目 錄 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
目 錄
1.行業(yè)動(dòng)態(tài)......................................1
2.海南政策......................................5
3.市縣動(dòng)態(tài)......................................7
4.法律速遞......................................8
5. 法律案例.....................................11
行業(yè)動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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國家發(fā)改委
關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)
展的意見
11 月 7 日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見》，
其中提出，進(jìn)一步優(yōu)化民間投資社會(huì)環(huán)境。落實(shí)鼓勵(lì)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)政策措施，促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)
展壯大。依法保護(hù)民營企業(yè)產(chǎn)權(quán)和企業(yè)家權(quán)益，在防止資本無序擴(kuò)張的前提下設(shè)立“紅綠燈”，推出
一批“綠燈”投資案例，規(guī)范和引導(dǎo)資本健康發(fā)展。做好擬出臺(tái)政策與宏觀政策取向一致性評(píng)估，防
止出臺(tái)影響民間投資積極性的政策措施。加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)民
間投資信心，促進(jìn)民間投資高質(zhì)量發(fā)展。
通過盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合等方式吸引民間投資。鼓勵(lì)民間投資參與盤活城市老舊資源，
因地制宜推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，支持通過精準(zhǔn)定位、提升品質(zhì)、完善用途，豐富存量資產(chǎn)功能、
提升資產(chǎn)效益。因地制宜推廣污水處理廠下沉、地鐵上蓋物業(yè)、交通樞紐地上地下空間、公路客運(yùn)場(chǎng)
站及城市公共交通場(chǎng)站用地綜合開發(fā)等模式，拓寬收益來源，提高資產(chǎn)綜合利用價(jià)值，增強(qiáng)對(duì)民間投
資的吸引力。
引導(dǎo)民間投資積極參與盤活國有存量資產(chǎn)。鼓勵(lì)民間資本通過政府和社會(huì)資本合作（PPP）等
方式參與盤活國有存量資產(chǎn)。通過開展混合所有制改革、引入戰(zhàn)略投資人和專業(yè)運(yùn)營管理方等，吸
引民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營。對(duì)長期閑置但具有潛在開發(fā)利用價(jià)值的老舊廠房、文化
體育場(chǎng)館和閑置土地等資產(chǎn)，可采取資產(chǎn)升級(jí)改造與定位轉(zhuǎn)型等方式，充分挖掘資產(chǎn)價(jià)值，吸引民
間投資參與。
加快民間投資項(xiàng)目前期工作。加快民間投資項(xiàng)目核準(zhǔn)備案、規(guī)劃選址、用地用海、環(huán)境影響評(píng)
價(jià)、施工許可等前期工作手續(xù)辦理，落實(shí)各項(xiàng)建設(shè)條件。對(duì)符合法律法規(guī)和政策要求，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社
會(huì)發(fā)展、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、加快技術(shù)進(jìn)步等方面有較強(qiáng)帶動(dòng)作用、投資規(guī)模較大的民間投資項(xiàng)目，積極
納入各地區(qū)重點(diǎn)投資項(xiàng)目庫，加強(qiáng)用地（用海）、用能、用水、資金等要素保障，促進(jìn)項(xiàng)目落地實(shí)施。
支持民營企業(yè)創(chuàng)新融資方式。鼓勵(lì)國有企業(yè)通過投資入股、聯(lián)合投資、并購重組等方式，與民營
企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融合、戰(zhàn)略合作、資源整合，投資新的重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目。支持民間資本發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資，加
大對(duì)創(chuàng)新型中小企業(yè)的支持力度。支持符合條件的高新技術(shù)和“專精特新”企業(yè)開展外債便利化額度
試點(diǎn)。
行業(yè)動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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中國人民銀行 中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)
關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工
作的通知
央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內(nèi)容涉
及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、
依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六大
方面共十六條具體措施。
具體來看，16 條措施包括
1 穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；
2 支持個(gè)人住房貸款合理需求；
3 穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；
4 支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；
5 保持債券融資基本穩(wěn)定；
6 保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；
7 支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款；
8 鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持；
9 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持；
10 積極探索市場(chǎng)化支持方式；
11 鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息；
12 切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益；
13 延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排；
14 階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資政策；
15 優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù)；
16 拓寬租房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。
（鏈接：http://www.gov.cn/xinwen/2022-11/23/content_5728454.htm）
行業(yè)動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行
關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作
的通知
11 月 14 日晚間，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管
資金有關(guān)工作的通知》（以下簡稱“通知”），稱商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房
地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)
售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
通知要求，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的 30%，置換后的監(jiān)管
資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的 70%。
通知明確，通過保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用
于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。兩部門召集銀行座談：穩(wěn)定開發(fā)貸投放，支持住房
貸款合理需求
11 月 21 日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持
穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實(shí)工作。
參加這次座談會(huì)的有五大國有商業(yè)銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行、各股份制商業(yè)銀行主要負(fù)責(zé)同志，
以及人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)司局，人民銀行副省級(jí)以上分支機(jī)構(gòu)和各銀保監(jiān)局負(fù)責(zé)人。
會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善
性住房需求。
保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合
理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。
用好民營企業(yè)債券融資支持工具，支持民營房企發(fā)債融資。完善保交樓專項(xiàng)借款新增配套融資的
法律保障、監(jiān)管政策支持等，推動(dòng)“保交樓”工作加快落實(shí)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)
市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
此次座談會(huì)的召開其實(shí)對(duì)“金融 16 條”的督促落實(shí)。
海南政策 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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海南省人民政府
關(guān)于印發(fā)海南省海域使用權(quán)審批出讓管理辦法的
通知
省政府日前印發(fā)《海南省海域使用權(quán)審批出讓管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，指出各市縣政府
和省政府直屬各有關(guān)單位要按照“誰審批、誰監(jiān)管”的原則，在優(yōu)先保護(hù)海洋生態(tài)環(huán)境的前提下做好
用海審批出讓和監(jiān)管工作。
根據(jù)《辦法》，在本行政區(qū)域內(nèi)持續(xù)使用特定海域 3 個(gè)月以上排他性用?；顒?dòng)的審批出讓，適用
本《辦法》?？h級(jí)以上人民政府自然資源和規(guī)劃部門依法負(fù)責(zé)海域使用權(quán)審批出讓工作。行政審批職
能已劃轉(zhuǎn)至行政審批部門的市縣，由行政審批部門負(fù)責(zé)。
《辦法》明確了海域使用論證、申請(qǐng)批準(zhǔn)、招拍掛出讓、登記發(fā)證、監(jiān)督管理等方面內(nèi)容。具體
包括：海域使用論證方面，單位和個(gè)人需要使用海域、擬通過申請(qǐng)審批方式取得海域使用權(quán)的，可自
行或委托有關(guān)技術(shù)單位按照國家海域使用論證技術(shù)規(guī)范要求編制海域使用論證報(bào)告書(表)。市、縣、
自治縣漁業(yè)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)選劃的養(yǎng)殖區(qū)域進(jìn)行整體海域使用論證。單位和個(gè)人在選劃區(qū)域申請(qǐng)養(yǎng)殖用海
的，不再進(jìn)行海域使用論證，圍海養(yǎng)殖、建設(shè)人工魚礁或省人民政府審批的養(yǎng)殖用海項(xiàng)目除外。
自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)為意向用海人提供海域使用論證等用海前期工作的指導(dǎo)、咨詢及查詢等
服務(wù)。為加快審批，對(duì)暫不具備受理?xiàng)l件的意向用海，經(jīng)意向用海人申請(qǐng)，自然資源和規(guī)劃部門可以
先行開展項(xiàng)目用海論證和專家評(píng)審等技術(shù)審查工作。省自然資源和規(guī)劃廳應(yīng)當(dāng)建立海域使用論證評(píng)審
專家?guī)?。評(píng)審專家?guī)鞈?yīng)當(dāng)包括海域使用論證所需各類專家，根據(jù)專家業(yè)務(wù)能力及信譽(yù)等條件，及時(shí)進(jìn)
行調(diào)整和更新。中共海南省委辦公廳 海南省人民政府辦公廳印發(fā)
《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的實(shí)施意
見》的通知
近日，海南省委、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的實(shí)施意見》（以
下簡稱《意見》）?！兑庖姟诽岢?，到 2025 年，海南省多層級(jí)多要素的保護(hù)傳承體系初步構(gòu)建，各
類歷史文化遺產(chǎn)基本做到應(yīng)保盡保，保護(hù)狀況逐步改善，建設(shè)性破壞行為得到明顯遏制，形成一批可
復(fù)制、可推廣的保護(hù)與活化利用經(jīng)驗(yàn)，歷史文化保護(hù)傳承工作融入城鄉(xiāng)建設(shè)的格局基本形成。
海南政策 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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到 2035 年，海南省城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承體系全面建成，城鄉(xiāng)歷史文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)，“不
敢破壞、不能破壞、不想破壞”的體制機(jī)制全面建成，歷史文化保護(hù)傳承工作全面融入城鄉(xiāng)建設(shè)和經(jīng)
濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展大局，全省人民群眾文化自覺和文化自信進(jìn)一步提升。
《意見》強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)保護(hù)利用傳承，并從明確各類保護(hù)重點(diǎn)、強(qiáng)化數(shù)字化保護(hù)管理、嚴(yán)格管控
各類建設(shè)活動(dòng)、推進(jìn)活化利用示范項(xiàng)目、提升城鄉(xiāng)建設(shè)品質(zhì)、弘揚(yáng)歷史文化等方面提出具體要求。
其中，“推進(jìn)活化利用示范項(xiàng)目”部分提出，推動(dòng)優(yōu)秀傳統(tǒng)文化創(chuàng)造性轉(zhuǎn)化、創(chuàng)新性發(fā)展，促
進(jìn)城鄉(xiāng)歷史文化和現(xiàn)代生活融合，讓更多文物和文化遺產(chǎn)活起來，構(gòu)建歷史文化展示線路、景觀、廊
道。
《意見》提出，要加大宣傳推廣力度。推動(dòng)文明交流互鑒，加強(qiáng)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、地名文化遺
產(chǎn)保護(hù)、展示和利用，推動(dòng)“非遺進(jìn)校園”“非遺進(jìn)夜市”“非遺進(jìn)景區(qū)”“非遺進(jìn)鄉(xiāng)村”等系列活
動(dòng)，加強(qiáng)海南傳統(tǒng)建筑技藝、黎族傳統(tǒng)紡染織繡技藝、傳統(tǒng)音樂、飲食、中醫(yī)藥、老字號(hào)等傳承保護(hù)，
繁榮發(fā)展瓊劇、海南八音、儋州調(diào)聲、木偶戲、盅盤舞、花瑰藝術(shù)、冼夫人信俗等民間藝術(shù)。海南省人民政府辦公廳
關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境降低市場(chǎng)主體制度性交
易成本的實(shí)施意見
海南省人民政府辦公廳印發(fā)《海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境降低市場(chǎng)主體制度
性交易成本的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》），從持續(xù)放寬和規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入、發(fā)揮海南自由貿(mào)
易港政策優(yōu)勢(shì)、進(jìn)一步規(guī)范涉企收費(fèi)、優(yōu)化涉企政務(wù)服務(wù)、創(chuàng)新完善監(jiān)管制度、規(guī)范行政權(quán)力運(yùn)行六
方面提出 17 條舉措，進(jìn)一步推動(dòng)海南省助企紓困政策落實(shí)。
17 條舉措具體包括：全面實(shí)施市場(chǎng)準(zhǔn)入負(fù)面清單管理，建立最簡權(quán)力清單及管理制度，實(shí)
施“機(jī)器管招投標(biāo)”制度，持續(xù)便利市場(chǎng)主體登記，優(yōu)化跨境貿(mào)易服務(wù)，用好海南自由貿(mào)易港稅收
優(yōu)惠政策，嚴(yán)格規(guī)范各類收費(fèi)，嚴(yán)格規(guī)范行政處罰行為，全面提升線上線下服務(wù)能力，持續(xù)優(yōu)化投
資和建設(shè)項(xiàng)目審批服務(wù)，切實(shí)提升辦稅繳費(fèi)服務(wù)水平，健全惠企政策精準(zhǔn)直達(dá)機(jī)制，創(chuàng)新實(shí)施精準(zhǔn)
有效監(jiān)管，深入推進(jìn)綜合行政執(zhí)法體制改革，保障公平競(jìng)爭(zhēng)和加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，不斷完善政策制
定實(shí)施機(jī)制，加強(qiáng)政府誠信建設(shè)。
《實(shí)施意見》還同步發(fā)布了一批海南省進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境、降低市場(chǎng)主體制度性交易成本
的近期重點(diǎn)任務(wù)清單。（鏈接：https://mp.weixin.qq.com/s/bUeu_XHc6I41828lWVRv5Q）
市縣動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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?？谑凶〗ň?/p>
關(guān)于嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)銷售安居房相關(guān)事
項(xiàng)的通知
近日，海口市住建局發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)銷售安居房相關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡
稱“通知”）。
通知中稱，?？谑邪簿臃恳鸭{入保障性住房統(tǒng)一管理，各相關(guān)部門嚴(yán)格按規(guī)定審核安居房申請(qǐng)資
格，選房配售公開透明，上市交易嚴(yán)格執(zhí)行政策規(guī)定并限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象范圍。但近日，群眾反映有不法
分子謊稱可以花錢購買海口市安居房準(zhǔn)購資格、更改排序入圍選房、定向選取滿意房源或者私下轉(zhuǎn)讓
購買指標(biāo)。
?？谑凶〗ň滞ㄖ慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得發(fā)布安居房銷售、誘導(dǎo)居民可以買賣安居房準(zhǔn)購資格、更
改排序入圍選房等虛假廣告信息；不得為私下轉(zhuǎn)讓購房指標(biāo)、買賣安居房等違法行為提供居間服務(wù)。
違反上述規(guī)定的，將按照《海口市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》等有關(guān)法規(guī)嚴(yán)肅查處；構(gòu)成犯罪的，
將移交公安部門依法追究刑事責(zé)任。
法律速遞 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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法發(fā)〔2022〕31 號(hào)
最高人民法院
關(guān)于規(guī)范合議庭運(yùn)行機(jī)制的意見
為了全面準(zhǔn)確落實(shí)司法責(zé)任制，規(guī)范合議庭運(yùn)行機(jī)制，明確合議庭職責(zé)，根據(jù)《中華人民共
和國人民法院組織法》《中華人民共和國法官法》《中華人民共和國刑事訴訟法》《中華人民共和國
民事訴訟法》《中華人民共和國行政訴訟法》等有關(guān)法律和司法解釋規(guī)定，結(jié)合人民法院工作實(shí)際，
制定本意見。
一、合議庭是人民法院的基本審判組織。合議庭全體成員平等參與案件的閱卷、庭審、評(píng)議、
裁判等審判活動(dòng)，對(duì)案件的證據(jù)采信、事實(shí)認(rèn)定、法律適用、訴訟程序、裁判結(jié)果等問題獨(dú)立發(fā)表意
見并對(duì)此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
二、合議庭可以通過指定或者隨機(jī)方式產(chǎn)生。因?qū)I(yè)化審判或者案件繁簡分流工作需要，合
議庭成員相對(duì)固定的，應(yīng)當(dāng)定期輪換交流。屬于“四類案件”或者參照“四類案件”監(jiān)督管理的，院
庭長可以按照其職權(quán)指定合議庭成員。以指定方式產(chǎn)生合議庭的，應(yīng)當(dāng)在辦案平臺(tái)全程留痕，或者形
成書面記錄入卷備查。
合議庭的審判長由院庭長指定。院庭長參加合議庭的，由院庭長擔(dān)任審判長。
合議庭成員確定后，因回避、工作調(diào)動(dòng)、身體健康、廉政風(fēng)險(xiǎn)等事由，確需調(diào)整成員的，由
院庭長按照職權(quán)決定，調(diào)整結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知當(dāng)事人，并在辦案平臺(tái)標(biāo)注原因，或者形成書面記錄入
卷備查。
法律、司法解釋規(guī)定“另行組成合議庭”的案件，原合議庭成員及審判輔助人員均不得參與
辦理。
三、合議庭審理案件時(shí)，審判長除承擔(dān)由合議庭成員共同承擔(dān)的職責(zé)外，還應(yīng)當(dāng)履行以下職
責(zé)：
（一）確定案件審理方案、庭審提綱，協(xié)調(diào)合議庭成員庭審分工，指導(dǎo)合議庭成員或者審判
輔助人員做好其他必要的庭審準(zhǔn)備工作；
（二）主持、指揮庭審活動(dòng)；
（三）主持合議庭評(píng)議；
法律速遞 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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（四）建議將合議庭處理意見分歧較大的案件，依照有關(guān)規(guī)定和程序提交專業(yè)法官會(huì)議討論或
者審判委員會(huì)討論決定；
（五）依法行使其他審判權(quán)力。
審判長承辦案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行承辦法官的職責(zé)。
四、合議庭審理案件時(shí)，承辦法官履行以下職責(zé)：
（一）主持或者指導(dǎo)審判輔助人員做好庭前會(huì)議、庭前調(diào)解、證據(jù)交換等庭前準(zhǔn)備工作及其
他審判輔助工作；
（二）就當(dāng)事人提出的管轄權(quán)異議及保全、司法鑒定、證人出庭、非法證據(jù)排除申請(qǐng)等提請(qǐng)
合議庭評(píng)議；
（三）全面審核涉案證據(jù)，提出審查意見；
（四）擬定案件審理方案、庭審提綱，根據(jù)案件審理需要制作閱卷筆錄；
（五）協(xié)助審判長開展庭審活動(dòng)；
（六）參與案件評(píng)議，并先行提出處理意見；
（七）根據(jù)案件審理需要，制作或者指導(dǎo)審判輔助人員起草審理報(bào)告、類案檢索報(bào)告等；
（八）根據(jù)合議庭評(píng)議意見或者審判委員會(huì)決定，制作裁判文書等；
（九）依法行使其他審判權(quán)力。
五、合議庭審理案件時(shí)，合議庭其他成員應(yīng)當(dāng)共同參與閱卷、庭審、評(píng)議等審判活動(dòng)，根據(jù)
審判長安排完成相應(yīng)審判工作。
六、合議庭應(yīng)當(dāng)在庭審結(jié)束后及時(shí)評(píng)議。合議庭成員確有客觀原因難以實(shí)現(xiàn)線下同場(chǎng)評(píng)議的，
可以通過人民法院辦案平臺(tái)采取在線方式評(píng)議，但不得以提交書面意見的方式參加評(píng)議或者委托他人
參加評(píng)議。合議庭評(píng)議過程不向未直接參加案件審理工作的人員公開。
合議庭評(píng)議案件時(shí)，先由承辦法官對(duì)案件事實(shí)認(rèn)定、證據(jù)采信以及適用法律等發(fā)表意見，其
他合議庭成員依次發(fā)表意見。審判長應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)議情況總結(jié)合議庭評(píng)議的結(jié)論性意見。
審判長主持評(píng)議時(shí)，與合議庭其他成員權(quán)利平等。合議庭成員評(píng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分陳述意見，
獨(dú)立行使表決權(quán)，不得拒絕陳述意見；同意他人意見的，應(yīng)當(dāng)提供事實(shí)和法律根據(jù)并論證理由。
合議庭成員對(duì)評(píng)議結(jié)果的表決以口頭形式進(jìn)行。評(píng)議過程應(yīng)當(dāng)以書面形式完整記入筆錄，評(píng)
議筆錄由審判輔助人員制作，由參加合議的人員和制作人簽名。評(píng)議筆錄屬于審判秘密，非經(jīng)法定程
序和條件，不得對(duì)外公開。
七、合議庭評(píng)議時(shí)，如果意見存在分歧，應(yīng)當(dāng)按照多數(shù)意見作出決定，但是少數(shù)意見應(yīng)當(dāng)記
入筆錄。
法律速遞 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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合議庭可以根據(jù)案情或者院庭長提出的監(jiān)督意見復(fù)議。合議庭無法形成多數(shù)意見時(shí)，審判長應(yīng)當(dāng)
按照有關(guān)規(guī)定和程序建議院庭長將案件提交專業(yè)法官會(huì)議討論，或者由院長將案件提交審判委員
會(huì)討論決定。專業(yè)法官會(huì)議討論形成的意見，供合議庭復(fù)議時(shí)參考；審判委員會(huì)的決定，合議庭應(yīng)當(dāng)
執(zhí)行。
八、合議庭發(fā)現(xiàn)審理的案件屬于“四類案件”或者有必要參照“四類案件”監(jiān)督管理的，應(yīng)
當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向院庭長報(bào)告。
對(duì)于“四類案件”或者參照“四類案件”監(jiān)督管理的案件，院庭長可以按照職權(quán)要求合議庭
報(bào)告案件審理進(jìn)展和評(píng)議結(jié)果，就案件審理涉及的相關(guān)問題提出意見，視情建議合議庭復(fù)議。院庭長
對(duì)審理過程或者評(píng)議、復(fù)議結(jié)果有異議的，可以決定將案件提交專業(yè)法官會(huì)議討論，或者按照程序提
交審判委員會(huì)討論決定，但不得直接改變合議庭意見。院庭長監(jiān)督管理的情況應(yīng)當(dāng)在辦案平臺(tái)全程留
痕，或者形成書面記錄入卷備查。
九、合議庭審理案件形成的裁判文書，由合議庭成員簽署并共同負(fù)責(zé)。合議庭其他成員簽署
前，可以對(duì)裁判文書提出修改意見，并反饋承辦法官。
十、由法官組成合議庭審理案件的，適用本意見。依法由法官和人民陪審員組成合議庭的運(yùn)
行機(jī)制另行規(guī)定。執(zhí)行案件辦理過程中需要組成合議庭評(píng)議或者審核的事項(xiàng)，參照適用本意見。
十一、本意見自 2022 年 11 月 1 日起施行。之前有關(guān)規(guī)定與本意見不一致的，按照本意見執(zhí)
行。
法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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湖南高院發(fā)布《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若
干問題的解答》（全文）
為解決全省法院審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件中的疑難問題，根據(jù)《中華人民共和國民法典》
《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國民事訴訟法》《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合
同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（一）》等相關(guān)法律規(guī)定，湖南省高級(jí)人民法院制定印發(fā)了《湖
南省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的解答》。
一、建設(shè)工程施工合同糾紛案件專屬管轄的范
圍應(yīng)如何理解？
下列案件，由建設(shè)工程所在地人民法院管轄：
（一）建設(shè)工程施工合同糾紛、裝飾裝修合同糾
紛、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)糾紛、建設(shè)工程監(jiān)理合
同糾紛、農(nóng)村建房施工合同糾紛，建設(shè)工程分包合同
糾紛及建設(shè)工程勞務(wù)分包合同糾紛；
（二）建設(shè)工程勘察合同糾紛、建設(shè)工程設(shè)計(jì)合
同糾紛。
（三）工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓，債務(wù)人與受讓人因債務(wù)
履行發(fā)生的糾紛。
（四）建設(shè)工程總承包合同糾紛。
二、建設(shè)工程施工合同中仲裁條款涉及管轄等
相關(guān)問題應(yīng)如何認(rèn)定？
發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程施工合同中約定仲裁條款的，除非實(shí)際施工人表示認(rèn)可或表示受發(fā)包
人與承包人之間的仲裁條款約束，否則仲裁條款僅對(duì)合同雙方具有約束力。實(shí)際施工人、合法分包人
起訴承包人或直接起訴發(fā)包人的，人民法院應(yīng)當(dāng)審理。如果本案訴訟需要以發(fā)包人與承包人之間的仲
裁結(jié)果作為依據(jù)的，可中止審理，待仲裁程序結(jié)束后再恢復(fù)審理。人民法院對(duì)已為仲裁機(jī)構(gòu)的生效裁
決所確認(rèn)的事實(shí)應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十條之規(guī)定予以認(rèn)定。
實(shí)際施工人、合法分包人與承包人約定了仲裁條款，又以發(fā)包人為被告提起訴訟的，不予受理，
已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。實(shí)際施工人、合法分包人與承包人之間的仲裁已終結(jié)后，又起訴發(fā)包人
法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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的（包含發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程施工合同中亦約定了仲裁條款情形），人民法院應(yīng)當(dāng)審理。
三、未經(jīng)招投標(biāo)簽訂的建設(shè)工程施工合同的效力如何認(rèn)定？
當(dāng)事人以建設(shè)工程未經(jīng)招投標(biāo)程序主張簽訂的建設(shè)工程施工合同無效的，除符合《中華人民共和
國招標(biāo)投標(biāo)法》第三條規(guī)定及國家發(fā)展和改革委員會(huì) 2018 年 6 月 1 日施行的《必須招標(biāo)的工程項(xiàng)目
規(guī)定》（中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會(huì)令第 16 號(hào)）、2018 年 6 月 6 日施行的《必須招標(biāo)
的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目范圍規(guī)定》（發(fā)改法規(guī)規(guī)〔2018〕843 號(hào)）的相關(guān)規(guī)定必須招標(biāo)的項(xiàng)目外，
不予支持。
四、簽訂中標(biāo)通知書后未正式簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)合同是否成立？
招投標(biāo)過程中承包人與發(fā)包人簽訂中標(biāo)通知書，承包人或發(fā)包人拒絕與對(duì)方簽訂正式建設(shè)工程施
工合同文本的，此時(shí)應(yīng)視為雙方之間建設(shè)工程施工合同本約合同成立。
五、發(fā)包人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證時(shí)如何認(rèn)定合同效力？
存在多次訴訟，發(fā)包人在本次起訴前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等審批手續(xù)的，可以認(rèn)定建設(shè)工程
施工合同有效。
六、發(fā)包人與承包人之間的承包合同無效是否必然導(dǎo)致分包合同也無效？
發(fā)包人與承包人之間的建設(shè)工程施工合同無效，不必然導(dǎo)致分包合同無效。若承包人將部分工程
分包給有資質(zhì)的施工方，則分包合同有效，除非案涉工程本身存在違法性，如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許
可證、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、案涉工程被認(rèn)定為違法建筑等情形。
七、如何確定“黑白合同”中作為結(jié)算依據(jù)的合同？
中標(biāo)合同有效，以中標(biāo)合同作為結(jié)算依據(jù)。
中標(biāo)合同與其他合同均無效的，以實(shí)際履行的合同作為結(jié)算依據(jù)。無法區(qū)分實(shí)際履行的合同的，
以后簽訂的合同作為結(jié)算依據(jù)。
招標(biāo)人與中標(biāo)人另行簽訂的建設(shè)工程施工合同約定的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容與中標(biāo)合同不一致的，應(yīng)以中標(biāo)
合同作為結(jié)算依據(jù)。但因客觀情況發(fā)生了招投標(biāo)時(shí)難以預(yù)見的變化而另訂施工合同的除外。
法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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八、當(dāng)事人已達(dá)成結(jié)算協(xié)議后又以合同無效反悔應(yīng)如何處理？
當(dāng)事人就建設(shè)工程價(jià)款自行達(dá)成結(jié)算協(xié)議后，又以建設(shè)工程施工合同無效為由，否定結(jié)算協(xié)議確
定的工程價(jià)款的，不予支持。
九、發(fā)包人可否參照無效合同約定要求支付工程款？
建設(shè)工程施工合同無效，但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格，發(fā)包人可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定請(qǐng)
求對(duì)承包人進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。
十、建設(shè)工程施工合同無效，但該建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，當(dāng)事人無法舉證證明實(shí)際損失的
情況下，可否參照合同的約定計(jì)算損失？
建設(shè)工程施工合同無效，但該建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，當(dāng)事人無法舉證證明實(shí)際損失的情況下，
可參照合同關(guān)于質(zhì)量、工期、進(jìn)度款支付等索賠條款的約定計(jì)算損失。
十一、建設(shè)工程施工合同無效，當(dāng)事人之間約定的管理費(fèi)如何處理？
建設(shè)工程施工合同無效，合同約定的管理費(fèi)原則上不予支持。當(dāng)事人主張的，法院可以根據(jù)合同
系借用資質(zhì)或轉(zhuǎn)包、違法分包等不同類型，結(jié)合出借資質(zhì)人、轉(zhuǎn)包人、違法分包人是否履行管理職責(zé)
因素予以適當(dāng)支持，一般不宜超過總工程款的 3%。
十二、合同均無效情形中總包合同與轉(zhuǎn)包、違法分包合同關(guān)于工程款的差額應(yīng)如何處理。
建設(shè)工程施工合同均無效情形中，承包合同高于轉(zhuǎn)包、違法分包合同的工程款差額的性質(zhì)屬非法
利益，轉(zhuǎn)包、違法分包人與實(shí)際施工人按轉(zhuǎn)包、違法分包合同結(jié)算后又以承包合同向發(fā)包人主張支付
工程款，發(fā)包人對(duì)超出部分的工程款提出不予支付抗辯的，人民法院應(yīng)綜合合同履行情況、施工工程
內(nèi)容及行業(yè)慣例等情形予以調(diào)整，一般不宜超過差額部分工程款的 8%（包含稅金、管理費(fèi)在內(nèi)）。
但發(fā)包人明知且認(rèn)可的，該抗辯不能成立。
十三、當(dāng)事人約定以行政審計(jì)、財(cái)政評(píng)審作為工程款結(jié)算依據(jù)，一方以審計(jì)、財(cái)政評(píng)審結(jié)論不
真實(shí)、客觀要求重新鑒定如何處理？審計(jì)部門明確表示無法審計(jì)或拖延審計(jì)如何處理？
當(dāng)事人約定以行政審計(jì)、財(cái)政評(píng)審作為工程款結(jié)算依據(jù)的，按約定處理。當(dāng)事人有證據(jù)證明審計(jì)
結(jié)論不真實(shí)、客觀，法院可以準(zhǔn)許當(dāng)事人補(bǔ)充鑒定、重新鑒定或者補(bǔ)充質(zhì)證等方法對(duì)爭(zhēng)議事實(shí)做出認(rèn)
定。
行政審計(jì)或財(cái)政評(píng)審部門明確表示無法進(jìn)行審計(jì)，或在約定期限及合理期限內(nèi)無正當(dāng)理由未出具
法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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審計(jì)結(jié)論，當(dāng)事人就工程價(jià)款結(jié)算無法達(dá)成一致申請(qǐng)司法審計(jì)鑒定的，應(yīng)予準(zhǔn)許。
十四、借款預(yù)支工程款應(yīng)如何處理？
建設(shè)工程施工合同履行過程中，當(dāng)事人出具借條預(yù)支工程進(jìn)度款，發(fā)包人或承包人在結(jié)算工程價(jià)
款過程中主張抵扣借款本金及利息的，應(yīng)當(dāng)一并處理。
十五、以房抵債協(xié)議在結(jié)算中應(yīng)如何處理？
工程款結(jié)算中，發(fā)包人與承包人約定以承包人建設(shè)的房屋抵沖工程價(jià)款的，在案件結(jié)算中應(yīng)一并
予以處理。除非承包人能夠證明存在發(fā)包人拒絕履行以房抵債義務(wù)或其他履行障礙情形。
十六、發(fā)包方以承包方未開具發(fā)票拒絕支付工程款應(yīng)如何處理？
發(fā)包人以承包人未開具發(fā)票為由拒絕支付工程款的，人民法院不予支持。當(dāng)事人另有明確約定的
除外。
承包人起訴要求發(fā)包人支付工程款，發(fā)包人以要求承包人開具發(fā)票為由提起反訴的，人民法院可
以一并審理。
十七、建設(shè)工程施工合同無效，欠付工程款的逾期利息應(yīng)如何認(rèn)定？
建設(shè)工程施工合同無效，因欠付工程款產(chǎn)生的損失一般應(yīng)認(rèn)定為資金占用損失，資金占用費(fèi)應(yīng)以
全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為計(jì)算依據(jù)，但當(dāng)事人能夠證明其資金占用損失高
于全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的，可以結(jié)合過錯(cuò)程度、過錯(cuò)與損失之間的因果
關(guān)系等因素予以適當(dāng)調(diào)整。
十八、發(fā)包人認(rèn)為建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，要求司法鑒定的，應(yīng)達(dá)到何種證明程度？
《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（一）》第十四條
明確了針對(duì)建筑地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承包人應(yīng)承擔(dān)更重的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，故在訴訟中，承包
人向發(fā)包人主張工程款，發(fā)包人以地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題抗辯不支付工程款，并要求
進(jìn)行質(zhì)量鑒定的，發(fā)包人應(yīng)提供初步證據(jù)予以證明。
十九、如何理解《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
（一）》第三十七條裝飾裝修工程承包人主張優(yōu)先權(quán)應(yīng)具備的折價(jià)或者拍賣條件？
法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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裝飾裝修的承包人就建設(shè)工程價(jià)款主張優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)具備折價(jià)或者拍賣條件，應(yīng)理解為裝飾裝修
的承包人就建設(shè)工程價(jià)款主張優(yōu)先受償權(quán)的同時(shí)應(yīng)舉證證明案涉裝飾裝修工程可單獨(dú)評(píng)估且與其他
工程一并拍賣。
二十、建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)轉(zhuǎn)讓，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)讓？
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)所設(shè)立的立法本意系解決拖欠工程款問題，以推動(dòng)承包人價(jià)款債權(quán)的實(shí)
現(xiàn)，具有從屬性，不具有人身屬性，故承包人將建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)
隨之轉(zhuǎn)讓。
二十一、行使優(yōu)先受償權(quán)的方式應(yīng)如何認(rèn)定？
承包人有證據(jù)證明以發(fā)函、與發(fā)包人協(xié)議折價(jià)或申請(qǐng)參與對(duì)建設(shè)工程變價(jià)分配等方式行使建設(shè)工
程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，應(yīng)予認(rèn)可。
二十二、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可否通過調(diào)解確認(rèn)？
以調(diào)解方式確認(rèn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，符合法律規(guī)定的，法院可以確認(rèn)，但為了防止虛假
訴訟、損害案外人利益等情況，法院應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)體審查，重點(diǎn)審查建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使主
體、行使期限、行使方式、工程款債權(quán)的范圍等實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)是否符合法律規(guī)定，尤其要審查是否存在
當(dāng)事人虛增工程款數(shù)額、偽造竣工記錄、偽造付款期限、偽造行使時(shí)間等情形。未經(jīng)實(shí)體審查或者經(jīng)
審查不符合建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使條件的，不予出具調(diào)解書。
二十三、掛靠人直接起訴發(fā)包人應(yīng)如何處理？
借用資質(zhì)的實(shí)際施工人起訴發(fā)包人要求支付工程款的，人民法院可在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上按以下兩
種情形處理：
（一）發(fā)包人明知實(shí)際施工人借用資質(zhì)而未提出異議的，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百
四十六條、第四百九十條規(guī)定處理，實(shí)際施工人可直接向發(fā)包人主張權(quán)利。人民法院應(yīng)追加被掛靠人
為第三人。
（二）發(fā)包人對(duì)借用資質(zhì)不知情的，出借資質(zhì)方怠于向發(fā)包人主張權(quán)利，實(shí)際施工人可參照《最
高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同的司法解釋（一）》第四十四條規(guī)定行使代位權(quán)。人民法院應(yīng)
追加被掛靠人為第三人。
法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·11 月
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二十四、層層轉(zhuǎn)包中轉(zhuǎn)包人、違法分包人的責(zé)任如何認(rèn)定？
實(shí)際施工人向?qū)訉愚D(zhuǎn)包人或?qū)訉臃职酥鲝埥o付工程價(jià)款，轉(zhuǎn)包人或者違法分包人能夠證明已經(jīng)
付清工程價(jià)款的，其前手轉(zhuǎn)包人或違法分包人一般不再承擔(dān)給付責(zé)任。
二十五、發(fā)包人應(yīng)否承擔(dān)工傷賠償責(zé)任？
發(fā)包人將建設(shè)工程承包給符合資質(zhì)的承包人，發(fā)包人不承擔(dān)責(zé)任，但對(duì)合法承包人的轉(zhuǎn)包、違法
分包、掛靠行為予以明確認(rèn)可的，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
發(fā)包人將建設(shè)工程承包給無資質(zhì)的承包人，發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
發(fā)包人在對(duì)外墊付賠償款后，有權(quán)向無資質(zhì)的承包人、實(shí)際用工人或?qū)⒐こ剔D(zhuǎn)包、違法分包、掛
靠的合法承包人進(jìn)行追償。
將工程轉(zhuǎn)包、違法分包、掛靠的合法承包人對(duì)工傷賠償應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，且有權(quán)向?qū)嶋H用工人進(jìn)行追
償。
二十六、合法分包的情況下，完成建設(shè)工程施工分包合同項(xiàng)下內(nèi)容的分包人可否直接起訴發(fā)包
人？
合法分包的情況下，實(shí)際完成建設(shè)工程施工分包合同項(xiàng)下內(nèi)容的分包人可參照《最高人民法院關(guān)
于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（一）》第四十三條之規(guī)定起訴發(fā)包人。
二十七、約定的罰款條款的性質(zhì)應(yīng)如何認(rèn)定？
建設(shè)工程施工合同約定發(fā)包人對(duì)承包人的違約行為處以罰款的，應(yīng)定性為違約金條款，當(dāng)事人申
請(qǐng)調(diào)整的，根據(jù)民法典第五百八十五條規(guī)定予以處理。
二十八、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（一）》
出臺(tái)后措辭方面有何需要注意的問題？
不再使用“非法轉(zhuǎn)包”、“肢解分包”措辭，改為“轉(zhuǎn)包”、“支解分包”。
二十九、本解答僅供湖南省內(nèi)各級(jí)法院審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件作為參考，在裁判文書
“本院認(rèn)為”部分具體分析法律適用理由時(shí)可根據(jù)本解答的相關(guān)意見進(jìn)行說理，但不能作為裁判依
據(jù)進(jìn)行援引。
編輯：傅誠瀚、李世杰
校對(duì)：傅誠瀚、李世杰
