— 147

—

2、因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住。此處需要注意的是，該條的適

用對舉證要求比較嚴格，要求有證據(jù)證明庭矛盾比較激烈，不能以實際房屋面

積小、戶籍人口多直接證明居住困難。

三、本市無其他住房或雖有其他住房但居住困難

（一）、“其他住房”限定于福利性質(zhì)取得的房屋。《上海市高級法院關(guān)于房屋

動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》【滬高法民一（2004）3 號】第

三條規(guī)定，這里所指的他處房屋的性質(zhì)，僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，包括：

1、原承租的公有房屋

2、計劃經(jīng)濟下分配的福利房

3、自己部分出資的福利房

4、房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房

5、公房被拆遷后所得的安置房（包括自己少部分出資的產(chǎn)權(quán)安置房）

6、以及按公房出售政策購買的產(chǎn)權(quán)房

“其他住房”的四種混淆情形：

《上海高院關(guān)于房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》【滬高法民

（2020）4 號】進行了評析：

1、自購商品房，不屬于“其他住房”；

2、職工向工作單位承租的單位職工宿舍，雖然職工與單位之間形成租賃關(guān)系，

但雙方并非基于福利分房形成的公有住房租賃關(guān)系，職工一般不辦理公房調(diào)配

手續(xù)，也沒有取得公房租賃憑證，不屬于“其他住房”；

3、公房同住人在他處因私有房屋征收而分得的安置房，原則上不屬于“其他住

房”，除非在私房征收中享受過托底保障等福利性政策。

4、未成年時曾與其父母共同受配過的公房，是否屬于“其他住房”？詳見文章

《淺析公房征收補償中涉“未成年時”的兩個爭議點》

表面上無“其他住房”，實質(zhì)上享受過公房的“福利”的三種情形：

《上海市高級人民法院關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》

【滬高法民一（2004）3 號】中規(guī)定：

1.將本來享有的他處公有住房權(quán)利予以處分，居住生活在動遷公房的;

2.獲得單位購房補貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在動遷公房的;

3.已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補償款。

上述三種情形，雖然房屋被征收時表面上“無其他住房”，但他曾經(jīng)已經(jīng)以其他

形式享受過公房的“福利”，因此就不可以再次重復(fù)享受公房的征收補償利益，

不能認定為“同住人”，但是承租人不受此限制。

（二）、“雖有其他住房但居住困難”，“居住困難”的定義：

1、《上海高院關(guān)于房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》【滬高法

民（2020）4 號】中第一條第三款口徑：他處有房但居住困難，“居住困難”是

指在他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標準的情況。法定最低標準面積的

認定，應(yīng)按照房屋調(diào)配當時的公房政策所規(guī)定“居住困難”的面積標準。

2、《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調(diào)換應(yīng)安置人口認定辦法》（2006 年 7

月 1 日發(fā)布）第十二條規(guī)定：“本辦法所稱的“居住困難”，是指符合申請廉租住

— 148

—

房的居住面積標準”。滬府發(fā)（2000）41 號《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》

第七條規(guī)定申請廉租住房的條件是：“擁有私有住房和承租公有住房的居住面積

不超過人均 5 平方米”。滬府發(fā)〔2013〕25 號《上海市人民政府關(guān)于調(diào)整和完

善本市廉租住房政策標準的通知》第一條 “申請家庭人均居住面積低于 7 平方

米（含 7 平方米）”?！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w面積標準房屋調(diào)換應(yīng)安置人口認定

辦法》（2006 年 7 月 1 日發(fā)布）雖已失效，但該標準仍是目前法院認定“居住

困難”的重要參考。

舉證方法：

要證明“居住困難”需要向物業(yè)調(diào)取當時福利分房的調(diào)配單，證明人均居住面積

低于法定的最低標準。

結(jié)語

認定“同住人”是征收補償利益分配的重點和難點，要綜合考慮各種因素；同時

在認定“同住人”后，在哪些點上做功課可以使法官的自由裁量權(quán)有所傾向，也

需要律師下功夫。因此，建議對動遷利益分割發(fā)生糾紛時，委托專業(yè)的律師代

理。

（網(wǎng)址：https://mp.weixin.qq.com/s/JT_RRjWESRvB3d4to6kMjA）

— 149

—

四、觀點爭鳴

最高法院觀點：開發(fā)商破產(chǎn)，購房者如何救濟

作者：赫少華

一旦涉及破產(chǎn)，仿若進入另一個體系。無論擔保、還是解除，諸多救濟措施需要

重新定位。

本文主要先談?wù)?，在購房者已付清房款的情況下，開發(fā)商卻遭遇破產(chǎn)，合同應(yīng)當

然解除嗎？若是不能解除，購房者能要求繼續(xù)履行嗎？若系以物抵債的方式完成

購房款的支付，應(yīng)特別注意什么？

1. 案例：購房者怎么辦？

(2021)湘12民終772號

二審法院認為，原審判定案涉商品房買賣合同不發(fā)生解除效力，同時駁回了王*

要求確認物權(quán)的訴請，并無不當。

觀點：

1、“以房抵債”本質(zhì)是以房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移替代履行清償?shù)狡趥鶆?wù)，即雙方的債權(quán)

債務(wù)到期后，雙方另行達成代物清償協(xié)議，約定債權(quán)人受領(lǐng)他種給付代替原來的

給付，債務(wù)關(guān)系歸于消滅的制度。

以物抵債協(xié)議屬于諾成合同而非實踐合同，不以抵債物的交付作為成立要件。

2、在以物抵債協(xié)議的場合，不符合企業(yè)破產(chǎn)法第十八條規(guī)定的條件，管理人不

得根據(jù)該條規(guī)定選擇解除合同。

九民紀要指出，企業(yè)破產(chǎn)法第十八條的規(guī)定適用的前提是債務(wù)人和對方當事人均

未履行完合同義務(wù)，而在以物抵債協(xié)議中，債權(quán)人往往已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，

并且享有了對債務(wù)人的權(quán)利。

3、管理人不能解除合同，并不意味著債權(quán)人有權(quán)請求繼續(xù)履行合同。

因為一旦允許債權(quán)人有權(quán)請求債務(wù)人繼續(xù)履行合同，并基于合同的履行享有物權(quán)，

則無異于使債權(quán)人享有了物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，不符合破產(chǎn)程序公平受償?shù)脑瓌t。

觀察角度：

該案的觀點，系即便已支付全部款項，不支持履行交房，也不支持破產(chǎn)管理人解

除。那么，購房人如何處理呢？（下文中最高法院案例也有此角度）

— 150

—

原審法院(2020)湘1230民初851號認為，案涉房屋仍屬于被告億冠公司的破產(chǎn)財

產(chǎn)，如確認原告王*為案涉房屋的權(quán)利人則會造成個別清償，即使原告王*主張行

使取回權(quán)，依法也難以得到支持。

原告王*作為債權(quán)人可以金錢之債向被告億冠公司管理人申報債權(quán)，并按企業(yè)破

產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定實現(xiàn)權(quán)利。

2.最高法院裁判觀點爭議

最高法院的裁判觀點在這個問題上并不一致。鑒于系民法典前的案例，為保持觀

點依據(jù)的完整性，故不再另行標注所對應(yīng)的現(xiàn)行有效條款。

最高法院(2015)民申字第1158號

該案中與前述案例，一致觀點在于已付清款項后，破產(chǎn)管理人已無解除權(quán)（選擇

權(quán)），但對于應(yīng)否繼續(xù)履行的問題，觀點是不同的。

最高法院認為，本案中，楊*已經(jīng)通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項，

故對于案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產(chǎn)管理人并無解除權(quán)。

在楊*主張繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有

舉證證明存在《合同法》第94條以及第110條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行

的情形，故英嘉公司應(yīng)當繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，協(xié)助楊*辦理案涉

房屋所有權(quán)變更登記，并將案涉房屋交付給楊*。

觀點

1、

所涉房屋為住宅商品房，楊*通過首付、按揭貸款方式支付了全部價款…交付了

購買商品房的全部或者大部分款項后，消費者就所購商品房對出賣人享有的債權(quán)，

有別于普通無擔保債權(quán)，是一種針對特定不動產(chǎn)所享有的具有非金錢債務(wù)屬性的

特殊債權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于有擔保債權(quán)的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)亦不得對

抗該債權(quán)。

2、

并非所有的破產(chǎn)程序中的個別清償行為均屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定的無

效行為。

認定個別清償行為無效的關(guān)鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產(chǎn)債權(quán)人的

合法權(quán)益。

3、

《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款之規(guī)定，管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)

人和對方當事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。

觀察角度：

類同的觀點，在浙江高院（2017）浙民申1366號王*與浙江凱旋萬豪置業(yè)有限公

司取回權(quán)糾紛申訴、申請民事裁定書中。

— 151

—

持觀點，在當事人未對涉案商鋪進行所有權(quán)變更登記的情況下，王*無法取得涉

案商鋪的所有權(quán)，不具備通過管理人從凱旋萬豪公司處取回商鋪的前提條件，其

取回權(quán)主張不能成立。法條依據(jù)如企業(yè)破產(chǎn)法第三十八條、物權(quán)法第九條第一款

等。

而在湖南高院（2018）湘民再401號，根據(jù)《若干規(guī)定》第七十一條第（五）項

的規(guī)定，特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有，但相對人已經(jīng)完全支付對價的特定物，

不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)?！度舾梢?guī)定》為現(xiàn)行有效的司法解釋。

本案蔣*向天業(yè)房地產(chǎn)公司購買的涉案房屋，棟號、房號、戶型、面積、朝向均

已確定，且在房管部門辦理了備案預(yù)告登記，完全支付了對價。預(yù)告登記是為保

全將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記，對后發(fā)不動產(chǎn)物權(quán)處

分行為具有排他效力，且納入預(yù)告登記的債權(quán)具備一定的物權(quán)效力。

因此，蔣*購買的涉案房屋應(yīng)當認定為特定物。故根據(jù)《若干規(guī)定》第七十一條

第（五）項的規(guī)定，涉案房屋不應(yīng)列入天業(yè)房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)財產(chǎn)范圍。

3.《民事審判指導(dǎo)與參考》指導(dǎo)性案例

在《民事審判指導(dǎo)與參考》2018年第2輯 總第74輯中，對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入破

產(chǎn)程序的，買受人已支付了全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋是否屬于

債務(wù)人財產(chǎn)及其權(quán)利實現(xiàn)順位？

最高人民法院民一庭傾向性意見：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入破產(chǎn)程序的，買受人已支付了全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)

移登記的房屋應(yīng)認定為債務(wù)人財產(chǎn)。

支付了全部購房款的消費者買受人就所購房屋對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有的債權(quán)具

有特定性和優(yōu)先性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在破產(chǎn)程序中優(yōu)先履行商品房買賣合同

約定的交付已建成房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，該行為不構(gòu)成破產(chǎn)法

第十六條所稱的無效的個別清償行為。

4. 最高法院裁判觀點仍存在爭議

在最高法院民一庭傾向性意見后，最高法院就該問題的裁判觀點是否已經(jīng)一致呢？

（2019)最高法民申3582號

陸*、王*與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛案

該案在已付清房款的情形下，破產(chǎn)企業(yè)管理人的解除權(quán)方面有了一定的“突破”。

最高法院認為，原審判決基于企業(yè)破產(chǎn)法第十八條的規(guī)定，認定破產(chǎn)管理人享有

合同解除權(quán)。但該條僅適用于雙方當事人均未履行完畢債務(wù)的情形…原審判決根

據(jù)該條規(guī)定判令解除合同，適用法律確有不當。

— 152

—

但在人民法院已經(jīng)受理金鳳桐公司破產(chǎn)申請的情況下，如不解除以物抵債協(xié)議，

繼續(xù)履行的效果就是使作為一般債權(quán)人的陸*、王*事實上取得了所有權(quán)，對其他

債權(quán)人不公。就此而言，原審判決判令解除合同，符合破產(chǎn)法公平清償債務(wù)、避

免個別清償?shù)木瘢诮Y(jié)果上并無不當。

觀察角度：

該案其實與開篇所提的案例，雖在解除權(quán)上的結(jié)果有不一致，但在購房人救濟之

路的導(dǎo)向上并無大的差別。認為，在以房抵債協(xié)議解除后，如果陸*、王*對金鳳

桐公司確實享有債權(quán)的，可根據(jù)原來的債權(quán)債務(wù)關(guān)系向金鳳桐公司的破產(chǎn)管理人

申報債權(quán)申報債權(quán)。

(2021)最高法民申2462號民事裁定書

中登公司主張解除案涉《商品房買賣合同》沒有事實及法律依據(jù)。

觀點

1、

《以房抵債協(xié)議》的成立不當然消滅原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只是雙方當事人設(shè)立

了一項新債，且新債與原債并存，當新債得以清償時原債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅。

《以房抵債協(xié)議》首先以消滅金錢債務(wù)為目的，而房產(chǎn)的交付僅系以房抵債的實

際履行方式。

2、

企業(yè)破產(chǎn)法第十八條規(guī)定，只有對破產(chǎn)申請受理前成立而雙方均未履行完畢的合

同，管理人才有決定繼續(xù)履行合同或者解除合同的權(quán)力。如前所述，任文峰已經(jīng)

履行完畢案涉《商品房買賣合同》的主要合同義務(wù)，本案情形不符合上述法律規(guī)

定。

3、

合同法第一百一十條規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不

符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）有法律上或

事實上不能履行。該情形不適用“履行”責任，即不得請求履行，并未賦予違約

方合同解除權(quán)。原審法院認定《解除通知書》無效亦無不當。

(2021)最高法民申9號

”

董*、廊坊市盛都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取回權(quán)糾紛民事申請再審審查民事裁定書

觀點

1、

— 153

—

在簽訂以物抵債協(xié)議的債務(wù)人企業(yè)破產(chǎn)的情況下，管理人不能解除合同，但并不

意味著債權(quán)人就有權(quán)請求繼續(xù)履行合同。一旦允許債權(quán)人請求債務(wù)人繼續(xù)履行合

同，并基于合同的履行享有物權(quán)，則無異于使該債權(quán)人享有了物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，

不符合破產(chǎn)程序公平受償?shù)脑瓌t。

2、

即便債權(quán)人請求繼續(xù)履行合同，法院也要將其請求轉(zhuǎn)化為金錢之債，進而通過破

產(chǎn)程序公平受償。

3、

《企業(yè)破產(chǎn)法》施行后制定的《破產(chǎn)法司法解釋（二）》第二條對不應(yīng)認定為債

務(wù)人財產(chǎn)的情形，也作出了新的規(guī)定，其中已無《破產(chǎn)案件若干問題規(guī)定》第七

十一條第五項規(guī)定的情形。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條

規(guī)定，對于《破產(chǎn)案件若干問題規(guī)定》第七十一條第五項規(guī)定的情形，由于尚未

轉(zhuǎn)移占有，無法對抗執(zhí)行，在權(quán)利尚不足以對抗執(zhí)行的情況下，顯然不能賦予更

優(yōu)先權(quán)利從而允許其從破產(chǎn)財產(chǎn)中予以取回。

觀察角度：

對比前述幾個案例，該案在破產(chǎn)案件若干問題規(guī)定》第七十一條第五項規(guī)定的情

形的適用空間持否定意見。

但對于執(zhí)行異議和復(fù)議第28條的“對抗”執(zhí)行空間，需提請注意，“無過錯買受

人物權(quán)期待權(quán)的保護”及“消費者物權(quán)期待權(quán)的保護”，在九民紀要第125、127

條，表示在滿足條件時，即便未轉(zhuǎn)移也可構(gòu)成對執(zhí)行的“對抗”。

5. 購房款是否應(yīng)具有優(yōu)先性？

在購房者可在上述類似觀點中獲得繼續(xù)過戶交房的情形不再展開。但若是不被支

持繼續(xù)履行，購房者的房款返還是否具有優(yōu)先性？

最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛

案請示的答復(fù)（〔2014〕執(zhí)他字第23、24號）中，認為，基于《批復(fù)》保護處于

弱勢地位的房屋買受人的精神，對于《批復(fù)》第二條“承包人的工程價款優(yōu)先受

償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，應(yīng)當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下

的房屋交付請求權(quán)，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求

權(quán)。

根據(jù)國家法官學(xué)院教授吳光榮在《法律適用》（2022年第1期發(fā)表的（《民法典》

背景下破產(chǎn)財產(chǎn)的范圍及其認定》），持觀點：

“盡管《民法典擔保制度解釋》未就消費者權(quán)利保護作出明確規(guī)定，但對消費者

權(quán)利進行特別保護，是最高人民法院的一貫司法政策?；诖?，為保護消費者權(quán)

利，應(yīng)合理限制破產(chǎn)財產(chǎn)的范圍。

— 154

—

需要說明的是，在商品房預(yù)售或者銷售中，即使作為消費者的購房人所享有的權(quán)

利無法排除強制執(zhí)行或者抵御破產(chǎn)，在開發(fā)商破產(chǎn)的情況下，應(yīng)認定消費者的權(quán)

利優(yōu)先于擔保物權(quán)得到清償，但僅限于消費者所支出的成本和利息”。

但在實務(wù)中，也是持不同觀點。譬如（2016）浙 02 民終 537 號觀點與

（2018）蘇 06 民終 2624 號、再審(2019)蘇民申 2878 號維持觀點。本處不再進

一步展開。

（網(wǎng)址：https://mp.weixin.qq.com/s/S2L0bslW_A5wqNObJZmrEw）

以案說法：享受過私房動遷，能否再作為“同住人”分公房動遷款

王俊杰

以 前 曾 在 私 房 動 遷 中 分 得 的 房 子 ，是 否 屬 于 福 利 分 房 ，他 處 公 房

發(fā)生動遷能否認定為 “ 同住人 ” ，繼續(xù)分得征收補償利益？

經(jīng) 常 接 到 這 樣 的 咨 詢 ，而 這 個 問 題 確 實 很 容 易 發(fā) 生 混 淆 ，為 了 區(qū)

分 鑒 別 ，本 文 列 舉 了 兩 個 公 開 的 判 例 來 進 行 “ 以案說法 ” ，行 文

結(jié)構(gòu)如下：

? 判 例 1： 私 房 動 遷 時 戶 口 不 在 內(nèi) ， 但 《 拆 遷 安 置 協(xié) 議 》 中 列 為 了

安置人口

? 判 例 2： 私 房 動 遷 時 還 沒 有 成 年 ， 但 《 住 房 調(diào) 配 單 》 上 記 載 為 了

配房人員

? 上海高院相關(guān)會議紀要

分析判例 1 （當事人姓名系化名）

基本案情：

涉案房屋為公房，原承租人為朱家振，朱家振去世后承租人未變更。涉案房屋

征收征詢意見開始后，公房管理單位曾向蔣政明、蔣穎、蔣梅莉等征詢確定承

租人的意見，但三方未能協(xié)商一致，故相關(guān)單位指定蔣梅莉為涉案房屋承租人

及該戶征收簽約主體。

2019 年 11 月 9 日，涉案房屋被政府決定納入征收范圍，此時房屋內(nèi)共有本案

當事人六人戶籍。

2019 年 11 月 30 日，蔣梅莉作為朱家振（故）的代理人與征收單位就涉案房屋

簽訂了《上海市國有土地上房屋征收補償協(xié)議》。

爭議焦點：

— 155

—

本案的爭議焦點在于蔣梅莉是否能獲得涉案房屋全部征收補償利益？

法院審理查明：

蔣梅莉曾因丈夫的私房動遷好獲得過福利分房。具體事實如下：

1996 年 3 月，朱新秋、周阿蘭將中山西路的私房通過公證贈與給朱健煒。

1996 年 9 月 23 日，蔣梅莉與朱健煒辦理了結(jié)婚登記手續(xù)。

1998 年 3 月 15 日，朱健煒（乙方）與拆遷人長寧區(qū)住宅建設(shè)發(fā)展有限公司

（甲方）簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》，載明：乙方被拆遷人朱健煒；地址中山

西路房屋，屬私有性質(zhì)；應(yīng)安置乙方人數(shù) 8 人，即蔣梅莉等 8 人；甲方提供豐

莊西路房屋等公房三套。同年，豐莊西路 302 室房屋（公房，12+10.90+廳 10.

20）調(diào)配給朱健煒（家庭主要成員蔣梅莉）。后朱健煒、蔣麗將豐莊西路房屋

由公房購買為產(chǎn)權(quán)房。2007 年，朱健煒、蔣梅莉與案外人錢想慶簽訂《上海市

房地產(chǎn)買賣合同》，將豐莊西路房屋以 420,000 元的價格出售予錢國慶。

當事人觀點：

1998 年朱健煒名下的中山西路的私房拆遷，當時蔣梅莉與朱健煒結(jié)婚僅一年

多，蔣梅莉的戶口未遷入該房屋。雖然《房屋拆遷安置協(xié)議》第二條載明安置

人數(shù)中包含蔣梅莉，但僅憑該協(xié)議不能證明蔣梅莉?qū)嶋H獲得拆遷補償，一審法

院未調(diào)取《告居民書》《動拆遷居民費用發(fā)放匯總表》等完整的拆遷檔案材

料，亦未向房屋拆遷實施單位核實當時的拆遷安置情況。此外，《住房調(diào)配

單》顯示豐莊西路 302 室房屋的受配人是朱健煒，即便蔣梅莉得到安置，也是

產(chǎn)權(quán)人朱健煒基于家庭關(guān)系對妻子的照顧，是私房權(quán)利的轉(zhuǎn)化，而非福利所

得。

法院觀點：

蔣梅莉訴請要求獲得涉案房屋全部征收補償利益，然蔣梅莉是在征收開始之

后、戶內(nèi)人員無法協(xié)商一致的情況下，被物業(yè)單位指定為涉案房屋的承租人，

其本質(zhì)是被征收戶的簽約代表，未與出租人真正建立公房租賃關(guān)系，權(quán)限僅限

于代表被征收戶協(xié)商并簽訂征收協(xié)議、騰退被征收房屋等，蔣梅莉無法依據(jù)該

承租人身份當然獲得征收補償利益。根據(jù)法院查明的事實，蔣梅莉已經(jīng)在丈夫

朱健煒的中山西路的私房被拆遷后，作為安置人員享受過安置利益，故即便其

曾居住涉案房屋，也無法被認定為共同居住人。

分析判例 2 （當事人姓名系化名）

基本案情：

《住房調(diào)配單》記載，洗布浜房屋是劉緒竣的私房，劉涯民并非產(chǎn)權(quán)人，動遷

后分得的臨沂路房屋系公房，調(diào)配類型“動拆遷”，配房人員 5 人，包括劉涯

民（當時還未成年）。

爭議焦點：

本案的爭議在于劉涯民是否能作為涉案房屋的共同居住人？

原告觀點：

洗布浜房屋拆遷時，劉涯民還未成年，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，未成年人與父母共同受

配公房時，未成年人并非作為獨立的民事主體獲得住房福利，而是附隨于父母

的居住利益，故原則上不屬于他處有房，不影響其成年后所獲得公房在征收時

共同居住人的認定。

被告觀點：

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劉緒竣的洗布浜的私房拆遷分配公房，非產(chǎn)權(quán)人劉涯民作為新配房人員得以安

置，顯然系“數(shù)人頭”；根據(jù) 1991 年 7 月 19 日上海市人民政府發(fā)布的《上海

市城市房屋拆遷管理實施細則》第四十四條規(guī)定：拆遷居住房屋應(yīng)安置人口，

以拆遷公告公布之日拆遷范圍內(nèi)常住戶口為計算標準。因此，不論是基于事實

還是當時政策，劉涯民均屬于享受了拆遷利益，屬于“他處有房”，不應(yīng)認定

為涉案房屋共同居住人，無權(quán)享受征收補償利益。

一審法院觀點：

關(guān)于劉涯民是否享受過福利分房的問題，臨沂路房屋系洗布浜房屋拆遷所得，

當時劉涯民也是未成年人，故其不應(yīng)認定為已經(jīng)享受了福利分房政策，法院對

劉涯民的共同居住人身份予以認定。

二審法院觀點：

劉涯民之戶籍雖于 1993 年遷入涉案房屋，但其之前已在劉緒竣的洗布浜的私房

拆遷安置中獲得利益，且其所分得的面積依據(jù)分配當時的政策已屬解困，故即

便其曾居住涉案房屋，也無法被認定為涉案房屋共同居住人。雖然劉涯民在洗

布浜房屋被拆遷時尚未成年，但是否成年并不影響其作為獨立的安置人員享受

安置利益。一審法院認定劉涯民是涉案房屋共同居住人有誤，本院予以糾正。

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十一條規(guī)定：“共同居住

人，是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生

活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困

難的人”?！巴∪恕焙唵胃爬槿c：戶口+實際居住生活一年以上+本市無

其他住房或雖有其他住房但居住困難。對于“其他住房”，上海高院的會議紀

要如下：

《關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》【滬高法民一（200

4）3 號】

“這里所指的他處房屋的性質(zhì)，僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，包括原承租的公

有房屋、計劃經(jīng)濟下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上

系用單位的補貼所購買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房（包括自己少部

分出資的產(chǎn)權(quán)安置房），以及按公房出售政策購買的產(chǎn)權(quán)房等。”

《上海高院關(guān)于房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》【滬高法民

（2020）4 號】

【同住人他處有房的認定】2004 年《上海高院關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事

案件若干問題的解答》指出，作為征收補償對象的公房同住人，是指在被征收

居住房屋處有上海市常住戶口，已經(jīng)實際居住一年以上，且本市無其他住房或

者雖有其他住房但居住困難的人。如何認定\"他處有房\"?

關(guān)于征收補償對象的同住人范圍仍應(yīng)按照上述執(zhí)法意見確定。為鼓勵居住困難

的人通過自己努力改善居住條件，這里的\"其他住房\"應(yīng)限定為福利性質(zhì)的房

屋，公房同住人在他處購買的商品房不屬于\"他處有房\"。

..........

公房同住人在他處因私有房屋征收而分得的安置房，原則上不屬于\"他處有房

\"，但在私房征收中享受過托底保障等福利性政策的除外。

（網(wǎng)址：https://mp.weixin.qq.com/s/gRCSxjp6T1mT-u9HhIpPcg）