上海市靜安區(qū)法學(xué)會

目 錄

一、 產(chǎn)權(quán)人、管理人主體責(zé)任法律規(guī)定.................... 1

1. 《中華人民共和國民法典》................................. 1

2. 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案

件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2020 修正）》..............2

3. 《上海市房屋租賃條例》.....................................3

4. 《上海市居住房屋租賃管理辦法》.....................20

5. 《上海市非居住房屋改建臨時宿舍和施工工地臨時

宿舍安全使用管理規(guī)定》................................................ 34

6. 《本市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的實

施意見》.........................................................................40

7. 《關(guān)于進一步規(guī)范本市住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租房屋

行為的通知》..................................................................41

二、 房屋安全和管理相關(guān)法律規(guī)定......................... 45

1. 《中華人民共和國土地管理法》........................ 45

2. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》..............45

3. 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2019 修訂）》.. 46

4. 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意

見》 ..........................................................................46

5. 《商品房屋租賃管理辦法》............................... 53

6. 《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》.......58

7. 《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》... 62

8. 《上海市房屋租賃條例》................................... 64

9. 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》............................65

10.《上海市拆除違法建筑若干規(guī)定》...................... 65

11.《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》

....................................................................................... 72

12.《上海市城市管理綜合行政執(zhí)法條例實施辦法（2021

修正）》.........................................................................81

三、 消防安全法律規(guī)定...........................................92

1. 《中華人民共和國消防法》............................... 92

2. 《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》.......................................95

3. 《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》................. 96

4. 《上海市消防條例》.......................................... 98

5. 《關(guān)于進一步明確建設(shè)工程消防行政許可有關(guān)事項

的通知》.........................................................................99

四、 治安安全法律規(guī)定.........................................100

1. 《中華人民共和國突發(fā)事件應(yīng)對法》............... 100

2. 《保安服務(wù)管理條例》.....................................101

3. 《租賃房屋治安管理規(guī)定》............................. 102

4. 《關(guān)于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關(guān)問

題的通知》................................................................... 105

5. 《上海市非居住房屋改建臨時宿舍和施工工地臨時

宿舍安全使用管理規(guī)定》.............................................. 109

6. 《靜安區(qū)規(guī)模性租賃房屋實有人口管理指引》. 110

五、公共環(huán)境衛(wèi)生法律規(guī)定....................................115

1. 《中華人民共和國環(huán)境保護法（2014 修訂）》 115

2. 《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》............... 115

3. 《建設(shè)項目環(huán)境影響評價分類管理名錄》（2021 年

版） ........................................................................116

4. 《上海市排水與污水處理條例》...................... 117

5. 《上海市生活垃圾管理條例》..........................136

六、疫情防控相關(guān)法律規(guī)定....................................138

1. 《中華人民共和國傳染病防治法》...................138

2. 《上海市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于全力做好當(dāng)

前新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作的決定》...........138

3. 《上海市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于進一步促進

和保障城市運行“一網(wǎng)統(tǒng)管”建設(shè)的決定》......................143

4. 《中共上海市委、上海市人民政府關(guān)于進一步加強

我市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》....151

七、經(jīng)營管理法律規(guī)定...........................................158

1. 《中華人民共和國公司法》............................. 158

2. 《中華人民共和國市場主體登記管理條例》.....158

3. 《中華人民共和國個人獨資企業(yè)法》............... 173

4. 《無證無照經(jīng)營查處辦法》............................. 173

5. 《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意

見》 ........................................................................177

6. 《關(guān)于進一步規(guī)范本市住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租房屋

行為的通知》................................................................189

7. 《靜安區(qū)公共租賃住房申請供應(yīng)和租后管理辦法》

（2021 版）...................................................................194

八、繳納稅款法律規(guī)定...........................................211

1. 《中華人民共和國稅收征收管理法》............... 211

2. 《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》. 211

3. 《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》.....212

4. 《上海市保障性租賃住房項目認(rèn)定辦法（試行）》

........................................................................214

九、物業(yè)管理法律規(guī)定...........................................229

1. 《中華人民共和國民法典》............................. 229

2. 《物業(yè)管理條例》............................................229

3. 《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理失信行為記分規(guī)

則》 ........................................................................231

4. 《靜安區(qū)公共租賃住房申請供應(yīng)和租后管理辦法》

（2021 版）...................................................................244

十、非居住房屋改建住房規(guī)定................................245

1. 《上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》................................. 245

2. 《上海市住房租賃條例》................................. 245

3. 《上海市非居住房屋改建臨時宿舍和施工工地臨時

宿舍安全使用管理規(guī)定》.............................................. 269

4. 《本市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的實

施意見》.......................................................................275

5. 《關(guān)于加強本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理工作的

實施意見》................................................................... 280

6. 《關(guān)于加強靜安區(qū)住房租賃經(jīng)營機構(gòu)主體和房源管

理的通知》................................................................... 289

7. 2022 年靜安區(qū)規(guī)?；赓U項目材料清單...........296

8. 《關(guān)于 2022 年靜安區(qū)規(guī)?；赓U房屋納管標(biāo)準(zhǔn)》.

........................................................................298

9. 《關(guān)于 2022 年靜安區(qū)規(guī)?；赓U房屋整改過渡標(biāo)

準(zhǔn)》 ........................................................................300

1

一、產(chǎn)權(quán)人、管理人主體責(zé)任法律規(guī)定

1. 《中華人民共和國民法典》

第四百零五條抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移

占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

第七百零八條出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租

人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

第七百一十二條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但

是當(dāng)事人另有約定的除外。

第七百一十五條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進

行改善或者增設(shè)他物。

承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他

物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

第七百一十六條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)

租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合

同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損

失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七條承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第

三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約

定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約

定的除外。

2

第七百一十九條承租人拖欠租金的，次承租人可以代承

租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不

具有法律約束力的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人

應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以

向承租人追償。

第七百二十五條租賃物在承租人按照租賃合同占有期限

內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

第七百三十一條租賃物危及承租人的安全或者健康的，

即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍

然可以隨時解除合同

2. 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案

件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2020 修正）》

（2009 年 6 月 22 日由最高人民法院審判委員會第 1469

次會議通過，根據(jù) 2020 年 12 月 23 日最高人民法院審判委員

會第 1823 次會議通過的《最高人民法院關(guān)于修改〈最高人民

法院關(guān)于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》

若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》修正）

第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按

照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的

租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃

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許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的

臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯

論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但

在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人

民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

第六條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者

擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人

請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照民法典第七

百一十一條的規(guī)定處理。

第十四條租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)

發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合

同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)

事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵

押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

3. 《上海市房屋租賃條例》

（2010 年 9 月 17 日上海市人民代表大會常務(wù)委員會公

告第 24 號公布）

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第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市的房屋租賃行為，保障房屋租賃

當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護房屋租賃市場秩序，根據(jù)《中華人

民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制

定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃及其管理適用本條

例。

第三條 本條例所稱的房屋租賃，是指出租人將房屋交

付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。

第四條 房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平和誠實信

用的原則。

房屋租賃應(yīng)當(dāng)依法納稅。

第五條 市房屋行政管理部門主管本市房屋租賃管理工

作。區(qū)、縣房屋行政管理部門是本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃的行政管

理部門，業(yè)務(wù)上受市房屋行政管理部門領(lǐng)導(dǎo)。

本市有關(guān)管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本條例。

第二章 租賃范圍和條件

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第六條 房屋出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的自然人、

法人或者其他組織，但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定

的其他權(quán)利人可以是房屋出租人。

第七條 房屋承租人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自

然人、法人或者其他組織，但法律、法規(guī)另有規(guī)定或者土地

使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同另有約定的，從其規(guī)定或者

約定。

第八條 有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書或者無其他合法權(quán)

屬證明的；

（二）共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書面同意的；

（三）改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批

準(zhǔn)的；

（四）被鑒定為危險房屋的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)符合商品房

預(yù)售的條件，并依法取得市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門核

發(fā)的商品房預(yù)售許可證明。

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已經(jīng)預(yù)售的商品房預(yù)租，商品房

預(yù)購人不得將預(yù)購的商品房預(yù)租。

第十條 將以劃撥方式取得使用權(quán)的土地上建成的房屋

出租的，出租人應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國家，但

按照市人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租房屋的除外。

土地收益收繳的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由市人民政府另行規(guī)

定。

第三章 租賃合同的訂立和登記備案

第十一條 房屋租賃的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面租賃合同。

市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門制訂房屋租賃合

同的示范文本，供租賃當(dāng)事人參照使用；其中，公有居住房

屋的租賃，可以使用市房屋行政管理部門統(tǒng)一印制的租用公

房憑證。

第十二條 房屋租賃合同包括下列主要內(nèi)容：

（一）租賃當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

（二）房屋座落地點、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀

況；

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（三）房屋用途；

（四）房屋交付日期；

（五）租賃期限；

（六）租金數(shù)額、支付方式和期限；

（七）房屋使用要求和維修責(zé)任；

（八）房屋返還時的狀態(tài)；

（九）違約責(zé)任；

（十）爭議的解決方式；

（十一）租賃當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。

第十三條 房屋的租金由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定。但下列

房屋的租金應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）公有居住房屋；

（二）以行政調(diào)配方式出租的非居住房屋；

（三）政府投資建造的公益性非居住房屋；

本條例施行前按照市人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的私

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有居住房屋，其租金和租賃關(guān)系的處理辦法由市人民政府另

行規(guī)定。

第十四條 房屋的租賃期限由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定，但

不得超過土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同約定的土地使

用年限并且不得超過二十年。

房屋租賃期限屆滿，租賃當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但

約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過土地使用權(quán)出讓合

同、土地租賃合同約定的土地使用年限并且不得超過二十年。

租賃當(dāng)事人對房屋租賃期限沒有約定，依照法律規(guī)定仍

不能確定的，視為不定期租賃。不定期租賃的當(dāng)事人可以隨

時終止租賃關(guān)系，但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限之前書面通知承

租人。

公有居住房屋的出租人不得終止租賃關(guān)系，但本條例另

有規(guī)定的除外。

第十五條 房屋租賃合同及其變更合同由租賃當(dāng)事人到

房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。

房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人。

第四章 房屋的交付、使用和維修

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第十六條 出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定向承租人交

付房屋。

出租人未按時交付房屋的，承租人可以催告出租人在合

理期限內(nèi)交付；逾期仍未交付的，承租人可以解除租賃合同。

出租人交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實現(xiàn)

租賃目的的，承租人可以解除租賃合同。

第十七條 房屋交付時存在缺陷，影響承租人正常使用

的，承租人可以要求出租人限期修復(fù)或者減少租金；危及承

租人安全的，承租人可以隨時解除租賃合同。

第十八條 房屋出租前已設(shè)定抵押或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移

依法受到限制的，出租人應(yīng)當(dāng)事先書面告知承租人。

第十九條 出租人可以根據(jù)租賃期限、租金支付期限、

房屋用途、維修責(zé)任等因素，與承租人約定收取房屋租賃保

證金，但公有居住房屋出租人不得收取房屋租賃保證金。

租賃關(guān)系終止時，房屋租賃保證金除用以抵充合同約定

由承租人承擔(dān)的費用外，應(yīng)當(dāng)歸還承租人。

第二十條 承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途合理使

用房屋，并遵守國家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。

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承租人需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意，其中

依法須經(jīng)有關(guān)部門審批的，應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承

租人報有關(guān)部門批準(zhǔn)。

承租人未征得出租人同意改變房屋用途，致使房屋損壞

的，出租人可以解除租賃合同。

出租人可以對承租人使用房屋的情況進行檢查，但不得

影響承租人正常使用房屋；承租人對出租人的檢查應(yīng)當(dāng)予以

配合。

第二十一條 出租非獨立成套的房屋，出租人應(yīng)當(dāng)在租

賃合同中明確承租人使用房屋合用部位的范圍、條件和要

求。

相鄰房屋承租人對合用部位的使用產(chǎn)生爭議的，承租人

的共同出租人應(yīng)當(dāng)按照公平、合理的原則在爭議一方提出解

決爭議要求之日起三十日內(nèi)協(xié)調(diào)處理，并出具書面意見。

承租人與相鄰房屋產(chǎn)權(quán)人或者相鄰房屋承租人對合用部

位的使用產(chǎn)生爭議的，出租人應(yīng)當(dāng)與相鄰房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商處

理。

第二十二條 承租人裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，應(yīng)

當(dāng)書面征得出租人同意。增設(shè)的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)由租賃當(dāng)事人

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協(xié)商確定歸屬及維修責(zé)任，其中依法須經(jīng)有關(guān)部門審批的，

應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報有關(guān)部門批準(zhǔn)。

承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范圍和

要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，出租人可以要求承租人

恢復(fù)房屋原狀或者賠償損失。

第二十三條 房屋承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定支付

租金。

房屋出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定收取租金；除租賃

合同另有約定外，不得向承租人收取其他費用。

房屋承租人延期支付租金的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。違約金

的數(shù)額，按照租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計算；租賃合同未約定的，

按照拖欠租金額的日萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)計算。

承租人逾期不支付租金累計超過六個月的，出租人可以

解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。

第二十四條 承租人使用房屋所發(fā)生的水、電、煤、通

信、空調(diào)等費用，由承租人承擔(dān)，但租賃合同另有約定的，

從其約定。

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第二十五條 承租人使用房屋獲得的收益歸承租人所

有，但租賃合同另有約定的，從其約定。

第二十六條 出租人應(yīng)當(dāng)定期對房屋進行養(yǎng)護，使房屋

處于正常的可使用狀態(tài)；承租人發(fā)現(xiàn)房屋損壞的，應(yīng)當(dāng)通知

出租人予以修復(fù)，出租人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，但租賃合同另有約

定的，從其約定。

第二十七條 出租人養(yǎng)護和維修房屋時，應(yīng)當(dāng)采取措施

減少對承租人使用房屋的影響。承租人應(yīng)當(dāng)配合出租人養(yǎng)護

和維修房屋。

第二十八條 承租人按照租賃合同的約定使用房屋，不

承擔(dān)房屋自然損耗的賠償責(zé)任。

因承租人的原因造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；

承租人造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的，出租人可以解除租賃合同。

第五章 轉(zhuǎn)租

第二十九條 房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期間將其承

租房屋的部分或者全部再出租的行為。

第三十條 有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)租：

（一）承租人拖欠租金的；

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（二）承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；

（三）預(yù)租的商品房。

第三十一條 房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可

以按照租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以

轉(zhuǎn)租的，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意；未征得

出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，出租人可以解除租賃合同。

公有居住房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋不需征得出租人同意，但

應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)租合同前書面告知出租人；未告知出租人的，

出租人可以解除租賃合同。

非獨立成套房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋，不得影響相鄰使用人

對合用部位的正常使用。

第三十二條 房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同發(fā)生變更，影響

轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更；房屋轉(zhuǎn)租期間，

租賃合同解除的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之解除。

第三十三條 房屋轉(zhuǎn)租的租金，由轉(zhuǎn)租當(dāng)事人協(xié)商確定。

第三十四條 房屋轉(zhuǎn)租合同約定租期的最后時限，不得

超過租賃合同中約定的最后租期期日。

14

第三十五條 房屋轉(zhuǎn)租期間，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃

合同，但出租人與轉(zhuǎn)租當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋轉(zhuǎn)租期間，轉(zhuǎn)租人和接受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)參照

適用本條例有關(guān)出租人和承租人的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定。

第三十六條 公有居住房屋轉(zhuǎn)租用于居住的，出租人不

得從承租人轉(zhuǎn)租收益中獲取收益。

第六章 租賃關(guān)系的變更和終止

第三十七條 房屋在租賃期間轉(zhuǎn)讓的，房屋的受讓人應(yīng)

當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

房屋在租賃期間出售的，出租人應(yīng)當(dāng)在出售前三個月通

知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

第三十八條 承租人在租賃期間將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第

三人的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意，由房屋承租權(quán)的受讓人

繼續(xù)履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃主體變更合同。

公有居住房屋承租人將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)當(dāng)事先征

得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。

15

第三十九條 房屋承租人交換使用各自承租的房屋，應(yīng)

當(dāng)征得出租人書面同意，公有居住房屋的出租人無正當(dāng)理由

不得拒絕。

房屋交換使用的雙方應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，并分別與出租

人簽訂租賃主體變更合同。

公有居住房屋承租人交換使用各自承租的房屋，承租人

應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。

第四十條 公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口

的共同居住人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市

常住戶口的共同居住人之一的，出租人應(yīng)予同意。

公有居住房屋承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住

戶口的共同居住人經(jīng)協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處

有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應(yīng)予同意；協(xié)

商不一致的，由出租人在本處有本市常住戶口的共同居住人

中確定承租人。

租賃戶名變更后，原承租人的共同居住人仍享有居住權(quán)。

第四十一條 房屋租賃期間租賃當(dāng)事人死亡或者依法變

更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：

16

（一）出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權(quán)的繼

承人或者繼受人繼續(xù)履行租賃合同。

（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以

繼續(xù)履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的

共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履

行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常

住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口

的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。

（三）非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合

同依法變更或者終止。

（四）租賃當(dāng)事人依法分立、合并的，由變更后的當(dāng)事

人繼續(xù)履行租賃合同。

前款第（二）項規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人

的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承

租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者

中確定承租人。

租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居

住權(quán)。

17

第四十二條 房屋在租賃期間改建、擴建或者拆除重建，

致使租賃房屋的面積、部位發(fā)生變化的，出租人應(yīng)當(dāng)與承租

人協(xié)商一致，變更租賃合同。

房屋在租賃期間因城市建設(shè)需要拆遷的，租賃關(guān)系按照

租賃合同的約定處理；租賃合同未約定的，按照城市房屋拆

遷管理的有關(guān)規(guī)定處理。

第四十三條 房屋租賃期間發(fā)生下列情形之一的，該租

賃關(guān)系終止：

（一）房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)被依法提前收回的；

（二）房屋因社會公共利益需要被依法征用的；

（三）房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險房屋的。

發(fā)生前款第（一）、（二）項所列情形的，由依法提前

收回的部門或者依法征用的單位另行安置承租人；公有居住

房屋發(fā)生前款第（三）項所列情形的，由出租人另行安置承

租人。

第四十四條 房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在

同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。

18

第四十五條 租賃關(guān)系終止時，出租人有權(quán)收回房屋，

承租人應(yīng)當(dāng)將房屋返還出租人。承租人未經(jīng)出租人同意逾期

返還房屋的，出租人有權(quán)追收房屋占用期間的使用費。

房屋返還時，應(yīng)當(dāng)符合正常使用后的狀態(tài)或者租賃當(dāng)事

人約定的狀態(tài)；不符合的，出租人可以要求承租人恢復(fù)，也

可以自行恢復(fù)，由此發(fā)生的合理費用由承租人承擔(dān)。

第七章 法律責(zé)任

第四十六條 租賃當(dāng)事人違反本條例第六條、第七條、

第八條、第九條、第三十條的規(guī)定，致使租賃合同無效的，

應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

租賃當(dāng)事人一方未履行本條例規(guī)定的義務(wù)，另一方按照

本條例第十六條第二款、第三款，第十七條，第二十條第二

款，第二十三條第四款，第二十八條第二款，第三十一條第

一款、第二款的規(guī)定解除租賃合同的，未履行規(guī)定義務(wù)的租

賃當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

租賃當(dāng)事人一方未履行本條例規(guī)定的義務(wù)，造成另一方

或者第三人財產(chǎn)損失、人身傷害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十七條 出租人違反本條例第八條第（一）、（三）、

（四）、（五）項的規(guī)定將不得出租的房屋出租或者承租人

19

違反本條例第三十條規(guī)定將不得轉(zhuǎn)租的房屋轉(zhuǎn)租的，由區(qū)、

縣房屋行政管理部門責(zé)令其限期改正，沒收違法所得，并處

以違法所得一倍以下的罰款。

第四十八條 當(dāng)事人違反本條例第九條規(guī)定預(yù)租商品房

的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令其限期改正，沒收違法

所得，并處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款。

第四十九條 出租人違反本條例第十條規(guī)定，未繳納土

地收益的，由市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令其限期改

正，并可處以未繳納土地收益金額一倍以下的罰款。

第五十條 違反本條例第十三條規(guī)定，擅自調(diào)整租金標(biāo)

準(zhǔn)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令其限期改正，退還超

過標(biāo)準(zhǔn)收取的租金，并處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第五十一條 市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門的主管人

員和其他直接責(zé)任人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，

由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯

罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十二條 當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不

服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華

20

人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行

政訴訟。

當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議，不提起訴訟，

又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以申請人

民法院強制執(zhí)行。

第八章 附則

第五十三條 本市最低收入家庭租賃居住房屋的辦法，

由市人民政府另行制定。

第五十四條 本條例自 2000 年 7 月 1 日起施行?！渡虾?/p>

市城鎮(zhèn)公有房屋管理條例》同時廢止。

4. 《上海市居住房屋租賃管理辦法》

（2021 年 5 月 8 日上海市人民政府令第 49 號修正并重

新發(fā)布）

第一條（目的和依據(jù)）

為了加強本市居住房屋租賃管理，規(guī)范居住房屋租賃行

為，保護居住房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進居住房屋租

賃市場的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華

21

人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《上海市房屋租賃條例》和

其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住房屋租賃及其相關(guān)

監(jiān)督管理活動。

第三條（定義）

本辦法所稱的居住房屋租賃，是指出租人將居住房屋交

付承租人居住使用，并由承租人按照雙方協(xié)商確定的租金標(biāo)

準(zhǔn)支付租金的行為。

第四條（原則）

居住房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實信用的

原則。

本市鼓勵和支持居住房屋租賃當(dāng)事人建立長期、穩(wěn)定的

房屋租賃關(guān)系。

第五條（管理部門）

市房屋行政管理部門是本市居住房屋租賃的行政主管

部門。區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃的具

體監(jiān)督管理工作，業(yè)務(wù)上受市房屋行政管理部門領(lǐng)導(dǎo)。

公安部門負(fù)責(zé)居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居

住房屋租賃當(dāng)事人的居住登記。

22

市場監(jiān)管、衛(wèi)生健康、文化旅游等行政管理部門負(fù)責(zé)查

處利用租賃居住房屋進行無證無照經(jīng)營的行為。

本市稅務(wù)、民政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃資源等行政管理

部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。

第六條（屬地管理）

區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將居住房屋租賃管理納入社區(qū)綜合管理

的范圍。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處

理轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃事務(wù)和糾紛，承擔(dān)居住房屋租賃合同

（以下簡稱租賃合同）登記備案工作。

居民委員會或者村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好居住房屋租賃

管理工作，督促居住房屋租賃當(dāng)事人遵守國家和本市有關(guān)居

住房屋租賃管理的規(guī)定。

第七條（租賃當(dāng)事人）

居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)是依法取得不動產(chǎn)權(quán)證或者其他

合法權(quán)屬證明的房屋所有權(quán)人，以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他

權(quán)利人。

居住房屋的承租人可以是境內(nèi)外的自然人、法人或者其

他組織，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營

業(yè)執(zhí)照或者其他批準(zhǔn)文件的法人和其他組織出租居住房屋。

23

第八條（禁止出租房屋的情形）

出租的居住房屋及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合消防、治安、防

災(zāi)、衛(wèi)生等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求，并具備供水、供電等必要的

生活條件。

有下列情形之一的居住房屋，不得出租：

（一）屬于違法建筑的；

（二）被鑒定為危險房屋的；

（三）違反規(guī)定，改變房屋使用性質(zhì)的；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得出租的其他情形。

第九條（最小出租單位）

出租居住房屋，應(yīng)當(dāng)以一間原始設(shè)計為居住空間的房間

為最小出租單位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。

原始設(shè)計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等其他空

間的，不得出租供人員居住。

第十條（最低人均承租面積和居住人數(shù)限制）

出租居住房屋，每個房間的居住人數(shù)不得超過 2 人（有

法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外），且居住使用人的

人均居住面積不得低于 5 平方米。

前款所稱居住面積，是指原始設(shè)計為居住空間的房間的

使用面積。

24

第十一條（集中出租管理）

集中出租房屋供他人居住，出租房間達到 10 間以上或

者出租房屋居住使用人達到 15 人以上的，出租人應(yīng)當(dāng)建立

管理制度，明確管理人員，落實安全管理職責(zé)，建立信息登

記簿或者登記系統(tǒng)，并將相關(guān)登記信息報送公安部門備案。

居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的居住房屋，不得出租用作單位的

集體宿舍。

第十二條（租賃合同）

居住房屋租賃，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立書面租賃合同。

租賃合同包括下列主要內(nèi)容：

（一）租賃當(dāng)事人（包括居住使用人）的姓名、住所、

有效身份證件的種類及號碼；

（二）房屋坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；

（三）租賃用途；

（四）房屋交付日期；

（五）租賃期限和續(xù)租；

（六）租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和期限；

（七）物業(yè)服務(wù)費及水、電、煤、通訊等公用事業(yè)費的

承擔(dān)；

（八）房屋使用要求和維修責(zé)任；

25

（九）房屋返還時的狀態(tài)；

（十）違約責(zé)任和爭議解決方式；

（十一）租賃當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。

市房屋行政管理部門和市市場監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)制定租賃合

同示范文本，并在政府網(wǎng)站上公開。

第十三條（登記備案）

租賃合同訂立后 30 日內(nèi)，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所

在地社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心辦理租賃合同登記備案，但通過

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)訂立租賃合同的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代為辦

理租賃合同登記備案。

租賃合同登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃關(guān)系終

止的，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在 30 日內(nèi)，到原登記備案部門辦理租

賃合同登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。

第十四條（租賃信息系統(tǒng)）

市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)推進建設(shè)租賃合同登記備案信

息系統(tǒng)，實行網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。

第十五條（租金）

居住房屋租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)，由租賃當(dāng)事人在租賃合同中

約定。承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同約定，按時支付租金。

26

居住房屋租賃期限為 1 年或者 1 年以下的，租賃當(dāng)事人

應(yīng)當(dāng)在租賃合同中一次性約定租金標(biāo)準(zhǔn)；租賃期限為 1 年以

上的，每年只能調(diào)整一次租金標(biāo)準(zhǔn)。但租賃合同中對租金標(biāo)

準(zhǔn)調(diào)整另有約定的，從其約定。

租賃合同期間，出租人不得單方面提高租金標(biāo)準(zhǔn)。

出租人根據(jù)承租人的要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施、

設(shè)備的，雙方可以協(xié)商調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)。

第十六條（租賃保證金）

出租人可以按照租賃合同約定的數(shù)額，向承租人收取租

賃保證金；未約定數(shù)額的，租賃保證金不得超過 2 個月的租

金。

第十七條（轉(zhuǎn)租）

承租人可以按照租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋；未約定的，

承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。

居住房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)符合本辦法第八條、第九條、第十條

的規(guī)定。

轉(zhuǎn)租人違反本條第一款、第二款規(guī)定的，出租人可以依

法解除租賃合同，收回房屋并要求賠償損失。

居住房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十二條、第十三條

的規(guī)定訂立租賃合同，并辦理登記備案。

27

居住房屋轉(zhuǎn)租后，承租人不再居住使用的，可以與出租

人協(xié)商解除租賃合同，由出租人與次承租人直接訂立租賃合

同。

第十八條（續(xù)租）

居住房屋在租賃期限屆滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等

條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。

租賃合同對續(xù)租已經(jīng)作出約定的，從其約定。未約定的，

出租人不再繼續(xù)出租的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前 1 個月通知

承租人。

租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人沒有提出

異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。出租

人提出解除不定期租賃合同的，應(yīng)當(dāng)至少提前 1 個月書面通

知承租人。

第十九條（買賣不破租賃）

房屋租賃期間，因買賣、交換、贈與、繼承等發(fā)生房屋

所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同，

不得以房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移為由要求終止租賃合同。

第二十條（優(yōu)先購買權(quán)）

房屋租賃期間，出租人出售房屋的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同

約定的期限事先通知承租人；未約定的，應(yīng)當(dāng)至少提前 3 個

28

月通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。但

是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出售

給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在 15 日內(nèi)

未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

出租人委托拍賣人拍賣房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣 5 日前通知

承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

出租人出售房屋的，應(yīng)當(dāng)就出售房屋需要實地看房的時

間等內(nèi)容與承租人進行協(xié)商，并不得妨礙承租人對房屋的正

常使用。

第二十一條（繼續(xù)租賃）

承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人

可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋。

第二十二條（合同解除）

居住房屋租賃期間，任何一方當(dāng)事人不得擅自解除租賃

合同，但租賃合同約定的解除條件成就、租賃當(dāng)事人協(xié)商一

致或者存在法律規(guī)定合同解除情形的除外。

承租人未按照居住房屋使用性質(zhì)使用房屋的，出租人可

以依法解除合同。

第二十三條（出租人的義務(wù)）

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居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)與公安派出所簽訂《治安責(zé)任保

證書》。

居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）查驗承租人及居住使用人的身份證件，并按照公

安部門的要求，登記承租人的姓名、身份證件的種類和號碼；

（二）督促、配合居住使用人按照國家和本市的有關(guān)規(guī)

定，及時辦理居住登記；

（三）向業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供承租人的聯(lián)

系方式，告知并督促承租人及居住使用人遵守小區(qū)業(yè)主管理

規(guī)約；

（四）發(fā)現(xiàn)承租人及居住使用人利用承租的居住房屋從

事無證無照經(jīng)營的，及時報告市場監(jiān)管等有關(guān)部門；

（五）負(fù)責(zé)出租房屋及其提供的設(shè)施、設(shè)備的安全，告

知安全使用事項，并定期進行安全檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)和

排除安全隱患；

（六）配合有關(guān)部門開展對承租人及居住使用人違法違

規(guī)行為的調(diào)查、制止及處罰等工作。

第二十四條（承租人的義務(wù)）

居住房屋的承租人應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

30

（一）如實向出租人告知居住使用人的姓名、身份證件

的種類和號碼，并按照規(guī)定辦理居住登記；增加居住使用人

的，還應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并不得違反本辦法第十條第

一款的規(guī)定；

（二）遵守業(yè)主管理規(guī)約，不得損害相鄰業(yè)主的合法權(quán)

益；

（三）不得利用承租的居住房屋從事經(jīng)營活動；

（四）合理、安全使用房屋及設(shè)施、設(shè)備，不得擅自改

變房屋使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)或者實施其他違法搭建行為。

第二十五條（對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的要求）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市

有關(guān)居住房屋租賃管理的規(guī)定，向租賃當(dāng)事人宣傳房屋租賃、

實有人口服務(wù)和管理等政策，并引導(dǎo)租賃當(dāng)事人使用租賃合

同示范文本。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得居間、代理不符

合本辦法規(guī)定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)，不得對租賃當(dāng)事人隱瞞

真實的房屋租金等信息以賺取差價。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員承租其居間、代理

的居住房屋的，不得收取傭金。

第二十六條（代理經(jīng)租）

31

本市鼓勵專業(yè)代理經(jīng)租機構(gòu)接受房屋所有權(quán)人或者法

律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人的委托，以自己的名義按照委托

合同的約定，出租居住房屋，獲取收益。具體管理規(guī)定由市

房屋行政管理部門會同相關(guān)部門另行制定。

第二十七條（業(yè)主自我管理）

業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，可以根據(jù)本居住物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)的房屋租賃情況，制定相應(yīng)的管理措施納入管理規(guī)

約，并可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體實施。

居住房屋租賃當(dāng)事人違反業(yè)主管理規(guī)約、損害他人合法

權(quán)益的，業(yè)主委員會有權(quán)要求當(dāng)事人停止侵害、消除危險、

排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可

以依法向人民法院提起訴訟。

第二十八條（對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處

的要求，將居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋租賃情況，報送房屋

所在地社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)租賃當(dāng)事人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或者房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有違法違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)及時予以勸阻、制止，

并報告業(yè)主委員會或者有關(guān)部門。

第二十九條（糾紛解決）

32

出租人、承租人、相鄰業(yè)主在房屋租賃活動中發(fā)生糾紛

的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向人民調(diào)解委員會申

請調(diào)解，也可以依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提

起訴訟。符合規(guī)定條件的，可以依法向法律援助機構(gòu)申請法

律援助。

第三十條（已有處罰規(guī)定的處理）

違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，

依照有關(guān)規(guī)定處理。

第三十一條（對違反治安、消防及居住登記等規(guī)定的處

理）

違反本辦法第八條第一款規(guī)定，出租房屋不符合治安、

消防等標(biāo)準(zhǔn)和要求的，由公安部門責(zé)令改正，并可處以 1000

元以上 3 萬元以下罰款。

違反本辦法第十一條第一款規(guī)定，出租人未落實相應(yīng)安

全管理責(zé)任的，由公安部門責(zé)令改正，并可處以 1 萬元以上

3 萬元以下罰款；造成嚴(yán)重后果的，處以 3 萬元以上 10 萬元

以下罰款。

租賃當(dāng)事人、居住使用人違反其他治安管理、居住登記

管理等規(guī)定的，由公安部門按照有關(guān)規(guī)定處理。

33

第三十二條（對違反最小出租單位、居住人數(shù)限制和最

低承租面積的處理）

違反本辦法第九條、第十條第一款規(guī)定，不符合最小出

租單位、居住人數(shù)限制和最低人均承租面積規(guī)定的，由區(qū)房

屋行政管理部門責(zé)令責(zé)任人限期改正；逾期不改正的，可處

以 1 萬元以上 10 萬元以下罰款。

第三十三條（對租賃當(dāng)事人未按規(guī)定登記備案的處理）

違反本辦法第十三條規(guī)定，租賃當(dāng)事人未在期限內(nèi)辦理

租賃合同登記備案手續(xù)的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期

改正；逾期不改正的，對個人處以 1000 元以下罰款，對單

位處以 1000 元以上 1 萬元以下罰款。

第三十四條（對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未按規(guī)定登記備案的處

理）

違反本辦法第十三條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未辦

理登記備案的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期

不改正的，處以 3000 元以上 3 萬元以下罰款。

第三十五條（對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反經(jīng)紀(jì)管理規(guī)定的處理）

違反本辦法第二十五條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和

經(jīng)紀(jì)人員居間、代理不符合本辦法規(guī)定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)

的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，并暫停房地產(chǎn)經(jīng)

34

紀(jì)機構(gòu)的網(wǎng)上備案資格；逾期不改正的，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

處以 1000 元以上 1 萬元以下罰款，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)取消網(wǎng)

上備案資格，并處以 3 萬元以上 10 萬元以下罰款。

第三十六條（參照適用）

公有居住房屋轉(zhuǎn)租及其監(jiān)督管理，參照適用本辦法。

第三十七條（施行日期）

本辦法自 2011 年 10 月 1 日起施行。2004 年 8 月 30 日

上海市人民政府發(fā)布的《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》

同時廢止。

5. 《上海市非居住房屋改建臨時宿舍和施工工地臨時

宿舍安全使用管理規(guī)定》

（2011 年 3 月 30 日上海市人民政府令第 61 號公布）

第一條（目的和依據(jù)）

為了加強對閑置廠房、倉庫等非居住房屋改建的臨時宿

舍和施工工地臨時宿舍的安全使用管理，維護社會公共安全，

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)

定。

第二條（適用范圍）

35

本市行政區(qū)域內(nèi)閑置廠房、倉庫等非居住房屋改建的臨

時宿舍和施工工地臨時宿舍的安全使用管理，適用本規(guī)定。

第三條（管理部門）

市公安局負(fù)責(zé)非居住房屋改建的臨時宿舍和施工工地臨

時宿舍的治安、消防監(jiān)督管理工作。

市建設(shè)交通委負(fù)責(zé)施工工地臨時宿舍的安全使用等監(jiān)督

管理工作。

住房保障房屋管理、規(guī)劃、經(jīng)濟信息化、安全生產(chǎn)、環(huán)

保、衛(wèi)生等部門按照各自職責(zé)，配合做好相關(guān)管理工作。

第四條（日常監(jiān)管）

公安部門應(yīng)當(dāng)加強對非居住房屋改建的臨時宿舍和施工

工地臨時宿舍安全使用情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)存在治安、消

防隱患的，應(yīng)當(dāng)督促有關(guān)單位或個人及時整改。

第五條（非居住房屋改建的臨時宿舍的信息報備）

非居住房屋改建的臨時宿舍的管理單位應(yīng)當(dāng)將臨時宿舍

的下列信息，報所在地公安派出所備案：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)人的姓名或者名稱、住所；

（二）管理單位的名稱、住所；

（三）房屋坐落地點；

（四）臨時宿舍使用總面積。

36

第六條（施工工地臨時宿舍的信息報備）

施工工地設(shè)置臨時宿舍的施工單位應(yīng)當(dāng)將臨時宿舍的下

列信息，報所在地公安派出所備案：

（一）施工單位的名稱、住所；

（二）施工工地地點；

（三）臨時宿舍使用總面積。

第七條（臨時宿舍的房屋安全要求）

提供使用的非居住房屋改建的臨時宿舍和施工工地臨時

宿舍，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）配備必要的生活設(shè)施、消防設(shè)施；

（二）保持房屋出入口、通道的暢通；

（三）人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)符合本市有關(guān)規(guī)定；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他要求。

第八條（施工工地臨時宿舍的住宿對象）

施工工地臨時宿舍只能用于本工地工作人員住宿。

第九條（對臨時宿舍住宿人員的要求）

非居住房屋改建的臨時宿舍和施工工地臨時宿舍的住宿

人員應(yīng)當(dāng)合理使用臨時宿舍；使用過程中發(fā)現(xiàn)安全隱患的，

37

應(yīng)當(dāng)及時通知非居住房屋改建的臨時宿舍的管理單位或者施

工工地設(shè)置臨時宿舍的施工單位進行處理。

臨時宿舍的住宿人員不得有下列損害公共利益及他人利

益的行為：

（一）破壞或擅自改變臨時宿舍結(jié)構(gòu)；

（二）堵塞、占用消防通道；

（三）私拉亂接電線或者超負(fù)荷使用電器；

（四）將違禁物品、危險物品帶入臨時宿舍；

（五）私自留客住宿；

（六）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第十條（臨時宿舍的責(zé)任人）

非居住房屋改建的臨時宿舍的管理單位負(fù)責(zé)人和施工

工地設(shè)置臨時宿舍的施工單位負(fù)責(zé)人是非居住房屋改建的

臨時宿舍和施工工地臨時宿舍安全使用的責(zé)任人。

第十一條（對非居住房屋改建的臨時宿舍的管理單位和

施工工地設(shè)置臨時宿舍的施工單位的要求）

非居住房屋改建的臨時宿舍的管理單位和施工工地設(shè)置

臨時宿舍的施工單位應(yīng)當(dāng)建立并落實治安、消防管理制度，

配備專職管理人員，督促專職管理人員定期對臨時宿舍進行

安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時處理。

38

非居住房屋改建的臨時宿舍的管理單位和施工工地設(shè)置

臨時宿舍的施工單位在臨時宿舍發(fā)現(xiàn)違法犯罪活動或者犯罪

嫌疑人員的，應(yīng)當(dāng)立即報告公安部門。

第十二條（房屋征收范圍內(nèi)空置房屋的管理要求）

房屋征收范圍內(nèi)被征收人已完成搬遷的空置房屋不得住

宿。

房屋征收實施單位應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)被征收人已完

成搬遷的空置房屋采取關(guān)閉、封閉等措施，并定期巡查。發(fā)

現(xiàn)在空置房屋內(nèi)住宿或者在房屋征收范圍內(nèi)搭建臨時窩棚住

宿的，應(yīng)當(dāng)勸其搬離；對不聽勸阻的，應(yīng)當(dāng)立即報告公安部

門。

第十三條（住宿人員信息的登記、報備）

非居住房屋改建的臨時宿舍的管理單位應(yīng)當(dāng)?shù)怯浥R時宿

舍住宿人員的有效身份證件信息，并將登記信息定期報所在

地公安派出所備案。

施工工地設(shè)置臨時宿舍的施工單位應(yīng)當(dāng)?shù)怯浥R時宿舍住

宿人員的有效身份證件信息，并將登記信息定期報所在地公

安派出所備案。

第十四條（對相關(guān)法規(guī)有規(guī)定的違法行為的處罰）

39

違反本規(guī)定相關(guān)條款的行為，法律、法規(guī)、規(guī)章有處罰

規(guī)定的，由相關(guān)行政管理部門依照其規(guī)定處罰。

第十五條（對未按規(guī)定報備臨時宿舍信息的處罰）

違反本規(guī)定第五條、第六條規(guī)定，非居住房屋改建的臨

時宿舍的管理單位、施工工地設(shè)置臨時宿舍的施工單位未按

照規(guī)定報備臨時宿舍信息的，由區(qū)（縣）公安部門責(zé)令限期

改正；逾期不改正的，處 1000 元以上 5000 元以下罰款。

第十六條（對施工工地有非本工地工作人員住宿的處

罰）

違反本規(guī)定第八條規(guī)定，施工工地臨時宿舍有非本工地

工作人員住宿的，由區(qū)（縣）公安部門責(zé)令施工工地設(shè)置臨

時宿舍的施工單位限期改正；逾期不改正的，處 1000 元以

上 5000 元以下罰款。

第十七條（對未按規(guī)定落實相關(guān)制度或履行報告義務(wù)的

處罰）

違反本規(guī)定第十一條第一款規(guī)定，非居住房屋改建的臨

時宿舍的管理單位和施工工地設(shè)置臨時宿舍的施工單位未

按照規(guī)定落實相關(guān)制度的，由區(qū)（縣）公安部門責(zé)令限期改

正；逾期不改正的，處 1000 元以上 5000 元以下罰款。

40

違反本規(guī)定第十一條第二款規(guī)定，非居住房屋改建的臨

時宿舍的管理單位和施工工地設(shè)置臨時宿舍的施工單位在

臨時宿舍發(fā)現(xiàn)違法犯罪活動或者犯罪嫌疑人員，未立即報告

公安部門的，由區(qū)（縣）公安部門處 200 元以上 500 元以下

罰款。

第十八條（對未按規(guī)定登記、報備住宿人員信息的處罰）

違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，非居住房屋改建的臨時宿舍

的管理單位、施工工地設(shè)置臨時宿舍的施工單位未按照規(guī)定

登記、報備住宿人員信息的，由區(qū)（縣）公安部門責(zé)令限期

改正；逾期不改正的，處 1000 元以上 5000 元以下罰款。

第十九條（施行日期）

本規(guī)定自 2011 年 5 月 1 日起施行。

6. 《本市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的實

施意見》

（滬建房管聯(lián)〔2022〕45 號）

五、運營管理（一）主體資格要求。保障性租賃住房的

實施單位應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記，取得“住房租賃經(jīng)營”

或“住房租賃”經(jīng)營范圍，并向房屋管理部門辦理開業(yè)報告，

依法履行租賃住房安全、消防、治安、人口等管理責(zé)任。

41

7. 《關(guān)于進一步規(guī)范本市住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租房屋

行為的通知》

（滬房規(guī)范〔2019〕5 號）

一、加強住房租賃企業(yè)主體管理

（一）代理經(jīng)租房屋，是指住房租賃企業(yè)采用長期租賃

房屋的方式籌措房源，按照規(guī)定進行轉(zhuǎn)租，或接受房屋所有

權(quán)人或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人委托，以企業(yè)自己的

名義，按照委托合同的約定對外出租房屋用于居住的經(jīng)營性

活動。住房租賃企業(yè)從事代理經(jīng)租業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備一定經(jīng)營

規(guī)模、較強管理能力和良好社會信譽，積極履行社會責(zé)任。

（二）住房租賃企業(yè)（含分支機構(gòu)）辦理登記注冊時，

相應(yīng)經(jīng)營范圍統(tǒng)一申請為“住房租賃經(jīng)營”，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照或

經(jīng)批準(zhǔn)增加“住房租賃經(jīng)營”經(jīng)營范圍后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定分別到

登記注冊所在地、房源經(jīng)營所在地的區(qū)房管部門辦理信息記

載手續(xù)。各區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)主動加強與屬地市場監(jiān)管部門的

工作對接，建立協(xié)同管理機制。

二、嚴(yán)格代理經(jīng)租房屋標(biāo)準(zhǔn)

（三）住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租居住房屋，應(yīng)當(dāng)符合《上

海 市居住房屋租賃管理辦法》的規(guī)定。單套住房內(nèi)客廳（起

居室） 使用面積在 12 平方米以上，且按本市代理經(jīng)租企業(yè)

房源信息雙記載相關(guān)要求報備的，可以且僅可隔斷出一間房

間出租供人員居住?？蛷d（起居室）允許隔斷出租的，應(yīng)當(dāng)

42

采用輕質(zhì)不燃材料固定圍護，隔斷后具備直接采光和自然通

風(fēng)條件，不得破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，不得影響人員疏散、逃生

和消防救援，并符合本市住房租賃和治安、消防等管理規(guī)定。

（四）住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租房屋不屬于居住房屋的，

應(yīng) 當(dāng)依據(jù)本市非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房的相關(guān)

規(guī)定，按照所在區(qū)的具體要求，開展項目改建和轉(zhuǎn)化實施工

作，取得項目認(rèn)定和驗收文件。

三、落實代理經(jīng)租房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量合格責(zé)任

（五）住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)代理經(jīng)租房屋室內(nèi)空氣質(zhì)

量合格的主體責(zé)任，確保出租時室內(nèi)空氣質(zhì)量符合國家相關(guān)

標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。代理經(jīng)租房屋經(jīng)改造或重新裝修出租，承租人

要求住房租賃企業(yè)出具室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測合格報告的，住房

租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以提供。

（六）市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會牽頭制訂本市代理經(jīng)租房

屋室內(nèi)空氣污染糾紛處理規(guī)則，引導(dǎo)會員企業(yè)與專業(yè)檢測機

構(gòu)建立長期合作關(guān)系，對外發(fā)布房源信息時，同步公示室內(nèi)

空氣質(zhì)量檢測信息。同時，加大宣傳教育力度，積極發(fā)動非

會員企業(yè)自覺履行，全面提升本市代理經(jīng)租房屋品質(zhì)，維護

廣大承租人的身心健康。

四、規(guī)范代理經(jīng)租交易行為

（七）住房租賃企業(yè)開展代理經(jīng)租業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守

國家和本市有關(guān)規(guī)定，全面履行合同義務(wù)，合理確定租金價

43

格， 不得高價哄搶房源，不得濫用優(yōu)勢地位擅自抬高租金；

充分保障租客租金支付方式的選擇權(quán)，不得侵占、挪用租賃

保證金（押金）；應(yīng)當(dāng)按時、足額支付原始房東租金，不得

拖欠租金，或擅自變更租金支付方式；租賃合同期限內(nèi)，無

正當(dāng)理由不得解除租賃合同，不得強制驅(qū)逐承租人；租賃合

同終止時，除用以沖抵合同約定由承租人承擔(dān)但還未結(jié)清的

費用外，剩余款項應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)全部返還承租人；向原

始房東、承租人另行提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)事先明示是否收費并征

得當(dāng)事人同意。

（八）市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)建立住房租賃企業(yè)“白

名單”制度，明確合作開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)具備的條

件，經(jīng)認(rèn)定的“白名單”應(yīng)當(dāng)主動向社會公示。“白名單”企業(yè)

與金融機構(gòu)合作開展個人“租金貸”及相關(guān)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格

按照《關(guān)于進一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個人“租金貸” 相

關(guān)業(yè)務(wù)的通知》（滬建房管聯(lián)〔2018〕582 號）要求進行。 鼓

勵住房租賃企業(yè)通過在商業(yè)銀行開立專用存款賬戶收付租

金、保證金（押金）。

五、落實住房租賃合同網(wǎng)簽備案責(zé)任

（九）住房租賃企業(yè)辦理信息記載手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)向登記

注冊所在地的區(qū)住房租賃服務(wù)中心，申請辦理本市住房租賃

公共服務(wù)平臺用戶認(rèn)證，并切實履行下列義務(wù)：

1、通過租賃平臺發(fā)布房源信息，應(yīng)當(dāng)確保信息的真實性、

44

合規(guī)性、時效性，且不同渠道發(fā)布的同一房源信息應(yīng)當(dāng)保持

一致；

2、達成住房租賃交易的，應(yīng)當(dāng)按照本市有關(guān)規(guī)定，為承

租人提供簽訂租賃合同的網(wǎng)上操作服務(wù)，并辦理登記備案手

續(xù)；

3、自網(wǎng)簽租賃合同之日起 2 個工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將已簽房

源的可租房源信息從各發(fā)布渠道上撤除，確保房源信息及時

更新。

六、建立代理經(jīng)租行業(yè)自律監(jiān)管機制

（十）鼓勵住房租賃企業(yè)加入市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會。

市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮房屋租賃專業(yè)委員會的

作 用，按照章程強化自律管理，鼓勵入會承諾制度，制定代

理經(jīng)租從業(yè)規(guī)則，加強從業(yè)人員培訓(xùn)教育，逐步建立并完善

行業(yè)資信評價體系，不斷提高行業(yè)自律覆蓋面，樹立行業(yè)自

律公信力和權(quán)威性。

（十一）各區(qū)房管部門要積極開展代理經(jīng)租企業(yè)房源信

息雙記載工作，并以此為基礎(chǔ)推進事中、事后監(jiān)管，逐步形

成從住房租賃企業(yè)的主體信用、房源籌集、出租經(jīng)營到客戶

服務(wù)等 全過程的行業(yè)監(jiān)管機制；同時，結(jié)合掃黑除惡專項

斗爭，持續(xù)開展房地產(chǎn)中介市場亂象整治工作，加大違法違

規(guī)查處力度，發(fā)現(xiàn)涉黑涉惡線索及時移交公安機關(guān)，不斷凈

化本市住房租賃市場環(huán)境。