128

? 村改類型拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位

基于規(guī)劃拆除規(guī)模進(jìn)行分析，羅湖村改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，村改項(xiàng)目總拆除規(guī)模為

110.5 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 43%，其次為工改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 105.8 公頃，占比

41%。商改總拆除規(guī)模為 16.3 公頃，占比 6%，居改總拆除規(guī)模為 23.2 公頃，占比 9%。

? 工改 M0 占比最高

工改類型規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目中，羅湖工改 M0 數(shù)量最多，為 11 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

35%，其次為工改綜合，數(shù)量為 9 個(gè)，占比 29%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 4 1 2 - 1 - - - - 1 1 1 2

居改 - - - 1 - - - - - 3 1 - 1

商改 - - 1 1 - 1 - 1 - 7 1 - 2

工改 - 1 3 3 - - 2 - 1 15 1 3 2

其他 - - - - - - 1 - - - - - -

0

5

10

15

20

25

30

數(shù)量：個(gè)

羅湖拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 15.9 3.1 8.2 - 8.3 - - - - 1.7 5.2 11.2 56.8

居改 - - - 0.6 - - - - - 5.2 0.5 - 16.8

商改 - - 3.6 1.1 - 0.9 - 1.0 - 7.4 0.3 - 1.9

工改 - 1.3 8.3 10.4 - - 11.2 - 4.5 50.9 6.6 6.8 5.8

其他 - - - - - - 0.7 - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

規(guī)模：公頃

羅湖拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

129

? 住宅功能類型建筑面積占比最高，為 25%

從歷年城市更新項(xiàng)目批復(fù)規(guī)劃建筑功能來看，2018 年和 2021 年批復(fù)的建筑量最多，

批復(fù)建筑量分別為 352.7 萬 m2（占比 23%）和 582.7 萬 m2（占比 38%）。

羅湖規(guī)劃建筑功能以住宅、商業(yè)和辦公為主，建筑面積分別為 467.4 萬 m2（占比

31%）、378 萬 m2（占比 25%）和 206.1 萬 m2（占比 14%），合計(jì)占比達(dá) 70%。其中，商務(wù)公

寓和新型產(chǎn)業(yè)用房占比分別為 8%和 8%，不足 10%，保障房建筑面積為 50.3 萬 m2，占比僅

3%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - 1 - - 1 - 1 5 1 - -

工改商住 - - - - - - - - - 1 - 2 -

工改居 - 1 - - - - - - - 1 - - -

工改商 - - - 1 - - 1 - - 2 - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - 3 - - - - - - 5 - 1 2

工改M1 - - - 1 - - - - - 1 - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

16

數(shù)量：個(gè)

羅湖拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

0

100

200

300

400

500

600

700

面積：萬㎡

羅湖拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類建筑面積統(tǒng)計(jì)圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

商務(wù)公寓面積

辦公面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

公共配套面積

130

? 近三年平均土地移交率與平均容積率穩(wěn)中有升

基于項(xiàng)目批復(fù)容積率與土地移交率進(jìn)行分析，羅湖城市更新項(xiàng)目平均容積率為 8.8，

平均土地移交率為 32.1%。其中，2010 年已批規(guī)劃項(xiàng)目平均土地移交率最高，土地移交率

為 41.9%；2014 年、2017 年、2020 年和 2021 年容積率均超過 10，分別為 11.1、11.7、

10.5 和 11.3，處于歷史較高水平。

羅湖城市更新項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度近兩年有明顯增高，土地移交率相對(duì)平穩(wěn)，未來平均容積

率預(yù)估將在 8-12 之間進(jìn)行波動(dòng)，平均土地移交率或?qū)⒈３衷?35%以上。

31%

3%

25%

14%

8%

1%

2%

8%

2%

1% 1%

3%

1%

羅湖拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目各類建筑面積占比圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

辦公面積

商務(wù)公寓面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

公共配套面積

7.39 7.81 7.16 5.90

7.50

11.05

7.25

5.71

11.72

7.64 7.26

10.47 11.32

41.4% 41.9%

22.1%

41.4%

18.1%

38.2%

17.7%

28.9%

35.6%

29.2% 27.4%

36.4% 36.3%

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

羅湖拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年移交率與容積率趨勢(shì)圖

容積率 移交率（%）

131

1.6.3 2010-2021 年羅湖區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與規(guī)模較 2020 年有顯著增長

截至 2021 年 12 月 31 日，羅湖實(shí)施主體公示項(xiàng)目共計(jì) 55 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 142.3 公

頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 99.8 公頃，其中，2017 年實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量最多，為

12 個(gè)；2015 年實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，拆除規(guī)模為 22.2 公頃；2010 年以前實(shí)施

主體公示項(xiàng)目拆除規(guī)模最小，拆除規(guī)模為0.7公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為0.7公頃；2021

年相對(duì) 2020 年，數(shù)量和規(guī)模均超 13 倍。

? 工改類型數(shù)量與拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位，其中工改 M0 占比最高

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行分析，羅湖工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 26

個(gè)，占總規(guī)劃數(shù)量 47%，其次為商改和村改，分別為 12 個(gè)（占比 22%）和 11 個(gè)（占比 20%）。

0.7

9.1

17.6

9.7

1.9

3.9

22.2

10.7

20.0

16.2

11.9

1.2

17.2

0.7 8.3 10.1 5.1 1.6 2.6 16.5 8.5 13.4 10.9 9.6 0.8 11.7

1

2

4

3

2

2

5 5

12

5

5

2

7

0

2

4

6

8

10

12

14

0

5

10

15

20

25

羅湖拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 實(shí)施主體數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 1 1 3 - - - - 1 1 - 1 - 3

居改 - - - - - - - - 2 1 1 - 1

商改 - - - - 1 - 1 - 5 2 1 1 1

工改 - 1 1 3 1 2 3 4 4 2 2 1 2

其他 - - - - - - 1 - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

數(shù)量：個(gè)

羅湖拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

132

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除規(guī)模進(jìn)行分析，羅湖工改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，工改項(xiàng)目總

拆除規(guī)模為 84.7 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 60%，其次為村改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 33 公

頃，占比 23%。

工改類型實(shí)施主體公示項(xiàng)目中，羅湖工改 M0 數(shù)量最多，為 9 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

35%，其次為工改綜合，數(shù)量為 8 個(gè)，占比 31%。

? 計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率情況逐年提升

基于項(xiàng)目數(shù)量對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，羅湖計(jì)劃實(shí)施

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 0.7 0.6 16.1 - - - - 2.7 1.7 - 1.9 - 9.4

居改 - - - - - - - - 1.9 2.1 7.7 - 0.6

商改 - - - - 1.1 - 0.9 - 5.9 1.4 0.8 0.3 1.0

工改 - 8.5 1.5 9.7 0.8 3.9 20.6 8.1 10.5 12.7 1.5 0.8 6.2

其他 - - - - - - 0.7 - - - - - -

0

5

10

15

20

25

規(guī)模：公頃

羅湖拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - 1 - - - 1 3 1 1 1 - - -

工改商住 1 - - - - - - - - - - - 1

工改居 - - - 1 - - - - 1 - - - -

工改商 - - - - 1 - - 3 - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 1 - 1 1 - - - - 2 1 2 1 1

工改M1 - - - 1 - 1 - - - - - - -

0

1

1

2

2

3

3

4

4

5

數(shù)量：個(gè)

羅湖拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

133

率為 63%，規(guī)劃實(shí)施率為 75%。

基于項(xiàng)目規(guī)模對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，羅湖計(jì)劃實(shí)施

率為 41%，規(guī)劃實(shí)施率為 74%。

1.6.4 2010-2021 年羅湖區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析

? 申報(bào)、實(shí)施主體類型以民營企業(yè)為主

羅湖的申報(bào)主體比較多樣化，有政府、民營企業(yè)、國企、村集體股份公司以及民營企

業(yè)+政府、村集體股份公司+政府等類型。其中，民營企業(yè)占比最高，為 48%；其次為國

企，占比 17%；村集體股份公司占比 15%，排名第三。

羅湖城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體類型共有四種類型，分別為民營企業(yè)、國企、政府和股份

公司。其中，民營企業(yè)占比最高，為 65%；其次為國企，占比 26%，村集體股份公司占比

7%，無民營企業(yè)+政府類型。

63%

41%

75% 74%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

數(shù)量 規(guī)模

羅湖拆除重建類城市更新項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率圖

計(jì)劃實(shí)施率 規(guī)劃實(shí)施率

15%

17%

48%

6%

1%

3%1% 9%

羅湖拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷年申報(bào)主體類型圖

股份公司

國企

民企

政府

民企+股份公司

股份公司+政府

國企+政府

民企+政府

134

1.6.5 2010-2021 年羅湖區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析

? 涉及前融項(xiàng)目占比 21%

基于項(xiàng)目整體及各階段是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目共計(jì) 18 個(gè)，占比

21%。

? 項(xiàng)目越成熟，涉及前融的項(xiàng)目比例越高

基于計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目累計(jì) 9 個(gè)，占比

10%。

7%

26%

65%

2%

羅湖拆除重建類城市更新實(shí)施主體類型圖

股份公司

國企

民企

民企+政府

政府

21%

79%

羅湖涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目占比圖

是

否

135

基于專規(guī)批復(fù)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目累計(jì) 13 個(gè)，占 15%。

基于實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目 17 個(gè)，占 20%。

10%

90%

羅湖計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

15%

85%

羅湖專規(guī)批復(fù)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

20%

80%

羅湖實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

136

1.6.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后羅湖區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，羅湖共發(fā)布城市更新政策 15 條，其中 6 條為正式稿，9

條為征求意見稿。

羅湖城市更新相關(guān)政策匯總表

序號(hào) 發(fā)布時(shí)間 政策名稱

備注（正式稿/

征求意見稿）

1 2021.12.3 深圳羅湖創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法 征求意見稿

2 2021.9.2 深圳市羅湖棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法 征求意見稿

3 2021.8.23 羅湖住房租賃市場“十四五”發(fā)展規(guī)劃 征求意見稿

4 2021.8.11 羅湖股份合作公司重大事項(xiàng)決策及備案管理辦法 正式稿

5 2021.6.3 深圳市羅湖關(guān)于加快住房租賃市場發(fā)展多渠道保障人才住房供

應(yīng)的若干措施 征求意見稿

6 2020.7.2 羅湖現(xiàn)狀工業(yè)區(qū)分區(qū)劃定（草案） 草案

7 2020.9.10 深圳市羅湖城市更新實(shí)施辦法 征求意見稿

8 2019.11.20 羅湖城市更新“十三五”規(guī)劃中期調(diào)整成果 正式稿

9 2019.12.03 深圳市羅湖城市更新項(xiàng)目人才住房和保障性住房管理辦法（試

行） 正式稿

10 2018.9.21 深圳市羅湖棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則 征求意見稿

11 2018.9.12 羅湖城市更新“十三五”規(guī)劃 正式稿

12 2018.3.2 羅湖股份合作公司集體用地開發(fā)和交易操作指引（試行） 正式稿

13 2017.9.15 深圳市羅湖城市更新暫行辦法 征求意見稿

14 2017.9.13 羅湖非經(jīng)營性儲(chǔ)備土地管理規(guī)程 征求意見稿

15 2017.8.14 羅湖政策性產(chǎn)業(yè)用房申請(qǐng)及分配辦法（試行） 正式稿

137

1.7 2010-2021 年福田區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)

1.7.1 2010-2021 年福田區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量和規(guī)模較近幾年有顯著增長

截至 2021 年 12 月 31 日，福田已列入計(jì)劃項(xiàng)目共計(jì) 62 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 335.5 公

頃。其中，2010 年以前及 2010 年合計(jì)項(xiàng)目列入計(jì)劃數(shù)量最多，規(guī)模最大，為 12 個(gè)，合計(jì)

52.6 公頃；2020 年計(jì)劃數(shù)量和計(jì)劃規(guī)模均最少，數(shù)量僅 1 個(gè)，規(guī)模為 1.7 公頃；2021 年

相對(duì) 2020 年，數(shù)量和規(guī)模都有顯著增加，數(shù)量為 6 個(gè)，規(guī)模為 66.7 公頃。

? 工改項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模最多

基于立項(xiàng)數(shù)量進(jìn)行分析，福田工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目立項(xiàng)總個(gè)數(shù)為 38 個(gè)，占總

立項(xiàng)數(shù)量 61%，其次為村改和商改，數(shù)量均為 9 個(gè)，各占比 15%。

6.5

46.1

81.4

20.0 20.2 4.0

27.4 33.6

7.8 4.4 15.8 1.7

66.7

1

11

6 6

3

2

5

8

5 5

3

1

6

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

0

2

4

6

8

10

12

福田拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 計(jì)劃數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 1 2 3 - 1 - 1 1 - - - - -

居改 - 4 - 1 - - - - 1 - - - -

商改 - - - 1 - - - 1 2 2 2 - 1

工改 - 5 3 4 2 2 4 6 2 3 1 1 5

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

數(shù)量：個(gè)

福田拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

138

基于立項(xiàng)規(guī)模進(jìn)行分析，福田工改項(xiàng)目規(guī)模最大，村改項(xiàng)目立項(xiàng)總規(guī)模為 179.8 公

頃，占總立項(xiàng)規(guī)模 54%，其次為村改項(xiàng)目，總規(guī)模為 115.4 公頃，占比 34%。

工改類型計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目中，福田工改 M0 數(shù)量最多，為 18 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

47%，其次為工改商住，數(shù)量為 9 個(gè)，占比 24%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 6.5 7.2 58.0 - 15.4 - 5.4 23.0 - - - - -

居改 - 23.0 - 3.0 - - - - 1.3 - - - -

商改 - - - 5.6 - - - 0.7 1.3 1.2 2.8 - 1.4

工改 - 15.9 23.4 11.5 4.8 4.0 22.0 9.9 5.2 3.2 13.0 1.7 65.3

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

規(guī)模：公頃

福田拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - 2 2 - - - - - - - - - 3

工改商住 - 3 - 2 - 1 1 - 1 - - - 1

工改居 - - - 1 - - - - - - - - -

工改商 - - 1 - 1 - - 1 - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - 1 1 1 3 5 1 3 1 1 1

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

數(shù)量：個(gè)

福田拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

139

? 梅林街道活力最高

福田現(xiàn)有 10 個(gè)街道，截至 2021 年 12 月 31 日，梅林街道、沙頭街道和園嶺街道已批

更新單元計(jì)劃項(xiàng)目最多、活力度最高，其他街道活力度相對(duì)較低，南園街道、福保街道項(xiàng)

目最少、活力度最低。

1.7.2 2010-2021 年福田區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年項(xiàng)目數(shù)量較 2020 年略增，規(guī)?；境制?/p>

截至 2021 年 12 月 31 日，福田規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目共計(jì) 52 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 226.6 公頃，

可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 167.9 公頃。其中，2010 年以來（不含 2010 年），2018 年規(guī)劃批

復(fù)項(xiàng)目數(shù)量最多，為 8 個(gè)；2016 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目拆除范圍面積及可開發(fā)建設(shè)用地面積均為

最大，拆除規(guī)模為 26.7 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 20.2 公頃；2015 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目數(shù)

量最小，數(shù)量為 1 個(gè)，拆除規(guī)模為 5.6 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 3.2 公頃；2021 年相

對(duì) 2020 年，數(shù)量略增，為 7 個(gè)，規(guī)?；境制?，拆除規(guī)模為 25.8 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地

面積為 16.3 公頃。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除規(guī)模(公頃） 13.2 38.6 14.5 21.1 4.3 9.0 5.6 26.7 18.2 17.9 8.0 23.6 25.8

可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 12.1 31.4 11.9 16.3 3.4 7.0 3.2 20.2 12.0 12.6 5.4 16.2 16.3

規(guī)劃數(shù)量（個(gè)） 1 1 3 5 2 4 1 6 3 8 6 5 7

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

福田拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

140

? 工改項(xiàng)目占比最高，其中工改 M0 數(shù)量最多

基于規(guī)劃數(shù)量進(jìn)行分析，福田工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 32 個(gè)，占總規(guī)劃

數(shù)量 62%，其次為村改和商改，個(gè)數(shù)均為 7 個(gè)，占比均為 13%。

基于規(guī)劃拆除規(guī)模進(jìn)行分析，福田工改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，工改項(xiàng)目總拆除規(guī)模為

110.3 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 49%，其次為村改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 79.6 公頃，占比

35%。

工改類型規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目中，福田工改 M0 數(shù)量最多，為 17 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

53%，其次為工改商住，數(shù)量為 6 個(gè)，占比 19%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 1 1 2 - - - 1 2 - - - -

居改 - - - 1 - 2 - 1 - - - - 2

商改 - - - - - - 1 - - 1 3 1 1

工改 1 - 2 2 2 2 - 4 1 7 3 4 4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

數(shù)量：個(gè)

福田拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 38.6 6.0 12.8 - - - 5.4 16.8 - - - -

居改 - - - 5.3 - 7.3 - 6.1 - - - - 6.8

商改 - - - - - - 5.6 - - 0.7 2.9 1.1 0.8

工改 13.2 - 8.5 3.0 4.3 1.7 - 15.1 1.4 17.2 5.2 22.5 18.2

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

規(guī)模：公頃

福田拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

141

? 2021 年批復(fù)的建筑量為近 10 年來最高

從歷年城市更新項(xiàng)目批復(fù)規(guī)劃建筑功能來看，2021 年（不含 2010 年及以前）批復(fù)的

建筑量最多，批復(fù)建筑量為 159.1 萬 m2（占比 12%）。

福田規(guī)劃建筑功能以住宅、商業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)用房和辦公為主，建筑面積分別為 286.2

萬 m2（占比 22%）、248.3 萬 m2（占比 19%）、265.4 萬 m2（占比 20%）和 227.3 萬 m2（占

比 17%），合計(jì)占比達(dá) 79%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 1 - - - - - - 1 - - - - 2

工改商住 - - 1 1 - - - - - 3 - - 1

工改居 - - - - - - - - - 1 - - -

工改商 - - 1 - - - - 1 - 1 - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - 1 1 2 - 2 1 2 3 4 1

工改M1 - - - - 1 - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

數(shù)量：個(gè)

福田拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

0

50

100

150

200

250

面積：萬㎡

福田拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類建筑面積統(tǒng)計(jì)圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

商務(wù)公寓面積

辦公面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

142

? 2015 年已批規(guī)劃項(xiàng)目平均容積率和土地移交率均為最高

基于項(xiàng)目批復(fù)容積率與土地移交率進(jìn)行分析，福田城市更新項(xiàng)目平均容積率為 7.7，

平均土地移交率為 25.9%。其中，2010 年以來（不含 2010 年），2012 年已批規(guī)劃項(xiàng)目平均

容積率最低，平均容積率為 7.2，2011 年土地移交率最低，為 18%；2015 年已批規(guī)劃項(xiàng)目

平均容積率和土地移交率均為最高，平均容積率為 11.6，土地移交率為 41.9%。

22%

2% 1%

19%

17%

7%

20%

2% 3%

4% 3%

福田拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目各類建筑面積占比圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

辦公面積

商務(wù)公寓面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

公共配套面積

5.25

6.43

7.84 7.15 7.61 7.18

11.62

7.71 8.78

7.44 8.29 9.40 9.78

8.0%

18.6% 18.0%

22.7% 22.5% 22.2%

41.9%

24.3%

34.3%

29.6%

33.2% 31.6%

37.0%

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

福田拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年移交率與容積率趨勢(shì)圖

容積率 移交率（%）

143

1.7.3 2010-2021 年福田區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析

? 2021 年相對(duì) 2020 年，數(shù)量與規(guī)模均顯著下降

截至 2021 年 12 月 31 日，福田實(shí)施主體公示項(xiàng)目共計(jì) 45 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 174.8 公

頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 135.7 公頃，其中，2010 年以來（不含 2010 年），2018 年實(shí)

施主體公示項(xiàng)目數(shù)量最多，為 10 個(gè)；2012 年實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除范圍面積及可開發(fā)建設(shè)

用地面積均為最大，拆除規(guī)模為 57.3 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 48.2 公頃；2021 年相

對(duì) 2020 年，數(shù)量下降顯著，數(shù)量為 2 個(gè)；規(guī)模下滑顯著，拆除規(guī)模為 3.1 公頃，可開發(fā)建

設(shè)用地面積為 2.4 公頃。

? 工改項(xiàng)目數(shù)量最多、拆除規(guī)模最大

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行分析，福田工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 28

個(gè)，占總規(guī)劃數(shù)量 62%，其次為村改和商改，數(shù)量均為數(shù)為 7 個(gè)，各占比 16%。

16.0

-

-

57.3

7.4

22.4

3.2

14.9

-

24.9

8.2

20.5

3.1 12.7 - - 48.2 5.9 17.1 2.5 11.9 - 18.7 4.4 14.2 2.4

2

0

0

3

3

5

3

4

0

10

7

6

2

0

2

4

6

8

10

12

0

10

20

30

40

50

60

70

福田拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 實(shí)施主體數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 2 - - 1 - 1 1 - - - - 1 1

居改 - - - 1 - 1 - - - 1 - - -

商改 - - - - - - - - - - 5 1 1

工改 - - - 1 3 3 2 4 - 9 2 4 -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

數(shù)量：個(gè)

福田拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

144

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除規(guī)模進(jìn)行分析，福田工改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，工改項(xiàng)目總

拆除規(guī)模為 82.4 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 47%，其次為村改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 72.1 公

頃，占比 41%。

工改類型實(shí)施主體公示項(xiàng)目中，福田工改 M0 數(shù)量最多，為 14 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

50%，其次為工改商住，數(shù)量為 7 個(gè)，占比 25%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 12.9 - - 38.6 - 9.0 1.5 - - - - 7.9 2.3

居改 - - - 5.5 - 5.3 - - - 1.3 - - -

商改 - - - - - - - - - - 6.2 1.1 0.8

工改 - - - 13.2 7.4 8.1 1.7 14.9 - 23.6 2.1 11.5 -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

規(guī)模：公頃

福田拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - 1 - - - - - - - - -

工改商住 - - - - - 2 - 1 - 2 - 2 -

工改居 - - - - - - - - - 1 - - -

工改商 - - - - 1 1 - 1 - 1 - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - 2 - 2 2 - 4 2 2 -

工改M1 - - - - - - - - - 1 - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

數(shù)量：個(gè)

福田拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

145

? 規(guī)劃實(shí)施率均高于計(jì)劃實(shí)施率

基于項(xiàng)目數(shù)量對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，福田計(jì)劃實(shí)施

率為 73%，規(guī)劃實(shí)施率為 84%。

基于項(xiàng)目規(guī)模對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，福田計(jì)劃實(shí)施

率為 53%，規(guī)劃實(shí)施率為 68%。

1.7.4 2010-2021 年福田區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析

? 申報(bào)、實(shí)施主體類型以民營企業(yè)為主

福田的申報(bào)主體比較多樣化，有政府、民企、國企、村集體股份公司、民企+政府以及

民企+村集體股份公司。其中，民企占比最高，為 55%；其次為國企，占比 24%；村集體股

份公司占比 10%，排名第三。而政府、民企+政府、民企+村集體股份公司的申報(bào)主體比例

相對(duì)較少，分別占比 8%、2%、1%。

73%

53%

84%

68%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

數(shù)量 規(guī)模

福田拆除重建類城市更新項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率圖

計(jì)劃實(shí)施率 規(guī)劃實(shí)施率

10%

24%

55%

8%

1% 2%

福田拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷年申報(bào)主體類型圖

股份公司

國企

民企

政府

民企+股份公司

民企+政府

146

福田城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體類型共有四種類型，分別為民企、國企、村集體股份公司

和民企+政府。其中，民企占比最高，為 65%；其次為國企，占比 22%。村集體股份公司、

民企+政府兩種類型的占比最少，合計(jì)占比 13%。

1.7.5 2010-2021 年福田區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析

? 涉及前融項(xiàng)目占比 32%

基于項(xiàng)目整體及各階段是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目共計(jì) 20 個(gè)，在計(jì)劃公

告項(xiàng)目中占比 32%。

? 項(xiàng)目越成熟，涉及前融的項(xiàng)目比例越高

基于計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目累計(jì) 11 個(gè)，占比

18%。

2%

22%

65%

11%

福田拆除重建類城市更新實(shí)施主體類型圖

股份公司

國企

民企

民企+股份公司

32%

68%

福田涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目占比圖

是

否

147

基于專規(guī)批復(fù)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前項(xiàng)目累計(jì) 16 個(gè)，占 26%。

基于實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目 19 個(gè)，占 31%。

18%

82%

福田計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

26%

74%

福田專規(guī)批復(fù)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

31%

69%

福田實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

148

1.7.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后福田區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，福田共發(fā)布城市更新政策 14 條，其中 9 條為正式稿，5

條為征求意見稿。

福田城市更新相關(guān)政策匯總表

序號(hào) 發(fā)布時(shí)間 政策名稱 正式稿/征求意

見稿

1 2021.12.24 福田產(chǎn)業(yè)人才租賃住房管理暫行辦法 征求意見稿

2 2021.8.27 深圳市福田支持股份合作公司發(fā)展的若干政策 正式稿

3 2021.4.2 福田舊工業(yè)區(qū)增加輔助性公用設(shè)施類綜合整治工作辦

法

征求意見稿

4 2021.3.24 福田加快集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)多元發(fā)展工作方案 征求意見稿

5 2021.2.18 深圳市福田房屋征收和土地整備工作實(shí)施細(xì)則 正式稿

6 2020.6.4 福田現(xiàn)狀工業(yè)區(qū)分區(qū)劃定 征求意見稿

7 2020.1.17 深圳市福田城市更新實(shí)施辦法及其配套文件的通知 正式稿

8 2019.11.29 福田城市更新“十三五”規(guī)劃中期調(diào)整成果 正式稿

9 2019.10.11 深圳市福田城市更新實(shí)施辦法 征求意見稿

10 2019.9.30 深圳市福田臨時(shí)用地管理辦法 正式稿

11 2019.8.28 深圳市福田舊工業(yè)區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施管理規(guī)

定

正式稿

12 2019.1.11 深圳市福田棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法（試行） 正式稿

13 2018.4.25 深圳市福田國有未出讓土地臨時(shí)用地審批暫行規(guī)定 正式稿

14 2016.3.18 福田綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造工作指引(試行)的

通知 正式稿

149

1.8 2010-2021 年光明區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)

1.8.1 2010-2021 年光明區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量和規(guī)模均為歷史最高值

截至 2021 年 12 月 31 日，光明已列入計(jì)劃項(xiàng)目共計(jì) 46 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 486.6 公

頃。其中，2021 年列入計(jì)劃數(shù)量和規(guī)模均最多，為 9 個(gè)，拆除規(guī)模約 192.4 公頃，平均拆

除規(guī)模超 21.4 公頃，說明政府鼓勵(lì)大范圍統(tǒng)籌項(xiàng)目優(yōu)先立項(xiàng)。

? 工改項(xiàng)目數(shù)量最多，其中工改商住數(shù)量占比 59%

基于立項(xiàng)數(shù)量進(jìn)行分析，光明工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目立項(xiàng)總個(gè)數(shù)為 39 個(gè)，占總

立項(xiàng)數(shù)量 85%，其次為村改，總個(gè)數(shù)為 5 個(gè)，占比 11%。

10.5

66.9

20.1 14.5 7.3 6.8 49.6 6.8 10.0 16.5 27.5 57.8

192.4

2

7

2

3

1

2

5

3 3

5

1

3

9

0

50

100

150

200

250

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

光明拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 計(jì)劃數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 2 - - - - - - 1 - - 1 1

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 1 - - - - - 1 - - - - - -

工改 1 5 2 3 1 2 4 3 2 5 1 2 8

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

數(shù)量：個(gè)

光明拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

150

基于立項(xiàng)規(guī)模進(jìn)行分析，光明工改項(xiàng)目規(guī)模最大，工改項(xiàng)目立項(xiàng)總規(guī)模為 452.2 公

頃，占總立項(xiàng)規(guī)模 93%，其次為村改項(xiàng)目，總規(guī)模為 23.3 公頃，占比 5%。

工改類型計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目中，光明工改商住數(shù)量最多，為 23 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

59%，其次為工改綜合和工改居，數(shù)量均為 5 個(gè)，各占比為 13%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 14.8 - - - - - - 1.1 - - 1.7 5.8

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 4.5 - - - - - 6.5 - - - - - -

工改 6.0 52.1 20.1 14.5 7.3 6.8 43.1 6.8 8.9 16.5 27.5 56.1 186.5

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

50

100

150

200

250

規(guī)模：公頃

光明拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - 1 1 - - - - - - - 1 - 2

工改商住 1 4 1 3 1 2 3 1 - 2 - 1 4

工改居 - - - - - - 1 - 2 1 - - 1

工改商 - - - - - - - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - 2 - 1 - - 1

工改M1 - - - - - - - - - 1 - 1 -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

數(shù)量：個(gè)

光明拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

151

? 公明街道活力最高

光明現(xiàn)有 6 個(gè)街道，截至 2021 年 12 月 31 日，公明街道和光明街道已批更新單元計(jì)劃

項(xiàng)目最多活力度最高，其他街道活力度相對(duì)較低，新湖、鳳凰街道項(xiàng)目最少、活力度最

低。

1.8.2 2010-2020 年光明區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析

? 近 3 年數(shù)量及規(guī)模保持上升趨勢(shì)

截至 2021 年 12 月 31 日，光明規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目共計(jì) 33 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 193.2 公頃，

可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 127 公頃，其中，2021 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目數(shù)量最多，為 7 個(gè)，2016

年拆除范圍面積及可開發(fā)建設(shè)用地面積均為最大，拆除規(guī)模為 37 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面

積為 24.2 公頃；2011 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目拆除規(guī)模最小，拆除規(guī)模僅 3.6 公頃，可開發(fā)建設(shè)

用地面積為 3.1 公頃；近幾年規(guī)劃批復(fù)數(shù)據(jù)及規(guī)模仍保持上升趨勢(shì)。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除規(guī)模(公頃） 6.0 - 3.6 14.8 4.2 11.5 26.6 37.0 3.4 29.0 13.8 18.1 25.2

可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 4.6 - 3.1 10.5 3.1 8.6 16.6 24.2 1.8 17.5 8.4 11.2 17.3

規(guī)劃數(shù)量（個(gè)） 1 - 1 3 1 1 2 3 1 5 4 4 7

0

1

2

3

4

5

6

7

8

0

5

10

15

20

25

30

35

40

光明拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

152

? 工改項(xiàng)目數(shù)量最多、規(guī)模最大

基于規(guī)劃數(shù)量進(jìn)行分析，光明工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 28 個(gè)，占總規(guī)劃

數(shù)量 85%，其次為村改項(xiàng)目，個(gè)數(shù)為 3 個(gè)，占比 9%。

基于規(guī)劃拆除規(guī)模進(jìn)行分析，光明工改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，工改項(xiàng)目總拆除規(guī)模為

172.8 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 89%，其次為村改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 10.3 公頃，占比

5%。

工改類型規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目中，光明工改商住數(shù)量最多，為 18 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

64%，其次為工改居，數(shù)量為 4 個(gè)，占比 14%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - - - - - - - - 1 1 1

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - 1 - - - - - - 1 - - -

工改 1 - - 3 1 1 2 3 1 4 3 3 6

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

數(shù)量：個(gè)

光明拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - - - - - - - - 1.1 7.6 1.7

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - 3.6 - - - - - - 6.5 - - -

工改 6.0 - - 14.8 4.2 11.5 26.6 37.0 3.4 22.5 12.8 10.5 23.5

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

30

35

40

規(guī)模：公頃

光明拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

153

? 近幾年仍以商住類項(xiàng)目供應(yīng)為主

從歷年城市更新項(xiàng)目批復(fù)規(guī)劃建筑功能來看，2016 年批復(fù)的建筑量最多，批復(fù)建筑量

為 129.4 萬 m2（占比 18%），其次為 2018 年，批復(fù)建筑量為 113.2 萬 m2（占比 16%）。

光明規(guī)劃建筑功能以住宅、商業(yè)、辦公和保障房為主，建筑面積分別為 320.7 萬 m2

（占比 45%）、65.2 萬 m2（占比 9%）、71.9 萬 m2（占比 10%）和 69.3 萬 m2（占比 10%），

合計(jì)占比達(dá) 75%?？梢钥闯觯鼛啄旯饷魅砸陨套☆愴?xiàng)目供應(yīng)為主。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - 1 - 1 - - - - - - -

工改商住 1 - - 2 1 - 1 3 1 3 3 - 3

工改居 - - - - - - 1 - - - - 2 1

工改商 - - - - - - - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - - - 1 - 1 -

工改M1 - - - - - - - - - - - - 2

0

1

2

3

4

5

6

7

數(shù)量：個(gè)

光明拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

0

20

40

60

80

100

120

140

面積：萬㎡

光明拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類建筑面積統(tǒng)計(jì)圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

商務(wù)公寓面積

辦公面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

154

? 近 5 年平均土地移交率小幅下降，但仍維持在 30%以上，容積率穩(wěn)中有升

基于項(xiàng)目批復(fù)容積率與土地移交率進(jìn)行分析，光明城市更新項(xiàng)目平均容積率為 5.6，

平均土地移交率為 34.3%。其中，2010 年以前（不含 2010 年）已批規(guī)劃項(xiàng)目平均容積率最

低，平均容積率為 3.0，2011 年土地移交率最低，移交率為 13.7%；2018 年已批規(guī)劃項(xiàng)目

平均容積率最高，2017 年已批規(guī)劃項(xiàng)目土地移交率最高，為 46.7%。

46%

10%

9%

10%

6%

7%

4%

1%

3% 4%

光明拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目各類建筑面積占比圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

辦公面積

商務(wù)公寓面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

公共配套面積

3.04

0.00

5.63 5.34

4.53 4.90 4.94 5.34

6.36 6.48 6.06 6.47

5.95

23.0%

0.0%

13.7%

29.3%

25.6% 24.8%

37.6%

34.5%

46.7%

39.8% 39.4% 38.2%

31.1%

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

光明拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年移交率與容積率趨勢(shì)圖

容積率 移交率（%）

155

1.8.3 2010-2021 年光明區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與規(guī)模均最大

截至 2021 年 12 月 31 日，光明實(shí)施主體公示項(xiàng)目共計(jì) 27 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 121.2 公

頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 82.4 公頃。其中，2021 年實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量最多且拆除

規(guī)模最大，數(shù)量為 6 個(gè)，拆除規(guī)模為 22.7 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 14.9 公頃；2010

年以前（未含 2010 年）及 2011 年無實(shí)施主體公示項(xiàng)目。

? 工改項(xiàng)目數(shù)量最多且拆除規(guī)模最大

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行分析，光明工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 25

個(gè)，占總規(guī)劃數(shù)量 93%，其次為村改和商改，個(gè)數(shù)均為 1 個(gè)，各占比為 4%。

-

9.0

-

3.6

10.9

15.6

3.9

15.2

6.7

16.3

9.9

7.5

22.7

- 4.6 - 3.1 8.0 10.7 2.5 10.6 4.6 11.1 7.5 4.9 14.9

0

1

0

1

2

2

1

2

1

4

4

3

6

0

1

2

3

4

5

6

7

0

5

10

15

20

25

光明拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 實(shí)施主體數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - - - - - - - - 1 - -

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - 1 - - - - - - - - -

工改 - 1 - - 2 2 1 2 1 4 3 3 6

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

數(shù)量：個(gè)

光明拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

156

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除規(guī)模進(jìn)行分析，光明工改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，工改項(xiàng)目總

拆除規(guī)模為 116.6 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 96%，其次為商改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 3.6 公

頃，占比 3%。

工改類型實(shí)施主體公示項(xiàng)目中，光明工改商住數(shù)量最多，為 16 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

64%，其次為工改居，數(shù)量為 4 個(gè)，占比 16%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - - - - - - - - 1.1 - -

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - 3.6 - - - - - - - - -

工改 - 9.0 - - 10.9 15.6 3.9 15.2 6.7 16.3 8.8 7.5 22.7

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

規(guī)模：公頃

光明拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - - 1 - - - - - - - 1

工改商住 - 1 - - 1 2 1 2 1 2 2 2 2

工改居 - - - - - - - - - 1 - 1 2

工改商 - - - - - - - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - - - 1 1 - -

工改M1 - - - - - - - - - - - - 1

0

1

2

3

4

5

6

7

數(shù)量：個(gè)

光明拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

157

? 規(guī)劃實(shí)施率高于計(jì)劃實(shí)施率

基于項(xiàng)目數(shù)量對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，光明計(jì)劃實(shí)施

率為 59%，規(guī)劃實(shí)施率為 72%。

基于項(xiàng)目規(guī)模對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，光明計(jì)劃實(shí)施

率為 25%，規(guī)劃實(shí)施率為 40%。

1.8.4 2010-2020 年光明區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析

? 申報(bào)、實(shí)施主體類型以民營企業(yè)為主

光明的申報(bào)主體比較多樣化，有政府、民企、國企、村集體股份公司以及國企+政府、

民企+政府等類型。其中，民營企業(yè)占比最高，為 63%；其次為村集體股份公司占比為

13%。

光明城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體類型共有三種類型，分別為民企、國企和民企+股份公司。

其中，民營企業(yè)占比最高，為 82%；其次為國企，占比 11%。

59%

25%

72%

40%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

數(shù)量 規(guī)模

光明拆除重建類城市更新項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率圖

計(jì)劃實(shí)施率 規(guī)劃實(shí)施率

13%

11%

63%

9%

2% 2%

光明拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷年申報(bào)主體類型圖

股份公司

國企

民企

政府

民企+政府

國企+政府

158

1.8.5 2010-2021 年光明區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析

? 涉及前融項(xiàng)目占比 28%

基于項(xiàng)目整體及各階段是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目共計(jì) 13 個(gè)，占比

28%。

? 項(xiàng)目越成熟，涉及前融的項(xiàng)目比例越高

基于計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目累計(jì) 8 個(gè)，占比 17%。

11%

82%

7%

光明拆除重建類城市更新實(shí)施主體類型圖

國企

民企

民企+股份公司

28%

72%

光明涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目占比圖

是

否

159

基于專規(guī)批復(fù)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目累計(jì) 11 個(gè)，占 24%。

基于實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目 13 個(gè)，占 28%。

17%

83%

光明計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

24%

76%

光明專規(guī)批復(fù)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

28%

72%

光明實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

160

1.8.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后光明區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，光明共發(fā)布城市更新政策 28 條，其中 13 條為正式稿，15

條為征求意見稿。

光明城市更新相關(guān)政策匯總表

序號(hào) 發(fā)布時(shí)間 政策名稱 備注（正式稿/

征求意見稿）

1 2021.1.13 光明舊工業(yè)區(qū)綜合提升實(shí)施暫行辦法 正式稿

2 2021.1.14 光明高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)保障房管理暫行辦法 征求意見稿

3 2021.2.23 深圳市光明企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦法及其五個(gè)配套文件 正式稿

4 2021.4.19 光明關(guān)于加快高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)保障房建設(shè)促進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地的若

干措施 征求意見稿

5 2021.8.5 深圳市光明扶持社區(qū)股份公司發(fā)展專項(xiàng)資金使用管理辦法 征求意見稿

6 2021.8.26 深圳市光明舊工業(yè)區(qū)綜合提升扶持操作規(guī)程 正式稿

7 2021.9.16 深圳市光明原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)城市更新實(shí)施

規(guī)定 征求意見稿

8 2021.12.24 光明產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整暫行辦法 征求意見稿

9 2021.12.30 光明優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間直供暫行辦法 征求意見稿

10 2020.2.10 光明現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃（2019-2035 年） 征求意見稿

11 2020.3.5 光明“工改工”城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)認(rèn)定申報(bào)指南 正式稿

12 2020.3.5 光明產(chǎn)業(yè)用地容積率調(diào)整項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)審查申報(bào)指南 正式稿

13 2020.3.26 光明社區(qū)配套和公共服務(wù)用房管理辦法 征求意見稿

14 2020.6.16 光明棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則（試行） 征求意見稿

15 2020.7.3 光明工業(yè)區(qū)分區(qū)劃定（草案） 征求意見稿

16 2020.7.13 光明科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園認(rèn)定與管理辦法 征求意見稿

17 2020.8.6 光明深港澳科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化基地管理暫行辦法 征求意見稿

18 2020.9.27 光明產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整項(xiàng)目貢獻(xiàn)物業(yè)處置實(shí)施細(xì)則 征求意見稿

19 2020.11.16 光明新建公共住房類型確定規(guī)則 征求意見稿

20 2020.11.27 光明創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理暫行辦法 正式稿

21 2020.11.27 光明深港澳科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化基地管理暫行辦法 正式稿

22 2019.1.2

深圳市光明農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建

筑處理實(shí)施細(xì)則 征求意見稿

23 2019.4.11 深圳市光明工業(yè)區(qū)塊線管理實(shí)施細(xì)則 正式稿

24 2019.11.4 深圳市光明城市更新“十三五”規(guī)劃中期調(diào)整方案 正式稿

25 2018.11.16 深圳市光明城市更新實(shí)施辦法 正式稿

26 2018.1.22 光明新區(qū)房屋拆除工程管理實(shí)施細(xì)則 正式稿

27 2017.11.1 光明新區(qū)城市化非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整置換暫行辦法 正式稿

28 2016.11.28 光明新區(qū)臨時(shí)用地和臨時(shí)建筑管理暫行辦法 正式稿

161

1.9 2010-2021 年坪山區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)

1.9.1 2010-2021 年坪山區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析

? 近 5 年項(xiàng)目規(guī)模穩(wěn)步上升，2021 年規(guī)模顯著增長

截至 2021 年 12 月 31 日，坪山已列入計(jì)劃項(xiàng)目共計(jì) 42 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 482.6 公

頃。其中，2020 年項(xiàng)目列入計(jì)劃數(shù)量最多，為 10 個(gè)，2021 年項(xiàng)目列入計(jì)劃規(guī)模最大，規(guī)

模為 118.7 公頃；2011、2012 及 2017 年均無計(jì)劃立項(xiàng)；2021 年相對(duì) 2020 年，數(shù)量略降，

但拆除規(guī)模增長明顯。

? 村改項(xiàng)目數(shù)量最多、規(guī)模最大

基于立項(xiàng)數(shù)量進(jìn)行分析，坪山村改項(xiàng)目數(shù)量最多，立項(xiàng)總個(gè)數(shù)為 24 個(gè)，占總立項(xiàng)數(shù)量

57%，其次為工改項(xiàng)目，總個(gè)數(shù)為 16 個(gè)，占比 38%。

0.0

52.1

0.0 0.0 34.7

50.7

103.1

16.8 0.0 5.4

40.0

61.1

118.7

0

5

0 0

2

4

5

3

0

1

5

10

7

0

20

40

60

80

100

120

140

0

2

4

6

8

10

12

坪山拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 計(jì)劃數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 4 - - 2 2 4 - - - 3 5 4

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - 1 - - - - - - - - - 1 -

工改 - - - - - 2 1 3 - 1 2 4 3

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

數(shù)量：個(gè)

坪山拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

162

基于立項(xiàng)規(guī)模進(jìn)行分析，坪山村改項(xiàng)目規(guī)模最大，村改項(xiàng)目立項(xiàng)總規(guī)模為 324.8 公

頃，占總立項(xiàng)規(guī)模 67%，其次為工改項(xiàng)目，總規(guī)模為 145.1 公頃，占比 30%。

工改類型計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目中，坪山工改商住數(shù)量最多，為 6 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

38%，其次為工改商和工改綜合，數(shù)量均為 6 個(gè)，各占比為 19%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 42.1 - - 34.7 35.8 94.6 - - - 11.3 27.3 79.1

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - 10.0 - - - - - - - - - 2.7 -

工改 - - - - - 14.9 8.5 16.8 - 5.4 28.7 31.2 39.6

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

140

規(guī)模：公頃

坪山拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - - - - - - - - 1 - 2

工改商住 - - - - - 2 - 2 - - 1 - 1

工改居 - - - - - - 1 1 - - - - -

工改商 - - - - - - - - - - - 3 -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - 1 -

工改M0 - - - - - - - - - 1 - - -

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

1

2

2

3

3

4

4

5

數(shù)量：個(gè)

坪山拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

163

? 坪山街道活力最高，碧嶺街道活力最低

截至 2021 年 12 月 31 日，坪山街道已批更新單元計(jì)劃項(xiàng)目最多、活力度最高，其他街

道活力度均相對(duì)較低。

1.9.2 2010-2021 年坪山區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年相對(duì) 2020 年規(guī)模增長超過 2 倍

截至 2021 年 12 月 31 日，坪山規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目共計(jì) 24 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 324.1 公頃，

可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 193.4 公頃，其中，2014 年、2011 年及以前無規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目，

2021 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目拆除范圍面積及可開發(fā)建設(shè)用地面積均為最大，拆除規(guī)模為 141.8 公

頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 85.9 公頃；2012 年規(guī)劃批復(fù)規(guī)模均最小，拆除規(guī)模為 1.5 公

頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 1.4 公頃；2021 年相對(duì) 2020 年，數(shù)量顯著增長，規(guī)模增長超

過 2 倍。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除規(guī)模(公頃） - - - 1.5 13.5 - 12.1 17.3 10.3 34.4 24.7 68.4 141.8

可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） - - - 1.4 10.2 - 7.1 9.5 5.2 20.2 14.1 39.7 85.9

規(guī)劃數(shù)量（個(gè)） - - - 1 1 - 1 2 1 2 2 5 9

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

0

20

40

60

80

100

120

140

160

坪山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

164

? 村改項(xiàng)目數(shù)量最多且拆除規(guī)模最大

基于規(guī)劃數(shù)量進(jìn)行分析，坪山村改項(xiàng)目數(shù)量最多，項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 16 個(gè)，占總規(guī)劃數(shù)量

67%，其次為工改項(xiàng)目，總個(gè)數(shù)為 7 個(gè)，占比 29%。坪山無已批復(fù)居改項(xiàng)目。

基于規(guī)劃拆除規(guī)模進(jìn)行分析，坪山村改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，村改項(xiàng)目總拆除規(guī)模為

242.3 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 75%，其次為工改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 71.5 公頃，占比

22%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - 1 1 - - 1 1 1 1 4 6

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - - - - - - - - - - 1

工改 - - - - - - 1 1 - 1 1 1 2

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

數(shù)量：個(gè)

坪山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - 1.5 13.5 - - 8.8 10.3 30.3 20.2 50.9 106.8

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - - - - - - - - - - 10.3

工改 - - - - - - 12.1 8.5 - 4.2 4.5 17.5 24.6

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

140

160

規(guī)模：公頃

坪山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

165

工改類型規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目中，坪山無工改工類項(xiàng)目，工改商住數(shù)量最多，為 4 個(gè)，占工

改項(xiàng)目比例為 57%，其次為工改居，數(shù)量為 2 個(gè)，占比 28%。

? 住宅類建筑量占比最高，2021 年整體批復(fù)建筑量最多

從歷年城市更新項(xiàng)目批復(fù)規(guī)劃建筑功能來看，2021 年批復(fù)的建筑量最多，批復(fù)建筑量

為 506.1 萬 m2（占比 44%）。

坪山規(guī)劃建筑功能以住宅、商業(yè)、辦公和保障房為主，建筑面積分別為 724.2 萬 m2

（占比 63%）、113.2 萬 m2（占比 10%）、116.8 萬 m2（占比 10%）和 72.7 萬 m2（占比

6%），合計(jì)占比達(dá) 89%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - - - - - - - - - - 1

工改商住 - - - - - - 1 - - 1 1 1 -

工改居 - - - - - - - 1 - - - - 1

工改商 - - - - - - - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

1

2

2

3

數(shù)量：個(gè)

坪山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

0

100

200

300

400

500

600

面積：萬㎡

坪山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類建筑面積統(tǒng)計(jì)圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

商務(wù)公寓面積

辦公面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

166

? 平均土地移交率與平均容積率自 2015 年之后基本持平

基于項(xiàng)目批復(fù)容積率與土地移交率進(jìn)行分析，坪山城市更新項(xiàng)目平均容積率為 5.9，

平均土地移交率為 40.3%。坪山容積率與土地移交率自 2015 年之后基本持平。

64%

7%

10%

10%

3%

1%

5%

坪山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目各類建筑面積占比圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

辦公面積

商務(wù)公寓面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

公共配套面積

0.00 0.00 0.00

3.00

5.74

0.00

5.52

6.12 6.17

5.57 5.66

6.36

5.89

0.0% 0.0% 0.0%

5.9%

24.5%

0.0%

41.4%

44.7%

49.6%

41.5% 42.9% 42.0%

39.4%

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

坪山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年移交率與容積率趨勢(shì)圖

容積率 移交率（%）

167

1.9.3 2010-2021 年坪山區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析

? 2019 年數(shù)量和規(guī)模達(dá)最高值

截至 2021 年 12 月 31 日，坪山實(shí)施主體公示項(xiàng)目共計(jì) 16 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 164.3 公

頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 99.8 公頃，其中，2010 年、2011 年、2014 年及 2020 年均無

實(shí)施主體公示；2019 年實(shí)施主體公示數(shù)量及規(guī)模最高，數(shù)量為 5 個(gè)，拆除規(guī)模為 54.6 公

頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 33.1 公頃。

? 村改項(xiàng)目數(shù)量最多、拆除規(guī)模最大

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行分析，坪山村改項(xiàng)目數(shù)量最多，項(xiàng)目總數(shù)為 10 個(gè)，占

總規(guī)劃數(shù)量 63%，其次為工改及商改項(xiàng)目，個(gè)數(shù)分別為 5 個(gè)和 1 個(gè)，占比分別為 31%和 6%。

12.8

-

-

13.5

1.5

-

34.4

25.8

4.3

17.2

54.6

-

12.8

5.5 - - 10.2 1.4 - 20.2 15.9 3.1 10.3 33.1 - 5.5

0

0

0

1

1

0

2

3

1

2

5

0

1

0

1

2

3

4

5

6

0

10

20

30

40

50

60

坪山拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 實(shí)施主體數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - 1 1 - 1 1 1 - 4 - 1

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - - - - - - - 1 - - -

工改 - - - - - - 1 2 - 1 1 - -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

數(shù)量：個(gè)

坪山拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

168

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除規(guī)模進(jìn)行分析，坪山村改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，總拆除規(guī)模

為 122.3 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 75%，其次為工改及商改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模分別為 31.9

公頃和 10 公頃，占比分別為 19%和 6%。

工改類型實(shí)施主體公示項(xiàng)目中，坪山工改類型僅有工改商住及工改居，數(shù)量分別為 4

個(gè)和 1 個(gè)。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - 13.5 1.5 - 30.3 7.7 4.3 - 52.2 - 12.8

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - - - - - - - 10.0 - - -

工改 - - - - - - 4.2 18.2 - 7.2 2.4 - -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

規(guī)模：公頃

坪山拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - - - - - - - - - - -

工改商住 - - - - - - 1 1 - 1 1 - -

工改居 - - - - - - - 1 - - - - -

工改商 - - - - - - - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

1

2

2

3

數(shù)量：個(gè)

坪山拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

169

? 規(guī)劃實(shí)施率高于計(jì)劃實(shí)施率

基于項(xiàng)目數(shù)量對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，坪山計(jì)劃實(shí)施

率為 38%，規(guī)劃實(shí)施率為 57%。

基于項(xiàng)目規(guī)模對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，坪山計(jì)劃實(shí)施

率為 37%，規(guī)劃實(shí)施率為 67%。

1.9.4 2010-2021 年坪山區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析

? 申報(bào)、實(shí)施主體類型以民營企業(yè)為主

坪山的申報(bào)主體有政府、民企、國企、村集體股份公司四種類型。其中，民企業(yè)占比

最高，為 48%；其次為村集體股份公司，占比 38%；國企占比 12%，政府占比 2%。

38% 37%

57%

67%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

數(shù)量 規(guī)模

坪山拆除重建類城市更新項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率圖

計(jì)劃實(shí)施率 規(guī)劃實(shí)施率

38%

12%

48%

2%

坪山拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷年申報(bào)主體類型圖

股份公司

國企

民企

政府

170

坪山城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體類型共有三種類型，分別為民企、國企、村集體股份公

司。其中，民企占比最高，為 81%；其次為國企，占比 13%。村集體股份公司比 6%。

1.9.5 2010-2021 年坪山區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析

? 涉及前融項(xiàng)目占比 31%

基于項(xiàng)目整體及各階段是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目共 13 個(gè)，占比 31%。

? 項(xiàng)目越成熟，涉及前融的項(xiàng)目比例越高

基于計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目累計(jì) 9 個(gè)，占 21%。

6%

13%

81%

坪山拆除重建類城市更新實(shí)施主體類型圖

股份公司

國企

民企

31%

69%

坪山涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目占比圖

是

否

21%

79%

坪山計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

171

基于專規(guī)批復(fù)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目累計(jì) 11 個(gè)，占 26%。

基于實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目 13 個(gè)，占 31%。

26%

74%

坪山專規(guī)批復(fù)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

31%

69%

坪山實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

172

1.9.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后坪山區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，坪山共發(fā)布城市更新政策 16 條，其中 5 條為正式稿，11

條為征求意見稿。

坪山城市更新相關(guān)政策匯總表

序號(hào) 發(fā)布時(shí)間 政策名稱 備注（正式稿/

征求意見稿）

1 2021.7.15 深圳市坪山一般產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地管理辦法 征求意見稿

2 2021.8.24 深圳市坪山農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建

筑處理實(shí)施細(xì)則 征求意見稿

3 2020.11.23 坪山股份合作公司重大事項(xiàng)監(jiān)管辦法 正式稿

4 2020.11.16 坪山股份合作公司物業(yè)租賃管理辦法 正式稿

5 2020.9.28 關(guān)于解決集體廠房拆遷安置扶持集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的試行辦法 征求意見稿

6 2020.8.31 坪山“兩個(gè)百平方公里級(jí)”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間范圍劃定方案

（草案） 征求意見稿

7 2020.8.25 坪山重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選管理辦法 征求意見稿

8 2020.7.13 坪山社區(qū)配套和公共服務(wù)用房管理辦法（修訂稿） 征求意見稿

9 2020.4.1

深圳市坪山農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建

筑處理實(shí)施細(xì)則 征求意見稿

10 2019.11.18 坪山非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法 征求意見稿

11 2018.9.21 深圳市坪山棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則 征求意見稿

12 2018.9.12 坪山城市更新“十三五”規(guī)劃 正式稿

13 2018.3.22 坪山股份合作公司集體用地開發(fā)和交易操作指引（試行） 正式稿

14 2017.9.15 深圳市坪山城市更新暫行辦法 征求意見稿

15 2017.9.13 坪山非經(jīng)營性儲(chǔ)備土地管理規(guī)程 征求意見稿

16 2017.8.14 坪山政策性產(chǎn)業(yè)用房申請(qǐng)及分配辦法（試行） 正式稿

173

1.10 2010-2021 年鹽田區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)

1.10.1 2010-2021 年鹽田區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與規(guī)模創(chuàng)近 5 年新低

截至 2021 年 12 月 31 日，鹽田已列入計(jì)劃項(xiàng)目共計(jì) 39 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 168.9 公

頃。其中，2017 年項(xiàng)目列入計(jì)劃數(shù)量最多，為 9 個(gè)，規(guī)模為 24.2 公頃；2018 年項(xiàng)目規(guī)模

最大，為 34.4 公頃；值得注意的是，2013 年無計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目；2021 年相對(duì) 2020 年，數(shù)量

及規(guī)模均有下降，數(shù)量為 1 個(gè)，規(guī)模為 4.5 公頃。

? 村改項(xiàng)目數(shù)量最多、規(guī)模最大

基于立項(xiàng)數(shù)量進(jìn)行分析，鹽田村改項(xiàng)目數(shù)量最多，村改項(xiàng)目立項(xiàng)總個(gè)數(shù)為 19 個(gè)，占總

立項(xiàng)數(shù)量 49%，其次為工改項(xiàng)目，總個(gè)數(shù)為 11 個(gè)，占比 28%。

29.4

23.9

3.2 2.7 3.1 2.9 1.0

24.2

34.4

19.0

20.7

4.5

6 6

2

1 1 1 1

9

8

1

2

1

0

5

10

15

20

25

30

35

40

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

鹽田拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 計(jì)劃數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 4 5 - - - - 1 - 4 4 - - 1

居改 - 1 - - - - - - - 3 - - -

商改 1 - 1 - - - - 1 1 - 1 - -

工改 1 - 1 1 - 1 - - 4 1 - 2 -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

數(shù)量：個(gè)

鹽田拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

174

基于立項(xiàng)規(guī)模進(jìn)行分析，鹽田村改項(xiàng)目規(guī)模最大，村改項(xiàng)目立項(xiàng)總規(guī)模為 88.9 公頃，

占總立項(xiàng)規(guī)模 53%，其次為工改項(xiàng)目，總規(guī)模為 46.5 公頃，占比 28%。

工改類型計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目中，鹽田工改居和工改商住數(shù)量最多，均為 3 個(gè)，各占工改項(xiàng)

目比例為 27%，其次為工改 M0 項(xiàng)目，數(shù)量為 2 個(gè)，占比為 18%。

? 沙頭角街道活力最高，梅沙街道活力最低

鹽田現(xiàn)有 4 個(gè)街道，截至 2021 年 12 月 31 日，沙頭角街道已批更新單元計(jì)劃項(xiàng)目最

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 22.2 18.7 - - - - 2.9 - 15.9 24.8 - - 4.5

居改 - 5.3 - - - - - - - 5.0 - - -

商改 1.1 - 1.5 - - - - 1.0 0.7 - 19.0 - -

工改 6.1 - 1.7 2.7 - 3.1 - - 7.6 4.6 - 20.7 -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

30

35

40

規(guī)模：公頃

鹽田拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 1 - - - - - - - - - - - -

工改商住 - - - - - 1 - - 1 - - 1 -

工改居 - - - 1 - - - - 1 - - 1 -

工改商 - - 1 - - - - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - - 2 - - - -

工改M1 - - - - - - - - - 1 - - -

0

1

1

2

2

3

3

4

4

5

數(shù)量：個(gè)

鹽田拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

175

多、活力度最高，其次為鹽田街道和海山街道，梅沙街道項(xiàng)目最少、活力度最低。

1.10.2 2010-2021 年鹽田區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與規(guī)模為歷年最高

截至 2021 年 12 月 31 日，鹽田規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目共計(jì) 24 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 86.9 公頃，可

開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 66.1 公頃，其中，2021 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目拆除范圍面積及可開發(fā)建

設(shè)用地面積均為最大，拆除規(guī)模為 36.1 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 27.1 公頃；值得注

意的是，2013 年無規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目；2021 年相對(duì) 2020 年，數(shù)量略增，規(guī)模增長超過 2 倍。

? 村改項(xiàng)目數(shù)量最多、規(guī)模最大

基于規(guī)劃數(shù)量進(jìn)行分析，鹽田村改項(xiàng)目數(shù)量最多，村改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 12 個(gè)，占總規(guī)劃

數(shù)量 50%，其次為工改項(xiàng)目，總個(gè)數(shù)為 7 個(gè)，占比 29%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除規(guī)模(公頃） 3.6 1.1 1.9 1.5 - 9.7 3.1 6.1 1.7 6.5 3.2 12.5 36.1

可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 2.5 0.9 1.7 1.3 - 7.4 2.8 5.0 1.6 5.0 2.6 8.3 27.1

規(guī)劃數(shù)量（個(gè)） 2 1 1 1 - 3 1 1 1 3 1 4 5

0

1

2

3

4

5

6

0

5

10

15

20

25

30

35

40

鹽田拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

176

基于規(guī)劃拆除規(guī)模進(jìn)行分析，鹽田村改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，村改項(xiàng)目總拆除規(guī)模為

35.1 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 40%，其次為工改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 23.9 公頃，占比

28%。

工改類型規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目中，鹽田工改 M0 和工改居數(shù)量最多，均為 2 個(gè)，占工改項(xiàng)目比

例均為 29%，其次為工改商、工改商住和工改綜合，數(shù)量均為 1 個(gè)，占比均為 14%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 2 - 1 - - 1 1 - 1 1 - 2 3

居改 - - - - - - - - - - - - 1

商改 - 1 - 1 - - - - - 1 - - 1

工改 - - - - - 2 - 1 - 1 1 2 -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

數(shù)量：個(gè)

鹽田拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 3.6 - 1.9 - - 5.4 3.1 - 1.7 2.7 - 5.1 11.8

居改 - - - - - - - - - - - - 5.3

商改 - 1.1 - 1.5 - - - - - 1.0 - - 19.0

工改 - - - - - 4.4 - 6.1 - 2.8 3.2 7.4 -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

30

35

40

規(guī)模：公頃

鹽田拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

177

? 以住宅為主，2021 年批復(fù)的建筑量最多

從歷年城市更新項(xiàng)目批復(fù)規(guī)劃建筑功能來看，2021 年批復(fù)的建筑量最多，批復(fù)建筑量

分別為 124.8 萬 m2（占比 35%）。

鹽田規(guī)劃建筑功能以住宅為主，建筑面積為 166.8 萬 m2（占比 47%），其次為商業(yè)、新

型產(chǎn)業(yè)用房和保障房，建筑面積分別為 41.9 萬 m2（占比 12%）、33 萬 m2（占比 9%）和

35.2 萬 m2（占比 10%），其它各類物業(yè)建筑面積較少，合計(jì)占比僅 22%。

2010

年以

前

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工改綜合 - - - - - - - 1 - - - - -

工改商住 - - - - - - - - - - 1 - -

工改居 - - - - - 1 - - - - - 1 -

工改商 - - - - - 1 - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - - - 1 - 1 -

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

1

2

2

3

數(shù)量：個(gè)

鹽田拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

0

20

40

60

80

100

120

140

面積：萬㎡

鹽田拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類建筑面積統(tǒng)計(jì)圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

商務(wù)公寓面積

辦公面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

公共配套面積