房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告
估價(jià)報(bào)告編號(hào)：京港（2017）涉案字第（ 04 ）號(hào)
估價(jià)項(xiàng)目名稱：北京市朝陽(yáng)區(qū)小營(yíng)北路29號(hào)院1號(hào)樓1層
102號(hào)涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估
估價(jià)委托人：北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院執(zhí)行第三庭
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：北京京港房地產(chǎn)估 價(jià)有限公司
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：張 蓬（注冊(cè)號(hào)：1120050083）
吳慶忠（注冊(cè)號(hào)：1119980074）
估價(jià)報(bào)告出具日期： 二○一七年二月二十一日
北 京 京 港 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 有 限 公 司
地址：北京市海淀區(qū)西三環(huán)北路 100 號(hào)光耀東方中心 1101 室 郵編：100048
電話：(010)68727081 至 85（五線） 傳真：(010)68727086
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致估價(jià)委托人函
北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院執(zhí)行第三庭：
受貴院委托，我公司對(duì)北京市朝陽(yáng)區(qū)小營(yíng)北路 29 號(hào)院 1 號(hào)樓 1 層
102 號(hào)涉案房地產(chǎn)的現(xiàn)狀市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，為貴院處理案件提供價(jià)
格參考依據(jù)。
根據(jù)《房屋所有權(quán)證》（X 京房權(quán)證朝字第 1155691 號(hào)）記載，估價(jià)
對(duì)象為坐落于朝陽(yáng)區(qū)小營(yíng)北路 29 號(hào)院 1 號(hào)樓 1 層 102 號(hào)的房地產(chǎn)，房屋
所有權(quán)人為李璽民，共有情況為單獨(dú)所有，登記時(shí)間為 2012 年 09 月 05
日，房屋性質(zhì)為商品房，規(guī)劃用途為商業(yè)，建筑面積為 63.19 平方米，土
地使用權(quán)取得方式為有償（出讓），所在樓座地上 18 層、地下 2 層，估
價(jià)對(duì)象位于地上第 1 層；估價(jià)對(duì)象于 2013 年 12 月 10 日登記抵押。
本次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為二○一六年十二月十六日，估價(jià)結(jié)論為估價(jià)
對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)滿足全部假設(shè)與限制條件下的市場(chǎng)價(jià)值。
根據(jù)估價(jià)目的，我司遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用比較
法和收益法，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，考慮了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的
各項(xiàng)因素，經(jīng)測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值為（幣種：人民
幣）：
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房地產(chǎn)總價(jià)：5074789 元（大寫金額：伍佰零柒萬(wàn)肆仟柒佰捌拾玖
元整），單位建筑面積單價(jià)：80310 元/平方米。
特此奉達(dá)
北京京港房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
法定代表人：
二○一七年二月二十一日
特別提示：1.估價(jià)結(jié)論受本估價(jià)報(bào)告中假設(shè)和限制條件的影響，請(qǐng)估價(jià)報(bào)告使用者予
以關(guān)注。
2.以上內(nèi)容均摘自本估價(jià)報(bào)告，欲了解估價(jià)對(duì)象的全面情況，請(qǐng)認(rèn)真閱讀
估價(jià)報(bào)告全文。
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目 V1錄
估價(jià)師聲明...................................................................................4
估價(jià)的假設(shè)和限制條件.................................................................5
估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ...............................................................................8
一、估價(jià)委托人................................................................................................................. 8
二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu).......................................................................................................... 8
三、估價(jià)目的..................................................................................................................... 8
四、估價(jià)對(duì)象..................................................................................................................... 8
五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)................................................................................................................... 12
六、價(jià)值類型................................................................................................................... 13
七、估價(jià)依據(jù)................................................................................................................... 13
八、估價(jià)原則................................................................................................................... 14
九、估價(jià)方法................................................................................................................... 16
十、估價(jià)結(jié)果................................................................................................................... 18
十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師................................................................................................. 19
十二、實(shí)地查勘日............................................................................................................ 19
十三、估價(jià)作業(yè)期............................................................................................................ 19
1.北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院《委托司法鑒定函》〔（2016）朝執(zhí)—評(píng)字第189號(hào)，
2016年 月 日〕復(fù)印件
2.北京市高級(jí)人民法院《司法委托項(xiàng)目通知書》(2016年11月24日)復(fù)印件
3.估價(jià)對(duì)象位置圖
4.估價(jià)對(duì)象照片
5.《房屋所有權(quán)證》（X京房權(quán)證朝字第1155691號(hào)）復(fù)印件
6.估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書復(fù)印件
7.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書復(fù)印件
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估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明：
1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、
誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)
分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限
制條件的限制。
3. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委
托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人
及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見。
4. 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估
價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
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估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1.一般假設(shè)
(1) 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》（X 京
房權(quán)證朝字第 1155691 號(hào)）等權(quán)屬資料的復(fù)印件進(jìn)行了審慎檢查，未
向政府有關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和
完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。
(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師僅對(duì)估價(jià)對(duì)象所在樓座的外觀、樓內(nèi)公共部分
和室內(nèi)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值
的重大因素給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)
的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。
(3)本次估價(jià)假設(shè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)對(duì)象的使用、管理、處置等任何有關(guān)
運(yùn)作方式、程序均符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。
(4)本次估價(jià)以價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市
場(chǎng)為限制條件。
(5)估價(jià)對(duì)象得到最有效利用，并能按現(xiàn)狀保持正常使用。
(6) 估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)人、共有情況、房屋坐落、登記時(shí)間、
房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、建筑面積、土地使用權(quán)取得方式、房屋總層數(shù)、
建筑結(jié)構(gòu)等以《房屋所有權(quán)證》（X 京房權(quán)證朝字第 1155691 號(hào)）為準(zhǔn)；
估價(jià)對(duì)象的建成年份以房屋登記表測(cè)圖日期（2010 年 12 月 16 日）和
房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查以及網(wǎng)上查閱相關(guān)資料綜合分析后設(shè)定估價(jià)對(duì)
象的建成年代為 2010 年；裝修設(shè)備狀況等以價(jià)值時(shí)點(diǎn)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)
師現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄為準(zhǔn)。
(7)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀雖存在租賃，但因委
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托方未提供租賃合同，故本次估價(jià)設(shè)定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)不考慮租賃
權(quán)的影響。
(8)本報(bào)告未考慮可能與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的債權(quán)及債務(wù)情況對(duì)估價(jià)結(jié)
果的影響。
(9)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)狀利用條件下的房
地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，包括國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)值和與房屋有關(guān)的結(jié)構(gòu)、安
裝及裝修工程價(jià)值，不包括室內(nèi)可移動(dòng)的設(shè)施設(shè)備、家具、電器等物品
價(jià)值。
2.未定事項(xiàng)假設(shè)
本次估價(jià)對(duì)象無(wú)未定事項(xiàng)，故無(wú)未定事項(xiàng)假設(shè)。
3.背離事實(shí)假設(shè)
(1)根據(jù)估價(jià)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》（X 京房權(quán)證朝字第
1155691 號(hào)），估價(jià)對(duì)象于 2013 年 12 月 10 日登記抵押，截至價(jià)值時(shí)
點(diǎn)，該筆抵押權(quán)尚未注銷，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）
規(guī)定，評(píng)估價(jià)值不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保
物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)，故本次估價(jià)不考慮該項(xiàng)已存在的抵押權(quán)對(duì)估價(jià)
對(duì)象價(jià)值的影響。
4. 不相一致假設(shè)
本次估價(jià)對(duì)象無(wú)不相一致事項(xiàng)，故無(wú)不相一致假設(shè)。
5.依據(jù)不足假設(shè)
本次估價(jià)對(duì)象無(wú)依據(jù)不足事項(xiàng)，故無(wú)依據(jù)不足假設(shè)。
6.估價(jià)報(bào)告使用限制
(1)本次估價(jià)依據(jù)上述假設(shè)和限制條件進(jìn)行測(cè)算，如上述條件發(fā)生變
化，報(bào)告的結(jié)果須進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。
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(2)本估價(jià)報(bào)告僅為估價(jià)委托人進(jìn)行案件處理提供價(jià)格參考依據(jù)，用
于其他目的無(wú)效；如果估價(jià)目的發(fā)生變化，估價(jià)報(bào)告須做相應(yīng)調(diào)整。
(3)估價(jià)委托人對(duì)其所提供的資料負(fù)完全的法律責(zé)任，對(duì)所提供資料
的完整性、合法性和真實(shí)性負(fù)責(zé)。本估價(jià)報(bào)告僅對(duì)估價(jià)對(duì)象本身的市場(chǎng)
價(jià)值發(fā)表意見，由于提供資料不實(shí)或不完整造成的損失由估價(jià)委托人承
擔(dān)。
(4)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的查勘限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，不
承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其他被遮蓋
非暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行查勘的責(zé)任。
(5)未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的任何部分均不得向估價(jià)委托
人、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門以外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何
書面形式發(fā)表。
(6)本估價(jià)報(bào)告由北京京港房地產(chǎn)估價(jià)有限公司負(fù)責(zé)解釋。
(7)本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為：自報(bào)告出具之日起壹年內(nèi)有效，
二○一七年二月二十一日至二○一八年二月二十日。
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估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、估價(jià)委托人：北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院執(zhí)行第三庭
地 址：北京市朝陽(yáng)區(qū)六里屯西里七號(hào)院
聯(lián) 系 人：胡金偉
電 話：010-85998897
二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：北京京港房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
地 址：北京市海淀區(qū)西三環(huán)北路 100 號(hào)光耀東方中心 1101 室
資 質(zhì)級(jí) 別：建設(shè)部壹級(jí)（證書號(hào)：建房估證字[2014]004 號(hào)）
法定代表人：高千里
聯(lián) 系 人：張蓬
電 話：010-68727083
三、估價(jià)目的
評(píng)估估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為估價(jià)委托人處理案件提供
價(jià)格參考依據(jù)。
四、估價(jià)對(duì)象
（一）估價(jià)對(duì)象的范圍
根據(jù)《房屋所有權(quán)證》（X京房權(quán)證朝字第1155691號(hào)）、北京市朝
陽(yáng)區(qū)人民法院《委托司法鑒定函》，估價(jià)對(duì)象為位于北京市朝陽(yáng)區(qū)小營(yíng)
北路29號(hào)院1號(hào)樓1層102的房地產(chǎn)；估價(jià)對(duì)象范圍為其房屋所有權(quán)及相
應(yīng)分?jǐn)倗?guó)有出讓土地使用權(quán)，不包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等其他財(cái)產(chǎn)或權(quán)益。
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根據(jù)《房屋所有權(quán)證》（X京房權(quán)證朝字第1155691號(hào)），估價(jià)對(duì)象
坐落為北京市朝陽(yáng)區(qū)小營(yíng)北路29號(hào)院1號(hào)樓1層102號(hào)，房屋所有權(quán)人為
李璽民，共有情況為單獨(dú)所有，房屋性質(zhì)為商品房，規(guī)劃用途為商業(yè)，
建筑面積為63.19平方米，土地使用權(quán)取得方式為有償（出讓）。
（二）估價(jià)對(duì)象的基本情況
1.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況
⑴土地實(shí)物狀況
估價(jià)對(duì)象位于北京市朝陽(yáng)區(qū)小營(yíng)北路 29 號(hào)院 1 號(hào)樓 1 層 102 號(hào)，
土地實(shí)物狀況詳見表 1。
表 1：土地實(shí)物狀況一覽表
估價(jià)項(xiàng)目名稱 北京市朝陽(yáng)區(qū)小營(yíng)北路 29 號(hào)院 1 號(hào)樓 1 層 102 號(hào)房地產(chǎn)
四至范圍
估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)（融華世家）四至范圍為：東臨區(qū)間路，南臨小營(yíng)北路，西
臨大屯地區(qū) 2 號(hào)綠隔產(chǎn)業(yè)用地，北臨浩運(yùn)園小區(qū)。估價(jià)對(duì)象所在樓座四至范圍：
東至 29 號(hào)院 2 號(hào)樓，南至小營(yíng)北路，西至大屯地區(qū) 2 號(hào)綠隔產(chǎn)業(yè)用地，北至
29 號(hào)院 7 號(hào)樓。
土地用途 商業(yè) 土地面積 分?jǐn)偼恋?，具體面積不詳
土地級(jí)別 商業(yè)用途四級(jí)Ⅳ-23 地價(jià)區(qū)片 土地形狀 小區(qū)形狀規(guī)則
地形地勢(shì) 地勢(shì)平坦，自然排水通暢 地質(zhì)、土
壤條件
無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，地基有足
夠承載力，未見小區(qū)內(nèi)土壤
異常
土地開發(fā)程度 估價(jià)對(duì)象所在宗地內(nèi)、外基礎(chǔ)設(shè)施條件均為七通（包括通路、上水、下水、電
力、天然氣、熱力、通訊）。
⑵建筑物實(shí)物狀況
根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘及估價(jià)委托人提供的資料，估價(jià)對(duì)象建筑物
實(shí)物狀況詳見表 2。
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表 2：建筑物實(shí)物狀況一覽表
估價(jià)項(xiàng)目名稱 北京市朝陽(yáng)區(qū)小營(yíng)北路 29 號(hào)院 1 號(hào)樓 1 層 102 號(hào)房地產(chǎn)
建筑面積 63.19 平方米 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu)
建成年份 2010 年 所在樓座建筑形式 板樓
總層數(shù) 地上 18 層、地下 2 層 估價(jià)對(duì)象樓層 地上第 1 層
層高 約 4 米 利用現(xiàn)狀 商業(yè)
空間布局 所在樓層為地上第 1 層，朝南開門臨街底商，臨街寬度深度比度約 7.75 米，格局
較好。
建筑功能 建筑物具備防水、保溫、隔熱、隔聲功能；通風(fēng)良好，采光充足，日照條件正常。
朝向及采光 朝向?yàn)槟舷?，采光較好。
外觀及公共區(qū)
域裝修與設(shè)施
情況
估價(jià)對(duì)象外立面為石材貼面，安裝斷橋鋁門、窗。1 層臨街無(wú)電梯和上下步梯，
電梯僅供北側(cè) 2-18 層使用并有上下步梯。
估價(jià)對(duì)象所在樓內(nèi)具備上下水、電，通訊、天然氣和市政集中供暖，估價(jià)對(duì)象所
在層未接燃?xì)夤芫€。
室內(nèi)裝修設(shè)備
狀況
估價(jià)對(duì)象室內(nèi)地面為木地板，墻面刮膩?zhàn)铀⑼苛希喟鍩舫?；室?nèi)安裝暖氣、
煙感、噴淋、中央空調(diào)，安裝斷橋鋁門窗，衛(wèi)生間部位安裝衛(wèi)生設(shè)備及上、下水
終端等設(shè)備。
使用及維護(hù)狀
況
估價(jià)對(duì)象建成年份為 2010 年；估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)完好，地基無(wú)不均勻沉降，公
共部分完好，公共設(shè)施完好，外墻為石材貼面，門窗開關(guān)平滑；室內(nèi)木地板平整，
墻面、頂棚完整、無(wú)脫落、破損情況，室內(nèi)設(shè)備保存完好：照明裝置完好，上下
水管道通暢，供暖、煙感、噴淋、中央空調(diào)正常使用；根據(jù)《房屋完損等級(jí)鑒定
標(biāo)準(zhǔn)》及估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)觀察，綜合考慮估價(jià)對(duì)象房屋及裝修設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)耐用
年限評(píng)定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn) 2016 年 12 月 16 日。的成新率為 90%。
物業(yè)管理 有物業(yè)管理進(jìn)行日常維護(hù)和管理，物業(yè)管理狀況較好。
2.權(quán)屬狀況
⑴登記狀況
根據(jù)估價(jià)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》（X 京房權(quán)證朝字第
1155691 號(hào)），估價(jià)對(duì)象登記狀況如下。
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地址：北京市海淀區(qū)西三環(huán)北路 100 號(hào)光耀東方中心 1101 室 郵編：100048
電話：(010)68727081 至 85（五線） 傳真：(010)68727086
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表 3 估價(jià)對(duì)象登記狀況一覽表
估價(jià)項(xiàng)目名稱 北京市朝陽(yáng)區(qū)小營(yíng)北路 29 號(hào)院 1 號(hào)樓 1 層 102 號(hào)房地產(chǎn)
房屋所有權(quán)證書號(hào) X 京房權(quán)證朝字第 1155691 號(hào)
房屋所有權(quán)人 李璽民 共有情況 單獨(dú)所有
房屋坐落 北京市朝陽(yáng)區(qū)小營(yíng)北路 29 號(hào)院 1 號(hào)樓 1 層 102
登記時(shí)間 2012 年 09 月 05 日 規(guī)劃用途 商業(yè)
房屋性質(zhì) 商品房 產(chǎn)別 ——
總層數(shù) 地上 18 層、地下 2 層 所在樓層 地上第 1 層
建筑面積（㎡） 63.19 套內(nèi)面積（㎡） 60.08
土地使用權(quán)取得方式 有償（出讓） 土地使用年限 ——
圖號(hào) —— 地號(hào) ——
他項(xiàng)權(quán)利登記狀況 根據(jù)《房屋所有權(quán)證》（X 京房權(quán)證朝字第 1155691 號(hào)）記載，估價(jià)對(duì)象
房屋于 2013 年 12 月 10 日登記抵押。
備注 無(wú)
⑵房地產(chǎn)權(quán)利狀況
根據(jù)《房屋所有權(quán)證》（X 京房權(quán)證朝字第 1155691 號(hào)），房屋性質(zhì)
為商品房，土地使用權(quán)取得方式為有償（出讓），房屋所有權(quán)人為李璽
民，共有情況為單獨(dú)所有。
根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀雖存在租賃，但因委托
方未提供租賃合同，故本次估價(jià)設(shè)定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)不考慮租賃權(quán)
的影響。
根據(jù)估價(jià)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》（X 京房權(quán)證朝字第
1155691 號(hào)），估價(jià)對(duì)象于 2013 年 12 月 10 日登記抵押，截至價(jià)值時(shí)
點(diǎn)，該筆抵押權(quán)尚未注銷。
3.區(qū)位狀況
估價(jià)對(duì)象坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)小營(yíng)北路29號(hào)院1號(hào)樓1層102號(hào)，
所在小區(qū)屬于北京市基準(zhǔn)地價(jià)商業(yè)用途四級(jí)地價(jià)區(qū)中的Ⅳ-23區(qū)片，位
于北四環(huán)惠新東橋以北小營(yíng)北路北側(cè)融華世家，南距北四環(huán)的直線距
離約為1.1公里，距離朝陽(yáng)區(qū)人民政府直線距離約9公里。
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表 4：估價(jià)對(duì)象概況一覽表
臨路狀況
估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)（融華世家）東臨區(qū)間路，南臨小營(yíng)北路，西臨大屯地區(qū) 2
號(hào)綠隔產(chǎn)業(yè)用地，北臨浩運(yùn)園小區(qū)。小營(yíng)北路為城市次干路，總體分析臨路
狀況較好。估價(jià)對(duì)象位于本小區(qū)南側(cè) 1 號(hào)樓底商，南臨小營(yíng)北路，為一面臨
路。
交通條件
估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的主要交通道路有北四環(huán)、北苑路、小營(yíng)路等，路網(wǎng)密集
程度優(yōu)。估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)附近有公交569路、596路、694路等線路，地鐵5
號(hào)線、15號(hào)線，公共交通出行優(yōu)。估價(jià)對(duì)象南側(cè)臨路邊有臨時(shí)收費(fèi)停車位，
停車較緊張?？傮w評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)交通狀況較好。
自然和人文環(huán)境
情況
估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)為獨(dú)立小區(qū)（融華世家），由住宅樓，底商、商住混用樓組
成，內(nèi)部建筑密度較高，綠化率一般，估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)有輕微的空氣污染，
自然環(huán)境較好；區(qū)內(nèi)人車分流，無(wú)小區(qū)花園，居民以常住居民為主，人文環(huán)
境較好?？傮w來(lái)看自然和人文環(huán)境較好。
外部配套設(shè)施
估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域有幼兒園：二十一世紀(jì)幼兒園、中華女子學(xué)院附屬實(shí)驗(yàn)幼
兒園、培基雙語(yǔ)幼兒園；中小學(xué)：育慧里小學(xué)、陳經(jīng)綸中學(xué)嘉銘分校、北京
市安慧里中學(xué)、朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校；綜合商場(chǎng)：北辰購(gòu)物中心、飄亮購(gòu)物中心、
華堂商場(chǎng)、家和超市、旺市百利超市；醫(yī)院：亞運(yùn)村醫(yī)院、中日友好醫(yī)院、
冶金醫(yī)院、中國(guó)航空工業(yè)中心醫(yī)院、慧忠醫(yī)院；郵局：安慧北里郵電所、亞
運(yùn)村郵局；銀行：中國(guó)工商銀行、北京銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀
行、農(nóng)村信用合作社、北京農(nóng)村商業(yè)銀行；其他：國(guó)家體育館、國(guó)家游泳中
心、亞運(yùn)村奧體中心體育場(chǎng)、奧體中心體育館等公共配套服務(wù)設(shè)施齊全。
估價(jià)對(duì)象周邊教育、醫(yī)療、文體娛樂設(shè)施、銀行、郵局、餐飲等公共服務(wù)設(shè)
施配套齊全。
估價(jià)對(duì)象所在宗地內(nèi)、外基礎(chǔ)設(shè)施條件為七通（包括通路、上水、下水、電
力、天然氣、熱力、通訊），保障率好。
商業(yè)繁華度 區(qū)域內(nèi)有北辰購(gòu)物中心、飄亮購(gòu)物中心、華堂商場(chǎng)等商業(yè)繁華度較好。
臨街寬度和深度 估價(jià)對(duì)象臨街寬度和深度適當(dāng)，總體評(píng)價(jià)臨街寬度和深度較好。
區(qū)域土地利用方
向
估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地規(guī)劃用途以居住及綜合、配套公共設(shè)施、配套商業(yè)用
地為主，估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途與該區(qū)域的土地利用方向較一致。
規(guī)劃條件 周邊新建改造規(guī)劃不詳。
五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)
估價(jià)人員于 2016 年 12 月 16 日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，故本
次價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定為 2016 年 12 月 16 日。
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六、價(jià)值類型
本報(bào)告所評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格為估價(jià)對(duì)象（分?jǐn)偼恋匦再|(zhì)為國(guó)有出
讓土地，房屋性質(zhì)為商品房，建筑面積 63.19 平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)），
在宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通（包括通路、上水、下水、電力、熱力、天
然氣、通訊），宗地外基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到七通（包括通路、上水、下水、
電力、熱力、天然氣、通訊），于價(jià)值時(shí)點(diǎn) 2016 年 12 月 16 日滿足全
部假設(shè)限制條件下的市場(chǎng)價(jià)值。
七、估價(jià)依據(jù)
本次估價(jià)的估價(jià)依據(jù)包括國(guó)務(wù)院、住建部、國(guó)土部以及北京市人民
政府、北京市房地產(chǎn)相關(guān)管理部門頒布的有關(guān)法規(guī)和政策文件，估價(jià)委
托人提供的有關(guān)資料，本公司掌握的市場(chǎng)行情以及估價(jià)人員實(shí)地查勘所
獲取的資料。具體資料如下：
1.有關(guān)政策法規(guī)和文件
（1） 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（中華人民共和國(guó)主席令第 62
號(hào)，2007 年 3 月 16 日通過(guò)）
（2） 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第
28 號(hào)，2004 年 8 月 28 日第二次修正）
（3） 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主
席令第 72 號(hào)，2007 年修正）
（4） 《北京市建筑工程預(yù)算定額》
（5） 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011)
（6） 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）
（7） 《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）
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（8） 《北京市人民政府關(guān)于更新出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)
地價(jià)的通知》(京政發(fā)[2014]26 號(hào))
（9） 《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（北估秘[2016]001
號(hào)）
2.估價(jià)委托人或房屋所有權(quán)人提供的資料
（1）北京市高級(jí)人民法院《司法委托項(xiàng)目通知書》（2016 年 11 月
24 日）
（2）北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院《委托司法鑒定函》（案件號(hào)：（2016）
朝執(zhí)—評(píng)字第 189 號(hào)，2016 年 月 日）
（3）《房屋所有權(quán)證》（X 京房權(quán)證朝字第 1155691 號(hào)）復(fù)印件
3.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地查勘所獲取
的資料。
八、估價(jià)原則
房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在本次估價(jià)中，我們遵
循的原則主要有以下各項(xiàng)：
1.獨(dú)立、客觀、公正原則
獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。獨(dú)立原則要
求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依賴他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；要
求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；要求估
價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部因素的影響，不屈從于外部壓
力，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行估價(jià)。所謂客觀，是要
求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實(shí)際出
發(fā)，按照事物的本來(lái)面目去估價(jià)。所謂公正，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人
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員在估價(jià)中應(yīng)公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循獨(dú)立、客觀、
公正原則的核心，是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出
一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。
2.合法原則
遵循合法原則，首先要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前
提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合
法原則，具體來(lái)說(shuō)有下列幾個(gè)方面：在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬
證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管
制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方
式為依據(jù)；在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。本
次估價(jià)結(jié)果是在設(shè)定估價(jià)委托人所提供權(quán)屬資料合法有效前提下得出
的結(jié)論。
3.替代原則
替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條
件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)
象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估
價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象相同或相近
的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。即本次估價(jià)結(jié)果與類似房地產(chǎn)在同等條件下
的價(jià)值偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。
4.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則
價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的
客觀合理價(jià)格或價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)是變動(dòng)的，在不同的時(shí)間上，同一宗
房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定的
時(shí)間上的價(jià)值，這個(gè)時(shí)間就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的意義在于，
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價(jià)值時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與政府頒布的有關(guān)
房地產(chǎn)法律、法規(guī)等密切相關(guān)，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實(shí)施日
期，均有可能影響待估房地產(chǎn)的價(jià)值。
九、估價(jià)方法
1.估價(jià)方法選用
常見的房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法四
種方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)市
場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查看，以及遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)
的確定原則，選擇比較法和收益法作為本次估價(jià)的基本方法。
其根據(jù)是：
1）采用比較法能比較真實(shí)反映估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值，且區(qū)域市場(chǎng)交
易案例較多，故本次估價(jià)應(yīng)采用比較法；
2）收益法適用于有租金等經(jīng)濟(jì)收入土地和建筑物，目前該區(qū)域房
地產(chǎn)租賃市場(chǎng)較為活躍，故本次估價(jià)可采用收益法；
3）成本法適用于估價(jià)對(duì)象可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目或當(dāng)估價(jià)
對(duì)象同類房地產(chǎn)交易較少、無(wú)租金收益的情況，本次估價(jià)對(duì)象為單套住
宅且同類房地產(chǎn)交易較活躍，故不宜采用成本法；
4）假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，而估價(jià)對(duì)象為已建成
并投入使用的房地產(chǎn)，故不宜采用假設(shè)開發(fā)法。
2.估價(jià)方法說(shuō)明
（1）比較法
比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，
根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值
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或價(jià)格的方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例實(shí)際情況，選用影響房地產(chǎn)價(jià)
值的比較因素，主要包括：房地產(chǎn)用途、交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)
狀況（包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況）。通過(guò)因素修正和調(diào)整，
得出估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值。
比較法公式為：Pd=Pb×a×b×c
式中：Pd——估價(jià)對(duì)象價(jià)格
Pb——可比實(shí)例交易價(jià)格
a：估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)/可比實(shí)例房地產(chǎn)交易情況指數(shù)
b：估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)狀況指數(shù)/可比實(shí)例市場(chǎng)狀況指數(shù)
c：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況指數(shù)/可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況指數(shù)
（2）收益法
收益法是通過(guò)測(cè)算收益期或持有期預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然
后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值
來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
當(dāng)收益期較長(zhǎng)、難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年凈收益時(shí)，宜選用持有加轉(zhuǎn)
售模式，收益價(jià)格按下式計(jì)算:
t
t
t
i
i
i
(1 Y )
t V
i 1
(1 Y )
A
V
?
? ?
?
?
?
其中：V— 房地產(chǎn)收益價(jià)格
Ai — 房地產(chǎn)期間收益（元或元/m2）
Vt — 期末轉(zhuǎn)售收益（元或元/m2）
Yi — 未來(lái)第i年的報(bào)酬率（％）
Yt — 期末報(bào)酬率（％）
t — 持有期（年）
北 京 京 港 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 有 限 公 司
地址：北京市海淀區(qū)西三環(huán)北路 100 號(hào)光耀東方中心 1101 室 郵編：100048
電話：(010)68727081 至 85（五線） 傳真：(010)68727086
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3.估價(jià)步驟
（1）采用比較法求取估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值；
（2）采用收益法求取估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)收益價(jià)值；
（3）根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，分析上述結(jié)果，得出估價(jià)結(jié)論。
十、估價(jià)結(jié)果
根據(jù)估價(jià)目的，我司遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科
學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，詳細(xì)考慮了影響房地
產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的各項(xiàng)因素，經(jīng)測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)
值為（幣種：人民幣）：
房地產(chǎn)總價(jià)：5074789 元（大寫金額：伍佰零柒萬(wàn)肆仟柒佰捌拾玖元
整），單位建筑面積單價(jià)：80310 元/平方米。
表 5 估價(jià)結(jié)果匯總表 幣種：人民幣
估價(jià)方法
相關(guān)結(jié)果
比較法 收益法
測(cè)算結(jié)果 單價(jià)（元/㎡） 81410 78660
總價(jià)（元） 5144298 4970525
估價(jià)結(jié)果
單價(jià)（元/㎡） 80310
總價(jià)（元） 5074789
十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：
姓名 注冊(cè)號(hào) 簽名 簽名日期
張 蓬 1120050083 2017 年 月 日
吳慶忠 1119980074 2017 年 月 日
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十二、實(shí)地查勘日
二○一六年十二月十六日
十三、估價(jià)作業(yè)期
二○一六年十二月十六日至二○一七年二月二十一日
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附 件
1.北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院《委托司法鑒定函》〔（2016）朝執(zhí)—評(píng)字第
189號(hào)，2016年 月 日〕復(fù)印件
2.北京市高級(jí)人民法院《司法委托項(xiàng)目通知書》（2016年11月24日）復(fù)
印件
3.估價(jià)對(duì)象位置圖
4.估價(jià)對(duì)象照片
5.《房屋所有權(quán)證》（X京房權(quán)證朝字第1155691號(hào)）復(fù)印件
6. 估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書復(fù)印件
7.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書復(fù)印件
