武漢商辦市場(chǎng)年度報(bào)告

02

寫字樓

市場(chǎng)

03

公寓

市場(chǎng)

01

土地

市場(chǎng)

05

趨勢(shì)

預(yù)測(cè)

04

商業(yè)

市場(chǎng)

> 》

商服用地供應(yīng)成交量創(chuàng)十年新低，成交樓面價(jià)增長(zhǎng)；三環(huán)內(nèi)中心區(qū)域

土地日益稀少，大體量商服用地頻出不再，遠(yuǎn)城區(qū)商辦承壓。

土地市場(chǎng)

第一章

0 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

推出宗數(shù)(宗) 80 53 66 67 =

52 54 46 38 44

成交宗數(shù)(宗 66 44 47 63 49 46 42 38 35 39

實(shí)際成交率(%) 82.50% 83.02% 71.21% 94.03% 92.45% 88.46% 77.78% 82.61% 92.11% 88.64%

土地市場(chǎng)|土拍成交率略有下跌

2022年，武漢市共推出商服用地44宗，成交39宗，臨時(shí)取消、延期及流拍土地共5宗，實(shí)際成交率為89%

120.00%

100.00%

80.00%

60.00%

40.00%

20.00%

2013-2022年武漢商服用地土拍情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)際成交率-實(shí)際成交土地宗數(shù)/推出土地總宗數(shù)*100%

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0.00%

2013-2022年武漢商服用地供求量?jī)r(jià)

800.00 4000

700.00 3500

600.00 3000

500.00 2500

400.00 2000

300.00 1500

200.00 1000

100.00 500

0.00

20 3年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

供應(yīng)建面(萬(wàn)m) 676.75 412.77 411.45 440.31 384.54 511.70 465.02 349.04 386.04 184.47

成交建面(萬(wàn)m) 582.38 337.23 332.45 437.24 372.00 4 2.24 321.02 279.75 375.30 166.34

成 交 樓 面地價(jià)(元/m) 1865.12 2611.09 1232.27 3599.74 3513.86 2820.28 3442.74 2699.57 2724.95 3054.08

土地市場(chǎng)|供應(yīng)、成交量創(chuàng)十年新低

2022年，武漢商服用地供求量分別為184萬(wàn)m、166 萬(wàn)m, 同比分別下降52%、55%,供應(yīng)、成交量均創(chuàng)近十年新低

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)

0

0

2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

成交樓面地價(jià)(元/m) 1865 2611 1232 3599 3513 2820 3442 2699 2725 3054

溢價(jià)率 3.72% 6.13% 1.91% 2.80% 5.29% 6.42% 12.09% 1.83% 0.50% 3.12%

土地市場(chǎng)|樓面價(jià)、溢價(jià)率上漲幅度較大

2022年，武漢商服用地成交樓面價(jià)3054元/m, 同比增長(zhǎng)12%,平均溢價(jià)率達(dá)3.12%

14.00%

12.00%

10.00%

8.00%

6.00%

4.00%

2.00%

2013-2022年武漢商服用地成交溢價(jià)率

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)

0.00%

2022年?yáng)|西湖區(qū)商服用地成交量51萬(wàn)m, 位列各區(qū)首位，其次為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)41萬(wàn)m 及蔡甸區(qū)23萬(wàn)m, 遠(yuǎn)城區(qū)商辦承壓；三環(huán)內(nèi)中心區(qū)域土

地日益稀少，大體量商服用地頻出不再

2022年各區(qū)域商服用地供應(yīng)成交情況

60.00

50.00

40.00

30.00

20.00

10.00

東西湖區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)

開發(fā)區(qū) 蔡甸區(qū) 黃陂區(qū) 東湖新技

術(shù)開發(fā)區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 江漢區(qū) 青山區(qū) 江岸區(qū) 江夏區(qū) 新洲區(qū) 漢陽(yáng)區(qū) 礫口區(qū) 漢南區(qū)

成交建面(萬(wàn)m) 50.83 41.22 22.75 16.34 10.76 6.20 4.64 4.41 3.50 3.22 2.22 0.18 0.07 0.00 0.00

供應(yīng)建面(萬(wàn)m) 54.83 41.22 22.95 19.25 10.76 6.2 4.64 4.41 3.5 3.22 2.22 0.18 11.1 0 0

土地市場(chǎng)|中心城區(qū)商服土地供應(yīng)少，供應(yīng)成交主要集中在遠(yuǎn)城區(qū)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)

0.00

非市場(chǎng)交易影響量?jī)r(jià)，區(qū)域標(biāo)桿散售表現(xiàn)優(yōu)異，市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇；持續(xù)

高供應(yīng)節(jié)奏導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，空置率爬升，租金小幅下行，商務(wù)區(qū)分化

趨勢(shì)明顯。

寫字樓市場(chǎng)

第二章

寫 字 樓 銷 售 市 場(chǎng)

2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

供應(yīng)面積(萬(wàn)π) 122.66 203.49 257.98 183.01 113.27 95.54 58.70 75.46 86.30 73.15

銷售面積(萬(wàn)m) 60.11 55.95 64.30 93.07 98.88 47.81 37.05 50.75 46.11 77.86

供銷比 2.04 3.64 4.01 1.97 1.15 2.00 1.58 1.49 1.87 0.94

2022年武漢寫字樓供應(yīng)量73.2萬(wàn)m2, 成交量77.9萬(wàn)m2, 同比分別減少15%、增加69%,供求比為0.94;受本年度大量非市場(chǎng)交易(工抵)影響，

成交量遠(yuǎn)超往年同期標(biāo)準(zhǔn)

寫字樓銷售市場(chǎng)|受大量非市場(chǎng)交易影響，成交量?jī)r(jià)齊升

300.00

250.00

200.00

150.00

100.00

50.00

0.00

4.50

4.00

3.50

3.00

2.50

2.00

1.50

1.00

0.50

2013-2022年武漢寫字樓供求情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)不包含公富

0.00

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

銷售價(jià)格(元m) 11517 12074 13934 12598 14627 14612 14679 13410 13979 18132

銷售價(jià)格同比(%) 18.95% 4.84% 15.41% -9.59% 16.11% -0.10% 0.46% -8.65% 4.24% 29.71%

近年武漢寫字樓銷售均價(jià)發(fā)展態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，受高于市場(chǎng)平均成交價(jià)格的工抵項(xiàng)目影響，備案價(jià)格數(shù)據(jù)提升，2022年銷售均價(jià)1.8萬(wàn)元/m2, 同比增長(zhǎng)

30%,高于往年銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)率

寫字樓銷售市場(chǎng)|工抵項(xiàng)目高于市場(chǎng)平均價(jià)格，導(dǎo)致成交均價(jià)高于預(yù)期上漲

2000035.00%

1800030.00%

1600025.00%

1400020.00%

1200015.00%

1000010.00%

8000 5.00%

6000 0.00%

4000 -5.00%

2000 -10.00%

0 -15.00%

2013-2022年武漢寫字樓均價(jià)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)不包含公寓

2022年，大武昌板塊以47.8萬(wàn)m的寫字樓成交量位列三鎮(zhèn)首位，其中武昌成交量25.1萬(wàn)m, 登頂各區(qū)域成交排行TOP1; 武昌區(qū)、江岸區(qū)成交面

積主要源于非市場(chǎng)型成交，江漢、東湖高新得益于區(qū)域熱點(diǎn)項(xiàng)目

2022年各區(qū)域?qū)懽謽浅山磺闆r

30.00

25.00

20.00

15.00

10.00

5.00

武昌區(qū) 江岸區(qū) 東西湖區(qū) 東湖新技術(shù)

開發(fā)區(qū) 江漢區(qū) 江夏區(qū) 洪山區(qū) 青山區(qū) 漢陽(yáng)區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開

發(fā)區(qū) 漢南區(qū) 蔡甸區(qū) 黃陂區(qū) 礫口區(qū)

成交面積(萬(wàn)m) 25.13 13.14 8.05 6.86 6.50 5.68 5.36 4.82 1.67 0.30 0.23 0.11 0.01 0.00

武昌區(qū)銷售面積TOP3項(xiàng)目：綠地國(guó)際金融城(20.2萬(wàn)方、非市場(chǎng)交易)、華夏天風(fēng)大廈(2.4萬(wàn)方，大宗交易多層購(gòu)置)、福星惠營(yíng)水岸國(guó)際(2.3萬(wàn)方，散售)

江岸區(qū)銷售面積TOP3項(xiàng)目：融科天城(3.4萬(wàn)方，非市場(chǎng)交易)、江華綜合大樓(2.4萬(wàn)方，非市場(chǎng)交易)、華潤(rùn)萬(wàn)象城幸福里(2.2萬(wàn)方，散售)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)不包含公窩

寫字樓銷售市場(chǎng)|大武昌領(lǐng)跑二級(jí)市場(chǎng)

0.00

排名 項(xiàng)目名稱 區(qū)縣 板塊 成交面積(m) 成交價(jià)格(元/m) 成交金額(萬(wàn)元 備注

1 綠地國(guó)際金融城 武昌區(qū) 武昌濱江 202334 30447 616038.98 非市場(chǎng)交易

2 青洲盛匯 江漢區(qū) 漢口中心 53631 17413 93386.14 大宗交易整棟購(gòu)置

3 融科天城 江岸區(qū) 漢口中心 33609 20626 69321.12 非市場(chǎng)交易

4 華潤(rùn)萬(wàn)象城幸福里 江岸區(qū) 漢口中心 22299 22394 49937.12 散售

5 福星惠營(yíng)水岸國(guó)際 武昌區(qū) 武昌濱江 22814 20516 46805.65 散售

6 中建光谷之星 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū) 光谷新中心 28312 14613 41371.6 大宗交易

7 武漢中央文化區(qū) 洪山區(qū) 武昌中心 29645 13549 40167.27 散售

8 華夏天風(fēng)大廈 武昌區(qū) 武昌中心 24216 15998 38740 大宗交易多層購(gòu)置

9 武漢迪馬數(shù)智天地 東西湖區(qū) 吳家山 41323 8900 36777.57 政府回購(gòu)

10 江花綜合大樓 江岸區(qū) 漢口濱江 24008 14519 34857.7 散售

2022年綠地國(guó)際金融城由于非市場(chǎng)交易以61.6億銷售額占據(jù)龍頭地位，青州盛匯和融科天城分別以9.3億、6.9億位列第二、第三；全市前10名項(xiàng)

目大部分為非市場(chǎng)交易及大宗交易，前十項(xiàng)目總成交金額約107億元，在2022年總成交金額中占比超80%

寫字樓銷售額TOP10項(xiàng)且

寫字樓銷售市場(chǎng)|非市場(chǎng)交易及大宗交易占據(jù)成交額榜單前十

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)不包含公富

排名 項(xiàng)目名稱 區(qū)縣 板塊 成交面積(m) 成交價(jià)格(元/m) 成交金額(萬(wàn)元) 備注

1 華潤(rùn)置地大廈B1 江岸區(qū) 漢口中心 22299 22394 49937.12 散售

2 福星惠譽(yù)水岸國(guó)際 武昌區(qū) 武昌濱江 22814 20516 46805.65 散售

3 武漢中央文化區(qū) 洪山區(qū) 武昌中心 29645 13549 40167.27 散售

4 江花綜合大樓 江岸區(qū) 漢口濱江 24008 14519 34857.7 散售

5 紅星美凱龍全球家居名品廣場(chǎng) 江夏區(qū) 廟山 29635 11000 32598.55 散售

6 琨瑜府 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū) 光谷核心 17654 14952 26397.16 散售

7 聯(lián)投廣場(chǎng) 江夏區(qū) 紙坊 25970 10153 26367.4 散售

8 御江壹品青山印 青山區(qū) 青山濱江商務(wù)區(qū) 23371 11000 25707.57 散售

9 長(zhǎng)江航運(yùn)中心 江漢區(qū) 漢口濱江 5755 28236 16249.7 散售

10 花橋村城中村改造K6地塊 江岸區(qū) 后湖 23081 6672 15400.1 散售

2022年所有散售項(xiàng)目中，華潤(rùn)置地大廈B1以5億銷售額占據(jù)龍頭地位，福星惠譽(yù)水岸國(guó)際和武漢中央文化區(qū)分別以4.6億、4億位列第二、第三，

銷售表現(xiàn)優(yōu)異項(xiàng)目皆為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目

寫字樓散售銷售額TOP10項(xiàng)目

寫字樓銷售市場(chǎng)|散售項(xiàng)目：市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，區(qū)域標(biāo)桿表現(xiàn)優(yōu)異

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)不包含公富

權(quán)天機(jī)場(chǎng)

二七流江商

第區(qū)

武已流江商務(wù)

區(qū) 2

青山流江商

務(wù)區(qū)

場(chǎng) 商務(wù)

家 -東事高

身區(qū)

漢正街中央服

務(wù)區(qū)

王南南專

四新會(huì)康商

務(wù)區(qū)

白沙洲商務(wù)

區(qū)

街統(tǒng)兩務(wù)區(qū)

新興重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)區(qū)

房開大廈 武漢創(chuàng)章天地

部分大宗交易

項(xiàng)日區(qū)域分布

招商一江琢城 序

號(hào) 項(xiàng)目名稱 區(qū)縣 板塊 賣方 買方 交易類型

成交面積

(m】

成交價(jià)格

(元/m)Ⅱ

成交金額

(Z元)

產(chǎn)品類型

1 招商一江

璟城 青山區(qū) 青山濱江 招商局地

產(chǎn)

平安銀行 整棟購(gòu)置 33000 7360 2.43 公寓

中信素晶濱江金融城

2 天風(fēng)大廈 武昌區(qū) 武昌中心 天風(fēng)天容

置業(yè) 華夏銀行 多層購(gòu)置 24216 15998 3.87 寫字樓

3

武漢創(chuàng)意

天地 天風(fēng)大廈 洪山區(qū) 南湖老城 光谷聯(lián)合 金層科技 整棟購(gòu)置 11380 12649 1.44 產(chǎn)業(yè)園

4

中信泰富

濱江金融

城

江岸區(qū) 二七濱江 中信泰富 長(zhǎng)江電力 整棟購(gòu)置 23813 22516 5.36 公寓

中建光谷之星

5 房開大廈 江漢區(qū) CBD 武漢城建

集團(tuán) 中發(fā)集團(tuán) 整棟購(gòu)置 31000 21000 6.51 寫字樓

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，武漢2022年商辦產(chǎn)品大宗交易共10宗，成交約27萬(wàn)方，成交金額約35億；大宗交易成交區(qū)域大多位于城市核心發(fā)展板塊，收購(gòu)

企業(yè)如招商項(xiàng)目的平安銀行、天風(fēng)大廈項(xiàng)目的華夏銀行，均為開發(fā)公司關(guān)聯(lián)企業(yè)

■ 2022年部分大宗交易項(xiàng)目詳情

寫字樓銷售市場(chǎng)|大宗交易：市場(chǎng)活躍，收購(gòu)方以關(guān)聯(lián)企業(yè)為主

漢口沿工薄勞

建設(shè)大通商

數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 ： 世 聯(lián) 行 統(tǒng) 計(jì) ， 數(shù) 據(jù) 包 含 公 富 、 產(chǎn) 業(yè) 園 辦 公

華中金繼城-楚河漢街

商等區(qū)

光谷中心城商

務(wù)區(qū)

武漢中央商務(wù)

區(qū)

兆答關(guān)業(yè)大

重廣青考區(qū)

標(biāo)東商務(wù)

量周

寫 字 樓 租 賃 市 場(chǎng)

50.00%

45.00%

40.00%

35.00%

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

天風(fēng)大廈、武漢天地A1 和長(zhǎng)江產(chǎn)業(yè)大廈的陸續(xù)交付推動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓存量升高，導(dǎo)致市場(chǎng)整體空置率爬升，同比升高約2.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到

39%的歷史新高，持續(xù)的高供應(yīng)節(jié)奏加速市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，租金下行

寫字樓租賃市場(chǎng)|高供應(yīng)節(jié)奏加速市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，租金下行、空置率爬升

2016-2022年武漢寫字樓租金水平及空置率

105

100

95

90

85

80

75

數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)范圍僅含甲級(jí)、乙級(jí)優(yōu)質(zhì)寫字樓，不包括難以明確定性的商住混用物業(yè)

空置率(%)

—— 租金價(jià)格(元/m)

武漢天兩面際機(jī)場(chǎng)

1站

漢口沿江商務(wù)區(qū)

二七求江商務(wù)區(qū)

建設(shè)大道商務(wù)區(qū) 武出流江亮務(wù)區(qū)

金理具

青山統(tǒng)江南勢(shì)區(qū)

工業(yè)區(qū)

棲崗商務(wù)區(qū)

武廣商多區(qū)

雄東商務(wù)區(qū)

王家海南務(wù)區(qū)

光谷-關(guān)山大道商務(wù)

區(qū) 光谷中心姚南務(wù)區(qū)

四新會(huì)坡內(nèi)務(wù)區(qū)

華中金磁城-楚習(xí)雙街高務(wù)

區(qū)

白沙消南勞區(qū)

口廠 填屯離務(wù)

黃家對(duì)

的新對(duì)

傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)

新興重點(diǎn)發(fā)發(fā)慶務(wù)區(qū)

傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)中，武漢中央商務(wù)區(qū)、武廣商務(wù)區(qū)板塊由于疫情的沖擊，老樓存量較多和未來(lái)供應(yīng)量較大，空置率處于高位；而漢口濱江板塊以及中

南中北商務(wù)區(qū)、光谷-關(guān)山大道商務(wù)區(qū)得益于穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)支撐和市場(chǎng)較小的新增供應(yīng)量，整體表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，其中光谷區(qū)域辦公項(xiàng)目空置率最低

寫字樓租賃市場(chǎng)|各商務(wù)區(qū)分化明顯，新興區(qū)域搶奪租賃市場(chǎng)

數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)范圍僅含甲級(jí)、乙級(jí)優(yōu)質(zhì)寫字樓，不包括難以明確定性的商住混用物業(yè)

甲級(jí)平均租金水平(元/m/月) 乙級(jí)平均租金水平(元/n/ 月) 一 空置率

岳家建-東事商務(wù)區(qū)

漢正街中失重務(wù)區(qū)

或漢中尖高務(wù)區(qū)

2022年武漢甲級(jí)寫字樓主要租戶構(gòu)成(按租賃面積)

30.00%

25.40%

25.00%

20.20%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

寫字樓租賃市場(chǎng)|租賃客戶構(gòu)成：金融、房地產(chǎn)建筑、TMT 穩(wěn)居前三位

金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑、TMT 為武漢甲級(jí)寫字樓租戶前三大主力，且占比遙遙領(lǐng)先，三大行業(yè)在全市甲級(jí)樓宇租戶中占比超過63%

0.00%

金融業(yè) 房地產(chǎn)建筑

12.00%

9.70%

TMT 消費(fèi)業(yè) 專業(yè)服務(wù)

業(yè)

數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)范圍僅含甲級(jí)、乙級(jí)優(yōu)質(zhì)寫字樓，不包括難以明確定性的商住混用物業(yè)

18.30%

12.50%

14.30%

19.60%

25.00%

15.00% 20.00% 25.00% 30.00%

寫字樓租賃市場(chǎng)|TMT 行業(yè)租賃需求占比增長(zhǎng)明顯

從行業(yè)分布看，TMT產(chǎn)業(yè)活躍，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)良好，新增租賃面積占比25%,其次專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融行業(yè)分別貢獻(xiàn)19.6%、14.3%的新增需求

醫(yī)療健康

貿(mào)易

零售

不動(dòng)產(chǎn)

教育

金融

專業(yè)服務(wù)業(yè)

TMT

0.00%

2022年武漢寫字樓市場(chǎng)新增需求行業(yè)分布(按租賃面積)

數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)范圍僅含甲級(jí)、乙級(jí)優(yōu)質(zhì)寫字樓，不包括難以明確定性的商住混用物業(yè)

8.90%

10.70%

3.60%

5.40%

5.00% 10.00%

銷售市場(chǎng)：非市場(chǎng)交易影響量?jī)r(jià)，區(qū)域標(biāo)桿散售表現(xiàn)優(yōu)異，市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇

>2022年武漢寫字樓供應(yīng)量73.2萬(wàn)m, 成交量77.9萬(wàn)m2, 同比分別減少15%、增加69%,受本年度大量非市場(chǎng)交易(工抵)影

響，成交量遠(yuǎn)超往年同期標(biāo)準(zhǔn)。

>從散售市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，各區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目的入市，成交量逐漸提升。

>大宗交易方面市場(chǎng)活躍，交易面積再創(chuàng)新高，城市核心資產(chǎn)價(jià)值得以驗(yàn)證。

租賃市場(chǎng)：持續(xù)高供應(yīng)節(jié)奏導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，商務(wù)區(qū)分化趨勢(shì)明顯，未來(lái)租賃新增需求仍將集

中在金融、互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)

>優(yōu)質(zhì)辦公空間陸續(xù)交付推動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓存量升高。優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的集中入市導(dǎo)致市場(chǎng)整體空置率爬升，市場(chǎng)整體空置率

同比升高約2.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到39%的歷史新高。持續(xù)的高供應(yīng)節(jié)奏加速市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，租金下行。

>傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)中，武漢中央商務(wù)區(qū)、武廣商務(wù)區(qū)板塊由于疫情的沖擊，老樓存量較多和未來(lái)供應(yīng)量較大，空置率處于高位。而漢

口濱江板塊以及中南中北商務(wù)區(qū)、光谷-關(guān)山大道商務(wù)區(qū)得益于穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)支撐和市場(chǎng)較小的新增供應(yīng)量，整體表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。

>金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑、TMT 為武漢甲級(jí)寫字樓租戶前三大主力，且占比遙遙領(lǐng)先。TMT 產(chǎn)業(yè)，尤其是電子科技行業(yè)的擴(kuò)張催生

大量寫字樓新增需求。

寫字樓市場(chǎng)小結(jié)

公寓市場(chǎng)

2022年武漢公寓市場(chǎng)進(jìn)入去庫(kù)存階段，短期看，公寓供應(yīng)量恢復(fù)可

能性小，長(zhǎng)期看，未來(lái)探索租賃運(yùn)營(yíng)方向趨勢(shì)較強(qiáng)。

第三章

0 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

供應(yīng)面積(萬(wàn)m) 0 5.3 55.71 47.83 86.76 133.35 235.54 201.98 131.47 87.16

銷售面積(萬(wàn)m) 41.59 34.35 40.99 129.99 161.11 118.66 93.41 72.48 106.86 104.36

供銷比 0.00 0.15 1.36 0.37 0.54 1.12 2.52 2.79 1.23 0.84

公寓市場(chǎng)|2018年以來(lái)武漢公寓庫(kù)存量急劇增加，2022年進(jìn)入去庫(kù)存階段

2022年武漢公寓供應(yīng)量約87萬(wàn)m, 成交量約104萬(wàn)m2, 同比分別減少34%、減少2%,供求比為0.84,庫(kù)存量稍減

3.50

3.00

2.50

2.00

1.50

1.00

0.50

0.00

2013-2022年武漢公寓供求情況

250

200

150

100

50

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，2013年無(wú)公窩供應(yīng)數(shù)據(jù)

0

2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

銷售價(jià)格(元/m) 9991 10403 10054 11072 12015 13957 14176 12104 11392 13481

銷售價(jià)格同比(%) 8.98% 4.12% -3.35% 10.13% 8.52% 16.16% 1.57% -14.62% -5.88% 18.34%

公寓市場(chǎng)|2022年公寓非市場(chǎng)交易項(xiàng)目增多，成交均價(jià)不降反升

2020年以來(lái)武漢公寓銷售均價(jià)呈下降趨勢(shì)，2022年價(jià)格有所上漲，主要原因是供應(yīng)量大幅下降且工抵項(xiàng)目交易面積和價(jià)格高于市場(chǎng)平均水平

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)

2022年武漢各區(qū)域公寓供求情況

4

3.5

3

2.5

2

1.5

1

0.5

0

江漢區(qū) 東湖新技

術(shù)開發(fā)區(qū) 青山區(qū) 洪山區(qū) 漢陽(yáng)區(qū) 江夏區(qū) 江岸區(qū) 礫口區(qū) 東西湖區(qū) 蔡甸區(qū) 武昌區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)

開發(fā)區(qū) 黃陂區(qū) 漢南區(qū) 新洲區(qū)

供應(yīng)面積(萬(wàn)m) 6.28 10.13 6.23 12.78 4.78 0 9.03 17.93 10.62 0 8.74 0 0 0 0.64

銷售面積(萬(wàn)m) 24.51 18.75 17.71 11.82 9.09 7.38 6.91 5.36 3.48 3.19 2.65 1.9 0.92 0.27 0.25

供銷比 0.26 0.54 0.35 1.08 0.53 0 1.31 3.35 3.05 0 3.29 0 0 0 2.52

2022年，大武昌板塊以50.93萬(wàn)m 的公寓成交量位列三鎮(zhèn)首位，非市場(chǎng)交易和大宗交易拉升江漢區(qū)、東湖高新區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)成交量

公寓市場(chǎng)|大武昌板塊公寓整體成交表現(xiàn)更好

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)

-0.5

排名 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 成交面積(萬(wàn)m) 成交均價(jià)(元/m) 成交金額(億元)

1 綠地漢正中心 江漢區(qū) 15.76 26064 41.07

2 招商一江璟城 青山區(qū) 8.73 7359 6.43

3 綠地香樹花城 青山區(qū) 7.43 12049 8.95

4 綠地光谷中心城 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū) 5.1 15341 7.83

5 龍湖三千城 洪山區(qū) 5.01 7602 3.81

6 華宇旭輝星空 江岸區(qū) 3.72 10066 3.74

7 武漢大悅城 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū) 3.41 11361 3.87

8 招商江灣國(guó)際 研口區(qū) 3.19 7122 2.27

9 聯(lián)投廣場(chǎng) 江夏區(qū) 3.14 10200 3.2

10 福星惠譽(yù)東湖城 洪山區(qū) 2.78 12319 3.43

公寓市場(chǎng)|成交排行前10名項(xiàng)目多為非市場(chǎng)交易及大宗交易項(xiàng)目

2022年武漢市前10名公寓項(xiàng)目總成交面積約55.25萬(wàn)m2, 約占全年總成交額的53%,其中大部分為非市場(chǎng)交易(工抵)及大宗交易，具有特殊性

公寓銷售額TOP10 項(xiàng)目

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)

市場(chǎng)回顧：2022年武漢公寓市場(chǎng)進(jìn)入去庫(kù)存階段

>整體而言，2017-2022年武漢市公寓供應(yīng)量總和876萬(wàn)m, 而成交面積僅為656萬(wàn)m2, 有將近220萬(wàn)方公寓庫(kù)存

量。2022年公寓供應(yīng)量銳減，成交量同比基本持平，公寓市場(chǎng)已進(jìn)入去庫(kù)存狀態(tài)。

>2019年底新冠疫情暴發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體投資需求逐漸低迷，以2019年為分界，武漢公寓市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)先升

后降的態(tài)勢(shì)。2022年武漢工抵公寓項(xiàng)目數(shù)量增多，價(jià)格高于市場(chǎng)正常水平，拉升了公寓整體成交價(jià)格。

未來(lái)展望：短期內(nèi)供應(yīng)恢復(fù)積極性弱，未來(lái)探索租賃運(yùn)營(yíng)方向趨勢(shì)較強(qiáng)

>隨著疫情影響的逐漸消除，房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)寬松將帶來(lái)需求端的持續(xù)改善。但公寓由于層高、面積等限

制增多，總價(jià)門檻提升，銷售難度加大，公寓市場(chǎng)短期內(nèi)供應(yīng)恢復(fù)積極性不高，且公寓產(chǎn)品已整體進(jìn)入升級(jí)和

細(xì)分化市場(chǎng)，未來(lái)類住宅化、高端化是公寓發(fā)展兩大趨勢(shì)。

>2021年起國(guó)家層面保障性租賃住房政策密集出臺(tái)，未來(lái)公寓可以探索租賃型住房的模式，為政府分憂，為企業(yè)

留資產(chǎn)，未來(lái)尋求政府回購(gòu)或自持一定年限后資產(chǎn)證券化的可能。

公寓市場(chǎng)小結(jié)

2022年武漢商業(yè)銷售市場(chǎng)供應(yīng)量銳減，存量商業(yè)開業(yè)體量激增，武

漢高端商業(yè)邁向多強(qiáng)時(shí)代，帶動(dòng)武漢多個(gè)商圈整體提檔升級(jí)。

商業(yè)市場(chǎng)

第四章

0 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

供應(yīng)面積(萬(wàn)m) 118.95 214.85 219.34 173.32 181.16 144.18 149.68 166.36 177.24 95.56

銷售面積(萬(wàn)m) 107.62 84.68 91.29 115.37 136.21 109.46 89.69 83.95 118.77 133.04

銷售價(jià)格(元/m) 14435 16219 14155 14486 16927 17446 16910 15954 14839 15372

商業(yè)市場(chǎng)|2022年武漢商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)銳減

2022年武漢商業(yè)供應(yīng)量大幅下降，同比下降46%,成交量同比稍有上浮12%,成交均價(jià)同比小幅上張4%,低于2017年成交均價(jià)

20000

18000

16000

14000

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

2013-2022年武漢商業(yè)供求量?jī)r(jià)

250

200

150

100

50

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)

0

東西湖區(qū) 洪山區(qū) 漢陽(yáng)區(qū) 江復(fù)區(qū) 驕口區(qū) 江岸區(qū) 蔡甸區(qū) 新洲區(qū)

東湖新技

術(shù)開發(fā)區(qū) 江漢區(qū) 青山區(qū) 黃陂區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)

開發(fā)區(qū)

武昌區(qū) 漢南區(qū)

供應(yīng)面積(萬(wàn)m) 19.46 19.22 8.72 7.59 7.23 7.16 5.38 4.99 4.1 3.06 2.96 2.53 1.82 0.82 0.54

銷售面積(萬(wàn)m) 11.15 11.37 14.26 14.6 4.21 7.11 9.79 7.7 11.47 8.49 8.9 8.33 2.48 11.1 2.09

銷售價(jià)格(元/m) 10823 17654 11500 11175 13156 15760 12481 9594 20003 28695 13354 12143 15734 25641 7903

2022年武漢市東西湖區(qū)、洪山區(qū)、研口區(qū)和江岸區(qū)四個(gè)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供過于求，漢陽(yáng)區(qū)和江夏區(qū)整體“以價(jià)換量”,江漢區(qū)、武昌區(qū)和東湖高新

區(qū)價(jià)格兌現(xiàn)情況較好，成交均價(jià)超過2萬(wàn)元/m, 東湖高新區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)均衡

商業(yè)市場(chǎng)|2022年大武昌板塊整體成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)較好

35000

30000

25000

20000

15000

10000

5000

2022年武漢各區(qū)域商業(yè)供求情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)

序號(hào) 項(xiàng)目名稱 開業(yè)時(shí)間 區(qū)域 商業(yè)面積 商業(yè)定位

1 武漢大悅城 2022.1 東湖高新區(qū) 140000 新光谷青年引力場(chǎng)

2 武漢萬(wàn)象城 2022.5 江岸區(qū) 190000 MIX 3.0華中商業(yè)新地標(biāo)

3 武漢壹站城 2022.5 東西湖區(qū) 33000 地鐵上蓋商業(yè)(街區(qū)獨(dú)棟)

4 潮流盒子.武漢X118 2022.6 江漢區(qū) 33000 城市級(jí)潮聚空間

5 武漢世達(dá)廣場(chǎng) 2022.7 東湖高新區(qū) 50000 購(gòu)物中心

6 武漢國(guó)金天地YUE街 2022.9 江漢區(qū) 43000 Block街區(qū)

7

龍湖武漢白沙天街 2022.9 洪山區(qū) 140000 雙天街TOD購(gòu)物中心

8

武漢范湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

(原泛海城市廣場(chǎng))

2022.10 江漢區(qū) 120000 區(qū)域型全客層休閑中心

9 武商夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng) 2022.11 武昌區(qū) 800000 全國(guó)超體量新概念商業(yè)地標(biāo)

10 洪山萬(wàn)科廣場(chǎng)ViviLand 2022.12 洪山區(qū) 110000 “漫游式”購(gòu)物中心

11 武漢閱道廣場(chǎng)(武漢中心書城) 2022.12 江漢區(qū) 72000 沉浸式文化消費(fèi)公園

12 武漢中商.世界里

(原魚巷購(gòu)物中心)

2022.12 東湖高新區(qū) 120000 逸趣生活家(購(gòu)物中心)

2022年武漢12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，開業(yè)商業(yè)面積達(dá)到185萬(wàn)方，是自2014年以來(lái)第二個(gè)單年入市商業(yè)面積超百萬(wàn)方的年份。從項(xiàng)目形態(tài)來(lái)看，主要

為購(gòu)物中心和特色主題的商業(yè)街，分布在二環(huán)內(nèi)與大武昌板塊

商業(yè)市場(chǎng)|核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中爆發(fā)

數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年武漢即將開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目包括武漢長(zhǎng)江中心、龍湖武昌濱江天街、江夏永旺、遠(yuǎn)洋里等新項(xiàng)目，以及武漢SKP、 武漢QBOX (原光谷國(guó)際廣場(chǎng))、武漢漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(原萬(wàn)達(dá)電影樂園)、銷品茂、武漢方圓薈(原武漢海寧皮革城)等改造類商業(yè)項(xiàng)目

武議江夏永旺夢(mèng)樂解

碧物聯(lián)樂中心

2023年6月開業(yè)

王

江夏區(qū)

商業(yè)市場(chǎng)|2023年即將開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)體量超250萬(wàn)方

@ 漢 口 站

武 漢 市

武昌區(qū)

洪山區(qū)

武漢花W 匯

國(guó)際機(jī)場(chǎng)

侯增

東 湖生態(tài)

旅游風(fēng)景區(qū)

馬鞍山森林公A

家家后村

武 漢站

恒大

龍 山

武議Q-BOX (既光谷國(guó)際

廣場(chǎng))票物中心

2023年開量

武議運(yùn)拜里CITYLANE

商業(yè)否區(qū)

2023年9月開業(yè)

東西湖郁金香

主題公園

后官湖公 園

試漢SKP

零的中心

2023年11月開

硫口區(qū)

漢陽(yáng)區(qū)

花薄武呂度江天缶

剪也中心

2023年開業(yè)

系何否低廣屬

票助中心

2023年6月開業(yè)

武漢國(guó)金天地

MALL

2023年開業(yè)

武權(quán)長(zhǎng)缸中心

思物中心

2023年開業(yè)

醫(yī)西湖區(qū)

數(shù)據(jù)來(lái)要：世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)

宋

旗盤

下廖

窯頭

517 G70

#01露營(yíng)經(jīng)濟(jì) #06減壓業(yè)態(tài) #11香氛經(jīng)濟(jì)

城市渭雪空間

#02都市農(nóng)場(chǎng) #07公園式商業(yè) #12新型復(fù)合業(yè)態(tài)

#03國(guó)風(fēng)沉浸式 #08綠色環(huán)?？沙掷m(xù) #13新周未經(jīng)濟(jì)

#04趣味市集 #09劇場(chǎng)業(yè)態(tài) #14元宇宙

#05小眾運(yùn)動(dòng) #10寵物經(jīng)濟(jì) #15屋頂經(jīng)濟(jì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)

武漢作為南北節(jié)點(diǎn)樞紐城市，走出疫情陰影后，商業(yè)迎來(lái)更多大體量開業(yè)，2022年表現(xiàn)亮眼，商業(yè)消費(fèi)趨勢(shì)逐漸朝著健康化、持續(xù)化、品質(zhì)化、

理性化以及本土化的方向邁進(jìn)

商業(yè)市場(chǎng)|2022年商業(yè)熱詞

市場(chǎng)回顧：銷售市場(chǎng)供應(yīng)量銳減，存量商業(yè)開業(yè)體量激增

>整體而言，2022年武漢商業(yè)銷售市場(chǎng)供應(yīng)量近5年來(lái)首次降低，同比下降46%,成交量和銷售價(jià)格小幅上浮，

整體呈現(xiàn)觸底反彈之勢(shì)。從區(qū)域來(lái)看，大武昌板塊量?jī)r(jià)表現(xiàn)更好，整體較為均衡。

>2020年至2023年，是武漢存量商業(yè)集中爆發(fā)期。2022年開業(yè)商業(yè)面積達(dá)到185萬(wàn)方，是自2014年以來(lái)第二個(gè)

單年入市商業(yè)面積超百萬(wàn)方的年份，主要分布在二環(huán)內(nèi)、大武昌，預(yù)計(jì)2023年開業(yè)面積超250萬(wàn)方。隨著近3年

K11、 恒隆廣場(chǎng)、萬(wàn)象城、大悅城等項(xiàng)目開業(yè)，武漢商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展階段。

未來(lái)展望：存量商業(yè)改造迎來(lái)新增長(zhǎng)，武漢高端商業(yè)邁向多強(qiáng)時(shí)代

>自2021年國(guó)家及地方在城市更新方面出臺(tái)的一系列政策支持，存量商業(yè)改造就成為了各商業(yè)地產(chǎn)商的重點(diǎn)工

作。整個(gè)2022年，多個(gè)存量商業(yè)進(jìn)入改造階段，預(yù)計(jì)2023年改造類項(xiàng)目開業(yè)量增加，輕資產(chǎn)模式加速。

>2023年隨著武漢SKP、 國(guó)內(nèi)最大永旺商業(yè)體江夏永旺、遠(yuǎn)洋里、龍湖武昌濱江天街等開業(yè)，武漢高端商業(yè)邁向

多強(qiáng)時(shí)代，商業(yè)主題差異化、購(gòu)物中心延時(shí)運(yùn)營(yíng)新玩法更加多樣，高端商業(yè)正在全面激發(fā)武漢商業(yè)活力，也幫

助武漢渡過商業(yè)成長(zhǎng)陣痛，帶動(dòng)武漢多個(gè)商圈整體提檔升級(jí)。

商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)

未來(lái)趨勢(shì)預(yù)判

第五章

2023年武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)還將迎來(lái)包括華潤(rùn)置地大廈T1、襄陽(yáng)大廈、香港中心A 座、楚商大廈等在內(nèi)的約68萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)辦公空間交付，

集中在漢口&武昌濱江商務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)2023年武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)保持高供應(yīng)節(jié)奏

武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng) 武湖

楚商大原 責(zé)口站

后 測(cè)

漢口沼江商務(wù)區(qū)

二七濱江商務(wù)區(qū) 襄陽(yáng)大廈

武漢中央商務(wù)區(qū) 建設(shè)大道商務(wù)區(qū) 武旦濱江商務(wù)區(qū)

金組湖

青山濱江商務(wù)區(qū)

七學(xué)工業(yè)區(qū)

華潤(rùn)置地大原T1 揚(yáng)園南務(wù)區(qū)

武廣商務(wù)區(qū) 岳家嘴-東事商務(wù)區(qū)

漢江

漢正街中央服務(wù)區(qū) 硃東商務(wù)區(qū) 嚴(yán)西湖

王安端南務(wù)區(qū)

光谷 關(guān)山大道商務(wù)區(qū) 琨瑜國(guó)際中心

后 四新會(huì)展商務(wù)區(qū)

了開發(fā)區(qū) 華中全融城-楚河漢街有務(wù)區(qū)

香港中心A座 白沙洲商務(wù)區(qū) 南 湖

街道口-廣單屯商務(wù)區(qū)

黃家湖

趨勢(shì)預(yù)測(cè)|2023年持續(xù)高供應(yīng)節(jié)奏，供應(yīng)持續(xù)加劇

琴 詞 區(qū) 光谷中心城商務(wù)

區(qū)

傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)

新興重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)區(qū)

夏 區(qū)

聚焦區(qū)域金融中心建設(shè)

武漢市公布金融工作三年行動(dòng)方案(2022-2024年),提出聚焦區(qū)域金融中心

建設(shè)，到2024年，武漢市金融業(yè)增加值由2021年1862億元增加到2340.5億

元，法人金融機(jī)構(gòu)由31家增至38家，境內(nèi)外上市企業(yè)由91家增加到143家，推

動(dòng)金融市場(chǎng)規(guī)模再上臺(tái)階。

建設(shè)成為具有全國(guó)影響力的科技創(chuàng)新中心

繼北京、上海、粵港澳大灣區(qū)國(guó)際科創(chuàng)中心和成渝區(qū)域科創(chuàng)中心之后，武漢將

加快建設(shè)成為具有全國(guó)影響力的科技創(chuàng)新中心，強(qiáng)化原始創(chuàng)新策源地功能、建

設(shè)制造業(yè)創(chuàng)新高地、打造創(chuàng)新型城市群第一方陣、打造綠色發(fā)展中國(guó)樣板、深

化科技體制改革。

未來(lái)兩年，武漢將聚焦區(qū)域金融中心建設(shè)，加快建設(shè)成為具有全國(guó)影響力的科技創(chuàng)新中心，這將持續(xù)利好金融、互聯(lián)網(wǎng)科技及專業(yè)服務(wù)業(yè)在寫字

樓租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)，租賃需求將持續(xù)活躍，此外，“新經(jīng)濟(jì)”帶動(dòng)下的生物醫(yī)藥、新能源、新消費(fèi)等領(lǐng)域的企業(yè)需求也有望成為新的增長(zhǎng)來(lái)源

趨勢(shì)預(yù)測(cè)|政策導(dǎo)向利好金融、互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)

互聯(lián)網(wǎng)科技、金融以及新興行業(yè)租戶對(duì)產(chǎn)品需求日益升級(jí)，提供與企業(yè)日益增長(zhǎng)的綠色環(huán)保、智慧化管理及可持續(xù)發(fā)展相匹配的產(chǎn)品及服務(wù)，為

物業(yè)增值賦能，方能更好吸引及保留高質(zhì)量租戶

趨勢(shì)預(yù)測(cè)|客戶對(duì)產(chǎn)品需求日益升級(jí)，智能化、大數(shù)據(jù)、健康成關(guān)注重點(diǎn)

科技賦能

加快智慧化服務(wù)布局

商辦存量時(shí)代，持有運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益，謀求資產(chǎn)增值已成共識(shí)；優(yōu)質(zhì)物業(yè)既是資產(chǎn)，更是金融市場(chǎng)保值增值的有效工具，立足價(jià)值運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)

管理將成為資產(chǎn)增值的關(guān)鍵

趨勢(shì)預(yù)測(cè)|立足價(jià)值運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)管理將成為存量時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵

資產(chǎn)管理

融資

制定項(xiàng)目建設(shè)期、爬

坡期、運(yùn)營(yíng)期、退出

期等不同階段的融資

策略

管理

利用各種管理手段提

高管理效率和項(xiàng)目營(yíng)

業(yè)毛利率

建設(shè)

在保證施工質(zhì)量的前

提下以最少的成本投

入獲得產(chǎn)品溢價(jià)

退出

保證項(xiàng)目高估值退

出，資產(chǎn)變現(xiàn)

投資

項(xiàng)目規(guī)劃定位

投資架構(gòu)設(shè)計(jì)

重資產(chǎn)部分退出

獲得資金再投資

》》》

趨勢(shì)預(yù)測(cè)|2023年商業(yè)消費(fèi)行業(yè)在波動(dòng)中逐漸恢復(fù)，以松弛感對(duì)抗不確定性

疫情的反復(fù)改變了人們的生活方式，也讓消費(fèi)者行為模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，新的場(chǎng)景、業(yè)態(tài)、品牌在迅速成長(zhǎng)

5

消費(fèi)者共創(chuàng)

消費(fèi)者正在從品牌的被動(dòng)接受者轉(zhuǎn)變?yōu)槠放茮Q

策管理中的主動(dòng)參與者，消費(fèi)者參與共創(chuàng)、投

資和變革將助力品牌向前。

精

3

全球本土化

支持本土購(gòu)買成為消費(fèi)者在經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和心理層面

NANACOF

在地

備注： Mintel《2023年全球消費(fèi)者趨勢(shì)：中國(guó)簡(jiǎn)》 是長(zhǎng)長(zhǎng)久久的陪鋒

不是鳳準(zhǔn)一時(shí)的課數(shù)，

社區(qū)

審慎消費(fèi)

消費(fèi)者正在更有意識(shí)地衡量消費(fèi)扶擇，審慎支

出。靈活性、耐用性和特久性等 將成為重要的

購(gòu)買因素.

個(gè)體 社群

松弛生活

消費(fèi)者希望脫離倦怠感，投入對(duì)自己真正重

要的事，建立有質(zhì)量的生活體驗(yàn)。

自我探尋

后疫情時(shí)代，消費(fèi)者渴里重新關(guān)注自身，品 牌

可以幫助他們探尋新的個(gè)性身份。

華 告

上保護(hù)自己的方式之一，也讓他們感覺到自己正在

為回饋社會(huì)而努力。

2

王每萬(wàn)條天地

--室內(nèi)營(yíng)造生態(tài)公園商業(yè)大場(chǎng)果和在室外掌造

自然河谷主題場(chǎng)景

戶外市集、露營(yíng)等新型業(yè)態(tài)廣泛流行，滲透商業(yè)體的戶外空間、商場(chǎng)樓頂、特色店

的場(chǎng)景營(yíng)造，也成為購(gòu)物中心延時(shí)運(yùn)營(yíng)的新玩法，以度假感、健康、生態(tài)為主題的

商業(yè)場(chǎng)景營(yíng)造都市松弛感。 天數(shù)貴州 西安

8KF

科燈元字宙：新能源、人工駕能、元宇畝方業(yè)的綠發(fā)觸發(fā)了未來(lái)科約主題場(chǎng)要的六起

◆文化國(guó)潮；傳統(tǒng)文化+新型消費(fèi)文化沉浸體驗(yàn)手法，去賦予故事內(nèi)容于一個(gè)商業(yè)體

◆主題造暴；把自然山水般入商場(chǎng)，在商業(yè)空間里造景，越來(lái)越成為普追流行趨費(fèi)

衛(wèi)破圖；從上海LALAFORT 門口的巨犁“高達(dá)，到上海萬(wàn)象天地的“大象親子樂閉再

到大連的“能洞街”被新藝術(shù)形式激活的IP? 成為很多項(xiàng)目走向網(wǎng)紅的流量密碼

趨勢(shì)預(yù)測(cè)|空間創(chuàng)新趨勢(shì)，營(yíng)造高情緒濃度的商業(yè)空間

實(shí)體商業(yè)靠體驗(yàn)空間的營(yíng)造來(lái)對(duì)抗線上流量的沖擊，商品&服務(wù)&設(shè)計(jì)&情感缺一不可，消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)，兩大類情緒商業(yè)空間受到市場(chǎng)青睞

營(yíng)造“松弛感”的情緒場(chǎng)域 營(yíng)造主題文化體驗(yàn)的情緒場(chǎng)域

社交化+度假感+綠色/開放式+輕運(yùn)動(dòng)+夜經(jīng)濟(jì)

長(zhǎng)安十二時(shí)辰 西安老菜場(chǎng)

1、露營(yíng)+,圍繞露營(yíng)相關(guān)的生活方式、新鮮產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)鏈條

2 、 萌定，圍繞萌龍限養(yǎng)、互動(dòng)體驗(yàn)、食品等各種產(chǎn)品能條

◆3、烘焙、咖啡、新茶飲，更加關(guān)注健康養(yǎng)生

◆4、健康運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)中心，如瑜伽舞蹈、冥想、滑雪、沖浪、潛水運(yùn)動(dòng)經(jīng)濟(jì)新消費(fèi)

◆5、社交場(chǎng)景業(yè)態(tài)，如付妻自習(xí)室、膠裂旅館、則場(chǎng)+、24小時(shí)自修空問等

對(duì)抗時(shí)代焦慮的松弛感的商業(yè)業(yè)態(tài) 線下與線上互相融合的業(yè)態(tài) 高沉浸復(fù)合業(yè)態(tài)

趨勢(shì)預(yù)測(cè)|業(yè)態(tài)創(chuàng)新趨勢(shì)，回歸內(nèi)心富足的商業(yè)消費(fèi)時(shí)代

后疫情時(shí)代，集體消費(fèi)經(jīng)歷了從物質(zhì)繁華到物質(zhì)低欲望的變化，未來(lái)是消費(fèi)理性回歸時(shí)代，是一個(gè)從物質(zhì)富足到內(nèi)心自在與舒適的時(shí)代

健

康

直潘中心縣

大廠線下店

泰國(guó)SAVCAN WCTRIOUA24小時(shí)共享學(xué)習(xí)空間 分

翅

體

應(yīng)

擬

直

播

間

高沉浸型復(fù)合店

京東@1

花廚

度刻

意壓NA

一

趨勢(shì)預(yù)測(cè)|運(yùn)營(yíng)更加精細(xì)化，注重多樣客層人文關(guān)懷

商業(yè)地產(chǎn)逐漸從增量開發(fā)進(jìn)入到存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代，在商業(yè)“內(nèi)卷”的大背景下，精細(xì)化、人性化的運(yùn)營(yíng)是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

除中庭、廣場(chǎng)、花園外，利用冷區(qū)、通道等“零

碎”空間進(jìn)行二次布局整合及功能性提升，提升公

共空間服務(wù)的幸福感，完善多項(xiàng)配套方案與突發(fā)事

件預(yù)警機(jī)制，為顧客創(chuàng)造安心安全的購(gòu)物娛樂環(huán)

境。

運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)由“管理”向“幫扶”轉(zhuǎn)變，幫助品牌商

將線下門店做成多功能的復(fù)合式空間，在功能上融

合商品販賣、文化藝術(shù)、體驗(yàn)展示等多個(gè)場(chǎng)景，實(shí)

現(xiàn)線上線下雙軌互聯(lián)。

以會(huì)員尊享為核心，向外側(cè)輻射女性友好、兒童友

好、寵物友好、老人友好、殘障友好、圈層友好等

多個(gè)模塊，將商業(yè)設(shè)施的人文關(guān)懷進(jìn)行多個(gè)客層、

圈層的細(xì)化與差異化。

提升公共空間服務(wù)的幸福感 注重多樣客層人文關(guān)懷 構(gòu)筑全新的品牌商關(guān)系