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物業(yè)服務管理法律法規(guī)匯編

西寧市律師協(xié)會民事專業(yè)委員會

物業(yè)管理專業(yè)部

2022 年 7 月

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序 言

隨著城鎮(zhèn)化建設和住房制度改革的發(fā)展，物業(yè)服務越來越成為當

代社會社會服務產(chǎn)業(yè)的重要部分，物業(yè)服務涉及多方主體，法律關系

復雜。由西寧市律師協(xié)會民事專業(yè)委員會物業(yè)管理專業(yè)部收集、

整理的物業(yè)服務管理法律法規(guī)匯編，詳細收錄了與物業(yè)管理有關

的法律、行政法規(guī)、司法解釋等法律文件，便于廣大業(yè)主和物業(yè)

服務人查閱，為處理與物業(yè)管理相關法律糾紛提供參考和指引。

西寧市律師協(xié)會

分管副會長 杜矛 青海青唐律師事務所

西寧市律師協(xié)會民事專業(yè)委員會

主 任 謝 治 泰和泰（西寧）律師事務所

副主任 魯臥領 青海誠嘉律師事務所

王紅妍 青海勤云律師事務所

本書編委 西寧市律師協(xié)會民事專業(yè)委員會物業(yè)管理專業(yè)部

吳炳文 青海言度律師事務所

孫少峰 青海泰宏律師事務所

李 森 青海輝煌律師事務所

曹志群 青海競帆律師事務所

（以上排名均不分先后）

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目錄

中華人民共和國民法典................................................................................................3

最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋....................7

物業(yè)管理條例................................................................................................................9

第一章 總 則.................................................................................................9

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會...................................................................................10

第三章 前期物業(yè)管理.......................................................................................14

第四章 物業(yè)管理服務.......................................................................................16

第五章 物業(yè)的使用與維護...............................................................................19

第六章 法律責任...............................................................................................21

第七章 附 則...............................................................................................23

青海省物業(yè)管理條例..................................................................................................24

第一章 總則.....................................................................................................25

第二章 物業(yè)管理區(qū)域與相關配置.................................................................27

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會.........................................................30

第四章 前期物業(yè)管理.....................................................................................40

第五章 物業(yè)管理服務.....................................................................................43

第六章 物業(yè)的使用和維護.............................................................................49

第七章 法律責任.............................................................................................54

第八章 附則.....................................................................................................58

西寧市物業(yè)管理條例..................................................................................................60

第一章 總 則...................................................................................................60

第二章 物業(yè)管理區(qū)域與共用設施設備...........................................................60

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會...........................................................60

第四章 物業(yè)服務...............................................................................................60

第五章 物業(yè)使用和維護...................................................................................60

第六章 監(jiān)督管理...............................................................................................60

第七章 法律責任...............................................................................................60

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中華人民共和國民法典

《中華人民共和國民法典》已由中華人民共和國第十三屆全國人

民代表大會第三次會議于 2020 年 5 月 28 日通過，現(xiàn)予公布，自 2021

年 1 月 1 日起施行。

第三編 合同

第二十四章 物業(yè)服務合同

第九百三十七條 物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域

內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩

序的管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。

物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第九百三十八條 物業(yè)服務合同的內(nèi)容一般包括服務事項、服務

質(zhì)量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管

理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同

的組成部分。

物業(yè)服務合同應當采用書面形式。

第九百三十九條 建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)

服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的

物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。

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第九百四十條 建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服

務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人

訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第九百四十一條 物業(yè)服務人將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的部分專項服

務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項

服務事項向業(yè)主負責。

物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，

或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

第九百四十二條 物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，

妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有

部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人

身、財產(chǎn)安全。

對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，

物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并

協(xié)助處理。

第九百四十三條 物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人

員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用

情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向

業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

第九百四十四條 業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。

物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受

或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

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業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合

理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟

或者申請仲裁。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交

物業(yè)費。

第九百四十五條 業(yè)主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務

人，遵守物業(yè)服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場

檢查。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設立居住權(quán)或者依法改變共有部

分用途的，應當及時將相關情況告知物業(yè)服務人。

第九百四十六條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人

的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知

物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)

主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。

第九百四十七條 物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘

的，應當與原物業(yè)服務人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務期限屆滿前，物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期

限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限

另有約定的除外。

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第九百四十八條 物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘

或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物

業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日

書面通知對方。

第九百四十九條 物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約

定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關設

施、物業(yè)服務所必需的相關資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理

的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告

知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同

終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

第九百五十條 物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘

的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應

當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

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最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件

適用法律若干問題的解釋

（2009 年 4 月 20 日由最高人民法院審判委員會第 1466 次會議

通過，根據(jù) 2020 年 12 月 23 日最高人民法院審判委員會第 1823 次會

議通過的《最高人民法院關于修改〈最高人民法院關于在民事審判工

作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋〉等二十七件民

事類司法解釋的決定》修正）

為正確審理物業(yè)服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根

據(jù)《中華人民共和國民法典》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定

本解釋。

第一條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實

施妨礙物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務人請求業(yè)主承擔停止侵害、

排除妨礙、恢復原狀等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第二條 物業(yè)服務人違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部

門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主

以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務人退還其已經(jīng)收取的違規(guī)費用的，人民法院應

予支持。

第三條 物業(yè)服務合同的權(quán)利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務人

退還已經(jīng)預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的，人民法院應予

支持。

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第四條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反

物業(yè)服務合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務

糾紛，人民法院可以參照關于業(yè)主的規(guī)定處理。

第五條 本解釋自 2009 年 10 月 1 日起施行。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照

審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

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物業(yè)管理條例

（2003 年 6 月 8 日中華人民共和國國務院令第 379 號公布 根

據(jù) 2007 年 8 月 26 日《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》第

一次修訂 根據(jù) 2016 年 2 月 6 日《國務院關于修改部分行政法規(guī)的

決定》第二次修訂 根據(jù) 2018 年 3 月 19 日《國務院關于修改和廢止

部分行政法規(guī)的決定》第三次修訂）

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合

法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企

業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的

設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的

環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選

擇物業(yè)服務企業(yè)。

第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)

管理和服務水平。

第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)

督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)

物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

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第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建

議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有

知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡

稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、

公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決

定；

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（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理

活動中的合法權(quán)益。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)

模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的

區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)

主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大

會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

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第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用

書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑

物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事

項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3

以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有

部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵

害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)

20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十四條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開 15 日以前通知

全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職

責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

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（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合

同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物

業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向物業(yè)

所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人

民政府備案。

業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織

能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

第十七條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主

的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等

事項依法作出約定。

管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會

公共利益。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決

程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出

與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

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業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在

地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委

員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工

作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居

民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受

其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的

居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單

位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第二十二條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)

約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履

行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)

益。

第二十三條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物

業(yè)買受人明示，并予以說明。

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物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時

管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相

分離的原則，通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企

業(yè)；投標人少于 3 個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人

民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企

業(yè)。

第二十五條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含

前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

第二十六條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、

業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服

務合同終止。

第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所

有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。

第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、

共用設施設備進行查驗。

第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)

服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、

地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

16

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交

給業(yè)主委員會。

第三十條 建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要

的物業(yè)管理用房。

第三十一條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范

圍，承擔物業(yè)的保修責任。

第四章 物業(yè)管理服務

第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資

格。

國務院建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯(lián)合激勵

和失信聯(lián)合懲戒機制，加強行業(yè)誠信管理。

第三十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)

管理。

第三十四條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)

訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方

的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、

違約責任等內(nèi)容進行約定。

第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供

相應的服務。

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物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財

產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理

物業(yè)驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第二十九條第一款

規(guī)定的資料。

第三十七條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大

會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十八條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管

理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物

業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。

第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務

業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并

委托給他人。

第四十條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水

平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企

業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物

業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

第四十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務

費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從

其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

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已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費

用由建設單位交納。

第四十二條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)

行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。

第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務

合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、

有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費

等額外費用。

第四十五條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾

裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，

并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違

法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安

全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，

應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人

員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公

民的合法權(quán)益。

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第四十七條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務由業(yè)主

和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連

帶責任。

第四十八條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當

及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理

活動中的投訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用

設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理

有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共

用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理

有關手續(xù)。

第五十條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)

域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地

的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需

臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約

定期限內(nèi)恢復原狀。

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第五十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，

應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責

任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場

地的，應當及時恢復原狀。

第五十二條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務

企業(yè)。

物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告

知業(yè)主。

第五十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住

宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項

維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用

部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部

門會同國務院財政部門制定。

第五十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應

當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦

理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以

按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十五條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益

時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

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責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服

務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

第五十六條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招

投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘

物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令

限期改正，給予警告，可以并處 10 萬元以下的罰款。

第五十七條 違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的

物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地

方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款；

給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十八條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以

上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有

關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處 1 萬元以上 10

萬元以下的罰款。

第五十九條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府

房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款 30%以上 50%以

下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用

設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主

造成損失的，依法承擔賠償責任。

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第六十條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以

上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予

警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額 2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪

的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十一條 違反本條例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不

按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地

產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處 10

萬元以上 50 萬元以下的罰款。

第六十二條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務

企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地

產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處 1 萬元以上 10 萬元

以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、

共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十三條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以

上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按

照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)

共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決

定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用

設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共

同利益的；

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（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處 1000 元以上 1 萬元以下的罰款；

單位有前款規(guī)定行為之一的，處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款。

第六十四條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務

費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服

務企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十五條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反

法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪

的，依法給予治安管理處罰。

第六十六條 違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣

級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部

門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依

法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依

法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附 則

第六十七條 本條例自 2003 年 9 月 1 日起施行。

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青海省物業(yè)管理條例

（2015 年 3 月 27 日青海省第十二屆人民代表大會常務委員會第

十八次會議通過 根據(jù) 2020 年 7 月 22 日青海省第十三屆人民代表

大會常務委員會第十八次會議《關于修改＜青海省預算管理條例＞等

五十四部地方性法規(guī)的決定》第一次修正 根據(jù) 2022 年 1 月 13 日

青海省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關于修改

和廢止部分地方性法規(guī)的決定》第二次修正）

目 錄

第一章 總則

第二章 物業(yè)管理區(qū)域與相關配置

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第四章 前期物業(yè)管理

第五章 物業(yè)管理服務

第六章 物業(yè)的使用和維護

第七章 法律責任

第八章 附則

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第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合

法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《物業(yè)管

理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動適用本條

例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主

和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，或者通過其他形式，對物業(yè)

管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管

理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物

業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市（州）、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行

政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）對業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)務的指導和監(jiān)督；

（二）對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量、物業(yè)服務招投標、物業(yè)服務合

同簽訂的監(jiān)督管理；

（三）物業(yè)服務企業(yè)信用評價；

（四）專項維修資金和物業(yè)保修金交存、使用的監(jiān)督管理；

（五）物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理；

（六）物業(yè)承接查驗、退出交接活動的指導和監(jiān)督；

（七）處理在物業(yè)管理活動中的投訴；

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（八）其他監(jiān)督管理職責。

縣級以上人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、自然資源、財政、公

安、民政、衛(wèi)生健康、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管等有關部門，按照各自職

責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理和服務工作。

第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法組織和指導本轄區(qū)

內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員

會履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。

社區(qū)居（村）民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依

法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)

管理相關工作。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席

會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、

社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位

等各方代表組成，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責；

（二）業(yè)主委員會成立、換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)服務合同履行過程中出現(xiàn)的問題；

（四）物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題；

（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

第六條 縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務納入服務業(yè)發(fā)展規(guī)

劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定扶持政策，加強行業(yè)管理，提高

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專業(yè)化水平，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

第七條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行

為，提高物業(yè)服務水平，促進物業(yè)服務企業(yè)依法誠信經(jīng)營，維護物業(yè)

服務企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域與相關配置

第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以土地使用權(quán)證確定的用地

范圍為基礎，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主

人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。物業(yè)設施設備共

用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割獨立使

用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條 建設單位應當在取得商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售前，

向項目所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理

區(qū)域的申請，房地產(chǎn)行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內(nèi)，

在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等單

位的意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知項目所在地街道辦事處、

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域核定內(nèi)容在商品房銷售現(xiàn)場進行

公示。

第十條 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級人民政

府房地產(chǎn)行政管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府征求業(yè)主、

社區(qū)居（村）民委員會的意見，結(jié)合社區(qū)居（村）民委員會的布局劃

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分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應當征得專有部分占建筑

物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管

理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界

限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、共有部分情況、建設單位以及其

他需要載明的事項。

第十二條 建設單位新建住宅物業(yè)時，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單

位，按照下列要求無償配置物業(yè)服務用房：

（一）物業(yè)服務用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，

且不得低于七十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超

過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業(yè)服務用房不包含門崗

值班室。

（二）物業(yè)服務用房應當具備水、電、暖、衛(wèi)、采光等基本使用

功能和條件，配置獨立的水、電、暖等計量裝置。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，面積不得低于二十

平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，面積不得低于四十平方

米。

物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自變更

用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第十三條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應

當對物業(yè)服務用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設計指標進行審查。

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房地產(chǎn)行政主管部門或者不動產(chǎn)登記機構(gòu)，在核發(fā)商品房預售許

可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應當對物業(yè)服務用房進行核查，

并在房屋登記簿中注明物業(yè)服務用房面積和位置。

建設單位應當將相關信息在商品房銷售現(xiàn)場或者物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)公示。

第十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱

等計量裝置應當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。

信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設施設備的配

置應當符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。

配套設施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應當配合縣級以上

人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)

營設施設備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)應當為改造

工作提供便利。

第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱

等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備按照

國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范設計，由相關專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具

有資質(zhì)的單位安裝施工，并與建設項目同步設計、同步施工、同步交

付。所需費用依照國家和省住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定的有關工

程計價規(guī)定確定，由建設單位承擔。建設單位應當配合專業(yè)經(jīng)營設施

設備的施工。

建設單位在竣工驗收后，應當將專業(yè)經(jīng)營設施設備的所有權(quán)移交

給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位。專業(yè)經(jīng)營單位應當接收，并負責專

30

業(yè)經(jīng)營設施設備的管理、維修、養(yǎng)護和更新。

專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓

等設施設備及相關管線。

第十六條 本條例實施前建設的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供

電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營

設施設備的所有權(quán)，由業(yè)主大會決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營單位。決定

移交的，縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當組織有關專業(yè)經(jīng)營單

位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范進行驗收。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)

營單位應當接收，并負責專業(yè)經(jīng)營設施設備的管理、維修、養(yǎng)護和更

新。

驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)

范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期

內(nèi)的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建

議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

31

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共有部分及其附屬設施設備使用情況享有知情權(quán)和

監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及其附屬設施設備的使

用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決

定；

（四）按照有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定；

（六）支持和配合物業(yè)服務企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動；

（七）配合物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應

急處置措施和其他管理措施；

（八）按時交納物業(yè)服務費用；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第十九條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法

規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享

32

有相應權(quán)利，履行相應義務。

第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物

業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中

的合法權(quán)益。

物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當會同縣級人民政

府房地產(chǎn)行政主管部門指導本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并

選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，

由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應當召開

首次業(yè)主大會：

（一）交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以

上；

（二）交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上；

（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)的百

分之三十以上。

第二十二條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府應當在收到建設單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立

業(yè)主大會申請后三十日內(nèi)，會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組

建首次業(yè)主大會籌備組。

籌備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位

承擔。

33

第二十三條 建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府報送物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、

建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業(yè)服務用房配

置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

第二十四條 籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表和社區(qū)居（村）民委員會代表組成?；I備組人

數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表應當不低于籌備組人數(shù)的一半，籌備組

組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔任。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或

者社區(qū)居（村）民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政

府協(xié)調(diào)解決。

第二十五條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面

積；

（四）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單，

制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

34

前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日

前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當

予以答復；異議成立的，籌備組應當對公告內(nèi)容予以修改并重新公告。

第二十六條 籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次

業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選

舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第二十七條 業(yè)主大會討論決定下列事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則、管

理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）選定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）使用專項維修資金；

（六）籌集專項維修資金；

（七）改建和重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的其他事

項。

業(yè)主大會討論決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上

的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至

第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)

35

主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應

當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的

業(yè)主同意。

第二十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會

議：

（一）百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）業(yè)主委員會委員缺員需要補選的；

（三）業(yè)主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會的；

（四）物業(yè)服務合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，

或者需要對原物業(yè)服務合同主要事項進行變更的；

（五）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情

形。

業(yè)主委員會應當在召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議的時間、

地點、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知

所在地社區(qū)居（村）民委員會。

第二十九條 業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織召開；

業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府組織召開；街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在接到請求

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之日起十日內(nèi)通知業(yè)主，并在三十日內(nèi)組織召開。

第三十條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成

立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人

民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導后仍不能成立的，可以由街道辦事

處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會、建設單位、業(yè)主代

表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)

主委員會職責。

物業(yè)管理委員會的人員組成，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意

見的形式。采用集體討論形式的，應當有專有部分占建筑物總面積過

半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；

無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。需投票表決的，表決意見

應由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應當出具委托書，載明委托

事項、委托權(quán)限及期限。

業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。業(yè)主委員會應當妥善保

管選票、表決票和委托書，以備查詢。

第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、

樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法

應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第三十三條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

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（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，

模范履行業(yè)主義務；

（三）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（四）具有一定的組織能力和文化水平；

（五）具有與履行職責相適應的工作時間；

（六）本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)從

事物業(yè)服務。

第三十四條 業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主

大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體

委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會作出的決定，應書面告知社區(qū)居（村）

民委員會。

第三十五條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以

下資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事

處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單；

（五）其他必要資料。

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業(yè)主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)

主委員會印章。

第三十六條 業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護業(yè)主共同利益；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務

企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十七條 業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，定期在物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；

（四）專項維修資金的籌集和使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使

用、經(jīng)營情況；

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（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和工作補貼的籌集、使用

情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十八條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會

三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)

主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）侵害他人合法權(quán)益的；

（五）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第三十九條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自

行終止：

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）喪失履行職責能力的；

（三）任職期間被追究刑事責任的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出

與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在

地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人

民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

40

第四十一條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業(yè)主

大會會議，進行換屆選舉，并書面報告縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管

部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦

事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當協(xié)調(diào)、督促或者組織召開業(yè)主大會會議

進行換屆選舉。

第四十二條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保

管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)

主委員會。拒不移交的，可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府督促移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。

業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)

將其保管的前款所列財物移交給業(yè)主委員會。

第四十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委

員的工作補貼由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費和補貼的籌集、管理和使用

由業(yè)主大會決定，可以由全體業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分及其

附屬設施設備經(jīng)營所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營收益

中列支。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十四條 建設單位應當在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會首次選

聘物業(yè)服務企業(yè)之前，通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，提

供前期物業(yè)服務。但投標人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米

的，經(jīng)縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選

41

聘物業(yè)服務企業(yè)。

第四十五條 建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的

前期物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但期限未滿、

業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服

務合同終止。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物

業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設單位按照國

家相關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)的共有部分及其

附屬設施設備進行查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。

第四十七條 建設單位應當按照國家有關規(guī)定和商品房買賣合

同約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全

的物業(yè)。

實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、生態(tài)環(huán)境

等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設行政主

管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、

有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供

氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公

共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；

42

（四）道路、車位、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)

劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子

監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）住宅小區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地

之間設置符合安全要求的隔離設施；

（七）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十八條 建設單位應當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務企

業(yè)移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證復印件、附圖；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、

地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準許使

用文件；

（六）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（七）業(yè)主名冊；

（八）物業(yè)管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的

詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

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第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列

資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關的資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

第五十條 物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記

錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，

業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)

服務合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

第五章 物業(yè)管理服務

第五十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)

管理服務。

物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目，應當向物業(yè)所在地

縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第五十二條 業(yè)主大會可以決定采用招投標或者協(xié)議的方式，選

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聘物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會決定采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員

會按照國家有關規(guī)定組織招投標。

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會

擬訂選聘方案，提請業(yè)主大會投票表決。

物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)

（鎮(zhèn)）人民政府應當指導、監(jiān)督選聘物業(yè)服務企業(yè)的活動。

第五十三條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)

訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務標準、服務費用、雙方

的權(quán)利義務、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、

違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關業(yè)主、物業(yè)使用人人

身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)

服務合同報縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府備案。

第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，提供下列

服務：

（一）物業(yè)共有部分及其附屬設施設備的維護和管理；

（二）公共秩序維護、安全防范、車輛停放管理；

（三）環(huán)境衛(wèi)生清潔和公共綠化養(yǎng)護；

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（四）物業(yè)裝飾裝修管理服務；

（五）物業(yè)檔案及相關資料的保管；

（六）其他物業(yè)管理服務事項。

第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務

業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并

委托給其他單位或者個人。

第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當依照法律、法規(guī)規(guī)定，委托具有

相應資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)維修和養(yǎng)護電梯、壓力容器等特種設備，并向特

種設備檢驗檢測機構(gòu)申請定期檢驗。

第五十七條 物業(yè)服務收費遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則，

收費標準應與物業(yè)服務等級對應。具體收費標準和收費事項由業(yè)主委

員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)服務收費管理辦法由省人民政府價格主管部門會同住房城

鄉(xiāng)建設行政主管部門制定。

物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務合同約定以外

的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。

第五十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務內(nèi)

容、服務標準、收費標準等事項。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，定期將物業(yè)服務費

用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。

物業(yè)服務費按月計收，最長預收期限不得超過六個月，業(yè)主自愿

交納的除外。

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第五十九條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務

費用。業(yè)主未按約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企

業(yè)督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以請求物業(yè)所在

地社區(qū)居（村）民委員會進行調(diào)解，也可以按照合同約定依法申請仲

裁或者向人民法院提起訴訟。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其

約定，業(yè)主承擔連帶責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費

用由建設單位承擔。物業(yè)交付后，業(yè)主未實際入住使用的，應交納物

業(yè)服務費總額百分之七十的費用。

物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務的，業(yè)主

不得以存在開發(fā)建設遺留問題、未享受物業(yè)服務或者無需接受相關物

業(yè)服務等理由拒交物業(yè)服務費用。

第六十條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物

業(yè)管理服務，不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用、不配合管理等為由

減少服務內(nèi)容或者降低服務質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、

供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務。

第六十一條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照

最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用。業(yè)主專有

部分使用的，由業(yè)主承擔；物業(yè)服務企業(yè)使用的，由物業(yè)服務企業(yè)承

擔；部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關業(yè)主共同承擔。

專業(yè)經(jīng)營單位不得對符合條件的用戶無正當理由拒絕服務或者

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停止服務，不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用或者提供無償服務。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收

取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

第六十二條 規(guī)劃設計為集中供熱的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主要求

停止供熱的，應當在本供熱期開始三十日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)

議，并交納采暖費總額百分之五十的費用?？赡芪：ζ渌脩粲脽峄?/p>

者影響室內(nèi)公共設施安全運行的不得停止用熱。

具備供熱計量條件的物業(yè)管理區(qū)域，應當實行供熱計量收費制

度。

第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安

全防范工作，制定安全防范應急預案。發(fā)生突發(fā)性自然災害、公共衛(wèi)

生事件、火災和供水、供電、供氣、特種設備等安全事故時，物業(yè)服

務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門和專業(yè)經(jīng)營單位

報告，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務人員在從事物業(yè)服務活動時，應當依法履行職責，不得

侵害公民的合法權(quán)益。

第六十四條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日

前組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)。決定續(xù)聘的，

業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三十日前與物業(yè)服務企業(yè)

續(xù)簽物業(yè)服務合同。決定選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應

當自物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新

選聘的物業(yè)服務企業(yè)接管。

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物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合

同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會，同時書面告知縣

級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者選聘決定，

也沒有要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，原物業(yè)服務企業(yè)按照合

同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同有效期自動延續(xù)至新的物業(yè)合

同約定提供物業(yè)服務之日止。

第六十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)合同終止之日起十五日

內(nèi)，向業(yè)主委員會履行下列交接義務：

（一）移交物業(yè)服務用房等共有部分及其附屬設施設備；

（二）移交本條例第四十八條規(guī)定的資料；

（三）移交物業(yè)檔案、維修和保養(yǎng)物業(yè)形成的技術資料及保養(yǎng)記

錄；

（四）結(jié)清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

物業(yè)服務企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)

域、停止物業(yè)服務；不得損壞、隱匿、銷毀有關資料和財物。

第六十六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)實施自行管理的，應當就管理

事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭、管理費用等事項

共同作出約定。

自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務、選舉業(yè)主委員會或

者成立其他管理機構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務以及業(yè)主共同決定的其他形

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式進行。自行管理應當推選管理負責人。

第六十七條 自行管理的業(yè)主委員會、管理負責人應當在物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)每半年公布管理費用的收支情況。業(yè)主針對收支情況提出的

詢問，業(yè)主委員會、管理負責人應當及時答復。

第六十八條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)居（村）民委員會應當指導幫助本轄區(qū)內(nèi)自

行管理的小區(qū)做好物業(yè)服務工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。

第六十九條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當加強

物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行規(guī)

范化考核。

第六章 物業(yè)的使用和維護

第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用和維護應當遵守法

律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合

法權(quán)益。

第七十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射