2022.08 第5期

僑

OCT V

見

ISION

西部產(chǎn)品與設(shè)計(jì)交流

OCTWEST Product And Design Communication

/中心視點(diǎn)—地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新視角下的

全周期設(shè)計(jì)管理（上）

……目錄

Contents

PART

01 / 政 策 咨 詢 . . . . . . . . . . PART

03 / 中 心 視 點(diǎn) . . . . . . . . . . PART

03 / 邊 走 邊 看 . . . . . . . . . . PART

04 / 項(xiàng) 目 動(dòng) 態(tài) . . . . . . . . . .本期執(zhí)行主編 【栗要甲】

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66

01/ 政策咨詢

PART 1 01

中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印

發(fā)了《鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)實(shí)施方案》

中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了

《鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)實(shí)施方案》，并發(fā)出通知，要

求各地區(qū)各部門結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。重要

內(nèi)容包括：

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鄉(xiāng)村建設(shè)應(yīng)注重保護(hù)、體現(xiàn)特色。傳承保護(hù)傳統(tǒng)村落民

居和優(yōu)秀鄉(xiāng)土文化，突出地域特色和鄉(xiāng)村特點(diǎn)，保留具

有本土特色和鄉(xiāng)土氣息的鄉(xiāng)村風(fēng)貌。

鄉(xiāng)村建設(shè)應(yīng)節(jié)約資源、綠色建設(shè)。樹立綠色低碳理念，

推行綠色規(guī)劃、綠色設(shè)計(jì)、綠色建設(shè)，追求鄉(xiāng)村建設(shè)與

自然生態(tài)環(huán)境有機(jī)融合。

鄉(xiāng)村建設(shè)應(yīng)盤活存量，集約用地。在符合法定規(guī)劃的前

提下，可對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)合利用，探索針對(duì)鄉(xiāng)村

建設(shè)的混合用地模式。

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2022.05

《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》

正式發(fā)布

經(jīng)國務(wù)院批復(fù)，國家發(fā)展改革委印發(fā)了

《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》,包括發(fā)展

基礎(chǔ)、總體要求、推進(jìn)新型城市建設(shè)等8個(gè)方面

52條內(nèi)容。 其中在優(yōu)化城市空間格局和建筑風(fēng)

貌方面提出:

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發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，全面完成城市國土空間規(guī)劃編制，

劃定落實(shí)耕地和永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線和城鎮(zhèn)開

發(fā)邊界。

優(yōu)化居住、工業(yè)、商業(yè)、交通、生態(tài)等功能空間布局，

適當(dāng)提高居住用地比例。

嚴(yán)格限制新建超高層建筑，不得新建 500 米以上建筑，

嚴(yán)格限制新建 250 米以上建筑。

在推進(jìn)生產(chǎn)生活低碳化方面，倡導(dǎo)綠色出行和綠色家庭、

綠色社區(qū)建設(shè)，推廣節(jié)能產(chǎn)品和新建住宅全裝修交付。

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2022.07

《成都市地

下空間開發(fā)

利用管理?xiàng)l

例》施行

《成都市地下空間開發(fā)利用管理?xiàng)l例》經(jīng)

四川省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三

十四次會(huì)議批準(zhǔn)，將于6月1日正式施行。

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地下空間應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

可以布局商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、物流設(shè)施等項(xiàng)目。禁止布

局住宅、學(xué)校、托幼、養(yǎng)老等項(xiàng)目。

確定地下空間開發(fā)利用原則。確立區(qū)域地下空間整體連

片開發(fā)建設(shè)導(dǎo)向，并在土地供應(yīng)階段明確規(guī)劃方案和建

設(shè)要求。

地下空間用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目的，

或者同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、

拍賣、掛牌等公開競價(jià)的方式出讓地下空間建設(shè)用地使

用權(quán)。

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2022.06

《成都市電動(dòng)汽車充電設(shè)施建設(shè)技

術(shù)規(guī)定（2022版）》

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細(xì)化充電設(shè)施配建比例，明確直接建設(shè)和預(yù)留條件。住

宅建筑直接建設(shè)比例為20%，預(yù)留條件比例80%，辦公

建筑、商業(yè)建筑、公共停車場直接建設(shè)比例分別為25%、

20%、20%，預(yù)留條件按設(shè)計(jì)比例執(zhí)行。

進(jìn)一步細(xì)化直接建設(shè)和預(yù)留條件工程做法。直接建設(shè)應(yīng)

將充電樁安裝到車位，預(yù)留條件應(yīng)將變壓器、干線電纜、

配電柜等供配電設(shè)施安裝到位，將管線和橋架等供電設(shè)

施建設(shè)到車位。

細(xì)化住宅建筑和公共建筑設(shè)備安裝要求。住宅建筑原則

設(shè)置慢充設(shè)備，居民自用充電設(shè)備額定功率不大于7kW；

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2022年4月29日，成都市6部門聯(lián)合印發(fā)

了《成都市電動(dòng)汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)技術(shù)規(guī)

定（2022版）》。

重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布

《重慶市城市更新公眾導(dǎo)則》

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2022年6月30日，重慶市住房和城鄉(xiāng)

建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《重慶市城市更新公眾導(dǎo)

則》。

《導(dǎo)則》包含總則、城市更新路徑與方法、片區(qū)更新目

標(biāo)與指引、項(xiàng)目更新實(shí)施與建設(shè)四部分內(nèi)容。

城市更新路徑與方法：通過城市體檢評(píng)估先行，綜合診

斷系統(tǒng)問題，合理確定城市更新重點(diǎn)；通過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)

查，梳理城市本底條件。

項(xiàng)目更新實(shí)施與建設(shè)：重點(diǎn)對(duì)老舊小區(qū)（街區(qū)）、老舊

廠區(qū)、老舊商業(yè)區(qū)、歷史文化區(qū)、公共空間等五項(xiàng)內(nèi)容

進(jìn)行更新；編制項(xiàng)目實(shí)施方案，重點(diǎn)確定規(guī)劃調(diào)整、土

地供應(yīng)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、可行性研

究、項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)以及建設(shè)運(yùn)營模式等內(nèi)容。

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《成都市城鄉(xiāng)融合發(fā)展片區(qū)建設(shè)項(xiàng)

目規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定及導(dǎo)則(試行)》

正式發(fā)布

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為指導(dǎo)鎮(zhèn)村地區(qū)項(xiàng)目建設(shè)與審批，《成都

市城鄉(xiāng)融合發(fā)展片區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)

定及導(dǎo)則(試行)》于6月23日正式發(fā)布。

結(jié)合鄉(xiāng)村地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目布局靈活分散、形態(tài)不規(guī)則等特

點(diǎn)，按照保護(hù)原鄉(xiāng)生態(tài)、協(xié)調(diào)原鄉(xiāng)風(fēng)貌、倡導(dǎo)原鄉(xiāng)材料、延

續(xù)原鄉(xiāng)文化、尊重原鄉(xiāng)居民和新村民；不挖山毀林、不造湖

填塘、不大拆大建、不崇洋求大，對(duì)鄉(xiāng)村項(xiàng)目類型，從空間

布局、建筑風(fēng)貌、景觀環(huán)境等方面進(jìn)行分類管控及規(guī)劃引導(dǎo)。

栗要甲

02/ 中心視點(diǎn)

地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新視角下的

全周期設(shè)計(jì)管理（上）

PART 2

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

通過定量問卷形式，了解客戶的生活方式

和產(chǎn)品偏好，重點(diǎn)關(guān)注客戶外部敏感點(diǎn)、內(nèi)部

敏感點(diǎn)相關(guān)內(nèi)容，為產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供方向。

l 外部敏感點(diǎn)

l 內(nèi)部敏感點(diǎn)

示例

1. 精準(zhǔn)客戶定位

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

編者按

房地產(chǎn)市場已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”

，

行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

因此，在新的市場環(huán)境下，精益管理、

提升產(chǎn)品力是房企轉(zhuǎn)型的必由之路。

設(shè)計(jì)管理部門作為房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭部門，在項(xiàng)目

管控的全周期均需強(qiáng)介入。本文就地產(chǎn)開發(fā)全周期設(shè)計(jì)

管控流程、不同職能部門間合作進(jìn)行解析，從地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)

化及產(chǎn)品創(chuàng)新的視角，提取其中關(guān)鍵要素，推進(jìn)設(shè)計(jì)創(chuàng)

造價(jià)值，提升產(chǎn)品力，助力公司開發(fā)建設(shè)降本增效。

將項(xiàng)目全周期設(shè)計(jì)管理分為七大部

分，系統(tǒng)梳理各階段工作，結(jié)合西部

公司的地地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化階段成果，選取

標(biāo)桿房企典型案例進(jìn)行分析。

項(xiàng)目開發(fā)流程

成果形式

定位方案

可研階段

定位策劃階段

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

示范區(qū)階段

施工階段

報(bào)規(guī)報(bào)建階段

銷售階段

各專業(yè)圖紙成果

示范區(qū)圖紙

工規(guī)證

現(xiàn)場配合

測算方案

銷售圖

設(shè)計(jì)&營銷

管理部門

設(shè)計(jì)管理部門

設(shè)計(jì)管理部門

報(bào)規(guī)報(bào)建部門

工程管理部門

投資管理部門

客服、物業(yè)

管理部門

主責(zé)部門

前

言

審圖要點(diǎn)

設(shè)計(jì)管理流程

品質(zhì)管控標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)

設(shè)計(jì)變更流程

.......戶型標(biāo)準(zhǔn)化

立面標(biāo)準(zhǔn)化

構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)化

管理標(biāo)準(zhǔn)化

部品部件標(biāo)準(zhǔn)化

.......戶型升級(jí)

景觀升級(jí)

裝修升級(jí)

車庫升級(jí)

智能化升級(jí)

.......產(chǎn)品力提升

提升市場競爭力 提高開發(fā)效率

標(biāo)準(zhǔn)化

順利推進(jìn)項(xiàng)目

流程管控

規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值

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營銷部負(fù)責(zé)市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品售價(jià)及各產(chǎn)品

銷售計(jì)劃等；

設(shè)計(jì)部熟悉規(guī)劃設(shè)計(jì)條件后，完成測算規(guī)劃方案、主

要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；

在產(chǎn)品定位方案確定后，設(shè)計(jì)部開始編制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)

計(jì)方案。

以市場為基礎(chǔ)，通過精準(zhǔn)的項(xiàng)

目定位，對(duì)項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行極致挖掘，

結(jié)合高溢價(jià)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最

大化。

一

l 主要工作內(nèi)容：

可研及策劃定位階段

設(shè)計(jì)管理

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深度理解客戶的生活方式，家庭成員的生

活場景，根據(jù)地域特點(diǎn)、城市習(xí)慣，精準(zhǔn)客戶

需求。

示例

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1. 精準(zhǔn)客戶定位

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

通過定量問卷形式，了解客戶的生活方式

和產(chǎn)品偏好，重點(diǎn)關(guān)注客戶外部敏感點(diǎn)、內(nèi)部

敏感點(diǎn)相關(guān)內(nèi)容，為產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供方向。

l 外部敏感點(diǎn)

l 內(nèi)部敏感點(diǎn)

示例

1. 精準(zhǔn)客戶定位

需充分調(diào)研競品項(xiàng)目產(chǎn)品類型、戶型、立

面、面積、價(jià)格、精裝標(biāo)準(zhǔn)、銷售計(jì)劃、去化

情況、示范區(qū)等，為后續(xù)工作做好基礎(chǔ)。

示例

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? 對(duì)標(biāo)競品項(xiàng)目

調(diào)研競品項(xiàng)目容積率、首開時(shí)間、產(chǎn)品類型、梯戶比、

產(chǎn)品面積、產(chǎn)品價(jià)格、精裝標(biāo)準(zhǔn)、月均去化等數(shù)據(jù)。

調(diào)研競品項(xiàng)目土地信息、銷售計(jì)劃、庫存情況、產(chǎn)品設(shè)

計(jì)等內(nèi)容。

2. 對(duì)標(biāo)競品項(xiàng)目

根據(jù)客戶需求及競品項(xiàng)目情況，給出相對(duì)

清晰明確的產(chǎn)品定位，為方案設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)和

依據(jù)。

示例

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n 項(xiàng)目定位∶依托XX生態(tài)公園資源和XX低容積率、限高XX米指標(biāo)優(yōu)

勢；破局XX人居現(xiàn)狀，用改善品質(zhì)立勢，打造XX湖居品質(zhì)大盤。

n 產(chǎn)品組合∶洋房+疊拼別墅+平層+地下車位。

n 產(chǎn)品定檔：

? 洋房∶根據(jù)區(qū)域較為剛需的市場基本盤，結(jié)合項(xiàng)目自身較高的品質(zhì)，

洋房105、112產(chǎn)品定位為"品質(zhì)剛需，總價(jià)控制在240萬元以內(nèi)，

136產(chǎn)品定位為”首次改善“總價(jià)控制在300萬元以內(nèi)；

? 別墅∶由于成都目前別墅稀缺，且項(xiàng)目別墅產(chǎn)品較少（約10%），

故疊拼別墅產(chǎn)品定位為"終極改善"，總價(jià)控制在600萬元以內(nèi)；

? 平層∶產(chǎn)品僅32套，定位為項(xiàng)目"補(bǔ)位產(chǎn)品"，總價(jià)控制在420萬；

? 車位∶住宅車位比約1∶1.2，車位整體定價(jià)15萬/個(gè)以內(nèi)；

? 精裝策略∶根據(jù)地塊80%精裝要求，項(xiàng)目精裝與清水比例為4∶1。

確定對(duì)象 分類客戶 發(fā)掘標(biāo)簽 細(xì)分客戶 標(biāo)桿做法 產(chǎn)品建議

STEP.01 STEP.02 STEP.03 STEP.04 STEP.05 STEP.06

? 明確產(chǎn)品建議

? 工作路徑

3. 明確產(chǎn)品建議

備注：“標(biāo)準(zhǔn)樓型庫平面圖庫”適用于成都、重慶、西安等

項(xiàng)目，其他區(qū)域可參照?qǐng)?zhí)行。

l 選擇標(biāo)準(zhǔn)化戶型

說明：

l 可行性研究報(bào)告階段應(yīng)用原則：原則上應(yīng)選用《產(chǎn)品庫V1.0》里的

標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品支撐項(xiàng)目強(qiáng)排方案、規(guī)劃建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算、成本測算

等與產(chǎn)品相關(guān)的工作內(nèi)容。

l 靈活應(yīng)用原則：《產(chǎn)品庫V1.0》中的產(chǎn)品需調(diào)整后套用的，可根據(jù)

市場情況及規(guī)劃條件在庫內(nèi)產(chǎn)品基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整尺度須

滿足《尺度級(jí)配匯總表》要求。

l 本地庫和異地庫應(yīng)用原則：各戰(zhàn)區(qū)可選用《產(chǎn)品庫V1.0》內(nèi)的本戰(zhàn)

區(qū)產(chǎn)品庫，同時(shí)鼓勵(lì)跨戰(zhàn)區(qū)應(yīng)用其他戰(zhàn)區(qū)產(chǎn)品庫。

集團(tuán)已正式發(fā)布《華僑城集團(tuán)地產(chǎn)產(chǎn)品庫

V1.0》 ，在項(xiàng)目可研階段應(yīng)選擇標(biāo)準(zhǔn)化戶型，

實(shí)現(xiàn)成熟產(chǎn)品的快速復(fù)制，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量，縮

短設(shè)計(jì)周期，有效控制項(xiàng)目成本。

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4. 選用標(biāo)準(zhǔn)化戶型

示例

l 貨值最大化

備注：在進(jìn)行總平布局多方案比較時(shí)，需綜合考慮不同類型

產(chǎn)品布局對(duì)地下室停車效率的影響。

5. 強(qiáng)排測算指標(biāo)

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應(yīng)對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行充分價(jià)值分析，結(jié)合用

地規(guī)劃指標(biāo)、不同產(chǎn)品售價(jià)及市場去化情況，

進(jìn)行多方案比選，應(yīng)注重從產(chǎn)品組合、空間品

質(zhì)、貨值比較等幾個(gè)方面綜合分析，保證項(xiàng)目

貨值最大化。

示例

備注：在進(jìn)行貨值計(jì)算時(shí)候應(yīng)充分考慮項(xiàng)目公共配套面積，應(yīng)結(jié)合

地方政策要求在可售業(yè)態(tài)計(jì)容建筑面積基礎(chǔ)上進(jìn)行一定比例折損進(jìn)

行項(xiàng)目貨值測算。郊區(qū)大盤、文旅康養(yǎng)項(xiàng)目，可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)

際情況進(jìn)行損容，總圖布局以綜合效益最大化

為原則，嚴(yán)控地下車庫面積，并盡量避免地下

贈(zèng)送、地面高贈(zèng)送等去化較難保證的面積贈(zèng)送。

5. 強(qiáng)排測算指標(biāo)

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l 利潤最大化

備注：項(xiàng)目檔次定位應(yīng)在項(xiàng)目可行性研究階段明確，原則上

確定后不允許擅自提升產(chǎn)品檔次。

以限額設(shè)計(jì)為指導(dǎo)，結(jié)合項(xiàng)目定位、產(chǎn)

品規(guī)劃，將項(xiàng)目分為 A、B、C 三檔， 即高檔、

中檔和低檔，在可研階段合理匹配產(chǎn)品配置標(biāo)

準(zhǔn)，為后期限額設(shè)計(jì)管理及目標(biāo)成本管理奠定

基礎(chǔ)。

5. 確定項(xiàng)目檔次

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示意

l 確定項(xiàng)目檔次

根據(jù)前期策劃定位報(bào)告，以限額設(shè)計(jì)為指導(dǎo)，完成規(guī)

劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)；

營銷部深度參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)、展示區(qū)設(shè)計(jì)等；

對(duì)設(shè)計(jì)階段建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)成本進(jìn)行復(fù)核，滿足限額

設(shè)計(jì)相關(guān)要求。

根據(jù)策劃定位報(bào)告，挖掘產(chǎn)品

溢價(jià)點(diǎn)，提升產(chǎn)品力，提高產(chǎn)品溢

價(jià)，打造具有市場競爭力的產(chǎn)品。

二

l 主要工作內(nèi)容：

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)管理

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1

2

3

l 項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理流程

1. 西部公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理流程

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備注：組織項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)委員會(huì)專業(yè)技術(shù)力量，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)

方案進(jìn)行項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)。

西部公司決定啟動(dòng)項(xiàng)目

政府審批

成果報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心備案

設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)

備注：拿地3個(gè)月完成規(guī)劃批復(fù)，6個(gè)月完成開工，9個(gè)月完

成開盤是標(biāo)桿企業(yè)常規(guī)做法，合理的設(shè)計(jì)周期是保證設(shè)計(jì)質(zhì)

量的前提。

30% —— 規(guī)劃方案文本————————

45天

60% —— 擴(kuò)初設(shè)計(jì)（報(bào)建圖紙）————

45天

90% —— 施工圖設(shè)計(jì) ————————

60天

l 標(biāo)桿企業(yè)開發(fā)周期

2. 設(shè)計(jì)工作周期

l 標(biāo)桿企業(yè)設(shè)計(jì)周期

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展示區(qū)

施工圖

展示區(qū)

室內(nèi)方案

展示區(qū)

室內(nèi)施工圖

工規(guī)證 施工圖

審查

合格書

施工證

拿地 規(guī)劃批復(fù) 開工 開盤

0月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

室內(nèi)方案

概念方案 報(bào)規(guī)文本 景觀方案

單體設(shè)計(jì)

&柱基梁

板施工圖 施工圖 室內(nèi)施工圖

45天 45天 60天

展示區(qū)方案

l 設(shè)計(jì)工作周期

決定了

3項(xiàng)

項(xiàng)

定

目

位

的

、

成

2

敗

個(gè)

。

方案，70%

3. 設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

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規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

標(biāo)準(zhǔn)定位 總平布局

3項(xiàng)定位 2個(gè)方案

業(yè)態(tài)定位 產(chǎn)品定位 總平布局 戶型方案

在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，應(yīng)綜合考慮成本控

制、開發(fā)周期等內(nèi)容，涉及到出入口、物業(yè)用

房、停車等后期經(jīng)營使用內(nèi)容，需提前征詢物

業(yè)管理部門意見。

3. 設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

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規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

成本控制

開發(fā)周期

用地價(jià)值分析

設(shè)計(jì)理念

設(shè)計(jì)理念

配置標(biāo)準(zhǔn)

總圖布局

建筑設(shè)計(jì)

公共配套

景觀設(shè)計(jì)

室內(nèi)設(shè)計(jì)

產(chǎn)品創(chuàng)新

限額設(shè)計(jì)

地下車庫

其它特殊因素

開發(fā)分期

示范區(qū)

設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

l 設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)

產(chǎn)品溢價(jià)率排序：

平層+挑空＞退臺(tái)＞平層

洋房

l 首層贈(zèng)送≥100%，可較標(biāo)準(zhǔn)層實(shí)現(xiàn)溢價(jià)約30%-40%；

l 頂層受層數(shù)劣勢，價(jià)值較標(biāo)準(zhǔn)層折損約5%；

l 頂層有少量贈(zèng)送，價(jià)值較標(biāo)準(zhǔn)層不超過5%的溢價(jià)。疊拼

l 下疊產(chǎn)品特殊性，較洋房多處挑空贈(zèng)送且墅級(jí)感受更強(qiáng)，

可較中疊實(shí)現(xiàn)溢價(jià)40%-50%；

l 上疊產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)的合理使用也會(huì)為產(chǎn)品帶來增值溢價(jià)。

4. 產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)解析

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

l 標(biāo)桿企業(yè)數(shù)據(jù)

備注：在考慮產(chǎn)品溢價(jià)的同時(shí)，應(yīng)綜合考慮成本變化+形態(tài)

變化+贈(zèng)送溢價(jià)+次頂層折損等因素。

l 溢價(jià)點(diǎn)示意

4. 產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)解析

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產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)

1.地面庭院 2.屋頂贈(zèng)送 3.地下室贈(zèng)送 4.獨(dú)立入戶 5.戶型贈(zèng)送 5.戶型設(shè)計(jì)

南院

北院

側(cè)院

屋頂花園

退臺(tái)

悶頂

采光井

下沉庭院

地下功能空間

庭院入戶

電梯入戶

電梯廳入戶

陽臺(tái)

露臺(tái)

設(shè)備平臺(tái)

室內(nèi)挑空

飄窗

觀景陽臺(tái)

邊廳

套房

室內(nèi)挑空

屋頂贈(zèng)送

獨(dú)立入戶

露臺(tái)

庭院

側(cè)院

l 產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)

5. 產(chǎn)品力提升策略

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

豐富入戶體驗(yàn)感、精細(xì)化設(shè)計(jì)歸家動(dòng)線、

提升空間儀式感、營造藝術(shù)與優(yōu)雅的生活場景，

重點(diǎn)考慮歸家動(dòng)線、社區(qū)配套、戶型、立面、

景觀、裝修等產(chǎn)品力關(guān)鍵點(diǎn)，抓住自身優(yōu)勢，

重點(diǎn)發(fā)力，提升產(chǎn)品力。

客戶敏感點(diǎn)

區(qū)位

戶型

樓盤品質(zhì)

居住體驗(yàn)

室內(nèi)方案

主入口大門

車庫出入口

單元出入口

中庭景觀

建筑立面

大堂尺度與精裝修

停車體驗(yàn)

小區(qū)活動(dòng)空間

小區(qū)道路

l 客戶敏感點(diǎn)

戶型設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合新生活理念進(jìn)行創(chuàng)新化、

場景化設(shè)計(jì)，為不同需求的住戶定制化產(chǎn)品。

5. 產(chǎn)品力提升策略

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

l 戶型升級(jí)

在結(jié)構(gòu)布置時(shí)充分考慮室內(nèi)可變空間，適應(yīng)多場景使用。

從品質(zhì)生活和日常生活場景出發(fā)，比如:布

局儀式玄關(guān)、客餐廚陽臺(tái)“LDKG”一體化

設(shè)計(jì)、情景化主臥等創(chuàng)造場景多樣化的人居體

驗(yàn)。

5. 產(chǎn)品力提升策略

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

分享家·三室兩廳兩衛(wèi) 陽光家·四室兩廳兩衛(wèi)

獨(dú)立家·四室兩廳兩衛(wèi) 貼心家·三室兩廳兩衛(wèi)

近32㎡廚房與開放式書桌相

連，烹飪與孩子兼顧

13.8M南向超寬采光臥室，

家庭成員，人人可享

兒童臥室室外設(shè)置10㎡獨(dú)立

書房，家庭教育升級(jí)

15㎡獨(dú)衛(wèi)客房，兩大套房，

與主人互不干擾，保證私密

原始空間

綠地“百年宅“

l 戶型升級(jí)

l 室內(nèi)升級(jí)

廚房可移動(dòng)可增加的插座 雙電機(jī)式雙門冰箱 活動(dòng)水龍頭

玄關(guān)密碼鎖 360度旋轉(zhuǎn)鞋柜

臥室衣帽間紅外感應(yīng)燈 小夜燈+

插座一體面板 USB接口插座面板

衛(wèi)生間 智能馬桶

陽臺(tái) 家政柜

5. 產(chǎn)品力提升策略

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

室內(nèi)空間人性化設(shè)計(jì)，在廚房、玄關(guān)、衛(wèi)

生間、臥室、陽臺(tái)等模塊智能化升級(jí)。

? 收納空間

對(duì)于“改善型”住宅，在不影響空間舒適

度的前提下，用戶對(duì)收納空間的功能、布局、

收納容量等要求更高，極致的收納空間將會(huì)提

升住宅的產(chǎn)品力。

l 室內(nèi)升級(jí)

5. 產(chǎn)品力提升策略

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

示意

重點(diǎn)圍繞示范區(qū)、小區(qū)大門、人行入口、車庫

出入口、中庭景觀、單元入戶等客戶關(guān)注點(diǎn)區(qū)域，

合理匹配建設(shè)成本，做到品質(zhì)可視化，提升客戶體

驗(yàn)，提高項(xiàng)目市場競爭力。

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

l 景觀升級(jí)

5. 產(chǎn)品力提升策略

充分利用消防通道和撲救場地，打造全齡

健康跑道和活動(dòng)場所，在有效破解了消防場地

占據(jù)大面積宅間空間的問題同時(shí)，又可以賦能

社區(qū)全齡運(yùn)動(dòng)。

? 全齡健康跑道

l 景觀升級(jí)

5. 產(chǎn)品力提升策略

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

“架空層”不只是增加空間，還能夠彰顯

小區(qū)品質(zhì)，更是品質(zhì)的迭代，全齡化、多元化、

場景化被引入到架空層設(shè)計(jì)中，充分研究各個(gè)

年齡人群行為特點(diǎn)。

? 架空層

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

萬科168計(jì)劃將架空層分為了四大模塊：交融中心、活動(dòng)中

心、交互中心、共享中心。

l 景觀升級(jí)

5. 產(chǎn)品力提升策略

隨著居住需求不斷升級(jí)，地下車庫也需

要新的設(shè)計(jì)理念、施工工藝、人性化配套設(shè)施

以及匠心的細(xì)節(jié)等，增強(qiáng)開車業(yè)主升級(jí)歸家儀

式感。

l 地下車庫升級(jí)

5. 產(chǎn)品力提升策略

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

序號(hào) 重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域

1 車庫入口 歸家的第一道風(fēng)景。

2 停車區(qū)域 地坪材料、管線綜合排布，燈光設(shè)計(jì)、其他

細(xì)節(jié)（消火栓、地漏、導(dǎo)視、車位劃線）等。

3 地下大堂 為早客戶營造舒心安全的歸家感受。

4 人性化細(xì)節(jié) 車牌識(shí)別、車位管理、車位引導(dǎo)、分時(shí)停

車、空氣檢測、智能測溫等。

在停車區(qū)域，針對(duì)地坪材料、管線綜合排布

優(yōu)化，燈光設(shè)計(jì)、其他細(xì)節(jié)（消火栓、地漏、

導(dǎo)視、車位劃線）等，利用BIM等技術(shù)手段

進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)。

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

l 地下車庫升級(jí)

l 下沉庭院

5. 產(chǎn)品力提升策略

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

科學(xué)規(guī)劃車庫采光井和下沉庭院，改變?cè)锌菰?/p>

單調(diào)的歸家感受，將地上景觀資源引入地下，全方位

提升地下歸家流線。

備注：根據(jù)項(xiàng)目定位和分檔，合理匹配立面成本，通過線條、

材質(zhì)、功能、細(xì)節(jié)等立面精細(xì)化設(shè)計(jì)，提高項(xiàng)目顏值。

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

外立面材料成本及適用場景

l 建筑立面

5. 產(chǎn)品力提升策略

通過結(jié)構(gòu)、線條、材質(zhì)營造輕盈感，玻璃

帶來通透感，線條打造輕柔動(dòng)感，顏色突出格

調(diào)高級(jí)感，營造產(chǎn)品調(diào)性。

材質(zhì) 綜合單價(jià) 適用場景

外墻涂料

普通涂料40-50元/平方

彈性涂料50-70元/平方

目前多見于保障房、動(dòng)遷安置房等

立面（普通涂料、彈性涂料）

真石漆 100-150元/平方

應(yīng)用廣泛，仿石效果好，多用于立

面中段

面磚 100-130元/平方

早年應(yīng)用較廣，裝飾性強(qiáng)，現(xiàn)多見

于學(xué)院風(fēng)建筑立面

保溫

一體板

280-350元/平方 多重材料復(fù)合而成，保溫性效果好

鋁板 600-1000元/平方

常見于中高端項(xiàng)目立面的中段、線

腳、頂部

干掛石材 800-1200元/平方

早年備受高端項(xiàng)目熱捧，現(xiàn)多用于

墅類建筑或高層住宅的底層立面

玻璃幕墻 1000-1800元/平方 多用于豪宅立面

靈活運(yùn)營地下空間，打造兼具實(shí)用性和標(biāo)識(shí)

性的建筑，前期承接銷售和展示，后期是功能完

善的社區(qū)大堂。

l 社區(qū)大堂

5. 產(chǎn)品力提升策略

備注：社區(qū)大堂是產(chǎn)品升級(jí)的重點(diǎn)，承載：物業(yè)服務(wù)、收取

快遞、網(wǎng)約車候車、無風(fēng)雨歸家路線、業(yè)主活動(dòng)等。

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

綠城社區(qū)“芯空間

限額設(shè)計(jì)管理工作由各項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)和成本

及相關(guān)部門按其部門職責(zé)共同配合完成，如指

標(biāo)超限，需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況詳細(xì)說明超限原

因，并上報(bào)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)審批。

序號(hào) 指標(biāo)名稱 說明 A檔 B檔 C檔 備注

1

總

體

指

標(biāo)

標(biāo)準(zhǔn)層高 ≤3.3m ≤3.1m ≤3m 別墅首層

≤3.6m

2 贈(zèng)送率

贈(zèng)送面積與

可售面積的

比例

-建議贈(zèng)送

率

≤15%

3

可售比

成都 ≥70% ≥71% ≥71% 因政策

差異，

此指標(biāo)

僅供參

考

4 重慶 ≥65% ≥70% ≥72%

5 其他區(qū)域 ≥75% ≥76% ≥76%

6

地

下

室

大堂 ㎡ 40 30 25

7 單車位指

標(biāo)

單位為㎡/

車

38 36 34

8 層高 結(jié)構(gòu)層高

3.8m（人防

區(qū)域不超

3.9m）

3.7m（人防

區(qū)域不超

3.8m）

3.7m（人防區(qū)

域不超3.8m）

9 柱網(wǎng)

主要軸網(wǎng)尺

寸

8.1m 8.1m/7.8m 7.8m

10 地坪 地坪漆

地坪漆/金剛

砂

地坪漆/金剛砂

11 車庫頂面

單元入戶

區(qū)域可選用

鋁合金吊頂

噴涂料 噴涂料

12 覆土厚度

頂板覆土厚

度

1.5m 1.3m 1.2m

西安區(qū)域

因?yàn)闅夂?/p>

原因，整

體≤1.5m

13 架空

層

架空層

標(biāo)準(zhǔn)層

面積比例

≤70% ≤50% - 別墅禁用

14 大

堂

首層

大堂

首層大堂面

積

50 40 30 不含電

梯廳及

15 層高 2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層 ≤4.5m 首層層高 走廊

6. 地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用

l 限額設(shè)計(jì)

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

建筑部分示意

從設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料工藝、

設(shè)計(jì)原則、呈現(xiàn)效果 等方

面提出設(shè)計(jì)要求，確保設(shè)

計(jì)要素的全面考量。

制定《設(shè)計(jì)管控評(píng)審表》，

嚴(yán)格要求各公司針對(duì)表格要

求進(jìn)行核查并持續(xù)優(yōu)化，將

核查結(jié)果提交西部規(guī)劃設(shè)計(jì)

中心備案。

梳理設(shè)計(jì)要素，從設(shè)計(jì)質(zhì)量、

成本控制、品質(zhì)管控 等方

面明確具體設(shè)計(jì)管控要求，

提升產(chǎn)品質(zhì)量。

設(shè)計(jì)配置與成本掛擋，在

成本限額指標(biāo)內(nèi)按照高、

中、低檔項(xiàng)目設(shè)定相應(yīng)的

配置標(biāo)準(zhǔn)，使成本與售價(jià)、

市場更加匹配。

6. 地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用

l 管控手冊(cè)

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

1.設(shè)計(jì)要求 2.管控要點(diǎn)

3.配置標(biāo)準(zhǔn)

/限額設(shè)計(jì)

4.管控手冊(cè)

應(yīng)用

l 住宅產(chǎn)品精裝修、景觀、地下車庫設(shè)計(jì)管控手冊(cè)

內(nèi)容示意

在規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段，應(yīng)合理匹配建設(shè)成本，

重點(diǎn)關(guān)注各階段成本控制關(guān)鍵要素，在保證項(xiàng)

目品質(zhì)的前提下，有效控制建設(shè)成本。

7. 設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

l 設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)

序號(hào) 項(xiàng)目階段 成本控制要素

1 項(xiàng)目前期

（可研階段）

1. 項(xiàng)目基本情況，如位置、地形、周邊配套、大市

政配套、規(guī)劃要求等；

2. 產(chǎn)品定位、戶型配比、交付標(biāo)準(zhǔn)；

3. 產(chǎn)品建筑風(fēng)格及立面形式。

2 方案階段

1. 總平布局；路網(wǎng)、出入口布置、道路寬度、停車

方式；

2. 立面形式、建筑材料、欄桿、電梯數(shù)量等；

3. 建筑控制指標(biāo)：大堂面積、大堂層高、標(biāo)準(zhǔn)層層

高、得房率、贈(zèng)送面積、窗地比、墻地比等；

4. 地下室控制指標(biāo)：單車位指標(biāo)、覆土厚度、層高、

人防面積、人防位置、地下室大堂位置等；

5. 邊坡支護(hù)、結(jié)構(gòu)高度、結(jié)構(gòu)方案、建筑機(jī)電等；

6. 景觀控制指標(biāo)：軟景比、景觀成本、喬木搭配、

樹種選型、水景面積等；示范區(qū)規(guī)模。

3 施工圖階段

1. 基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)形式；復(fù)核結(jié)構(gòu)控制指標(biāo)：鋼筋

含量、砼含量；復(fù)核建筑控制指標(biāo)：窗地比、墻

地比、外墻單方成本等；建筑節(jié)能；

2. 工程做法與交樓標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，材料部品；

3. 設(shè)計(jì)院的出圖質(zhì)量和圖紙自審制度：建筑、結(jié)構(gòu)、

安裝各專業(yè)協(xié)同，減少錯(cuò)漏；

4. 精裝修控制指標(biāo)：大堂成本、標(biāo)準(zhǔn)層大堂成本、

樣板間成本、售樓處成本、戶內(nèi)精裝修成本等；

5. 復(fù)核景觀控制指標(biāo)：軟景比、景觀單方、總平管

網(wǎng)，石材厚度，樹種選型等，后期管理維護(hù)；

6. 安裝部分的供配電方式、線路布置、設(shè)備選型、

供水方案、消防工程、空調(diào)設(shè)計(jì)等；

7. 市政及小區(qū)管網(wǎng)選擇，給排水管徑選擇、檢查井

及井蓋位置；

8. 智能化設(shè)計(jì)：可視對(duì)講、安防、防翻越系統(tǒng)、電

子巡更系統(tǒng)等；二次深化：門窗工程、金屬構(gòu)件

工程、鋼結(jié)構(gòu)等。

備注：實(shí)體樣板間優(yōu)先，不建議設(shè)置臨時(shí)售樓處，優(yōu)先考慮

示范區(qū)與低層商鋪或配套附屬用房的結(jié)合。

三 展示區(qū)設(shè)計(jì)管理

PA RT 0 2—中心視點(diǎn) /11

園林式 地景式 院落式 下沉式

l 示范區(qū)規(guī)模及類型

序

號(hào)

項(xiàng)目規(guī)模

（總建筑面積）

示范區(qū)總

面積㎡

示范區(qū)園林面積

（含紅線外）㎡

售樓處面積

（㎡）

樣板間套數(shù)

（個(gè)）

1 ≥30萬㎡ ≤10000㎡ ≤9000 ≤1200 ≤5

2 20-30萬㎡ ≤8000㎡ ≤6000 ≤900 ≤4

3 10-20萬㎡ ≤6000㎡ ≤5000 ≤600 ≤3

4 10萬㎡以下 ≤4000㎡ ≤3500 ≤600 ≤2

“去售樓處化”已成為趨勢，

洞察用戶需求，注重未來生活場景

的營造。前期為售樓中心，后期作

為業(yè)主活動(dòng)場所。

展示區(qū)在前期能夠?qū)Ξa(chǎn)品的銷售具有短時(shí)

間的驅(qū)動(dòng)，實(shí)體交付展示區(qū)（樣板間、景觀示

范區(qū)等）能夠引起客戶對(duì)未來生活場景的共鳴，

有效促進(jìn)項(xiàng)目去化。

做好前置工作：示范區(qū)選擇盡量避開地下室，設(shè)計(jì)圖

紙、施工單位、材料采購全部前置。

維護(hù)好政府關(guān)系：為項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造良好環(huán)境，保證項(xiàng)

目開工后不停工。

同步平行施工：展示區(qū)綜合樓、園建綠化和塔樓板房

同步施工，各板塊獨(dú)自施工，互不影響。

嚴(yán)控展示區(qū)界面: 即展示區(qū)不準(zhǔn)有材料堆場、不準(zhǔn)有加

工廠、不得有垃圾堆場，必須要有施工道路。

加強(qiáng)圖紙質(zhì)量管理：做好圖紙會(huì)審、樣板先行、避免

返工。

l 展示區(qū)快速呈現(xiàn)方法論

1. 示范區(qū)快速呈現(xiàn)

備注： 根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，從拿到到售樓部開放的平均周期約8

個(gè)月。

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標(biāo)桿企業(yè)做法

靈活利用配建建筑、下沉庭院、底商等，

打造高顏值、有特色、有內(nèi)涵、有主題的售樓

場景。

l 利用配建幼兒園作為售樓部，營造童趣夢(mèng)幻的示范區(qū);

l 利用下沉庭院打造售樓部，后期作為社區(qū)活動(dòng)空間；

l 景觀、室內(nèi)、建筑三專業(yè)一體化打造主題，營造特色主

體場景。

2. 示范區(qū)精細(xì)化設(shè)計(jì)

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l 標(biāo)桿企業(yè)做法

標(biāo)桿企業(yè)做法

營造形象突出、儀式感強(qiáng)的主入口。 入

口作為示范區(qū)對(duì)外的第一印象點(diǎn)，需能夠聚氣，

大氣，美觀、有昭示性。

l 標(biāo)桿企業(yè)做法

2. 示范區(qū)精細(xì)化設(shè)計(jì)

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l 通過中式傳統(tǒng)文化，彰顯建筑的威儀和尊府風(fēng)范；

l 通過園林景觀的營造，打造尋幽探盛之感；

l 通過現(xiàn)代科技感的形式，給人強(qiáng)烈的視覺沖擊。

標(biāo)桿企業(yè)做法

l 標(biāo)桿企業(yè)做法

2. 示范區(qū)精細(xì)化設(shè)計(jì)

通過對(duì)居住區(qū)的營造，做到未來生活場景

預(yù)運(yùn)營，清晰且真實(shí)給你的參觀者傳遞未來居

住想象。

? 用國際化的建筑手法構(gòu)建現(xiàn)代東方的美學(xué)意境；

? 通過多進(jìn)式庭院營造尊貴的儀式感; ? 通過立體空間和下沉庭院，則增加空間的層次

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標(biāo)桿企業(yè)做法