195

人才和來滬務(wù)工人員及其他在滬合法穩(wěn)定就業(yè)常住人口，緩

解其階段性住房困難的保障性住房。

適用于本區(qū)公共租賃住房（不含用作廉租住房的公共租

賃住房）的準入資格申請與審核、輪候與配租和租后管理等

工作。

第二條 工作職責

上海市靜安區(qū)住房保障和房屋管理局（以下簡稱區(qū)住房

保障房屋管理部門）負責本區(qū)公共租賃住房行政管理指導(dǎo)與

監(jiān)督工作。

上海市靜安區(qū)住房保障中心（以下簡稱區(qū)住房保障機

構(gòu)）負責本區(qū)公共租賃住房申請受理和審核。

區(qū)住房保障機構(gòu)委托和授權(quán)的公共租賃住房運營機構(gòu)

負責靜安區(qū)內(nèi)公共租賃住房建設(shè)籌措和運營管理日常工作，

設(shè)立集中受理窗口，具體實施公共租賃住房的申請受理。公

共租賃住房運營機構(gòu)按照“區(qū)政府指導(dǎo)、相關(guān)部門支持、市

場化運作、企業(yè)化管理”的要求，注重體現(xiàn)公共服務(wù)功能，

堅持市場機制運作，做到自主經(jīng)營，統(tǒng)籌收支，產(chǎn)權(quán)清晰，

管理規(guī)范。拓寬公共租賃住房融資渠道，通過新建、改建、

收購、租賃等多種方式，推進區(qū)公共租賃住房的投資建設(shè)管

理。

區(qū)住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室協(xié)調(diào)解決區(qū)運營機構(gòu)

在資金使用和項目建設(shè)過程中遇到的相關(guān)問題。

196

區(qū)屬各相關(guān)行政職能部門依照國家法律、法規(guī)、政策及

市、區(qū)政府有關(guān)文件的規(guī)定，積極支持配合區(qū)運營機構(gòu)工作，

促進區(qū)公租房運營機構(gòu)正常運行。

第二章 申請與審核

第三條 供應(yīng)對象

本區(qū)公共租賃住房供應(yīng)對象為存在階段性住房困難的本

區(qū)機關(guān)和企事業(yè)單位青年職工、引進人才和來滬務(wù)工人員及

其他在滬合法穩(wěn)定就業(yè)常住人口。對教育、科技、文化、衛(wèi)

生等公益性事業(yè)單位以及環(huán)衛(wèi)、公交、快遞、家政等為城市

運行和市民生活提供基礎(chǔ)性公共服務(wù)的行業(yè)企業(yè)職工適當傾

斜。

第四條 申請主體

本區(qū)公共租賃住房的申請人可以是單身申請人、家庭申

請人和單位申請人。

（一）單身申請人。未婚、離異或喪偶（無子女或子女

不跟隨本人生活）人員應(yīng)個人提出申請，本人為申請人。

（二）家庭申請人。已婚人員應(yīng)以家庭為單位提出申請。

家庭成員關(guān)系限為配偶、未婚子女。家庭申請的，需指定 1

名符合申請條件的家庭成員為主申請人代表家庭辦理申請、

申報事項，其他成員為共同申請人。申請家庭主申請人辦理

申請、申報等事項的行為，視同申請家庭全體成員的行為。

197

（三）單位申請人。各類企事業(yè)單位、社會組織可為本

單位職工及其家庭申請本區(qū)公共租賃住房。單位申請的，單

位統(tǒng)一辦理申請、申報等事項，并承擔相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。擬

安排入住的本單位職工及其家庭成員作為附屬于單位申請人

的單身申請人或家庭申請人同時提出申請。

第五條 申請條件

申請本區(qū)公共租賃住房準入資格的單身申請人、申請家

庭主申請人應(yīng)符合以下條件之一：

（一）具有本市常住戶口，且與本區(qū)就業(yè)單位簽訂 1 年

以上（含 1 年）勞動或工作合同，并依法繳納各項社會保險

金；

（二）具有本區(qū)常住戶口，且與本市單位簽訂 1 年及以

上（含 1 年）勞動或工作合同，并依法繳納各項社會保險金；

（三）持有有效期內(nèi)《上海市居住證》與本區(qū)就業(yè)單位

簽訂 1 年以上（含 1 年）勞動或工作合同，并依法繳納各項

社會保險金；

申請本區(qū)公共租賃住房準入資格的單身申請人或申請家

庭全體成員應(yīng)當同時符合以下條件：

（一）在本市人均住房建筑面積低于 15 平方米；

（二）申請時未享受本市廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房

政策。

198

申請本區(qū)公共租賃住房的單位申請人，應(yīng)為注冊在本區(qū)

范圍內(nèi)的各類企事業(yè)單位或團體。

第六條 住房面積的計算

申請人人均住房建筑面積按以下辦法計算：

（一）單身申請人或者申請家庭全體成員均為本市常住

戶口人員的，參照本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請對象住房面積

核查計算的相關(guān)規(guī)定核定人均住房建筑面積。其中申請人以

外其他核定面積人員另有他處住房的，他處住房建筑面積不

計入核定面積人員住房建筑面積。

（二）單身申請人或者申請家庭任一成員為非本市戶籍

人員的，根據(jù)單身申請人或者申請家庭成員在本市擁有產(chǎn)權(quán)

住房、承租公有住房的情況核定人均住房建筑面積。核定方

式為：在本市擁有產(chǎn)權(quán)住房的，按照不動產(chǎn)登記簿記載的產(chǎn)

權(quán)人及份額分攤計算面積；承租公有住房并持有《租用居住

公房憑證》的，按該處住房內(nèi)本市戶籍人數(shù)分攤計算面積；

在此基礎(chǔ)上，核定單身申請人或者申請家庭成員的人均住房

建筑面積。

（三）單身申請人或申請家庭（主申請人）工作單位在

靜安區(qū)，但申請家庭成員戶籍地位于本市寶山區(qū)、閔行區(qū)、

嘉定區(qū)、金山區(qū)、奉賢區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、崇明區(qū)和原南

匯區(qū)的且申請家庭成員均不是該戶籍地住房產(chǎn)權(quán)人的該戶籍

地住房可不計建筑面積。

199

2021 年 10 月 22 日前已享受郊區(qū)戶籍地住房不計建筑面

積政策并取得區(qū)籌公共租賃住房準入資格的對象，因續(xù)租重

新審核準入資格時，該處郊區(qū)戶籍地住房仍可不計入申請家

庭住房建筑面積。

第三章 供應(yīng)標準

第七條 配租標準

申請人承租的房型配租標準為：

（一）單身申請人可承租 1 套 1 居室住房或 1 套 2 居室

住房；

（二）家庭申請的可承租 1 套 1 居室或多居室住房；

（三）單位申請的可承租多套住房，房型配租標準參照

本條前 2 款執(zhí)行。公共服務(wù)行業(yè)的一線職工可以承租拆套項

目。居住使用人的人均居住面積不得低于 5 平方米。

第八條 項目供應(yīng)方案

區(qū)運營機構(gòu)應(yīng)按本辦法之規(guī)定，結(jié)合本區(qū)公共租賃住房

房源項目情況，提出具體公共租賃住房項目供應(yīng)方案，報區(qū)

住房保障房屋管理部門備案，向社會公布并實施。公共租賃

住房項目供應(yīng)方案應(yīng)包括項目供應(yīng)對象、受理地點及期限、

應(yīng)提交的申請材料、房源信息、供應(yīng)時間、供應(yīng)標準、租金

標準等內(nèi)容。

第四章 申請受理

第九條 申請方式

200

區(qū)運營機構(gòu)接受區(qū)住房保障機構(gòu)的委托在本區(qū)設(shè)立受理

窗口，根據(jù)規(guī)定的申請受理期限，各自受理本運營機構(gòu)建設(shè)

籌措公共租賃住房項目準入資格申請。

申請人應(yīng)當在規(guī)定的申請受理期內(nèi)，向區(qū)運營機構(gòu)受理

窗口或者按照“一網(wǎng)通辦”、“全程網(wǎng)辦”規(guī)定流程網(wǎng)上提交申

請材料，其中區(qū)運營機構(gòu)能夠通過信息化手段調(diào)取的材料，

或者能夠通過數(shù)據(jù)互認共享手段獲取的其他單位的證明材

料，申請人無需重復(fù)提供。單位對本單位職工及其家庭申請

本區(qū)公共租賃住房的申請材料負有審查義務(wù)并承擔相應(yīng)責

任。單位申請時，應(yīng)同時提交單位申請材料和本單位所屬單

身申請人或家庭申請人的申請材料，區(qū)重點單位可優(yōu)先申請

房源。

區(qū)運營機構(gòu)應(yīng)核對申請材料是否完整齊全，申請材料提

交齊備的，收件日為受理日并出具有收件編號的收件單；申

請材料提交尚未齊備的，區(qū)運營機構(gòu)應(yīng)退還申請材料，并一

次性告知補正要求。收件單編號按申請人申請的時間先后順

序?qū)嵤┡判蚬芾怼?/p>

第十條 禁止同時申請本市其他保障性住房

申請公共租賃住房準入資格的單身申請人（申請家庭），

不得同時申請本市其他保障性住房。必須待公共租賃住房準

入資格審核完成后，方可申請本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房、廉租

住房等其他保障性住房。

201

第五章 審核確認

第十一條 審核

申請人準入資格的審核須納入市級公共租賃住房信息系

統(tǒng)平臺統(tǒng)一管理。

區(qū)運營機構(gòu)受理申請后，根據(jù)申請房源項目的準入條件，

開展核查。居住證年限、社會保險繳納情況、勞動合同期限

和婚姻狀況核查主要以申請人提交的材料和單位初審意見為

依據(jù)住房狀況核查由區(qū)住房保障機構(gòu)實施。整個審核流程應(yīng)

在 8 個工作日內(nèi)完成，并出具核查結(jié)果報告。

核查期間，區(qū)運營機構(gòu)可以向單身申請人（申請家庭主

申請人）及其工作單位征詢相關(guān)情況，要求補充相關(guān)材料。

第十二條 公示

經(jīng)核查，認定申請人符合申請條件的，應(yīng)在區(qū)政府相關(guān)

網(wǎng)站或受理窗口予以公示，公示期為 3 日。區(qū)運營機構(gòu)接受

實名舉報，并在舉報后 10 個工作日內(nèi)完成核查。

第十三條 資格確認

經(jīng)核查，認定單身申請人（申請家庭）符合申請條件，

并經(jīng)公示無異議或異議不成立的，由區(qū)運營機構(gòu)出具登記證

明（準入資格確認書）；認定單身申請人（申請家庭）不符

合申請條件的，或者公示有異議并經(jīng)核查成立的，由區(qū)運營

機構(gòu)出具審核未通過的書面意見。

202

第十四條 復(fù)核

單身申請人、申請家庭主申請人、單位申請人對區(qū)運營

機構(gòu)審核結(jié)果有異議，可以向區(qū)住房保障機構(gòu)申請復(fù)核。區(qū)

住房保障機構(gòu)應(yīng)組織復(fù)核，并在 15 個工作日內(nèi)將復(fù)核結(jié)果書

面告知申請人。

第六章 配租與輪候

第十五條 配租

區(qū)運營機構(gòu)根據(jù)登記的輪候?qū)ο蠛途邆涔?yīng)條件的公共

租賃住房房源數(shù)量，向申請人出具選房通知。配租活動可分

為集中與常態(tài)兩種。集中配租是指在一定時間段內(nèi)對登記為

輪候?qū)ο蟮纳暾埲藢嵤┡渥饣顒樱怀B(tài)配租是指在有充足房

源的前提下隨時對登記為輪侯對象的申請人實施配租活動。

第十六條 選房

申請人可以根據(jù)發(fā)布的房源信息，到區(qū)運營機構(gòu)辦理選

房手續(xù)。

申請人確認所選房源后，區(qū)運營機構(gòu)應(yīng)出具回執(zhí)，明確

申請人所承租住房的地址、房（室）號以及同住人員。

第十七條 簽約

（一）申請人憑簽約通知，應(yīng)及時攜帶本人和共同申請

人的身份證明原件到區(qū)運營機構(gòu)（或指定地點）與區(qū)運營機

構(gòu)簽訂《靜安區(qū)公共租賃住房租賃合同》，建立租賃關(guān)系。

家庭主申請人無法到達現(xiàn)場完成簽約的，可書面委托共同申

203

請人到場簽訂合同。單位憑簽約通知、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（或

組織機構(gòu)代碼證）及復(fù)印件、單位法人代表或其委托代理人

的身份證復(fù)印件及委托代理書原件、單位職工（職工家庭）

授權(quán)單位簽約的委托書原件到場簽訂合同。選房后不簽訂租

賃合同的，其區(qū)公共租賃住房準入資格確認書失效，并自逾

期日起 1 年內(nèi)不得申請本區(qū)公共租賃住房。

（二）單位或申請人與區(qū)運營機構(gòu)簽訂《靜安區(qū)公共租

賃住房租賃合同》后，需在簽訂合同后及時繳納租金、押金

等相關(guān)費用，完成繳費后，由區(qū)運營機構(gòu)向承租人發(fā)出入住

通知。

（三）租賃合同期限一般為 2 年，合同到期后承租人仍

需租賃的，區(qū)住房保障機構(gòu)應(yīng)重新進行資格審核，符合條件

的可續(xù)租，一戶公共租賃住房保障對象（包括單身和家庭）

享受公共租賃住房保障的總年限累計不超過 6 年。

第十八條 入住

承租人在收到入住通知之后 10 個工作日內(nèi)，憑本人有效

身份證到所承租住房的物業(yè)服務(wù)中心辦理入住手續(xù)。無正當

理由逾期不辦理入住手續(xù)的，其入住通知失效，并自逾期日

起 1 年內(nèi)不得申請本區(qū)公共租賃住房。

第十九條 輪候

204

配租住房未成功的申請人進入輪候期，其準入資格確認

書在 2 年內(nèi)有效，在區(qū)運營公司配租下批次公共租賃住房房

源時可優(yōu)先配租。

輪候期間，個人申請、單位申請人所屬單身申請人（申

請家庭主申請人）的就業(yè)、住房等情況發(fā)生變化，應(yīng)及時主

動地向區(qū)運營公司如實提交書面材料，重新審核準入資格。

如審核通過，原準入資格作廢，由區(qū)運營公司重新出具準入

資格確認書。

申請人在輪候期間放棄準入資格的，自放棄之日起一年

內(nèi)不得重新申請本區(qū)公共租賃住房。輪候逾期的（無適配房

源或不可抗力因素除外），視同申請人放棄準入資格，自逾

期之日起 1 年內(nèi)不得重新申請本區(qū)公共租賃住房。

第七章 租后管理

第二十條 租賃合同管理

《靜安區(qū)公共租賃住房租賃合同》由區(qū)運營機構(gòu)制訂并

報區(qū)住房保障房屋管理部門備案后實施。承租人對公共租賃

住房不享有收益權(quán)、處分權(quán)和繼承權(quán)，不得擅自轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

租賃合同到期后需續(xù)租的，承租人應(yīng)當在租賃合同期滿

前 3 個月按照準入資格申請程序向區(qū)運營機構(gòu)提交書面申

請。經(jīng)審核符合條件的，重新簽訂租賃合同，并對原承租住

房享有優(yōu)先權(quán)。未按規(guī)定時間提交書面續(xù)租申請的，則視為

205

承租人放棄續(xù)租，租賃合同到期后區(qū)運營機構(gòu)與承租人之間

的租賃關(guān)系隨即終止。

第二十一條 租金管理

本區(qū)公共租賃住房的租金按略低于市場評估價格的標準

執(zhí)行，定期調(diào)整。租金價格應(yīng)報區(qū)住房保障房屋管理部門備

案后執(zhí)行，并向社會公布。市場租金評估價有效期為 1 年。

在租賃合同期限內(nèi)，租金不作調(diào)整。新簽訂租賃合同或合同

到期后重新簽訂的，按最近一次向社會公布的租金價格執(zhí)行。

承租人應(yīng)當按照租賃合同約定的支付方式按時向區(qū)運營

機構(gòu)繳納租金。在租賃住房過程中發(fā)生的水、電、燃氣等費

用，由承租人承擔。區(qū)運營機構(gòu)可指定物業(yè)管理公司代為收

取，或要求承租人按時支付至相關(guān)經(jīng)營單位。

承租人拖欠公共租賃住房租金和其他費用 1 個月以上

的，區(qū)運營機構(gòu)可按合同予以清退。

第二十二條 物業(yè)管理

非獨立選址建設(shè)或配建的公共租賃住房納入對應(yīng)項目統(tǒng)

一實施物業(yè)管理。獨立選址建設(shè)的公共租賃住房由區(qū)運營機

構(gòu)實施物業(yè)管理或選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)實施物業(yè)管理。

區(qū)運營機構(gòu)或其選聘的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當對承租人履行

租賃合同約定的情況進行檢查，承租人應(yīng)予以配合。

206

區(qū)運營機構(gòu)或其委托的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當定期對室內(nèi)裝

修、家具、設(shè)備（包含零部件）進行查驗和保養(yǎng)，承租人應(yīng)

予以配合。

承租人在租賃住房期間，不得對住房進行裝修；發(fā)生設(shè)

備設(shè)施故障的，承租人應(yīng)及時通知物業(yè)服務(wù)機構(gòu)進行維修，

不得擅自拆解；因承租人使用不當或擅自拆解有關(guān)設(shè)備設(shè)施

造成損壞的由承租人負責賠償。

第二十三條 退出管理

區(qū)住房保障機構(gòu)有權(quán)不定期對承租人的租住資格進行調(diào)

查復(fù)核。承租人在租賃合同期內(nèi)發(fā)生以下情況，可按租賃合

同約定的方式向區(qū)運營機構(gòu)提交書面申請，退出公共租賃住

房：

（一）通過承租、購買、獲贈、繼承等方式獲得其他住

房及保障性住房的，且超過本辦法第六條規(guī)定的人均住房建

筑面積標準的；

（二）申請家庭因婚姻狀況或主申請人情況發(fā)生變化不

再符合準入資格申請條件的；

（三）因工作變動不再符合準入資格申請條件的；

（四）單位取消本單位職工承租公共租賃住房資格的；

（五）工作單位遷出本區(qū)的；

（六）因其他因素終止履行租賃合同的；

（七）法律、法規(guī)和政府規(guī)章規(guī)定的其他情況。

207

承租人在租賃合同期內(nèi)有下列情形之一的，區(qū)運營機構(gòu)

有權(quán)終止租賃合同取消其租住資格，限期收回公共租賃住房，

并按《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第 11

號）第三十六條規(guī)定予以處理：

（一）承租人的相關(guān)情況發(fā)生變化，不再符合公共租賃

住房申請條件，但未按規(guī)定主動辦理退出手續(xù)的；

（二）承租人在租賃住房過程中發(fā)生損害公共利益及他

人利益的行為，經(jīng)警告或制止后拒不改正的；

（三）擅自將所承租的公共租賃住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、調(diào)換

的；

（四）擅自改變所承租的公共租賃住房用途的；

（五）擅自改變或惡意損壞所承租公共租賃住房房屋外

貌、原有結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、裝飾裝修現(xiàn)狀的；

（六）承租人無正當理由累計 6 個月以上未實際居住所

承租的公共租賃住房；

（七）承租人累計發(fā)生 3 次拖欠租金的；

（八）存在違反公共租賃住房管理規(guī)定和租賃合同約定

的其他行為；

（九）存在法律、法規(guī)和政府規(guī)章禁止的其他行為。

第二十四條 騰退和過渡

208

承租人應(yīng)在租賃合同期滿或終止之日騰退住房，并結(jié)清

住房租金以及水、電、燃氣等相關(guān)費用。原有住房和設(shè)施、

設(shè)備有損壞的，承租人應(yīng)恢復(fù)、修理或照價賠償。

承租人因購買期房（包括商品住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、

征收安置住房等）不再符合準入條件、未通過準入資格審核，

審核時所購期房尚未交付，且承租人在本市不擁有其他產(chǎn)權(quán)

住房或承租公有住房的，可憑預(yù)購商品住房、共有產(chǎn)權(quán)保障

住房、征收安置住房等的預(yù)告登記證明、預(yù)售合同及審核機

構(gòu)出具的《延長過渡性居住期聯(lián)系單》，前往運營機構(gòu)辦理

延長過渡性居住期相關(guān)手續(xù)，過渡性居住期可延長至預(yù)售合

同約定的房屋交付日期之后 3 個月，在過渡期內(nèi)月租金按原

合同約定租金計收。

承租人因其他原因在租賃合同期滿或終止后暫時無法退

房的，可給予 6 個月過渡期，過渡期內(nèi)的月租金按原合同約

定的租金計收。

已享受公共租賃住房保障滿 6 年的承租人不享受上述過

渡期政策,符合一定條件的，可根據(jù)公共租賃住房保障期滿退

出的相關(guān)政策口徑申請按市場租金在公租房內(nèi)過渡居住。

第八章 虛假申報的處理

第二十五條 如實申報的義務(wù)

209

申請人在申請本區(qū)公共租賃住房準入資格過程中，應(yīng)當

如實申報相關(guān)信息，并對申報信息的真實性負責。相關(guān)個人

或者單位出具證明材料的，應(yīng)當對證明材料的真實性負責。

第二十六條 虛假申報的處理

申請人隱瞞、虛報相關(guān)信息，或偽造相關(guān)證明材料的，

由區(qū)住房保障機構(gòu)移送區(qū)城管執(zhí)法部門按照《公共租賃住房

管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第 11 號）等規(guī)定予以處理；

所在單位出具虛假證明材料的，區(qū)住房保障管理部門可向稅

務(wù)、市場監(jiān)管等部門通報，建議相關(guān)部門及時檢查該單位的

勞動工資、財務(wù)管理等情況；相關(guān)個人、單位涉嫌犯罪的，

移送司法機關(guān)處理。同時，隱瞞虛報和虛假證明行為的相關(guān)

信息按本市社會信用管理相關(guān)規(guī)定提供本市公共信用信息服

務(wù)平臺。

第九章 附則

第二十七條 申請人信息的限制使用

申請人提供的相關(guān)信息僅限區(qū)住房保障機構(gòu)在區(qū)公共租

賃住房準入資格審核過程中使用。除法律、法規(guī)和政府規(guī)章

規(guī)定的情形外，區(qū)住房保障機構(gòu)和區(qū)運營機構(gòu)不得向任何單

位和個人提供申請人相關(guān)信息。

第二十八條 社會監(jiān)督

210

區(qū)住房保障機構(gòu)應(yīng)當設(shè)立電話、信箱、電子郵箱等，接

受公民、新聞媒體和其他社會組織對本區(qū)公共租賃住房準入

資格申請審核工作的監(jiān)督；任何單位和個人有權(quán)對違反本辦

法規(guī)定的行為進行檢舉和投訴。有關(guān)部門應(yīng)當及時處理申請

審核過程中的違紀違法行為，并向社會公開處理結(jié)果。

第二十九條 管理和考核

區(qū)住房保障房屋管理部門要加強對公共租賃住房運營的

監(jiān)督管理。區(qū)住房保障機構(gòu)負責對公共租賃住房運營機構(gòu)新

增建設(shè)籌措房源情況、新增基本建成、竣工房源情況、運營

機構(gòu)完成投資情況、分配入住率、財政專項資金使用、公租

房租賃管理、公廉并軌實施情況等工作實施監(jiān)管和考核。對

公共租賃住房建設(shè)、經(jīng)營和管理過程中存在濫用職權(quán)、玩忽

職守、徇私舞弊等違法違規(guī)行為的，各相關(guān)職能部門要依法

依紀嚴肅追究相關(guān)單位和人員的責任。

第三十條 其他

（一）當本市、本區(qū)相關(guān)保障性住房政策調(diào)整時，本辦

法有關(guān)規(guī)定將作相應(yīng)調(diào)整。

（二）本辦法由靜安區(qū)住房保障和房屋管理局負責解釋。

（三）本辦法自 2021 年 10 月 22 日起實施,有效期限至

2026 年 10 月 21 日。2021 年 8 月 1 日發(fā)布的《靜安區(qū)公共租

賃住房申請供應(yīng)和租后管理辦法》（靜房規(guī)【2017】1 號）

同時廢止。

211

八、繳納稅款法律規(guī)定

1. 《中華人民共和國稅收征收管理法》

（2015 年 4 月 24 日由中華人民共和國第十二屆全國人

民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議通過）

第十五條 企業(yè)，企業(yè)在外地設(shè)立的分支機構(gòu)和從事

生產(chǎn)、經(jīng)營的場所，個體工商戶和從事生產(chǎn)、經(jīng)營的事業(yè)單

位（以下統(tǒng)稱從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人）自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之

日起三十日內(nèi)，持有關(guān)證件，向稅務(wù)機關(guān)申報辦理稅務(wù)登記。

稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當自收到申報之日起三十日內(nèi)審核并發(fā)給稅務(wù)登

記證件。

工商行政管理機關(guān)應(yīng)當將辦理登記注冊、核發(fā)營業(yè)執(zhí)照

的情況，定期向稅務(wù)機關(guān)通報。

本條第一款規(guī)定以外的納稅人辦理稅務(wù)登記和扣繳義務(wù)

人辦理扣繳稅款登記的范圍和辦法，由國務(wù)院規(guī)定。

2. 《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》

（根據(jù) 2016 年 2 月 6 日發(fā)布的國務(wù)院令第 666 號《國務(wù)

院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第三次修正）

第三十八條稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當加強對稅款征收的管理，建立、

健全責任制度。

稅務(wù)機關(guān)根據(jù)保證國家稅款及時足額入庫、方便納稅人、

212

降低稅收成本的原則，確定稅款征收的方式。

稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當加強對納稅人出口退稅的管理，具體管理

辦法由國家稅務(wù)總局會同國務(wù)院有關(guān)部門制定。

3. 《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》

（財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告 2021 年第 24

號）

為進一步支持住房租賃市場發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)稅收政策公

告如下：

一、住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住

房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照

5%的征收率減按 1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方

法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人

向個人出租住房，按照 5%的征收率減按 1.5%計算繳納增值

稅。

住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并

進行預(yù)繳的，減按 1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

二、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專

業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按 4%的稅率征收

房產(chǎn)稅。

三、對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)

辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保

213

障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適

用第一條、第二條規(guī)定的稅收政策，具體為：住房租賃企業(yè)

向個人出租上述保障性租賃住房，比照適用第一條規(guī)定的增

值稅政策；企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專

業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租上述保障性租賃住房，比照適

用第二條規(guī)定的房產(chǎn)稅政策。

四、本公告所稱住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)

建設(shè)部門進行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的

企業(yè)。

本公告所稱專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)的標準為：企業(yè)

在開業(yè)報告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房 1000 套

（間）及以上或者建筑面積 3 萬平方米及以上。各省、自治

區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同同級財政、稅務(wù)部門，可

根據(jù)租賃市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在 50%

的幅度內(nèi)下調(diào)標準。

五、各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)部門應(yīng)加強信息共享。市、

縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)將本地區(qū)住房租賃企業(yè)、專業(yè)化規(guī)模

化住房租賃企業(yè)名單以及保障性租賃住房項目認定書傳遞給

同級稅務(wù)部門，并將住房租賃企業(yè)、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃

企業(yè)名單予以公布并動態(tài)更新，共享信息具體內(nèi)容和共享實

現(xiàn)方式由各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同稅務(wù)

部門共同研究確定。

214

六、納稅人享受本公告規(guī)定的優(yōu)惠政策，應(yīng)按規(guī)定進行

減免稅申報，并將不動產(chǎn)權(quán)屬、房屋租賃合同、保障性租賃

住房項目認定書等相關(guān)資料留存?zhèn)洳椤?/p>

七、本公告自 2021 年 10 月 1 日起執(zhí)行。《財政部 國家

稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收

政策的通知》（財稅〔2008〕24 號）第二條第（四）項規(guī)定

同時廢止。

4. 《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》

（滬住建規(guī)范聯(lián)〔2022〕2 號）

第一章 總 則

第一條（制定依據(jù)）

為規(guī)范本市保障性租賃住房的項目認定，根據(jù)《國務(wù)院

辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕

22 號）和《上海市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于加快發(fā)展本市

保障性租賃住房的實施意見〉的通知》（滬府辦規(guī)〔2021〕

12 號），制定本辦法。

第二章 既有項目的認定

第二條（項目類型）

215

既有項目指本辦法實施前已經(jīng)建成或在建（含正在辦理

建設(shè)工程手續(xù)）的租賃住房項目。以下類型的既有項目，建

設(shè)單位可以申請認定為保障性租賃住房：

（一）租賃住房用地（含非居住存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)型為租

賃住房用地）上建設(shè)的租賃住房；

（二）集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建設(shè)的租賃住房；

（三）非居住建設(shè)用地上配套建設(shè)的租賃住房；

（四）按照本市非居住存量房屋改建租賃住房的相關(guān)規(guī)

定合規(guī)納管的改建租賃住房；

（五）居住用地上配建的租賃住房和建設(shè)的其他租賃住

房。

市、區(qū)房屋管理部門已認定的單位租賃房，直接納管為

保障性租賃住房，不再另行辦理保障性租賃住房認定手續(xù)。

第三條（申請材料）

既有項目（改建類項目除外）申請認定為保障性租賃住

房，建設(shè)單位（產(chǎn)權(quán)單位）應(yīng)向項目所在區(qū)的房屋管理部門

（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）提交以下申請材

料：

（一）已建成的項目，應(yīng)提交《保障性租賃住房項目認

定申請表》、建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照和《不動產(chǎn)權(quán)證》等權(quán)屬證

216

明材料（記載的房屋用途為租賃住房、公寓、宿舍等居住類

型）；

（二）在建的項目，應(yīng)提交《保障性租賃住房項目認定

申請表》，建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照和建設(shè)工程規(guī)劃許可文件（記

載的建設(shè)項目為租賃住房、公寓、宿舍等居住類型）；

（三）正在辦理建設(shè)工程手續(xù)的項目，應(yīng)在取得建設(shè)工

程規(guī)劃許可文件后申請認定，并提交本款第（二）項規(guī)定的

申請材料。

改建類的既有項目認定保障性租賃住房，建設(shè)單位應(yīng)向

項目所在地的區(qū)的房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)

導(dǎo)小組辦公室）同時提交以下申請材料：

（一）《保障性租賃住房項目認定申請表》；

（二）建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；

（三）《不動產(chǎn)權(quán)證》等權(quán)屬證明材料；其中建設(shè)單位

不是產(chǎn)權(quán)單位的，還應(yīng)提交與產(chǎn)權(quán)單位之間的有效租賃協(xié)議，

以及產(chǎn)權(quán)單位同意項目用作保障性租賃住房的書面意見；

（四）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的

意見》（國辦發(fā)〔2021〕22 號）發(fā)布前，項目已由區(qū)政府同

意納管為租賃住房的認定文件；

217

（五）區(qū)政府按照本市非居住存量房屋改建租賃住房相

關(guān)規(guī)定組織區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合驗收的通過意見。

第四條（實施認定）

既有項目認定為保障性租賃住房，由項目所在區(qū)房屋管

理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）對申請材

料進行審核；材料齊全的，在 5 個工作日內(nèi)出具《保障性租

賃住房項目認定書》。

第三章 新實施項目的認定

第五條（一般認定程序）

新實施保障性租賃住房項目（改建類項目除外），建設(shè)

單位應(yīng)當在辦理建設(shè)用地或建設(shè)工程手續(xù)之前向項目所在地

的區(qū)房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）

申請項目認定，提交《保障性租賃住房項目認定申請表》、

建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照，以及項目地塊的土地權(quán)屬證明材料（建

設(shè)單位為土地使用權(quán)人）或區(qū)級以上人民政府關(guān)于項目地塊

建設(shè)單位初步意向的意見材料（建設(shè)單位尚未取得土地使用

權(quán)）。

區(qū)房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公

室）對申請材料進行初審后，提交區(qū)人民政府（區(qū)保障性租

賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組）組織區(qū)房屋管理、發(fā)展改革、規(guī)劃資

源等相關(guān)部門結(jié)合區(qū)域總體規(guī)劃、保障性租賃住房發(fā)展計劃、

218

項目地塊的現(xiàn)狀條件等統(tǒng)籌研究、聯(lián)合認定。同意項目實施

的，由區(qū)房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦

公室）出具《保障性租賃住房項目認定書》。

第六條（簡易認定程序）

新實施保障性租賃住房項目，符合以下情形的，適用簡

易認定程序：

（一）商品住房項目按不低于 15%的比例配建保障性租

賃住房（含按照統(tǒng)籌平衡方案集中配建保障性租賃住房）；

（二）新建保障性租賃住房，建設(shè)單位已取得土地使用

權(quán)，土地出讓合同（土地租賃合同）或土地劃撥決定書已明

確建設(shè)內(nèi)容為租賃住房或保障性租賃住房。

對適用簡易認定程序的項目，建設(shè)單位應(yīng)當在取得土地

使用權(quán)之后、辦理建設(shè)工程手續(xù)之前向項目所在地的區(qū)房屋

管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）申請項

目認定，提交《保障性租賃住房項目認定申請表》、建設(shè)單

位營業(yè)執(zhí)照及土地出讓合同等材料。區(qū)房屋管理部門（區(qū)保

障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）對申請材料進行審核；

材料齊全的，在 5 個工作日內(nèi)出具《保障性租賃住房項目認

定書》。

第七條（改建類項目的認定程序）

219

新實施非居住存量房屋改建保障性租賃住房項目，按照

本市非居住存量房屋改建保障性租賃住房的相關(guān)規(guī)定辦理

項目認定。

第八條（戶型標準）

新實施保障性租賃住房項目，應(yīng)規(guī)范房型設(shè)計，以中小

戶型為主。70 平方米以下戶型住房建筑面積占項目住房建筑

面積的比例，應(yīng)不低于 70%。

第四章 其他規(guī)定

第九條（認定書有效期）

建設(shè)單位為產(chǎn)權(quán)單位的保障性租賃住房，《保障性租賃

住房項目認定書》的有效期與土地使用期限一致。

非產(chǎn)權(quán)單位實施的改建類保障性租賃住房，《保障性租

賃住房項目認定書》的有效期應(yīng)不超過相關(guān)租賃協(xié)議約定的

租賃運營期限。期滿后不再繼續(xù)租賃運營的，自動退出保障

性租賃住房，并應(yīng)提前三個月通知承租人，妥善處理按期退

租事宜。期滿后根據(jù)新的租賃協(xié)議繼續(xù)租賃運營的，應(yīng)向區(qū)

房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）申

請續(xù)辦保障性租賃住房項目認定，并提交新的租賃協(xié)議（協(xié)

議約定的租賃運營期限應(yīng)達到 5 年以上，且應(yīng)約定同意項目

繼續(xù)用作保障性租賃住房）；區(qū)房屋管理部門（區(qū)保障性租

220

賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）審核無誤的，在 5 個工作日內(nèi)

重新出具《保障性租賃住房項目認定書》。

第十條（非居住用地上項目申報享受支持政策）

非居住用地上的保障性租賃住房取得《保障性租賃住房

項目認定書》后，由區(qū)房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工

作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）向市房屋管理部門（市保障性租賃住房

工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）匯總提交相關(guān)項目享受財稅支持政策

和民用水電氣價格政策的申報材料：

（一）非居住建設(shè)用地上配套建設(shè)的項目，應(yīng)提交《保

障性租賃住房項目認定書》及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件；

（二）非居住存量房屋改建的項目，應(yīng)提交《保障性租

賃住房項目認定書》及區(qū)政府（區(qū)保障性租賃住房領(lǐng)導(dǎo)小組）

組織區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合驗收的通過意見。

市房屋管理部門（市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公

室）匯總申報材料后，將相關(guān)保障性租賃住房項目名單和《保

障性租賃住房項目認定書》統(tǒng)一發(fā)送市發(fā)展改革、財政、稅

務(wù)部門和相關(guān)公用事業(yè)單位落實財稅支持政策和民用水電

氣價格政策。

對退出保障性租賃住房的非居住用地上項目，市房屋管

理部門書面通知市發(fā)展改革、財政、稅務(wù)部門和相關(guān)公用事

業(yè)單位終止財稅支持政策和民用水電氣價格政策。

221

第十一條（申請材料免于重復(fù)提交）

本辦法規(guī)定的項目認定申請材料中，根據(jù)“兩個免于提

交”的原則，能夠利用大數(shù)據(jù)手段獲取的材料，建設(shè)單位無需

重復(fù)提供。

第十二條（有效期及政策銜接）

本辦法自印發(fā)之日起試行，有效期至 2023 年 12 月 31

日。

本市公共租賃住房的項目認定繼續(xù)按照《上海市發(fā)展公

共租賃住房的實施意見》（滬房規(guī)范〔2021〕5 號）執(zhí)行；

《實施意見》未規(guī)定的事項，按照本辦法執(zhí)行。

222

223

224

225

226

227

228

229

九、物業(yè)管理法律規(guī)定

1. 《中華人民共和國民法典》

（2020 年 5 月 28 日第十三屆全國人民代表大會第三次

會議通過）

第九百四十二條 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當按照約定和物業(yè)的

使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服

務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，

采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法

規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當及時采取合理措施制止、向有

關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

2. 《物業(yè)管理條例》

（根據(jù) 2018 年 3 月 19 日《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分

行政法規(guī)的決定》第三次修訂）

第四十五條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物

業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)

企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當

依法對違法行為予以制止或者依法處理。

230

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取

應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助

做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。

保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職

責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第五十二條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物

業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意

事項告知業(yè)主。

第六十三條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，

由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改

正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收

益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維

修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建

筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損

害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營

的。

231

3. 《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理失信行為記分規(guī)則》

（滬房規(guī)范〔2020〕8 號）

第一條為加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理的日常監(jiān)管，

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》

等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本記分規(guī)則（以下簡稱“規(guī)

則”）。

第二條本規(guī)則適用于本市房屋行政管理部門對物業(yè)服務(wù)

企業(yè)（以下簡稱“企業(yè)”）和項目經(jīng)理失信行為信息的記錄和

記分。

企業(yè)失信行為信息分值是企業(yè)分值與項目經(jīng)理失信行為

信息分值折算分值的總和，其中項目經(jīng)理失信行為信息分值

折算分值=項目經(jīng)理失信行為信息分值/企業(yè)本市所管理的物

業(yè)項目數(shù)。

第三條企業(yè)、項目經(jīng)理的失信行為信息依據(jù)管理服務(wù)效

果和違規(guī)、違約行為的嚴重程度進行記分，記分類型分為 18

分、9 分、6 分、3 分四種情形。

第四條有下列情形之一的，對企業(yè)給予記錄 18 分的處

理：

（一）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并

委托給他人的；

232

（二）挪用或侵占專項維修資金、公共收益的；

（三）實施酬金制物業(yè)計費方式的，挪用或侵占所管項

目物業(yè)服務(wù)資金的；

（四）物業(yè)服務(wù)合同約定采取按實結(jié)算費用的項目，挪

用或侵占所管項目相關(guān)物業(yè)管理費用的；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房的用

途的；

（六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建

筑和共用設(shè)施用途的；

（七）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損

害業(yè)主共同利益的；

（八）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營

的；

（九）未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、

財產(chǎn)安全受到損害的；

（十）投標人相互串通投標，損害招標人、其他投標人

或者國家、集體、公民的合法利益的；

（十一）投標人與招標人串通投標的；

（十二）投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的

手段謀取中標的；

233

（十三）投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作

假，騙取中標的；

（十四）投標人偽造、變造資格、資質(zhì)證書或者其他許

可證件騙取中標；

（十五）投標人強行沖擊評標現(xiàn)場，擾亂評標現(xiàn)場秩序

的；

（十六）在招投標活動中，未中標的投標企業(yè)，違規(guī)進

駐項目提供物業(yè)服務(wù)的；

（十七）投標人或者其他利害關(guān)系人捏造事實、偽造材

料或者以非法手段取得證明材料進行投訴，給他人造成損失

的；

（十八）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，企業(yè)單方?jīng)Q定不再

為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，未按規(guī)定提前三個月書

面告知業(yè)主委員會的；

（十九）物業(yè)項目交接時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物

業(yè)管理區(qū)域的；

（二十）因未遵守國家或本市安全管理等方面的法律法

規(guī)規(guī)定，被城管、公安、應(yīng)急管理、消防、市場監(jiān)管、水務(wù)、

環(huán)保、衛(wèi)生等相關(guān)行政管理部門給予行政處罰的；

234

（二十一）在提供物業(yè)服務(wù)活動中，利用工作便利，涉

及違法犯罪，被治安管理處罰或刑事處罰的。

有下列情形之一的，對項目經(jīng)理給予記錄 18 分的處理：

（一）挪用或侵占專項維修資金、公共收益的；

（二）實施酬金制物業(yè)計費方式的，挪用或侵占所管項

目物業(yè)服務(wù)資金的；

（三）物業(yè)服務(wù)合同約定采取按實結(jié)算費用的項目，挪

用或侵占所管項目相關(guān)物業(yè)管理費用的；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房的用

途的；

（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建

筑和共用設(shè)施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損

害業(yè)主共同利益的；

（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營

的；

（八）未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、

財產(chǎn)安全受到損害的；

235

（九）因未遵守國家或本市安全管理等方面的法律法規(guī)

規(guī)定，被城管、公安、應(yīng)急管理、消防、市場監(jiān)管、水務(wù)、

環(huán)保、衛(wèi)生等相關(guān)行政管理部門給予行政處罰的；

（十）在提供物業(yè)服務(wù)活動中，利用工作便利，涉及違

法犯罪，被治安管理處罰或刑事處罰的。

第五條有下列情形之一的，對企業(yè)給予記錄 9 分的處理：

（一）物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，未按規(guī)定移交

物業(yè)管理用房、公共收益結(jié)余及物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)共

用部分運行、維修、更新、改造和養(yǎng)護的有關(guān)資料等應(yīng)當移

交的財物與資料的；采用酬金制計費方式的，未按規(guī)定移交

物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余及用物業(yè)服務(wù)資金購置的財物的；

（二）投標人在標書中承諾對項目管理投入費用，但中

標后未兌現(xiàn)承諾的；

（三）未按照物業(yè)服務(wù)合同約定或其他經(jīng)公示的收費項

目和標準收費的；

（四）未按規(guī)定將電梯運行維護費用單獨立賬或者未每

半年公布 1 次電梯運行維護費用支出情況的；

（五）拒絕或無故拖延提供相關(guān)賬目資料，影響對專項

維修資金、公共收益進行財務(wù)審計的；

236

（六）未按規(guī)定于每年 1 月和 7 月底前，在住宅小區(qū)服

務(wù)窗口醒目位置設(shè)置的“上海市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督公示

牌”內(nèi)公布住宅專項維修資金的收支情況，主動接受業(yè)主監(jiān)督

的；

（七）未按規(guī)定于每年 1 月、4 月、7 月和 10 月底前，

在住宅小區(qū)服務(wù)窗口醒目位置設(shè)置的“上海市住宅小區(qū)物業(yè)

服務(wù)監(jiān)督公示牌”內(nèi)公布公共收益收支情況，主動接受業(yè)主監(jiān)

督的；

（八）實施酬金制物業(yè)計費方式的，未按規(guī)定于每年 8

月和次年 2 月底前，在住宅小區(qū)服務(wù)窗口醒目位置設(shè)置的“上

海市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督公示牌”內(nèi)，分別公布上半年與經(jīng)

審計的上一年度物業(yè)服務(wù)項目收支情況，同時提出本年度物

業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，主動接受業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢

的；

（九）每季度未將當季公共收益按照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定

和物業(yè)服務(wù)合同約定的比例予以結(jié)算，并于次月月底前不延

誤地及時歸入業(yè)主大會專項維修資金賬戶或擅自使用公共收

益的；

（十）違規(guī)將不應(yīng)在維修資金中分攤的項目，進行分攤

的；

237

（十一）未按規(guī)定或業(yè)主大會約定，人為拆分維修工程，

規(guī)避專項維修資金使用工程審價和使用程序?qū)徍说摹?/p>

有下列情形之一的，對項目經(jīng)理給予記錄 9 分的處理：

（一）未按規(guī)定于每年 1 月和 7 月底前，在住宅小區(qū)服

務(wù)窗口醒目位置設(shè)置的“上海市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督公示

牌”內(nèi)公布住宅專項維修資金的收支情況，主動接受業(yè)主監(jiān)督

的；

（二）未按規(guī)定于每年 1 月、4 月、7 月和 10 月底前，

在住宅小區(qū)服務(wù)窗口醒目位置設(shè)置的“上海市住宅小區(qū)物業(yè)

服務(wù)監(jiān)督公示牌”內(nèi)公布公共收益收支情況，主動接受業(yè)主監(jiān)

督的；

（三）實施酬金制物業(yè)計費方式的，未按規(guī)定于每年 8

月和次年 2 月底前，在住宅小區(qū)服務(wù)窗口醒目位置設(shè)置的“上

海市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督公示牌”內(nèi)，分別公布上半年與經(jīng)

審計的上一年度物業(yè)服務(wù)項目收支情況，同時提出本年度物

業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，主動接受業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢

的。

第六條有下列情形之一的，對企業(yè)給予記錄 6 分的處理：

（一）因未遵守國家或本市非安全管理等方面的法律法

規(guī)規(guī)定，被城管、公安、應(yīng)急管理、消防、市場監(jiān)管、水務(wù)、

環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等相關(guān)行政管理部門給予行政處罰的；

238

（二）未按規(guī)定及時發(fā)現(xiàn)、勸阻、制止業(yè)主、使用人在

物業(yè)使用、裝飾裝修房屋過程中損害公共利益、他人利益的

行為的；對勸阻、制止無效的，未按規(guī)定在二十四小時內(nèi)報

告業(yè)主委員會（或居民委員會）和相關(guān)行政管理部門的；

（三）未按規(guī)定向所管的物業(yè)項目委派項目經(jīng)理，作為

該項目中組織實施物業(yè)服務(wù)活動負責人的；或者委派的項目

經(jīng)理所管物業(yè)項目數(shù)量，超過 3 個的；

（四）未按規(guī)定建立滅火和應(yīng)急疏散等物業(yè)服務(wù)各類應(yīng)

急預(yù)案或雖建立預(yù)案但未進行定期演練和落實的；或者發(fā)生

火災(zāi)隱患等突發(fā)事件后，未按規(guī)定及時采取相應(yīng)應(yīng)急措施，

未及時報告相關(guān)行政管理部門的；

（五）承接物業(yè)時，未按規(guī)定對移交的房屋及配套設(shè)施

設(shè)備和相關(guān)場地進行檢查驗收，并對相關(guān)資料進行核對接收

的；或者未按規(guī)定查驗共用消防設(shè)施的完好狀況，做好查驗、

交接記錄，并告知業(yè)主委員會的；對業(yè)主委員會未成立的，

未按規(guī)定及時告知全體業(yè)主的；

（六）住宅小區(qū)服務(wù)窗口未執(zhí)行周一至周日每日提供不

少于 8 小時業(yè)務(wù)接待服務(wù)的；

（七）擅自遷移、砍伐樹木或者調(diào)整建成綠地內(nèi)部布局

的；

239

（八）未按規(guī)定建立和保存在物業(yè)服務(wù)活動中形成的與

業(yè)主利益相關(guān)的檔案和資料的；

（九）實行包干制收費方式的，在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標

準前，未按規(guī)定將經(jīng)審計的物業(yè)服務(wù)費用收支情況或者經(jīng)第

三方機構(gòu)評估的收費標準向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報告，

并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告的。

有下列情形之一的，對項目經(jīng)理給予記錄 6 分的處理：

（一）因未遵守國家或本市非安全管理等方面的法律法

規(guī)規(guī)定，被城管、公安、應(yīng)急管理、消防、市場監(jiān)管、水務(wù)、

環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等相關(guān)行政管理部門給予行政處罰的；

（二）未按規(guī)定及時發(fā)現(xiàn)、勸阻、制止業(yè)主、使用人在

物業(yè)使用、裝飾裝修房屋過程中損害公共利益、他人利益的

行為的；對勸阻、制止無效的，未按規(guī)定在二十四小時內(nèi)報

告業(yè)主委員會（或居民委員會）和相關(guān)行政管理部門的；

（三）未按規(guī)定建立滅火和應(yīng)急疏散等物業(yè)服務(wù)各類應(yīng)

急預(yù)案或雖建立預(yù)案但未進行定期演練和落實的；或者發(fā)生

火災(zāi)隱患等突發(fā)事件后，未按規(guī)定及時采取相應(yīng)應(yīng)急措施，

未及時報告相關(guān)行政管理部門的；

（四）住宅小區(qū)服務(wù)窗口未執(zhí)行周一至周日每日提供不

少于 8 小時業(yè)務(wù)接待服務(wù)的；

240

（五）擅自遷移、砍伐樹木或者調(diào)整建成綠地內(nèi)部布局

的；

（六）未按規(guī)定建立和保存在物業(yè)服務(wù)活動中形成的與

業(yè)主利益相關(guān)的檔案和資料的；

（七）未按規(guī)定定期公示小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案、

小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門、消防等共用設(shè)施

設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護、檢測記錄和水箱清洗記錄

及水箱監(jiān)測報告的；

（八）未按規(guī)定履行裝修前的事項告知、登記辦理、裝

飾裝修管理協(xié)議簽訂、日常巡查等裝修管理工作職責的；

（九）項目經(jīng)理未按規(guī)定及時通過上海物業(yè) APP 或本市

物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺上報災(zāi)情信息的。

第七條有下列情形之一的，對企業(yè)給予記錄 3 分的處理：

（一）在企業(yè)“法人一證通”數(shù)字證書注冊工作中，存在

虛報、瞞報、拒報相關(guān)信息或提供偽造、篡改資料情況的；

（二）未按規(guī)定在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，

通過本市物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺辦理物業(yè)服務(wù)合同備

案的；

（三）未在住宅小區(qū)服務(wù)窗口醒目位置公開辦事制度、

辦事紀律、服務(wù)項目和收費標準的；

241

（四）未在住宅小區(qū)服務(wù)窗口醒目位置設(shè)置的上海市住

宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督公示牌內(nèi)，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、

企業(yè)信用情況、物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件、項目經(jīng)理的姓名和照

片、小區(qū)物業(yè)管理處電話、24 小時報修電話、企業(yè)監(jiān)督電話、

962121 物業(yè)服務(wù)熱線的；

（五）企業(yè)未執(zhí)行雙周檢查制度，未落實每兩周組織人

員對所承接的各住宅物業(yè)管理項目的服務(wù)質(zhì)量及項目經(jīng)理履

職情況進行檢查，并通過上海物業(yè) APP 或本市物業(yè)管理監(jiān)管

與服務(wù)信息平臺上報檢查和整改情況的；

（六）未為員工發(fā)放統(tǒng)一工作服和胸卡（胸牌）的；

（七）未全天 24 小時受理居民報修，全年每日提供維修

服務(wù)的；對急修項目，未 2 小時內(nèi)到現(xiàn)場，其中市區(qū)設(shè)置管

理處的小區(qū) 30 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場的；對一般修理項目，未 3 天內(nèi)

修復(fù)的(居民預(yù)約、雨天筑漏可不受此限)；

（八）擅自收取裝修管理保證金或裝修垃圾短駁服務(wù)費

的；

（九）未按合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，經(jīng)業(yè)主住戶投訴，

房屋行政管理部門查證屬實或本市各級房屋行政管理部門在

日常巡查中主動發(fā)現(xiàn)，并經(jīng)房屋行政管理部門責令限期整改，

逾期仍未改正的。

有下列情形之一的，對項目經(jīng)理給予記錄 3 分的處理：

242

（一）住宅小區(qū)服務(wù)窗口接待人員接待不規(guī)范、受理不

登記、處置不及時的；

（二）未在住宅小區(qū)服務(wù)窗口醒目位置公開辦事制度、

辦事紀律、服務(wù)項目和收費標準的；

（三）未在住宅小區(qū)服務(wù)窗口醒目位置設(shè)置的“上海市住

宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督公示牌”內(nèi)，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)

照、企業(yè)信用情況、物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件、項目經(jīng)理的姓名

和照片、小區(qū)物業(yè)管理處電話、24 小時報修電話、企業(yè)監(jiān)督

電話、962121 物業(yè)服務(wù)熱線的；

（四）項目經(jīng)理未佩戴實名制胸卡（胸牌），嚴格執(zhí)行

每日自查制度，并通過上海物業(yè) APP 或本市物業(yè)管理監(jiān)管與

服務(wù)信息平臺上報自查和整改情況的；

（五）項目經(jīng)理未每月末與業(yè)主委員會（或居民委員會）

例會溝通的；

（六）小區(qū)客服人員、秩序維護員、清潔人員、維修人

員、綠化養(yǎng)護員等人員，未穿著企業(yè)發(fā)放的統(tǒng)一工作服并佩

戴胸卡（胸牌）的；

（七）未全天 24 小時受理居民報修，全年每日提供維修

服務(wù)的；對急修項目，未 2 小時內(nèi)到現(xiàn)場，其中市區(qū)設(shè)置管

理處的小區(qū) 30 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場的；對一般修理項目，未 3 天內(nèi)

修復(fù)的(居民預(yù)約、雨天筑漏可不受此限)；

243

（八）對業(yè)主住戶的投訴報修，未做到約時不誤、工完

料清、住戶簽收、件件落實的；

（九）對業(yè)主住戶投訴報修的，未做到 100%電話回訪，

并留下回訪記錄的；

（十）未對二次供水設(shè)施運行情況進行日常巡視或未對

供水管道漏水等突發(fā)事件實施前期應(yīng)急處置的；

（十一）未按約定提供安全值班、巡邏服務(wù)或安全值班

巡邏記錄不實的；秩序維護員擅自脫崗、離崗不盡責的；

（十二）秩序維護員發(fā)現(xiàn)道路、綠地亂停車，未進行疏

導(dǎo)、勸阻、糾正的；

（十三）未按合同約定進行綠化養(yǎng)護管理的；小區(qū)綠地

堆物，未及時清理的；

（十四）小區(qū)垃圾廂房或垃圾堆放點不整潔的；

（十五）未按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置專門的裝修垃

圾堆放場所（確因客觀條件限制，無法設(shè)置裝修垃圾堆放場

所的除外）的；或者未按規(guī)定履行裝修垃圾投放管理職責，

明確裝修垃圾投放規(guī)范、投放時間、監(jiān)督投訴方式等事項的；

（十六）未按規(guī)定設(shè)置可回收物、有害垃圾、濕垃圾、

干垃圾四類收集容器的；或者未按規(guī)定對生活垃圾進行分類

駁運的；

244

（十七）擅自收取裝修管理保證金或裝修垃圾短駁服務(wù)

費的；

（十八）未按規(guī)定在公共電梯轎廂內(nèi)的醒目位置，設(shè)置

統(tǒng)一禁止吸煙標識的；

（十九）未按合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，經(jīng)業(yè)主住戶投訴，

房屋行政管理部門查證屬實或本市各級房屋行政管理部門在

日常巡查中主動發(fā)現(xiàn)，并經(jīng)房屋行政管理部門責令限期整改，

逾期仍未改正的。

第八條本規(guī)則自2020年10月1日起施行，有效期至2025

年 6 月 30 日。原《關(guān)于印發(fā)〈上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)

理失信行為記分規(guī)則〉的通知》（滬房規(guī)范〔2018〕8 號）

同時廢止。

4. 《靜安區(qū)公共租賃住房申請供應(yīng)和租后管理辦法》（2021

版）

第二十二條第三款

區(qū)運營機構(gòu)或其委托的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當定期對室內(nèi)裝

修、家具、設(shè)備（包含零部件）進行查驗和保養(yǎng)，承租人應(yīng)

予以配合。