Investment Brochure

of Dalian Ocean Culture

& Business & Tourism Complex Project

大連文化旅游發(fā)展集團(tuán)

大連東港海洋文商旅綜合體項目

招商手冊

Investment Brochure

聯(lián)系電話：86-0411-82760726? 82760651

公司地址：大連市中山區(qū)港興路 105 號

郵箱地址：dldg_pd@163.com

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大連? DALIAN

陸域國土面積

1.37 萬平方公里

海域面積

2.9 萬平方公里

常住人口

700 萬人

1.37 2.9 700

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大連，地處黃海之濱，遼東半島南端，三面環(huán)海，群山相擁。陸域國土面積

1.37 萬平方公里，海域面積 2.9 萬平方公里，常住人口 700 萬人，是中國東

部沿海重要的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、港口、工業(yè)、旅游城市，也是新一線城市。

大連環(huán)境絕佳，氣候冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，有“東北之窗”“ 北方明珠”“浪漫之都”

之稱，是中國東北對外開放的窗口和最大的港口城市；先后獲得國際花園城

市 、中國最佳旅游城市 、國家環(huán)保模范城市等榮譽(yù)。

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大連東港商務(wù)區(qū)位于大連市區(qū)的東北端，北臨黃

海、南依南山，占地面積近 7 平方公里。

東港商務(wù)區(qū)作為大連市主城區(qū)唯一的“集金融、

商務(wù)、會議、旅游、文化和休閑娛樂于一體的高

端商務(wù)區(qū)”，是夏季達(dá)沃斯會議（大連會場）永

久舉辦地。

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東港商務(wù)區(qū)是大連市重要的商務(wù)基地、金融中心、公司總部、

現(xiàn)代文化旅游生活的核心區(qū)、研發(fā)機(jī)構(gòu)所在地和高級人才聚

集地，是大連市的“城市之眼”和“城市名片”。

大連東港商務(wù)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯、區(qū)域能級影響力巨大、文旅

產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素齊全、自然資源得天獨厚、基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，

目前已獲得遼寧省夜間文化和旅游集聚區(qū)稱號，東港“東方

水城街區(qū)”已獲得國家級旅游休閑街區(qū)稱號。

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關(guān)于我們? About Us

大連文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司

大連文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“大連文旅集團(tuán)”）是市屬

國有企業(yè)，于 2022 年 7 月正式揭牌成立，重點圍繞大連市委市政府

賦予“培育支柱型文旅企業(yè)，構(gòu)建全域全季全時旅游體系，將旅游業(yè)

打造成為支柱產(chǎn)業(yè)”的職責(zé)使命，緊扣景區(qū)開發(fā)、智慧旅游、會展旅游、

海洋旅游、文化創(chuàng)意、酒店運(yùn)營等主責(zé)主業(yè)，旨在打造大連文旅“資

源的融合者、產(chǎn)品的提供者、服務(wù)的保障者、品質(zhì)的背書者”的領(lǐng)軍

型企業(yè)，促進(jìn)大連文旅產(chǎn)業(yè)質(zhì)量和規(guī)模實現(xiàn)雙提升。

市政府授權(quán)大連文旅集團(tuán)作為東港海洋文商旅綜合體項目實施主體。

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大連東港商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司

大連東港商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司是大連文旅集團(tuán)全資

重要子企業(yè)，主要負(fù)責(zé)東港商務(wù)區(qū)內(nèi)景區(qū)開發(fā)、文旅項目策劃實施、

國有資產(chǎn)管理運(yùn)營以及區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理等工作。

東港海洋文商旅綜合體項目開發(fā)運(yùn)營主體。

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項目背景

Proposal Background

項目概況

Project Overview

為打造環(huán)大連南部濱海旅游帶東部端點，有效連接?xùn)|方水城、十八盤、棒棰島、老虎灘、

森林動物園、星海灣等景區(qū)景點，擬將東港商務(wù)區(qū)東部地域以及海洋文旅公園（總占

地面積約 48 公頃）統(tǒng)籌策劃、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)運(yùn)營，通過豐富“吃住行游購?qiáng)省蔽穆萌?/p>

產(chǎn)業(yè)鏈消費場景，綜合 IP 主題公園、度假酒店、文化演藝、餐飲娛樂、購物休閑等多

功能于一體，打造海洋地域特色鮮明、業(yè)態(tài)豐富的超大型綜合旅游度假區(qū)和世界級地

標(biāo)性旅游目的地，助力大連海洋中心城市建設(shè)！

本項目是大連市政府 2022 年確定的重點文旅項目，并成立工作專班推動項目實施。

2023 年 4 月 1 日，市政府召開市長專題會議，對本項目進(jìn)行專項研究討論，確立了市

科技文化中心項目（五館一中心）與東港海洋文商旅綜合體項目同步謀劃、一體開發(fā)、

聯(lián)合運(yùn)營，明確了大連文旅集團(tuán)作為本項目實施主體。項目自 2023 年 4月起謀劃啟動，

計劃 2025 年底一期建成運(yùn)營。

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區(qū)位優(yōu)勢

Location Advantage

本項目位于東港商務(wù)區(qū)東北端兩面環(huán)海區(qū)域，北側(cè)、東側(cè)為一線濱海空間，南側(cè)是自

然山體，西側(cè)承接大連中心城區(qū) CBD 核心區(qū)，背山面海，景觀條件優(yōu)越。

現(xiàn)港隆路、港浦路、濱海

路、地鐵 2 號線及規(guī)劃

201 有軌電車均可直達(dá)

該區(qū)域

規(guī)劃配建有社會停車場、

公交停車場

交通優(yōu)勢

距大連火車站 10km

距大連機(jī)場 20km

毗鄰大連港客運(yùn)碼頭、郵輪中心 P

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供地情況 Land Situation

全部地塊均已具備七通一平條件

A

B

C

E

海洋公園

中山區(qū)人民路 1 控制單元規(guī)劃首

位功能是集商業(yè)、商務(wù)、金融、酒店、

居住、文化娛樂、旅游休閑等功能

于一體的綜合型城市新區(qū)。

本項目承擔(dān)“大連市科技文化中心”公共職能，兼

有文化娛樂、旅游休閑、生活居住等。

本項目主導(dǎo)地類為以公園綠地、文化用地、交

通場站用地和廣場用地為主的復(fù)合混合用地。

居住用地

教育用地

商業(yè)服務(wù)業(yè)用地

公用設(shè)施用地

綠地與開敞空間用地

以文化用地為主的復(fù)合混合用地

以交通場站用地為主的復(fù)合混合用地

以公園綠地為主的復(fù)合混合用地

以廣場用地為主的復(fù)合混合用地

現(xiàn)狀用地

已批在建用地

實線控制

虛線控制

點位控制

現(xiàn)狀道路

規(guī)劃道路

軌道交通線

現(xiàn)狀暗渠

海岸線

街區(qū)界線

現(xiàn)狀社區(qū)服務(wù)中心

規(guī)劃高等級文化設(shè)施

現(xiàn)狀托幼

規(guī)劃托幼

規(guī)劃小學(xué)

規(guī)劃中學(xué)（初中）

規(guī)劃大型多功能運(yùn)動場地

規(guī)劃公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點

社

幼

文

小

中

運(yùn)

幼

網(wǎng)

P

現(xiàn)狀軌道交通站點

規(guī)劃公共交通場站

規(guī)劃社會停車場

現(xiàn)狀污水泵站（地下）

規(guī)劃 66 千伏變電所

規(guī)劃綜合環(huán)衛(wèi)設(shè)施

規(guī)劃社會停車場（地下）

規(guī)劃固定避難場所

環(huán)

P

復(fù)合混合居住

復(fù)合混合商業(yè)服務(wù)業(yè)

復(fù)合混合文化

復(fù)合混合體育

居

商

文

體

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土地使用及規(guī)?？刂埔挥[表

街區(qū) 街區(qū)主導(dǎo)地類 街區(qū)

主導(dǎo)

地類

占比

建筑規(guī)模

( 萬平方米 )

★基準(zhǔn)強(qiáng)度

( 平均容積

率 ) 等級

基準(zhǔn)高度

等級

★綠地率

下限 (%)

綜合

功能

指引

復(fù)合混合功能 名稱

編號

面積

( 公頃 ) 地類 代碼

ZSRM1E 132

其中

復(fù)合混合用地 FH ≥45%

≤95

—— —— —— —— ——

以公園綠地為主的

復(fù)合混合用地 —— ≥32% 商業(yè)一級 商業(yè)一級 55 ——

以公園綠地為

主，復(fù)合混合文

化、體育、商業(yè)

服務(wù)、社會停車

場用地

以文化用地為主的

復(fù)合混合用地 —— ≥9% 按照相關(guān)行

業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

按照相關(guān)行

業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 35 ——

以文化用地為

主，復(fù)合混合商

務(wù)服務(wù)業(yè)用地

以交通場站用地為

主的復(fù)合混合用地 —— ≥2% 商業(yè)五級

( 綜合容積率 ) 商業(yè)四級 20 ——

以交通場站用地

為主，復(fù)合混合

居住、商業(yè)服務(wù)

業(yè)用地

以廣場用地為主的

復(fù)合混合用地 —— ≥2% 商業(yè)一級 商業(yè)一級 20 ——

以廣場用地為

主，復(fù)合混合商

務(wù)服務(wù)業(yè)、社會

停車場用地和公

園綠地

居住用地 07 ≤15% 居住五級 居住五級 30 —— ——

綠地與開敞

空間用地 14 ≥12% —— —— 65 —— ——

注：“ ★ ” 號為約束性指示。

強(qiáng)度（平均容積率）控制等級

用地性質(zhì) 強(qiáng)度控制 強(qiáng)度一級 強(qiáng)度二級 強(qiáng)度三級 強(qiáng)度四級 強(qiáng)度五級

居住用地

基準(zhǔn)強(qiáng)度 1.0-1.2

( 含 1.0、1.2)

1.2-1.5

( 含 1.5)

1.5-2.0

( 含 2.0)

2.0-2.6

( 含 2.6)

2.6-2.9

( 含 2.9)

特定情況 基準(zhǔn)強(qiáng)度外，1.0 以下或 2.9 以上的特定情況需經(jīng)過相關(guān)論證

商務(wù)服務(wù)業(yè)用地 基準(zhǔn)溫度 <1.5 1.5-2.5

( 含 1.5、2.5)

2.5-3.5

( 含 3.5)

3.5-4.5

( 含 4.5) >4.5

高度控制等級（單位：米）

用地性質(zhì) 高度控制 高度一級 高度二級 高度三級 高度四級 高度五級

居住用地 基準(zhǔn)高度 ≤18 18-27

( 含 27)

27-36

( 含 36)

36-54

( 含 54)

54-80

( 含 80)

商務(wù)服務(wù)業(yè)用地

基準(zhǔn)溫度 ≤24 24-50

( 含 50)

50-75

( 含 75)

75-100

( 含 100)

00-250

( 含 250)

特定情況 基準(zhǔn)高度外，250 米以上的特定情況需經(jīng)過相關(guān)論證

注：設(shè)施類用地基準(zhǔn)強(qiáng)度、基準(zhǔn)高度按照相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

—— 基準(zhǔn)強(qiáng)度等級

基準(zhǔn)強(qiáng)度（平均容積率）等級指同一街區(qū)內(nèi)，同一地類上，規(guī)劃及現(xiàn)狀總建筑面積與該地類用地面積的比值。

—— 基準(zhǔn)高度等級

基準(zhǔn)高度等級指同一街區(qū)內(nèi)，同一地類上，規(guī)劃最高建筑控制高度。

說 明

1. 規(guī)劃保留城市濱水開敞空間（海邊至現(xiàn)狀木棧道向陸一側(cè)邊緣）。

2. 本規(guī)劃涉及跨海交通路線、有軌電車線路以實施方案為準(zhǔn)；預(yù)留交通設(shè)施控制廊帶內(nèi)不允許設(shè)置永久性設(shè)施。

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項目規(guī)模

Project Scale

項目總用地面積約 48.29 公頃

地塊用地面積約 33 公頃

48.29

A E

B

C

海洋公園

商業(yè)用途 公益用途

地塊用地面積約 6.00 公頃 地塊為大連市科技文化中心

項目，用地面積約 3.54 公頃

地塊用地面積約 3.35 公頃

地塊用地面積約 2.40 公頃

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區(qū)域環(huán)境

Regional Environment

該項目用地為填海區(qū)，沉降期已達(dá) 10 年。大連地區(qū)屬北溫

帶季風(fēng)氣候區(qū)，并具有海洋影響的特點。

氣溫

降水

潮位

地震等級

具有明顯的海洋性氣候特征，四季溫度變化比較明顯，年平均溫度

在 8.8～10.5℃之間，夏季平均氣溫 22℃，氣溫最低月在 1 月，平均

氣溫為 -5℃左右。

降 水 主 要 集中在 夏季（6、7、8、9 月）四 個月，平均 年 總 降 水量

658.7mm，一日最大降雨量 171.1mm，最大年降雨量為 1053mm，最

小年降雨量為 381mm。

據(jù)大連市區(qū)南部海岸老虎灘地區(qū)海潮觀測資料表明，年平均潮位

-0.066 米，年高潮位 1.954 米，年最低潮位 -2.816 米，年平均高潮位

0.964 米，年平均低潮位 -1.116 米，受臺風(fēng)影響時，最大海浪高達(dá) 8 米。

場地抗震設(shè)防烈度 7 度，設(shè)計基本地震加速度 0.10g，設(shè)計地震分組

為第一組。

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規(guī)劃周期

Project Schedule

2023 年 ?4-10 月

2023 年 7-12 月

2024 年 1-6 月

2024 年 -2025 年

2023 年 ?10-12 月

意向方案論證

項目決策

項目前期工作

項目實施階段

確定項目投資、

建設(shè)、運(yùn)營主體

辦理企業(yè)投資項目核準(zhǔn)

方案報市政府審批決策

辦理環(huán)評許可

確認(rèn)資金落實到位

細(xì)化方案進(jìn)行項目投資評價

辦理用地許可

辦理規(guī)劃許可

施工建設(shè)

項目啟動

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招商合作

Investment Cooperation

擬面向大型文旅頭部企業(yè)或擬投資文旅項

目的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)進(jìn)行整體招商，與大連文旅集

團(tuán)（東港公司）聯(lián)合開發(fā)，共同進(jìn)行項目的

整體策劃、建設(shè)以及商業(yè)化運(yùn)營。

擬參與項目合作單位需提供

意向合作方案，內(nèi)容以及深

度包括但不限于以下 3 部分：

項目品牌化 做好海洋文旅大文章

深化品牌內(nèi)涵，強(qiáng)化海洋文化 IP 打造，注重高

起點規(guī)劃，打造高品質(zhì)項目，實現(xiàn)生態(tài)效益、

經(jīng)濟(jì)效益、社會效益相互促進(jìn)、共同提升，助

力大連海洋中心城市建設(shè)。

策劃方案：

包括不限于投資項目總體

情況、功能分區(qū)布局、業(yè)態(tài)

導(dǎo)入及分布、建設(shè)規(guī)模選

址、同期對標(biāo)案例、本案意

向方案效果圖等。

市場分析：

包括不限于投資環(huán)境分析、

市場現(xiàn)狀分析、供需關(guān)系

分析、策劃方案比較優(yōu)勢等，

論證項目投資的可行性及

收益預(yù)期。

資金測算：

包括不限于項目投資匡算、

資金籌措方式、資金平衡

方案、收益測算及合作方

式。

產(chǎn)業(yè)集群化 實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈條全覆蓋

構(gòu)建完善的文旅產(chǎn)品供給體系，實現(xiàn)“吃住行

游購?qiáng)省蔽穆卯a(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋，產(chǎn)業(yè)布局合理，滿

足全域全季全時運(yùn)營需求。

建設(shè)規(guī)?；?打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎

本著“規(guī)模效應(yīng)帶動市場效應(yīng)”的原則，對標(biāo)世

界頂級文商旅綜合體與主題樂園的建設(shè)規(guī)模、

營銷策略，打造世界級旅游目的地。

團(tuán)隊專業(yè)化 強(qiáng)化運(yùn)營前置新思路

具備良好的信譽(yù)、商業(yè)聲譽(yù)以及強(qiáng)大的行業(yè)號

召能力， 具有豐富的文商旅項目建設(shè)及運(yùn)營

經(jīng)驗，滿足項目可持續(xù)發(fā)展的深層次要求。

具體要求

合作方案要點

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