián)合競得，納入此章節(jié)分析。

2021 年深圳市商業(yè)用地招拍掛出讓分布圖

16,600

29,726

18,509

16,368

22,692

12,889 11,888

5,012

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

寶安區(qū) 南山區(qū) 光明區(qū) 福田區(qū) 龍華區(qū) 龍崗區(qū) 坪山區(qū) 深汕合作區(qū)

2021年深圳市各區(qū)居住用地出讓綜合樓面價（元/㎡）

264

5.2.2 2021 年 M1 用地出讓分析

? 龍華、深汕是出讓主力

2021 年 1-12 月，深圳市 M1 用地招拍掛出讓 17 宗，出讓土地面積 170.5 萬㎡。

從出讓區(qū)域來看，龍華出讓規(guī)模最大，土地面積 53.2 萬㎡，其中華為技術(shù)有限公司競

得 A922-0819 號宗地，土地性質(zhì)為 M1+城市道路用地，土地面積 51.5 萬㎡；其次為深汕合

作區(qū)，出讓土地面積 39.1 萬㎡。光明出讓宗數(shù)最多，達(dá)到 5 宗，其次為坪山出讓 4 宗。

從出讓價格看，坪山 M1 用地出讓樓面價最高，達(dá)到了 602 元/㎡。

2021 年深圳市 M1 用地招拍掛出讓分布圖

14,820

16,165

13,967

11,142

3,963 2,943

0

5,000

10,000

15,000

20,000

寶安區(qū) 南山區(qū) 福田區(qū) 龍華區(qū) 大鵬新區(qū) 深汕合作區(qū)

2021年深圳市各區(qū)商業(yè)用地出讓樓面價（元/㎡）

380

441

395 418

602

344

0

100

200

300

400

500

600

700

寶安區(qū) 光明區(qū) 龍華區(qū) 龍崗區(qū) 坪山區(qū) 深汕合作區(qū)

2021年深圳市各區(qū)M1用地出讓樓面價（元/㎡）

265

5.2.3 2021 年 M0 用地出讓分析

? 光明為集中出讓區(qū)域

2021 年 1-12 月，深圳市 M0 用地招拍掛出讓 15 宗，出讓土地面積 33.3 萬㎡。

從出讓區(qū)域來看，光明出讓規(guī)模最大，出讓土地面積 19.2 萬㎡，其次為寶安出讓土地

面積 3.6 萬㎡；龍華、龍崗和羅湖出讓宗數(shù)均為 3 宗，并列全市第一位。

從出讓價格看，南山 M0 用地出讓樓面價最高，達(dá)到了 2791 元/㎡。

5.2.4 2021 年 W0 用地出讓分析

? 深汕出讓規(guī)模最大，其次為鹽田、坪山

2021 年 1-12 月，深圳市 W0 用地招拍掛出讓 5 宗，出讓土地面積 23.1 萬㎡。

從出讓規(guī)?？?，深汕合作區(qū)出讓規(guī)模最大，出讓土地面積 16.5 萬㎡；從出讓宗數(shù)看，

深圳合作區(qū)出讓 2 宗，鹽田、龍崗、坪山各出讓 1 宗。

從出讓價格看，坪山 W0 用地出讓樓面價最高，達(dá)到了 2700 元/㎡。

36,328

8,194

192,259

17,024 25,582 23,446 30,614

1,324

2,791

1,013

1,756

2,301 2,285

352

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

寶安區(qū) 南山區(qū) 光明區(qū) 龍華區(qū) 羅湖區(qū) 龍崗區(qū) 大鵬新區(qū)

2021年深圳市各區(qū)M0用地出讓情況

出讓規(guī)模（㎡） 樓面價（元/㎡）

31,628

6,252

28,744

164,709

1,486

1,226

2,700

828

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

鹽田區(qū) 龍崗區(qū) 坪山區(qū) 深汕合作區(qū)

2021年深圳市各區(qū)W0用地出讓情況

出讓規(guī)模（㎡） 樓面價（元/㎡）

266

267

6、房企進入深圳城市更新發(fā)展研究

城市更新已成為房企獲取深圳土地的重要賽道,合一近期開展了“房企進入深圳城市更

新發(fā)展研究”的專項課題研究，輸出成果共包括三個階段的內(nèi)容，分別為計劃階段、規(guī)劃

階段和實施主體階段，其各階段名稱如下所示：

1、計劃階段：

百強房企在深城市更新計劃立項土儲規(guī)模（按已計劃公告項目拆除規(guī)模進行土儲統(tǒng)計，

若百強房企進在深無更新項目，則不列示）和深圳市城市更新計劃立項土儲規(guī)模前 50 強房

企（按已計劃公告項目拆除規(guī)模進行土儲統(tǒng)計）。

2、規(guī)劃階段：

百強房企在深城市更新已批規(guī)劃總量（按已規(guī)劃公告項目所批規(guī)劃指標(biāo)進行開發(fā)總量

統(tǒng)計，若百強房企進在深無規(guī)劃公告更新項目，則不列示）和深圳市城市更新已批規(guī)劃總

量前 50 強房企（按已規(guī)劃公告項目所批規(guī)劃指標(biāo)進行開發(fā)總量統(tǒng)計）。

3、實施主體階段：

百強房企在深城市更新實施熟化規(guī)模（按已實施主體公示項目所確定的拆除規(guī)模進行

熟化規(guī)模統(tǒng)計，若百強房企進在深無實施主體公示更新項目，則不列示，并列示其相應(yīng)可

開發(fā)建設(shè)用地面積總量）和深圳市城市更新熟化規(guī)模前 50 強房企（按已實施主體公示項目

所確定的拆除規(guī)模進行熟化規(guī)模統(tǒng)計，并列示其相應(yīng)可開發(fā)建設(shè)用地面積總量）。

統(tǒng)計口徑說明：

數(shù)據(jù)主要來源于合一城市更新集團更新數(shù)據(jù)庫、區(qū)更新局統(tǒng)計數(shù)據(jù)及規(guī)劃院更新數(shù)據(jù)

等，經(jīng)過對各方數(shù)據(jù)整理與對比，最終形成六項輸出成果，個別數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確之處，敬請諒

解。

1、以計劃公告、規(guī)劃公告和實施主體公示項目作為統(tǒng)計信息來源，僅計劃公示、規(guī)劃

公示的項目則不計入統(tǒng)計范圍，且 2018 年 12 月 31 日之前的項目默認(rèn)為計劃公告和規(guī)劃公

告；

2、開發(fā)總量中所列示的住宅總量不包含保障房體量；

3、轉(zhuǎn)化率指歸入房企名下的項目實施主體公示拆除規(guī)模除以其計劃公告項目拆除規(guī)模；

4、關(guān)聯(lián)房企：通過股權(quán)穿透至背后大股東、平臺交易信息、官網(wǎng)或權(quán)威媒體公布信息

等途徑獲取更新項目的關(guān)聯(lián)房企，以確認(rèn)更新項目的實際控制人；

5、若實施主體階段不分期或雖分期但所確認(rèn)的實施主體為同一家房企，則覆蓋其相對

應(yīng)計劃、規(guī)劃階段的關(guān)聯(lián)房企，若分期所確認(rèn)的實施主體為不同家房企，不進行相應(yīng)覆蓋；

6、百強房企：按克而瑞 2021 年中國房企業(yè)銷售 100 強權(quán)益金額榜單進行企業(yè)排名。

7、統(tǒng)計時間：歷年數(shù)據(jù)截止 2021.12.31，2021 年統(tǒng)計時間為 2021.1.1-12.31。

本次研究成果使用的數(shù)據(jù)基于合一城市更新集團的市場監(jiān)測以及來源于對公開數(shù)據(jù)信

息整理，我們亦深知從公開市場所獲取的數(shù)據(jù)和信息難以最全面且真實的展現(xiàn)各家企業(yè)的

基本面，為提升完善本次研究成果的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，課題組誠邀本次被研究企業(yè)以及未

被納入本次研究成果發(fā)布的企業(yè)與課題組溝通交流，誠期大家批評指正，群策群力共同完

善本次研究成果。

268

6.1 計劃階段

6.1.1 2010-2021 年計劃階段

2010-2021 年百強房企在深城市更新計劃立項土儲規(guī)模

序號 百強房企簡稱 計劃立項土儲（單位：公頃）

1 華潤置地 372.78

2 佳兆業(yè) 281.73

3 卓越 262.17

4 恒大 193.39

5 萬科地產(chǎn) 179.46

6 星河地產(chǎn) 140.35

7 碧桂園 131.44

8 華僑城 106.94

9 保利 95.62

10 招商蛇口 81.12

11 金地 64.84

12 大悅城 62.36

13 仁恒置地 42.20

14 遠(yuǎn)洋 33.52

15 龍光 30.20

16 和昌地產(chǎn) 28.86

17 中南置地 19.40

18 光明地產(chǎn) 17.30

19 融創(chuàng) 16.94

20 花樣年 16.72

21 奧園 13.09

22 中海地產(chǎn) 7.97

23 綠地控股 7.30

24 路勁地產(chǎn) 5.28

25 龍湖 4.62

26 陽光城 3.23

27 旭輝 3.03

28 濱江 2.49

29 合景泰富 1.78

30 中交房地產(chǎn) 1.66

備注：按已計劃公告項目拆除規(guī)模進行土儲統(tǒng)計，若百強房企在深無更新項目，則不列示。

269

2010-2021 年深圳市城市更新計劃立項土儲規(guī)模前 50 強房企

序號 關(guān)聯(lián)房企

計劃立項土儲

(單位：公頃）

1 華潤置地 372.78

2 宏發(fā)地產(chǎn) 297.75

3 佳兆業(yè) 281.73

4 卓越 262.17

5 鴻榮源 220.78

6 京基地產(chǎn) 200.76

7 恒大 193.39

8 金光華 180.26

9 萬科地產(chǎn) 179.46

10 寶安實業(yè) 166.84

11 海岸控股 150.78

12 星河地產(chǎn) 140.35

13 碧桂園 131.44

14 桑泰房產(chǎn) 111.27

15 信義 111.04

16 中洲 107.69

17 華僑城 106.94

18 保利 95.62

19 滿京華 95.07

20 華盛控股 92.60

21 合正 91.71

22 深業(yè) 88.60

23 招商蛇口 81.12

24 綠景 76.81

25 華策 72.58

26 大族控股 69.37

27 天安駿業(yè) 65.26

28 金地 64.84

29 大悅城 62.36

30 特發(fā) 60.77

31 漢京 57.43

32 福晟 56.64

33 恒裕 49.44

34 勤誠達(dá) 47.53

35 時代財富 45.32

36 衡佳房產(chǎn) 44.11

37 崗宏 43.10

270

38 仁恒置地 42.20

39 陽基 41.69

40 國瑞地產(chǎn) 36.44

41 廣田控股 35.02

42 龍俊宇投資 34.01

43 遠(yuǎn)洋 33.52

44 嘉長源 32.12

45 深投控 31.59

46 華昱投資 31.04

47 陽光華藝 30.92

48 龍光 30.20

49 東關(guān) 29.60

50 榮海達(dá)實業(yè) 29.40

備注：按已計劃公告項目拆除規(guī)模進行土儲統(tǒng)計。

6.1.2 2021 年計劃階段

2021 年百強房企在深城市更新計劃立項土儲規(guī)模

序號 百強房企簡稱 計劃立項土儲（單位：公頃）

1 華潤置地 54.38

2 萬科地產(chǎn) 27.58

3 佳兆業(yè) 22.06

4 華僑城 19.88

5 星河地產(chǎn) 11.95

6 龍光 11.63

7 大悅城 7.17

8 遠(yuǎn)洋 6.13

9 碧桂園 2.20

10 融創(chuàng) 1.44

備注：按已計劃公告項目拆除規(guī)模進行土儲統(tǒng)計，若百強房企在深無更新項目，則不列示。

271

2021 年深圳市城市更新計劃立項土儲規(guī)模前 30 強房企

序號 關(guān)聯(lián)房企 計劃立項土儲(單位：公頃）

1 宏發(fā)地產(chǎn) 160.79

2 金光華 93.60

3 華盛控股 78.11

4 華潤置地 54.38

5 京基地產(chǎn) 36.31

6 特發(fā) 27.85

7 萬科地產(chǎn) 27.58

8 漢京 26.14

9 佳兆業(yè) 22.06

10 海岸控股 20.88

11 奧宸時代 20.27

12 蔡氏科技 20.16

13 華僑城 19.88

14 星河灣 18.46

15 美基控股 17.38

16 恒業(yè)盛 16.64

17 福晟 16.13

18 金和成 14.05

19 東關(guān) 13.47

20 星河地產(chǎn) 11.95

21 龍光 11.63

22 錦華實業(yè) 11.39

23 恒豐地產(chǎn) 11.16

24 富宏地產(chǎn) 10.01

25 正弘置業(yè) 9.74

26 京聯(lián)地產(chǎn) 9.11

27 御德地產(chǎn) 8.95

28 愛義 8.84

29 大悅城 7.17

30 華熙德保 6.14

備注：按已計劃公告項目拆除規(guī)模進行土儲統(tǒng)計。

272

6.2 規(guī)劃階段

6.2.1 2010-2021 年規(guī)劃階段

2010-2021 年百強房企在深城市更新已批規(guī)劃總量

序號 百強房企簡稱

已批規(guī)劃總量

(單位：萬㎡）

住宅總量

(單位：萬㎡）

住宅量占比

1 華潤置地 709.93 252.01 35%

2 卓越 640.42 338.78 53%

3 恒大 547.37 266.41 49%

4 萬科地產(chǎn) 508.24 219.56 43%

5 佳兆業(yè) 456.87 174.41 38%

6 星河地產(chǎn) 349.78 182.53 52%

7 碧桂園 346.16 103.78 30%

8 招商蛇口 280.04 163.40 58%

9 金地 267.53 38.92 15%

10 保利 232.08 168.62 73%

11 仁恒置地 166.10 41.95 25%

12 大悅城 159.19 36.34 23%

13 華僑城 142.38 81.99 58%

14 遠(yuǎn)洋 130.36 72.45 56%

15 和昌 117.25 55.08 47%

16 中南置地 87.83 0.00 0%

17 龍光 54.58 15.98 29%

18 奧園 53.07 19.43 37%

19 花樣年 48.41 25.45 53%

20 旭輝 39.25 25.45 65%

21 綠地控股 24.13 12.79 53%

22 中海地產(chǎn) 18.24 11.68 64%

23 光明地產(chǎn) 17.40 6.00 34%

24 龍湖 15.79 5.19 33%

25 陽光城 15.22 5.29 35%

26 中交房地產(chǎn) 13.52 - -

27 融創(chuàng) 10.68 - -

28 合景泰富 8.36 - -

29 濱江 6.66 - -

備注：按已規(guī)劃公告項目所批規(guī)劃指標(biāo)進行開發(fā)總量統(tǒng)計，若百強房企在深無規(guī)劃公告更新項目，則不列示。

273

2010-2021 年深圳市城市更新已批規(guī)劃總量前 50 強房企

序號 關(guān)聯(lián)房企

已批規(guī)劃總量

(單位：萬㎡）

住宅總量

(單位：萬㎡）

住宅量占比

1 華潤置地 709.93 252.01 35%

2 京基地產(chǎn) 658.88 230.08 35%

3 卓越 640.42 338.78 53%

4 恒大 547.37 266.41 49%

5 萬科地產(chǎn) 508.24 219.56 43%

6 綠景 472.34 207.62 44%

7 佳兆業(yè) 456.87 174.41 38%

8 寶安實業(yè) 456.79 2.33 1%

9 鴻榮源 401.97 222.37 55%

10 中洲 356.01 146.25 41%

11 星河地產(chǎn) 349.78 182.53 52%

12 碧桂園 346.16 103.78 30%

13 合正 338.31 151.04 45%

14 深業(yè) 305.88 80.21 26%

15 天安駿業(yè) 289.02 70.00 24%

16 招商蛇口 280.04 163.40 58%

17 金地 267.53 38.92 15%

18 宏發(fā)地產(chǎn) 248.56 133.26 54%

19 大族控股 238.01 113.73 48%

20 保利 232.08 168.62 73%

21 信義 211.64 107.18 51%

22 特發(fā) 189.84 79.33 42%

23 海岸控股 184.44 55.58 30%

24 仁恒置地 166.10 41.95 25%

25 滿京華 162.57 55.83 34%

26 大悅城 159.19 36.34 23%

27 時代財富 148.98 98.73 66%

28 華僑城 142.38 81.99 58%

29 陽光華藝 137.67 58.67 43%

30 遠(yuǎn)洋 130.36 72.45 56%

31 勤誠達(dá) 126.74 76.99 61%

32 東關(guān) 122.36 67.75 55%

33 華昱投資 120.59 37.08 31%

34 懷德地產(chǎn) 119.77 47.46 40%

35 和昌 117.25 55.08 47%

36 盛薈 116.54 37.45 32%

37 廣田控股 115.95 91.54 79%

274

38 崗宏 114.62 76.09 66%

39 深投控 114.57 5.11 4%

40 恒大 105.48 52.88 50%

41 嘉霖 95.44 29.39 31%

42 香港新世界 89.25 50.84 57%

43 恒裕 89.12 32.78 37%

44 中南置地 87.83 0.00 0%

45 承翰投資 83.68 48.77 58%

46 明昇 82.46 54.83 66%

47 群德投資 79.06 54.33 69%

48 隔岸房產(chǎn) 77.44 30.13 39%

49 嘉長源 75.00 35.60 47%

50 中熙地產(chǎn) 73.94 50.90 69%

備注：按已規(guī)劃公告項目所批規(guī)劃指標(biāo)進行開發(fā)總量統(tǒng)計。

6.2.2 2021 年規(guī)劃階段

2021 年百強房企在深城市更新已批規(guī)劃總量

序號 百強房企簡稱

已批規(guī)劃總量

(單位：萬㎡）

住宅總量

(單位：萬㎡）

住宅量占比

1 華潤置地 287.88 44.25 15%

2 碧桂園 123.27 32.33 26%

3 卓越 118.71 69.43 58%

4 招商蛇口 96.00 79.32 83%

5 遠(yuǎn)洋 69.44 48.58 70%

6 金地 67.41 20.00 30%

7 萬科地產(chǎn) 56.81 45.35 80%

8 恒大 50.39 12.42 25%

9 仁恒置地 47.56 41.95 88%

10 大悅城 35.20 7.42 21%

11 保利發(fā)展 21.60 9.68 45%

12 中南置地 14.15 - -

13 星河地產(chǎn) 8.38 - -

14 奧園 3.20 - -

備注：按已規(guī)劃公告項目所批規(guī)劃指標(biāo)進行開發(fā)總量統(tǒng)計，若百強房企在深無規(guī)劃公告更新項目，則不列示。

275

2021 年深圳市城市更新已批規(guī)劃總量前 30 強房企

序號 關(guān)聯(lián)房企

已批規(guī)劃總量

(單位：萬㎡）

住宅總量

(單位：萬㎡）

住宅量占比

1 寶安實業(yè) 401.92 - -

2 綠景 347.96 120.00 34%

3 華潤置地 287.88 44.25 15%

4 京基地產(chǎn) 248.11 55.98 23%

5 特發(fā) 151.63 60.67 40%

6 時代財富 148.98 98.73 66%

7 碧桂園 123.27 32.33 26%

8 卓越 118.71 69.43 58%

9 廣田控股 115.95 91.54 79%

10 恒大 105.48 52.88 50%

11 崗宏 103.08 76.09 74%

12 鴻榮源 99.07 50.93 51%

13 招商蛇口 96.00 79.32 83%

14 合正 87.14 44.59 51%

15 明昇 82.46 54.83 66%

16 群德投資 79.06 54.33 69%

17 遠(yuǎn)洋 69.44 48.58 70%

18 金地 67.41 20.00 30%

19 晶發(fā)實業(yè) 66.96 48.67 73%

20 利聯(lián)實業(yè) 63.19 10.68 17%

21 深投控 60.50 - -

22 新辰地產(chǎn) 59.89 33.83 56%

23 百晟置地 57.66 35.16 61%

24 萬科地產(chǎn) 56.81 45.35 80%

25 盛薈 55.17 32.25 58%

26 鴻威地產(chǎn) 55.06 50.68 92%

27 桑泰 52.74 26.44 50%

28 嘉霖 51.95 29.39 57%

29 富士投資 51.74 34.12 66%

30 恒大 50.39 12.42 25%

備注：按已規(guī)劃公告項目所批規(guī)劃指標(biāo)進行開發(fā)總量統(tǒng)計。

276

6.3 實施主體階段

6.3.1 2010-2021 年實施主體階段

2010-2021 年百強房企在深城市更新實施熟化規(guī)模

序號 百強房企簡稱

實施主體確認(rèn)土儲

（單位：公頃）

可開發(fā)建設(shè)用地總量

（單位：公頃）

1 佳兆業(yè) 134.30 90.27

2 萬科地產(chǎn) 116.16 84.29

3 卓越 84.20 59.51

4 華潤置地 84.20 59.51

5 恒大 66.71 49.32

6 星河地產(chǎn) 57.74 45.28

7 招商蛇口 51.19 33.62

8 仁恒置地 46.73 33.47

9 華僑城 34.71 24.90

10 大悅城 27.71 18.92

11 金地 23.79 15.78

12 碧桂園 15.79 8.81

13 遠(yuǎn)洋 15.47 4.22

14 保利 14.06 8.74

15 和昌 9.69 7.53

16 奧園 7.77 5.84

17 新力地產(chǎn) 7.75 5.43

18 中南置地 5.13 3.43

19 花樣年 4.93 3.27

20 龍湖 4.63 3.22

21 龍光 4.05 3.61

22 綠地控股 3.80 2.68

23 旭輝 3.64 2.16

24 光明地產(chǎn) 3.59 2.11

25 融創(chuàng) 2.29 1.98

26 濱江 1.78 1.38

27 珠江投資 0.81 0.81

備注：按已實施主體公示項目所確定的拆除規(guī)模進行熟化規(guī)模統(tǒng)計，若百強房企在深無實施主體公示更新項目，則不

列示，并列示其相應(yīng)可開發(fā)建設(shè)用地面積總量。

277

2010-2021 年深圳市城市更新實施熟化規(guī)模前 50 強房企

序號 關(guān)聯(lián)房企

實施主體確認(rèn)土儲

（單位：公頃）

可開發(fā)建設(shè)用地總量

（單位：公頃）

1 佳兆業(yè) 134.30 90.27

2 萬科地產(chǎn) 116.16 84.29

3 卓越 84.20 59.51

4 華潤置地 84.20 59.51

5 恒大 66.71 49.32

6 星河地產(chǎn) 57.74 45.28

7 招商蛇口 51.19 33.62

8 仁恒置地 46.73 33.47

9 華僑城 34.71 24.90

10 大悅城 27.71 18.92

11 金地 23.79 15.78

12 碧桂園 15.79 8.81

13 遠(yuǎn)洋 15.47 4.22

14 保利 14.06 8.74

15 和昌 9.69 7.53

16 奧園 7.77 5.84

17 新力地產(chǎn) 7.75 5.43

18 中南置地 5.13 3.43

19 花樣年 4.93 3.27

20 龍湖 4.63 3.22

21 龍光 4.05 3.61

22 綠地控股 3.80 2.68

23 旭輝 3.64 2.16

24 光明地產(chǎn) 3.59 2.11

25 融創(chuàng) 2.29 1.98

26 濱江 1.78 1.38

27 珠江投資 0.81 0.81

備注：按已實施主體公示項目所確定的拆除規(guī)模進行熟化規(guī)模統(tǒng)計，并列示其相應(yīng)可開發(fā)建設(shè)用地面積總量。