瀏覽提示尊敬的投資者：

根據(jù)合規(guī)要求，本材料僅向合格投資者展示。您在繼續(xù)瀏覽我們的材料前，請(qǐng)您仔細(xì)閱讀以下重要提示內(nèi)容，確認(rèn)您或您所代表的機(jī)構(gòu)符合私募基金合格投資者的標(biāo)準(zhǔn)，感謝您的配合。

一、您已在我公司通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查等方式履行了特定對(duì)象確定程序，并通過(guò)了投資者風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力評(píng)估（評(píng)估結(jié)果有效期為3年）。

二、您已經(jīng)通過(guò)書(shū)面方式承諾您或您所代表的機(jī)構(gòu)符合“合格投資者＂標(biāo)準(zhǔn)，即：具備相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，投資于單只私募基金的金額不低于100萬(wàn)元且符合下列相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人：

（一）凈資產(chǎn)不低于1000萬(wàn)元的機(jī)構(gòu)；

（二）金融資產(chǎn)不低于300萬(wàn)元或者最近三年個(gè)人年均收入不低于50萬(wàn)元的個(gè)人。

前款所稱(chēng)金融資產(chǎn)包括銀行存款、股票、債券、基金份額、資產(chǎn)管理計(jì)劃、銀行理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃、保險(xiǎn)產(chǎn)品、期貨權(quán)益等。三、本材料不得轉(zhuǎn)載或向第三方傳閱。

如您已知曉并確認(rèn)上述內(nèi)容，可繼續(xù)瀏覽。

HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

本文件對(duì)擬投資項(xiàng)目等影響投資決定的重要及必要事項(xiàng)進(jìn)行了闡述，僅供合格投資者參考；本文件不得以任何方式復(fù)印、分發(fā)，不得轉(zhuǎn)載或給第三方傳閱。西安港務(wù)區(qū)-鼎誠(chéng)·港悅項(xiàng)目深圳前海恒輝資產(chǎn)管理有限公司僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

基金要素及交易結(jié)構(gòu)

基金要素

投資規(guī)模 不超過(guò)3.2億元，其中，二期擬發(fā)行規(guī)模不超過(guò)2億元。

投資期限 各期存續(xù)期預(yù)計(jì)【8+3】個(gè)月。

資金用途 全部募集資金用于西安市港務(wù)區(qū)鼎誠(chéng)·悅港項(xiàng)目土地出讓金。

業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn) 存續(xù)期不超過(guò)8個(gè)月部分：6.5%/年； 存續(xù)期超過(guò)8個(gè)月部分：7.2%/年；

收益分配 每自然年6月20日、12月20日及基金份額到期日后的10個(gè)工作日內(nèi)分配投資收益。

還款來(lái)源

1.港務(wù)區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售回款；

2.港務(wù)區(qū)項(xiàng)目銀行開(kāi)發(fā)貸款；

3.南小巷項(xiàng)目銷(xiāo)售回款。

保障措施

1. 項(xiàng)目公司100%股權(quán)過(guò)戶(hù)；

2. 關(guān)聯(lián)方陜西鼎誠(chéng)智和置業(yè)有限公司、陜西輝煌智能電子有限公司、西安匯泓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及實(shí)控人郝鵬輝夫婦共同提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；

3. 現(xiàn)場(chǎng)派駐專(zhuān)業(yè)監(jiān)管人員，實(shí)時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)用款和還款目開(kāi)發(fā)建設(shè)、費(fèi)用支出、銷(xiāo)售回款等情況：

①章證照監(jiān)管：對(duì)項(xiàng)目公司的證照、印鑒進(jìn)行監(jiān)管；

②賬戶(hù)監(jiān)管：對(duì)項(xiàng)目公司所有資金賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管，包括但不限于U盾、票據(jù)、憑證等；

③工程監(jiān)管：對(duì)項(xiàng)目證照取得進(jìn)度、工程款支付情況等進(jìn)行監(jiān)管；

④回款監(jiān)管：對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售及回款情況進(jìn)行監(jiān)管。 僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

產(chǎn)品亮點(diǎn)

風(fēng)控措施完善還 款 來(lái)源 充足且有 保 障 投后監(jiān)管?chē)?yán)格產(chǎn)品 競(jìng) 爭(zhēng) 力優(yōu)勢(shì)明顯

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于西安國(guó)際港務(wù)區(qū)核心，1公里范圍內(nèi)擁有西安市五大

名校之一的鐵一系中小學(xué)、陜西綜合實(shí)力排名前三的綜合三甲醫(yī)院西安

交大一附院、作為第十四屆全運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館的西安奧體中心；同時(shí)項(xiàng)目1.5

公里半徑內(nèi)有兩條地鐵線(xiàn)路，其中最近地鐵線(xiàn)路距離項(xiàng)目地僅800米；

戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：2梯2戶(hù)電梯獨(dú)立入戶(hù)，轉(zhuǎn)角廳兩面采光，向南四面寬，大面

積陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，純改善型類(lèi)第四代住宅設(shè)計(jì)，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

項(xiàng)目公司100%股權(quán)過(guò)戶(hù)：管理人持有港務(wù)區(qū)項(xiàng)目公司100%股權(quán)，實(shí)際控制項(xiàng)目公司核心資產(chǎn)；

關(guān)聯(lián)方保證擔(dān)保：鼎誠(chéng)智和置業(yè)、輝煌電子（年利潤(rùn)1億元以上）、匯泓地產(chǎn)及項(xiàng)目實(shí)際控制人夫婦共同提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，綁定全部核心企業(yè)信用，提高交易對(duì)手違約成本；

資金閉環(huán)運(yùn)作：委派投后監(jiān)管人員入駐企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目公司章證照、銀行賬戶(hù)、工程、銷(xiāo)售、資金使用全面監(jiān)管，確保項(xiàng)目資金封閉運(yùn)作。港務(wù)區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售回款：港務(wù)區(qū)新建住宅整體去化周期僅為2個(gè)月，

預(yù)計(jì)基金退出前可產(chǎn)生用于還款的凈現(xiàn)金流5.64億元，項(xiàng)目貨值

充足且去化有保證；

港務(wù)區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款：鼎誠(chéng)集團(tuán)資質(zhì)及項(xiàng)目較好，銀行合作意愿

強(qiáng)，預(yù)計(jì)基金退出前本項(xiàng)目可獲得銀行開(kāi)發(fā)貸款3億元；

南小巷項(xiàng)目銷(xiāo)售回款：南小巷項(xiàng)目預(yù)計(jì)基金退出前可產(chǎn)生用于還

款的凈現(xiàn)金流1.79億元。

以日為單位匯報(bào)：駐場(chǎng)人員以日為單位匯報(bào)項(xiàng)目情況，監(jiān)管銷(xiāo)售進(jìn)度、資金收支、工程進(jìn)度及印鑒使用，確?；鹫＿\(yùn)作。有效的投后監(jiān)管：合作方與基金管理人長(zhǎng)期合作，習(xí)慣嚴(yán)格監(jiān)管，配合度高 ，能夠?qū)崿F(xiàn)有效監(jiān)管。僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

一

. 用款介紹

僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

p 項(xiàng)目土地（ GW1-15-8 ）位于西安市國(guó)際港務(wù)區(qū)，奧體大道與港興四路十字東北角處。周邊系成熟住宅區(qū)，主要為綠城、中糧及融創(chuàng)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)。p 項(xiàng)目規(guī)劃凈用地約43畝（28,166.81㎡），用地性質(zhì)為二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地，容積率≤2.5，建筑密度≤20%，綠地率≥35%，機(jī)動(dòng)車(chē)位規(guī)劃845個(gè)，地上建筑面積≤70,415平方米，其中住宅面積66,165㎡，地下建筑面積≥29,163平方米。 1.1 項(xiàng)目概況

綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

規(guī)劃總用地面積 81.08

其中

規(guī)劃凈用地面積 42.29

代征城市道路面積 23.82

代征城市綠地面積 15.00

規(guī)劃總建筑面積 /

其中

1、地上建筑總面積 ≤70,415㎡（1）居住建筑面積 66,165㎡（2）配套公建建筑面積 4,250㎡

2、地下建筑總面積 ≥29,163㎡容積率 ≤2.5

總戶(hù)數(shù) 564

建筑密度 ≤20%

綠地率 ≥30%

機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 845

其中

地面停車(chē)位 42

地下停車(chē)位 803

僅非機(jī)動(dòng)供車(chē)停車(chē)內(nèi)位 部使用，嚴(yán)705禁外傳及掛網(wǎng)HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

住宅戶(hù)型比例指標(biāo)

戶(hù)型 套型面積 套數(shù) 套數(shù)比 總面積面積比小

高

層

1 143 304 69.1% 43,181 65.3%2 169方廳 34 7.7% 5,746 8.6%3 169端廳 102 23.2% 17,238 26.1%總計(jì) 440 100% 66,165 100%p 項(xiàng)目整體規(guī)劃小高層9棟，共440

戶(hù)，采用兩梯兩戶(hù)，產(chǎn)品面積段規(guī)

劃均屬板塊內(nèi)主流戶(hù)型，市場(chǎng)需求

大。

p 項(xiàng)目戶(hù)型有143㎡及169㎡，其中：

? 143㎡產(chǎn)品規(guī)劃304套，為項(xiàng)目主

力走量戶(hù)型；

? 169㎡產(chǎn)品規(guī)劃136套，為改善類(lèi)

型產(chǎn)品。

143橫廳

169方廳

169橫廳

9

僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)1.2 項(xiàng)目規(guī)劃

HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

p 2020年5月，西安市鐵一中學(xué)與國(guó)際港務(wù)區(qū)簽訂合作辦學(xué)協(xié)議，合作開(kāi)辦國(guó)際港務(wù)區(qū)西安鐵一中陸港學(xué)校。鐵一陸港學(xué)校是由西安國(guó)際港務(wù)區(qū)管委會(huì)政府投資興建，委托西安鐵一中全面管理的公辦學(xué)校；2021年5月，舉行學(xué)校揭牌儀式。

p 本項(xiàng)目距西安交通大學(xué)第一附屬醫(yī)院國(guó)際陸港醫(yī)院直線(xiàn)距離僅800米，陸港醫(yī)院作為國(guó)際港務(wù)區(qū)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的唯一一家三級(jí)甲等醫(yī)院，可滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)人群的眾多就醫(yī)需要。p 項(xiàng)目周邊交通配套齊全，距離地鐵3號(hào)線(xiàn)（新筑站）僅10分鐘路程（步行），且只需換乘一次即可直達(dá)西安北站及機(jī)場(chǎng)；距主要交通樞紐（西安北站、咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)、西安火車(chē)站等）車(chē)程在35分鐘內(nèi)。

本項(xiàng)目

鐵一中陸港中學(xué)

西安交大一附院國(guó)際陸港醫(yī)院

地鐵3號(hào)線(xiàn)新筑站

西安奧體中心灞河生態(tài)連廊西安奧體中央公園1.3 周邊配套

僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

p 綠城西安全運(yùn)村項(xiàng)目距離本案0.2km，占地面積1,020.98畝，容積率2.2，建筑面積1,510,000㎡。p 項(xiàng)目于2023年3月16日加推122套房源（高層），房源面積165-225㎡，備案均價(jià)1.82萬(wàn)元/㎡，登記總數(shù)449個(gè)（其中：剛需153個(gè)、普通296個(gè)），核驗(yàn)通過(guò)118人。 2023年6月9日加推256套，備案均價(jià)1.83萬(wàn)元/㎡，核驗(yàn)通過(guò)1,095人。

綠城西安全運(yùn)村

綠城西安全運(yùn)村

占地面積 1,020.98畝 業(yè)態(tài)類(lèi)型

洋房/小高/高

層

容積率 2.20 土地年限 70年

建筑面積 1,510,000㎡ 綠化率 35%

規(guī)劃戶(hù)數(shù) 19,454戶(hù) 車(chē)位數(shù) 1,400個(gè)

僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)p 中糧奧體壹號(hào)項(xiàng)目距離本案僅0.6km，占地面積124.99畝，容積率2.5，建筑面積162,677㎡。p 近期開(kāi)盤(pán)日期為2022年12月28日，共計(jì)272套房源，房源面積146-197㎡，備案均價(jià)1.75萬(wàn)元/㎡，登記總數(shù)1,285個(gè)（其中：剛需371個(gè)、普通914個(gè)），最后搖號(hào)銷(xiāo)售；3月27日加推238套，核驗(yàn)通過(guò)登記1,717人。中糧奧體壹號(hào)

中糧奧體壹號(hào)占地面積 124.99畝業(yè)態(tài)類(lèi)型小高/高層容積率 2.50 土地年限70年建筑面積 162,677㎡綠化率35%規(guī)劃戶(hù)數(shù) 1,580戶(hù)車(chē)位數(shù)1,392個(gè)1.4 競(jìng)品分析

HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力

四房?jī)蓮d三衛(wèi)，雙套房

南向四面寬，客廳面寬7.3m

大面積陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送

綠城全運(yùn)村143㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)南向四面寬，非雙套房客廳面寬4.1m客廳尺度更大，多一衛(wèi)生間，對(duì)比雙套房設(shè)計(jì)僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)143㎡戶(hù)型

中糧·奧體壹號(hào)170㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)南向四面寬向南面寬13.5m向南面寬更大，陽(yáng)臺(tái)面積贈(zèng)送更多，客廳端廳設(shè)計(jì)采光更好產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力

169㎡戶(hù)型

四房?jī)蓮d三衛(wèi)，轉(zhuǎn)角端廳設(shè)計(jì)

主臥次臥露臺(tái)贈(zèng)送

南向面寬14.9m，陽(yáng)臺(tái)面寬13m，

大面積陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送

1.5 戶(hù)型設(shè)計(jì)

HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

二. 城市及區(qū)域介紹僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

2.1 項(xiàng)目區(qū)位-西安市

2018年1月15日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)

并原則同意《關(guān)中平原城市群發(fā)展

規(guī)劃》隨后，2018年2月7日，西安

已正式被列為國(guó)家中心城市。

西安獲批“國(guó)家中心城市” “大西安”發(fā)展定位2020年4月，習(xí)近平總書(shū)記在陜西考察時(shí)強(qiáng)調(diào)，要抓好西安國(guó)家中心城市建設(shè)，加快西安—咸陽(yáng)一體化進(jìn)程，提升對(duì)陜西、對(duì)西北發(fā)展的帶動(dòng)能力。兵馬俑西安夜景 西安夜景西 安 市 開(kāi) 啟 了 建 設(shè) 更 高 能 級(jí) 國(guó) 家 中 心 城 市 新 的 征 程

產(chǎn)業(yè)情況

? 近年來(lái)，西安市經(jīng)濟(jì)總量不斷攀升，2020年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）

突破萬(wàn)億大關(guān)，成為西北首個(gè)GDP過(guò)萬(wàn)億的城市。2021年，西安市統(tǒng)籌

疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，GDP達(dá)到10,688.28億元，是2012年的2.4倍。經(jīng)濟(jì)實(shí)力

? 西安目前已形成了以旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，也是國(guó)家重要的航空航天、電子信息

和裝備制造業(yè)基地，金融、物流、商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，核心引領(lǐng)

作用不斷增強(qiáng)。西安成為西北地區(qū)唯一的特大城市，經(jīng)濟(jì)總量位居西部第

三。僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)? 新一線(xiàn)城市，西安位列第四：自2017年以來(lái)，西安新一線(xiàn)城市從第8名持

續(xù)躍升至2021年第4名，并保持該排名；

? 中國(guó)城市人才吸引力，西安位列十一名：西安擁有普通高校63所，在校大

學(xué)生120萬(wàn)人，是西安建設(shè)最富價(jià)值、最具潛力、最可持續(xù)的戰(zhàn)略資源。綜合排名

HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

2.2 項(xiàng)目區(qū)位-港務(wù)區(qū)

p 西安國(guó)際港務(wù)區(qū)，隸屬于西安市灞橋區(qū)，是陜西省、西安市為打造內(nèi)陸改革開(kāi)放新高地而設(shè)立的經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)區(qū)，是陜西自貿(mào)區(qū)的核心板塊，是大西安國(guó)家中心城市建設(shè)的東部新中心和第十四屆全運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館所在地。

p 西安國(guó)際港務(wù)區(qū)目標(biāo)為建設(shè)中國(guó)第一個(gè)不沿江、不沿海、不沿邊的國(guó)際陸港。園區(qū)位于西安市主城區(qū)東北部的灞渭三角洲，浐河、灞河、涇河、渭河四水聚港，規(guī)劃控制區(qū)120平方公里，規(guī)劃建設(shè)面積89.89平方公里。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年港務(wù)區(qū)全區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值增速達(dá)8.1%。

項(xiàng)目地

僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

2.2 項(xiàng)目區(qū)位-港務(wù)區(qū)

綜合實(shí)力加速躍升

國(guó)際港務(wù)區(qū)固投增速、社消增速、跨境電商交

易額、市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目投資完成進(jìn)度等11項(xiàng)指

標(biāo)居開(kāi)發(fā)區(qū)第一。

國(guó)際港務(wù)區(qū)將推動(dòng)中歐班列（西安）集結(jié)中心建設(shè)量質(zhì)“雙提升”，優(yōu)化班列運(yùn)行組織，保持全國(guó)領(lǐng)先；持續(xù)擴(kuò)大“+西歐”朋友圈，加強(qiáng)與沿邊口岸和沿海港口合作，加大與境外鐵路公司和國(guó)際船運(yùn)公司合作，全面構(gòu)建國(guó)際化現(xiàn)代化的物流體系。聚焦發(fā)展活力高品質(zhì)民生持續(xù)改善

國(guó)際港務(wù)區(qū)引入交大附小、附中、西工大幼兒

園，10所學(xué)校建成投用，新增學(xué)位9,600個(gè)；

交大一附院國(guó)際陸港醫(yī)院即將竣工投用。

西安開(kāi)發(fā)區(qū)：西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、西安曲江新區(qū)、西安浐灞生態(tài)區(qū)、西安閻良國(guó)家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地、西安國(guó)際港務(wù)區(qū)。國(guó)際港務(wù)區(qū)將加快康佳二期、匯芯、國(guó)網(wǎng)、西部超

導(dǎo)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，再新引進(jìn)制造企業(yè)20家，

打造千億級(jí)臨港產(chǎn)業(yè)集群。

再引進(jìn)國(guó)際物流、跨境電商、直播企業(yè)100家以上，

打造“一帶一路”電商中心。

再引進(jìn)總部企業(yè)10家以上，加快渭河南岸總部企

業(yè)聚集區(qū)建設(shè)。

聚焦招商引資 聚焦城市品質(zhì)

國(guó)際港務(wù)區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)將深入推進(jìn)“名校+”工

程，加快7所學(xué)校、4家醫(yī)院、34個(gè)安置小區(qū)等民

生重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

加快推進(jìn)渭河南岸15公里綠帶綠化、生態(tài)修復(fù)及

周邊基礎(chǔ)設(shè)施工程，切實(shí)將“把渭河打造成西安城

中河”的擁河發(fā)展模式落到實(shí)處。

2022年，中歐班列長(zhǎng)安號(hào)開(kāi)行總量4639列，增幅20.8%，在全國(guó)72個(gè)開(kāi)行城市中開(kāi)行量穩(wěn)居第一。截至3月21日，已突破1000列（達(dá)到1006列），開(kāi)行量、貨運(yùn)量、重箱率等核心指標(biāo)持續(xù)穩(wěn)居全國(guó)第一。高水平開(kāi)放捷報(bào)頻傳2022

2023

僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

2.2 項(xiàng)目區(qū)位-港務(wù)區(qū)

港務(wù)區(qū)內(nèi)共有6大央企總部、9家世界500強(qiáng)總部，10家企業(yè)總部，這些總

部建筑群主要沿著奧體中軸公園兩側(cè)分布，形成了東西向的總部經(jīng)濟(jì)帶，這些

總部項(xiàng)目多數(shù)已完成主體建設(shè)，在未來(lái)1-2年內(nèi)集中建成。

得益于開(kāi)放發(fā)達(dá)的物流通道和不斷優(yōu)化的營(yíng)商環(huán)境，越來(lái)越多外貿(mào)企業(yè)在

國(guó)際港務(wù)區(qū)匯集。截至目前，“一帶一路”臨港產(chǎn)業(yè)園已引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)

30余家。僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)目前，港務(wù)通過(guò)啟用“全委托管理”模式，引入名校辦學(xué)已超過(guò)10所?！拔宕竺！眳R于一身，加上相對(duì)主城區(qū)較低的新房均價(jià)，令港務(wù)成為置業(yè)的優(yōu)質(zhì)選擇。

鐵一中陸港中學(xué)/小學(xué)：鐵一中陸港學(xué)校是一所由港務(wù)區(qū)管委會(huì)投資興建，由鐵一中陸港高級(jí)中學(xué)、鐵一中陸港初級(jí)中學(xué)、鐵一中陸港小學(xué)組合而成，委托西安鐵一中全面管理的公辦學(xué)校。

HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

三. 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

3.1 住宅土地市場(chǎng)-西安

西安市住宅用地土地供求

僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外數(shù)據(jù)來(lái)傳源：及美城機(jī)掛構(gòu)網(wǎng)p 2023年7月西安第二批住宅供地計(jì)劃公布：主城區(qū)出讓土地共95宗。主城高新、浐灞、港務(wù)為主力供應(yīng)區(qū)，其中高新占比25%，浐灞占比14%，港務(wù)占比8%。西安市住宅用地供求走勢(shì) 2023年西安市第二批集中供地情況（畝）p 2023年6月，西安沒(méi)有供應(yīng)住宅用地。成交建筑面積為65.09萬(wàn)㎡，環(huán)比下降

66%；

p 主要系西安年初集中供地，6月年中節(jié)點(diǎn)原因，涉宅零供應(yīng)，成交3宗。7月開(kāi)

始第二批集中供地，預(yù)計(jì)后續(xù)成交量將上升。

HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

3.2 商品住宅市場(chǎng)-西安

西安市住宅供求

僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外數(shù)據(jù)來(lái)傳源：及美城機(jī)掛構(gòu)網(wǎng)近一年西安市商品住宅供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì) 2023年6月西安商品住宅分面積段成交套數(shù)占比p 主城住宅成交量?jī)r(jià)齊漲，低去化壓力，去化周期約10個(gè)月。

p 6月主城區(qū)商品住宅供應(yīng)量約83萬(wàn)㎡，環(huán)比上升14%；成交量約75萬(wàn)㎡，環(huán)

比上漲19%，成交均價(jià)上漲至19,219元/㎡。

品質(zhì)剛需及中高改善客戶(hù)是市場(chǎng)主流，100-140㎡房源成交占比超5成，140㎡以上房源成交占比約40%。

HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

3.3 商品住宅市場(chǎng)-港務(wù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：美城機(jī)構(gòu)港務(wù)區(qū)住宅供求

僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)主城+西咸商品住宅分區(qū)域存量及去化周期走勢(shì)p 高新、浐灞為熱點(diǎn)區(qū)域，高存量、低去化周期；西咸整體去化壓力大，去化周期在17-48個(gè)月；客戶(hù)追捧強(qiáng)勢(shì)教育資源加持區(qū)域：港務(wù)、高新。p 6月去化周期較低區(qū)域：航天城與港務(wù)2-3個(gè)月、城南與高新6個(gè)月，浐灞7個(gè)月。

p 區(qū)域成交情況分化明顯，高新、港務(wù)、浐灞仍為主力供銷(xiāo)區(qū)域；

p 2023年6月，港務(wù)區(qū)住宅供、銷(xiāo)量全市第三，整體呈供不應(yīng)求。

2023年6月西安分區(qū)域供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)圖

HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

3.3 商品住宅市場(chǎng)-港務(wù)

僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)登記時(shí)間 區(qū)域 已登記項(xiàng)目

戶(hù)型面積

（m2）

均價(jià)

（元/m2）

裝修情

況

房源套數(shù)（套）登記家庭（組）核驗(yàn)通過(guò)（組）中簽率6月7日-9

日

港務(wù)

區(qū)

中冶奧體云

璟

106-132 15,688 毛坯 92 223 17652%6月9日11日

港務(wù)

區(qū)

綠城西安全

運(yùn)村丹桂苑

122-178 18,378 毛坯 256 1260 109523%6月9日11日

港務(wù)

區(qū)

陸港海心灣

84-108

143

16,369

18,677 毛坯 258 159 83311%6月9日11日

港務(wù)

區(qū)

楓林九溪 145-177 19,706 毛坯 66 110 59112%6月10日12日

港務(wù)

區(qū)

西港瀾庭 106-126 15,966 毛坯 65 147 12054%6月20日22日

港務(wù)

區(qū)

華潤(rùn)潤(rùn)璽臺(tái)

132-146

126

17,575

16,225 毛坯 108 102 82132%6月21日23日

港務(wù)

區(qū)

華潤(rùn)港悅府

悅境

96-120 14,586 毛坯 330 314 241137%市場(chǎng)熱度持續(xù)，西安市6月登記人數(shù)環(huán)比上升6%，人（登記人數(shù)）房比攀升至2.6:1。p 6月主城36盤(pán)共5,498套房源意向登記，14,472組家庭參與，核驗(yàn)通過(guò)11,505組，整體中簽率48%。

p 港務(wù)區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)7個(gè)，房源供給1,175套，意向登記人數(shù)2,315人，核驗(yàn)通過(guò)1,856人，整體中簽率63.31%。

西安市商品住宅登記情況

HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

四. 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

4. 項(xiàng)目現(xiàn)金流

1.用款項(xiàng)目

? 截至基金退出前，項(xiàng)目住宅預(yù)計(jì)去化74%（銷(xiāo)售單價(jià)17,000元/㎡），可實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流56,369萬(wàn)元。

2.補(bǔ)充還款來(lái)源

? 預(yù)計(jì)項(xiàng)目退出前，開(kāi)發(fā)貸融資金額保守預(yù)計(jì)30,000萬(wàn)元。

? 南小巷項(xiàng)目銷(xiāo)售策略調(diào)整，近2個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售90套；截至2023年4月底，鼎誠(chéng)悅曦項(xiàng)目已售住宅17,181.40㎡，已售金額30,491.14萬(wàn)元，已回款金額19,918.20萬(wàn)元；

根據(jù)歷史銷(xiāo)售情況，保守估計(jì)每月平價(jià)銷(xiāo)售36套，預(yù)計(jì)基金退出時(shí)，可實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流17,917萬(wàn)元。

港務(wù)區(qū)項(xiàng)目回款

開(kāi)發(fā)貸及

南小巷銷(xiāo)售回款

預(yù)計(jì)基金退出前項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金

流1.79億元+開(kāi)發(fā)貸3.00億

元

港務(wù)區(qū)項(xiàng)目至基金退出時(shí)，

凈現(xiàn)金流入5.64億元

本息保障倍數(shù)

1.76倍

本息保障倍數(shù)

1.50倍

綜合本息保障倍數(shù)3.26倍還款

還款

綜合還款能力

僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

五. 管理人介紹

僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

深圳前海恒輝資產(chǎn)管理有限公司于2015年4月在中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)登記備案成為私募投資基金管理人（編號(hào)：P1011097），是深圳私募基金業(yè)協(xié)會(huì)第一屆理事會(huì)成員。截至2021年5月，恒輝資格已發(fā)行27只基金產(chǎn)品，其中18只支已按期或提前結(jié)束，所有存續(xù)的基金產(chǎn)品運(yùn)行正常。目前資產(chǎn)管理規(guī)模累計(jì)已超70億元，躋身全國(guó)私募基金行業(yè)前3%。房地產(chǎn)主動(dòng)管理·合創(chuàng)

項(xiàng)目·1.9億

房地產(chǎn)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合投

資·香榭項(xiàng)目·9.1億

房地產(chǎn)主動(dòng)管理·馥桂

園項(xiàng)目·3.2億

政府信用幸福人壽直

投·畢節(jié)項(xiàng)目·10億

部分產(chǎn)品展示： 管理項(xiàng)目（27支）：

部分合作方：

管理團(tuán)隊(duì)發(fā)展歷程&大事記：

2017

2018

2019

2015

2016

2014 累計(jì)管理規(guī)模：0.4億元，產(chǎn)品新增數(shù)量1只6月：發(fā)行第一只基金產(chǎn)品5月：基金規(guī)模突破10億元公司實(shí)收資本6,125萬(wàn)元累計(jì)管理規(guī)模：70億元恒輝資管成立，注冊(cè)資本人民幣1億元

華信金源成立，注冊(cè)資本人民幣1億元

2月：首次引入保險(xiǎn)資金-幸福人壽，規(guī)模5億元

6月：首次與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)合作，規(guī)模4億元

1月：引入銀行投資者-天府銀行，規(guī)模20億元

2020

與遠(yuǎn)洋資本搭建合作投資平臺(tái)

另外開(kāi)展金融科技業(yè)務(wù)

2021

開(kāi)展供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)與陜國(guó)投達(dá)成合作僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳及掛網(wǎng)5. 管理人介紹

HHZYLL65940 LL65940 0 0HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHZYLL65940 HHHHZYLL6

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