第三章 項目設(shè)計方案
一、土地出讓條件及規(guī)劃條件
1.1 象山印象
象山縣是中國浙江省寧波市下轄縣，位于東海之濱，居長三角地區(qū)南緣、浙
江省東部沿海，位于象山港與三門灣之間，三面環(huán)海，兩港相擁。唐神龍二年（公
元 706 年）立縣，因縣城西北有山“形似伏象”，故名象山，由象山半島東部及
沿海 608 個島礁組成。
1.2 南部新城控規(guī)分析
向海圖強 開啟都市新空間
國土空間總體格局：一核兩翼三極點，兩帶兩
區(qū)多島群
一核：中心城區(qū) 兩翼：南北兩翼，整合平臺
三極點：創(chuàng)新極點，特色發(fā)展
兩帶：東西兩帶，陸海統(tǒng)籌 兩區(qū)：海洋兩區(qū)，
保護優(yōu)先 多島群：島群分布，協(xié)調(diào)開發(fā)
中心城區(qū)是象山“加快建設(shè)現(xiàn)代化濱海城市”的核心城鎮(zhèn)發(fā)展空間。其以“山
海田園城”為構(gòu)成，包含丹東街道、丹西街道、爵溪街道和東陳鄉(xiāng)，并將大徐鎮(zhèn)
和墻頭鎮(zhèn)納入，作為中心城區(qū)后花園，聯(lián)動象山港與濱海片區(qū)。
未來山海田園在灣區(qū)時代的大背景下，以城市新機遇為基點，TOD 引導，構(gòu)
建“北丹城、中公園、南濱海”的南部城市組團串聯(lián)格局。
項目位于象山縣南部新城（2X12 地段）：地塊一
為居住用地，其東側(cè)為商務(wù)用地，其余周邊均為居住
用地；地塊二為居住用地，其西側(cè)為醫(yī)療衛(wèi)生用地，
其余周邊均為居住用地；地塊三為商住用地，其西側(cè)
與南側(cè)為居住用地，其余周邊為商業(yè)娛樂康體用地；
1.3 板塊周邊配套分析
地塊一位于濱海大道與豐饒路交叉口北側(cè)。
地塊二位于寶海路與新一路交叉口南側(cè)。
地塊三位于政實路與天安路交叉口西南角。
項目距象山縣人民政府 6.4 公里。項目 1.5 公里范圍內(nèi)商業(yè)
配套設(shè)施完整有世紀華聯(lián)超市，醫(yī)療設(shè)施有象山縣中醫(yī)院，教育
設(shè)施有城南洋心小學，2.5 公里范圍內(nèi)有象山縣第三中學、大目灣幼兒園等教育
設(shè)施，南大河濱水公園、象山縣歡樂公園等景觀資源，大目灣生活廣場等商業(yè)配
套資源毗鄰。
1.4 規(guī)劃地塊規(guī)劃條件分析
地塊一
用地性質(zhì)：二類居住用地（R2） 用地面積：40015.51㎡
容積率：1.5＜FAR≤2.3 建筑密度：≤25%
綠地率：≥30% 建筑高度：H≤72m
地塊二
用地性質(zhì)：二類居住與商業(yè)混合用地（R2/B）用地面積：81394㎡
容積率：住宅：1.5≤FAR≤2.3 商業(yè)：1.5≤FAR≤1.8 幼兒園：0.5≤FAR≤0.8
建筑密度：住宅≤25% 商業(yè)≤40% 幼兒園≤35%
綠地率：≥30% 建筑高度：住宅≤72m 商業(yè)≤24m 幼兒園≤15m
地塊三
用地性質(zhì)：二類居住用地（R2） 用地面積：48713.7㎡
容積率：1.0＜FAR≤1.8 建筑密度：≤30%
綠地率：≥30% 建筑高度：H≤40m，住宅建筑高度不小于20m
1.5 規(guī)劃地塊周邊現(xiàn)狀分析
地塊周邊現(xiàn)狀：
地塊一東側(cè)為商會大廈；地塊二北
側(cè)為在建安置房，西南側(cè)坐落中醫(yī)院；
地塊三西側(cè)為南大河濱水公園。
1.6 規(guī)劃地塊居住、商業(yè)價值分析
居住價值分析：地塊沿河處可利用濱河景觀打造城市公園景觀，居住價值高；
小區(qū)內(nèi)部景觀，居住價值次高；臨城市道路有交通噪音干擾，居住價值次之。
商業(yè)價值分析：沿城市道路，商業(yè)價值高；并且商業(yè)可與周邊區(qū)域中心聯(lián)動
發(fā)展
1.7 分析總結(jié)
優(yōu)勢：1.用地平整，臨濱水公園、綠化帶，可最大化挖掘景觀價值
2.周邊醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套齊全
3.象山南部新城城市擴張的方向之一，發(fā)展?jié)摿薮?/p>
劣勢：1.目前地塊周邊道路以規(guī)劃道路居多，沿街面較為局促。
2.地塊三與地塊一二距離不近，用地不連續(xù)。
1.8 項目愿景目標
項目愿景：恰到好處的奢侈，改變品質(zhì)與成本矛盾關(guān)系的理想社區(qū)
規(guī)劃目標：運用大盤規(guī)劃體系、全齡生活體系、象山人文體系、街區(qū)漫步體
系、經(jīng)濟成本體系五大核心概念打造理想住區(qū)。
大盤規(guī)劃體系:樹立品牌形象，引領(lǐng)大盤風向標。合理規(guī)劃布局，戰(zhàn)術(shù)分期
布局營銷，時間換取空間業(yè)態(tài)溢價。
全齡生活體系:具有全方位服務(wù)的全齡生活體系，提供的是一種全齡共享，
復合活力的生活方式。
象山人文體系:構(gòu)建特色象山風采人文社區(qū)，弘揚傳承象山文化。
街區(qū)漫步體系:以人為本，充分考慮人在環(huán)境中的尺度感受，設(shè)計具有人性
化特征的街區(qū)體驗
經(jīng)濟成本體系:控成本不犧牲品質(zhì)，多維度著手，好鋼用在刀刃上。
最終，我們將打造一個活力創(chuàng)新，功能混合，生態(tài)宜居的全齡復合理想社區(qū)。
二、規(guī)劃策略
2.1 借鑒·營銷定位
項目所在寧波市象山縣，地處長三角地區(qū)南緣，浙江東部沿海；緊鄰舟山、
寧波、臺州、溫州；G1523 甬莞高速、象山港大橋、寧波市域鐵路象山線工程（建
設(shè)中）等貫穿全境，交通路網(wǎng)體系逐漸完善，且逐步推進與各大城市之間的時間
距離。
小結(jié)：象山作為寧波濱海大都市發(fā)展紐帶，經(jīng)濟快速發(fā)展，大交通路網(wǎng)體
系逐漸完善。
板塊戰(zhàn)略地位對標東部新城：標桿板塊、城市中心。落地經(jīng)驗參考慈溪新城
河:同為縣域新城，情況相似。
象山南部新城現(xiàn)狀與 3 年前新城河板塊相似。均為空白狀態(tài)，但板塊定位極
高，市場待打開。
總結(jié)：對標東部新城，南部新城打造未來象山城市新中心；參考新城河板
塊策略，南部新城市場未來可期。
市場上目前南部新城和丹東板塊無項目；丹西板塊主力在售項目 4 個，待售
項目 2 個；老城板塊主力在售項目 2 個，待售項目 3 個；大目灣主力在售項目 1
個，待售項目 1 個。
小結(jié)：板塊內(nèi)無競品，未來主力競爭來自上游丹西、老城板塊。
本地塊周邊片區(qū)主要住宅競品個案為：新隆海倫堡·光語云著（丹西）、浩
創(chuàng)·丹樾府（丹西）、華廈·海玥和鳴（丹西）。
（a）新隆海倫堡·光語云著（丹西）：總建約 4 萬方，產(chǎn)品以小高層（93
㎡、113 ㎡）、疊墅（140-160 ㎡）為主，共 375 套，已于 2021 年 10 月首次開盤，
截止目前備案 242 套，備案去化率 65%，成交均價 14700 元/㎡，22 年 1-7 月月
均流速 22 套，成交以地緣客為主（50%），自住需求；93 ㎡產(chǎn)品為主力需求，流
速較快；疊墅產(chǎn)品滯銷。
（b）浩創(chuàng)·丹樾府（丹西）：總建約 9.7 萬方，產(chǎn)品以小高層為主，面積
89 ㎡、105 ㎡、115 ㎡、125 ㎡，共 878 套，已于 2021 年 4 月首次開盤，截止目
前備案 716 套，備案去化率 82%，成交均價 14500 元/㎡，22 年 1-7 月月均流速
33 套,成交以地緣客為主（55%）；89/105 ㎡ 3 房 2 衛(wèi)為主力需求，流速較快；115
㎡溢價能力相對較弱。
（c）華廈·海玥和鳴（丹西）：總建約 6.76 萬方（其中住宅 5.93 萬方），
產(chǎn)品以小高層、疊墅為主，小高層面積 98 ㎡、108 ㎡、118 ㎡，疊墅面積 180
㎡，共 618 套，已于 2022 年 5 月首次開盤，截止目前已推 169 套，備案 42 套，
推售備案去化率 25%，成交均價 16500 元/㎡。目前象山價格天花板，項目滯銷；
98 ㎡價格相對較低，成交集中；108/118 ㎡單價超 16000 元/㎡，流速慢。
面積段供求結(jié)構(gòu)分析：
80 ㎡以下產(chǎn)品有一定量的客戶需求，客戶對價格敏感，存在總價優(yōu)勢；
80-90 ㎡產(chǎn)品即將斷貨，可實現(xiàn)溢價；
100-110 ㎡存在市場機會點，可實現(xiàn)高溢價；
110-120 ㎡為市場主流在售產(chǎn)品，競爭項目個數(shù)多，為主力競爭產(chǎn)品；
120-130 ㎡總價相對較高，存量僅 159 套，但市場需求一般，針對改善型客
戶；
130 ㎡以上產(chǎn)品總價高，流速慢（130-140 ㎡月均 13 套，140 ㎡以上月均 2
套），去化周期較長；
分析與總結(jié)：25-40 歲中青年為主力客群，家庭成員一般為 3-4 個；自住
需求為主，看重學區(qū)、板塊發(fā)展及項目配套；客戶對南廳戶型偏好較強，市場
也以三面寬朝南戶型為主，邊廳產(chǎn)品接受度相對較差；
2.2 規(guī)劃設(shè)計推演
多方案比選：
方案一 方案二 方案三
方案一：
1#樓幢過多，南側(cè)小面積段 T4 高層產(chǎn)品，得房率底，產(chǎn)品力偏弱；2#地塊
大高均為板式住宅，空間通透性及靈活性有待提高；3#地塊樓幢密集，無軸線空
間；
方案二：
1#適應(yīng)市場需求，擴大產(chǎn)品梯度，規(guī)劃空間無明顯優(yōu)化；2#地塊大高均為板
式住宅，空間通透性及靈活性有待提高；3#地塊產(chǎn)品力提升，組團空間不明顯；
方案三：
一、日照間距控制較合理；二、擴大產(chǎn)品梯度，符合營銷市場需求；三、地
塊內(nèi)部規(guī)劃布局形成統(tǒng)一南北軸線感和多條景觀視線通廊；四、板點結(jié)合，充分
利用空隙，打開視野，形成通透性較好的景觀展示面。
2.3 規(guī)劃布局
提取象山傳統(tǒng)元素，塑造現(xiàn)代觀感，打造象山門戶新形象；
象山縣新城居民與街巷布局與城市公共空間水系相互滲透形成的城市空間
肌理，形成豐富的建筑空間，本案居住空間在這種空間模式的基礎(chǔ)上，進行組合
變化，而呈現(xiàn)多樣性，形成圍合互動的格局，為承載不同的人居活動提供多種可
能。
象山大目灣開發(fā)區(qū)分布肌理
充分利用項目周邊公共綠化景觀資源，通過合理的規(guī)劃布局及精心營造的內(nèi)
部庭院景觀，打造以綠化帶景觀為輔，庭院景觀為主的高尚品質(zhì)社區(qū)。在總體布
局上體現(xiàn)以人為本,將建筑功能復合化,建筑空間生態(tài)化,建筑形式個性化的構(gòu)想。
總圖布局上盡量板點結(jié)合，充分利用空隙，打開視野，形成通透性較好的景觀展
示面?；卣w規(guī)劃錯落有序,景觀優(yōu)美，形成圍合互動格局。
2.4 承接·與區(qū)域控規(guī)銜接
中心禮序軸線式規(guī)劃布局，收放開合，層層遞進；
承接區(qū)域規(guī)劃，將生態(tài)社區(qū)與活力街區(qū)融入小區(qū)居民生活；
空間上的城市中軸，歷史已多次證明的城市發(fā)展坐標；
本項目位于象山縣城市發(fā)展中心軸線上。一條天安路，三個象征性：城市發(fā)
展的歷史標尺、資源富集的規(guī)劃主軸、鏈接未來的核心鏈路。
（a）城市發(fā)展的歷史標尺
全長 9500 米的天安路，更是見證了中心城區(qū)的巨大變化。它見證了人民廣
場、一兆韋德廣場、涌金商業(yè)中心等象山逐漸繁華的進程。
（b）資源富集的規(guī)劃主軸
象山中心城區(qū)的發(fā)展史，脈絡(luò)清晰、走向分明，逐年由北往南拓展。整個城
市的規(guī)劃和焦點，都在天安路這條資源主干上。
（c）鏈接未來的核心鏈路
未來天安路還將承接象山“城·園·灣”的城市愿景藍圖。鏈接整個城市的
過去與未來，標明城市未來的進階發(fā)展方向。
2.5 社區(qū)商業(yè)分析
社區(qū)商業(yè)聯(lián)動，開放體驗。
通過社區(qū)活力軸連接三個地塊，結(jié)合商業(yè)、教育、文化形成多元社區(qū)氛圍。
開放式街區(qū)分散了人流，避免密集空間，開放式、通風性較好、戶外空間多，
成為都市人休閑消費目的地首選，在回歸“逛街”本質(zhì)的基礎(chǔ)上，街區(qū)商業(yè)以生
態(tài)藝術(shù)、主題街區(qū)、沉浸式體驗或街巷里情懷等多元場景和體驗感，形成自身獨
特的亮點和記憶點，在滿足年輕消費者對時尚、潮流、個性需求的同時，還提供
隨時隨處拍照分享的精神愉悅感，并在其社交平臺上形成二次傳播，從而擴大影
響半徑。
此外，優(yōu)秀的街區(qū)商業(yè)還善于將城市、商業(yè)、生活有機結(jié)合，通過多元業(yè)態(tài)
的合理配比，刺激人們多方位的需求，打造體現(xiàn)文化藝術(shù)、新潮時尚、美學生活、
人文風情、休閑娛樂等特性的圈層聚集地，使其不僅是購物場所，更是城市新興
的旅游目的地。
街區(qū)與城市共生
街區(qū)在城市中的表現(xiàn)具有強烈的包容性和適應(yīng)性，不同階層、不同年齡的人
群在這一空間進行著各式的行為活動，這也讓建筑群落與人群之間共同營造出了
獨屬于街區(qū)的場所感，從而進一步促進社群與街區(qū)之間的融合。
2.6 歸家動線分析
這個時代，真正令人心動的，正是對生活方式的共鳴，對品質(zhì)生活的回響。
通過六重歸家流線，結(jié)合自然生態(tài)的景觀，打造最具儀式感的歸家體驗。
歸家路線已經(jīng)從簡單的歸家線條演變?yōu)槎喙δ苄枨蟮膹碗s空間內(nèi)容，它是一
個人早出晚歸的記憶，是人性化的設(shè)計，是人們精神的歸屬感。業(yè)主的歸家動線
也是精密設(shè)計過的，從無雨落客區(qū)到入戶花園再到歸家大堂，多重禮序歸家空間
是對業(yè)主的尊重。
第一重：落客前場
簡約優(yōu)雅的門頭存在感十足，配合酒店式環(huán)島落客的設(shè)計，讓尊崇的儀式感
油然而生；
配合靜態(tài)暖色燈光，將外部繁華商業(yè)和內(nèi)部居住小區(qū)無縫銜接起來，大門局
部設(shè)計設(shè)立水景，流水和燈光動靜相映，熠熠生輝。
第二重：入口泛大堂
酒店式落客前場，不僅貼心打造社區(qū)專屬會客廳，更為住戶提供愜意的休憩
空間，盡顯高端居所的典雅品質(zhì)，也讓回家成為一種尊貴體驗感受。步入大堂宛
如身在酒店，尊崇感十足。行人的視線也被有序地引導至大堂的前端，增加了空
間縱向的禮儀感。
第三重：軸線景觀
景觀軸同時也是視線廊道?？臻g的閉合與開放，場景的不同，動靜的不同等
都給人以豐富的視覺享受。
第四重：中央花園
庭院內(nèi)部營造“雖由人作，宛自天開”的中心景觀。內(nèi)部與外部空間相互融
合，關(guān)于天光里的游嬉與歡欣，院子里的一草一木自有記載。
第五重：組團花園
作為鄰里社交的場所，給予靜安業(yè)主與眾不同的生活體驗。
第六重：入戶大堂
挑高大堂，步入大堂之內(nèi)，仿佛置身于星級酒店之中，給人尊貴奢雅的心理
暗示。
從社區(qū)大門到最終入戶，特別規(guī)劃六重歸家禮制動線，層層遞進的儀式感
與移步換景相兼容，打造象山名門應(yīng)有的氣度，演繹尊貴優(yōu)雅的世家門風。
三、規(guī)劃設(shè)計
3.1.1 項目總平面及指標
地塊一、地塊二總平面圖
1#地塊總用地面積 40015.51 平方米，容積率 2.3，計容總建筑面積 92854.6
平方米，總建筑面 127983.6 平方米。
2#地塊住宅總用地面積 69318 平方米，容積率 2.3，計容總建筑面積
159431 平方米，總建筑面 221218 平方米。
2#商業(yè)地塊總用地面積 4900 平方米，容積率 1.8，計容總建筑面積 8820
平方米，總建筑面 8820 平方米。（地下室與住宅地塊合建）
