上海市金山區(qū)

高品質(zhì)住宅管理大綱

（試行）

（征求意見稿）

金山區(qū)住房保障和房屋管理局

2023 年 6 月

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目錄

1.引言.................................................................................. - 4 -

1.1.管控背景.................................................................- 4 -

1.2.管控目標.................................................................- 4 -

1.3.適用范圍.................................................................- 4 -

2.整體概述.......................................................................... - 6 -

2.1.設計原則.................................................................- 6 -

2.2.評價標準.................................................................- 8 -

3.區(qū)高品質(zhì)住宅評價標準指標分解............................... - 14 -

3.1.友好環(huán)境...............................................................- 14 -

3.1.1.綜合交通..................................................... - 14 -

3.1.2.景觀環(huán)境..................................................... - 15 -

3.1.3.品質(zhì)設施..................................................... - 16 -

3.2.特色風貌...............................................................- 20 -

3.2.1.空間布局..................................................... - 20 -

3.2.2.立面控制..................................................... - 21 -

3.3.人居體驗...............................................................- 25 -

3.3.1.精裝定制..................................................... - 25 -

3.3.2.空間設計..................................................... - 25 -

3.3.3.公共配套..................................................... - 27 -

3.3.4.無障礙設計................................................. - 30 -

3.4.低碳發(fā)展...............................................................- 32 -

- 3 -

3.4.1.綠色建筑..................................................... - 32 -

3.4.2.裝配式建筑................................................. - 32 -

3.4.3.超低能耗建筑............................................. - 32 -

3.4.4.海綿城市..................................................... - 32 -

3.5.智慧社區(qū)...............................................................- 34 -

3.5.1.智慧基座..................................................... - 34 -

3.5.2.智慧管理..................................................... - 35 -

3.5.3.智慧安防..................................................... - 36 -

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1. 引言

1.1. 管控背景

“十四五”時期，是我國開啟全面建設社會主義現(xiàn)代化

國家新征程、向第二個百年奮斗目標進軍的第一個五年，也

是金山區(qū)全面打響“上海灣區(qū)”城市品牌，全面踐行“兩區(qū)

一堡”戰(zhàn)略定位，加快實現(xiàn)“三區(qū)五地”、“三個灣區(qū)”美

好藍圖，基本實現(xiàn)“創(chuàng)業(yè)金山、宜居金山、和諧金山”的重

要時期。

為更好貫徹落實“南北轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略，應加快推動金山區(qū)

居住社區(qū)功能的完善和住房供應結構的優(yōu)化，構建多元化住

宅供給體系，以高品質(zhì)引領高質(zhì)量發(fā)展，將金山區(qū)建設成為

各類人才來滬安居置業(yè)優(yōu)選之地。

1.2. 管控目標

始終堅持以人民為中心的發(fā)展思想，“人民城市人民建、

人民城市為人民”的重要理念，把黨的二十大精神貫徹落實

到高質(zhì)量發(fā)展的各方面，打造宜居、韌性、智慧城市，貫徹

新發(fā)展理念，以高質(zhì)量發(fā)展與建設為導向，全力打響“上海

灣區(qū)”城市品牌。

住宅建設管理大綱包含了一系列管控要素，可用于引導

建設屬于金山的住宅空間，對于住宅小區(qū)項目具有指導性，

對于提高項目建設品質(zhì)具有參考性，對于住區(qū)開發(fā)的建設品

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質(zhì)標準具有強制性。以“提振市場”為抓手、以“人才安居”

為命題、以“四個一流”為標準，堅持“房子是用來住的、

不是用來炒的”的定位，打造符合現(xiàn)代人們生活要求的住宅

產(chǎn)品，提高金山區(qū)住宅項目的品質(zhì)質(zhì)量。

1.3. 適用范圍

本大綱適用于金山區(qū)全域新建商品住房，其他類型住宅

可參照執(zhí)行。本大綱自發(fā)布之日起實施，未涉及的內(nèi)容，應

當按照國家、上海現(xiàn)行的相關規(guī)范、標準執(zhí)行。

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2. 整體概述

2.1. 設計原則

2.1.1. 友好宜居

自然有機

住區(qū)在規(guī)劃設計時應充分融合氣候、地理環(huán)境、周邊建

筑等多方面條件，選用本地物種和材料，結合城市肌理合理

設計整體空間布局。

特色風貌

住區(qū)的規(guī)模、功能及住宅建筑的密度、高度、造型、色

彩、材質(zhì)與風格等應考慮美觀性、實用性，結合地方人文，

打造金山特色風貌。

安全舒適

住區(qū)設計應加強人性化設計，功能空間合理高效，為居

住證提供最佳的聲、光、熱、風環(huán)境、空氣質(zhì)量、綠化景觀

及室內(nèi)室外居住環(huán)境。

2.1.2. 健康生態(tài)

綠色低碳

引領低碳綠色發(fā)展，全面提升住房綠色低碳建設水平，

新建住宅建筑 100%執(zhí)行綠色標準。

健康節(jié)能

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節(jié)約資源與能源，減少環(huán)境負荷，強化推進裝配式住宅

建設，積極探索并推廣一體化設計，鼓勵全生命周期住宅建

筑，加快綠色建材推廣使用。

海綿城市

組織場地環(huán)境，搭建水循環(huán)和海綿生態(tài)框架。改變以往

“快速排放”的傳統(tǒng)排水模式，實現(xiàn)自然積存、自然滲透、

自然凈化。

2.1.3. 安全智慧

智慧高效

加快智慧設施建設，提升城市數(shù)字基礎設施能級，運用

數(shù)字化的手段，以科技賦能住宅，打造智慧高效的安防系統(tǒng)，

創(chuàng)建具有便捷、高效、安全的智慧社區(qū)。

智慧生活

以滿足居民的需求為出發(fā)點，建設智慧交通、智慧服務

體系，提升住區(qū)居民生活的便捷性，讓居民享受到更加高效、

優(yōu)質(zhì)的服務。

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2.2. 評價標準

本大綱由友好環(huán)境、特色風貌、人居體驗、低碳發(fā)展、

智慧社區(qū) 5 個領域組成，涵蓋綜合交通、景觀環(huán)境、品質(zhì)設

施、空間布局、立面控制、精裝定制、空間設計、公共配套、

無障礙設計、綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、海綿

城市、智慧基座、智慧管理、智慧安防 16 項內(nèi)容，對金山

區(qū)新建商品住宅進行分級管控。“基礎”為規(guī)范要求強制項；

“提升”為提高規(guī)范要求強制項；“推薦”為提高規(guī)范要求

選做項，如表所示（P9）。

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分項 管控要點 分級

友

好

環(huán)

境

綜合

交通

人車分流 小區(qū)內(nèi)部車行交通宜合理且環(huán)通設計，

形成完全人車分流的交通布局。

提升

停車設施

全地下停車，且不得設置機械停車位 提升

配建指標增加 2% 推薦

訪客停車位 提供不低于總停車位的 2%作為訪客停車

位不得租售且不得少于 5 個。

提升

景觀

環(huán)境

喬木覆蓋率 喬木覆蓋率不低于地塊綠地面積的 30%。 提升

綠地率要求 居住小區(qū)綠地面積占總用地面積應≥

35%。

基礎

集中綠地占比 集中綠地率不小于 10%。 基礎

鄉(xiāng)土樹種占比 建議鄉(xiāng)土樹種占比不小于 60%。 提升

灌木種植占比 建議灌木面積達到綠地種植面積的

20%-30%。

提升

品質(zhì)

設施

環(huán)衛(wèi)系統(tǒng) 垃圾廂房宜布置在小區(qū)下風口及邊緣，

環(huán)衛(wèi)流線應合理設置。

提升

消防系統(tǒng)

消防系統(tǒng)布置以《建筑內(nèi)部裝修設計防

火規(guī)范》（GB50222-2017）、《建筑設

計防火規(guī)范》2018 版（GB50016-2014）

及國家和本市相關規(guī)定為準。

基礎

直飲水系統(tǒng) 推薦

配電站 配電站設置應減少對住宅產(chǎn)生的消極影

響。

提升

燃氣調(diào)壓站與

風井

燃氣調(diào)壓站與風井位置應布置合理，避

免影響人員活動并保證視覺的美觀性。

提升

智能快件箱 智能快件箱位置應布置合理。 基礎

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分項 管控要點 分級

特

色

風

貌

空

間

布

局

布局方式 總體布局應充分考慮周邊關系，集約布

局，合理布局組團空間和集中綠地。

提升

界面圍合

城市主干道、次干道等重要街道界面采

用圍合式布局；城市支路界面通過裙房

形成連續(xù)界面。

提升

建筑形態(tài) 建筑整體形體應合理。 提升

天際線 天際線應符合城市風貌形象。 提升

立

面

控

制

立面風格 立面造型需結合總體風貌控制設計，充

分體現(xiàn)金山地區(qū)風貌和文化特色。

提升

立面色彩

立面色彩建議以協(xié)調(diào)色為主要導向，并

與總體風貌控制相結合，整體區(qū)域統(tǒng)一

協(xié)調(diào)，和而不同。

提升

建筑材料 建筑立面材料應高品質(zhì)材質(zhì)，注重材料

的環(huán)保性、耐久性和防腐性。

基礎

外立面燈飾及燈

光亮化

住區(qū)沿街建筑立面、天際線應根據(jù)城市

風貌進行燈光亮化設計，并預留納入城

市燈光夜景集成系統(tǒng)接口。

提升

建筑體量與形體

控制 合理控制建筑體量比例及體型復雜度。 提升

外露管線及空調(diào)

室外機位控制

建筑外立面外露管線應隱蔽式設計，空

調(diào)機位應與立面風格統(tǒng)一并便于安裝檢

修。

提升

雨棚、臺階、坡

道、欄桿控制 建筑出入口應設置雨棚等遮雨設施。 提升

入口門廳及入口 住宅入戶門廳及門頭設計應美觀大氣， 提升

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分項 管控要點 分級

人

居

體

驗

精 裝

定制

全裝修比例及要求

全區(qū)全裝修比例要求為 100%（戶型

面積 140 平米以上及別墅類產(chǎn)品除

外，但總體不應低于 70%）。

提升

戶型可變

宜采用戶型可變、無柱大空間等設

計手法預留住宅戶型平面的可能

性，適應未來變化需求。

推薦

空間

設計

地下空間 地下機動車庫、非機動車庫應采用

有效的防水、防潮及通風措施。

提升

室內(nèi)空間

通過對戶型、開放式外廊、門戶門

洞、廚房等精細化設計提高居住空

間的實際使用率和生活品質(zhì)。

基礎

采光要求 廚房、衛(wèi)生間應用直接采光。 基礎

通風要求 套型設計應組織好自然通風，廚房

應有自然通風。

基礎

噪聲控制 住宅建筑的形體、朝向和平面布置

應有利于噪聲控制。

基礎

公 共

配套

配建保障性住房 保障性住房建設標準應與商品房一

直，保持總體和諧。

基礎

公共服務設施 公共服務配套設施宜獨立設置，方 提升

門頭控制 與主體建筑相協(xié)調(diào)。

住區(qū)出入口形象

控制

形象應美觀有標示性，且解決人車分流

等問題。

提升

住區(qū)圍墻界面

圍墻應使用與建筑材料相仿的材料進行

設計，盡量使用柵欄式圍墻避免行人產(chǎn)

生壓抑感。

提升

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便居民使用且避免擾民?？山Y合其

他相關功能集中布置。

物業(yè)管理

社區(qū)信息公開 推薦

修建管理 推薦

物業(yè)區(qū)域劃分要求 提升

物業(yè)管理用房與業(yè)委會用房要求 提升

無 障

礙 住

宅

無障礙住宅 住區(qū)中宜設無障礙住宅并滿足相關

規(guī)范要求。

基礎

適老化設計

適老化設計應堅持以老年人為本的

設計理念，設計應充分滿足老年人

生理及心理需求。

推薦

戶外及入口空間

所有所有住宅底層入口、電梯間、

門廳、通道均應設置無障礙通道。

公共空間與私密入戶空間應分區(qū)設

置。

推薦

分項 管控要點 分級

智

慧

社

區(qū)

智慧

基座

移動網(wǎng)絡

無線網(wǎng)絡信號覆蓋率 100%，室外

4G、5G 網(wǎng)絡目標覆蓋區(qū)域內(nèi) 95％以

上。

基礎

固定網(wǎng)絡 光纖到戶 提升

光纖到房間 推薦

基站設置 提升

配套設施設計、施工

要求 提升

智慧

管理

智能垃圾房 推薦

智慧燈桿 以燈桿為載體，通過掛載各類設備

提供智能照明、視頻監(jiān)控、通信基

推薦

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站、環(huán)境監(jiān)測、信息交互和社區(qū)公

共服務等功能。

智慧停車

通過對社區(qū)車位資源全方位整合，

有效提升車位資源的整體利用率。

建設要求應符合通信管理部門相關

技術指導內(nèi)容。

推薦

智慧

安防

公共安防 小區(qū)出入口安防系統(tǒng) 基礎

智能門禁系統(tǒng) 提升

區(qū)域安防

視頻監(jiān)控系統(tǒng) 基礎

周界防范設施 基礎

智能消防系統(tǒng) 基礎

智慧電梯 基礎

高空拋物監(jiān)測 基礎

智慧燃氣系統(tǒng) 基礎

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3. 區(qū)高品質(zhì)住宅評價標準指標分解

3.1. 友好環(huán)境

居住社區(qū)設計應充分考慮交通便捷性和高效性，采用人車分流為

主的交通組織形式，強調(diào)配套設施的便捷完善和人性化設計，保證生

活環(huán)境的友好和便捷。遵循因地制宜的原則，充分融合地理環(huán)境、社

會文化、能源利用等方面條件，營造多元舒適、康養(yǎng)活力的景觀環(huán)境，

創(chuàng)造豐富的生態(tài)人文景觀。

3.1.1. 綜合交通

1) 人車分流

a. 住區(qū)地面交通應盡量保證人車分流的布局，創(chuàng)造安全、舒適、便

捷的居住環(huán)境。組團中心公共綠地空間和宅前道路均為人行步道

和應急車道，應充分考慮搬家車、救護車、垃圾車等車輛的出入

需求，宜環(huán)通設置，確保車輛能到達每幢樓；

b. 居住地塊內(nèi)所有建筑、步行系統(tǒng)、院落綠地均需滿足無障礙通行

設計要求，住宅、組團院落、步行通道之間應提供連貫的無障礙

通行路線；

c. 機動車庫出入口應盡量靠近住區(qū)車行出入口設置，減少對住區(qū)人

行交通的影響。

2) 停車設施

a. 停車場應設置無障礙專用停車位和無障礙設施，應符合《無障礙

設計規(guī)范》（GB50763）的要求及其他相關技術規(guī)范要求；

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b. 配建停車泊位全部設置在地下，同時禁止設置機械式停車設施，

建議多采用自然采光井、通風口，減少后期運營維護成本；

c. 在 按 照 《 建 筑 工 程 交 通 設 計 及 停 車 庫 ( 場 ) 配 建 標 準 》

(DG-TJ-08-2021)配建停車位的基礎上，配建指標宜增加 2%；

d. 鼓勵推行新能源機動車，合理布置充電樁，100%配建停車位均應

滿足充電設施安裝和使用條件（包括預留充電樁安裝位置、管線、

橋架和電纜、電表箱安裝位置等），供電配套容量按照不少于總

停車位數(shù)的 30％負荷容量進行配建。

e. 設置非機動車集中停放及充電場所，應滿足相關非機動車停車規(guī)

范。地下停車泊位設置應避免與消防、民防、市政以及其他設備

設施相互占用和影響；

f. 非機動車車庫出入口宜采用臺階加坡道的組合方式。車庫出入口、

坡 度 、 休 息 平 臺 設 計 標 準 不 低 于 《 車 庫 建 筑 設 計 規(guī) 范 》

（JGJ100-2015）,且根據(jù)電動車自行車、電瓶車的使用需求，非

機動車庫出入口推車斜坡單向凈寬不宜小于 0.6m，總凈寬度不宜

小于 2m。

3) 訪客停車位占比

應提供不低于總停車位的 2%作為訪客停車位不得租售且不得少

于 5 個，產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。

3.1.2. 景觀環(huán)境

1) 喬木覆蓋率

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喬木覆蓋率不低于地塊綠地面積的30%；住區(qū)綠化布置應參考“四

化”標準，落葉喬木數(shù)量占喬木總量的 40%-60%并考慮樹木與房屋的

間距，減少樹木對低層房屋的采光影響。

喬木種植不應影響住宅的日照、通風和采光，大喬木與有窗建筑

的距離：東面≥5m，西面≥3m，南面≥8m，北面≥5m。

2) 綠地率要求

居住小區(qū)綠地面積占用地總面積應≥35%。

3) 集中綠地占比

集中綠地率不小于 10%，集中綠地的面積宜大于 1000 平米。

4) 鄉(xiāng)土樹種占比

建議鄉(xiāng)土樹種占比不小于 60%，考慮多品種植物搭配設計。

5) 灌木種植占比

灌木面積宜達到綠地種植面積的 20%-30%。

3.1.3. 品質(zhì)設施

1) 環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)

a. 創(chuàng)建清潔宜居的住區(qū)環(huán)境，垃圾廂房宜布置在小區(qū)下風口及邊緣

便于清運的位置，盡量縮短垃圾車清運流線，以減少對附近住宅

的影響；滿足生活垃圾分類投放、收集要求，門前留有用于環(huán)衛(wèi)

車輛回轉(zhuǎn)、掉頭的場地;

b. 垃圾廂房應配備給排水設施，排水系統(tǒng)應實行雨污分流;同時垃圾

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廂房內(nèi)應設有通風設施、洗手池、除臭設備、防臭地漏;垃圾廂房

應具有垃圾分類和存儲兩網(wǎng)融合物質(zhì)的功能；

c. 垃圾廂房布局應滿足 10 米對住宅的間距要求；

d. 干濕垃圾作為生活垃圾常見的垃圾種類，布局點應考慮合理設置

并配備上下水，且布局點應周邊環(huán)境統(tǒng)一的設計樣式，有害垃圾

與可回收垃圾可結合居住區(qū)規(guī)模布點設置；

e. 在小區(qū)內(nèi)合理布局大件垃圾及建筑垃圾集中堆放點，并設置取水

口及排水口；

f. 小區(qū)內(nèi)垃圾廂房及垃圾投放點等設施需在方案報批階段提交并公

示。

2) 消防系統(tǒng)

消防系統(tǒng)布置以《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》（GB50222-2017）、

《建筑防火通用規(guī)范》（GB50037-2022）及國家和本市相關規(guī)定為準。

社區(qū)重點區(qū)域和樓棟應合理配置微型消防工作站。微型消防工作站必

須包含滅火器材、通信器材、破拆器材、個人基本防護裝備。

3) 直飲水系統(tǒng)

a.飲用水入戶工程的設計、施工及驗收等應符合《上海市新建居

民住宅高品質(zhì)飲用水入戶工程技術規(guī)程》要求；

b.居住小區(qū)應設置為獨立計量區(qū)。室內(nèi)生活用水給水系統(tǒng)（水池

(箱)、泵房等）與室 內(nèi)消防給水系統(tǒng)應分開設置，獨立供水、單獨

計量，相關生活用水設置詳見《生活飲用水衛(wèi)生標準》（GB5749-2006）；

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c.管道的布置應避開有害物質(zhì)污染區(qū)，室內(nèi)管道應避免在帶電設

備正上方通過，且不應靠近熱源敷設，明設管道應做絕熱保溫處理；

d.建筑給水管道應選擇水力條件好、耐腐蝕、無毒、不宜結垢、

不產(chǎn)生二次污染，使用壽命長的優(yōu)質(zhì)管材及配件，宜采用食品級不銹

鋼管與薄壁不銹鋼管等。

4) 配電站

配電站宜結合公共服務配套設置，減少對住區(qū)環(huán)境的影響，保證

供電安全可靠、維修方便和視覺的隱秘性。宜采用相關措施做好對變

電站的減震降噪處理，提升住區(qū)品質(zhì)。

5) 燃氣調(diào)壓站與風井

燃氣調(diào)壓站應在臨近市政管網(wǎng)預留點的綠化帶內(nèi)就近設置，風井

應避免影響人員活動并保證視覺的美觀性。結合景觀綠植進行隱蔽式

遮擋，減少燃氣調(diào)壓站及出地面風井對住戶的視覺及噪聲影響。

6) 智能快件箱

a. 依據(jù)《上海市住宅小區(qū)和商務樓宇智能末端配送設施（智能快件

箱）規(guī)劃建設導則》以及國家和本市有關要求，配置智能末端配

送設施（智能快件箱）服務用房；

b. 可結合外賣代收點、小區(qū)出入口、地下車庫出入口、小型商業(yè)用

房等集中布置，位置應靠近小區(qū)主要出入口并配置監(jiān)控。

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3.2. 特色風貌

建筑群體布局應適應城市肌理和體現(xiàn)城市空間形態(tài)的完整性，加

強城市空間設計，建筑空間組合、建筑功能布局與居住區(qū)外環(huán)境在城

市規(guī)劃層面上互相協(xié)調(diào)整合，塑造具有可識別性強、和諧統(tǒng)一的居住

區(qū)整體風貌。合理控制建筑體量，注重細部處理，結合當?shù)氐娜宋纳?/p>

彩，地方特色，打造以人為本、和諧發(fā)展的人性化、生態(tài)化住區(qū)。

3.2.1. 空間布局

1) 布局方式

a. 建筑布局應充分考慮與周邊環(huán)境、建筑的關系，合理布局組團空

間和集中綠地，營造疏密有致的空間形態(tài)與空間層次，形成院落

空間增強住戶的歸屬感與私密感，避免大面積采用行列式布局。

b. 集約布局。居住用地布局倡導因地制宜，建議將住宅和公共配套

設施集中緊湊布置，并合理開發(fā)地下空間，使地上地下空間垂直

貫通，室內(nèi)、外空間滲透延伸，形成居住生活功能完善、水平—

垂直空間流通的集約式整體空間。

c. 院落圍合。建議組團采取院落圍合的布局形式，對體量組合、高

度組合進行控制和優(yōu)化，注重軸線關系和空間圍合，組團內(nèi)結合

景觀設計營造宜人的鄰里交往尺度。

2) 界面圍合

a. 重要街道界面。城市主干道、次干道等重要街道界面，可采用圍

合式布局，保持城市界面完整度，同時滿足組團圍合社區(qū)的規(guī)劃

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肌理。布局要注意圍合組團的開口方式與高度間距比例，注重組

團內(nèi)空間舒適性，做到圍合而不封閉的空間感受；

b. 其他街道界面。城市支路界面，可通過高度在 9 米以下的裙房形

成連續(xù)界面，鼓勵裙房設置配套服務、配套商業(yè)等對朝向不敏感

的功能。

3) 建筑形態(tài)

居住地塊應保證一定的景觀滲透性，沿街第一界面居住建筑物的

面寬應符合《上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》要求及其他相關技術規(guī)

范要求。

4) 天際線

(1)天際線需要整體大方，層次清晰，居住區(qū)內(nèi)建筑單體高度合理變

化，應充分考慮和相鄰街坊的銜接關系，使整個片區(qū)形成豐富變

化的天際線關系。以人的視覺感受為出發(fā)點，控制沿街建筑高度、

面寬、街道寬度比例等數(shù)據(jù)，營造親切宜人的街道尺度。

3.2.2. 立面控制

1) 立面風格

商品住宅建筑立面造型需結合總體風貌控制進行設計，總體目標

應該做到：美觀實用、簡潔大氣、生態(tài)、經(jīng)久耐用、可持續(xù)、充分體

現(xiàn)金山區(qū)地域風貌和文化特色，并與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)和諧。立面風格宜

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以現(xiàn)代、簡潔的風格為主，避免出現(xiàn)突兀的風格。

2) 立面色彩

住宅立面色彩建議以協(xié)調(diào)色系為主要導向，并與總體風貌控制相

結合，使得區(qū)域有整體色彩風貌，和諧統(tǒng)一中又具有變化。宜采用高

明度低彩度的協(xié)調(diào)色為主，對比色為輔，使建筑協(xié)調(diào)高雅。

3) 建筑材料

注重建筑立面的材料質(zhì)感，注重材料的肌理與對比表現(xiàn)，提升住

宅精致感。因地制宜的采用新材料、新產(chǎn)品以及適合當?shù)氐钠渌ㄖ?/p>

材料，同時充分考慮金山區(qū)地理環(huán)境氣候等實際特點，注重材料的環(huán)

保性、耐久性和防腐性。

4) 屋頂形式

建筑頂部應作適當處理，豐富建筑立面及城市天際線；應綜合考

慮消防疏散、屋頂綠化、室外活動、太陽能利用、 5G 基站等各種功

能需要，統(tǒng)一設計和利用。

5) 外立面燈飾及裝飾控制

依據(jù)《上海市景觀照明管理辦法》要求，在建(構)筑物、公共場

所、以及重要單體建(構)筑物進行新建、改建、擴建的，應當按照景

觀照明設置要求，同步涉及綠化照明。同時按照城市風貌，對住宅小

區(qū)沿街建筑立面、天際線進行燈光亮化，并預留納入城市燈光夜景集

成系統(tǒng)接口，并在方案文本中體現(xiàn)，后期提供深化設計文本和效果圖。

6) 建筑體量與形體控制

合理控制建筑體量比例及體型復雜度，應重點處理底層基座和頂

- 23 -

部的層次，中部立面處理宜富有韻律感及秩序感。近人尺度強調(diào)細節(jié)

變化。根據(jù)金山區(qū)實際情況，在主導風向上風向的區(qū)域，應避免采用

垂直于主導風向的大面寬板式建筑，避免因面寬過大而形成屏風效

應。

7) 外露管線及空調(diào)室外機位控制

a. 應避免立面上出現(xiàn)外露管線，可考慮設置在隱蔽處或附加構件內(nèi)；

不可避免時可考慮同建筑立面風格協(xié)調(diào)設計。管線材料需考慮耐

久性和防腐性。

b. 空調(diào)機位等其他室外設備的設置要結合立面風格統(tǒng)一考慮。空調(diào)

百葉要滿足通風要求，空調(diào)室外機位應考慮便于安裝及維修，并

相應預留中央空調(diào)機位。

8) 雨棚、臺階、坡道、欄桿控制

建筑出入口應設置雨篷等遮雨設施，其寬度應適宜。根據(jù)立面風

格及欄桿所處的位置不同分類設置不同類型的欄桿。

9) 入口門廳及入口門頭控制

住宅入戶門廳及門頭設計應美觀大氣，與主體建筑相協(xié)調(diào)。入戶

門廳及門頭應與住區(qū)內(nèi)所有構筑物一并在方案報批階段提交并公示。

10) 住區(qū)出入口形象控制

結合用地條件及其主入口、次入口功能需求對小區(qū)出入口進行設

計，設計應體現(xiàn)美觀性、標識性及和諧性，且解決人車分流等問題，

對于需要建設入口大門的項目，應在方案報批階段提交標注尺寸的大

門設計圖紙并進行公示。

- 24 -

11) 住區(qū)圍墻界面

圍墻應使用與建筑材料相仿的材料進行設計，盡量采用柵欄式圍

墻避免行人產(chǎn)生壓抑感。沿街采用透綠圍墻或垂直綠化，并應結合圍

墻、構架、立面等布置立體綠化。

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3.3. 人居體驗

住宅設計須嚴格執(zhí)行國家、本市和金山區(qū)的有關方針、政策和法

規(guī)。體現(xiàn)以人為本、可持續(xù)發(fā)展、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、

節(jié)材、低能耗和海綿城市等指導思想，貫徹適用、安全、美觀、低碳、

數(shù)字、無廢、優(yōu)享的設計原則。設計集約舒適、以人為本的居住空間，

采用“套型可變、大開間”的設計理念。推行標準化、模數(shù)化和多樣

化，因地制宜地積極采用新技術、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，推廣裝

配式住宅、工業(yè)化建造技術和模數(shù)協(xié)調(diào)技術，促進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。

3.3.1. 精裝定制

1) 全裝修比例及要求

全區(qū)全裝修比例要求為 100%（戶型面積 140 平米以上及別墅類

產(chǎn)品除外，但總體不應低于 70%），全裝修工程質(zhì)量、選用材料等應

符合上海市現(xiàn)行有關標準及政策文件要求，并以幢為單位進行實施。

建筑設計與裝修設計應同步進行并一體化實施。

2) 戶型可變

根據(jù)實際使用需求及踐行低碳環(huán)保的設計理念，宜采用戶型可

變、無柱大空間等設計手法預留住宅戶型平面的可能性，適應未來變

化需求。

3.3.2. 空間設計

1) 地下空間

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機動車庫、非機動車庫應采取有效的防水、防潮及通風措施，地

下室通向地面的各種孔洞（包括采光井、通風井、下沉庭院等）應采

取防止地面水倒灌的措施，并設置或預留排水設施。

住宅地下室宜設置通風采光井以改善地下室室內(nèi)環(huán)境，通風采光

井寬度應滿足相關規(guī)范要求。

2) 室內(nèi)空間

a. 住宅套型的臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、層高等應符合

《上海市住宅設計標準》（DGJ 08-20-2019）要求及其他相關技

術規(guī)范要求。并通過精細化設計提高居住空間的實際使用率和生

活品質(zhì)，符合大多數(shù)住戶的實際需求；

b. 為減少不利天氣影響，對于開放式長廊應采取防滑、防凍、防積

水等一系列措施。

c. 飄窗：應注重精細化和人性化設計。

d. 樓電梯廳：核心筒的樓電梯廳均宜直接對外采光通風。

e. 入戶門開啟方向宜朝向疏散方向，向外開啟的戶門不應妨礙公共

交通及相鄰戶門的開啟，應避免遮擋安全出口和影響安全疏散，

不應碰撞消火栓箱或遮擋電梯按鍵。

f. 廚房的排油煙機、吊柜的安裝位置不應影響自然通風和直接采光。

廚房內(nèi)開窗不得影響洗滌池水龍頭的安裝和操作臺的使用。

3) 采光要求

廚房、衛(wèi)生間應有直接采光；臥室起居室、書房、廚房應滿足規(guī)

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范窗地比要求。

4) 通風要求

居室空間做到通風流暢，廚房應有自然通風或開向公共外廊的窗

戶，但不得開向前室或樓梯間，應采用垂直排煙道，應具有變壓、防

串煙、防倒灌以及防火等措施。套型設計應組織好自然通風。

5) 噪聲控制

除需滿足《上海市住宅設計標準》（DGJ 08-20-2019）相關規(guī)定

的要求外，住宅建筑的體形、朝向和平面布置應有利于噪聲控制。在

住宅平面設計時，當有噪聲干擾時應當采取隔聲降噪措施。

緊鄰城市交通干線兩側的住宅應加強隔聲防噪措施，外墻、戶內(nèi)

墻、分戶墻和分戶樓板及其他外窗的空氣聲隔聲性能應符合《聲環(huán)境

質(zhì)量標準》（GB 3096-2008）和《民用建筑隔聲設計規(guī)范》（GB

50118-2010）的相關規(guī)定。

3.3.3. 公共配套

1) 配建保障性住房

a. 保障性住房建設標準應與商品住房一致，保持總體和諧，并共享

商品住房建設項目的公共配套設施和公共交通；

b. 商品房項目應按照不低于該建設項目住房建筑總面積5%的比例配

建保障性住房及相應產(chǎn)權車位，相應產(chǎn)權車位尺寸標準應與本小

區(qū)商品房停車位配建指標相同，同時配建的車位原則上應集中布

局并靠近保障房源處，保障房單元與地下車庫相連通且配建車位

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布局宜在預售時予以公示；

c. 保障性房源應與其它房源同步建設，土地合同中的項目如果分期

建設的，5%的保障性房源應在第一批建設；

d. 房型單體設計朝向建議采用南北朝向，按照“明廳、明衛(wèi)、明廚、

明臥”的要求進行設計；

e. 其他未盡事項應滿足上海其他有關規(guī)定。

2) 公共服務設施

a. 公共服務配套設施應進行無障礙設計，滿足基本使用功能需求，

做到與住宅同步規(guī)劃、同步設計、同步建設、同步交付。選址應

集中設置于居住小區(qū)沿街、主要出入口、主干道、小區(qū)廣場附近，

以方便社區(qū)各項活動的開展，物業(yè)管理用房、居委會用房以及業(yè)

委會用房宜設置在小區(qū)出入口或便于人員日常使用的區(qū)域附近，

居委會用房大門宜沿外圍邊設置；

b. 公共服務配套設施宜獨立設置，不宜設置于居民樓內(nèi)，防止公共

服務設施與居民樓相互影響以及防止結構上導致公共服務設施支

離破碎從而產(chǎn)生不合理的空間布局，確保公共服務配套設施服務

功能的正常使用，同時避免后期使用發(fā)生擾民現(xiàn)象；

c. 公共服務配套設施應滿足《全國民用工程設計技術措施/規(guī)劃·建

筑·景觀》（2009 年版）相關要求，建筑每層凈高需滿足公共活

動場所用房層高要求，凈高宜按 3.6 米設計，最低不得低于 3.2

米，并設置殘疾人通道，公共服務配套設施二層及二層以上的需

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設置殘疾人電梯；

d. 公共廁所的平面設計應進行功能分區(qū)，衛(wèi)生潔具及其使用空間應

合理布置，注重男女廁位比例和第三衛(wèi)生間，同時應充分考慮無

障礙通道和無障礙設施的配置。

3) 物業(yè)管理

a. 社區(qū)信息公開

通過多媒體觸控大屏和手機終端 APP，實現(xiàn)社區(qū)信息的推送和居

民的交互應用。與社區(qū)的其他應用系統(tǒng)緊密融合，各應用系統(tǒng)的信息

和管理服務內(nèi)容可通過觸摸屏進行展現(xiàn)與互動，為社區(qū)居民帶來全新

的體驗，實現(xiàn)信息的推送和居民的交互應用。

b. 修建管理

社區(qū)建筑裝修管理規(guī)劃及違章查處情況及時告知并對裝修改造

的規(guī)范性與違章搭建及時監(jiān)管；對社區(qū)內(nèi)基建,裝修工作進行實時監(jiān)

測和管理，提供移動式的數(shù)據(jù)播報設施。對基建、裝修等工作期間進

行工作時長、噪音、揚塵等數(shù)據(jù)進行實時播報；對修建工作的臨時人

員進行社區(qū)內(nèi)軌跡跟蹤管理。公共區(qū)域維修更新改造使用的新材料不

低于原始建筑。

c. 物業(yè)區(qū)域劃分

住宅小區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發(fā)建設的住宅

小區(qū)，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)

域；但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能

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明確共用配套設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物

業(yè)管理區(qū)域。

d. 物業(yè)管理用房與業(yè)務會用房

建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨用成套的物業(yè)管理

用房，其中物業(yè)服務企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千

分之二配置但不得低于一百平方米；業(yè)主委員會用房按照不低于三十

平方米配置。為防止后期實測面積不滿足要求，在前期設計階段，物

業(yè)管理用房與業(yè)委會用房在要求指標基礎上宜合理增配。

3.3.4. 無障礙設計

1) 無障礙住宅

居住區(qū)中應設無障礙住宅，無障礙住宅應符合《無障礙設計規(guī)范》

（GB50763-2012）內(nèi)相關規(guī)范及其他相關技術規(guī)范要求。

2) 適老化設計

適老化設計應堅持“以老年人為本”的設計理念，從老年人的視

角出發(fā)，切實去感受老年人的不同需求，從而設計出適應老年人生理

以及心理需求的建筑及室內(nèi)空間環(huán)境，最大限度地去幫助這些隨著年

齡衰老出現(xiàn)身體機能衰退，甚至是功能障礙的老年人，為他們的日常

生活和出行提供盡可能的方便。

3) 戶外及入口空間

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戶外環(huán)境應考慮無障礙設施，所有住宅底層入口、電梯間、門廳、

地下停車庫、通道均應設置無障礙通道。公共空間與私密入戶空間應

分區(qū)設置。

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3.4. 低碳發(fā)展

3.4.1. 綠色建筑

住宅建筑應符合《上海市綠色建筑評價標準（DG/TJ08-2090-202）

二星級綠色建筑設計標準及其他相關技術規(guī)范要求。

3.4.2. 裝配式建筑

全區(qū)住宅建筑預制率和裝配率應滿足《上海市裝配式建筑單體預

制率和裝配率計算細則》（滬建建材〔2019〕765 號）相關規(guī)定，裝

配式建筑面積的比例 100%，建筑單體預制率不低于 40%或單體裝配率

不低于 60%。全區(qū)建筑應按最新裝配式建筑規(guī)范要求實施。

3.4.3. 超低能耗建筑

鼓勵打造超低能耗建筑，應符合《上海市超低能耗建筑技術導則》

要求及其他相關技術規(guī)范要求。符合超低能耗建筑標準的建筑可依照

上海市《關于推進本市超低能耗建筑發(fā)展的實施意見》享受相關政策

支持。

3.4.4. 海綿城市

1) 生態(tài)可持續(xù)

遵循生態(tài)原則，協(xié)調(diào)好人與自然的關系，使人與自然界的植物、

動物、微生物及環(huán)境因子組成有機整體，體現(xiàn)生物多樣性。在建設過

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程中，應盡可能節(jié)約資源、節(jié)省材料、在現(xiàn)有的地形地貌條件基礎上

進行布局，因地制宜地創(chuàng)造豐富的生態(tài)人文景觀并充分考慮養(yǎng)護低度

化需求。

2) 專用健身慢行道

結合公共通道及人行道合理布局專用健身慢行道，宜設置寬度不

少于1.25m，健身慢行道長度不少于用地紅線周長的1/4且不少100m；

健身慢行道設施建設應符合《綠色建筑評價》（GB/T50378-2019）內(nèi)

相關標準及其他技術規(guī)范。

3) 透水鋪裝

a. 通過對場地環(huán)境要素的組織，搭建水循環(huán)與海綿生態(tài)框架。改變

以往“快速排放”的傳統(tǒng)排水模式，實現(xiàn)自然積存、自然滲透、

自然凈化。雨水排水管網(wǎng)設計重現(xiàn)期不低于 5 年一遇，優(yōu)先選用

綠色生態(tài)海綿設施；

b. 人行道建議采用透水鋪裝，機非綠化分隔帶中宜設置生物滯留設

施等雨水調(diào)蓄或滲透設施。廣場建議采用透水鋪裝，應在廣場綠

地內(nèi)開展微地形設計，設置植草溝、生物滯留設施等。

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3.5. 智慧社區(qū)

智慧社區(qū)是利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能等新一代信

息技術，融合社區(qū)場景下的人、事、地、物、情、組織等多種數(shù)據(jù)資

源，提供面向政府、物業(yè)、居民和企業(yè)的社區(qū)管理與服務類應用，提

升社區(qū)管理與服務的科學化、智能化、精細化水平，實現(xiàn)共建、共治、

共享管理模式的一種社區(qū)。

智慧社區(qū)總體框架以政策標準和制度安全兩大保障體系為支撐，

以設施層、網(wǎng)絡層、感知層等基礎設施為基礎，在城市公共信息平臺

和公共基礎數(shù)據(jù)庫的支撐下，架構智慧社區(qū)數(shù)字孿生子平臺，并在此

基礎上構建面向社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司、居民、市場服

務企業(yè)的智慧應用體系，涵蓋包括公共安全、公共管理以及公共服務

等多個領域的應用。

智慧社區(qū)中所涉及到的配套設備設施，要求開發(fā)商建成后移交小

區(qū)物業(yè)統(tǒng)一管理。

3.5.1. 智慧基座

居住小區(qū)應配套建設固定通信配套設施及移動通信配套設施，并

按 照 《 住 宅 區(qū) 和 住 宅 建 筑 通 信 配 套 工 程 技 術 標 準 》

（DG/TJ08-606-2019）相關要求落實。如有最新技術標準文件，則按

最新標準要求落實；

1）移動網(wǎng)絡

社區(qū)公共區(qū)域、電梯、應急通道、消防通道等主要通道以及地下

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室無線網(wǎng)絡信號覆蓋率 100%，確保語音及數(shù)據(jù)通信暢通，室外 4G、

5G 網(wǎng)絡目標覆蓋區(qū)域內(nèi) 95％以上位置且信號強度需滿足通信管理部

門相關技術指導內(nèi)容。

2）固定網(wǎng)絡

應提供 100%光纖到戶（FTTH），支持光纖到房間（FTTR）。對

不同的房型，通過全光纖部署，寬帶全屋覆蓋，光纖速率滿足

1000Mbit/s 以上；

3）基站設置

居住小區(qū)應按照移動通信基站站址密度要求，為移動通信基站建

設預留站址位置及提供相關供電配套，基站應按照景觀化設計，可采

用樓頂站等方式建設。基站選址應在方案階段征詢行業(yè)主管部門意

見，并在設計階段落實點位；

4）配套設施設計、施工要求

樓宇內(nèi)通信管網(wǎng)的設計應考慮防滲漏及消防安全，同時為便于敷

纜施工、檢修和維護，應在封閉的布線通道上設置檢修孔。同時應統(tǒng)

籌考慮通信業(yè)務發(fā)展和其他智能化系統(tǒng)對管線的需求進行設計，適度

超前，并預留擴展空間。

3.5.2. 智慧管理

根根據(jù)社區(qū)管理需求引入信息化手段，提供相關技術平臺，以黨

建為引領，物業(yè)管理為輔，形成社區(qū)綜合治理信息化應用系統(tǒng)。 具

體建設內(nèi)容需滿足通信管理部門相關技術指導內(nèi)容。

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1) 智能垃圾房

在小區(qū)建設智能垃圾分類回收站點，通過視頻監(jiān)控等方式對垃圾

投放進行監(jiān)控。應對垃圾分類投放進行判斷，是否滿足分類要求；垃

圾桶容量到達上限后，應能提供信息推送，管理系統(tǒng)根據(jù)信號安排分

配垃圾運輸車的出行頻率及路線。

2) 智慧燈桿

以燈桿為載體，通過掛載各類設備提供智能照明、視頻監(jiān)控、通

信基站、環(huán)境監(jiān)測、信息交互和社區(qū)公共服務等功能。社區(qū)智慧燈桿

的桿型應綜合考慮周邊環(huán)境、凈空高度、應用功能及設備安裝高度需

求進行設計，以達到功能性和環(huán)境協(xié)調(diào)一致；社區(qū)智慧燈桿的擴展功

能應充分考慮居民生活的實際需求和建設條件，按需配置，避免浪費。

3) 智慧停車

通過對社區(qū)車位資源全方位整合，實現(xiàn)車位信息添加、共享車位

預訂、停留過長時間預警、錯峰停車、充電車位分時共享等功能，有

效提升車位資源的整體利用率。建設要求應符合通信管理部門相關技

術指導內(nèi)容。

3.5.3. 智慧安防

1) 公共安防

a. 小區(qū)出入口

出入口識讀裝置安裝應安全、牢固，安裝高度應便于操作、識讀

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和識別，小區(qū)人行、非機動車的主出入口，應雙向配置手機感應識別

或生物識別的識讀、比對、認證及控制設備，相關功能需滿足通信管

理部門相關技術指導內(nèi)容。出入口控制系統(tǒng)應在住宅小區(qū)實現(xiàn)基于聯(lián)

網(wǎng)模式的所有功能，應具備基于互聯(lián)網(wǎng)的安全應用功能，并支持通過

互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)住戶對講智能終端對講、訪客二維碼識別等功能。小區(qū) 4

米寬以上出入口需安裝監(jiān)控。其余設備設置需滿足通信管理部門相關

技術指導內(nèi)容；

b. 智能門禁

應在小區(qū)出入口、樓棟單元門出入口安裝智能門禁設備，提高居

住區(qū)的安全性及訪客便捷性，宜支持刷卡通行、移動 APP 通行、二維

碼掃碼認證通行及生物特征識別通行等多種通行方式；應能與消防報

警系統(tǒng)聯(lián)動，當發(fā)生消防報警事件時，樓棟單元門門鎖能自動打開；

智能門禁系統(tǒng)建設應滿足通信管理部門相關技術指導內(nèi)容。

2) 區(qū)域安防

a. 視頻監(jiān)控

住區(qū)內(nèi)應采用數(shù)字視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)，其技術要求應符合相關規(guī)

定，能接入?yún)^(qū)“一網(wǎng)統(tǒng)管”平臺。攝像機安裝及相關功能應滿足但不

限于通信管理部門相關技術指導內(nèi)容；

b. 周界防范

住區(qū)內(nèi)應設置電子圍欄、緊急報警裝置等設施，相關設置要求及

參數(shù)應滿足通信管理部門相關技術指導內(nèi)容；

c. 智能消防

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其中智能煙感系統(tǒng)可以 24 小時監(jiān)控煙感狀態(tài)，并可以通過探測

器進行報警及故障推送。消防通道監(jiān)控系統(tǒng)可通過智能監(jiān)控識別各類

雜物及機動車對消防通道的占用，并通過系統(tǒng)平臺進行預警。智能消

防系統(tǒng)應滿足但不限于通信管理部門相關技術指導內(nèi)容；

d. 智慧電梯

能夠監(jiān)測的故障包括：安全回路斷路、關門故障、開門故障、門

區(qū)外停梯、轎廂意外移動、困人故障、制動器故障、異常斷電、超速

等；支持實時狀態(tài)參數(shù)查詢功能，可查詢參數(shù)包括樓層、上下行、開

關門、速度等。住戶或物業(yè)可通過對講機、手機 APP 等方式智能呼

梯。

電動車進樓監(jiān)測系統(tǒng)應滿足但不限于以下要求：應支持通過物聯(lián)

網(wǎng)技術或 AI 技術對電瓶車進單元樓棟事件進行檢測，如通過安裝物

聯(lián)網(wǎng)傳感器或視頻智能分析，當檢測到電動車進入單元樓時，系統(tǒng)應

產(chǎn)生報警；應提供面向第三方系統(tǒng)的標準化數(shù)據(jù)共享接口，同步設備

信息和告警信息；

e. 高空拋物監(jiān)測

在住區(qū)高層住宅周圍應監(jiān)測高空拋物行為，設置高空拋物監(jiān)測設

施。相關設置要求需滿足應滿足通信管理部門相關技術指導內(nèi)容；

智慧安防建設要求應符合《住宅小區(qū)智能安全技術防范系統(tǒng)要求》

（DB31/T 294-2018）相關規(guī)定。

f. 智慧燃氣系統(tǒng)

采用智能燃氣表具，安裝具備氣量遠傳、安全切斷、自診斷分析

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功能的智能燃氣表，對燃氣基礎設施運行狀態(tài)進行實時監(jiān)測，提升運

行安全；

采用具有遠程報警功能的燃氣探測器，當室內(nèi)可燃氣體濃度超

標，探測器將在第一時間切斷電磁閥，并通過網(wǎng)絡將報警信息上傳至

后臺監(jiān)控中心，保障用戶的用氣安全；