寫字樓市場分析

成都市寫字樓概況及未來市場預(yù)判

2022年成都甲級寫字樓租賃市場-主要指標(biāo)

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯華西區(qū)市場研究部，2022年

平均租金

同

比

變

化

總存量 新增供應(yīng) 空置率 凈吸納量

28.8% 1.4

萬平方米

100.7

元/平方米/月

394

萬平方米

46.5

萬平方米

12%

5倍 8.5個百分點

0.3個百分點

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯華西區(qū)市場研究部，2022年

成都甲級寫字樓市場供應(yīng)及需求（2012-2022）

高供應(yīng)疊加需求疲軟導(dǎo)致空置率飆升

成都甲級寫字樓租賃市場-資本來源

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯華西區(qū)市場研究部，2022年

2021

內(nèi)資

2022

本地 外資 外資 本地 內(nèi)資

44%

52%

4%

43%

50%

7%

2022年本地企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)共同主導(dǎo)辦公市場需求，本地企業(yè)新增租賃面積的比重雖同比小幅下降，但仍然穩(wěn)居資本來源

首位，其中較活躍的行業(yè)集中在金融、房地產(chǎn)及信息技術(shù)；外資企業(yè)的新增租賃面積小幅上漲，其中活躍的為專業(yè)服務(wù)、

零售與貿(mào)易、信息技術(shù)。

內(nèi)資

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯華西區(qū)市場研究部，2022年

2021 2022

升級

擴租

搬遷

39%

29% 新設(shè)立

26%

6%

? 受年內(nèi)疫情反復(fù)、經(jīng)濟增速放緩的影響，企業(yè)嚴(yán)格壓縮

租賃成本，市場比價情緒濃厚，導(dǎo)致全市辦公升級需求

下滑。

? 疫情也相當(dāng)程度上限制了人員流通和商貿(mào)往來，外地企

業(yè)在蓉新設(shè)辦公點的需求下滑。

? 搬遷需求環(huán)比持續(xù)上漲，一方面是由于企業(yè)更青睞于通

過整合辦公空間、遷入租賃成本更低的項目來控制成本；

另一方面是高品質(zhì)樓宇入市刺激搬遷需求不斷釋放。

34%

26%

15%

25%

成交類型：辦公升級和新設(shè)企業(yè)的租賃需求下滑

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯華西區(qū)市場研究部，2022年

*租金指數(shù)變化以同樣本為基礎(chǔ)解釋累計增幅，即不包括當(dāng)季新增項目的影響，租金指數(shù)與租金絕對值高低無關(guān)。

Q1/2

010

=10

0

成都甲級寫字樓市場租金指數(shù)* （2013-2022）

? 全市平均租金約為人民幣100.7元/平方米/月，

同比下跌0.3個百分點。

租金指數(shù)：全市平均租金繼續(xù)下探

*單位：元/平方米/月，租金數(shù)值為各子市場所監(jiān)測寫字樓項目的平均租金。

平均租金*

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯華西區(qū)市場研究部， 2022年

? 中央商務(wù)區(qū)和東大街延線

的租金承壓下行，區(qū)域內(nèi)

的甲級樓宇加大租金折讓

力度促進項目去化。

同比

? 全市各子市場的空置率同比均不同幅度上漲，其中東大街及延線、金

融城和中央商務(wù)區(qū)的漲幅最大，分別上漲11.5、10.7和9.6個百分點；

人民南路子市場的空置率漲幅最小，主要是由于年內(nèi)沒有新項目入市。

空置率

各子市場空置率均不同幅度上漲

2022年的新增租賃

面積同比下滑近40%

2022年退租面積

下滑17%

?年內(nèi)全市租賃市場受經(jīng)濟下行、疫情反

復(fù)和夏季高溫限電的沖擊，多個行業(yè)的租

賃需求受到明顯抑制。即使退租面積有減

少，但由于新增租賃面積同比大幅下滑近

40%，以致全年凈吸納量銳減至約1.4萬

平方米。

年度聚焦：新租需求銳減導(dǎo)致凈吸納量大幅下滑

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯華西區(qū)市場研究部，2022年

成都存量甲級樓宇預(yù)計在2028年前

后涌現(xiàn)最大規(guī)模的更新需求。

? 基于市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，假設(shè)15年樓齡的甲級建筑需要不同程度翻新。

? 傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)包括中央商務(wù)區(qū)、東大街及延線和人民南路子市場；城南商務(wù)區(qū)包括金融城和大源子市場。

2022年，傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)已有

部分甲級樓宇立足于客戶需求，

著手推進硬件和服務(wù)的翻新升

級，以開啟新一輪生命周期。

以中央商務(wù)區(qū)為代表的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)新入市規(guī)模較少，存量樓宇平均樓齡較長，無法在硬件上形成優(yōu)勢，造成租戶頻繁遷出。

為扭轉(zhuǎn)這種頹勢，除了下調(diào)租金外，推動老舊樓宇的翻新盤活是應(yīng)對市場競爭，保證出租率的主要策略。

城南商務(wù)區(qū)的甲級樓宇入市

時間較晚，存量更新的時間

也晚于傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)。

老舊樓宇迭代升級有利于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)提升競爭力

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯華西區(qū)市場研究部，2022年

NIC國創(chuàng)中心

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯華西區(qū)市場研究部，2022年

甲級寫字樓存量分布

成都中國太平金融大廈 成都環(huán)球貿(mào)易廣場一期

建筑面積：約9.5萬m2大源

= 10萬平方米

東大

街及

延線

中央商務(wù)區(qū)

人民南路

金融城

傳化中心 高新創(chuàng)合中心

財富支點大廈

建筑面積：約7.4萬m2建筑面積：約6.2萬m2 建筑面積：約5.7萬m2

建筑面積：約9萬m2

建筑面積：約8.8萬m2

2022年全市新增供應(yīng)項目

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯華西區(qū)市場研究部， 2022年

*單位：元/平方米/月，租金數(shù)值為各子市場所監(jiān)測寫字樓項目的平均租金。

中央商務(wù)區(qū)

= 10萬平方米

天府新區(qū)

東大街

及延線

人民

南路

金融城

成都甲級寫字樓市場未來（2023-2025）新增供應(yīng)

大源

天府法務(wù)產(chǎn)業(yè)大廈

天府創(chuàng)新中心財富大廈 保利天寰廣場

環(huán)球貿(mào)易廣場二期

未來新增供應(yīng)

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯華西區(qū)市場研究部， 2022年

*單位：元/平方米/月，租金數(shù)值為各子市場所監(jiān)測寫字樓項目的平均租金。

成都甲級寫字樓市場供需及空置率預(yù)測

年內(nèi)成都商務(wù)樓宇市場整體需求減弱，租賃市場競爭加劇，凸顯出未來積極培育市場增量需求的緊迫性。

空置率預(yù)測-未來幾年高供應(yīng)壓

區(qū)域?qū)懽謽欠治?/p>

區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓租賃市場-長虹科技大廈

租賃情況分析

? 目前空置房源均為遺留裝修，部分帶空調(diào)；

? 2022年第四季度推出特價房源，單價低至50元；

? 近期成交第三方寫字樓運營商，面積2,000平米，

價格50元/平米/月，遺留裝修房源。

入市時間：2014年

業(yè)權(quán)：單一業(yè)權(quán)

區(qū)位：高新區(qū)天府四街

體量：120,000㎡

標(biāo)準(zhǔn)層面積：1,747㎡

物業(yè)費：12元/㎡/月

空調(diào)加時情況：無

停車位：1,140個

得房率：70%

租金報價：65-75元/㎡/月（A座）

50-72元/㎡/月（B座）

現(xiàn)出租率：95%

空置總面積：5,597.21㎡

空置面積段：222.09-1,747.26㎡

房源現(xiàn)狀：遺留裝修（部分帶空調(diào)）

免租期：1-3個月

渠道傭金：1個月

區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓租賃市場-銀泰城

租賃情況分析

? 目前僅剩兩個整層房源租賃，均為遺留裝修無家具；

? 2022年第四季度推出一口價房源，單價80元；

? 近期成交游戲公司，面積1,200平米，價格80元/平

米/月，遺留裝修房源。

入市時間：2016年

業(yè)權(quán)：單一業(yè)權(quán)

區(qū)位：高新區(qū)天府大道與天府二街交匯處

體量：30,000㎡

標(biāo)準(zhǔn)層面積：1,500㎡

物業(yè)費：16元/㎡/月

空調(diào)加時情況：400元/小時

停車位：2,500個

得房率：80%

租金報價：80-90元/㎡/月

現(xiàn)出租率：91%

空置總面積：2,749.75㎡

空置面積段：1,215.78-1,533.97㎡

房源現(xiàn)狀：遺留裝修

免租期：3個月

渠道傭金：1.5個月

區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓租賃市場-阿里中心成都高新

租賃情況分析

? 目前空置面積及出租率較低，租金水平持續(xù)下滑；

? 近期成交某科技公司，約300㎡，租金75元/平米/月，遺留裝修。

入市時間：2016年

業(yè)權(quán)：單一業(yè)權(quán)

區(qū)位：高新區(qū)天府四街

體量：50,000㎡

標(biāo)準(zhǔn)層面積：1,773㎡

物業(yè)費：20元/㎡/月

空調(diào)加時情況：250元/小時

停車位：500個

得房率：70%

租金報價：68-80元/㎡/月

現(xiàn)出租率：80%

空置總面積：9,979.32㎡

空置面積段：83.6-1,772.98㎡

房源現(xiàn)狀：遺留裝修（部分帶家具）

免租期：1-3個月

對外傭金政策：1.5個月

區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓租賃市場-高新萬科大廈

租賃情況分析

? 現(xiàn)空置房源均為整層，僅17樓為清水狀態(tài)；

? 價格較前段時間略有下調(diào)；

? 近期無成交。

入市時間：2016年

業(yè)權(quán)：單一業(yè)權(quán)

區(qū)位：高新區(qū)天府四街

體量：41,000㎡

標(biāo)準(zhǔn)層面積：1,800㎡

物業(yè)費：24元/㎡/月

空調(diào)加時情況：600元/小時

停車位：1200個

得房率：85%

租金報價：90-93元/㎡/月

現(xiàn)出租率：82%

空置總面積：7,210.67㎡

空置面積段：1800㎡

房源現(xiàn)狀：清水+遺留裝修（部分帶家具）

免租期：3個月

對外傭金政策：1.5-1.8個月

區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓租賃市場-建信人壽大廈

租賃情況分析

? 現(xiàn)空置房源僅剩一個整層，遺留裝修帶家具；

? 近期成交新成立電子公司，面積2,900平，單價

88元，遺留裝修。

入市時間：2016年

業(yè)權(quán)：單一業(yè)權(quán)

區(qū)位：高新區(qū)天府四街

體量：33,000㎡

標(biāo)準(zhǔn)層面積：1,500㎡

物業(yè)費：17.86元/㎡/月

空調(diào)加時情況：制冷600元/小時，制熱650元/小時

停車位：1667個

得房率：85%

租金報價：95元/㎡/月

現(xiàn)出租率：98%

空置總面積：755.54㎡

空置面積段：755.54㎡

房源現(xiàn)狀：遺留裝修帶家具

免租期：2個月

對外傭金政策：1個月

區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓租賃市場-太平洋保險金融大廈

租賃情況分析

? 年初已調(diào)整租賃策略，提高傭金，劃分小面積，推出

特價房，整體房源交付狀態(tài)良好；

? 近期成交新能源，面積550平，單價95元，遺留裝修。

入市時間：2016年

業(yè)權(quán)：單一業(yè)權(quán)

區(qū)位：高新區(qū)天府三街

體量：60,000㎡

標(biāo)準(zhǔn)層面積：1,711㎡

物業(yè)費：18元/㎡/月

空調(diào)加時情況：200元/小時

停車位：1160個

得房率：74%

租金報價：82-112元/㎡/月

現(xiàn)出租率：84%

空置總面積：9,621.6㎡

空置面積段：292-2,208㎡

房源現(xiàn)狀：遺留裝修+全新裝修（部分帶家具）

免租期：2-3個月

對外傭金政策：1.8-2.2個月

區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓租賃市場-邁普大廈

租賃情況分析

? 空置以大面積為主，清水，遺留裝修均有房源；

? 近期成交科技公司，面積522平，單價78元，遺留

裝修。

入市時間：2016年

業(yè)權(quán)：單一業(yè)權(quán)

區(qū)位：高新區(qū)天府三街

體量：47,000㎡

標(biāo)準(zhǔn)層面積：1,926㎡

物業(yè)費：10元/㎡/月

空調(diào)加時情況：無

停車位：799個

得房率：75%

租金報價：78-85元/㎡/月

現(xiàn)出租率：83%

空置總面積：8,143.81㎡

空置面積段：440.13-1926.2㎡

房源現(xiàn)狀：清水+遺留裝修（部分帶家具）

免租期：2-3個月

對外傭金政策：1-1.4個月

區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓租賃市場-OCG

租賃情況分析

? 現(xiàn)空置房源多達(dá)五方萬；

? 價格較前段時間略有下調(diào)，免租期等商業(yè)較好協(xié)

商；

入市時間：2016年

業(yè)權(quán)：單一業(yè)權(quán)

區(qū)位：高新區(qū)天府四街

體量：約26萬平方米（對外租賃約16萬平方米）

標(biāo)準(zhǔn)層面積：1,500㎡--2,200㎡

物業(yè)費：A/B座25元，C座22元（均含中央空調(diào)）

空調(diào)加時情況：夜間580 ~ 1,600元/小時 (按面積)

白天150 ~ 350元/小時 (按面積)

停車位：1,572（150：1）

得房率：約70%

租金報價：115--180元/㎡/月

現(xiàn)出租率：68%

空置總面積：約50,000㎡

空置面積段：249-2,291㎡

房源現(xiàn)狀：天地墻+精裝帶家具

免租期：1-5個月

對外傭金政策：2個月

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