深圳市律師協(xié)會(huì)物業(yè)服務(wù)法律專業(yè)委員會(huì)

深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金法律問(wèn)題研究

Research on Legal Issues of Shenzhen Property Special

Maintenance Fund

劉長(zhǎng)森

二〇二二年十月十五日

1

目 錄

第一章 前言...................................................................................................................................... 3

第二章 深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度概述..................................................................................4

第一節(jié) 維修基金制度的創(chuàng)立與發(fā)展...................................................................................... 4

第二節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度的創(chuàng)立與發(fā)展......................................................................5

第三章 住宅維修基金和房屋公用設(shè)施專用基金..........................................................................7

第一節(jié) 住宅維修基金.............................................................................................................. 7

第二節(jié) 公用設(shè)施專用基金.................................................................................................... 10

第四章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金............................................................................................................ 14

第一節(jié) 概述............................................................................................................................ 14

第二節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金構(gòu)成及資金來(lái)源........................................................................15

第三節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金用途............................................................................................ 18

第四節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用決策與費(fèi)用分?jǐn)?...............................................................20

第五節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用程序.................................................................................... 22

第六節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理............................................................................................ 28

第七節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌............................................................................................ 32

第八節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金承繼............................................................................................ 34

第五章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集存在的主要問(wèn)題........................................................................37

第一節(jié) 首期維修資金歸集存在的主要問(wèn)題........................................................................37

第二節(jié) 日常收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集存在的主要問(wèn)題................................................40

第六章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理存在的主要問(wèn)題........................................................................43

第七章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用存在的主要問(wèn)題........................................................................48

第八章 結(jié)論與建議........................................................................................................................ 55

第一節(jié) 結(jié)論............................................................................................................................ 55

第二節(jié) 建議............................................................................................................................ 63

法規(guī)附錄...........................................................................................................................................65

2

深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金法律問(wèn)題研究

Research on Legal Issues of Shenzhen Property Special Maintenance

Fund

劉長(zhǎng)森

摘要：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)是我國(guó)最早創(chuàng)立物業(yè)維修金制度的城市。自 1994 年創(chuàng)立物業(yè)維修

金制度至今，深圳市物業(yè)維修金制度已實(shí)施了 28 年。本報(bào)告全面回顧、梳理了深圳市物業(yè)

維修金法律制度建立與發(fā)展的歷史，總結(jié)了深圳市過(guò)去在物業(yè)維修金歸集、使用與管理過(guò)程

中存在的主要問(wèn)題，并就如何解決上述問(wèn)題給出了法律建議。本報(bào)告可為政府部門(mén)、業(yè)主大

會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及法官、律師、專家學(xué)者研究物業(yè)維修金問(wèn)題提供參考。

關(guān)鍵詞：深圳;物業(yè)維修金;業(yè)主大會(huì);物業(yè)服務(wù)企業(yè)

Abstract:Shenzhen Special Economic Zone is the firstoneto establish aproperty special

maintenancefundsystem. Since 1994,the establishment of the property special maintenance fund

system, the Shenzhen property maintenance fund system has been implemented for 28 years. This

report comprehensively not only reviews and sorts out the history of the establishment as well as the

development of the legal system of property maintenance funds in Shenzhen, but also summarizes the

main problems existing in the collection, use and management of property maintenance funds in

Shenzhen in the past, also give legal advice on how to solve the above problems.In other words,the

reportcan provide a reference for government departments, owners' congresses, property service

companies, judges, lawyers, experts and scholars to study the issue of property maintenance funds. Keywords:Shenzhen;property special maintenance fund;systemowners' congresses; property

service companies

3

第一章 前言

近年來(lái)，深圳市法院受理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求其返還物業(yè)維

修金的案件數(shù)量不斷攀升，此類案件反映出深圳市在物業(yè)維修金歸集、使用以及管理方面均

存在諸多問(wèn)題。

因此，有必要從案例分析入手，對(duì)深圳過(guò)去 20 多年在物業(yè)維修金歸集、使用和管理中

存在的問(wèn)題進(jìn)行梳理和總結(jié)，提出如何解決歷史遺留問(wèn)題的方法。同時(shí)，有必要對(duì)深圳市物

業(yè)維修金制度進(jìn)行全面總結(jié)與審查，發(fā)現(xiàn)其中的問(wèn)題，并提出改進(jìn)這一制度的建議，以便從

法律制度設(shè)計(jì)上解決深圳市物業(yè)維修金在歸集、使用及管理方面存在的問(wèn)題。

4

第二章 深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度概述

深圳市物業(yè)維修金的前身，系根據(jù)原《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及實(shí)施細(xì)則

的規(guī)定，由住宅維修基金（房屋本體維修基金）和房屋公用設(shè)施專用基金兩部分組成，用于

房屋本體共用設(shè)施的維修保養(yǎng)和房屋共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的重大維修改造項(xiàng)目。其中住

宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（多層 0.15 元/月?平方米，高層 0.25 元/月?平方米）交由物業(yè)

服務(wù)企業(yè)設(shè)專賬代管。公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)劃撥至區(qū)住宅局代管。

2008 年 1 月 1 日施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，將原“房屋公用設(shè)施專用基

金”和“本體維修基金”合并為“物業(yè)專項(xiàng)維修資金”，即“兩金合一”。當(dāng)前正在施行的

是物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度。第一節(jié) 維修基金制度的創(chuàng)立與發(fā)展

一、維修基金制度的創(chuàng)立

1994 年 6 月 18 日，深圳市第一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議表決通過(guò)《深

圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例第十九條首次提出“住宅維修基金”和“公用設(shè)

施專用基金”概念（通稱“兩金制度”），第三十八條對(duì)“住宅維修基金”的歸集、管理與

使用作出了明確規(guī)定。第四十四條、第四十五條、第四十七條和第五十條對(duì)“公用設(shè)施專用

基金“的來(lái)源、使用、管理及監(jiān)督作出了明確規(guī)定。

1996 年 9 月 20 日，深圳市人民政府發(fā)布第 52 號(hào)令--《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理

條例》實(shí)施細(xì)則。該細(xì)則第二十條、第二十二條、第二十八條、第三十四條、第四十六至五

十三條對(duì)“住宅維修基金”和“公用設(shè)施專用基金”作出了補(bǔ)充規(guī)定，標(biāo)志深圳維修金制度

的正式創(chuàng)立。

5

二、維修基金制度的發(fā)展

（一）“住宅維修基金”和“公用設(shè)施專用基金”制度的完善

1997 年 4 月 25 日，深圳市住宅局印發(fā)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定》

和《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》，使住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金制度通過(guò)規(guī)

范性文件方式得以完善。2006 年，深圳市人民政府發(fā)布《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金

管理規(guī)定》（深府【2006】40 號(hào)），使公用設(shè)施專用基金制度得以進(jìn)一步發(fā)展和完善。

（二）“住宅維修基金”和“公用設(shè)施專用基金”概念的終止

2009 年 4 月 29 日，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布“關(guān)于廢止《關(guān)于住宅小區(qū)（大

廈）業(yè)主管理委員會(huì)注冊(cè)登記的通知》等 26 件規(guī)范性文件的決定”，該決定廢止的規(guī)范性

文件中包含“關(guān)于印發(fā)《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》的通知（深住【1997】39 號(hào)）”。

2010 年 9 月 10 日，深圳市人民政府發(fā)布《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》，該規(guī)

定第三十四條明確《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》（深府【2006】40 號(hào)）廢

止。此后，“公用設(shè)施專用基金”概念不再使用。第二節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度的創(chuàng)立與發(fā)展

一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度的創(chuàng)立

2008 年 1 月 1 日起施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條第二款首次提出“物

業(yè)專項(xiàng)維修資金”概念，第八十五條至九十六條對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的構(gòu)成、來(lái)源、管理、

使用與監(jiān)督作出了明確規(guī)定，上述規(guī)定構(gòu)成了深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度，該制度的產(chǎn)生，

終結(jié)了具有 13 年歷史的“住宅維修基金”和“公用設(shè)施專用基金”制度。

二、物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度的發(fā)展

2010 年 9 月 10 日，深圳市人民政府發(fā)布《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》（深俯

【2010】121 號(hào)），該文件對(duì)深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度進(jìn)行了全面的完善。

2013 年 11 月 27 日，深圳市人民政府發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施若干規(guī)

定（市府令第 258 號(hào)），該規(guī)定第五十五條至第五十八條對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理、歸集

6

及使用程序作出了補(bǔ)充規(guī)定。

2019 年 8 月 29 日，深圳市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議表決通過(guò)修

訂《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度進(jìn)行了部分修訂。

2020 年 10 月 22 日，深圳市人民政府發(fā)布《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》（深

府規(guī)〔2020〕8 號(hào)），該文件對(duì)修訂后的物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度做了全面的補(bǔ)充規(guī)定。

7

第三章 住宅維修基金和房屋公用設(shè)施專用基金

第一節(jié) 住宅維修基金

一、住宅維修基金概念（房屋本體維修基金）

1994 年 6 月 18 日，深圳市第一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議表決通過(guò)了

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《特區(qū)條例（1994）》），該條例自 1994

年 11 月 1 日起施行，這是我國(guó)首部物業(yè)管理地方法規(guī)。該條例第三十八條首次提出住宅維

修基金概念，該條規(guī)定房屋本體公共部分的維修費(fèi)用從住宅維修基金中支出。

《特區(qū)條例（1994）》第三十八條第一款：房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：（一）

室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公

用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公共天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管

理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。

二、住宅維修基金繳納主體

住宅維修基金由業(yè)主按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)按月繳納。根據(jù)《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 1996》）

第四十九條之規(guī)定，業(yè)主繳納住宅維修基金的起始時(shí)間，是業(yè)主入伙后一年期滿之后的第一

個(gè)月。

《特區(qū)條例（1994）》第三十八條第二款：住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?，分期繳納，

由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專賬代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得

挪作他用。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則（1996 年市政府令第 52 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 1996》）第四十九條：住宅區(qū)竣工交付使用在一年以上的，由業(yè)主自

保修期滿后第一個(gè)月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金；業(yè)主發(fā)生變更的，原業(yè)主所

交的住宅維修基金不予退還?！稐l例》實(shí)施前入住的業(yè)主，自《條例》實(shí)施之日起繳交住宅

維修基金。

8

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 1996》第五十一條：住宅維修基金用于房屋本體公（共）用設(shè)施

的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目。住宅維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，由各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則（2004 年市政府令第 135 號(hào)，以下簡(jiǎn)

稱《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 2004》第四十七條：住宅區(qū)竣工交付使用在一年以上的，由業(yè)主自

保修期滿后第一個(gè)月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金；業(yè)主發(fā)生變更的，原業(yè)主所

交的住宅維修基金不予退還。《條例》實(shí)施前入住的業(yè)主，自《條例》實(shí)施之日起繳交住宅

維修基金。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 2004》第四十九條：住宅維修基金用于房屋本體公（共）用設(shè)施

的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目。住宅維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，由各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

三、住宅維修基金繳納標(biāo)準(zhǔn)

住宅維修基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由政府主管部門(mén)制定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主管理委員會(huì)可根

據(jù)房屋的使用狀況，對(duì)住宅維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)在指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。1996

年，深圳市住宅局首次發(fā)布住宅維修基金繳納指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，即多層住宅 0.15 元/平方米/月，高

層住宅 0.25 元/平方米/月。該指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后至今仍未作出調(diào)整。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 1996》第五十條：市住宅主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同市物價(jià)主管部門(mén)每二年

發(fā)布一次住宅維修基金指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。管委會(huì)可根據(jù)房屋的使用狀況，對(duì)住宅維修基金的收

取標(biāo)準(zhǔn)在指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后實(shí)施。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 2004》第四十八條：市住宅主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同市場(chǎng)物價(jià)主管部門(mén)每

二年發(fā)布一次住宅維修基金指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。管委會(huì)可根據(jù)房屋的使用狀況，對(duì)住宅維修基金

的收取標(biāo)準(zhǔn)在指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后實(shí)施。

四、住宅維修基金管理與監(jiān)督

住宅維修基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專賬代管，?？顚Ｓ?，不得挪作他

用。住宅維修基金的管理、使用情況應(yīng)每三個(gè)月至少向業(yè)主張榜公布一次，并接受有關(guān)部門(mén)

和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。

《特區(qū)條例（1994）》第三十八條第二款：住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?，分期繳納，

9

由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專賬代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得

挪作他用。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 1996》第五十三條：住宅維修基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為

單位設(shè)立專帳代管。住宅維修基金的管理、使用情況應(yīng)每三個(gè)月至少向業(yè)主張榜公布一次，

并接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 2004》第五十一條：住宅維修基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為

單位設(shè)立專賬代管。住宅維修基金的管理、使用情況應(yīng)每三個(gè)月至少向業(yè)主張榜公布一次，

并接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。

五、住宅維修基金的使用

住宅維修基金的使用，由物業(yè)管理公司列出維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，報(bào)管委會(huì)審議決定后實(shí)施。

住宅維修基金僅用于房屋本體共（公）用部位及設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 1996》第五十二條：住宅維修基金的使用，由物業(yè)管理公司列出

維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，報(bào)管委會(huì)審議決定后實(shí)施，但管委會(huì)、物業(yè)管理公司充分聽(tīng)取所維修養(yǎng)護(hù)房

屋業(yè)主的意見(jiàn)。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 2004》第五十條：住宅維修基金的使用，由物業(yè)管理公司列出維

修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，報(bào)管委會(huì)審議決定后實(shí)施，但管委會(huì)、物業(yè)管理公司應(yīng)充分聽(tīng)取所維修養(yǎng)護(hù)房

屋業(yè)主的意見(jiàn)。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 1996》第三十四條：房屋本體共（公）用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱

“共用部位”）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主。共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、

共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻

體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋

面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由物

業(yè)管理公司組織實(shí)施，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。

共用部位中不屬全體各層所共同使用的可上人屋面，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由該使用層的業(yè)主

分擔(dān)一半，其余從住宅維修基金中支出；為某些層或戶所專用的樓梯、通道等，由其專用的

業(yè)主按比例分擔(dān)。

10

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 2004》第三十二條：房屋本體共（公）用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱

共用部位）維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主。共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用

性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、

抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、本體

共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理公

司組織實(shí)施，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。

共用部位中不屬全體各層所共同使用的可上人屋面，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由該使用層的業(yè)

主分擔(dān)一半，其余從住宅維修基金中支出；為某些屋或戶所專用的樓梯、通道等，由其專用

的業(yè)主按比例分擔(dān)。第二節(jié) 公用設(shè)施專用基金

一、公用設(shè)施專用基金概念

公用設(shè)施專用基金是指由住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向住宅

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)劃撥的專項(xiàng)用于住宅小區(qū)公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的資金。公用設(shè)施專用基金概念

首見(jiàn)于《特區(qū)條例（1994）》第四十四條。

二、公用設(shè)施專用基金繳納主體

公用設(shè)施專用基金繳納主體為住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。

《特區(qū)條例（1994）》第四十四條：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總

投資百分之二的比例，一次性向管委會(huì)劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。公用設(shè)施專用基金

管理辦法由市政府制定。

三、公用設(shè)施專用基金繳納標(biāo)準(zhǔn)

《特區(qū)條例（1994）》規(guī)定的繳納標(biāo)準(zhǔn)為住宅區(qū)建設(shè)總投資百分之二。1999 年 6 月 30

日深圳市第二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議表決通過(guò)修改《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅

區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《特區(qū)條例（1999）》），該條例第四十五條對(duì)公用設(shè)施專用

11

基金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，修改為按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資百分之二的比例計(jì)算。

2006 年 3 月 13 日深圳市人民政府發(fā)布的《深圳市房屋公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》

第九條規(guī)定,有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在房屋竣工交付時(shí),應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將專用基金劃撥到市、區(qū)主管

部門(mén)指定的銀行賬戶,特區(qū)外凡 1994 年 11 月 1 日以后竣工交付的房屋項(xiàng)目,均按建設(shè)(物

業(yè))總投資 2%的比例執(zhí)行。

《特區(qū)條例（1994）》第四十四條第一款：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)

建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向管委會(huì)劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 1996》第四十六條：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在向管委會(huì)劃撥專用基金時(shí)，

扣除購(gòu)買(mǎi)管理用房款和墊支購(gòu)買(mǎi)部分商業(yè)用房款，其余資金應(yīng)在管委會(huì)成立后二個(gè)月內(nèi)一次

性直接匯往區(qū)住宅管理部門(mén)設(shè)立的專用基金帳戶。

《特區(qū)條例（1999）》第四十五條：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)

以外的建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。

公用設(shè)施專用基金用于購(gòu)買(mǎi)管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 2004》第四十四條：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在向管委會(huì)劃撥專用基金時(shí)，

扣除購(gòu)買(mǎi)管理用房款和墊支購(gòu)買(mǎi)部分商業(yè)用房款，其余資金應(yīng)在管委會(huì)成立后二個(gè)月內(nèi)一次

性直接匯往區(qū)住宅管理部門(mén)設(shè)立的專用基金賬戶。

四、公用設(shè)施專用基金用途

公用設(shè)施專用基金用于購(gòu)買(mǎi)管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。重大維修

養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目的范圍由市住宅主管部門(mén)確定。

《特區(qū)條例（1994）》第四十四條第二款：公用設(shè)施專用基金用于購(gòu)買(mǎi)管理用房和住宅

區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 1996》第三十七條第二款、第三款、第四款：住宅區(qū)公用設(shè)施、

設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化

地、文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、連廊、自行車(chē)房（棚）、地下排水管等。上述公用設(shè)施、

設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理公司組織實(shí)施，其中日常維修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用從管

理服務(wù)費(fèi)中支出，重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目（含應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)以外的改造、改建、擴(kuò)建項(xiàng)

12

目）的費(fèi)用從公用設(shè)施專用基金中支出。重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目的范圍由市住宅主管部門(mén)確定。

五、公用設(shè)施專用基金管理

公用設(shè)施專用基金由區(qū)住宅主管部門(mén)設(shè)立專賬管理，收支賬目每年報(bào)市住宅主管部門(mén)

備案。專用基金的收支賬目，由管委會(huì)、物業(yè)管理公司定期張榜公布。

《特區(qū)條例（1994）》第四十五條：公用設(shè)施專用基金由區(qū)住宅主管部門(mén)設(shè)立專賬管理。

區(qū)住宅主管部門(mén)對(duì)管理委員會(huì)正常使用公用設(shè)施專用基金不得干涉。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 1996》第四十八條：專用基金的收支帳目，由管委會(huì)、物業(yè)管理

公司每三個(gè)月至少?gòu)埌窆家淮巍^(qū)住宅管理部門(mén)對(duì)代管的專用基金收支帳目，應(yīng)每年報(bào)市

住宅主管部門(mén)備案一次。

《特區(qū)條例（1999）》）第四十六條：公用設(shè)施專用基金由區(qū)住宅主管部門(mén)設(shè)立專賬管

理。區(qū)住宅主管部門(mén)對(duì)業(yè)主委員會(huì)正常使用公用設(shè)施專用基金不得干涉。公用設(shè)施專用基金

管理辦法由市政府制定。

《特區(qū)條例（1999）》）第五十條：住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金和管理

服務(wù)費(fèi)的收支賬目，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)每三個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

委托管理合同終止后，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司可以共同委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)住宅維

修基金和管理服務(wù)費(fèi)的使用明細(xì)表和收支明細(xì)賬目進(jìn)行審計(jì)，所需費(fèi)用由管理費(fèi)支出。審計(jì)

報(bào)告應(yīng)向業(yè)主公布。

業(yè)主對(duì)住宅維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的使用有異議的，可以要求業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)管理公

司咨詢并查閱收支總表，物業(yè)管理公司應(yīng)提供完備的資料并詳細(xì)說(shuō)明。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 2004》第四十六條：專用基金的收支賬目，由管委會(huì)、物業(yè)管理

公司每三個(gè)月至少?gòu)埌窆家淮?。區(qū)住宅管理部門(mén)對(duì)代管的專用基金收支賬目，應(yīng)每年報(bào)市

住宅主管部門(mén)備案一次。

六、公用設(shè)施專用基金使用

僅用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程，且只能使用基金的增值部分。在使用程序上，

必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，由管委會(huì)主任、物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字。管委會(huì)和物業(yè)管

13

理公司不得以任何理由和形式，將專用基金用于法律規(guī)定以外的用途。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 1996》第四十七條：專用基金的支出，除用于購(gòu)買(mǎi)管理用房和墊

支購(gòu)買(mǎi)部分商業(yè)用房款并限期回收外，用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目時(shí)，只能

使用基金的增值部分，并且必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，由管委會(huì)主任、物業(yè)管理公司法定代表人

共同簽字方可支出。增值部分不夠的，從管理服務(wù)費(fèi)積累中支出。

管委會(huì)和物業(yè)管理公司不得以任何理由和形式，將專用基金用于《條例》和本細(xì)則規(guī)定

以外的用途。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 2004》第四十五條：專用基金的支出，除用于購(gòu)買(mǎi)管理用房和墊

支購(gòu)買(mǎi)部分商業(yè)用房款并限期回收外，用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目時(shí)，只能

使用基金的增值部分，并且必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，由管委會(huì)主任、物業(yè)管理公司法定代表人

共同簽字方可支出，增值部分不夠的，從管理服務(wù)費(fèi)積累中支出。管委會(huì)和物業(yè)管理公司不

得以任何理由和形式，將專用基金用于《條例》和本細(xì)則規(guī)定以外的用途。

14

第四章 深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金

第一節(jié) 概 述

2007 年 10 月 1 日，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》施行。深圳市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)

委員會(huì)第十四次會(huì)議于 2007 年 9 月 25 日表決通過(guò)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)

稱《特區(qū)條例 2008》），該條例第一百二十七條規(guī)定，本條例自 2008 年 1 月 1 日起施行，

1994 年 6 月 18 日深圳市第一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過(guò)、2004 年 6

月 25 日深圳市第三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十二次會(huì)議修正的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅

區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

《特區(qū)條例 2008》第八十五條首次提出物業(yè)專項(xiàng)維修資金概念，并明確規(guī)定了物業(yè)專

項(xiàng)維修資金的構(gòu)成、繳納主體以及權(quán)利歸屬，標(biāo)志著“維修基金制度”的終結(jié)和“物業(yè)專項(xiàng)

維修資金制度”的正式確立。

《特區(qū)條例 2008》施行后，深圳市人民政府于 2010 年 9 月 10 日發(fā)布《深圳市物業(yè)專

項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》（深府〔2010〕121 號(hào)），以下簡(jiǎn)稱《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》；

后于 2013 年 11 月 27 日發(fā)布《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施若干規(guī)定》（政府令（第

258 號(hào)）），以下簡(jiǎn)稱《特區(qū)條例若干規(guī)定》。以上兩項(xiàng)規(guī)章和規(guī)范性文件對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修

資金進(jìn)行了補(bǔ)充規(guī)定。

2019 年 8 月 29 日，深圳市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議表決通過(guò)修

訂《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《特區(qū)條例 2020》）的決定，該條例自 2020

年 3 月 1 日起施行。該條例對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度進(jìn)行了部分修訂。

2020 年 10 月 22 日，深圳市人民政府發(fā)布《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》（深

府規(guī)〔2020〕8 號(hào)），以下簡(jiǎn)稱《維修金規(guī)定 2020》，該文件第四十七條規(guī)定，本規(guī)定自

2020 年 11 月 1 日起施行?！渡钲谑形飿I(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》（深府〔2010〕121 號(hào)）、

《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化維修資金使用流程有關(guān)事項(xiàng)（試行）的通知》（深建

規(guī)〔2019〕3 號(hào)）同時(shí)廢止。

15

目前，深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度實(shí)際執(zhí)行《特區(qū)條例 2020》和《維修金規(guī)定 2020》

（深府規(guī)〔2020〕8 號(hào)）。第二節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金構(gòu)成及資金來(lái)源

一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金構(gòu)成及權(quán)利歸屬

物業(yè)專項(xiàng)維修資金包括首期歸集的專項(xiàng)維修資金和日常收取的專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)

維修資金歸業(yè)主所有。

《特區(qū)條例 2008》第八十五條：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)

設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。物業(yè)專項(xiàng)維修資金包括首期歸集的

專項(xiàng)維修資金和日常收取的專項(xiàng)維修資金。

《特區(qū)條例 2020》第八十八條第一款：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位和

房屋所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金包括首期歸集的專項(xiàng)維修

資金和日常收取的專項(xiàng)維修資金。

二、首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金來(lái)源

首期歸集的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位繳納。建設(shè)單位應(yīng)按照物業(yè)項(xiàng)目建筑安裝工程總造

價(jià)的百分之二，在辦理該物業(yè)項(xiàng)目初始登記前一次性劃入指定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。若

建設(shè)單位未按照規(guī)定繳清首期歸集的專項(xiàng)維修資金的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理該項(xiàng)目不動(dòng)

產(chǎn)首次登記。對(duì)建設(shè)單位拖欠公用設(shè)施專用基金的，依法可以繼續(xù)予以追繳。

（一）2008 年 1 月 1 日—2020 年 2 月 28 日

《特區(qū)條例 2008》第八十五條第三款：首期歸集的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)

項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)的百分之二，在辦理該物業(yè)項(xiàng)目初始登記前一次性劃入指定的物業(yè)

專項(xiàng)維修資金專戶。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第三十一條：本規(guī)定實(shí)施后竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)

單位在辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目初始登記前，必須按照規(guī)定交清該項(xiàng)目應(yīng)交納的首期歸集的專項(xiàng)維修

資金。

16

未按規(guī)定交清首期歸集的專項(xiàng)維修資金的，市房地產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理該項(xiàng)目相關(guān)

登記手續(xù)；情節(jié)嚴(yán)重的，市管理機(jī)構(gòu)可以依法提請(qǐng)市房地產(chǎn)管理部門(mén)暫停該單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

資質(zhì)。

（二）2020 年 3 月 1 日至今

《特區(qū)條例 2020》第九十條：首期歸集的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項(xiàng)目建筑

安裝工程總造價(jià)的百分之二，在辦理該物業(yè)項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)首次登記前一次性劃入指定的物業(yè)專

項(xiàng)維修資金專戶。市住房和建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)不同類型，分別制定各類物業(yè)建筑安裝工

程總造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。

市人民政府可以根據(jù)本市實(shí)際情況，對(duì)首期歸集的專項(xiàng)維修資金繳納標(biāo)準(zhǔn)在不超過(guò)國(guó)家

規(guī)定的幅度范圍內(nèi)進(jìn)行適度調(diào)整。

《特區(qū)條例 2020》第九十四條第一款：建設(shè)單位未按照規(guī)定繳清首期歸集的專項(xiàng)維修

資金的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理該項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)首次登記。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第七條：本市物業(yè)專項(xiàng)維修資金包括首期歸集的專項(xiàng)

維修資金（以下簡(jiǎn)稱首期維修金）和日常收取的專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱日常維修金）。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第八條：首期維修金由建設(shè)單位按照物業(yè)項(xiàng)目建筑安

裝工程總造價(jià)的百分之二，在辦理該物業(yè)項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)首次登記前一次性劃入市管理機(jī)構(gòu)設(shè)立

的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)分割為兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，由申請(qǐng)首次轉(zhuǎn)

移登記時(shí)的房屋所有權(quán)人按照提交首次轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)時(shí)同類型物業(yè)項(xiàng)目首期維修金的繳納

標(biāo)準(zhǔn)，在辦理登記前一次性繳清物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

市人民政府對(duì)首期維修金繳納標(biāo)準(zhǔn)依法進(jìn)行適度調(diào)整的，按照調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。

（三）歷史欠賬的清繳

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第三十三條：《條例》實(shí)施前，建設(shè)單位按照原《深

圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定劃撥房屋公用設(shè)施專用基金的，以建安工程造價(jià)

和地價(jià)為計(jì)算基數(shù)（其中原特區(qū)內(nèi) 1999 年 6 月 30 日以后竣工交付的房屋項(xiàng)目專用基金收取

的計(jì)算基數(shù)不含地價(jià)）。

未劃撥的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)，由區(qū)主管部門(mén)予以追繳或協(xié)助追繳。

17

對(duì)于現(xiàn)存檔案中項(xiàng)目相關(guān)造價(jià)資料缺失，或與客觀情況嚴(yán)重不符的房屋項(xiàng)目，區(qū)主管部

門(mén)可參考市造價(jià)定額管理機(jī)構(gòu)公布的竣工當(dāng)年平均建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)予以追繳。

三、日常維修金來(lái)源

日常收取的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)一并交納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存

入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶或經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定存入業(yè)主共有資金賬戶。日常收取的專項(xiàng)維修資

金交納標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市主管部門(mén)制定。

業(yè)主未繳清日常維修金的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)催交。業(yè)主拖欠日常維修金的，應(yīng)當(dāng)加收

同期銀行貸款利息。同時(shí)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出不予辦理

轉(zhuǎn)移或者抵押登記的意見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理轉(zhuǎn)移或者抵押登記。

（一）2008 年 1 月 1 日—2020 年 2 月 28 日期間

《特區(qū)條例 2008》第八十五條第四款：日常收取的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主在交納物業(yè)服

務(wù)費(fèi)時(shí)一并交納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。日常收取的專項(xiàng)維修資

金交納標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市主管部門(mén)制定。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第十六條：業(yè)主未按照本規(guī)定交納日常收取和續(xù)籌的

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)催交，也可以由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為

催交。業(yè)主拖欠物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按拖欠金額加計(jì)同期銀行貸款利息。

（二）2020 年 3 月 1 日至今期間

《特區(qū)條例 2020》第九十四條第二款、第三款、第四款：業(yè)主未繳清物業(yè)專項(xiàng)維修資

金的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出不予辦理轉(zhuǎn)移或者抵押登記的

意見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理轉(zhuǎn)移或者抵押登記。業(yè)主繳清物業(yè)專項(xiàng)維修資金后，物業(yè)專

項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)解除對(duì)其房地產(chǎn)登記的限制措施。物業(yè)被

依法拍賣(mài)的，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)前明示該物業(yè)的專項(xiàng)維修資金繳納情況。物業(yè)管理區(qū)域由

一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)分割為兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照首次轉(zhuǎn)移登記時(shí)同

類物業(yè)項(xiàng)目繳納標(biāo)準(zhǔn)繳清物業(yè)專項(xiàng)維修資金，未繳清的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)

移登記。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第十條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)自入住之日起，按照不低于市住房

18

和建設(shè)部門(mén)會(huì)同市發(fā)展改革部門(mén)確定的繳納標(biāo)準(zhǔn)繳納日常維修金。日常維修金由業(yè)主在按月

繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)一并繳納。

市住房和建設(shè)部門(mén)可會(huì)同市發(fā)展改革部門(mén)，根據(jù)我市實(shí)際情況對(duì)繳納標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。

本規(guī)定實(shí)施前物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主未繳納日常維修金的，由該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)

決定補(bǔ)繳數(shù)額。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第三十八條：業(yè)主未依法或未按照業(yè)主大會(huì)的決定，

足額繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)催繳，也可由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企

業(yè)代為催繳。

業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)管理規(guī)約等形式約定對(duì)欠繳日常維修金達(dá)到一定期限或者一定金額

的業(yè)主，依照《特區(qū)條例》第九十四條規(guī)定向管理機(jī)構(gòu)提出不予辦理轉(zhuǎn)移或者抵押登記的申

請(qǐng)。具體期限和欠繳金額由業(yè)主大會(huì)決定。

對(duì)于符合前款情形的欠繳業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)向區(qū)管理機(jī)

構(gòu)提交申請(qǐng)，由市管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出不予辦理轉(zhuǎn)移或者抵押登記的意見(jiàn)。

業(yè)主繳清欠繳日常維修金后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過(guò)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)向區(qū)

管理機(jī)構(gòu)提交解除限制的申請(qǐng)，由市管理機(jī)構(gòu)告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)解除對(duì)其房地產(chǎn)登記的限

制措施。第三節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金用途

一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金用途

物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的安全檢測(cè)鑒定、

維修、更新和改造。共有物業(yè)維修、更新和改造過(guò)程中所產(chǎn)生的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、驗(yàn)收及結(jié)算等

費(fèi)用，以及購(gòu)買(mǎi)共有物業(yè)維修保險(xiǎn)。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第四條：物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，用于保修

期滿后共有物業(yè)的安全檢測(cè)鑒定、維修、更新和改造。前款所稱的共有物業(yè)包括物業(yè)共用部

位和共用設(shè)施設(shè)備。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第十七條：物業(yè)專項(xiàng)維修資金除根據(jù)本規(guī)定第四條使

19

用外，共有物業(yè)維修、更新和改造過(guò)程中所產(chǎn)生的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、驗(yàn)收及結(jié)算等費(fèi)用也可從物

業(yè)專項(xiàng)維修資金中支出。鼓勵(lì)探索建立維修保險(xiǎn)制度。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以使用物業(yè)專項(xiàng)

維修資金購(gòu)買(mǎi)共有物業(yè)維修保險(xiǎn)。

二、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用對(duì)象界定（2008 年 1 月-2020 年 2 月）

物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，對(duì)于物

業(yè)共用部位和共用設(shè)備的范圍，《特區(qū)條例 2008》與《特區(qū)條例 2020》的規(guī)定略有差異。

（一）《特區(qū)條例 2008》對(duì)共有部分及共有設(shè)施設(shè)備的界定

物業(yè)共用部位指單幢建筑物全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的部位。共用設(shè)施設(shè)備指由物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第四條：本規(guī)定所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法

規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢建筑物全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重

墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

本規(guī)定所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全

體業(yè)主或部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、中央空調(diào)、供配電設(shè)施、給排水設(shè)

施、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公共車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、小區(qū)智能系統(tǒng)、

公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物和構(gòu)筑物等。

（二）《特區(qū)條例 2020》對(duì)共有部分及共有設(shè)施設(shè)備的界定

物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的范圍未作區(qū)分，僅在《特區(qū)條例 2020》第十一條作出了

概括性規(guī)定。從這些規(guī)定可以看出，除《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第四條規(guī)定的范圍

以外，還包括了物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所和公共設(shè)施。

《特區(qū)條例 2020》第十一條：物業(yè)管理區(qū)域的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城市公共道路

的除外。物業(yè)管理區(qū)域的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城市公共綠地或者明示屬于私人所有的

除外。物業(yè)管理區(qū)域的其他公共場(chǎng)所和公共設(shè)施，屬于業(yè)主共有。物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的以下

部分屬于業(yè)主共有：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、

樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或

者設(shè)備間等；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有

20

的場(chǎng)所及設(shè)施設(shè)備；（三）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定屬于業(yè)主共有的物業(yè)；（四）法律、法規(guī)規(guī)

定的其他共有部分。建設(shè)單位申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出

共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。第四節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用決策與費(fèi)用分?jǐn)?/p>

一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的決策方式

關(guān)于使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金由誰(shuí)決策以及決策生效條件問(wèn)題，《特區(qū)條例 2008》、《專

項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》和《特區(qū)條例 2020》、《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》存在明

顯差異。其主要原因是與物權(quán)法相比，民法典明顯提高了業(yè)主共同決定權(quán)有效門(mén)檻。

（一）《特區(qū)條例 2008》和《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》之規(guī)定

屬于全體業(yè)主共有部分的維修、更新和改造需要物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)

依法表決同意。屬于部分業(yè)主共有部分的維修、更新和改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，

應(yīng)當(dāng)經(jīng)該共有物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

《特區(qū)條例 2008》第八十七條：物業(yè)保修期滿后，由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)專項(xiàng)維修資金的

使用。物業(yè)部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該共有

物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大

會(huì)對(duì)物業(yè)全體共有部分作出的決定相抵觸。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第十七條：物業(yè)全體共有部分的維修、更新和改造需要

使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法表決同意，其費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主

按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例承擔(dān)。

物業(yè)部分共有部分的維修、更新和改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該共有物

業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其費(fèi)用由該部分共

有物業(yè)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例承擔(dān)。

（二）《特區(qū)條例 2020》和《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》之規(guī)定

物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用決策的總體原則為：一般情況下由業(yè)主大會(huì)決定，但屬于應(yīng)急維

修的情況除外。物業(yè)共同共有部分使用專項(xiàng)維修資金作出決定時(shí)應(yīng)達(dá)到民法典規(guī)定的業(yè)主共

21

同決定的法定比例；物業(yè)部分共有部分使用專項(xiàng)維修資金作出決定時(shí)應(yīng)達(dá)到共有部分面積和

人數(shù)雙 2/3 占比的業(yè)主同意。

《特區(qū)條例 2020》第九十二條：物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)保修期滿后共有物業(yè)的安

全檢測(cè)鑒定、維修、更新、改造。除本條例第八十二條規(guī)定的應(yīng)急維修情形外，由業(yè)主大會(huì)

根據(jù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理的相關(guān)規(guī)定決定使用。

《特區(qū)條例 2020》第九十七條：物業(yè)共同共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)

專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的業(yè)主人數(shù)比例和業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)比例。支出的資金

由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。

物業(yè)部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該部分共

有物業(yè)總建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占該部分共有物業(yè)總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同

意，但不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)共同共有部分作出的決定相抵觸。支出的資金由該共有部分業(yè)

主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第十六條：物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主決

策、方便快捷、?？顚Ｓ谩⒐_(kāi)透明、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

業(yè)主決策物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的業(yè)主人數(shù)比例和業(yè)主所持投票

權(quán)數(shù)比例要求。

二、物業(yè)專項(xiàng)維修資金支出的分?jǐn)偡绞?/p>

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用分?jǐn)偡绞接蓸I(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)沒(méi)有約定或者約定不明確

的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用分?jǐn)傇瓌t是業(yè)主按各自專有部分建筑面積占比分?jǐn)?，即按專有?/p>

分的建筑面積比例來(lái)分?jǐn)?。維修小區(qū)全體業(yè)主共有部分，由小區(qū)全體業(yè)主按各自專有部分建

筑面積的占比分?jǐn)?。維修部分共有部分，則由該部分共有部分的業(yè)主按各自擁有的專有部分

建筑面積占比分?jǐn)偂?/p>

《特區(qū)條例 2008》第八十八條：物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用按照下列規(guī)定執(zhí)行：（一）

物業(yè)全體共有部分所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面

積比例共同承擔(dān)；（二）物業(yè)部分共有部分所需費(fèi)用，由該部分共有物業(yè)業(yè)主按照各自擁有

的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。物業(yè)共有部分遭人為損壞的，其修繕費(fèi)用由責(zé)任人

22

承擔(dān)。

《特區(qū)條例 2020》第九十七條：物業(yè)共同共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)

專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的業(yè)主人數(shù)比例和業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)比例。支出的資金

由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。

物業(yè)部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該部分共

有物業(yè)總建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占該部分共有物業(yè)總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同

意，但不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)共同共有部分作出的決定相抵觸。支出的資金由該共有部分業(yè)

主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第十八條：物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用分?jǐn)偡绞接蓸I(yè)主

大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下方式進(jìn)行分?jǐn)偅海ㄒ唬┪飿I(yè)專項(xiàng)

維修資金用于全體共有部分的，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占本

物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主專有部分建筑面積之和的比例共同承擔(dān)。（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于部

分共有部分的，由該部分共有業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占該部分共有部分建筑面積

之和的比例共同承擔(dān)。第五節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用程序

關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用程序，《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》與《專項(xiàng)維修資

金管理規(guī)定 2020》之規(guī)定存在明顯差異。前者將專項(xiàng)維修資金使用分為大中修、小修和緊

急維修三類，分別規(guī)定了不同的使用程序。后者將專項(xiàng)維修資金使用分為專項(xiàng)使用、日常使

用和應(yīng)急使用三類，分別規(guī)定了各自的使用程序。

一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用程序（2010 版）

專項(xiàng)維修資金的使用分為三類，第一類是大、中修及更新、改造，簡(jiǎn)稱大中維修；第二

類是使用專項(xiàng)維修資金數(shù)額較少的小型維修項(xiàng)目，簡(jiǎn)稱小修；第三類是因出現(xiàn)法定緊急情形

需要的緊急維修，簡(jiǎn)稱緊急維修。

（一）大中修程序

23

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定維修方案后提交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)將方案提交給業(yè)主大會(huì)或

相關(guān)業(yè)主表決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)持維修方案、同意證明等資料到區(qū)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案。備案后

到市管理機(jī)構(gòu)辦理?yè)芸钍掷m(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收款后組織施工，通過(guò)竣工驗(yàn)收合格后持相關(guān)文

件到區(qū)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案，經(jīng)備案后到市管理機(jī)構(gòu)辦理剩余款項(xiàng)的劃撥手續(xù)。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第二十條：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修

及更新、改造，依據(jù)本規(guī)定可以使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)情況或者業(yè)主要求，擬訂維修、更新、改造方案（以下簡(jiǎn)

稱維修方案）。維修方案應(yīng)包括擬維修、更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、分?jǐn)偡秶蜆?biāo)準(zhǔn)、

施工單位選定方式等內(nèi)容。

（二）業(yè)主委員會(huì)將維修方案提交業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主表決。預(yù)算費(fèi)用超過(guò) 10 萬(wàn)元的，

表決前須經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)工程費(fèi)用預(yù)算等進(jìn)行審核。審核費(fèi)用計(jì)入本次維修支出。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持下列材料到區(qū)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案：1.維修方案。2.業(yè)主大會(huì)決議證

明文件或者部分業(yè)主的書(shū)面同意證明文件。3.維修預(yù)算費(fèi)用超過(guò) 10 萬(wàn)元的，需提供第三方

機(jī)構(gòu)的審核結(jié)論。經(jīng)區(qū)管理機(jī)構(gòu)備案后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)到市管理機(jī)構(gòu)辦理?yè)芸钍掷m(xù)。市管理

機(jī)構(gòu)可先行向物業(yè)服務(wù)企業(yè)撥付不超過(guò) 80%的項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)預(yù)算款項(xiàng)。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。

（五）維修工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須持該項(xiàng)目有關(guān)竣工驗(yàn)收合格文件、合

法票據(jù)和結(jié)算資料等，到區(qū)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案，經(jīng)備案后到市管理機(jī)構(gòu)辦理剩余款項(xiàng)的劃撥

手續(xù)。

（二）小修程序

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修方案，向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)使用物業(yè)維修專項(xiàng)維修資金備用金，業(yè)

主委員會(huì)審核通過(guò)后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施。備用金使用后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確

認(rèn)的備用金使用和分?jǐn)偯骷?xì)資料，經(jīng)區(qū)管理機(jī)構(gòu)備案后，到市管理機(jī)構(gòu)核銷。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第二十一條：業(yè)主大會(huì)可以決定設(shè)立用于物業(yè)共用部位

小額維修的物業(yè)專項(xiàng)維修資金備用金（以下簡(jiǎn)稱備用金），并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行備用金使

用、再申請(qǐng)的審核。備用金的數(shù)額不超過(guò)物業(yè)項(xiàng)目日常收取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金年度應(yīng)收總

額的 30%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以持業(yè)主大會(huì)設(shè)立備用金的決定，向市管理機(jī)構(gòu)辦理備用金劃撥

24

手續(xù)。備用金使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將備用金使用方案送業(yè)主委員會(huì)審核。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第二十二條：備用金使用后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持經(jīng)業(yè)主

委員會(huì)確認(rèn)的備用金使用和分?jǐn)偯骷?xì)資料，經(jīng)區(qū)管理機(jī)構(gòu)備案后，到市管理機(jī)構(gòu)核銷。需補(bǔ)

充或者再次申請(qǐng)備用金的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向市管理機(jī)構(gòu)辦理劃撥手續(xù)。

市、區(qū)管理機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)備用金使用存在可能損害業(yè)主權(quán)益的情況，可以暫不予辦理備案、核銷、

劃撥手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)備用金使用存在可能損害業(yè)主權(quán)益的情況，可以向市、區(qū)管理機(jī)

構(gòu)申請(qǐng)暫不予辦理備案、核銷、劃撥手續(xù)。

（三）緊急維修程序

物業(yè)出現(xiàn)重大安全隱患、法定維修、更新和改造情形，或天臺(tái)、外墻等共有部位發(fā)生滲

漏等緊急情況，需要緊急維修的，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)及時(shí)維修，業(yè)主大會(huì)不維修的，物業(yè)服務(wù)企

業(yè)可以代為組織實(shí)施，其費(fèi)用經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核準(zhǔn)、區(qū)管理機(jī)構(gòu)備案后從該共有部位所有相關(guān)

業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金中分?jǐn)偂?/p>

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第二十三條：有下列情形之一的，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委

員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)及時(shí)維修；業(yè)主大會(huì)不維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請(qǐng)求街

道辦事處責(zé)成業(yè)主大會(huì)限期實(shí)施，區(qū)主管部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督；業(yè)主大會(huì)逾期不實(shí)施的，物業(yè)服務(wù)

企業(yè)可以代為組織實(shí)施，其費(fèi)用經(jīng)區(qū)管理機(jī)構(gòu)備案后從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支：

（一）物業(yè)出現(xiàn)重大安全隱患，經(jīng)建設(shè)、消防、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等部門(mén)要求整改的。

（二）物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

必須維修、更新和改造的。

物業(yè)中的天臺(tái)、外墻等部分共有部位發(fā)生滲漏，需要使用專項(xiàng)維修資金維修的，受損害

的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請(qǐng)相關(guān)業(yè)主同意組織維修；相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)明示同

意組織維修，但可就維修費(fèi)用、維修標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)提出異議；相關(guān)業(yè)主不明示同意維修也不提

出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代為組織實(shí)施，其費(fèi)用經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核準(zhǔn)、區(qū)管理機(jī)構(gòu)備案后

從該共有部位所有相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金中分?jǐn)偂?/p>

本條第一、二款所述情形出現(xiàn)特別緊急情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即告知業(yè)主委員會(huì)，

并立即組織實(shí)施維修，同時(shí)報(bào)物業(yè)所在地區(qū)主管部門(mén)和街道辦事處備案。

25

二、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用程序（2020 版）

專項(xiàng)維修資金的使用分為三種情形，第一種是專項(xiàng)使用，適用于共有物業(yè)大、中修和專

項(xiàng)更新、改造以及安全檢測(cè)鑒定等項(xiàng)目。第二種是日常使用，適用于共有物業(yè)日常小額維修

項(xiàng)目。第三種是應(yīng)急使用，適用于緊急情形下的應(yīng)急處置和應(yīng)急維修項(xiàng)目。專項(xiàng)使用應(yīng)當(dāng)由

業(yè)主大會(huì)決定實(shí)施；日常使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定授權(quán)業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施；應(yīng)急使用由物

業(yè)服務(wù)企業(yè)依照本規(guī)定組織實(shí)施。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第十九條：使用專戶統(tǒng)一管理的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，

可以區(qū)分為專項(xiàng)使用、日常使用和應(yīng)急使用三種情形。專項(xiàng)使用適用于共有物業(yè)大、中修和

專項(xiàng)更新、改造以及安全檢測(cè)鑒定等項(xiàng)目；日常使用適用于共有物業(yè)日常小額維修項(xiàng)目；應(yīng)

急使用適用于緊急情形下的應(yīng)急處置和應(yīng)急維修項(xiàng)目。業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)管理規(guī)約等約定專

項(xiàng)使用和日常使用的具體劃分標(biāo)準(zhǔn)和適用范圍。

專項(xiàng)使用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定實(shí)施；日常使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定授權(quán)業(yè)主委員會(huì)組織

實(shí)施；應(yīng)急使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照本規(guī)定組織實(shí)施。

（一）專項(xiàng)使用程序

第一步：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)制定維修方案；第二步：業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)

或相關(guān)業(yè)主進(jìn)行表決；第三步：相關(guān)資料錄入物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)；第四步：向區(qū)管

理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)首期款項(xiàng)備案；第五步：市管理機(jī)構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)的首期款項(xiàng)劃撥通知?jiǎng)潛苁?/p>

期款；第六步：組織施工與驗(yàn)收；第七步：持相關(guān)資料到區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)尾款備案，市管理

機(jī)構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)的尾款劃撥通知?jiǎng)潛芪部睢?/p>

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第二十一條：專項(xiàng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，按照以

下程序辦理：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)情況或者業(yè)主要求，制定檢測(cè)鑒定、維修、更新

或改造方案（以下簡(jiǎn)稱維修方案）。維修方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修項(xiàng)目、維修程度、預(yù)算費(fèi)用、

分?jǐn)偡秶蜆?biāo)準(zhǔn)、施工單位選定方式、竣工驗(yàn)收和結(jié)算原則等內(nèi)容。沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，

業(yè)主委員會(huì)可委托施工單位制定維修方案。（二）業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者組織相

關(guān)業(yè)主投票表決。（三）表決通過(guò)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將維修方案中的相關(guān)信息及電子申請(qǐng)材

料錄入物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)，并核對(duì)預(yù)分?jǐn)傂畔ⅰ＃ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)持維修方案、

業(yè)主大會(huì)決議或者部分業(yè)主的書(shū)面同意等材料到區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)首期款項(xiàng)備案（首期款項(xiàng)不

26

得超過(guò)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)預(yù)算款項(xiàng)的百分之六十）。維修預(yù)算費(fèi)用超過(guò)十萬(wàn)元的，需提供第三方造價(jià)

審核機(jī)構(gòu)的審核結(jié)論。（五）區(qū)管理機(jī)構(gòu)備案完成后，市管理機(jī)構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)的首期款

項(xiàng)劃撥通知?jiǎng)潛苁灼诳睢＃┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)按照維修方案組織實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織

竣工驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，由專業(yè)機(jī)構(gòu)出具驗(yàn)收合

格文件。（七）維修項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)上傳有關(guān)申請(qǐng)材料至物業(yè)專項(xiàng)維修

資金管理系統(tǒng)并核對(duì)尾款分?jǐn)傂畔⒑?，持竣工?yàn)收合格文件、合法票據(jù)和結(jié)算資料等到區(qū)管

理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)尾款備案。備案完成后，市管理機(jī)構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)的尾款劃撥通知?jiǎng)潛芪部睢?/p>

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域已墊資完成且造價(jià)未超過(guò)十萬(wàn)元的維修工程，可在工程竣工驗(yàn)收合格后按照

本條款中的尾款申請(qǐng)流程一次性申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金，申請(qǐng)時(shí)所提交資料應(yīng)當(dāng)包括首、尾

款的申請(qǐng)材料。

（二）日常使用程序

日常小額維修項(xiàng)目主要使用備用金。備用金由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企

業(yè)向區(qū)管理機(jī)構(gòu)提出備案及劃撥申請(qǐng)，存入業(yè)主共有資金賬戶。備用金額度不得超過(guò)日常維

修金年度應(yīng)收總額的百分之三十。

使用備用金程序：第一步，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將備用金使用方案提交業(yè)主委員會(huì)審核；第二

步，使用完畢并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后，向區(qū)管理機(jī)構(gòu)辦理核銷手續(xù)。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第二十二條：日常使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大

會(huì)可以決定設(shè)立用于共有物業(yè)日常小額維修的備用金及其額度，并決定業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)不

超過(guò)業(yè)主大會(huì)決定限額的備用金使用和再次申請(qǐng)進(jìn)行審核。

備用金的額度不得超過(guò)物業(yè)管理區(qū)域日常維修金年度應(yīng)收總額的百分之三十。備用金使

用完畢，經(jīng)核銷后可再次申請(qǐng)，年度累計(jì)總額不得超過(guò)當(dāng)年收取的日常維修金總額。

業(yè)主大會(huì)決定設(shè)立備用金的，由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)持業(yè)主大會(huì)設(shè)立備用金的

決定，向區(qū)管理機(jī)構(gòu)提出備案申請(qǐng)，辦理備用金首次劃撥手續(xù)。劃撥的備用金應(yīng)當(dāng)存入業(yè)主

大會(huì)指定的賬戶。業(yè)主大會(huì)未指定的，存入業(yè)主共有資金賬戶下設(shè)立的日常維修金子賬戶。

市管理機(jī)構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)的劃撥通知書(shū)劃撥款項(xiàng)。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第二十三條：使用備用金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將備

用金使用方案提交業(yè)主委員會(huì)審核，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

27

備用金額度使用完畢并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持備用金使用方案、分?jǐn)偯?/p>

細(xì)、合法票據(jù)等資料，向區(qū)管理機(jī)構(gòu)辦理核銷手續(xù)。

需再次申請(qǐng)備用金的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在辦理核銷時(shí)向區(qū)管理機(jī)構(gòu)

一并提出辦理再次申請(qǐng)劃撥手續(xù)。市管理機(jī)構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)的劃撥通知書(shū)劃撥款項(xiàng)。

（三）應(yīng)急使用程序

物業(yè)出現(xiàn)安全隱患，需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金緊急維修的，按照以下程序辦理：第

一步，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬訂應(yīng)急維修方案；第二步，告知業(yè)主委員會(huì)（或街道辦事處）請(qǐng)求其

確認(rèn)，并同時(shí)書(shū)面告知區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)和街道辦事處；第三步，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取緊急處

置措施、開(kāi)展應(yīng)急維修；第四步，業(yè)主委員會(huì)組織驗(yàn)收；第四步，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持業(yè)主委員

會(huì)的書(shū)面意見(jiàn)向區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)核銷。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第二十四條：物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)下列情形，須立即消

除安全隱患的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)應(yīng)急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：（一）物業(yè)的天臺(tái)、外

墻等共用部位發(fā)生嚴(yán)重滲漏的。（二）電梯發(fā)生沖頂、蹲底（墜落）及其他故障，可能危及

人身安全的。（三）消防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)功能故障，存在重大安全隱患的。（四）樓體等共用

部位墻面飾面有脫落危險(xiǎn)，玻璃幕墻炸裂，地面塌陷等危及公共安全的。（五）共用部位的

樓地板、扶梯踏板、陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等存在脫落危險(xiǎn)，危及人身安全的。（六）未向供水

部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的供水主管道、進(jìn)水管、水泵泵體、泵電機(jī)等用水設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，

導(dǎo)致供水中斷的。（七）未向供電部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的高壓柜、環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、線路

等供電設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，存在用電安全隱患的。（八）未向供水部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的

專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞等造成功能障礙，危及公共安全的。（九）其他共用部位及共用

設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)安全隱患，危及公共安全的。發(fā)生前款規(guī)定情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取緊

急處置措施、開(kāi)展應(yīng)急維修，并告知業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)維修事項(xiàng)和緊急情形予

以確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)應(yīng)書(shū)面告知物業(yè)管理區(qū)域所在地的區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)和街道辦事

處。應(yīng)急處置費(fèi)用可從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。物業(yè)管理區(qū)域無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)告知

所在地的街道辦事處。業(yè)主委員會(huì)無(wú)正當(dāng)理由不對(duì)維修事項(xiàng)和緊急情形予以確認(rèn)的，所在地

街道辦事處可據(jù)實(shí)代為確認(rèn)。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第二十五條：應(yīng)急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服

28

務(wù)企業(yè)應(yīng)擬訂應(yīng)急維修方案，應(yīng)急維修方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修項(xiàng)目、預(yù)算費(fèi)用、分?jǐn)偡秶蜆?biāo)

準(zhǔn)等內(nèi)容。

應(yīng)急維修費(fèi)用在十萬(wàn)元以下的，工程竣工后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)立即按照應(yīng)急維修方案組

織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面意見(jiàn)向區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)核銷，并

將應(yīng)急維修方案及使用分?jǐn)傂畔浫胛飿I(yè)專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)。應(yīng)急維修費(fèi)用在二萬(wàn)元以

上十萬(wàn)元以下的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)具有造價(jià)咨詢資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)審核的結(jié)算報(bào)告。

應(yīng)急維修費(fèi)用在十萬(wàn)元以上的，按照以下程序辦理：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將應(yīng)急維修方

案有關(guān)信息錄入物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)并核對(duì)預(yù)分?jǐn)傂畔⒑?，持業(yè)主委員會(huì)書(shū)面意見(jiàn)、

街道辦事處的審核意見(jiàn)或者相關(guān)部門(mén)整改通知書(shū)、經(jīng)具有造價(jià)咨詢資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)審核的預(yù)

算報(bào)告等資料向區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)劃撥首期款項(xiàng)（首期款項(xiàng)不得超過(guò)工程預(yù)算費(fèi)用的百分之五

十）。（二）市管理機(jī)構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)的劃撥通知書(shū)劃撥相應(yīng)款項(xiàng)。（三）工程竣工后，

業(yè)主委員會(huì)按照應(yīng)急維修方案組織驗(yàn)收和結(jié)算。結(jié)算報(bào)告應(yīng)當(dāng)經(jīng)具有造價(jià)咨詢資質(zhì)的專業(yè)機(jī)

構(gòu)審核。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將竣工驗(yàn)收、結(jié)算及應(yīng)急使用分?jǐn)傂畔浫胛飿I(yè)專項(xiàng)維修資金

管理系統(tǒng)、核對(duì)分?jǐn)傂畔⒉⑸蟼饔嘘P(guān)電子申請(qǐng)材料后，持竣工驗(yàn)收合格文件、合法票據(jù)和結(jié)

算資料等到區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)尾款劃撥。市管理機(jī)構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)的尾款劃撥通知書(shū)劃撥尾

款。應(yīng)急維修費(fèi)用在十萬(wàn)元以上、物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行墊付應(yīng)急維修費(fèi)用的，可以在應(yīng)急維修

工程竣工驗(yàn)收合格后，持本條第三款所列的資料向區(qū)管理機(jī)構(gòu)辦理核銷手續(xù)，核銷時(shí)可申請(qǐng)

一次性撥付。第六節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理

一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理主體

深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理采取市、區(qū)行政主管部門(mén)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中

心集中管理為主，業(yè)主共有資金賬戶自行管理為副的制度設(shè)計(jì)方式。市、區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資

金管理中心由市、區(qū)財(cái)政部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督，街道辦事處負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用

進(jìn)行監(jiān)督管理，并協(xié)助區(qū)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)專項(xiàng)維修資金收取的相關(guān)工作。業(yè)主對(duì)業(yè)主共有

資金賬戶資金進(jìn)行監(jiān)管。

29

(一)深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心統(tǒng)一管理，各區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心對(duì)本

轄區(qū)資金進(jìn)行監(jiān)督管理

深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心成立于 2006 年 11 月 13 日（前身為深圳市房屋公用

設(shè)施專用基金管理中心），隸屬于市住房和建設(shè)局，是市財(cái)政經(jīng)費(fèi)核撥的正處級(jí)事業(yè)單位，

主要負(fù)責(zé)建立維修金信息管理系統(tǒng)，對(duì)維修金的收取、存儲(chǔ)、使用、增值和查詢等進(jìn)行統(tǒng)一

管理。

《特區(qū)條例 2008》第八十六條：市主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，

對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、存儲(chǔ)、使用、增值和查詢等進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。各個(gè)物業(yè)管理

區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲(chǔ)、核算到戶、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、

撥付快速、手續(xù)便捷的原則。

市主管部門(mén)可以在代管的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值收益中提取一定比例的管理費(fèi)，以支

付相關(guān)單位的代收、代管等費(fèi)用。具體辦法由市政府制定。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第六條：市物業(yè)管理行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱市主管

部門(mén)）負(fù)責(zé)組織實(shí)施本規(guī)定及國(guó)家相關(guān)管理辦法、監(jiān)管本市物業(yè)專項(xiàng)維修資金。各區(qū)物業(yè)管

理行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱區(qū)主管部門(mén)）按照規(guī)定權(quán)限負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管

工作。市財(cái)政、審計(jì)等相關(guān)部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)對(duì)全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理進(jìn)行監(jiān)督。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第七條：市、區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)

稱市、區(qū)管理機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的具體管理工作。市管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招

投標(biāo)方式確定物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶銀行（以下簡(jiǎn)稱專戶銀行），建立信息化管理系統(tǒng)，對(duì)

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、存儲(chǔ)、使用、增值和查詢等進(jìn)行統(tǒng)一管理。

《特區(qū)條例 2020》第八十九條：市住房和建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在數(shù)據(jù)共享銀行設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)

維修資金專戶，對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、存儲(chǔ)、使用、增值和查詢等進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第五條：市住房和建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施本規(guī)定及國(guó)

家相關(guān)管理辦法，監(jiān)管本市物業(yè)專項(xiàng)維修資金。各區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維

修資金的監(jiān)管工作。市財(cái)政、審計(jì)、發(fā)展改革等相關(guān)部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)對(duì)全市物業(yè)專項(xiàng)維修

資金的管理進(jìn)行監(jiān)督。

30

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第六條：市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱市

管理機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金統(tǒng)籌管理工作。通過(guò)招投標(biāo)方式確定物業(yè)專項(xiàng)維修資

金專戶銀行（以下簡(jiǎn)稱專戶銀行），開(kāi)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管

理系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、存儲(chǔ)、使用、增值和查詢等進(jìn)行統(tǒng)籌管理。區(qū)物業(yè)專

項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱區(qū)管理機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的具體監(jiān)督管理

工作，接受市管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。街道辦事處負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行

監(jiān)督管理，并協(xié)助區(qū)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)專項(xiàng)維修資金收取的相關(guān)工作。

(二)業(yè)主大會(huì)自行管理

《特區(qū)條例 2008》第八十五條要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月將日常收取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金

存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶?！短貐^(qū)條例 2020》第九十一條規(guī)定業(yè)主大會(huì)可以將日常收取

的物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入業(yè)主共有資金賬戶自行管理。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第九十一條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納日常收取的專項(xiàng)

維修資金。業(yè)主繳納日常收取的專項(xiàng)維修資金可以在繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)一并繳納；經(jīng)業(yè)主共

同決定，也可以用共有物業(yè)收益繳納或者補(bǔ)足。

業(yè)主大會(huì)決定將物業(yè)管理區(qū)域日常收取的專項(xiàng)維修資金移交市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理

機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的，由業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶；業(yè)主大會(huì)

決定不將日常收取的專項(xiàng)維修資金移交市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的，應(yīng)當(dāng)存入

業(yè)主共有資金賬戶，由業(yè)主大會(huì)自行依法管理。

日常收取的專項(xiàng)維修資金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由市住房和建設(shè)部門(mén)會(huì)同市發(fā)展改革部門(mén)制定。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第十一條：業(yè)主大會(huì)決定將日常維修金移交市管理機(jī)

構(gòu)統(tǒng)一管理的，由業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。業(yè)主大會(huì)決

定依法自行管理的，應(yīng)當(dāng)將日常維修金存入業(yè)主共有資金賬戶下設(shè)立的日常維修金子賬戶。

業(yè)主大會(huì)既未決定將日常維修金移交市管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，又未決定由業(yè)主大會(huì)自行管理的，

應(yīng)當(dāng)按月將日常維修金移交市管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。

二、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理方式

（一）業(yè)主大會(huì)自行管理方式

31

業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，必須制定日常維修金自行管理規(guī)則，在數(shù)據(jù)共享銀行的業(yè)主

共有資金賬戶下設(shè)立日常維修金子賬戶，通過(guò)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)對(duì)日常維修金的使

用進(jìn)行管理。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)決定自行管理日常維修金之日起十五日內(nèi)，

持相關(guān)資料向區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)申請(qǐng)備案。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第二十七條：業(yè)主大會(huì)自行管理日常維修金的，應(yīng)當(dāng)

按照業(yè)主決策、核算到戶、?？顚Ｓ?、公開(kāi)透明的要求，通過(guò)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)對(duì)

日常維修金的使用進(jìn)行管理，確保日常維修金使用規(guī)范、高效、安全。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第二十八條：物業(yè)管理區(qū)域已成立業(yè)主委員會(huì)并在數(shù)

據(jù)共享銀行的業(yè)主共有資金賬戶下設(shè)立日常維修金子賬戶的，業(yè)主大會(huì)可以決定自行管理日

常維修金。業(yè)主大會(huì)決定自行管理日常維修金的，應(yīng)當(dāng)制訂日常維修金自行管理規(guī)則。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第二十九條：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)決定自行管

理日常維修金之日起十五日內(nèi)，持以下資料向區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)申請(qǐng)備案：（一）備案申請(qǐng)

表。（二）業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)有關(guān)自行管理日常維修金的決議文件。（三）業(yè)主大會(huì)通過(guò)的

日常維修金自行管理規(guī)則。（四）數(shù)據(jù)共享銀行業(yè)主共有資金賬戶下日常維修金子賬戶信息。

區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)同意自行管理備案的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第三十三條：業(yè)主大會(huì)決定終止自行管理日常維修金

或業(yè)主大會(huì)關(guān)于自行管理的決定被依法撤銷的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)終止自行管理并及時(shí)將自行管

理日常維修金的余額按照本規(guī)定第十五條移交至市物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

（二）市物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶管理方式

專戶管理遵循按幢立賬、專戶存儲(chǔ)、核算到戶、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、撥付快速、手續(xù)

便捷的原則。專戶資金按銀行活期利率計(jì)息，可以依法進(jìn)行增值運(yùn)作，增值方式限于組合存

款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，不得用于其他投資。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第二十七條：物業(yè)專項(xiàng)維修資金自存入銀行專戶之日

起按銀行活期利率計(jì)息，利息轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金滾存、使用。

市管理機(jī)構(gòu)在保證物業(yè)專項(xiàng)維修資金正常使用的情況下，可以依法對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金

進(jìn)行增值運(yùn)作，增值方式限于組合存款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，不得用于其他投資。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第三十四條：物業(yè)專項(xiàng)維修資金自存入專戶之日所產(chǎn)

32

生的利息，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金滾存使用。市管理機(jī)構(gòu)可以在物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理

系統(tǒng)中按棟建立調(diào)劑戶，尚無(wú)法分?jǐn)偟奈飿I(yè)專項(xiàng)維修資金和增值利息可以暫時(shí)存入調(diào)劑戶，

具體操作細(xì)則由市住房和建設(shè)部門(mén)另行制定。

市管理機(jī)構(gòu)在保證物業(yè)專項(xiàng)維修資金正常使用的情況下，可以依法對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金

進(jìn)行增值運(yùn)作，除銀行儲(chǔ)蓄或者依法購(gòu)買(mǎi)國(guó)債外不得用于其他投資，不得借貸給他人或者為

他人提供擔(dān)保。

三、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理監(jiān)督

監(jiān)督方式包括：（1）審計(jì)部門(mén)審計(jì)監(jiān)督；（2）區(qū)管理機(jī)構(gòu)暫不予辦理核銷、劃撥手續(xù)；

（3）街道辦事處、業(yè)主委員會(huì)向區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)暫不予辦理核銷、劃撥手續(xù)；（4）專戶銀

行、數(shù)據(jù)共享銀行建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金查詢和復(fù)核制度，接受業(yè)主大會(huì)和管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。

（5）10 萬(wàn)元以上大額資金需要提供具有造價(jià)咨詢資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)審核報(bào)告。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第三十五條：任何單位和個(gè)人不得侵占、挪用物業(yè)專

項(xiàng)維修資金；不得以任何理由和形式，將物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于本規(guī)定所規(guī)定以外的用途。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第三十六條：業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本規(guī)

定使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，所產(chǎn)生的費(fèi)用及相應(yīng)法律責(zé)任由行為人自行承擔(dān)。構(gòu)成犯罪的，

依法追究刑事責(zé)任。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第四十條：物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和管理，應(yīng)當(dāng)依法

接受審計(jì)部門(mén)的審計(jì)和監(jiān)督。區(qū)管理機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用損害業(yè)主權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)

暫不予辦理核銷、劃撥手續(xù)。街道辦事處、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用存在損害

業(yè)主權(quán)益的，可向區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)暫不予辦理核銷、劃撥手續(xù)。專戶銀行、數(shù)據(jù)共享銀行應(yīng)

當(dāng)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金查詢和復(fù)核制度，接受業(yè)主大會(huì)和管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。

《特區(qū)條例若干規(guī)定》第五十六條：物業(yè)維修工程竣工結(jié)算金額超過(guò) 10 萬(wàn)元的，在到

區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理備案手續(xù)前，其結(jié)算報(bào)告須經(jīng)具有造價(jià)咨詢等相應(yīng)資格的

第三方機(jī)構(gòu)予以審核。市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)按審核確認(rèn)的金額辦理?yè)芨妒掷m(xù)。第七節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌

33

一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌條件

關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌條件，新老特區(qū)條例作出了相同的規(guī)定，只是表述方式不同

而已。即當(dāng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金存量低于首期歸集專項(xiàng)維修資金金額的百分之三十時(shí)，業(yè)主大

會(huì)應(yīng)當(dāng)續(xù)籌。

《特區(qū)條例 2008》第八十九條：物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用超過(guò)首期歸集專項(xiàng)維修資金金

額百分之七十的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金，續(xù)籌的資金應(yīng)當(dāng)不低于首期歸集的

專項(xiàng)維修資金數(shù)額。

《特區(qū)條例 2020》第九十三條：物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶的余額低于首期歸集的專項(xiàng)維

修資金百分之三十的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)續(xù)籌。

二、物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌主體和程序

物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌的組織主體是業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定主體是業(yè)主大會(huì)。

2008 版特區(qū)物管條例對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌程序未作規(guī)定，2020 版特區(qū)物管條例規(guī)定由

業(yè)主委員會(huì)提出續(xù)籌方案然后提交業(yè)主大會(huì)表決，表決通過(guò)后持相關(guān)資料到區(qū)管理機(jī)構(gòu)辦理

續(xù)籌資金移交手續(xù)。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第十四條：需要續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員

會(huì)負(fù)責(zé)提出本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌金額和方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后，

由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第十五條：對(duì)于 1994 年 11 月 1 日前竣工的物業(yè)，由

該物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)決定是否續(xù)籌建立規(guī)模相當(dāng)于首期歸集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第十三條：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬

戶余額低于首期維修金百分之四十的，市管理機(jī)構(gòu)可通過(guò)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)向業(yè)主

委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出續(xù)籌預(yù)警提示；物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶余額低于首期維修金百分

之三十的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行續(xù)籌：

（一）業(yè)主委員會(huì)擬定續(xù)籌方案，續(xù)籌方案應(yīng)當(dāng)包括續(xù)籌總金額、資金來(lái)源、業(yè)主分?jǐn)?/p>

資金及繳納時(shí)限等內(nèi)容。資金來(lái)源如包含附條件捐贈(zèng)資金的，應(yīng)當(dāng)在續(xù)籌方案中說(shuō)明捐贈(zèng)所

34

附條件的詳細(xì)情況。

（二）業(yè)主委員會(huì)將續(xù)籌方案提交業(yè)主大會(huì)表決。

（三）業(yè)主大會(huì)依法表決通過(guò)并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)籌。

（四）續(xù)籌實(shí)施后，業(yè)主委員會(huì)持續(xù)籌方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料到區(qū)管理機(jī)構(gòu)辦理續(xù)

籌資金移交手續(xù)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分棟的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶余額低于其分棟首期維修金百分之

三十的，該分棟業(yè)主可以參照前款規(guī)定共同決定進(jìn)行續(xù)籌，但不得與業(yè)主大會(huì)作出的相關(guān)決

定相抵觸。第八節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金承繼

一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的追繳

物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度自 2008 年 1 月 1 日起施行，對(duì)于此前按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅

區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)繳的住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金，《特區(qū)條例 2008》和《特區(qū)

條例 2020》均規(guī)定應(yīng)當(dāng)依法應(yīng)予繼續(xù)追繳并轉(zhuǎn)存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。但出現(xiàn)法定抵

扣情形時(shí)，建設(shè)單位可以主張?jiān)诜课莨迷O(shè)施基金中抵扣，不再另行繳納。

《特區(qū)條例 2008》第九十一條：本條例實(shí)施前，建設(shè)單位未按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅

區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定劃撥公用設(shè)施專用基金的，應(yīng)當(dāng)按照該條例有關(guān)規(guī)定繼續(xù)繳交。

未按照規(guī)定繳交的，由區(qū)主管部門(mén)予以追繳。按照前款規(guī)定收取與追繳的公用設(shè)施專用基金，

應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

《特區(qū)條例 2008》第九十二條：本條例實(shí)施前，業(yè)主按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)

管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定繳納的住宅維修基金，應(yīng)當(dāng)由該物業(yè)的管理單位按戶設(shè)賬，以物業(yè)管理

區(qū)域?yàn)閱挝蝗~存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。本條例實(shí)施前，業(yè)主未按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住

宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定繳納住宅維修基金的，應(yīng)當(dāng)按照該條例的有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)足。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第三十條：業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同中

明確約定物業(yè)專項(xiàng)維修資金的清繳責(zé)任；物業(yè)被依法拍賣(mài)的，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)前明示物

業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納情況。業(yè)主未交清物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，市房地產(chǎn)登記部門(mén)不予辦理

35

該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)。

《特區(qū)條例 2020》第九十五條：建設(shè)單位未按照規(guī)定繳納公用設(shè)施專用基金或者首期

歸集的專項(xiàng)維修資金的，由區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)予以追繳，業(yè)主大會(huì)也可以依法追繳。業(yè)主未

按照規(guī)定繳納住宅維修基金或者物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)催繳，也可以由業(yè)主委

員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為催繳。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第四十一條：按照原《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理

條例》的規(guī)定，建設(shè)單位已提供合法建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房或合法建設(shè)的商業(yè)用房且未以房屋

公用設(shè)施專用基金墊支的，其購(gòu)置費(fèi)用可按原規(guī)定從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中抵扣?！短貐^(qū)條例》

實(shí)施前，建設(shè)單位對(duì)共有物業(yè)進(jìn)行維修、更新和改造所發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意，

可以從建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繳納的房屋公用設(shè)施專用基金中抵扣。采用前款方式抵扣的資金總和不

得超過(guò)應(yīng)當(dāng)繳納房屋公用設(shè)施專用基金的百分之七十。

二、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)讓

關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金是隨房走還是隨人走問(wèn)題，《特區(qū)條例 2008》和《特區(qū)條例 2020》

均規(guī)定隨房走不隨人走，專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定確立了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的

物權(quán)屬性。

《特區(qū)條例 2008》第九十條：業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其名下的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額隨物

業(yè)一并轉(zhuǎn)讓。《特區(qū)條例 2020》第九十六條：業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)并辦理轉(zhuǎn)移登記的，其名下的

物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無(wú)權(quán)要求返還物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額。

三、物業(yè)專項(xiàng)維修資金返還

關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的返還條件，《特區(qū)條例 2008》和《特區(qū)條例 2020》均規(guī)定應(yīng)

具備的兩個(gè)條件：第一，物業(yè)滅失；第二，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或建設(shè)單位申請(qǐng)。

《特區(qū)條例 2008》第九十條：因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者

建設(shè)單位申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額退還業(yè)主。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第二十九條：物業(yè)滅失的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)專項(xiàng)維修資金

余額退還業(yè)主，業(yè)主可持本人身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證注銷證明等材料，到市管理機(jī)構(gòu)辦理個(gè)

36

人賬戶注銷手續(xù)并提取剩余款項(xiàng)。

《特區(qū)條例 2020》第九十六條:因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者

建設(shè)單位申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額退還業(yè)主。

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2020》第四十二條：因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，

經(jīng)業(yè)主大會(huì)、新建設(shè)單位或者拆遷組織單位申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)返還該物業(yè)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額。

申請(qǐng)返還物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：（一）申請(qǐng)人持不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證注銷

材料、物業(yè)滅失維修資金退款申請(qǐng)表、業(yè)主銀行賬戶信息等相關(guān)資料向區(qū)管理機(jī)構(gòu)提出物業(yè)

專項(xiàng)維修資金返還申請(qǐng)。（二）區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理物業(yè)專項(xiàng)維修資金返還申請(qǐng)之日起二

十個(gè)工作日內(nèi)予以公示。公示應(yīng)當(dāng)載明申請(qǐng)人的名稱及地址、滅失物業(yè)的情況、物業(yè)專項(xiàng)維

修資金的余額等事項(xiàng)。公示期不得少于十個(gè)工作日。（三）公示期滿無(wú)異議或有異議經(jīng)處理

的，市管理機(jī)構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)的劃撥通知書(shū)返還物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

37

第五章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集存在的主要問(wèn)題

第一節(jié) 首期維修資金歸集存在的主要問(wèn)題

一、公用設(shè)施專用基金歸集存在的主要問(wèn)題（1994-2007）

（一）行政主管部門(mén)不作為，導(dǎo)致公用設(shè)施專項(xiàng)基金收繳率低

對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)不按法律規(guī)定繳交公用設(shè)施專用基金的情形，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管

理?xiàng)l例規(guī)定由市、區(qū)住宅主管部門(mén)催繳，且市、區(qū)住宅主管部門(mén)有權(quán)收取滯納金、申請(qǐng)人民

法院強(qiáng)制執(zhí)行、罰款以及暫停房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等多種方式。但從實(shí)踐來(lái)看，行政機(jī)構(gòu)鮮有采

取上述行政強(qiáng)制或司法強(qiáng)制措施來(lái)催繳公用設(shè)施專用基金的情況，導(dǎo)致公用設(shè)施專用基金收

繳率不高，建設(shè)單位欠繳公用設(shè)施專用基金的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

《特區(qū)條例 1994》第四十九條規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本條例第四十四條第一款的，

市住宅主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行。在規(guī)定的期間內(nèi)仍不履行的，市住宅主管部門(mén)可申請(qǐng)

人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并對(duì)違反第四十四條第一款規(guī)定的有權(quán)要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付延期付款

滯納金。

《特區(qū)條例 1999》第五十五條規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本條例第四十五條規(guī)定的，市、

區(qū)住宅主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行；逾期不履行的，可按應(yīng)交款項(xiàng)逾期的時(shí)間處以每日千

分之三的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門(mén)認(rèn)定，市政府規(guī)劃國(guó)土行政管理部門(mén)應(yīng)

當(dāng)暫停其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

《特區(qū)條例 2004》第五十五條規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本條例第四十五條規(guī)定的，市、

區(qū)住宅主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行；逾期不履行的，可按應(yīng)交款項(xiàng)逾期的時(shí)間處以每日千

分之三的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門(mén)認(rèn)定，市政府規(guī)劃國(guó)土行政主管部門(mén)應(yīng)

當(dāng)暫停其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

（二）部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因建設(shè)單位注銷而無(wú)法追回

公用設(shè)施專用基金催欠存在的另一個(gè)問(wèn)題是，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，且多數(shù)為

項(xiàng)目公司，這些項(xiàng)目公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后進(jìn)行了注銷登記，導(dǎo)致老舊住宅小區(qū)追繳公用

38

設(shè)施專用基金存在極大的困難，甚至難以追回。

二、首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集存在的主要問(wèn)題（2008-至今）

相比公用設(shè)施專用基金法定歸集方式，首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金法定歸集方式因前置程序

的設(shè)定，使得首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集率明顯高于公用設(shè)施專用基金歸集率。但仍存在以

下問(wèn)題：

（一）市房地產(chǎn)登記部門(mén)、市管理機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)管理部門(mén)不作為，導(dǎo)致部分建設(shè)單位不

履行繳交義務(wù)

首先，市房地產(chǎn)登記部門(mén)在給建設(shè)單位辦理物業(yè)項(xiàng)目初始登記時(shí)，未履行要求建設(shè)單位

提供已繳清首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金證明的義務(wù)。其次，市管理機(jī)構(gòu)未履行提請(qǐng)市房地產(chǎn)管理

部門(mén)暫停建設(shè)單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的義務(wù)。再次，本研究報(bào)告尚未發(fā)現(xiàn)市房地產(chǎn)管理部門(mén)履

行過(guò)暫停建設(shè)單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)迫使其繳交首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的案例。

《特區(qū)條例 2008》第八十五條規(guī)定，首期歸集的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項(xiàng)

目建筑安裝工程總造價(jià)的百分之二，在辦理該物業(yè)項(xiàng)目初始登記前一次性劃入指定的物業(yè)專

項(xiàng)維修資金專戶。《物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第三十一條規(guī)定，本規(guī)定實(shí)施后竣

工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)單位在辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目初始登記前，必須按照規(guī)定交清該項(xiàng)目應(yīng)交納

的首期歸集的專項(xiàng)維修資金。未按規(guī)定交清首期歸集的專項(xiàng)維修資金的，市房地產(chǎn)登記部門(mén)

應(yīng)當(dāng)暫緩辦理該項(xiàng)目相關(guān)登記手續(xù)；情節(jié)嚴(yán)重的，市管理機(jī)構(gòu)可以依法提請(qǐng)市房地產(chǎn)管理部

門(mén)暫停該單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

（二）區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)不作為，導(dǎo)致部分建設(shè)單位不履行繳交義務(wù)

《特區(qū)條例 2020》第九十五條規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定繳納公用設(shè)施專用基金或者

首期歸集的專項(xiàng)維修資金的，由區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)予以追繳，業(yè)主大會(huì)也可以依法追繳。第

一百一十三條規(guī)定，建設(shè)單位違反本條例第九十條第一款規(guī)定，未繳清首期歸集的專項(xiàng)維修

資金，由區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期三個(gè)月內(nèi)繳清；逾期未繳清的，以未繳清款項(xiàng)為基數(shù)，

按照逾期天數(shù)每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)處以罰款。

三、追繳首期維修金涉訴案例分析

39

（一）關(guān)于訴訟主體問(wèn)題

關(guān)于原告，法院不接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)、單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主的起訴，只能通過(guò)業(yè)主委員

會(huì)或業(yè)主大會(huì)提起訴訟，且業(yè)主委員會(huì)起訴需要得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。

關(guān)于被告，若建設(shè)單位存在分立、合并等情況，則以分立、合并后的單位為被告，若建

設(shè)單位已經(jīng)注銷，則以建設(shè)單位的股東作為被告。

參考案例一：（2021）粵 0304 民初 23980 號(hào)

新華保險(xiǎn)大廈位于深圳市福田區(qū)福田中心區(qū)民田路 171 號(hào)，由深圳市連九洲實(shí)物流網(wǎng)絡(luò)

有限公司（以下簡(jiǎn)稱：“連九洲公司”）開(kāi)發(fā)建設(shè)，在 2004 年 10 月 27 日竣工驗(yàn)收后，于

2004 年 12 月 28 日向業(yè)主移交入伙，但連九洲公司未繳納新華保險(xiǎn)大廈公用設(shè)施專用基金。

2019 年 8 月 6 日，連九洲公司注銷。2020 年 4 月 23 日，深圳市福田區(qū)新華保險(xiǎn)大廈第一屆

業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“新華保險(xiǎn)業(yè)委會(huì)”）成立。2021 年 2 月，新華保險(xiǎn)業(yè)委會(huì)決定通

過(guò)訴訟方式向建設(shè)單位追繳公用設(shè)施專用基金，但如何確定本案的訴訟主體成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

關(guān)于原告主體資格問(wèn)題，因新華保險(xiǎn)業(yè)委會(huì)尚未取得業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼，所以

決定以業(yè)主委員會(huì)名義起訴，通過(guò)業(yè)主大會(huì)給予業(yè)委會(huì)授權(quán)。關(guān)于被告主體資格問(wèn)題，因連

九洲公司已經(jīng)注銷，所以只能起訴連九洲公司股東。經(jīng)查，連九洲公司股東在注銷登記時(shí)承

諾對(duì)企業(yè)未清償債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。

2021 年 2 月 28 日，新華保險(xiǎn)業(yè)主委員會(huì)向福田區(qū)人民法院提起訴訟，法院于 2021 年

11 月 29 日作出一審判決，法院認(rèn)定：首期歸集的專項(xiàng)維修資金屬于小區(qū)業(yè)主共有，原告作

為案涉小區(qū)業(yè)主推選設(shè)立的業(yè)主委員會(huì)，并經(jīng)案涉小區(qū)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，有權(quán)代表案涉小區(qū)業(yè)

主提起本案訴訟。連九洲公司作為案涉小區(qū)的建設(shè)單位，其已于 2019 年 8 月 6 日核準(zhǔn)注銷

登記，三被告作為連九洲公司的股東承諾企業(yè)債務(wù)已清償完畢并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，

故三被告應(yīng)承擔(dān)支付新華保險(xiǎn)大廈首期歸集的專項(xiàng)維修資金責(zé)任。

（二）關(guān)于本金的利息問(wèn)題

建設(shè)單位長(zhǎng)期不支付首期歸集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，存在長(zhǎng)期占用業(yè)主共有資金問(wèn)題，

在訴訟中，原告能否要求建設(shè)單位支付占用資金的利息，司法實(shí)踐中存在爭(zhēng)議，但從總體上

來(lái)看，法院支持原告利息主張，且該利息應(yīng)當(dāng)以貸款利息而非活期存款利息計(jì)算。

40

參考案例二：（2019）粵 03 民終 13807 號(hào)

新街口大樓位于南山區(qū)南油大道，由深圳市新街口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新

街口公司”）開(kāi)發(fā)建設(shè)，2004 年 2 月 25 日竣工交付入伙，新街口公司未繳納公用設(shè)施專用

基金。2016 年 10 月 27 日，深圳市南山區(qū)新街口大樓第一屆業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“新街

口業(yè)委會(huì)”）成立。2019 年新街口業(yè)委會(huì)起訴新街口公司要求其支付公用設(shè)施專用基金本

金并按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付利息。一審判決支持了本金訴求，但對(duì)利息訴請(qǐng)，

以于法無(wú)據(jù)為由予以駁回。

新街口業(yè)委會(huì)不服一審判決，上訴稱，《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》第二十七

條規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金自存入銀行專戶之日起按銀行活期利率計(jì)息，利息轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)

維修資金滾存、使用。市管理機(jī)構(gòu)在保證物業(yè)專項(xiàng)維修資金正常使用的情況下，可以依法對(duì)

物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行增值運(yùn)作，增值方式限于組合存款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，不得用于其他投資。

從該規(guī)定可知，首期歸集的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，由開(kāi)發(fā)商在物業(yè)項(xiàng)目初始登記前交

存至政府維修資金專戶，從維修資金存入銀行專戶之日起就可以收取活期利息，利息可以滾

存，可以參與穩(wěn)健的理財(cái)項(xiàng)目進(jìn)行增值運(yùn)作。新街口房產(chǎn)在 2004 年 2 月交付使用之前已經(jīng)

完成初始登記，新街口公司應(yīng)該在初始登記前完成維修資金的繳納，新街口公司不予繳納小

區(qū)的專項(xiàng)維修資金導(dǎo)致小區(qū)的專項(xiàng)維修資金沒(méi)有利息收入，也不能參與增值運(yùn)作，業(yè)主因此

產(chǎn)生資金損失。相反，新街口公司卻可以在自己的賬戶中利用維修資金收取利息或投資獲利。

因此，一審判決駁回原告利息請(qǐng)求是錯(cuò)誤的。

二審法院認(rèn)為，雖然《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》規(guī)定物業(yè)專項(xiàng)維修資金自存入銀

行專戶之日起按照銀行活期利率計(jì)息，但該規(guī)定也授權(quán)管理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行增

值運(yùn)作，故僅按銀行活期利率計(jì)息不足以彌補(bǔ)業(yè)委會(huì)的損失，且對(duì)違法方開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，按

照活期利率計(jì)息相當(dāng)于其以極低的成本使用了屬于全體業(yè)主共有的維修資金，其從違法行為

中獲取了利益，故業(yè)委會(huì)請(qǐng)求按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算利息，合情合理，本院予

以支持。第二節(jié) 日常收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集存在的主要問(wèn)題

41

日常收取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按月隨物業(yè)管理費(fèi)一并向小區(qū)管理處交納。總體而

言，絕大多數(shù)業(yè)主都能自覺(jué)履行付款義務(wù)，相比首期歸集的維修金收繳率，日常收取的維修

資金收繳率明顯偏高。從實(shí)踐來(lái)看，欠繳日常收取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的業(yè)主多為欠繳物業(yè)

管理費(fèi)的業(yè)主。我們認(rèn)為，日常收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集存在的主要問(wèn)題表現(xiàn)在以下兩個(gè)

方面：

一、業(yè)主委員會(huì)催收的法律規(guī)定形同虛設(shè)

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第十六條規(guī)定，業(yè)主未按照本規(guī)定交納日常收取和續(xù)

籌的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)催交，也可以由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)

代為催交。從實(shí)踐來(lái)看，一方面多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)因擔(dān)心得罪業(yè)主而不愿履行催繳義務(wù)，

另一方面多數(shù)小區(qū)并未成立業(yè)主委員會(huì)，這就導(dǎo)致實(shí)踐中無(wú)法通過(guò)業(yè)主委員會(huì)向欠費(fèi)業(yè)主主

張維修金債權(quán)。以上法律規(guī)定形同虛設(shè)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或抵押登記的催繳措施效果有待觀察

《特區(qū)條例 2020》第九十四條和《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》第三十八條規(guī)定，業(yè)主未

繳清物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)管理規(guī)約等形式約定對(duì)欠繳日常維修金達(dá)到一

定期限或者一定金額的業(yè)主向管理機(jī)構(gòu)提出不予辦理轉(zhuǎn)移或者抵押登記的申請(qǐng)。具體操作方

式為，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)向區(qū)管理機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)，由市管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)

一向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出不予辦理轉(zhuǎn)移或者抵押登記的意見(jiàn)。因以上規(guī)定實(shí)施時(shí)間較短，且

操作程序較為復(fù)雜，本報(bào)告尚未獲得相關(guān)操作案例的數(shù)據(jù)，但從我們了解的情況看，以上規(guī)

定實(shí)施的操作難度較大。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿僅就追繳維修金起訴

由于日常收取的專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)較低，每月應(yīng)收數(shù)額較少，訴訟成本較高，且已收取

的維修金屬于業(yè)主所有，所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿僅就追繳日常收取的專項(xiàng)維修資金起訴。

通常情況下，欠交維修金的業(yè)主往往同時(shí)拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般采取起訴追繳

物業(yè)管理費(fèi)時(shí)搭車(chē)追繳維修金。這種情況導(dǎo)致，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在放棄追繳物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，也

42

同時(shí)放棄了追繳維修金。

四、追繳日常歸集專項(xiàng)維修金涉訟案例分析

如前所述，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常在追繳物業(yè)管理費(fèi)時(shí)搭車(chē)請(qǐng)求維修金，這種導(dǎo)致被告在進(jìn)

行訴訟抗辯時(shí)提訴訟時(shí)效抗辯。法院對(duì)物業(yè)管理費(fèi)適用普通訴訟時(shí)效沒(méi)有爭(zhēng)議，但對(duì)維修金

是否適用訴訟時(shí)效存在爭(zhēng)議。從近年深圳市中級(jí)人民法院的判例來(lái)看，采納了不適用訴訟時(shí)

效的觀點(diǎn)。

參考案例三：（2013）粵中法房終字第 2755 號(hào)

深圳市新亞洲物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新亞洲公司”）于 2013 年起訴深圳市信

南實(shí)業(yè)發(fā)展限公司（以下簡(jiǎn)稱“信南公司”），請(qǐng)求其支付 2003 年 8 月至 2013 年 4 月物業(yè)

專項(xiàng)維修資金人民幣 250856.19 元。信南公司辯稱新亞洲公司的訴訟請(qǐng)求超過(guò)了 2 年的訴訟

時(shí)效。

一審法院認(rèn)為，物業(yè)專項(xiàng)維修資金對(duì)于保持和提高房屋的完好程度和使用功能具有重要

意義，直接關(guān)系到小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施在保修期滿后能否得到良好維修養(yǎng)護(hù)和改造，與

廣大業(yè)主的切身利益密切相關(guān)，因此，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)不應(yīng)適用訴訟時(shí)效規(guī)則，信南公司的抗辯

理由不能成立。信南公司不服一審判決提起上訴，認(rèn)為一審判決不適用訴訟時(shí)效錯(cuò)誤，理由

有兩點(diǎn)：第一，現(xiàn)行法律未明文規(guī)定物業(yè)專項(xiàng)維修資金不適用訴訟時(shí)效；第二，物業(yè)專項(xiàng)維

修資金屬于債權(quán)，依照民法通則等相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)適用 2 年的訴訟時(shí)效規(guī)定。二審法院認(rèn)

為，訴訟時(shí)效問(wèn)題，一審處理正確，應(yīng)予維持。

43

第六章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理存在的主要問(wèn)題

一、部分住宅區(qū)管理處并未履行設(shè)專賬代管維修基金義務(wù)

《特區(qū)條例 1994》第三十八條第二款規(guī)定，住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?，分期繳

納，由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管?！短貐^(qū)條例 1994 實(shí)施細(xì)則》第五十

三條明確規(guī)定，住宅維修基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管。住宅維修基

金的管理、使用情況應(yīng)每三個(gè)月至少向業(yè)主張榜公布一次，并接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督、

質(zhì)詢?！渡钲谑蟹课荼倔w維修基金管理規(guī)定 1997》第十一條更是明確規(guī)定，管理處對(duì)本體

基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(記)帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。

從以上法律規(guī)定可知，對(duì)于住宅維修基金，住宅區(qū)管理處應(yīng)以房屋本體為單位設(shè)立專賬

代管，并將住宅維修基金的管理、使用情況應(yīng)每三個(gè)月至少向業(yè)主張榜公布一次，并接受有

關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。但從司法實(shí)踐來(lái)看，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未履行上述義務(wù)，導(dǎo)

致住宅維修金與物業(yè)服務(wù)費(fèi)賬目混同，賬目不清。在司法實(shí)踐，這種情況導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)

無(wú)法提供清楚的物業(yè)專項(xiàng)維修資金收支賬目，在訴訟案件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法舉證其物業(yè)

專項(xiàng)維修資金的實(shí)際收支情況。往往在訴訟案件中承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。

二、部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未履行設(shè)立日常收取的專項(xiàng)維修資金代收代付結(jié)算專戶的義務(wù)，也

未能定期將日常收取的專項(xiàng)維修資金按月存入專項(xiàng)維修資金專戶

《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第十條規(guī)定，日常收取的專項(xiàng)維修資金由物業(yè)服務(wù)企

業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)向業(yè)主代收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金代收代付結(jié)算

專戶，定期將代收的維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，并將業(yè)主交存情況報(bào)送市、區(qū)管

理機(jī)構(gòu)。第十一條規(guī)定，本規(guī)定實(shí)施前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代管的原房屋本體維修基金（即

住宅維修基金）可由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織清算。清算后的原房屋本體維修基

金余額，業(yè)主大會(huì)可以決定繼續(xù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管至依法使用完為止；也可以決定移交給

市管理機(jī)構(gòu)指定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

從以上規(guī)定可知，自 2010 年 9 月 10 日《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》實(shí)施之日起，

44

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金代收代付結(jié)算專戶，定期將代收的維修資金存入物

業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。而在此之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅需開(kāi)設(shè)專賬管理即可，不需要上交至市

物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

從實(shí)踐來(lái)看，由于對(duì)法規(guī)理解不透、主管部門(mén)準(zhǔn)備工作不到位或主管部門(mén)未采取催繳措

施等原因，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)既未履行設(shè)立專項(xiàng)維修資金代收代付結(jié)算專戶的法定義務(wù)，更

未能將已收取的專項(xiàng)維修資金定期存入維修資金專戶。這就導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)專

項(xiàng)維修資金未能實(shí)現(xiàn)依法監(jiān)督管理，物業(yè)專項(xiàng)維修資金被濫用的情況頻繁發(fā)生。

三、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理涉訴案例分析

物業(yè)專項(xiàng)維修資金結(jié)余移交之訴或上繳之訴多涉及物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理，由于涉訴物

業(yè)服務(wù)企業(yè)未能以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(記)帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本小區(qū)的本

體基金，或未履行設(shè)立日常收取的專項(xiàng)維修資金代收代付結(jié)算專戶義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)專項(xiàng)維修

資金的收支賬目不清。在司法實(shí)踐中無(wú)法舉證其應(yīng)收和實(shí)收維修金的數(shù)額，由此承擔(dān)舉證不

能的法律后果。

參考案例四：（2013）深中法房終字第 591 號(hào)

深圳市英富萊物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“英富萊公司”）系深圳市寶安區(qū)民治街道

辦民治路馨園小區(qū)的前期物業(yè)管理單位，自 1999 年 10 月起為馨園小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。

2009 年 9 月 24 日，深圳市寶安區(qū)民治馨園業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“民治馨園業(yè)委會(huì)”）成

立。2010 年 6 月 5 日，民治馨園業(yè)委會(huì)作為甲方、深圳市誠(chéng)信行物業(yè)服務(wù)有限公司作為乙

方簽訂了一份《馨園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》。英富萊公司對(duì)馨園小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)至 2010

年 5 月份，自 2010 年 6 月份起，深圳市誠(chéng)信行物業(yè)管理有限公司進(jìn)駐馨園小區(qū)并開(kāi)始提供

物業(yè)服務(wù)。民治馨園業(yè)委會(huì)起訴英富萊公司要求其按應(yīng)收物業(yè)專項(xiàng)維修資金數(shù)額

（1354716.95 元）向業(yè)委會(huì)返還所其收取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

一審法院認(rèn)為，英富萊公司作為馨園小區(qū)的前期物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)有根據(jù)政府物業(yè)管理

主管部門(mén)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取專項(xiàng)維修資金的義務(wù)。英富萊公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)馨園小區(qū)的建筑

和業(yè)主入伙情況（一期多層，面積為 19，596.66 平方米，1999 年 10 月入伙；二期高層，面

45

積為 31，462.50 平方米，2003 年 9 月入伙；二期多層，面積為 14158.77 平方米，2003 年 9

月入伙；小區(qū)別墅，面積為 18，408.62 平方米，2004 年 11 月入伙）收取專項(xiàng)維修資金，即

一期多層從 2000 年 10 月開(kāi)始收取，每月專項(xiàng)維修資金為人民幣 2，939.5 元，二期高層從

2004 年 3 月開(kāi)始收取，每月專項(xiàng)維修資金為人民幣 7，865.6 元，二期多層從 2004 年 3 月開(kāi)

始收取，每月專項(xiàng)維修資金為人民幣 2，123.82 元，小區(qū)別墅從 2005 年 11 月開(kāi)始收取，每

月專項(xiàng)維修資金為人民幣 2，761.3 元，截止至 2010 年 5 月，英富萊公司共應(yīng)向馨園小區(qū)業(yè)

主收取專項(xiàng)維修資金人民幣 1242060 元。英富萊公司辯稱收取的專項(xiàng)維修資金已經(jīng)全部用于

馨園小區(qū)的維修支出，但英富萊公司提供的維修票據(jù)既未得到民治馨園業(yè)委會(huì)的認(rèn)可，也沒(méi)

有履行法定或者合同約定的支付程序，同時(shí)英富萊公司也不申請(qǐng)審計(jì)以確定英富萊公司支出

的合法性，英富萊公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。但考慮到英富萊公司對(duì)馨園小區(qū)提供物業(yè)

服務(wù)期間，對(duì)馨園小區(qū)共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造應(yīng)當(dāng)會(huì)支出一部分

的費(fèi)用，故原審法院酌情確定英富萊公司應(yīng)向民治馨園業(yè)委會(huì)返還其收取的專項(xiàng)維修資金的

70%即人民幣 869442 元。

英萊富公司不服原審判決，向提起上訴，上訴理由：判令代管人以專項(xiàng)基金應(yīng)收額為基

數(shù)承擔(dān)責(zé)任違法且有悖公平原則。原審判決認(rèn)為：“英富萊公司共應(yīng)向馨園小區(qū)業(yè)主收取專

項(xiàng)維修資金 1242060 元，……故原審法院酌情確定英富萊公司應(yīng)向民治馨園業(yè)委會(huì)返還其收

取的專項(xiàng)維修資金的 70％即人民幣 869442 元”。這一認(rèn)定存在以下錯(cuò)誤：1、專項(xiàng)基金應(yīng)

收金額認(rèn)定錯(cuò)誤。2、以入伙后 12 個(gè)月為專項(xiàng)基金起算點(diǎn)沒(méi)有法律依據(jù)。3、英富萊公司對(duì)

應(yīng)收而無(wú)法收取的專項(xiàng)基金沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。4、英富萊公司只對(duì)實(shí)際收到的

專項(xiàng)基金負(fù)有包括依法使用的代管義務(wù)，沒(méi)有收到就不存在返還。

二審法院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，專項(xiàng)

維修資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)一并交納，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項(xiàng)維

修資金賬戶。專項(xiàng)維修資金的使用，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自挪用，

并應(yīng)按時(shí)公布專項(xiàng)維修資金的收支情況。本案中，英富萊公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，理應(yīng)保存

有專項(xiàng)維修資金收支情況的完整資料，并應(yīng)當(dāng)舉證證實(shí)該資金已依法進(jìn)行了實(shí)際收支。但英

富萊公司在原審所提交的證據(jù)材料并不足以證明該資金收支情況的合法性及關(guān)聯(lián)性，原審法

院據(jù)此認(rèn)定英富萊公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律責(zé)任無(wú)誤，本院對(duì)此予以確認(rèn)。對(duì)于英富萊公

46

司應(yīng)返還的專項(xiàng)維修資金數(shù)額問(wèn)題，英富萊公司雖上訴主張?jiān)瓕彿ㄔ阂詫ｍ?xiàng)維修基金應(yīng)收金

額為基數(shù)確定其應(yīng)返還金額不當(dāng)，且對(duì)應(yīng)收金額亦計(jì)算有誤，但英富萊公司提交的專項(xiàng)維修

基金收支票據(jù)等證據(jù)存在瑕疵，亦未經(jīng)過(guò)法定程序進(jìn)行審計(jì)核對(duì)，無(wú)法作為認(rèn)定應(yīng)返還金額

的依據(jù)，加之英富萊公司并無(wú)其他充分證據(jù)證實(shí)原審所認(rèn)定的金額確有錯(cuò)誤，故原審法院以

1242060 元為基數(shù)，結(jié)合英富萊公司對(duì)涉案小區(qū)樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)情況，酌定英富

萊公司應(yīng)返還上述金額的 70%即 869442 元，該自由裁量權(quán)行使的范圍及幅度妥當(dāng)，處理結(jié)

果公平合理，本院對(duì)此予以維持。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是法院以英富萊公司應(yīng)收專項(xiàng)維修資金數(shù)額計(jì)算其應(yīng)當(dāng)返還的專項(xiàng)維

修資金結(jié)余依據(jù)是否合法。我們認(rèn)為，法院在該案中的認(rèn)定符合法律規(guī)定。理由如下：

第一，英富萊公司既未設(shè)立住宅維修金專賬，也未設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金代收代付結(jié)算

專戶，導(dǎo)致其專項(xiàng)維修資金收支管理混亂。

本案民治馨園業(yè)委會(huì)主張返還的專項(xiàng)維修資金時(shí)間從 2000 年 10 月至 2010 年 5 月，時(shí)

間跨越了新舊特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例兩個(gè)時(shí)期。依照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定 1997》

第十一條之規(guī)定，民治馨園管理處應(yīng)當(dāng)以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(記)帳管理，并設(shè)立專

用賬號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。依照《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第十條之規(guī)定，民治

馨園管理處應(yīng)當(dāng)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)向業(yè)主代收日常收取的專項(xiàng)維修資金并設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)

維修資金代收代付結(jié)算專戶，定期將代收的維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。從案件查

明的事實(shí)來(lái)看，英富萊公司對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理并未履行上述規(guī)定的義務(wù)，導(dǎo)致其對(duì)

馨園小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的應(yīng)收數(shù)額和實(shí)收數(shù)額說(shuō)不清楚，顯然，英富萊公司沒(méi)有履行對(duì)

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的法定職責(zé)，在管理上存在明顯過(guò)錯(cuò)。

第二，英富萊公司所謂“以入伙后 12 個(gè)月為專項(xiàng)基金起算點(diǎn)沒(méi)有法律依據(jù)”的上訴理

由根本不能成立。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第四十七條規(guī)定：“住宅區(qū)竣工交付使

用在一年以上的，由業(yè)主自保修期滿后第一個(gè)月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金”，

此條例及實(shí)施細(xì)則于 2008 年 1 月 1 日廢止；2008 年 1 月 1 日頒布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管

理?xiàng)l例》第八十五條規(guī)定“日常收取的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)一并交納”。

從以上規(guī)定可知，日常收取的專項(xiàng)維修資金在 2008 年 1 月 1 日之前，通常在入伙一年后收

47

取。在 2008 年 1 月 1 日之后，從入伙交納物業(yè)管理費(fèi)之日起交納。以上法律依據(jù)是清晰而

明確的，并非英富萊公司所稱沒(méi)有法律依據(jù)。

第三，英富萊公司所謂“只對(duì)實(shí)際收到的專項(xiàng)基金負(fù)有包括依法使用的代管義務(wù)，沒(méi)有

收到就不存在返還”的上訴理由不能成立。

從案件查明的事實(shí)來(lái)看，英富萊公司未提供任何證據(jù)來(lái)證明其實(shí)際收取專項(xiàng)維修資金的

數(shù)額，也未向法院申請(qǐng)對(duì)其專項(xiàng)維修資金賬目進(jìn)行審計(jì)。反映英富萊公司無(wú)法提供專項(xiàng)維修

資金收支賬目明細(xì)，說(shuō)明其對(duì)專項(xiàng)維修資金管理混亂，未依法管理，存在明顯過(guò)錯(cuò)。這種過(guò)

錯(cuò)直接導(dǎo)致二審法院認(rèn)定英富萊公司理應(yīng)保存有專項(xiàng)維修資金收支情況的完整資料，并應(yīng)當(dāng)

舉證證實(shí)該資金已依法進(jìn)行了實(shí)際收支。但英富萊公司在原審所提交的證據(jù)材料并不足以證

明該資金收支情況的合法性及關(guān)聯(lián)性，原審法院據(jù)此認(rèn)定英富萊公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律

責(zé)任無(wú)誤。

在同類案件中，本案具有代表性。對(duì)于未依法管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的企業(yè)，其無(wú)法提

供物業(yè)專項(xiàng)維修資金收支的明細(xì)，在訴訟中，既無(wú)法證明欠交專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，也無(wú)法

提供維修實(shí)際收到的專項(xiàng)維修資金數(shù)額，最終導(dǎo)致法院按應(yīng)收專項(xiàng)維修資金數(shù)額作為計(jì)算返

還或上繳專項(xiàng)維修資金的基數(shù)。額外墊付了尚未收取的專項(xiàng)維修資金。

48

第七章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用存在的主要問(wèn)題

從司法實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用存在的主要問(wèn)題表現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)已經(jīng)收

取的專項(xiàng)維修資金的使用，存在用途或程序不合法問(wèn)題。本報(bào)告從專項(xiàng)維修資金使用用途和

程序兩個(gè)方面進(jìn)行研究探討。

一、使用用途不符合法律規(guī)定

物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，不得挪作他用，這是維修金用途的強(qiáng)制性法律規(guī)定。

對(duì)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的用途，深圳特區(qū)新舊物管條例及配套文件中均有明確規(guī)定。

《特區(qū)條例（1994）》第三十八條第一款規(guī)定，房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、

上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公共天線和消防設(shè)施等房屋本體公用

設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則 1996》第三十四條：房屋本體共（公）用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱

“共用部位”）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主。共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、

共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻

體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋

面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由物

業(yè)管理公司組織實(shí)施，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。共用部位中不屬全體各層所共同使用

的可上人屋面，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由該使用層的業(yè)主分擔(dān)一半，其余從住宅維修基金中支出；

為某些層或戶所專用的樓梯、通道等，由其專用的業(yè)主按比例分擔(dān)。

《物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第三條第三款規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物

業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。第四條規(guī)定，本規(guī)定所稱物業(yè)

共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢建筑物全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的

部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、

走廊通道等。本規(guī)定所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、中央空調(diào)、供配電設(shè)施、

49

給排水設(shè)施、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公共車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、小區(qū)

智能系統(tǒng)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物和構(gòu)筑物等。

從以上法律規(guī)定可知，物業(yè)專項(xiàng)維修資金只能用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期

滿后的維修、更新和改造，超出此范圍則構(gòu)成違法使用。

二、使用程序不符合法律規(guī)定

物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用程序主要包括申請(qǐng)程序和決策使用兩個(gè)步驟，對(duì)此，深圳特區(qū)新

舊物管條例及配套文件中均有明確規(guī)定。

（一）申請(qǐng)程序中存在的主要問(wèn)題

《特區(qū)條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，住宅維修基金的使用，由物業(yè)管理公司列出維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，

報(bào)管委會(huì)審議決定后實(shí)施，管委會(huì)、物業(yè)管理公司應(yīng)充分聽(tīng)取所維修養(yǎng)護(hù)房屋業(yè)主的意見(jiàn)。

從該規(guī)定可知，在 2008 年 1 月 1 日之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要使用住宅維修金時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分

聽(tīng)取所維修養(yǎng)護(hù)房屋業(yè)主的意見(jiàn)并取得小區(qū)管委會(huì)同意后才能實(shí)施。但在司法實(shí)踐中，所涉

小區(qū)物業(yè)公司并未取得小區(qū)管委會(huì)同意，或因沒(méi)有成立管委會(huì)而無(wú)法取得管委會(huì)同意的證明

文件。實(shí)際上，案涉小區(qū)物業(yè)公司未履行征求管委會(huì)意見(jiàn)或業(yè)主意見(jiàn)，而是單方面決定使用。

《特區(qū)條例 2008》第八十七條規(guī)定，物業(yè)保修期滿后，由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)專項(xiàng)維修資

金的使用。物業(yè)部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該

共有物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)

主大會(huì)對(duì)物業(yè)全體共有部分作出的決定相抵觸?！秾ｍ?xiàng)維修資金管理規(guī)定 2010》第二十條

規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新、改造，依據(jù)本規(guī)定可以使用物業(yè)專

項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)情況或者業(yè)主要求，擬訂

維修、更新、改造方案（以下簡(jiǎn)稱維修方案）。維修方案應(yīng)包括擬維修、更新、改造的項(xiàng)目、

費(fèi)用預(yù)算、分?jǐn)偡秶蜆?biāo)準(zhǔn)、施工單位選定方式等內(nèi)容。（二）業(yè)主委員會(huì)將維修方案提交

業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主表決。預(yù)算費(fèi)用超過(guò) 10 萬(wàn)元的，表決前須經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)工程費(fèi)用

預(yù)算等進(jìn)行審核。審核費(fèi)用計(jì)入本次維修支出。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持下列材料到區(qū)管理機(jī)

構(gòu)進(jìn)行備案：1.維修方案。2.業(yè)主大會(huì)決議證明文件或者部分業(yè)主的書(shū)面同意證明文件。3.維修預(yù)算費(fèi)用超過(guò) 10 萬(wàn)元的，需提供第三方機(jī)構(gòu)的審核結(jié)論。經(jīng)區(qū)管理機(jī)構(gòu)備案后，物業(yè)