土拍研究院

數(shù)據(jù)看市場

上半年長三角供地節(jié)奏放緩，土地成交規(guī)模處于低位

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

2023年上半年長三角重點城市涉宅用地成交177宗，土地占地面積702萬㎡，同比下降36% ，土地成交金額2508億元，

同比下降30%；6月份土地占地面積152萬㎡，環(huán)比上漲4%，同比下降70%，土地成交金額466億元，與上月持平但同比

下降73%。上半年土地市場供應(yīng)力度減弱，土地成交規(guī)模處于近幾年低位，各地推地呈現(xiàn)“少量多批”的特征，其一方

面原因是企業(yè)將更多精力放在沖銷售業(yè)績和保交付上，另一方面是市場信心依舊不足，政府通過少量多批推地，能緩解

企業(yè)競標壓力，使企業(yè)資金更加靈活，降低短期內(nèi)的資金壓力。

54

32

15

23

141

34

7

21

60

29

96

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31 26

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3000

2021.1-2023.6長三角重點城市涉宅用地成交月度走勢

成交總用地面積(萬㎡) 成交總建筑面積(萬㎡) 成交總價(億元) 成交幅數(shù)

上半年平均溢價率同比上揚，整體土地市場適度回暖

2023年上半年長三角重點城市溢價率為7.7%，相比2022年下半年增加5個百分點，相比去年同期增加4個百分點；平均

樓面價18661元/㎡，環(huán)比上漲11%，同比上漲22%，溢價率和平均樓面價同環(huán)比都處于上揚趨勢。2023年上半年，面對

樓市增長動能持續(xù)放緩，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善等困境，多地供地以核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊為主，多頻少量優(yōu)質(zhì)地塊

持續(xù)帶動土拍熱度向上，支撐土地市場適度回溫；但房企投資仍僅限于熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊，當失去核心地塊加持后，土

地市場降溫明顯。

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

15440

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22136

16510 16433

17%

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22%

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4% 4%

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3%

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0

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2021.1-2023.6長三角重點城市涉宅用地樓面價&溢價率月度走勢

成交樓面價(元/m2) 溢價率(%)

上半年樓市呈“先揚后抑”行情，市場信心偏弱

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

2023年上半年長三角重點城市新房新增供應(yīng)面積1868萬㎡，環(huán)比下降26%，同比下降5%，新房成交面積2268萬

㎡，環(huán)比下降4.5%，同比上漲15%，新房均價37883元/㎡，環(huán)比下降3%，同比上漲4%。單月來看，新房成交量

在3月點狀復(fù)蘇后，4-6月再度回落，而房價逐月上漲，主因還是結(jié)構(gòu)性因素，高端改善項目集中入市且新房限價放

松，推高整體成交均價。此外，近期上海、杭州等多個城市出現(xiàn)需求疲軟跡象，部分項目來訪、認購出現(xiàn)下滑，在

缺乏強有力的政策刺激下，市場信心偏弱，銷售端依舊承壓。

33027

309803056829583

3141130772

29048

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315003288732789

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2021.1-2023.6長三角重點城市商品住宅供求量價月度走勢

供應(yīng)面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)

453 291 509 273 167 122 53

518

375

606

328

192 158

90

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33722

28356

31569

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19400

0

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70000

0

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500

600

700

上海 南京 杭州 蘇州 寧波 無錫 常州

2023年上半年長三角重點城市商品住宅供求量價情況

供應(yīng)面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)

一線城市韌性好于二三線，新一線城市壓力開始凸顯

分城市能級來看，一線城市韌性好于二三線，上半年一線城市上海商品住宅成交518萬㎡，同比上漲38%，漲幅顯著優(yōu)

于大部分二三線，上海在強基本面帶動下，土拍升溫、購房者置業(yè)情緒改善，市場活躍度修復(fù)相對較好。新一線除杭州

韌性較強外，其他城市呈現(xiàn)由增轉(zhuǎn)降，在一季度小波段行情之后，成交動能開始轉(zhuǎn)弱；而二、三線城市新房成交量價基

本與去年同期持平，新房交易疲軟。

一線城市 新一線城市 二、三線城市

-14%

-1%

8%

5%

57%

-19%

38%

-3%

0.1%

20%

-18%

-0.02%

19%

-19%

常州

無錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年上半年月長三角重點城市商品住宅

成交面積同環(huán)比

環(huán)比 同比

-4%

-0.3%

16%

12%

-1%

-11%

-1%

1.1%

-0.4%

8%

7%

-5%

0.2%

2%

常州

無錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年上半年長三角重點城市商品住宅

房價同環(huán)比

環(huán)比 同比

上半年新房去化周期低于10個月，回歸至2022年中水平

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

截至2023年6月底，長三角重點城市商品住宅總庫存為3773萬㎡，環(huán)比上漲0.1%，同比下降4.9%，去化周期為9.8

個月，相比上個月增加0.3個月，相比去年同期減少0.1個月。

總的來看，2023年二季度整體成交增長動能放緩，但是供應(yīng)縮量程度明顯大于成交，“去庫存”效果初顯，整體庫

存規(guī)模回到2022年中旬。

7.9

7.1 6.7 6.5

5.7 5.6 5.7 5.6 5.9 6.0 6.3 6.6 6.9 6.9

7.5

8.1

9.3

9.9 9.9 10.310.310.710.911.311.210.9

10.2 9.7 9.5 9.8

0.0

2.0

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10.0

12.0

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2021.1-2023.6長三角重點城市商品住宅可售面積&去化周期走勢

可售面積(萬㎡) 近一年去化周期(月)

滬杭新房庫存告急，蘇甬寧穩(wěn)中有降，錫常庫存承壓

城市 2023年5月

可售面積(萬㎡)

2023年6月

可售面積(萬㎡)

可售面積環(huán)比 2023年5月

去化周期(月)

2023年6月

去化周期(月)

去化周期差值

（本月-上月）

蘇州 746 751 0.6% 11.9 12.4 0.5

南京 788 794 0.7% 13.1 13.8 0.7

無錫 511 516 1.0% 18.5 19.6 1.1

上海 525 548 4.3% 5.5 5.7 0.2

杭州 445 437 -1.9% 4.3 4.3 持平

常州 357 350 -2.0% 22.1 24.5 2.4

寧波 394 377 -4.3% 13.1 12.9 -0.2

注：去化周期=可售面積/近一年流速

從長三角具體城市環(huán)比變化來看，上海和杭州庫存基本出清，去化周期不足6個月，供給導(dǎo)向型特征顯著；蘇州、

南京、寧波去化周期約13個月，庫存量相比年初均有一定程度的下降，庫存風(fēng)險已經(jīng)基本進入可控區(qū)間；無錫、常

州目前去化周期約20個月，樓市持續(xù)低迷，造成庫存積壓嚴重。

核心地段項目占據(jù)榜單前三，對應(yīng)房企在上半年土地市場表現(xiàn)活躍

長三角各重點城市金額榜首位分別為：

上海象嶼招商公園1872項目105.52億元

南京越秀和樾府28.61億元

杭州馥香園93.02億元

蘇州建發(fā)縵云36.75億元

無錫中信泰富·玖著17.33億元

常州中建國賢府7.70億元

寧波綠城東投·鳳鳴云翠府32.81億元

2023年上半年長三角各重點城市商品住宅金額榜TOP前三

城市 排行 項目 區(qū)域 成交金額

(億元)

成交套數(shù)(套)

成交均價

(元/㎡)

上海

1 象嶼招商公園1872 閔行 105.52 1884 51745

2 金鼎·閱府 浦東 85.39 925 79487

3 象嶼招商蟠龍府 青浦 81.76 1353 61484

南京

1 越秀和樾府 建鄴 28.61 323 57213

2 奧體新城 建鄴 27.28 183 65785

3 中北金基涵樾府 建鄴 22.78 257 49927

杭州

1 馥香園 拱墅區(qū) 93.02 828 55000

2 杭曜置地中心 拱墅區(qū) 63.34 1014 46202

3 嘉里城市之星 拱墅區(qū) 50.92 563 54678

蘇州

1 建發(fā)縵云 新區(qū) 36.75 424 47573

2 華潤潤月雅筑 園區(qū) 28.84 224 52438

3 萬科朗拾 園區(qū) 28.17 287 49176

無錫

1 中信泰富·玖著 濱湖區(qū) 17.33 322 34712

2 建發(fā)上院 新吳區(qū) 11.08 353 23317

3 龍湖粼云上府 新吳區(qū) 10.86 401 22512

常州

1 中建國賢府 鐘樓區(qū) 7.70 233 26552

2 龍宸壹號 新北區(qū) 7.09 130 32081

3 金隅·鐘樓天筑 鐘樓區(qū) 6.24 194 24000

寧波

1 綠城東投·鳳鳴云翠府 鄞州 32.81 420 43379

2 雅戈爾·明湖懿秋苑 鄞州 31.49 266 53062

3 偉星·玉堰瓏印府 鄞州 19.14 247 46251

政策端：

2023年上半年，中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以引導(dǎo)市場預(yù)期修復(fù)，優(yōu)化集中供地等制度以適應(yīng)當前市場環(huán)境，金融層面降準降息穩(wěn)經(jīng)

濟，房地產(chǎn)供需兩端也將受益，政策支持居民信貸及房企融資但效果不彰，已發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)

范市場秩序，政策力度限于“托而不舉”。地方層面，上半年各地政策仍保持寬松趨勢。 2023年上半年全國有超百省市（縣）

出臺政策超300條，公積金支持政策、購房補貼是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸

利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。

土地端：

在土地供應(yīng)縮量、企業(yè)投資審慎下，長三角涉宅用地成交面積下降超三成。土拍熱度表現(xiàn)來看，2023年上半年，品牌房企在核

心城市補倉積極，土拍分化現(xiàn)象加劇，上海、杭州、合肥地價上限成交占比均在五成以上，杭州、蘇州等部分地塊創(chuàng)下近幾年

土地參拍企業(yè)數(shù)量記錄；其他城市的核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高，但非核心區(qū)地塊多底價成交，板塊間分化明顯；無錫成交地塊

均底價成交，土拍情緒持續(xù)低迷。拿地企業(yè)方面以央國企為主，地方國資托底乏力，部分城市如杭州、寧波民企拿地金額占比

有所提升，杭州民企拿地金額占比在六成以上，5月23日出讓9宗地全部為民企摘取，6月9日出讓5宗地中4宗為民企。整體來看

，2023年以來全國土地市場低迷態(tài)勢并未改變，僅核心城市土拍熱度較高，未來土拍市場能否回溫仍有賴于房地產(chǎn)銷售端恢復(fù)

程度。

新房端：

2023年初，長三角房地產(chǎn)市場以“小陽春”開局，一季度新房成交面積同比降幅明顯收窄，銷售額同比實現(xiàn)正增長，特別是熱

點城市，在前期積壓需求釋放、政策效果顯現(xiàn)以及自身周期性修復(fù)的帶動下，市場活躍度明顯提升。但4月以來，房地產(chǎn)市場恢

復(fù)行情未能持續(xù)，購房者置業(yè)情緒快速下滑。 6月進入半年度節(jié)點，成交小幅回升但增長動能持續(xù)轉(zhuǎn)弱，城市分化愈發(fā)明顯，

房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力加大。

展望：

展望后市，土地端，土地供求縮量趨勢或延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢或更加明顯，預(yù)計房企在核心城市補貨意愿繼續(xù)保持較高水平，

而銷售市場調(diào)整壓力較大的城市土地市場表現(xiàn)或仍低迷。另外，隨著越來越多的房企聚焦在核心城市拿地，這些城市的土拍競

爭也將日益激烈，部分房企拿地或向核心城市近郊及優(yōu)勢二三線城市適度下沉。新房端，若三季度無強有力的救市政策出臺，

全年銷售面積或與2022年基本持平，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。

土拍研究院觀察

PART/01 合肥土地市場分析

299

503 554

154

609

1142 1211

277

341

652 688 263

51

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105

32

0

20

40

60

80

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120

0

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400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

合肥市區(qū)年度土地供求對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)，（含保障）

2023年上半年合肥市區(qū)共成交32宗地塊（純住宅用地23宗，商住用地1宗，商服用地3宗，其他用地5宗），總成交

面積約154萬㎡，成交金額約263億元。6月28日，合肥舉行了第四場土拍，本次土拍原計劃的市區(qū)9宗居?。ê?宗

安置房），因為報名房企不足，縮水到市區(qū)4宗（含1宗安置房）。本次市區(qū)成交4宗住宅地塊全部成交，其中3宗競

品質(zhì)、1宗底價成交，成交面積14.12萬㎡，成交金額34.7億元。此外，6月份還成功出讓了1宗其他用地，為地下交

通運輸設(shè)施用地。

經(jīng)營性用地成交分析

住宅類, 23,

72%

商住類, 1,

3%

商服類, 3,

9%

其他, 5, 16%

2023年上半年合肥市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比

（單位：宗數(shù)）

2023年上半年合肥市區(qū)共成交23宗涉宅地塊，總成交建筑面積約228萬㎡，成交金額約257億元。6月28日，合肥第

四批次集中供地開拍，剔除1宗安置房用地，共成交3宗涉宅用地（包河區(qū)1宗、瑤海區(qū)2宗），總用地面積185畝，

最終3宗全部進入封頂進入競品質(zhì)階段，攬金約33.4億。房企參與熱度較高，其中包河單宗地塊，更是吸引了34家房

企參與競拍。此外，6月份掛牌的合肥市區(qū)其余5宗涉宅地塊，延期至2023年7月27日上午競價出讓。

446 322 948 997 228

630 656 257

7225 6645 6578

11310

19663 19013 20994 22104

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

32

52

80

23

22%

12%

9%

13%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

20

40

60

80

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

0 0 367 151 52 102 47 27

204

0 0

75

0 0

68 101

56 33

5570 4936

13026

9853

11844 12600

0

5000

10000

15000

0

100

200

300

400

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

0 0

21

0 0

14

0 0

6

10

4 3

8% 7%

14%12%

14% 15%

0

0.05

0.1

0.15

0.2

0

5

10

15

20

25

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率分析

成交宗數(shù) 溢價率

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

（備注：4月份二批次成交中包河、高新、經(jīng)開各含1宗部分保障地塊，按普通涉宅地塊進行統(tǒng)計。）

涉宅類用地成交分析

230 101 22 140 65 83 171 184

65

36 31

20

7

24

44

184

128

11

99

36

58

33

107

80

56

20

24

6

26

45

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

0

50

100

150

200

250

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-6月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-6月成交金額（億元）

2023年上半年合肥市區(qū)共成交23宗涉宅地，其中包河7宗、濱湖3宗、高新2宗、經(jīng)開1宗、廬陽2宗、蜀山3宗、瑤

海5宗。其中成交建面、成交金額最高的為包河區(qū)，成交建面65萬㎡，成交金額80億元；其次成交建面、成交金額較

高的區(qū)域為瑤海區(qū)。從溢價率方面來看，其中濱湖區(qū)、瑤海區(qū)的溢價均達到上限15%；從平均樓面價來看，濱湖區(qū)

依舊是位居首位，可見濱湖區(qū)土地市場整體熱度較高。

12274

15710

6374

11922

9130

10903 10077

7%

15%

12%

8%

7%

13%

1%

8%

13%

15%

12%

14%

10%

10%

15%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-6月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-6月溢價率

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從榜單來看，合肥市區(qū)2023年上半年土拍中，房企參拍度均比較高。首批集中供地6宗地塊吸引了40余家房企競拍，其

中民營房企占比達到55%左右，最終6宗地以5宗觸頂競品質(zhì)、1宗高溢價收官，攬金67.87億元，平均溢價率14.29%，

最熱的一宗地塊吸引了20家房企報名；4月份舉行的二批次供地的11宗地塊，也有5宗觸頂，其中熱點地塊報名房企超過

30家；5月三批次土拍中，4宗地塊共吸引了近30家房企報名參拍，其中招商、華潤、保利、中海、偉星、中鐵建、安徽

邦泰各意向3宗地；龍湖、聯(lián)發(fā)、安徽建工、中煤等各意向2宗地。6月四批次土拍中，市區(qū)共成交3宗普通涉宅用地，全

部進入封頂進入競品質(zhì)階段，其中包河單宗地塊，更是吸引了34家房企參與競拍。

房企拿地排行榜

房企2023年上半年在合肥市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

排名 拿地房企 宗數(shù) 建筑面積

（萬㎡）

成交總價

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 合肥城建 1 23.38 35.01 14973

2 建發(fā) 1 20.23 24.12 11922

3 杭州椿實置業(yè) 1 16.83 21.93 13034

4 合肥建設(shè)投資控股集團 1 16.30 21.37 13109

5 偉星地產(chǎn) 2 23.09 20.56 8904

6 中海地產(chǎn) 1 13.70 20.37 14870

7 浙江和泰地產(chǎn) 1 18.22 18.42 10109

8 新華地產(chǎn)集團 2 18.24 16.29 8930

9 六安遠大 1 9.24 15.81 17100

10 招商蛇口 2 19.74 14.86 7527

合肥2023年第四批次成交情況：6月28日，合肥第四批次集中供地開拍，剔除1宗安置房用地，共成交3宗普通涉宅用地

（包河區(qū)1宗、瑤海區(qū)2宗），總用地面積185畝，最終3宗全部進入封頂進入競品質(zhì)階段，攬金約33.4億，整體整體溢價率

14.9% 。

整體來看，本次土拍房企參與熱度依舊較高，最火熱的當屬包河07地塊，據(jù)不完全統(tǒng)計，共有華潤、中海、龍湖、保利、

招商、萬科、越秀、中鐵建、聯(lián)發(fā)、綠城、華發(fā)、國貿(mào)、建發(fā)、金新城、偉星、高速、建工、安徽鹽業(yè)、置地、邦泰等30

多家房企參與報名，最終經(jīng)過多倫競爭觸達上限價20.37億進入競品質(zhì)環(huán)節(jié)，共有34家房企參與競品質(zhì)，該地塊位于宿松

路以東、龍川路以北，成交樓面價14869元/㎡，溢價率15%。

土拍監(jiān)測

宗地編號 地塊位置 用途 用地面積

（㎡） 容積率 建筑面積

（㎡）

起始總價

(萬元)

成交總價

（萬元）

成交樓面價

（元/㎡） 溢價率 拿地單位

瑤海區(qū)

YH202307號

瑤海區(qū)雨山路以東、

南漪湖路以南 居住用地 49840 ≤2.0 99680 85974 98832.7 9915 14.96% 安徽建工

瑤海區(qū)

YH202308號

瑤海區(qū)臨泉東路以

南、和縣路以東 居住用地 13620 ≤2.1 28602 27580.5 31707.4 11086 14.96% 偉星地產(chǎn)

包河區(qū)

BH202307號

包河區(qū)宿松路以東、

龍川路以北 居住 59566.67 ≤2.3 137003.3

438 177359.75 203718 14870 14.86% 中海地產(chǎn)

合肥本批次土拍特點：本次土拍采取“投報高品質(zhì)住宅方案”的競買方式，即:“價高者得+投報高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號

”的競買方式。本公告中地塊內(nèi)的商品住宅須實行精裝交付（不含安置房、租賃住房）。

據(jù)統(tǒng)計，此次土拍參拍房企較多，主要是因為競品質(zhì)改為115分，取消房企資質(zhì)的5分。包河07、瑤海08地塊，二級及以上

資質(zhì)房企就可競買。所以，報名階段的房企會比較多，包河就有34家，到競品質(zhì)階段，也是全部參與。瑤海07宗地，需要

一級開發(fā)資質(zhì)，但最終也有9家競品質(zhì)。房企報名門檻的調(diào)整，增加了競買人氣，保證了土拍熱度。

從地塊熱度來看，本次三宗地塊參與競品質(zhì)的房企名單顯示，樓市熱度主要集中在包河區(qū)。包河單宗地塊，更是吸引了34

家房企參與競品質(zhì)。這也創(chuàng)下了上半年單宗參與競品質(zhì)房企最多的地塊，甚至已超濱湖省府板塊。

土拍監(jiān)測

宗地編號 競得房企 參與競品質(zhì)房企

包河區(qū)

BH202307號

中海地產(chǎn) 參拍房企（34家）：華潤、中海、龍湖、保利、招商、萬科、越秀、中鐵建、聯(lián)發(fā)、綠城、華發(fā)、國

貿(mào)、建發(fā)、金新城、偉星、安徽建工、高速、安徽鹽業(yè)、置地、安徽邦泰、和順等34家房企

瑤海區(qū)

YH202307號

安徽建工 參拍房企（9家）：華潤、中海、保利、中鐵建、偉星、建工、文德、華力等9家房企

瑤海區(qū)

YH202308號

偉星地產(chǎn) 參拍房企（4家）：保利、 偉星、安徽建工等4家房企

PART/02 蘇州土地市場分析

2023年上半年蘇州市區(qū)共計成交51宗經(jīng)營性用地（28宗純住宅類、4宗商住類），總成交占地面積147.7萬㎡，總成

交建面258.9萬㎡，總成交金額367.0億元。其中，6月份成交16宗經(jīng)營性用地（8宗純住宅、1宗商?。?，總成交占地

面積46.7萬㎡，建面77.9萬㎡，成交金額119.8億元。此外，蘇州第四批次集中供應(yīng)11宗地塊，占地面積38.9萬㎡，

總起拍價88.1億元，預(yù)計8月6日競拍。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（含蘇相合作區(qū)）、姑蘇區(qū)

535 719 409

148

1129

1426

786

259

1152

1385

975

367

117

129

91

51

0

20

40

60

80

100

120

140

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

蘇州市區(qū)年度經(jīng)營性用地成交對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 28,

55%

商住類, 4, 8%

商服類, 17, 33%

其他, 2, 4%

2023年上半年蘇州市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營性用地成交分析

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（含蘇相合作區(qū)）、姑蘇區(qū)

796 1146 644 185

1108 1333 943 356

13932

11625

14628

19267

26488 25985 25981

28356

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

蘇州市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

74 76 69

32

9%

5%

2.7%

6.2%

0%

5%

10%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

蘇州市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

0 0 69 147 83 0 70 0 0 47 68.2

127

179

132 140

98

118.1

18405

12193

15859

20003 21011

17323

0

10000

20000

30000

0

50

100

150

200

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

0 0 9 18 0 10 0 11 0 0 9 12

3.0%

0%

4.8%

7.5% 9.1%

2.4%

0.0%

5.0%

10.0%

0

10

20

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率分析

成交宗數(shù) 溢價率

2023年上半年蘇州市區(qū)已完成前三批宅地成交，總成交32宗，總成交面積109.32萬㎡，總成交建筑面積184.7萬㎡，

總成交金額355.88億元，平均樓面價19267元/㎡，平均溢價率6.17%。其中，6月25日2023年蘇州第三批次12宗地

塊順利成交，其中2宗觸頂搖號，2宗低溢價成交，8宗底價成交，總成交面積41.87萬㎡（不含地下空間），總成交

118.13億元，平均樓面價17323元/㎡，平均溢價率2.45%。此外，6月30日蘇州市區(qū)四批次共11宗地塊正式亮相，

總用地面積38.93萬㎡，總起價約88.06億元，預(yù)計8月6日競拍。

涉宅類用地成交分析

10144 16325 14119 97 29 12236 20 31

257

194

221

92

153

26

122

41 47

31

47

68

0

50

100

150

200

250

300

0

50

100

150

200

園區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 吳江 相城區(qū) 姑蘇區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-6月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-6月成交金額（億元）

2023年上半年蘇州各區(qū)域涉宅用地成交建面前三分別是園區(qū)44萬㎡、相城區(qū)36萬㎡、姑蘇區(qū)31萬㎡，其中園區(qū)成

交金額遠超其他區(qū)域，達到122億元，其次是姑蘇區(qū)成交金額68億元。從溢價率來看，園區(qū)、新區(qū)、姑蘇區(qū)三區(qū)域

土拍熱度高漲，上半年平均樓面價也明顯高于2022年全年值。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（園區(qū)土地成交包含蘇相合作區(qū)地塊）、姑蘇區(qū)

25439

11892

15619

9493

12548

13102

27591

15982

24447

10815

13094

22002

8.5%

0%

2.0%

0%

0%

1.2%

10.3%

0%

11.7%

0.5%

0.1%

6.6%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

園區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 吳江 相城區(qū) 姑蘇區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-6月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-6月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

2023年上半年房企在蘇拿地金額榜單來看，華潤以拿地金額67.2億元穩(wěn)占榜首，分別布局園區(qū)2宗、姑蘇區(qū)1宗，

重點布局蘇州核心和次核心地段，預(yù)算較高；其次中建三局以拿地金額51.2億元位居第二，分別吳江太湖新城2

宗、吳中太湖新城2宗，持續(xù)深耕；此外，建發(fā)、華發(fā)、大家、保利置業(yè)等房企近期拿地勢頭較猛，均分別在蘇

州各區(qū)域布局。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（園區(qū)土地成交包含蘇相合作區(qū)地塊）、姑蘇區(qū)

房企拿地排行榜

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 華潤 3 23.5 67.2 28537

2 中建三局 4 31.7 51.2 16151

3 建發(fā) 2 15.5 39.3 25327

4 中建國際+蘇州軌交 1 7.7 21.9 28456

5 相城高新 3 15.4 19.8 12907

6 華發(fā) 1 8.1 16.3 19968

7 吳江城投集團 2 9.4 15.9 16907

8 保利置業(yè) 1 6.7 14.8 22075

9 大家 1 5.0 14.1 28175

10 廈門建發(fā)&黃橋國資 2 11.1 13.8 12485

房企2023年上半年在蘇州市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

蘇州2023年第三批次成交情況： 6月25日，蘇州第三批次成交12宗涉宅用地，總成交面積41.87萬㎡（不含地下空間），

總成交118.13億元，平均樓面價17323元/㎡，平均溢價率2.45%。其中，2宗沖破中止價進入搖號階段，2宗低溢價成交，

8宗底價成交。由于地塊條件與前兩輪相比有所下降，土拍的熱度也大宗降低，整體溢價率降至2.45%，國央企和城投再度

成為拿地主力，民企的投資意愿有所回落。

本批次土拍特點：①本輪園區(qū)和姑蘇區(qū)兩個區(qū)域各自出讓2宗地塊，均采用了“核心搭配次核心”思路。園區(qū)26號地塊緊

鄰第二批次觸頂搖號成交的17號地塊（由華潤競得），本次同樣吸引了多家房企參拍；園區(qū)27號地塊原為公交場站用地、

公園綠地，后由控規(guī)調(diào)整改為居住用地，公交停保場仍未拆除且周邊拆遷安置小區(qū)為主，也會對房企參拍熱情產(chǎn)生一定影

響。②合作拿地比例近六成，城投+央國企是主流。12宗地塊中有7宗為合作拿地。主要以國央企/民企+城投類房企的組

合形式出現(xiàn)，例如廈門建發(fā)&黃橋國資、興華&相城高新、中建國際&蘇州軌交等。另外5宗地分別由萬科、大家、保利置

業(yè)、中建三局和吳中經(jīng)開國資獨立競得，城投公司再度成為拿地主力。③拿地房企仍以中建三局、中建國際、廈門建發(fā)等

老面孔為主，新進房企及民企的投資積極性有待提升。

土拍監(jiān)測

序號 地塊編號 地塊位置 面積

（㎡） 用 途 容積率 建筑面積

（㎡）

起報總價

（萬元）

成交總價

（萬元）

成交樓面價

（元/㎡）

溢價

率

拿地房企 屬性 輪次

1 蘇地2023-WG-24號

姑蘇區(qū)吳門橋街道運泰路南、

凌波路東 18648 住宅 ＞1且≤1.6 29837 59674 68625 23000 15% 萬科 混合制 39（搖號）

2 蘇地2023-WG-25號

姑蘇區(qū)吳門橋街道人民路西，

端文路北地塊 34198 商住 ＞1且≤2.4,＞1

且≤2.2 77028 219193 219193 28456 0% 中建國際+蘇州軌

交

央企+本地

國企

1

3 蘇地2023-WG-26號

工業(yè)園區(qū)東宏路南、金堰路

西 24995 住宅 ≥1.8且≤2 49989 122474 140845 28175 15% 杭州大家 外地國企 31（搖號）

4 蘇地2023-WG-27號

工業(yè)園區(qū)星塘街西、獨墅湖

大道北 37302 住宅 ≥1.6且≤1.8 67144 147717 148217 22075 0.34% 保利置業(yè) 央企 2

5 蘇地2023-WG-28號

吳中區(qū)城南街道澄湖東路北

側(cè)、楓津路西側(cè) 41696 住宅 ＞1.3且≤1.6 66713 100069 100069 15000 0% 吳中經(jīng)開國資 本地國企 1

6 蘇地2023-WG-29號

相城區(qū)黃橋街道廣進路西、

永青路南 43437 住宅 ＞1且≤1.2 52124 65051 65051 12480 0% 廈門建發(fā)+蘇州市

相城黃橋國資

外地國企+

本地國企

1

7 蘇地2023-WG-30號

相城區(qū)黃橋街道蘇埭路東、

永青路南 51169 住宅 ＞1且≤1.2 58412 72951 72951 12489 0% 廈門建發(fā)+蘇州市

相城黃橋國資

外地國企+

本地國企

1

8 蘇地2023-WG-31號

相城區(qū)經(jīng)開區(qū)春申湖路南、

澄星街東 41040 住宅 ＞1且≤1.6 65664 105062 105062 16000 0% 中億豐+相城經(jīng)開 本地國企+

本地民企

1

9 蘇地2023-WG-32號

相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)中市路東、春

照路南 34527 住宅 ＞1且≤2.2 75959 74440 74440 9800 0% 江南國際置業(yè)+相

城高新

本地國企+

本地民企

1

10 蘇地2023-WG-33號

相城區(qū)元和街道華元路南、

柴米港東 39552 住宅 ＞1且≤1.3 51418 82268 82268 16000 0% 蘇州興華房地產(chǎn)+

蘇州相城高新

本地民企+

本地國企

1

11 蘇地2023-WG-34號

相城區(qū)元和街道華元路南、

蠡塘河?xùn)| 21919 商住 ＞1且≤1.2 26303 41240 41640 15831 0.97% 蘇州興華房地產(chǎn)+

蘇州相城高新

本地民企+

本地國企

3

12 WJ-J-2023-006 吳江東太湖度假區(qū)（太湖新

城）東太湖大道北長安路東 34078 住宅 ＞1且≤1.8 61340 62947 62947 10262 0% 中建三局 央企 1

蘇州2023年第四批次供地情況：6月30日蘇州市區(qū)四批次共11宗地塊正式亮相，總用地面積38.93萬㎡，總起價約88.06億

元，依舊延續(xù)三批次的土拍規(guī)則，采用“自由報價+限時競價+現(xiàn)場搖號”的方式，溢價率控制在15%以內(nèi)，集中出讓時間

為8月6日。本次集中出讓地塊具體分布來看，其中姑蘇區(qū)1宗、園區(qū)2宗、高新區(qū)2宗、吳中區(qū)1宗、相城區(qū)4宗、吳江區(qū)1

宗，整體供地情況略不及今年上批次。

土拍監(jiān)測

序號 地塊編號 地塊位置 總出讓面積

（㎡） 用 途 容積率 建筑面積

（㎡）

保證金

（萬元）

起報總價

（萬元）

起始樓面價

（元/㎡）

最高限價

（萬元）

限價樓面價

（元/㎡）

1

蘇地2023-WG-36

號

姑蘇區(qū)金閶街道金門路

北、后文家巷西 27556 住宅 ＞1且≤1.6 44090 21610 108021 24500 124224 28175

2

蘇地2023-WG-37

號

吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)長虹北路

東、海藏西路北 34395 住宅 ＞1.3且≤2 68790 14180 70853 10300 81481 11845

3

蘇地2023-WG-38

號

相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)聚金路東、

鳳起南路南 35830 住宅 ＞1且≤1.1 39413 7890 39413 10000 45325 11500

4

蘇地2023-WG-39

號

相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)聚金路東、

渭涇塘路北 32499 住宅 ＞1且≤1.1 35749 7150 35749 10000 41111 11500

5

蘇地2023-WG-40

號

相城區(qū)高鐵新城水景路

西、疊樓路南 28354 住宅 ＞1且≤1.5 42531 12760 63797 15000 73367 17250

6

蘇地2023-WG-41

號

相城區(qū)高鐵新城漕湖大

道北、吳韻路東 41736 商住 ＞1且≤1.5 62604 18670 93306 14904 107302 17140

7

蘇地2023-WG-42

號

工業(yè)園區(qū)馬上巷西、文

華涇北 23105 住宅 ≥1.2且≤1.6 36968 15530 77633 21000 89277 24150

8

蘇地2023-WG-43

號

工業(yè)園區(qū)新江路東、金

勝路北 51448 住宅 ≥1.2且≤1.5 77172 30870 154344 20000 177494 23000

9

蘇地2023-WG-44

號

高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)

珠江路西、向陽路北 22122 住宅 ＞1且≤1.8 39819 18320 91583 23000 105320 26450

10 蘇地2023-WG-46

號

高新區(qū)滸墅關(guān)經(jīng)開區(qū)

（鎮(zhèn)）羊柯柜路西、王

宴嶺路南

49986 住宅 ＞1且≤2 99971 22830 114110 11414 131227 13126

11 WJ-J-2023-009 吳江區(qū)七都鎮(zhèn)元春路西

側(cè)、七都大道北側(cè) 42317 住宅 ＞1且≤1.8 76170 6370 31839 4180 36585 4803

PART/03 無錫土地市場分析

2023年上半年，無錫市區(qū)共出讓27宗經(jīng)營性用地，包含13宗住宅用地、6宗商住用地和8宗商服用地，成交占地面積91萬

㎡，成交建面169萬㎡，成交總金額180億元。截至6月29日，無錫已完成第三批次住宅用地出讓。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

369 387 436 91

712 710 813

169

1152

919 845

180

61

75

90

27

0

20

40

60

80

100

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

無錫市區(qū)年度經(jīng)營性用地成交對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡） 成交金額（億元） 宗數(shù)

經(jīng)營性用地成交分析

住宅類, 13,

48%

商住類, 6,

22%

商服類, 8,

30%

其他, 0, 0%

2023年上半年無錫市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗

數(shù)）

2023年上半年，無錫市區(qū)成交19宗涉宅地塊，成交建面128萬㎡，成交金額170億元，溢價率0.89%。其中，6月29

日，無錫第三批次成功出讓8宗，總出讓面積30.94萬㎡，總建筑面積63.84萬方，總出讓金77.24億，除經(jīng)開區(qū)五湖大

道與梁東路交叉口東北側(cè)地塊外，其余地塊均為底價成交。從拿地房企來看，除了地方國資外，也出現(xiàn)了更多民企身

影，中信泰富、江西春風(fēng)、綠地香港、藍城成功補倉。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

181 97 0 150 173 0 0 0 0 38 26 64

201

120

164

224

60 33

77

11116 12375 10918

12956

15791

12481 12100

0

5000

10000

15000

20000

0

50

100

150

200

250

近一年無錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

16

11

0

13 14

0 0 0 0

6 5

8

1.39%

0% 0%

0%

0%

0%

1.98%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

0

10

20

近一年無錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

成交宗數(shù) 溢價率

573 657 701 128

704

899 813

170

12274 13686 11595 13275

19845 21569 23508 23442

0

10000

20000

30000

0

500

1000

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

無錫市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

46 63 62

19

17%

7%

0.35% 0.89% 0%

10%

20%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

無錫市區(qū)年度土地樓面價&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

涉宅類用地成交分析

無錫市區(qū)成交的19宗地塊分布于：梁溪區(qū)（6宗）、新吳區(qū)（2宗）、經(jīng)開區(qū)（4宗）、惠山區(qū)（2宗）、濱湖區(qū)（2

宗）、錫山區(qū)（3宗）。在2022年長時間的沉寂后，2023年無錫在三個批次集中供地里，民企拿地的力度有所上

升，民企與國投合作拿地開發(fā)的情況也增多。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

134 8 78 37 15713 13415 86 44 11310

134 135

144

158

109

133

9

72

15 14

49

11

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-6月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-6月成交金額（億元）

9997

17386

9155

11794 12708 12530

11221

19266

11443

8943

10935 11868

0% 0% 0.03% 0%

2.63%

0%

0%

2%

0% 0% 0% 0% 0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

0

5000

10000

15000

20000

25000

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-6月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-6月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

無錫土地市場分析

房企拿地排行：在無錫的首輪土拍中，仁恒、紅星美凱龍、貴州大興等開始嶄露頭角。第2輪土拍中，路勁、華僑

城時隔許久出現(xiàn)在參拍房企之中。第3輪土拍，中信泰富、金領(lǐng)出手補倉?？傮w來看，建發(fā)集團競得2宗地塊，以總

金額25.12億元占據(jù)房企拿地金額榜第一。

房企2023年上半年在無錫市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 建發(fā) 2 15.44 25.12 16267

2 華僑城 1 11.17 21.01 18800

3 綠城 1 9.74 19.02 19534

4 中信泰富 1 7.21 14.84 20581

5 藍城等聯(lián)合體 1 10.96 13.60 12407

6 梁溪文旅 1 13.10 12.26 9360

7 綠地香港等聯(lián)合體 1 8.52 10.22 11995

8 江西春豐 1 9.97 10.18 10190

9 潤錫置業(yè)等聯(lián)合體 1 6.92 8.54 12343

10 貴州大興 1 6.97 7.37 10560

土拍監(jiān)測——無錫

成交情況：6月29日，無錫2023年三批次成交8宗地塊，總出讓面積30.94萬㎡，總建筑面積63.84萬方㎡，總出讓金

77.24億，最高成交樓面價20581元/㎡ 。經(jīng)開區(qū)五湖大道與梁東路交叉口東北側(cè)地塊，吸引了3家房企報名，經(jīng)過31

輪競價，最終溢價率達到11.25%，以20581元/㎡的樓面價由中信泰富地產(chǎn)獲得，其余七幅地塊均底價成交。三批次

土拍熱度整體較前兩批次有一定提高，核心地塊受房企關(guān)注度較高，同時也能拍出一定的溢價，品企拿地意愿有所提

升，核心區(qū)高改市場競爭激烈，金領(lǐng)、藍城、綠地香港、江西春豐補倉，土地市場的回溫或?qū)⒁欢ǔ潭壬辖o樓市帶來

積極作用。

2023年第三批次無錫成交信息

地塊編號 地塊名稱 出讓面積

（㎡） 用途 容積率 建面

（萬㎡）

起始價

（萬元）

成交總價

(萬元)

成交樓面價

（元/㎡）

溢價率 拿地房企 房企屬性

錫國土（經(jīng)）2023-20 XDG-2023-29號地塊 40048.7 住宅 1.8 7.21 133363 148363 20581 11.25% 中信泰富 國企

錫國土（經(jīng)）2023-21 XDG-2023-8號地塊 48697.9 住宅 1.75 8.52 102227 102227 11995 0% 綠地香港等聯(lián)合

體

民企&國企

錫國土（經(jīng)）2023-22 XDG-2023-27號地塊 37665.5 住宅 2.81 9.97 101787 101787 10190 0% 江西春豐 民企

錫國土（經(jīng)）2023-23 XDG-2023-28號地塊 34117.2 住宅 3.84 13.10 122626 122626 9360 0% 梁溪文旅 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-24 XDG-2023-17號地塊 49448 商住 1.4 6.92 85448 85448 12343 0% 潤錫置業(yè)等聯(lián)合

體

民企&國企

錫國土（經(jīng)）2023-25 XDG-2023-22號地塊 24632 住宅 1.5 3.69 22539 22539 6100 0% 和居投資 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-26 XDG-2023-18號地塊 60902.8 商住 1.8 10.96 136012 136012 12407 0% 藍城等聯(lián)合體 民企&國企

錫國土（經(jīng)）2023-27 XDG-2023-23號地塊 13838.7 商住 2.5 3.46 53415 53415 15439 0% 金領(lǐng) 民企

PART/04 常州土地市場分析

2023年上半年，常州市區(qū)共成交10宗經(jīng)營性用地，總成交面積約60.52萬㎡，成交金額約13.89億元。受房地產(chǎn)市場長

時間低迷影響，2023年至今市區(qū)仍未有土地掛牌和成交，減少供應(yīng)也是符合市場行情的。如果市場預(yù)期沒有明顯的好

轉(zhuǎn)，土地市場大幅回溫的概率并不大，下半年市場熱度大概率將延續(xù)低位。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

住宅類, 0, 0%

商住類, 2,

20%

商服類, 3,

30%

其他, 5, 50%

2023年上半年常州市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

357 350 448 61

753

683

830

556 537 604 89 14

79

72

90

10

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

常州市區(qū)年度土地供求對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

經(jīng)營性用地成交分析

2023年上半年，常州市區(qū)僅出讓1宗商住用地。2月份，常州市區(qū)2023年首宗優(yōu)質(zhì)地塊成功出讓，該地塊位于天寧

區(qū)鄭陸鎮(zhèn)環(huán)山河西側(cè)、舜南河北側(cè)，出讓總金額約2.92億元，成交樓面價3519元/㎡，競得房企為江蘇九洲投資集

團。2023年常州市區(qū)的商品住宅供應(yīng)計劃總量為2800畝，是2017年之后首次低于3000畝。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

491495 418482 517545 8 3

10079 11542 10542

3519

18365 19236 19702 19424

0

10000

20000

30000

0

200

400

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

常州市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交金額（億元）

44 36 52 1

35%

14%

0.7% 1.04%

0%

20%

40%

0

20

40

60

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

常州市區(qū)年度成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

0 0 0 33 92 333 0 8 0 0 0 24

83

365

2.9

7365

9079

10979

3519

0

5000

10000

15000

0

100

200

300

400

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

0 0 0 3 11 32 0 1 0 0 0 0

0.53% 0.56%0.67%

1.04%

0

0.005

0.01

0.015

0

20

40

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率分析

成交宗數(shù) 溢價率

涉宅類用地成交分析

2023年上半年，常州市區(qū)僅天寧區(qū)有1宗宅地成交?；仡?022年，常州市區(qū)成交52宗涉宅用地。鐘樓區(qū)逆勢崛起，

成交面積和總金額均為各區(qū)之首。天寧區(qū)成交樓面均價13023元/㎡，領(lǐng)先其他區(qū)。2022年各區(qū)成交的宅地溢價率

均低于1%。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

171 80 8 122 74 51

211

105 99

74

40

3

0

50

100

150

200

250

0

50

100

150

200

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-6月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-6月成交金額（億元）

12392 13023 8097 10057 7714

3519

0.6%

1.0%

0.6%

0.5%

0.7%

1.0%

0.0%

0.2%

0.4%

0.6%

0.8%

1.0%

1.2%

0

5000

10000

15000

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-6月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-6月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

2023年上半年，常州市區(qū)還未正式供地。近2年間，房企不輕易拿地，也讓自身土儲急劇縮量，部分具備實力的房

企也在尋求合作機會，與拿地的本土國企洽談聯(lián)合開發(fā)事宜。譬如新城已經(jīng)確定了4塊宅地的合作開發(fā)，綠城管理

參與東方新城的橫山橋派出所西側(cè)地塊的開發(fā)運營、建發(fā)意向加入建源長溝河地塊的開發(fā)等。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

聯(lián)合拿地已成趨勢

地塊名稱 規(guī)劃方案 競得房企 意向合作房企

光星地塊 擬建16棟多層住宅和9棟高層住宅 龍控

新城

清涼寺南地塊 擬建6棟住宅，1棟8層、1棟10層、1棟14層、1棟16層，2棟26層 天寧建設(shè)

春江醫(yī)院南地塊 配建2萬㎡的四星級酒店、4萬㎡的商業(yè)綜合體，住宅毛坯限價15000元/㎡ 濱江安居置業(yè)

嘉澤唐頓莊園項目 原漫山花海項目部分地塊開發(fā)(原藍城桃李湖濱) /

橫山橋派出所西側(cè)地塊 規(guī)劃有9棟住宅、1棟商業(yè)和1棟配套用房 東方新城 綠城管理

長溝河1-3號地塊 / 建源 建發(fā)

PART/05 南通土地市場分析

2023年上半年南通市區(qū)成交5宗經(jīng)營性建設(shè)用地，其中住宅類地塊4宗、商服類地塊1宗，總占地面積31萬㎡，總

成交金額57.4億元。其中住宅類地塊總占地面積27.8萬㎡，總成交金額56.3億元。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

244 237 149 31.0

470

545

257

38.7

420 399

213

57.4

39

47

35

5

0

10

20

30

40

50

0

100

200

300

400

500

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

南通市區(qū)年度土地成交情況對比

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 4,

80%

商住類, 0,

0%

商服類, 1,

20%

其他, 0, 0%

2023年上半年南通市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比

（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營性用地成交分析

2023年上半年南通僅成交四宗涉宅用地，總成交建面37萬㎡，成交金額56億元，溢價率4.7%，其中R23005地塊經(jīng)過52輪

競價，觸頂最高限價，由華潤以總價19.53億元成功競得，溢價率15%。6月，致豪&科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)聯(lián)合競得中創(chuàng)區(qū)R23006地塊，

成交面積12.72萬㎡，成交金額28.77億元，成交樓面價18805元/㎡，創(chuàng)區(qū)域樓面價新高。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

359 339 188 37

375

347

180

56

10449 10241 9421

15200

21640

23312 22031 21322

0

5000

10000

15000

20000

25000

0

100

200

300

400

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

南通市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交金額（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

26

15

22

4

19%

3.8%

0.5%

4.7%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

10

20

30

2020年 2021年 2022年 2023年1-6月

南通市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

22 31 66 22

15

15 0 0 0

29

72

0 0 0 0

28

29 7979

10073 9236

12700

18805

0

5000

10000

15000

20000

0

20

40

60

80

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

3

0 0 0

3

9

0 0 0 0

3

1

3.7%

0% 0.1%

10.2%

0% 0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

0

2

4

6

8

10

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

涉宅類用地成交分析

149 37 49 0

94

31

56

0

0

20

40

60

80

100

0

20

40

60

80

100

120

140

160

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-6月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-6月成交金額（億元）

四宗涉宅類地塊均位于崇川區(qū)，成交樓面價15200元/㎡；根據(jù)南通2023年度住宅用地供應(yīng)計劃表，開發(fā)區(qū)計劃供

應(yīng)商品住宅用地27.71公頃，預(yù)計下半年陸續(xù)推出。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

10901 6677

15200

4%

0.7%

4.7%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-6月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-6月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從榜單來看，2023年上半年南通拍地?zé)岫让黠@回升，致豪&科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)以56.3億元聯(lián)合競得世紀大道北、崇州大

道西地塊，樓面價18805元/㎡，創(chuàng)下中創(chuàng)區(qū)樓面價新高。華潤經(jīng)過52輪激烈競價，最終以19.53億元金額觸頂

最高限價拿下崇川區(qū)園林路東、世紀大道南、海云路西地塊，溢價率15%。南通本土房企崇發(fā)置業(yè)以7.24億元

金額拿下崇川區(qū)園林路東、世紀大道南、海云路西地塊，樓面價8047元/㎡。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（園區(qū)土地成交包含蘇相合作區(qū)地塊）、姑蘇區(qū)

房企拿地排行榜

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 致豪&科創(chuàng)產(chǎn)發(fā) 1 37.2 56.3 18805

2 華潤 1 12.26 19.53 16007

3 南通崇發(fā) 1 9.05 7.24 8047

4 南通強邦 1 0.54 0.77 14242

房企2023年上半年在南通市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

5月6日，南通市區(qū)通自然資規(guī)出告網(wǎng)（2023）第7號公告中R23002地塊成功出讓，地塊占地4921.38㎡，成交金

額7710萬元，成交樓面價14242元/㎡；5月26日，南通市區(qū)通自然資規(guī)出告網(wǎng)（2023）第11號公告中R23003地

塊流拍，R23004和R23005兩宗地塊成功出讓，其中R23004地塊占地69105.35㎡，成交金額72420萬元，成交樓

面價8047元/㎡；R23005地塊占地76630.23㎡，成交金額195290萬元，成交樓面價16007元/㎡，溢價率15%；6

月6日，南通市區(qū)通自然資規(guī)出告網(wǎng)（2023）第14號公告中R23006地塊成功出讓，地塊占地12.72㎡，成交28.8億

元，成交樓面價18805元/㎡。

土拍成交——南通

公告號 宗地編號 地塊位置 地塊面積

（㎡） 用途 容積率 建筑面積

（㎡）

成交總價

（萬元）

成交樓面價

（元/㎡）

溢價率 最高樓面限價

（元/㎡）

保證金

（萬元） 成交時間

通自然資規(guī)

出告網(wǎng)

（2023）第

7號

R23002 江緯路南、規(guī)劃

城山六路西 4921.38

住宅

1.01<容積

率<1.10 5414 7710 14242 0% 16366 1550 5.6

通自然資規(guī)

出告網(wǎng)

（2023）第

11號

R23003

躍龍南路西、崇

川路南、桃園路

北地塊

67704.87 1.40<容積

率<1.58 106300 流拍 15445 28560 5.26

R23004 永康路東、城閘

路南地塊 69105.34 1.20<容積

率<1.31 90000 72420 8047 0% 9253 14490 5.26

R23005

園林路東、世紀

大道南、海云路

西地塊

76630.23 1.40<容積

率<1.60 122000 195290 16007 15% 16007 33970 5.26

通自然資規(guī)

出告網(wǎng)

（2023）

第14號

R23006

世紀大道北、崇

州大道西、科甲

路南、勝利路東

側(cè)地塊

127229.4

5

1.10<容積

率<1.21

153947.

6345 287720 18805 0% 21625 57550 6.6

土

拍

研

究

院

丨土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)丨

除掛牌成交基礎(chǔ)數(shù)據(jù)外，土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)更有土拍地圖、地塊航拍全景等可

視 化內(nèi)容，助力房企決策千里之外；

丨城市研究報告丨

研判長三角重點城市發(fā)展格局，預(yù)測區(qū)域未來發(fā)展方向，結(jié)合最新行情形勢，

為房企土地投資提供精準的咨詢服務(wù)；

丨地塊可研服務(wù)丨

定制指定城市地塊監(jiān)測服務(wù)、項目初步可研報告、地塊可行性研究報告服務(wù)

等，輔助房企高效拿地。

報告咨詢

18168572512（蘇州）

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18115839858（南通）