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編委會(huì) 總編 深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心??劉?芳 廣東合一城市更新研究院??????羅?宇 執(zhí)行主編 深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心??胡秀華??陶?黎 廣東合一城市更新研究院??????王?偉??馬小玉??王思瑤 編委 深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心??謝杏枝??梁瀅汀??張靈麗??鐘蘇媚 廣東合一城市更新研究院??????黃向雷??肖?巍??杜 娟??胡?勝 ?????????????????陳建塔??沈亭亭??胡益紅 張曉雯 ?????????????????李嘉益 馬曉圳 （排名不分先后）

條例時(shí)代下，宅地供應(yīng)大變局 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱“更新條例”）于 2021 年 3 月 1 日正式實(shí)施， 率先給深圳城市更新市場(chǎng)帶來(lái)一絲暖意，7 月 9 日《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干 措施》公開征求意見，在加大居住用地供應(yīng)力度方面堪稱“歷史空前”，在驕陽(yáng)似火的七 月似乎再一次給深圳市城市更新行業(yè)予以重大希冀。在兩大新政的推動(dòng)下，深圳城市更新 市場(chǎng)勢(shì)必在“十四五”期間迎來(lái)新的一波高潮。 上半年，我們經(jīng)歷了什么？ 政策密集發(fā)布，加大宅地供應(yīng)已成定勢(shì) 今年上半年共出臺(tái)涉及深圳更新相關(guān)政策 70 個(gè)，其中，國(guó)家級(jí)政策 12 個(gè)，省級(jí)政策 15 個(gè)， 市級(jí)政策 18 個(gè)，區(qū)級(jí)政策 26 個(gè)（大鵬 5 個(gè)，福田 3 個(gè)，光明 4 個(gè)，龍崗 5 個(gè)，龍華 6 個(gè) 和南山 2 個(gè)）。深圳市、各區(qū)政策合計(jì) 43 個(gè)，平均約一周兩策，高密集發(fā)布。全國(guó)層面， 自國(guó)家提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，北京、天津、重慶、廣東等省市紛紛出臺(tái)綱領(lǐng)性文件，合 力推動(dòng)二次城市化；深圳市層面，更新條例翻開深圳城市更新“十四五”新篇章，圍繞更 新條例，在確權(quán)前置細(xì)則方面，龍華、龍崗及寶安已出臺(tái)歷史違建物業(yè)權(quán)利人核實(shí)流程政 策，可預(yù)見各區(qū)城市更新辦法亦將銜接條例進(jìn)行相應(yīng)修改、調(diào)整和完善，大鵬新區(qū)率先啟 動(dòng)修訂工作，已公開征求意見。其次，圍繞深圳“二次房改”, 加大居住用地供應(yīng)、提高公 共住房占比，成為繼條例之后上半年市場(chǎng)關(guān)注度最高的熱點(diǎn)。從《深圳市國(guó)土空間總體規(guī) 劃（2020-2035）》（草案）提出建設(shè)用地由 1004 平方公里提高至 1105 平方公里、年度 居住用地供應(yīng)量不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的 30%、新增各類住房 200 萬(wàn)套，公共住房比例 需達(dá) 60% 以上等任務(wù)目標(biāo)，并從空間布局上對(duì)用地進(jìn)行優(yōu)化，核心在于加大居住用地比例。 同時(shí)，《深圳市 2021 年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》明確提出加大居住用地供應(yīng)，優(yōu)先安排公共 住房，鼓勵(lì)盤活工業(yè)區(qū)塊線外、未在成片工業(yè)園區(qū)的“工改保”項(xiàng)目。最終，在萬(wàn)眾期待 之下，《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“宅地供 應(yīng)新政”）公布，加大居住用地供應(yīng)最后一只靴子落地。 市場(chǎng)依舊活躍 城市更新項(xiàng)目：2021 年上半年，城市更新計(jì)劃公示 36 個(gè)，拆除范圍面積共 443.2 公頃， 計(jì)劃公告 32 個(gè)，拆除范圍面積共 362.0 公頃，計(jì)劃公告數(shù)量及規(guī)模同比、環(huán)比均下降明顯； 規(guī)劃公示 51 個(gè)，拆除范圍面積共 629.7 公頃，規(guī)劃公告 43 個(gè)，拆除范圍面積共 647.7 公頃，

規(guī)劃公告數(shù)量、規(guī)模同比增幅較大，環(huán)比規(guī)模增幅明顯，數(shù)量下降；實(shí)施主體公示 29 個(gè)， 拆除范圍面積 119.7 公頃，開發(fā)建設(shè)用地面積共 72.4 公頃，數(shù)量及規(guī)模同比均有所增長(zhǎng)， 環(huán)比數(shù)量微漲，規(guī)模下滑?？梢?，上半年對(duì)于未列入計(jì)劃的項(xiàng)目，市場(chǎng)觀望情緒較重，已 列入計(jì)劃或已批規(guī)劃的項(xiàng)目加速推進(jìn)。 土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目：截至 2021 年上半年，深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)累計(jì) 132 個(gè)，整備總實(shí)施規(guī)模 5792.5 公頃。上半年共發(fā)布新增實(shí)施方案公告 10 項(xiàng)，總規(guī)模 695 公頃，留用地總規(guī)模 77.2 公頃；新增專規(guī)規(guī)劃 12 項(xiàng)（含規(guī)劃公示 3 項(xiàng)，規(guī)劃公告 9 項(xiàng)）， 整備實(shí)施總規(guī)模 615.8 公頃，留用地總規(guī)模 58.1 公頃。熱點(diǎn)區(qū)域主要集中于原特區(qū)外地區(qū)， 龍華區(qū)最火熱。隨著“宅地供應(yīng)新政”出臺(tái)，明確提出土地整備留用地原則上優(yōu)先安排住宅， 且“十四五”期間整備居住潛力用地不少于 10 平方公里，可以預(yù)見在未來(lái)幾年，土地整備 利益統(tǒng)籌項(xiàng)目或?qū)⒊蔀榫幼」┑匦聼狳c(diǎn)。 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目：截至 2021 年上半年，深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目累計(jì) 33 個(gè)，合計(jì)改造面積 約 249 公頃，容積率基本處于 6.0 以上，改造方向以二類居住用地為主，項(xiàng)目所處的階段 各不相同，其中包含前期申報(bào)項(xiàng)目（含意向 / 意愿征集、前期準(zhǔn)備工作等）13 個(gè)，已計(jì)劃 立項(xiàng) 20 個(gè)，實(shí)施主體公示 20 個(gè)，規(guī)劃批復(fù) 16 個(gè)。順利進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段僅 8 個(gè)，占比 24.2%，棚改項(xiàng)目實(shí)施數(shù)量較少。隨著全國(guó)棚改收官及深圳棚改項(xiàng)目除回遷外其余建設(shè)出 租型公共住房模式，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)效益難以平衡，老舊小區(qū)走棚改模式或?qū)⒆呦蚪K點(diǎn)。當(dāng)業(yè) 界困擾的老舊小區(qū)路在何方時(shí)，隨著“宅地供應(yīng)新政”出臺(tái)，或許有了新的答案，新政提 出政府完成拆遷安置談判和規(guī)劃編制后，配置一定比例商品房，公開招市場(chǎng)主體，老舊小 區(qū)改造或?qū)⒒貧w“鹿丹村”模式。 熱點(diǎn)趨勢(shì)預(yù)判 熱點(diǎn)一：二次城市化背景下，開啟中國(guó)城市更新新時(shí)代 3 月 13 日，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo) 綱要》正式出臺(tái)，明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)。城市更新成為全國(guó)各地探索二次城市化的 核心命題，北京、重慶、上海、廣州、深圳、珠海、廈門、長(zhǎng)沙、福州、成都等地積極推 進(jìn)相關(guān)政策的落地，均在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要中提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)。盡管 各地均出臺(tái)相應(yīng)城市更新指導(dǎo)性文件，但更新模式存在一定差異。北京、成都更加強(qiáng)調(diào)城 市有機(jī)更新，不鼓勵(lì)大拆大建；重慶則加大鼓勵(lì)市場(chǎng)化運(yùn)作，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，提出“協(xié) 議出讓或帶條件入市”的政策規(guī)定，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)；廣東地區(qū)城市主要以進(jìn) 一步完善現(xiàn)有政策體系為主，深圳、廣州及珠海均紛紛制定城市更新條例，進(jìn)一步規(guī)范管

理城市更新行為。隨著國(guó)內(nèi)主要核心城市在更新領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，全國(guó)掀起二次城市化浪潮， 2021 年將開啟中國(guó)城市更新新時(shí)代的元年。 熱點(diǎn)二：二次房改下，深圳更新整備及舊住宅區(qū)改造迎來(lái)新機(jī)遇 2018 年出臺(tái)的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供 應(yīng)與保障體系的意見》明確提出，到 2035 年新增建設(shè)籌集的公共住房比例不低于 60%， 深圳由商品房時(shí)代邁向以公共住房為主的時(shí)代，標(biāo)志著深圳“二次房改”開啟。自深圳市 進(jìn)入雙區(qū)時(shí)代（先行示范區(qū) + 粵港澳大灣區(qū)）以來(lái)，深圳住房供需矛盾愈演愈烈。為落實(shí)“二 次房改”目標(biāo)，各種住房供應(yīng)政策加速出臺(tái)，從商辦物業(yè)改租賃住房政策到十一種渠道供 應(yīng)公共住房政策，最終“宅地供應(yīng)新政”出臺(tái)?！罢毓?yīng)新政”圍繞“定目標(biāo) - 優(yōu)結(jié)構(gòu) - 控風(fēng)貌 - 提強(qiáng)度 - 增配套”及“保新增 - 擴(kuò)租賃 - 促整備 - 調(diào)更新 - 增居改 - 盤用房”兩條 主線全方位增加居住用地供給、降低商業(yè)用地比例，通過城市更新、土地整備及舊住宅區(qū) 改造全面提高居住用地比例、優(yōu)化建設(shè)用地規(guī)劃布局，力度空前。未來(lái)一段時(shí)期，這三種 方式將作為商品房及公共住房供應(yīng)的主渠道，迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。 熱點(diǎn)三：條例時(shí)代，政府統(tǒng)籌下更注重公益優(yōu)先和規(guī)范操作流程 自 2019 年《深圳市關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》提出推動(dòng) 城市更新高質(zhì)量發(fā)展，從“改差補(bǔ)缺”向“品質(zhì)打造”、從“追求速度”向“保質(zhì)提效”轉(zhuǎn)變。 近兩年，城市更新領(lǐng)域出臺(tái)了眾多精細(xì)化操作流程及管控措施，包括工改工全流程監(jiān)管、 加強(qiáng)村改服務(wù)與監(jiān)管、嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)私下進(jìn)駐城中村及規(guī)范集體資產(chǎn)管理等管控措施。 今年上半年，隨著“更新條例”正式實(shí)施，在法規(guī)層面強(qiáng)化政府主導(dǎo)統(tǒng)籌，優(yōu)先公益保障 民生。在此大背景下，一方面，大項(xiàng)目大統(tǒng)籌將成為“十四五”最主要趨勢(shì)之一，另一方 面，未來(lái)城市更新項(xiàng)目將更加注重公益優(yōu)先、高效推進(jìn)及整體實(shí)施率，對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì) 化、嚴(yán)格審批管理。對(duì)老項(xiàng)目將通過制定清理機(jī)制或漲地價(jià)等方式倒逼其快速實(shí)施。因此， 對(duì)市場(chǎng)而言，一支專業(yè)操盤團(tuán)隊(duì)將顯得愈發(fā)重要，應(yīng)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)政策理解、流程報(bào)批及實(shí)操 談判等城市更新專業(yè)技術(shù)及項(xiàng)目整體操盤能力提升。 深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心 廣東合一城市更新研究院 二〇二一年七月

CONTENTS 目錄 第一篇 2021 年上半年城市更新市場(chǎng)研報(bào) 07 城市更新重要政策解析 34 城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 47 集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 51 土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 60 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 第二篇 2021 年二季度城市更新市場(chǎng)研報(bào) 66 二季度城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)

INDEXES 索引 10 《深圳市 2021 年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》??? 17 《關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金 四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》???????????????????? 20 《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》?????? 25 《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2020-2035）》（草案）專題分析 ???? 80 附錄 1. 上半年政策匯總表 82 附錄 2. 2021 年上半年計(jì)劃公示 / 公告項(xiàng)目清單 84 附錄 3. 2021 年上半年規(guī)劃公示 / 公告項(xiàng)目清單 88 附錄 4. 2021 年上半年實(shí)施主體公示項(xiàng)目清單 89 附錄 5. 2021 年上半年各區(qū)集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目清單

2021 年上半年 城市更新 市場(chǎng)研報(bào)

統(tǒng)計(jì)口徑說明 3 統(tǒng)計(jì)口徑說明 本次研報(bào)數(shù)據(jù)主要來(lái)源于合一城市更新集團(tuán) / 深圳市城市更新協(xié)會(huì)更新數(shù) 據(jù)庫(kù)、區(qū)更新局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及規(guī)劃院更新數(shù)據(jù)等，經(jīng)過對(duì)各方數(shù)據(jù)整理與對(duì)比， 最終形成城市更新數(shù)據(jù)庫(kù)，個(gè)別數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確之處，敬請(qǐng)諒解。 1 拆除重建類計(jì)劃數(shù)據(jù) 【計(jì)劃原始類型】不同類型計(jì)劃公示或公告，均統(tǒng)一為計(jì)劃公示 / 公告，例如計(jì)劃 修改公示、計(jì)劃重新公示、計(jì)劃補(bǔ)充公示、計(jì)劃調(diào)出公示等均統(tǒng)一為計(jì)劃公示。 【統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)】對(duì)計(jì)劃類項(xiàng)目公示、公告分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，已進(jìn)行公告的項(xiàng)目并不剔除 其公示項(xiàng)目，同一項(xiàng)目公示或公告，只統(tǒng)計(jì)最新一次公示或公告數(shù)據(jù)。 【現(xiàn)狀】按照目前分類為城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)、舊住宅區(qū)、其他（公共配套 設(shè)施）等大類。其中如有混合類型，以現(xiàn)狀面積最多的類型為主。 【申報(bào)主體】以項(xiàng)目計(jì)劃公示 / 公告為準(zhǔn)。 【項(xiàng)目實(shí)際控制人】以申報(bào)主體通過企業(yè)穿透至背后大股東。 【計(jì)劃階段項(xiàng)目申報(bào)主體上市情況】以背后實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)。 【改造方向】以計(jì)劃公示 / 公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)，計(jì)劃階段未標(biāo)明改造方向，則以規(guī) 劃階段改造方向?yàn)闇?zhǔn)。 【改造類型】以現(xiàn)狀類型為準(zhǔn)，現(xiàn)狀為城中村則為村改、現(xiàn)狀為舊工業(yè)區(qū)則為工改、 現(xiàn)狀為舊居住區(qū)則為居改、現(xiàn)狀為舊商業(yè)則為商改。 【 二 級(jí) 改 造 類 型】 基 于 工 改 細(xì) 分 二 級(jí) 改 造 類 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改 M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或 兩種的混合用地，工改綜合指改造類型超過 2 種以上。

4 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 2 拆除重建類規(guī)劃數(shù)據(jù) 【規(guī)劃原始類型】不同類型規(guī)劃公示或公告，均統(tǒng)一為規(guī)劃公示 / 公告，例如規(guī)劃 修改公示、規(guī)劃重新公示、規(guī)劃補(bǔ)充公示、規(guī)劃調(diào)整公示等均統(tǒng)一為規(guī)劃公示。 【統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)】對(duì)規(guī)劃類項(xiàng)目公示、公告分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，已進(jìn)行公告的項(xiàng)目并不剔除 其公示項(xiàng)目，同一項(xiàng)目公示或公告，只統(tǒng)計(jì)最新一次公示或公告數(shù)據(jù)。 【統(tǒng)計(jì)年份】以城市更新單元規(guī)劃公示 / 公告最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。 【現(xiàn)狀】以同一更新單元計(jì)劃為準(zhǔn)，如拆除范圍與計(jì)劃時(shí)發(fā)生改變，則以規(guī)劃公示 / 公告現(xiàn)狀類型為準(zhǔn)。 【申報(bào)主體】以項(xiàng)目計(jì)劃公示 / 公告為準(zhǔn)。 【改造方向】以規(guī)劃公示 / 公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)。 【 二 級(jí) 改 造 類 型】 基 于 工 改 細(xì) 分 二 級(jí) 改 造 類 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改 M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或 兩種的混合用地，工改綜合指改造類型超過 2 種以上。 【拆除用地面積】以規(guī)劃公示 / 公告拆除范圍面積為準(zhǔn)。 【開發(fā)建設(shè)用地面積】以規(guī)劃公示 / 公告開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。 【移交用地面積】原則上按拆除用地面積減去開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計(jì)算。 【計(jì)容建筑面積】以規(guī)劃公示 / 公告計(jì)容建筑面積為準(zhǔn)。 【住宅類計(jì)容面積】規(guī)劃單元居住類建筑面積中，分為住宅、保障房、居住配套進(jìn) 行分別計(jì)算，無(wú)包含關(guān)系。 【商業(yè)類計(jì)容面積】規(guī)劃單元商業(yè)類建筑面積中，分為商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓及人 才公寓進(jìn)行分別計(jì)算，無(wú)包含關(guān)系。其中如規(guī)劃中商業(yè)及辦公面積未分開顯示，則 按商業(yè)：辦公 =3:7 進(jìn)行計(jì)算。 【工業(yè)類計(jì)容面積】規(guī)劃單元工業(yè)類建筑面積中，分為普通工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、新型 產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)宿舍及工業(yè)配套進(jìn)行分別計(jì)算，無(wú)包含關(guān)系。 【公共配套類計(jì)容面積】規(guī)劃單元中公共配套設(shè)施面積。 【其他類計(jì)容面積】規(guī)劃單元中除以上類型面積外的其他類型面積。 【容積率】按項(xiàng)目計(jì)容建筑面積 / 開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計(jì)算。 【移交率】按項(xiàng)目移交用地面積 / 拆除范圍面積進(jìn)行計(jì)算。

統(tǒng)計(jì)口徑說明 5 3 實(shí)施主體公示數(shù)據(jù) 【統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)】相同的城市更新單元記為一個(gè)項(xiàng)目，同一項(xiàng)目分期公示，計(jì)數(shù)記為一次。 【統(tǒng)計(jì)年份】以實(shí)施主體公示最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。 【實(shí)施主體】以實(shí)施主體公示主體為準(zhǔn)。 【實(shí)施主體類型】以實(shí)施主體公示主體背后實(shí)際控制人為準(zhǔn)。 【項(xiàng)目實(shí)際控制人】以實(shí)施主體公示主體通過企業(yè)穿透至背后大股東。 【實(shí)施主體上市情況】以背后實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)。 【改造方向】以規(guī)劃公示 / 公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)。 【二級(jí)改造類型】基于工改細(xì)分二級(jí)改造類型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、工改居、 工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或兩種的混合用地，工改綜合指改造類型超過 2 種 以上。 【拆除用地面積】以實(shí)施主體公示拆除范圍面積為準(zhǔn)。 【開發(fā)建設(shè)用地面積】以實(shí)施主體公示開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。若項(xiàng)目未標(biāo)明開發(fā)建設(shè)用地面積，則以 項(xiàng)目規(guī)劃階段總開發(fā)建設(shè)用地面積 * 分期拆除范圍面積 / 規(guī)劃階段總拆除范圍面積進(jìn)行計(jì)算。 4 集體資產(chǎn)交易數(shù)據(jù) 【交易平臺(tái)】主要通過深圳市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易及各區(qū)公共資源交易中心進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，僅統(tǒng)計(jì)涉及村集體 土地上平臺(tái)的項(xiàng)目，未包含僅有村集體物業(yè)上平臺(tái)及其他類型上平臺(tái)交易項(xiàng)目。 【交易公告說明】交易公告指最后平臺(tái)發(fā)布確定合作對(duì)象的交易公告，本次數(shù)據(jù)均來(lái)著政府平臺(tái)網(wǎng)站， 不考慮涉及由于政府網(wǎng)站信息公布不及時(shí)或之前公布信息刪除等因素。 【交易類型】根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容主要分為城市更新、土地整備、非農(nóng)建設(shè)用地（包括指標(biāo)）、征地返還地（包 括指標(biāo)）、外部移交公共設(shè)施用地及其他類型的集體資產(chǎn)交易，若城市更新項(xiàng)目中含非農(nóng)或征返指標(biāo)， 則認(rèn)定為城市更新項(xiàng)目。 【交易方式】根據(jù)項(xiàng)目交易方式主要分為公開招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判及單一來(lái)源談判三種方式。 【合作模式】根據(jù)項(xiàng)目合作模式主要分為被拆賠及合作分成兩種合作模式。 【摘牌企業(yè)類型】摘牌企業(yè)類型以項(xiàng)目成交人的實(shí)際控制人類型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。 【摘牌企業(yè)上市情況】企業(yè)上市情況以項(xiàng)目成交人背后的實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。 【平均周期統(tǒng)計(jì)情況】上平臺(tái)平均周期為最后交易結(jié)果公告時(shí)間扣減第一次上平臺(tái)招商公告時(shí)間，以政 府平臺(tái)網(wǎng)站時(shí)間為準(zhǔn)。 【標(biāo)的合作土地及合作物業(yè)說明】以政府平臺(tái)網(wǎng)站公布為準(zhǔn)，若網(wǎng)站中未標(biāo)明具體土地類型及物業(yè)類型， 按其他類型計(jì)算。

6 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 5 土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目數(shù)據(jù) 【土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目】深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)主要從計(jì)劃立項(xiàng)、 實(shí)施方案、規(guī)劃批復(fù)及留用地上平臺(tái)四個(gè)階段進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，其中計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目統(tǒng) 計(jì)以官方公布的《深圳市 2020 年度城市更新和土地整備計(jì)劃》為準(zhǔn)，其他階段數(shù) 據(jù)以各區(qū)政府官網(wǎng)公示信息每季度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。計(jì)劃立項(xiàng)數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù)， 以此類推。 6 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)據(jù) 【棚戶區(qū)改造項(xiàng)目】深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計(jì)，以深圳市棚戶 區(qū)改造的流程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，主要?jiǎng)澐譃榍捌谏陥?bào)、計(jì)劃立項(xiàng)、實(shí)施主體公示、 規(guī)劃批復(fù)及開發(fā)建設(shè)五個(gè)階段。計(jì)劃立項(xiàng)數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù)，以此類推。 7 特殊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算說明 深圳市及各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目移交率與容積率計(jì)算公式說明 【平均移交率】深圳市及各區(qū)平均移交率 = 總移交面積 / 總拆除范圍面積 【平均容積率】深圳市及各區(qū)平均容積率 = 總計(jì)容建筑面積 / 總開發(fā)建設(shè)用地面積 深圳市及各區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目實(shí)施率計(jì)算公式說明 【計(jì)劃實(shí)施率】深圳市及各區(qū)計(jì)劃實(shí)施率 = 實(shí)施主體公示總拆除范圍面積 / 計(jì)劃總 拆除范圍面積 【規(guī)劃實(shí)施率】深圳市及各區(qū)規(guī)劃實(shí)施率 = 規(guī)劃總拆除范圍面積 / 計(jì)劃總拆除范圍 面積 深圳市及各區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目同比、環(huán)比說明 增 / 降低于 10%，視為基本持平；增 / 降 10%-30%，視為略增 / 降；增 / 降 30%- 50%，視為增長(zhǎng) / 下降明顯；增 / 降 50%-100% 以上，視為增長(zhǎng) / 下降顯著；增 / 降大于 100%，采用倍數(shù)表示增長(zhǎng) / 下降。

城市更新重要政策解析 7 城市更新 重要政策 解析

8 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 政策概述 上半年出臺(tái)涉及深圳更新相關(guān)政策 70 個(gè)，其中，國(guó)家級(jí)政策 12 個(gè)，省級(jí)政策 15 個(gè)，市級(jí)政策 18 個(gè)，區(qū)級(jí)政策 26 個(gè)（大鵬 5 個(gè)，福田 3 個(gè)，光明 4 個(gè)，龍崗 5 個(gè)， 龍華 6 個(gè)，南山 2 個(gè)）。深圳市、區(qū)政策合計(jì) 43 個(gè)，平均約一周兩策。 2020 年年末，備受矚目的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》） 獲市人大常委會(huì)表決通過，并于 2021 年 3 月 1 日正式實(shí)施。作為全國(guó)第一部地方 性城市更新法規(guī)，《條例》施行是深圳城市更新行業(yè)的一大里程碑。隨著《條例》 的正式實(shí)施，2021 年上半年深圳各區(qū)紛紛響應(yīng)：法規(guī)層面，大鵬新區(qū) 3 月 20 日 率 先發(fā)布《深圳市大鵬新區(qū)城市更新實(shí)施辦法（征求意見稿）》，對(duì)《條例》相關(guān)內(nèi) 容進(jìn)行銜接；實(shí)操層面，龍華區(qū) 4 月 9 日首發(fā)歷史違建物業(yè)權(quán)利人核實(shí)工作流程， 明確由街道辦作為歷史違建核實(shí)主體，具體流程為更新市場(chǎng)主體向街道申請(qǐng)對(duì)項(xiàng)目 內(nèi)的歷史違建物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核實(shí)，征求區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局意見后對(duì)核實(shí)結(jié)果進(jìn)行 公示，隨后龍崗區(qū)、寶安區(qū)等紛紛出臺(tái)歷史違建核實(shí)文件，各區(qū)流程基本相同，對(duì) 《條例》確權(quán)前置操作細(xì)則方面進(jìn)行補(bǔ)充，進(jìn)一步推動(dòng)各區(qū)城市更新有序?qū)嵤??？? 以預(yù)見，在《條例》及各區(qū)細(xì)則等政策的帶動(dòng)下，深圳更新市場(chǎng)將朝著更加規(guī)范、 更有效率的方向推進(jìn)，同時(shí)也期盼更多利好更新市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。 國(guó) 家 及 省 外 層 面，《 中 華 人 民 共 和 國(guó) 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 發(fā) 展 第 十 四 個(gè) 五 年 規(guī) 劃 和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》3 月 13 日正式出臺(tái)，明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)。隨后， 上海、北京、重慶、天津等一線城市相繼落實(shí)這一行動(dòng)；6 月 2 日，上海成立全國(guó) 規(guī)模最大的城市更新基金，總規(guī)模約 800 億元，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新 項(xiàng)目；6 月 10 日，北京市政府印發(fā)了《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》以及 4 個(gè)配套實(shí)施細(xì)則；6 月 18 日，重慶市人民政府網(wǎng)發(fā)布了《重慶市城市更新管理辦法》； 6 月 24 日，天津市人民政府辦公廳發(fā)布《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城 市更新實(shí)施方案》。隨著全國(guó)核心城市在城市更新方面開始發(fā)力，全國(guó)即將加速進(jìn) 入二次城市化浪潮，也意味著 2021 年將開啟中國(guó)城市更新新時(shí)代。 北京、天津、重慶、廣東城市更新綱領(lǐng)性文件解讀

城市更新重要政策解析 9 廣東省層面，在國(guó)家空間規(guī)劃體制改革背景下，《廣東省國(guó)土空間規(guī)劃（2020—2035 年）》 于 2 月 9 日開展公眾咨詢，提出了未來(lái)十五年內(nèi)全省國(guó)土空間開發(fā)保護(hù)的總體格局和安 排；同時(shí)，《廣東省人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意 見》、《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》等存量改造新政相繼出臺(tái)，為地方 推動(dòng)“三舊”改造提供了更加有力的制度保障。 深圳市層面，首先，《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景 目標(biāo)綱要》翻開深圳未來(lái)十五年新篇章，以粵港澳大灣區(qū)建設(shè)為基礎(chǔ)，以綜合改革試點(diǎn) 的方式，從三個(gè)階段對(duì)深圳未來(lái) 15 年發(fā)展目標(biāo)做出部署。在存量改造方面，深圳市及 各區(qū)城市更新整備十四五規(guī)劃、年度計(jì)劃等均在緊鑼密鼓編制中，助力深圳存量土地改 造，預(yù)計(jì)下半年將陸續(xù)出臺(tái)；其次，加大居住用地供給、拓寬公共住房供應(yīng)渠道作為上 半年市場(chǎng)關(guān)注熱度最高、政府推動(dòng)力度最大的方向，《深圳市 2021 年度建設(shè)用地供應(yīng) 計(jì)劃》明確加大居住用地供應(yīng)，優(yōu)先安排公共住房；《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2020-2035 年）（草案）》明確深圳市至 2035 年常住人口規(guī)模 1900 萬(wàn)、建設(shè)用地規(guī)模 1105 平方 公里（十三五期間建設(shè)用地上限 1004 平方公里）、年度居住用地供應(yīng)量不低于建設(shè)用 地供應(yīng)總量的 30%、新增各類住房 200 萬(wàn)套，公共住房比例需達(dá) 60% 以上等目標(biāo)，描 繪深圳和美宜居幸福家園的場(chǎng)景；在租賃住房方面，《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市 場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（征求意見稿）》從新增租賃的用地供應(yīng)及城中村住房租賃 兩方面落實(shí)租賃房源供應(yīng)。 各區(qū)層面，龍華區(qū)（6 條）、龍崗區(qū)（5 條）及大鵬新區(qū)（5 條）出臺(tái)新政較多。龍華區(qū) 上半年主要體現(xiàn)重監(jiān)管，如《關(guān)于加強(qiáng)城市更新項(xiàng)目監(jiān)管工作的通知》《深圳市龍華區(qū) 土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議備案與項(xiàng)目監(jiān)管工作指引（征求意見稿）》及《深 圳市龍華區(qū)產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》等，對(duì)更新、 整備及產(chǎn)業(yè)提容等存量熱點(diǎn)改造路徑出臺(tái)監(jiān)管政策；龍崗區(qū)上半年政策相對(duì)較分散，主 要包含專項(xiàng)資金類政策與用地類政策，專項(xiàng)資金方面如《深圳市龍崗區(qū)拆除重建類城市 更新項(xiàng)目專項(xiàng)監(jiān)管資金管理辦法》及《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān) 管實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》，用地方面如《龍崗區(qū)“工改?！表?xiàng)目審批工作指引（試行）（征 求意見稿）及《龍崗區(qū)工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》（征求意見稿）及其配套文件； 大鵬新區(qū)上半年需重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)更新類政策，《大鵬新區(qū)股份合作公司集體資產(chǎn)參與拆 除重建類城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)前期工作規(guī)程》（征求意見稿）在計(jì)劃前期工作對(duì)股份 公司開展意愿征集及申報(bào)報(bào)批方面進(jìn)行約束管理，《大鵬新區(qū)城市更新實(shí)施辦法》（征 求意見稿）銜接《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》對(duì)大鵬新區(qū)更新項(xiàng)目流程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì) 化規(guī)定。

10 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 重點(diǎn)政策解讀 上半年重點(diǎn)政策主要有八個(gè)：《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年 規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》《廣 東省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》《深圳經(jīng)濟(jì) 特區(qū)城市更新條例》《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施 （征求意見稿）》《深圳市 2021 年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》《關(guān)于將國(guó)有土地使用 權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收 入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》及《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃 2020-2035》（征 求意見稿）。 其中，第一季度已對(duì)前五個(gè)重點(diǎn)政策進(jìn)行解讀，詳見《更新內(nèi)參 | 2021 年第一季度 深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào)》，也可掃描下圖二維碼查看電子刊。 《更新內(nèi)參∣ 2021 年一季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào)》電子刊 深圳市 2021 年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃 2021 年全市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地總量 1130 公頃，其中計(jì)劃供應(yīng)居住用地 363.3 公頃， 持續(xù)增加，占比 32%；產(chǎn)業(yè)用地 171.4 公頃，較 2020 年有所下調(diào)，占比 15%；民 生設(shè)施用地 543 公頃，較 2020 年有所下調(diào)，但占比仍最高，為 48.1%，依舊凸顯 政府對(duì)城市土地利用中公共利益優(yōu)先的發(fā)展理念；商服用地 52.3 公頃，持續(xù)下調(diào)， 占比最低，為 5%，意在促進(jìn)現(xiàn)有商服產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存。

城市更新重要政策解析 11 聚焦“住有宜居”，持續(xù)加大宅地供應(yīng) 2018 年 8 月，深圳市政府出臺(tái)了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多 渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，提出將在 2035 年前新增建設(shè) 籌集 170 萬(wàn)套住房，其中商品住房 70 萬(wàn)套，公共住房 100 萬(wàn)套。去年 5 月，市規(guī) 自局印發(fā)了《深圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》，進(jìn)一步明 確落實(shí) 170 萬(wàn)套住房供應(yīng)任務(wù)。從全市總體居住用地占比來(lái)看，深圳住宅用地占建 設(shè)用地比例為 23%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均的 33%，以及國(guó)際 40% 以上的水平線。 據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2014 年 -2019 年累計(jì)住宅竣工面積 1365 萬(wàn)㎡，平均每年新增 228 萬(wàn)㎡。 若至 2035 年需新增 170 萬(wàn)套住房，則平均每年需新增 11.3 萬(wàn)套。按一套 60 ㎡進(jìn) 行計(jì)算，每年需新增 678 萬(wàn)㎡。可以看出，近幾年新增竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該目標(biāo)值。 因此，為緩解住房供給壓力，滿足人口集聚對(duì)住宅用地的需求，實(shí)現(xiàn) 2035 年住房 供應(yīng)目標(biāo)，加大居住用地供應(yīng)勢(shì)在必行！ 宅地供應(yīng)持續(xù)增大，存量開發(fā)仍是住房供應(yīng)主渠道 2021 年計(jì)劃供應(yīng)居住用地 363.3 公頃，較 2020 年提高了 24%，較 2019 年提高了 142%。細(xì)分來(lái)看，商品住房用地計(jì)劃供應(yīng) 149.3 公頃，占比 41%，其中城市更新 和土地整備 91 公頃，占比 61%，未來(lái)存量土地開發(fā)仍是商品住房供應(yīng)的主渠道。 公共住房方面，計(jì)劃供應(yīng)用地 214 公頃，占比 59%，供應(yīng)途徑包括新供應(yīng)、城市 更新和土地整備、舊住宅區(qū)改造和其他渠道四種類型。

12 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 2021 年居住用地中各類用地統(tǒng)計(jì)表 用地類型 數(shù)量（公頃） 58.3 占比 商品住房用地 新供應(yīng) 91 39% 城市更新和土地整備供應(yīng) 149.3 61% 公告住房用地 74 41% 共計(jì) 19 35% 新供應(yīng) 81 9% 城市更新和土地整備供應(yīng) 40 38% 舊住宅區(qū)改造供應(yīng) 214 19% 其他渠道供應(yīng) 59% 共計(jì) 從 2021 年度擬供應(yīng)舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目來(lái)看，公共住房供應(yīng)主要來(lái)源于棚戶區(qū)改造。 棚改除落實(shí)回遷指標(biāo)量外，剩余的住房建筑量均用作公共住房，且政府推動(dòng)作用明 顯。相比棚改，舊住宅區(qū)更新更多是由市場(chǎng)主體掌舵，拆遷環(huán)節(jié)極易碰壁，且公共 住房供應(yīng)比例較棚改低，因此，可以看出在現(xiàn)狀住房供應(yīng)層面，公共住房更多由棚 改供應(yīng)，商品性住房更多來(lái)源于更新。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳到 2017 年合計(jì)有 4655 個(gè)住宅商品房小區(qū)，其中 2000 年之前的小區(qū)合計(jì)有 1700 多個(gè)小區(qū)，占比 39%， 其中 1995 年以前有 700 多個(gè)，主要集中于原關(guān)內(nèi)羅湖和福田。隨著時(shí)間的推移， 舊住宅區(qū)房屋質(zhì)量問題、配套設(shè)施無(wú)法滿足日益增長(zhǎng)的人口需求等問題逐漸暴露， 加速了居民改造的意愿。今年 3 月，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》實(shí)施，舊住宅 區(qū)更新拆遷難問題或?qū)⑵平馇覂?yōu)先用于公共住房建設(shè)，基本與棚改相銜接，舊宅區(qū) 改造賽道有望再次激活，進(jìn)一步加大公共住房供應(yīng)。 2021 年度擬供應(yīng)舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目一覽表 單位：公頃 序號(hào) 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 用地面積 改造類型 最新進(jìn)展 1 福田 南華村舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 11.1 棚改 規(guī)劃公告 2 福田 華富北片區(qū)舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 10.6 棚改 房屋拆除 3 羅湖 景福花園舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 1.7 棚改 開發(fā)建設(shè) 4 羅湖 二線插花地舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 21.1 棚改 開發(fā)建設(shè) 5 羅湖 邊檢二大院舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 1.9 棚改 規(guī)劃批復(fù) 6 羅湖 船步街舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 6.7 棚改 規(guī)劃公示 7 南山 高新公寓舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 3.3 棚改 開發(fā)建設(shè) 8 南山 麗島花園舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 0.8 棚改 專項(xiàng)規(guī)劃編制 9 南山 8.9 棚改 計(jì)劃公告 10 南山 龍輝舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 4.1 棚改 計(jì)劃公告 11 鹽田 龍聯(lián)舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 2.1 棚改 房屋拆除完成 12 寶安 沙頭角梧桐路舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 1.9 棚改 開發(fā)建設(shè) 13 寶安 38 區(qū)新樂花園舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 1.3 棚改 開發(fā)建設(shè) 14 寶安 39 區(qū)海樂花園舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 1.8 棚改 完成簽約 15 寶安 碧?；▓@舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 0.7 棚改 一期完成簽約 慶宜華苑舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目（一期） 78 合計(jì) 備注：項(xiàng)目最新進(jìn)展統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至 2021 年上半年。

城市更新重要政策解析 13 土地集中出讓，“催逼”房企拿地更趨多元化 “集中供地”政策，對(duì)市場(chǎng)形成高周轉(zhuǎn)承壓、受益群分化、遏止溢價(jià)率、拿地多元化、 催生集中入市五大核心影響，“催逼”房企拿地模式更趨多元化。 商品住房用地供應(yīng)將契合“兩集中”公開出讓的要求，分三批出讓：第一批次 6 宗 地已于 4 月 14 日集中發(fā)布掛牌公告；第二批次用地已于 7 月 9 日公告；第三批次 用地將于 9 月底或 10 月初公告。 2021 年居住用地供應(yīng)批次 居住用地計(jì)劃供應(yīng)集中于關(guān)外，舊宅區(qū)改造集中于關(guān)內(nèi) 分區(qū)域來(lái)看，新供應(yīng)中，商品住房供應(yīng)寶安最大，為 10 公頃，其次為光明（6 公頃）、 龍華和坪山（均為 4 公頃）；公共住房寶安供應(yīng)最大，為 16 公頃，其次為光明（14 公頃）、龍崗（10.5 公頃）。 更新整備中，商品住房供應(yīng)寶安和龍崗最大，均為 20 公頃，其次為龍華（12 公頃）、 光明（11 公頃）；公共住房供應(yīng)寶安和光明最大，均為 4 公頃，其次龍崗（3 公頃）、 龍華和坪山（均為 2 公頃）。 舊住宅區(qū)改造則主要集中于羅湖、福田和南山。

14 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 2021 年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃分區(qū)結(jié)構(gòu)表 單位：公頃 備注：全市更新整備總?cè)蝿?wù)量、居住用地任務(wù)量保持不變，各用地類型分項(xiàng)任務(wù)可根據(jù)正式印發(fā)的《2021 年度城市更新和土 地整備計(jì)劃》進(jìn)行調(diào)校。 有序擴(kuò)大租賃住房供給 為落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議“土地供應(yīng)向租賃住房?jī)A斜”的要求，有力有序擴(kuò)大租賃住房 供給，本次建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃單列了租賃住房用地計(jì)劃，擬供應(yīng)用地不少于 37 公頃， 占居住用地比例超過 10%，符合自然資源部在部署“兩個(gè)集中”提出的，本年度單 列租賃住房用地供應(yīng)占比不低于住房用地供應(yīng) 10% 的要求。 租賃住房用地占比圖

城市更新重要政策解析 15 優(yōu)化城市土地利用，助力高質(zhì)量發(fā)展 1. 統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)空間布局，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地。2021 年計(jì)劃供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地 171.4 公頃， 其中新供應(yīng) 126.4 公頃，城市更新和土地整備供應(yīng) 45 公頃。精準(zhǔn)把控產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新空 間需求，科學(xué)統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)空間布局，重點(diǎn)落實(shí)產(chǎn)業(yè)空間直供計(jì)劃和 2020 年全球招商 大會(huì)項(xiàng)目，具體供應(yīng)實(shí)施規(guī)模不設(shè)上限，做到只要是符合深圳產(chǎn)業(yè)方向和高質(zhì)量可 持續(xù)發(fā)展需求的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一定有地可落。落實(shí)多層次高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)空間保障要求， 在符合國(guó)土空間規(guī)劃前提下，探索推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地，更好滿足多元化發(fā)展需求。 2. 民生用地應(yīng)保盡保，持續(xù)提升城市品質(zhì)。2021 年度計(jì)劃供應(yīng)民生設(shè)施用地 543 公頃，均為新供應(yīng)。加速補(bǔ)齊公共配套短板，對(duì)民生設(shè)施用地有需立保、應(yīng)保盡保， 全力保障教育、醫(yī)療、文化、交通等民生設(shè)施空間，精心打造民生幸福標(biāo)桿，使得 人民獲得感、幸福感進(jìn)一步提升。落實(shí)深圳自然博物館、深圳改革開放展覽館、國(guó) 家博物館深圳館等十大文化設(shè)施用地；推動(dòng)光明高中園、深圳市第十三高級(jí)中學(xué)、 中國(guó)科學(xué)院深圳理工大學(xué)等學(xué)校落地；保障贛州至深圳鐵路廣東段（深圳段）、深 圳至深汕合作區(qū)鐵路、深圳至惠州城際鐵路前海保稅區(qū)至坪地段項(xiàng)目等項(xiàng)目用地。 3. 優(yōu)化商服用地結(jié)構(gòu)，保障總部用地需求。2021 年度計(jì)劃供應(yīng)商服用地 52.3 公頃， 其中新供應(yīng) 27.3 公頃，城市更新和土地整備供應(yīng) 25 公頃。目前，深圳商辦寫字樓 總量有 1.6 億㎡，這個(gè)體量相當(dāng)于新加坡的 10 倍，香港的 7 倍，東京的 1.2 倍，與 上海持平。反觀 GDP 增長(zhǎng)，深圳 GDP 這兩年剛超過香港和新加坡，相當(dāng)于東京的 40%，紐約的 35%。深圳現(xiàn)有辦公樓林立，辦公空間利用低效。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)， 今年二季度，深圳甲級(jí)寫字樓平均空置率 22.3%，在四個(gè)一線城市中排名第一。一 方面，從整體供應(yīng)占比來(lái)看，商服用地占比最低，有利于加快現(xiàn)有商服產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存， 盤活存量空間，提高利用率；另一方面，充分保障知識(shí)含量高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、集 聚帶動(dòng)作用的總部用地需求。

16 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 總結(jié) 深圳改革開放四十年來(lái)，土地資源已成為制約深圳發(fā)展的瓶頸，深圳的城市發(fā)展已 從重“體量”向聚焦“質(zhì)量”轉(zhuǎn)型發(fā)展。在十四五開官之年，《2021 年度建設(shè)用 地供應(yīng)計(jì)劃》意在通過優(yōu)民生、增居住、強(qiáng)工業(yè)、控商辦等具體措施，進(jìn)一步優(yōu)化 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高城市發(fā)展的平衡性和協(xié)調(diào)性，為深圳高質(zhì)量發(fā)展提供空間支撐。 基于公開市場(chǎng)與非公開市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀及新政建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行解析，存量開 發(fā)仍是深圳住房供應(yīng)的主渠道。集中供地，將“催逼”房企拓寬拿地渠道，使其更 趨多元化，加之深圳未來(lái) 170 萬(wàn)套住房供應(yīng)的較大壓力，房企應(yīng)密切關(guān)注“加快居 住用地供應(yīng)、增加公共住房比例”等大趨勢(shì)，搶灘優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，提前布控，爭(zhēng)取 為實(shí)現(xiàn)深圳加大公共住房供應(yīng)目標(biāo)獻(xiàn)力。

城市更新重要政策解析 17 關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民 海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知 專家解讀 激勵(lì)財(cái)政體制改革， 破除“地域產(chǎn)權(quán)迷思” 何仲 深圳市城市更新協(xié)會(huì)財(cái)稅專委會(huì)主任 深圳市大華稅務(wù)師事務(wù)所有限公司董事長(zhǎng) 注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 2021 年 6 月 4 日，財(cái)政部發(fā)布通知“《關(guān)于將國(guó)有土地 入的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椴⑽锤淖兊胤秸叨纫蕾嚨耐恋爻鲎? 使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú) 收入歸屬權(quán)與使用權(quán)，也未改變其征收范圍、對(duì)象、標(biāo) 居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收》 準(zhǔn)和減免；其他非稅收入也是如此。 財(cái)綜〔2021〕19 號(hào)”（以下稱 19 號(hào)文）稱將國(guó)有土地 使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú) 2018 年合并國(guó)稅與地稅機(jī)構(gòu)的改革，完成了稅收收入征 居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。 管體制的集中化； 我們從政策背景、具體變化及長(zhǎng)遠(yuǎn)影響等方面進(jìn)行解讀。 2019 年完成了非自然資源收入征管體制的集中化，包括 政策背景 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、國(guó)有重大水利工程建設(shè)基金、水土保持補(bǔ) 償費(fèi)和排污權(quán)出讓收入； 19 號(hào)文的頒布，標(biāo)志著中國(guó)即將完成收入征管體制集中 化的最后一步。征管集中化并不會(huì)讓地方政府冒損失收 2020 年 2 月，財(cái)政部將地方政府及有關(guān)部門征收的國(guó)家

18 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 重大水利工程建設(shè)基金，以及向企事業(yè)單位和個(gè)體經(jīng)營(yíng) 劃轉(zhuǎn)至稅務(wù)部門征收。 者征收的水利建設(shè)基金，劃轉(zhuǎn)至稅務(wù)部門征收。 2021 年 3 月，財(cái)政部將自然資源部門負(fù)責(zé)征收的土地閑 2020 年 12 月，財(cái)政部將水土保持補(bǔ)償費(fèi)、地方水庫(kù)移 置費(fèi)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門負(fù)責(zé)征收的按行政事業(yè)性收 民扶持基金、排污權(quán)出讓收入、防空地下室易地建設(shè)費(fèi) 費(fèi)管理的城鎮(zhèn)垃圾處理費(fèi)劃轉(zhuǎn)至稅務(wù)部門征收。 政策具體變化 政策影響 征收規(guī)范化 管模式，增強(qiáng)外部制約，減少偷稅、漏稅等不合規(guī)現(xiàn)象 由稅務(wù)部門征收非稅收入本身具備合理性，一方面稅務(wù) 的發(fā)生。 部門征收專業(yè)性較強(qiáng)，可以勝任非稅收入征收工作；另 一方面將財(cái)政收入由稅收部門統(tǒng)籌征收，可以實(shí)現(xiàn)“稅 短期內(nèi)地方政府土地出讓收入或面臨“擠水分”，關(guān)注 務(wù)收、財(cái)政管、部門支、審計(jì)查”的地方財(cái)政多部門共 對(duì)于城投平臺(tái)、房企現(xiàn)金流的影響。地方政府向部分城

城市更新重要政策解析 19 投平臺(tái)變相注入土地帶來(lái)的土地出讓收入“虛增”情況 運(yùn)的主導(dǎo)力量。 可能會(huì)逐漸減少；對(duì)于部分城投平臺(tái)來(lái)說，地方政府變 相注入土地或更加困難，建議關(guān)注土地出讓收入“虛增” 重構(gòu)地方財(cái)政的收入基礎(chǔ) 程度較大的區(qū)域城投平臺(tái)資質(zhì)變化。 中國(guó)各級(jí)地方政府向轄區(qū)人口提供了范圍廣泛的各類公 共服務(wù)，許多服務(wù)要么沒有收費(fèi)（比如垃圾處理）、要 流動(dòng)性收緊 么收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重偏低（比如公交和自來(lái)水），造成包括 此前部分地區(qū)存在拿地方拖欠土地出讓金的狀況，而轉(zhuǎn) 產(chǎn)能過剩、浪費(fèi)性使用和巨額財(cái)政補(bǔ)貼（公用事業(yè)等） 由稅務(wù)部門征繳后，首先要做到的就是“應(yīng)繳盡繳”， 等種種問題，應(yīng)該提高收費(fèi)遏制上述情況。 因此土地出讓金的繳款過程或?qū)②呌趪?yán)格。拍得土地后 2020 年 9 月中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān) 繳納出讓金的周期或?qū)⒖s短，這會(huì)對(duì)房企、城投平臺(tái)的 于調(diào)整土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》 現(xiàn)金流帶來(lái)一定的壓力，需要關(guān)注相關(guān)企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn) 規(guī)定，從“十四五”第一年開始，各省（自治區(qū)、直轄市） 定性以及由此帶來(lái)的緩和土地市場(chǎng)供需矛盾的可能性。 分年度穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例；到 “十四五”期末，以省（自治區(qū)、直轄市）為單位核算， 關(guān)于新政策的思考 土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例要達(dá)到 50％以上。 土地財(cái)政需全面整頓 總結(jié) 首先，在過去 20 多年中，土地財(cái)政對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和公 共治理產(chǎn)生了廣泛而深遠(yuǎn)的影響。積極地看，土地收入 19 號(hào)文將國(guó)有土地收入等四項(xiàng)非稅收入征管劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部 的很大一部分被投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與民生服務(wù)領(lǐng)域。 門，不僅是收入征管體制集中化的收官之筆，也是全面 整頓土地財(cái)政的第一步。通過上移征管責(zé)任解決信息不 土地財(cái)政的危險(xiǎn)性主要來(lái)自三個(gè)方面。 對(duì)稱問題，此舉將提升中央約束地方政府內(nèi)化債務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 和配合國(guó)家（鄉(xiāng)村振興等）戰(zhàn)略的能力。 首先，一度滾滾而來(lái)的“土地橫財(cái)”誘發(fā)大量浪費(fèi)性支出。 許多地方政府把大額土地收入投入社會(huì)回報(bào)很低的用途， 無(wú)論如何，19 號(hào)文并未使地方政府喪失土地出讓收入等 比如民眾極少受惠的政績(jī)工程與形象工程。 非稅收入自主權(quán)，卻有助于激發(fā)在廣闊經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景下 理性思考財(cái)政體制改革的深層次問題，包括土地財(cái)政信 其次，在整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、新冠疫情沖擊和財(cái)政困難 息的雙向透明與全面整頓，廢除落伍且代價(jià)高昂的產(chǎn)權(quán) 快速加劇的新環(huán)境下，抵御和化解系統(tǒng)性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為 依賴型財(cái)政，重構(gòu)地方財(cái)政收入基礎(chǔ)和融資機(jī)制，以及 政府政策極難應(yīng)對(duì)的一項(xiàng)核心挑戰(zhàn)。 基于社會(huì)成本觀和支付經(jīng)濟(jì)租金觀重構(gòu)資源稅制。這些 均與破除根深蒂固的“地域產(chǎn)權(quán)迷思”相連。 再次，土地財(cái)政弱化了地方政府服務(wù)供應(yīng)者角色與職能。 公共服務(wù)應(yīng)成為評(píng)價(jià)乃至決定地方政府績(jī)效及其財(cái)政命

20 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃 和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 遠(yuǎn)景目標(biāo) 2025 年，建成現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新型城市，基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化。2030 年，建 成引領(lǐng)可持續(xù)發(fā)展的全球創(chuàng)新城市，社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)躍上新臺(tái)階。 2035 年，建成具有全球影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意之都，成為我國(guó)建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代 化強(qiáng)國(guó)的城市范例，率先實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化。經(jīng)濟(jì)總量、人均地區(qū)生產(chǎn)總值在 2020 年基礎(chǔ)上翻一番。 “十四五”發(fā)展目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力、發(fā)展質(zhì)量躋身全球城市前列，創(chuàng)新能級(jí)顯著提升，文化軟實(shí)力大幅提升， 民生福祉達(dá)到新水平，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，城市治理體系和治理能力 現(xiàn)代化基本實(shí)現(xiàn)。 綜合改革試點(diǎn)重點(diǎn)領(lǐng)域——土地資源領(lǐng)域 探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制。 完善自然資源資產(chǎn)交易及監(jiān)管機(jī)制，開展土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度試點(diǎn)。 深化土地管理制度改革。建立不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換和兼容機(jī)制，鼓勵(lì)建設(shè)用 地功能復(fù)合優(yōu)化，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。健全長(zhǎng)期租賃、先租后讓、彈性年期供 應(yīng)、作價(jià)出資（入股）等工業(yè)用地市場(chǎng)供應(yīng)體系，先行先試國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)到 期續(xù)期制度改革。創(chuàng)新城市低效用地再開發(fā)模式，探索商業(yè)用地與低效工業(yè)用地置 換，加強(qiáng)政府主導(dǎo)的連片產(chǎn)業(yè)空間供給。加強(qiáng)城市更新、土地整備和棚戶區(qū)改造等 多種再開發(fā)手段的綜合運(yùn)用，穩(wěn)妥推進(jìn)歷史遺留違法建筑、已批未建地和臨時(shí)用地 處置。推進(jìn)在建設(shè)用地地上、地表和地下分別設(shè)立使用權(quán)，編制 3D 地下空間規(guī)劃， 引導(dǎo)市政設(shè)施隱形化、地下化、一體化建設(shè)。到 2025 年，通過城市更新和土地整備， 實(shí)現(xiàn)直接供應(yīng)用地 10 平方公里、儲(chǔ)備用地 40 平方公里、綜合整治用地 45 平方公里。 穩(wěn)步推進(jìn)社區(qū)股份合作公司改革。擴(kuò)大利益統(tǒng)籌試點(diǎn)，盤活社區(qū)股份合作公司土地 資產(chǎn)，加快實(shí)現(xiàn)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

城市更新重要政策解析 21 深圳市城市發(fā)展格局 實(shí)施“東進(jìn)、西協(xié)、南聯(lián)、北拓、中優(yōu)”戰(zhàn)略。提高“中優(yōu)”程度，聚焦發(fā)展現(xiàn)代 金融、科技創(chuàng)新、專業(yè)服務(wù)等核心功能，打造多功能融合的城市活力中心。加快“東 進(jìn)”步伐， 以更大力度推動(dòng)發(fā)展要素和城市服務(wù)功能東進(jìn)，提升東部發(fā)展能級(jí)和引 領(lǐng)帶動(dòng)作用。強(qiáng)化“西協(xié)”力度，優(yōu)化西部向?yàn)掣窬?，帶?dòng)珠江口東西兩岸融合互 動(dòng)發(fā)展。推進(jìn)“南聯(lián)”深度，深化深港協(xié)同發(fā)展，攜手香港共同在大灣區(qū)建設(shè)中發(fā) 揮極點(diǎn)帶動(dòng)作用。加大“北拓”強(qiáng)度，集聚科技創(chuàng)新、高端制造等發(fā)展要素，拓展 深圳北部產(chǎn)業(yè)腹地和戰(zhàn)略縱深。 優(yōu)化“多中心、網(wǎng)絡(luò)化、組團(tuán)式、生態(tài)型”空間結(jié)構(gòu)。實(shí)施點(diǎn)軸網(wǎng)絡(luò)式聯(lián)動(dòng)、分區(qū) 差異化發(fā)展的空間策略，構(gòu)建“一核多心網(wǎng)絡(luò)化”的城市空間體系。推動(dòng)都市核心 區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)，將寶安區(qū)的新安、西鄉(xiāng)街道，龍華區(qū)的民治、龍華街道，龍崗區(qū)的坂田、 布吉、吉華、南灣街道等納入都市核心區(qū)。構(gòu)建位于城市外圍區(qū)域的多個(gè)綜合性或 專業(yè)化市級(jí)服務(wù)中心，建設(shè)一批產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的現(xiàn)代 化新城，形成布局相對(duì)均衡、功能差異化分工協(xié)作的多中心空間格局。 高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)建設(shè)。堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、前瞻性布局、匠心式打造，加快 形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展新空間、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)力源。創(chuàng)新重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)模式，堅(jiān)持基礎(chǔ)先行、 公共配套、共性開發(fā)、差異發(fā)展，實(shí)行更高的城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和建筑設(shè)計(jì)規(guī)則，打造 一批充滿魅力的國(guó)際化城市新客廳，建設(shè)各具特色、錯(cuò)位發(fā)展、品質(zhì)卓越的國(guó)際化 街區(qū)。加大對(duì)重點(diǎn)區(qū)域政策支持力度，優(yōu)先布局重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和重大公共服務(wù)設(shè)施， 加強(qiáng)綜合交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋。 高標(biāo)準(zhǔn)開展城市規(guī)劃建設(shè)。制定和實(shí)施國(guó)土空間總體規(guī)劃，以容量管控和建筑規(guī)模 約束引導(dǎo)城市減量化內(nèi)涵式發(fā)展，持續(xù)優(yōu)布局、強(qiáng)功能、拓空間、提品質(zhì)。提升城 市設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)水平，加強(qiáng)城市天際線、第五立面、城市色彩等規(guī)劃管控。營(yíng)造 小尺度、人性化、富有人情味的城市空間肌理，塑造豐富多變的街道景觀。實(shí)施“綠 色建造”行動(dòng)，推廣裝配式建筑和綠色建筑。鼓勵(lì)開展城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新， 有序推進(jìn)拆除重建類城市更新，加快老舊小區(qū)改造，深入開展土地整備利益統(tǒng)籌。

22 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 重塑高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間 推進(jìn)傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)向新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)轉(zhuǎn)型，探索建立“產(chǎn)業(yè)園區(qū) + 創(chuàng)新孵化 器 + 產(chǎn)業(yè)基金 + 產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”一體化推進(jìn)模式，打造一批示范工業(yè)園區(qū)。推廣“定制 產(chǎn)業(yè)空間”模式，推動(dòng)由“項(xiàng)目等候空間”到“空間等著項(xiàng)目”，實(shí)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 就有承載空間。完善“分類出讓、以房招商、先租后供”產(chǎn)業(yè)空間供應(yīng)市場(chǎng)，建立 多層次產(chǎn)業(yè)用房保障體系，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)空間全生命周期監(jiān)管。加強(qiáng)工業(yè)區(qū)塊控制線管 控，保留提升 100 平方公里工業(yè)區(qū)、整備與連片改造 100 平方公里產(chǎn)業(yè)空間。 推動(dòng)前海合作區(qū)擴(kuò)區(qū)，實(shí)施新一輪前?？傮w發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)國(guó)際化城市新中心。建 設(shè)前海深港國(guó)際金融城，深化國(guó)家金融業(yè)對(duì)外開放試驗(yàn)示范窗口和跨境人民幣業(yè)務(wù) 創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)。深入推進(jìn)前海建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義法治示范區(qū)，聯(lián)動(dòng)香港建設(shè) 國(guó)際商事爭(zhēng)議解決中心、國(guó)際法律服務(wù)中心，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)前海深港國(guó)際法務(wù)區(qū)。 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)。加強(qiáng)深圳園區(qū)與香港園區(qū)的規(guī)劃銜接和發(fā)展 聯(lián)動(dòng)，探索協(xié)同開發(fā)模式，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)深圳園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)。建立健全深港科技創(chuàng)新 協(xié)同機(jī)制，共建國(guó)際一流的科研實(shí)驗(yàn)設(shè)施集群，共同引進(jìn)國(guó)際頂尖研發(fā)型企業(yè)，設(shè) 立聯(lián)合研發(fā)中心。 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)光明科學(xué)城，加快建設(shè)一批重大科技基礎(chǔ)設(shè)施，一體化建設(shè)前沿交叉研 究平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，布局光明國(guó)際技術(shù)轉(zhuǎn)移中心，打造世界一流的綜合性國(guó)家 科學(xué)中心集中承載區(qū)。規(guī)劃建設(shè)中科院香港創(chuàng)新研究院深圳園區(qū)。規(guī)劃建設(shè)西麗湖 國(guó)際科教城，完善部省市合作共建機(jī)制，創(chuàng)新開發(fā)建設(shè)模式，打造產(chǎn)學(xué)研用深度融 合示范區(qū)。充分發(fā)揮國(guó)際大學(xué)園和龍頭企業(yè)的帶動(dòng)作用，建設(shè)大運(yùn)深港國(guó)際科教城。 完善住房供應(yīng)和保障體系 深化住房制度改革。加快完善住房制度政策法規(guī)體系，構(gòu)建多主體供給、多渠道保 障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)和保障體系。健全公共住房分配管理、封閉流轉(zhuǎn)和各類住 房定價(jià)機(jī)制，完善公共住房供后監(jiān)管制度。提高居住用地比例，公共住房用地實(shí)行 計(jì)劃單列。

城市更新重要政策解析 23 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，加 強(qiáng)商品住房建設(shè)和交易管理，建立二手房合理價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。建立商品住房用地儲(chǔ) 備庫(kù)，加大商品住房供應(yīng)。規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù) 上具有同等權(quán)利。推動(dòng)土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探 索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房。整頓租賃市場(chǎng)秩序， 規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。 持續(xù)提升住房保障水平。突出住房的民生屬性，持續(xù)開展大規(guī)模公共住房建設(shè)行動(dòng)， 嚴(yán)格落實(shí)公共住房配建政策。創(chuàng)新公共住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與 公共住房建設(shè)。建立公共住房用地儲(chǔ)備庫(kù)，優(yōu)先保障公共住房用地供應(yīng)。建設(shè)跨市 域的大型安居社區(qū)，創(chuàng)新城際住房合作機(jī)制。到 2025 年，建設(shè)籌集公共住房 40 萬(wàn)套。 全面提升居住品質(zhì)。建立健全經(jīng)濟(jì)適用、品質(zhì)優(yōu)良、綠色環(huán)保的住房標(biāo)準(zhǔn)體系。探 索開展出租屋分級(jí)分類管理，鼓勵(lì)城中村規(guī)模化租賃，持續(xù)改善城中村居住環(huán)境和 配套服務(wù)，將城中村逐步建成管理有序、治安良好、環(huán)境優(yōu)美、開放共享的新型社 區(qū)，持續(xù)發(fā)揮城中村作為低成本居住空間和職住平衡穩(wěn)壓器作用。 建設(shè)現(xiàn)代化都市圈 規(guī)劃建設(shè)深圳都市圈。制定實(shí)施深圳都市圈發(fā)展規(guī)劃，以深莞惠大都市區(qū)為主中心， 以深汕特別合作區(qū)、汕尾都市區(qū)、河源都市區(qū)為副中心，形成中心引領(lǐng)、軸帶支撐、 圈層聯(lián)動(dòng)的發(fā)展格局。統(tǒng)籌推進(jìn)都市圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加密都市圈交通網(wǎng)絡(luò)，與周 邊城市構(gòu)建半小時(shí)交通圈。 創(chuàng)新都市圈發(fā)展體制機(jī)制。按照深圳牽頭、統(tǒng)分結(jié)合的原則，創(chuàng)新區(qū)域協(xié)同發(fā)展機(jī) 制，協(xié)同東莞、惠州優(yōu)化臨深片區(qū)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)布局，共同打造具有 全球競(jìng)爭(zhēng)力的電子信息等世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。推動(dòng)生態(tài)環(huán)境共保共治、民 生服務(wù)共建共享，促進(jìn)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、環(huán)保等政策銜接。

24 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施規(guī)劃 到 2025 年，新增幼兒園學(xué)位 12.5 萬(wàn)個(gè)以上，公辦園和普惠性民辦園在園幼兒占比 達(dá)到 85% 以上。新增公辦義務(wù)教育學(xué)位 67.3 萬(wàn)個(gè)。新增公辦普高學(xué)位 11 萬(wàn)個(gè)， 打造國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的特色高中、民辦品牌高中各 10 所。建設(shè) 3-5 個(gè)高端民辦教育園區(qū)， 扶持發(fā)展一批優(yōu)質(zhì)國(guó)際化特色學(xué)校。優(yōu)化高等教育結(jié)構(gòu)，到 2025 年，3-5 所高校 綜合排名進(jìn)入全國(guó)前 50 名。到 2025 年，創(chuàng)建 6-8 所優(yōu)質(zhì)中職學(xué)校和 10-15 個(gè)優(yōu)質(zhì) 專業(yè)群，建成 2-3 所具有世界一流水平的職業(yè)學(xué)校。到 2025 年，培育 100 家以上 產(chǎn)教融合型試點(diǎn)企業(yè)。 擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源供給。優(yōu)化提升“醫(yī)療衛(wèi)生三名工程”，實(shí)施三甲醫(yī)院倍增計(jì)劃， 推進(jìn)高水平醫(yī)院建設(shè)，完善醫(yī)學(xué)重點(diǎn)學(xué)科建設(shè)體系，謀劃建設(shè)國(guó)際醫(yī)療城。在腫瘤、 心血管等領(lǐng)域建設(shè)國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際領(lǐng)先的?？萍膊》乐沃行?，在兒科、精神衛(wèi)生、 神經(jīng)外科、口腔、眼科等領(lǐng)域建設(shè)輻射粵港澳大灣區(qū)的區(qū)域醫(yī)療中心。到 2025 年， 三甲醫(yī)院達(dá) 30 家，新增國(guó)家（或達(dá)到國(guó)家水平）臨床重點(diǎn)?？?5 個(gè)以上，每千人 病床數(shù)達(dá) 4.5 張。社區(qū)健康服務(wù)機(jī)構(gòu)總數(shù)達(dá)到 900 家以上。 增強(qiáng)“一核一帶一區(qū)”主引擎作用 強(qiáng)化廣深“雙城聯(lián)動(dòng)、比翼雙飛”。協(xié)同打造一批重大科技基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)國(guó)際科 技創(chuàng)新中心。研究共建世界新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，全面深化在 教育、醫(yī)療、文化、旅游、人才、就業(yè)、生態(tài)等領(lǐng)域的合作發(fā)展。強(qiáng)化交通基礎(chǔ)設(shè) 施對(duì)廣深雙城聯(lián)動(dòng)的支撐。 促進(jìn)珠江口東西兩岸融合互動(dòng)。加強(qiáng)與珠海、中山、江門等城市在軌道交通、產(chǎn)業(yè) 園區(qū)、生態(tài)文明等方面的合作。加強(qiáng)與珠江西岸先進(jìn)裝備制造業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，研究規(guī) 劃建設(shè)深圳 - 中山產(chǎn)業(yè)拓展走廊，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)共建、產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作 機(jī)制，推進(jìn)與珠江口西岸都市圈協(xié)同發(fā)展。 積極對(duì)接沿海經(jīng)濟(jì)帶和北部生態(tài)發(fā)展區(qū)。支持汕頭建設(shè)省域副中心城市，構(gòu)建深圳 - 汕頭深度協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)與汕潮揭都市圈、湛茂都市圈海洋經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，輻射帶 動(dòng)汕尾等沿海地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。支持廣東北部生態(tài)發(fā)展區(qū)打造生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新標(biāo)桿， 全面加強(qiáng)與韶關(guān)、梅州、清遠(yuǎn)、河源、云浮等地生態(tài)型產(chǎn)業(yè)合作，廣泛開展人文旅 游交流。

城市更新重要政策解析 25 《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2020-2035）》（草案） 專題分析 規(guī)劃者說 《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2020-2035 年）》（草案）（以下簡(jiǎn)稱《2035 總體規(guī)劃》）于 2021 年 6 月 11 日公開 征詢意見，草案公示時(shí)間為 2021 年 6 月 11 日 -2021 年 7 月 10 日，共 30 天。 推進(jìn)城市生態(tài)共建交融，促進(jìn)區(qū)域 協(xié)同發(fā)展，聚焦民生問題，落實(shí)“雙 區(qū)驅(qū)動(dòng)”、“雙區(qū)疊加”發(fā)展戰(zhàn)略。 鄒兵 深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心總規(guī)劃師 協(xié)會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)專委會(huì)專家顧問 政策出臺(tái)雙重意義 《2035 總體規(guī)劃》是基于國(guó)家空間規(guī)劃體制改革下，覆 在國(guó)家層 面上，《2035 總體規(guī)劃》是在黨的十八大以來(lái)， 蓋深圳全域全要素的多規(guī)合一的規(guī)劃，是由自然資源部 以習(xí)近平總書記為核心的黨中央將生態(tài)文明納入五位一 統(tǒng)籌負(fù)責(zé)將主體功能區(qū)規(guī)劃、土地規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等多 體的總體布局下展開的，《2035 總體規(guī)劃》的出臺(tái)能有 種規(guī)劃融合而成，是指引城市中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的綱領(lǐng)性 效避免由于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃思路的不同而導(dǎo)致的沖突， 文件，是開展國(guó)土空間的保護(hù)、利用、修復(fù)和城市建設(shè) 為地區(qū)發(fā)展減少不必要的矛盾，極大提高地區(qū)的行政效 活動(dòng)的法定依據(jù)。 率。同時(shí)，國(guó)土空間作為生態(tài)文明建設(shè)的載體，國(guó)土空 ① 本節(jié)內(nèi)容摘自深圳市規(guī)劃和自然資源局微信公眾號(hào)推文《專訪∣深圳 2035 國(guó)土空間總體規(guī)劃要點(diǎn)解讀》，和深圳城市研究微信公眾號(hào)推 文《與市民面對(duì)面，暢議深圳美好 2035——深圳 2035 國(guó)土空間總體規(guī)劃草案公示公眾論壇》。

26 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 間規(guī)劃則作為推動(dòng)生態(tài)文明建設(shè)的重要抓手，在建設(shè)生 強(qiáng)調(diào)區(qū)域協(xié)同，發(fā)揮深圳粵港澳大灣區(qū)核心引擎的 態(tài)文明和塑造美麗中國(guó)的過程中發(fā)揮著基礎(chǔ)性和戰(zhàn)略性 歷史使命 的引領(lǐng)作用。 《2035 總體規(guī)劃》從三個(gè)層面上對(duì)區(qū)域協(xié)同發(fā)展方面做 在城市發(fā)展層面上， 2019 年中共中央出臺(tái)《關(guān)于支持深 了詳細(xì)規(guī)劃： 圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》，指明了 深圳未來(lái)的發(fā)展方向。中共中央和國(guó)務(wù)院印發(fā)的《粵港 第一個(gè)層面是粵港澳大灣區(qū)，深圳在粵港澳大灣區(qū)發(fā)揮 澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，將深圳確立為粵港澳大灣區(qū) 核心引擎作用，以協(xié)調(diào)與香港、澳門、廣州及其周邊城 的四大核心引擎，從此深圳進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)、深圳先 市以及珠江西岸的發(fā)展關(guān)系。在深港合作方面，目前比 行示范區(qū)“雙區(qū)驅(qū)動(dòng)”和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)、深圳先行示范 較強(qiáng)調(diào)人流的互動(dòng)，建立前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)和 區(qū)“雙區(qū)疊加”的黃金發(fā)展期，而《2035 總體規(guī)劃》是 河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)兩大平臺(tái)，同時(shí)還打造口岸經(jīng) 深圳市委市政府落實(shí)“雙區(qū)驅(qū)動(dòng)”、“雙區(qū)疊加”戰(zhàn)略 濟(jì)帶，從福田口岸一直到羅湖到文錦渡再到蓮塘。除此 部署的重要舉措。 之外，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，提升口岸工作效率，以 保障深港協(xié)同發(fā)展。 核心特征及亮點(diǎn) 第二個(gè)層面是全力加快建設(shè)深圳都市圈，構(gòu)筑以深廣惠 為主中心，深汕合作區(qū)、汕尾都市區(qū)和河源都市區(qū)為副 生態(tài)優(yōu)先，重視人與自然和諧發(fā)展 中心的“一主三副”的都市圈空間結(jié)構(gòu)，在產(chǎn)業(yè)分工、 生態(tài)保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)方面進(jìn)行更加深入的 《2035 總體規(guī)劃》有兩大特點(diǎn)，一是更加突出城市的生 合作。 態(tài)優(yōu)先和綠色發(fā)展，重視人與自然和諧發(fā)展，城市與生 態(tài)共建的交融。深圳從 2005 年開始踐行生態(tài)文明，為全 第三個(gè)層面是深汕合作區(qū)，通過提高規(guī)劃建設(shè)水平，探 國(guó)普遍推行的生態(tài)保護(hù)紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等方面起到 討區(qū)域深度合作的可復(fù)制可推廣的新模式。 了示范作用，《2035 總體規(guī)劃》仍將為全國(guó)各城市生態(tài) 文明建設(shè)積極引路。二是深圳在繼續(xù)堅(jiān)守基本生態(tài)控制 空間資源更多傾向民生問題，彌補(bǔ)住房、教育短板 線、保持生態(tài)空間的數(shù)量和規(guī)模的同時(shí)，更強(qiáng)調(diào)通過生 態(tài)修復(fù)提升城市生態(tài)空間的質(zhì)量及其功能的完整性。生 《2035 總體規(guī)劃》在空間資源的要素配置上，很大程度 態(tài)修復(fù)不是回歸、倒退、停止發(fā)展等被動(dòng)的或者是消極 向民生方面傾斜，彌補(bǔ)住房、教育方面的短板。在住房 的生態(tài)保護(hù)，而是通過更深入的研究生態(tài)自身系統(tǒng)的運(yùn) 方面，總體規(guī)劃制定 2035 年達(dá)到 200 萬(wàn)套新增住房，其 作規(guī)律，從各個(gè)方面保證整個(gè)生物的多樣性，更好地發(fā) 中 60% 以上為公共住房的目標(biāo)，以改善市民的住房問題。 揮其生態(tài)功能，科學(xué)地將生態(tài)空間跟城市空間融為一體， 推動(dòng)都市核心區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)，同時(shí)都市核心區(qū)內(nèi)新增住房 使得生態(tài)保護(hù)變成市民的福祉，而不是被動(dòng)的保護(hù)負(fù)擔(dān)。 提倡建設(shè)小戶型或租賃型住房，貫徹房住不炒，讓市民 在深圳能夠安居樂業(yè)。

城市更新重要政策解析 27 在教育方面，根據(jù)第 7 次人口普查數(shù)據(jù)，基于對(duì)深圳年 發(fā)展的重要調(diào)控手段，重塑國(guó)土空間功能結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資 齡與人口結(jié)構(gòu)等進(jìn)行分析，為進(jìn)一步高質(zhì)量普及高中教 源利用方式從二維平面向立體空間開發(fā)利用轉(zhuǎn)變，率先 育，提出加快推進(jìn)光明、坪山、龍崗及深汕等高中園建設(shè)， 走出一條高質(zhì)量發(fā)展的超大城市治理新路子。 高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)高等教育，使得提供的學(xué)位以滿足 2035 年常 住人口 1900 萬(wàn)、實(shí)際管理服務(wù)人口 2300 萬(wàn)下的高中入 公共服務(wù)：有溫度的人民城市 學(xué)需求。 民生幸福是一座城市最溫暖的底色?？傮w規(guī)劃提出，深 六大方面專項(xiàng)解讀 圳將以幼有善育、學(xué)有優(yōu)教、病有良醫(yī)、老有頤養(yǎng)、勞 有厚得、住有宜居、弱有眾扶的“民生七有”發(fā)展目標(biāo) 生態(tài)環(huán)境：公園里的深圳 親自然的生活 為基礎(chǔ)，著力實(shí)現(xiàn)“文有悅享、體有康達(dá)”，持續(xù)加大 醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化、體育等各類公共服務(wù)設(shè)施的 40 年城市發(fā)展進(jìn)程中，深圳在保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展的 供應(yīng)，構(gòu)建開放共享、活力宜居的 15 分鐘社區(qū)生活圈， 同時(shí)，也保留了大量、寶貴的自然生態(tài)空間，目前已建 提升公共服務(wù)設(shè)施的覆蓋度和可達(dá)性，建設(shè)更“有溫度” 成“千園之城”，PM2.5 年均濃度降至 19 微克 / 立方米， 的人民城市和全民友好型城市，不斷增強(qiáng)人民群眾的幸 全年空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)達(dá)到 97%，“深圳藍(lán)”已經(jīng)成為 福感、獲得感和安全感。 城市規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)域一張靚麗的名片?？傮w規(guī)劃提出，深 圳將繼續(xù)堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，以構(gòu)建“四帶、八片、多廊” 城市風(fēng)貌和文化：山海之城 多維深圳 的生態(tài)空間總體格局為目標(biāo)，加快推進(jìn)開敞空間建設(shè)， 實(shí)施青山疊翠、碧水清流、健康森林、藍(lán)色海灣、生態(tài) 深圳擁有依山望海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，山水林田湖草海等自然 清退等生態(tài)修復(fù)行動(dòng)，建成各級(jí)各類綠道不少于 3000 千 要素齊全，城中村、舊工業(yè)區(qū)等記錄著這座年輕城市改 米、碧道不少于 1000 千米，2035 年的深圳將天更藍(lán)、 革開放后快速發(fā)展的輝煌印記。2035 年的深圳不僅是一 山更綠、水更清，環(huán)境更優(yōu)美！ 座更加絢爛的超級(jí)灣區(qū)都會(huì)，更是望山親海、人文魅力 彰顯的“現(xiàn)代文化名城”?？傮w規(guī)劃提出，深圳將努力 城市發(fā)展規(guī)模：資源緊約束下超大城市的精明增長(zhǎng) 營(yíng)造更山海、更多維、更友好、更文化的多元城市意象， 之路 活化保育歷史文化印記和具有代表性的工業(yè)區(qū)、城中村 等當(dāng)代新遺產(chǎn)，打造自然與城市有機(jī)融合、歷史與當(dāng)代 深圳陸域面積 1997 平方公里，2020 年常住人口 1756 萬(wàn) 文化相得益彰的魅力深圳。 （含深汕特別合作區(qū)），實(shí)際服務(wù)管理人口 2000 萬(wàn)以上， 是典型的小地盤、高密度、超大城市，較早地面臨了空 間資源緊約束的現(xiàn)實(shí)狀況。為支撐粵港澳大灣區(qū)、深圳 先行示范區(qū)建設(shè)，面向 2035 年，總體規(guī)劃提出要保持人 口和建設(shè)用地的精明增長(zhǎng)，將建筑量作為引導(dǎo)城市有序

28 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 交通體系：鏈接全球的灣區(qū)樞紐 便捷智慧的公交 專訪｜深圳 2035 國(guó)土空間總體規(guī)劃要點(diǎn)解讀 都市 出行即服務(wù)，通道即資源?？傮w規(guī)劃提出，深圳將進(jìn)一 步增強(qiáng)對(duì)外戰(zhàn)略通道能力，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)覆蓋度更高的全球 航空運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，加快形成輻射全國(guó)的國(guó)家鐵路布局，打 造“軌道上的 1 小時(shí)深圳都市圈”。未來(lái)，深圳將堅(jiān)持 公交優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，形成 33 條地鐵線路、全長(zhǎng) 1335 公 里的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，以及“八橫十三縱”的高快速路網(wǎng)， 加快智慧交通體系建設(shè)。2035 年的深圳，城市綜合交通 將更加便捷高效、宜行可達(dá)，構(gòu)建形成更加共享、個(gè)性、 便利、低碳、智慧的未來(lái)交通體系。 城市安全：主動(dòng)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn) 增強(qiáng)城市韌性 全球氣候變化、新冠肺炎疫情的突然爆發(fā)等讓城市公共 安全得到了前所未有的重視?？傮w規(guī)劃提出，深圳將進(jìn) 一步統(tǒng)籌發(fā)展和安全，按照“中災(zāi)正常、大災(zāi)可控、巨 災(zāi)可救”的目標(biāo)，全面提升城市對(duì)于各類災(zāi)害的綜合防 御能力，構(gòu)建完善應(yīng)急救援疏散體系，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)城市 生命線系統(tǒng)，讓城市運(yùn)行更有保障，讓市民生活更加安心。 同時(shí)，面對(duì)日益加劇的全球氣候變化，深圳將積極探索 基于自然的解決方案，加快海綿城市建設(shè)，增強(qiáng)城市的 韌性和適應(yīng)性。 與市民面對(duì)面，暢議深圳美好 2035—— 深圳 2035 國(guó)土空間總體規(guī)劃草案公示公眾論壇

城市更新重要政策解析 29 市場(chǎng)解讀 深圳“十四五”暨“2035 總體規(guī)劃” 啟幕先行示范“三步走”戰(zhàn)略 2021 年 6 月，深圳市發(fā)改委印發(fā)《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃 和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（下稱《“十四五”及 2035 遠(yuǎn)景綱要》），提出了 深圳在“十四五”及 2035 年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)與頂層設(shè)計(jì)；隨后，市規(guī)自局公 示《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2020-2035 年）》（草案）（下稱《2035 總體規(guī)劃》》）。 《“十四五”及 2035 遠(yuǎn)景綱要》上承 2019 年《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì) 主義先行示范區(qū)的意見》的“三步走”戰(zhàn)略，下啟《2035 總體規(guī)劃》，是深圳為 落實(shí)建設(shè)社會(huì)主義先行示范區(qū)戰(zhàn)略第 1 步、第 2 步發(fā)展目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)、 制度等領(lǐng)域謀劃的戰(zhàn)略布局?！?035 總體規(guī)劃》是為實(shí)現(xiàn)《“十四五”及 2035 遠(yuǎn) 景綱要》目標(biāo)而在國(guó)土空間層面的落實(shí)舉措。 中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)“三步走”戰(zhàn)略 2019.08 2019.12 2021.06 三個(gè)目標(biāo)，一套機(jī)制 《“十四五”及 2035 遠(yuǎn)景綱要》以粵港澳大灣區(qū)建設(shè)為基礎(chǔ)，借助綜合改革試點(diǎn)契機(jī)， 部署深圳未來(lái) 15 年發(fā)展目標(biāo)。 “十四五”發(fā)展目標(biāo)：將深圳建設(shè)成為現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新型城市，基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主 義現(xiàn)代化。2035 年發(fā)展目標(biāo)：將深圳建成具有全球影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意之都和 全民共享的和美宜居幸福家園，成為建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)的城市范例，率先實(shí) 現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化。

30 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 《2035 總體規(guī)劃》落實(shí)國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略要求，立足市民的美好向往與期待，以建設(shè) 中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)為總要求，明確深圳是卓越的國(guó)家經(jīng)濟(jì)特區(qū)、中國(guó)特 色社會(huì)主義先行示范區(qū)、國(guó)家對(duì)外開放門戶樞紐、粵港澳大灣區(qū)核心引擎、國(guó)際科 技創(chuàng)新中心、全球海洋中心城市的 6 大城市定位。并在 2025 年、2035 年發(fā)展目標(biāo) 基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化深圳城市發(fā)展規(guī)模，即按照常住人口 1900 萬(wàn)人、實(shí)際服務(wù)管理 人口 2300 萬(wàn)人的規(guī)模，配備基礎(chǔ)設(shè)施。通過新增和盤活存量空間的方式，建設(shè)用 地規(guī)模達(dá)到 1105 平方公里。 在創(chuàng)新體制機(jī)制打造營(yíng)商環(huán)境方面，《“十四五”及 2035 遠(yuǎn)景綱要》提出，通過 完善和創(chuàng)新綜合改革試點(diǎn)推進(jìn)機(jī)制、市場(chǎng)化配置機(jī)制、國(guó)家營(yíng)商環(huán)境創(chuàng)新、市場(chǎng)主 體活力、行政管理體制 5 大方面，形成一套可復(fù)制可推廣的制度創(chuàng)新成果，為全國(guó) 制度建設(shè)作出重要示范。在完善要素市場(chǎng)化配置機(jī)制方面，實(shí)施促進(jìn)人口中長(zhǎng)期均 衡發(fā)展戰(zhàn)略，深化土地管理制度改革，加快發(fā)展技術(shù)要素市場(chǎng)，深化價(jià)格改革。《2035 總體規(guī)劃》則在土地空間利用層面為實(shí)現(xiàn)《“十四五”及 2035 遠(yuǎn)景綱要》發(fā)展目 標(biāo)提供空間要素支撐。 打造灣區(qū)核心引擎，加快都市圈建設(shè) 為落實(shí)建設(shè)國(guó)際一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群，《“十四五”及 2035 遠(yuǎn)景綱要》提出， 推進(jìn)深港澳深度合作，以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。同時(shí)利用開放彈性有機(jī)緊 湊的城市發(fā)展格局，探索高密度超大城市高品質(zhì)發(fā)展路徑，以增強(qiáng)深圳在粵港澳大 灣區(qū)中的核心引擎功能?！?035 總體規(guī)劃》從拓寬外部發(fā)展腹地、優(yōu)化內(nèi)部空間 格局兩個(gè)維度，提出強(qiáng)化深圳的灣區(qū)核心引擎功能的具體布局。 加快建設(shè)深圳都市圈與深汕合作區(qū)，拓寬城市外部發(fā)展腹地 構(gòu)建“一主三副”的深圳都市圈空間格局，“一主”是由深莞惠大都市區(qū)構(gòu)成的都 市圈主中心，“三副”是由深汕合作區(qū)、汕尾都市區(qū)和河源都市區(qū)組成的都市圈副 中心。加強(qiáng)都市圈全面合作，加強(qiáng)科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新合作，探索醫(yī)療衛(wèi)生、教育文化、 住房保障、社會(huì)管理等領(lǐng)域深度合作，加密城市間軌道路網(wǎng)，提升基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互 通水平。創(chuàng)新都市圈合作模式，打造若干個(gè)產(chǎn)城協(xié)同一體化發(fā)展試驗(yàn)區(qū)。

城市更新重要政策解析 31 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)深汕特別合作區(qū)。打造深圳都市圈副中心，打造引領(lǐng)粵東地區(qū)發(fā)展的重 要戰(zhàn)略支點(diǎn)，統(tǒng)籌推進(jìn)基層設(shè)施一體化建設(shè)，探索區(qū)域協(xié)同發(fā)展新模式。 深入實(shí)施“東進(jìn)西協(xié)南聯(lián)北拓中優(yōu)”，構(gòu)建城市開發(fā)新格局 利用“東進(jìn)西協(xié)南聯(lián)北拓中優(yōu)”戰(zhàn)略重新定義各區(qū)發(fā)展定位，構(gòu)建“一核多心網(wǎng)絡(luò) 化”的城市空間體系，推動(dòng)都市核心區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)。 建設(shè)綜合型交通樞紐，打造韌性通達(dá)城市 構(gòu)建海陸空三維立體交通空間，全方位提高城市交通綜合服務(wù)水平。打造高品質(zhì)創(chuàng) 新型國(guó)際航空樞紐，打造面向亞太、連接歐美澳、銜接“一帶一路”的航線網(wǎng)絡(luò)。 前瞻規(guī)劃建設(shè)陸運(yùn)對(duì)外戰(zhàn)略通道；構(gòu)建快慢結(jié)合、多層次的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，打造軌 道交通為骨干的綜合交通體系，建設(shè)高密度網(wǎng)絡(luò)化的軌道交通體系。 創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系 《“十四五”及 2035 遠(yuǎn)景綱要》提出，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能， 以主陣地推進(jìn)綜合性國(guó)家科學(xué)中心建設(shè)，打造以國(guó)家實(shí)驗(yàn)室為龍頭的戰(zhàn)略科技力量， 構(gòu)建重大戰(zhàn)略創(chuàng)新平臺(tái)體系，加強(qiáng)關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)，加速科技成果向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力 轉(zhuǎn)化，建設(shè)具有全球影響力的科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地。 關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)重點(diǎn)領(lǐng)域：集成電路、量子信息、生命健康、腦科學(xué)、臨床醫(yī)學(xué) 與健康、生物育種、空天科技及深海科技等。 構(gòu)建高端高質(zhì)高新的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，提升產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)高級(jí)化和產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化，前瞻布 局戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合發(fā)展， 提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力。 戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)領(lǐng)域：新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高端裝備制造、 新材料、海洋經(jīng)濟(jì)及綠色低碳。

32 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 《2035 總體規(guī)劃》依托深圳國(guó)家高新區(qū)、國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)與市級(jí)新興產(chǎn)業(yè)片區(qū)， 構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)定位清晰、產(chǎn)業(yè)鏈條完整、創(chuàng)新資源集聚的“1+7+N”全域創(chuàng)新空間格局， 為建設(shè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意之都提供城市空間保障。 以人為本，樹立民生幸福標(biāo)桿 《2035 總體規(guī)劃》將“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意之都，和美宜居幸福家園”作為 2035 年的城 市愿景，并朝著“以更加昂揚(yáng)的姿態(tài)屹立于世界先進(jìn)城市之林，成為競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)新力、 影響力卓著的全球標(biāo)桿城市”的 2050 年目標(biāo)前行。為實(shí)現(xiàn) 2035 年的城市發(fā)展愿景， 重點(diǎn)加強(qiáng)民生領(lǐng)域的四大支撐。 科學(xué)規(guī)劃人口管理半徑，擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模至 1105 平方公里 人口數(shù)量和質(zhì)量是促進(jìn)城市大發(fā)展的核心因素之一，《2035 總體規(guī)劃》提出 2035 年規(guī)劃常住人口 1900 萬(wàn)人、實(shí)際管理服務(wù)人口 2300 萬(wàn)人，在此基礎(chǔ)上提出與之 適配的城市建設(shè)用地增加 129 平方公里，達(dá)到 1105 平方公里，占比超過市域面積 50%，其中不少法圖大會(huì)戰(zhàn)錯(cuò)劃入生態(tài)控制線的土地或?qū)⒂瓉?lái)生機(jī)；堅(jiān)持國(guó)土空間 立體開發(fā)利用，加大地下空間開發(fā)，鼓勵(lì)地面建筑多功能立體復(fù)合；在空間規(guī)劃體 系中，“舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案”單列于“更新整備實(shí)施方案”之外值得思索。 擴(kuò)大都市核心區(qū)范圍至 567 平方公里 原都市核心區(qū)為原特區(qū)內(nèi)地區(qū)，即羅湖、福田、南山和鹽田，總面積約 420 平方公 里?，F(xiàn)《國(guó)土總規(guī)》的都市核心區(qū)不含鹽田區(qū)，將寶安龍華龍崗 8 個(gè)片區(qū)納入都市 核心區(qū)，即新安、西鄉(xiāng)、民治、龍華、坂田、布吉、吉華和南灣，總面積擴(kuò)大至約 567 平方公里，較原都市核心區(qū)整體擴(kuò)大約 35%。這將直接利好這些片區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)， 承擔(dān)灣區(qū)核心引擎功能。

城市更新重要政策解析 33 加大居住用地供應(yīng)，促進(jìn)二次房改目標(biāo)達(dá)成 《2035 總體規(guī)劃》提出“更高品質(zhì)的居住空間”目標(biāo)，主要包括增總量、優(yōu)布局、 調(diào)結(jié)構(gòu)及提品質(zhì)。居住空間供給目標(biāo)從“二次房改”提出的 170 萬(wàn)套提高至 200 萬(wàn)套， 其中，三類公共住房的供應(yīng)比例不低于 60%，且要求在都市核心區(qū)內(nèi)重點(diǎn)增加小戶 型和租賃性住房?！?035 總體規(guī)劃》明確規(guī)定：全市以城市更新、土地整備等為 主導(dǎo)的存量低效用地再開發(fā)規(guī)模不少于 170 平方公里，完成有機(jī)更新不少于 150 平 方公里。 《2035 總體規(guī)劃》從保護(hù)開發(fā)國(guó)土空間、科學(xué)提高土地資源利用率角度，為落實(shí) 《“十四五”及 2035 遠(yuǎn)景綱要》提供了更加清晰、可落地的實(shí)施方案，包括強(qiáng)化 廣深港澳內(nèi)外協(xié)同，加強(qiáng)深圳都市圈與綜合型交通樞紐建設(shè)，優(yōu)化城市內(nèi)部空間格 局，增強(qiáng)深圳核心引擎作用；堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，建設(shè)“1+7+N”空間支撐下的高端高 質(zhì)高新現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系；踐行以人為本，加強(qiáng)居住、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套建設(shè)，實(shí) 現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展能級(jí)與發(fā)展質(zhì)量的全面示范。 其中，“舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案”單列于“更新整備實(shí)施方案”之外，法圖大會(huì)戰(zhàn) 錯(cuò)劃入生態(tài)控制線的土地調(diào)規(guī)，更新整備盤活存量低效用地供地目標(biāo) 170 平方公里， 將是“十四五”期間值得重點(diǎn)關(guān)注的機(jī)會(huì)。 深圳 2035 目標(biāo)：存量低效用地 再開發(fā)不少于 170 平方公里

34 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 城市更新 項(xiàng)目數(shù)據(jù) 與趨勢(shì)

城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 35 整體概述：市場(chǎng)觀望，亟待新政、新規(guī)劃利好 截至今年二季度，深圳拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)： 計(jì)劃公告數(shù)量及規(guī)模同比、環(huán)比均下降明顯（僅計(jì)劃公 示規(guī)模環(huán)比略增）；規(guī)劃公告同比數(shù)量及規(guī)模增幅較大， 計(jì)劃公告 952 個(gè)，拆除范圍面積累計(jì) 7716.8 公頃；規(guī)劃 環(huán)比規(guī)模增幅明顯但數(shù)量下降；實(shí)施主體公示同比均增 公告 570 個(gè)，拆除范圍面積累計(jì) 4267.97 公頃，開發(fā)建 長(zhǎng)，環(huán)比數(shù)量微漲、規(guī)模下滑。受國(guó)土空間規(guī)劃、加大 設(shè)用地面積累計(jì) 2816.2 公頃；實(shí)施主體公示 455 個(gè)，拆 居住用地供應(yīng)及更新條例各細(xì)則等政策及規(guī)劃未定的影 除范圍面積累計(jì) 2623.94 公頃，開發(fā)建設(shè)用地面積累計(jì) 響，加上新冠疫情反復(fù)，上半年計(jì)劃數(shù)量及規(guī)模環(huán)比整 1817.6 公頃。 體出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)觀望情緒較重。 其中，2021年上半年，深圳拆除重建類城市更新項(xiàng)目合計(jì)： 上半年城市更新市場(chǎng)主要特點(diǎn)為：大項(xiàng)目大統(tǒng)籌仍是當(dāng) 前項(xiàng)目審批的主基調(diào)，各區(qū)陸續(xù)推出重點(diǎn)更新單元，國(guó) 計(jì)劃公示 36 個(gè)，拆除范圍面積共 443.2 公頃，計(jì)劃公告 企央企或迎來(lái)巨大機(jī)遇；規(guī)劃建筑類型以住宅為主，加 32 個(gè)，拆除范圍面積共 362.0 公頃；規(guī)劃公示 51 個(gè)， 大 居 住 用 地 供 應(yīng) 背 景 下 更 新 項(xiàng) 目 或 將 柳 暗 花 明； 平 均 拆除范圍面積共 629.7 公頃，規(guī)劃公告 43 個(gè)，拆除范圍 移 交 率 創(chuàng) 新 高， 達(dá) 42.1%； 實(shí) 施 主 體 以 民 企 為 主， 達(dá) 面積共 647.7 公頃；實(shí)施主體公示 29 個(gè)，拆除范圍面積 79%。 119.7 公頃，開發(fā)建設(shè)用地面積共 72.4 公頃。 2021 年上半年深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目空間分布圖

36 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 計(jì)劃公示與公告： 同比環(huán)比均下滑、大項(xiàng)目大統(tǒng)籌成長(zhǎng)期趨勢(shì) 從規(guī)模看，龍崗領(lǐng)跑 上半年，全市共發(fā)布拆除重建類城市更新單元計(jì)劃 68 個(gè)， 按單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模分析，上半年計(jì)劃公示項(xiàng)目中，10 公頃 其中，計(jì)劃公示 36 個(gè)，拆除面積 443.2 公頃；計(jì)劃公告 以上的項(xiàng)目數(shù)量最多，17 個(gè)，規(guī)模最大，達(dá) 346.8 公頃； 32 個(gè)，拆除面積 362.0 公頃。從區(qū)域分布看，主要集中 計(jì)劃公告項(xiàng)目中，10 公頃以上的項(xiàng)目數(shù)量最多，14 個(gè)， 在原特區(qū)外地區(qū)。從規(guī)?？?，計(jì)劃公示項(xiàng)目龍崗領(lǐng)跑全市， 規(guī)模最大，達(dá) 285.4 公頃。由此可見，政府片區(qū)統(tǒng)籌力 坪山第二；計(jì)劃公告項(xiàng)目寶安領(lǐng)跑全市，其次為龍崗和 度不斷加強(qiáng)，大項(xiàng)目大統(tǒng)籌更新是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。 坪山。南山和羅湖均無(wú)計(jì)劃公示項(xiàng)目，大鵬則無(wú)計(jì)劃公 告項(xiàng)目。 改造類型全部為村改和工改 告項(xiàng)目中，村改和工改項(xiàng)目數(shù)分別占比 53% 和 47%，寶 上半年，城市更新項(xiàng)目計(jì)劃公示及公告的類型均為村改 安、龍崗和坪山以村改項(xiàng)目為主，南山、福田和光明則 和工改，無(wú)其他類型項(xiàng)目。其中，計(jì)劃公示項(xiàng)目中，村 均以工改項(xiàng)目為主，大鵬則無(wú)計(jì)劃公告項(xiàng)目。 改和工改項(xiàng)目數(shù)分別占比 56% 和 44%，鹽田和大鵬均為 村改項(xiàng)目，南山和羅湖兩區(qū)均無(wú)計(jì)劃公示項(xiàng)目；計(jì)劃公

城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 37 申報(bào)主體以民企和股份公司為主 上半年計(jì)劃公示、公告的申報(bào)主體以民企和村股份公司為主，詳見下表： 項(xiàng)目進(jìn)度 民企 申報(bào)主體類型占比 村股份公司 50% 國(guó)企 44% 計(jì)劃公示 55% 6% 45% 計(jì)劃公告 - 涉及前融占比分別為 14% 和 13% 上半年計(jì)劃公示項(xiàng)目涉及前融的占比為 14%，計(jì)劃公告項(xiàng)目涉及前融的占比為 13%。 同比和環(huán)比均降幅明顯 從規(guī)模上看，今年上半年計(jì)劃公示的項(xiàng)目規(guī)模 443.2 公頃， 同比計(jì)劃公示數(shù)量、規(guī)模下降明顯 同比下降 24%。其中，寶安降幅最大，龍崗增幅最大。 從數(shù)量上看，今年上半年計(jì)劃公示項(xiàng)目 36 個(gè)，同比略降 14%。其中，寶安降幅最大，其次南山、龍崗增幅顯著。

38 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) ?同比計(jì)劃公告數(shù)量、規(guī)模下降明顯 從規(guī)模上看，今年上半年計(jì)劃公告的項(xiàng)目規(guī)模 362.0 公頃， 從數(shù)量上看，今年上半年計(jì)劃公告項(xiàng)目 32 個(gè)，同比下降 同比下降 35%。其中，寶安降幅最大，其次龍華。 38%。其中，龍華降幅最大，其次羅湖、龍崗增幅顯著。 環(huán)比計(jì)劃公示數(shù)量降幅明顯，規(guī)模略增 從規(guī)模上看，上半年計(jì)劃公示的項(xiàng)目規(guī)模 443.2 公頃， 從數(shù)量上看，今年上半年計(jì)劃公示項(xiàng)目 36 個(gè)，環(huán)比下降 環(huán)比增加 7%。其中，坪山增幅最大，其次龍華、龍崗。 32%。其中，南山降幅最大，其次龍崗。

城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 39 環(huán)比計(jì)劃公告數(shù)量、規(guī)模均降幅較明顯 從規(guī)模上看，上半年計(jì)劃公告的項(xiàng)目規(guī)模 362.0 公頃， 從 數(shù) 量 上 看， 上 半 年 計(jì) 劃 公 告 項(xiàng) 目 32 個(gè)， 環(huán) 比 下 降 環(huán)比下降 30%。其中，龍華降幅最大，其次大鵬、坪山 37%。其中，龍崗、大鵬降幅最大。 增幅最大。 規(guī)劃公示與公告： 平均移交率突破 40%，創(chuàng)歷史新高 從規(guī)?？矗垗徏皩毎差I(lǐng)跑全市 上半年共發(fā)布城市單元規(guī)劃公示 / 公告 94 個(gè)，其中，規(guī) 按規(guī)模分析，規(guī)劃公告項(xiàng)目中，項(xiàng)目平均規(guī)模為 15 公頃， 劃公示 51 個(gè)，累計(jì)拆除面積 629.7 公頃；規(guī)劃公告 43 個(gè)， 大項(xiàng)目仍是城市更新主力軍。其中，項(xiàng)目規(guī)模在 10 公頃 累計(jì)拆除面積 647.7 公頃。項(xiàng)目主要分布在寶安及龍崗， 以上的數(shù)量最多（18 個(gè)），規(guī)模最大（537.8 公頃）；5-10 其中規(guī)劃公示項(xiàng)目，規(guī)模排名前三的分別為龍崗、寶安 公頃區(qū)間的項(xiàng)目數(shù) 11 個(gè)，面積達(dá) 75.5 公頃，位居第二； 和坪山。規(guī)劃公告項(xiàng)目中，龍崗領(lǐng)跑全市，其次為寶安 項(xiàng)目規(guī)模 3 公頃以下項(xiàng)目 10 個(gè)，面積達(dá) 18.9 公頃。 和南山。大鵬無(wú)規(guī)劃公示及公告項(xiàng)目。

40 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 改造類型以村改和工改為主 規(guī)劃公示及公告項(xiàng)目以村改和工改為主。規(guī)劃公示項(xiàng)目 占比 41%；規(guī)劃公告項(xiàng)目中，工改項(xiàng)目占比最大，超五 中，村改項(xiàng)目占比最大，約五成（47%），其次為工改項(xiàng)目， 成（54%），其次為村改項(xiàng)目，占比 42%。 從規(guī)劃公示項(xiàng)目的區(qū)域分布來(lái)看，龍崗和龍華以村改為 從規(guī)劃公告項(xiàng)目的區(qū)域分布看，龍崗以村改為主，寶安、 主，坪山和鹽田均為村改項(xiàng)目，寶安、福田、南山及光 南山、龍華、羅湖以工改為主兼村改，光明全部工改，坪山、 明以工改為主，羅湖商改、工改及居改項(xiàng)目較為平均， 鹽田均為村改，福田以工改為主兼村改、居改。大鵬無(wú) 大鵬無(wú)規(guī)劃公示項(xiàng)目。 規(guī)劃公告項(xiàng)目。

城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 41 平均移交率再創(chuàng)歷史新高 深圳市平均容積率及移交率相比，今年上半年平均容積 上半年，規(guī)劃公告的城市更新項(xiàng)目平均容積率達(dá) 6.9，平 率和平均移交率均創(chuàng)歷史新高。 均移交率達(dá) 41.2%，其中，羅湖平均容積率及移交率均 為最高，平均容積率 12.5，平均移交率 46.4%。與歷年 規(guī)劃建筑功能以住宅為主，占比 41% 崗的批復(fù)建筑量最大，共 936.8 萬(wàn) m2，占比 37%，其次 從 規(guī) 劃 公 示 的 建 筑 功 能 看， 住 宅 面 積 占 比 最 大， 為 為寶安（473.8 萬(wàn) m2，占 19%）和南山（407.8 萬(wàn) m2， 41%，總建面 1049.1 萬(wàn) m2；其次為辦公（336.9 萬(wàn)㎡， 占 16%）。 占比 13%）及工業(yè)廠房（211.4 萬(wàn) m2，占比 8%）。龍

42 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 2021 年上半年深圳各區(qū)城市更新規(guī)劃公示建筑類型規(guī)模統(tǒng)計(jì)表（單位：萬(wàn)㎡） 建筑類型 寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬 總計(jì) 住宅 27.1 10.7 92.4 578.7 130.0 144.9 37.3 13.2 14.8 27.1 1,049.1 保障房 19.1 1.9 15.6 76.0 11.5 8.6 8.1 0.7 2.4 19.1 143.8 居住配套商業(yè) - - - - - - - - - - - 商業(yè) 19.6 0.8 16.1 66.6 19.2 35.1 16.3 5.5 2.2 19.6 181.4 辦公 45.7 1.5 36.5 103.4 17.5 81.9 32.3 12.9 5.2 45.7 336.9 商務(wù)公寓 - - - 2.0 13.4 112.0 19.8 - - - 147.2 人才公寓 - - - - - - - - -- - 普通工業(yè)廠房 148.6 16.3 32.6 13.9 - - - - - 148.6 211.4 倉(cāng)儲(chǔ)物流 - - - - - 3.5 - - - - 3.5 新型產(chǎn)業(yè)用房 96.4 - 5.8 35.5 - 7.7 19.7 43.9 - 96.4 209.0 創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房 13.1 - 0.8 4.9 - 0.3 2.7 9.0 - 13.1 30.8 工業(yè)配套商業(yè) 23.4 0.4 1.4 3.0 - 1.8 1.5 8.9 - 23.4 40.4 配套宿舍 67.1 5.6 12.8 16.0 - 3.3 4.4 5.7 - 67.1 114.9 公共配套 13.5 2.3 9.5 36.8 5.7 8.8 5.5 4.9 1.5 13.5 88.5 其他 - - - - - - - - -- - 總計(jì) 473.78 39.40 223.58 936.83 197.38 407.79 147.42 104.67 26.07 473.78 2,556.92 從 規(guī) 劃 公 告 的 建 筑 功 能 看， 住 宅 面 積 占 比 最 大， 為 建筑規(guī)模最大共 739.4 萬(wàn) m2，占比 28%；其次為寶安 963.1 萬(wàn) m2， 占 比 37%， 其 次 為 辦 公（278.1 萬(wàn) m2， （672.8 萬(wàn) m2，占比 26%）和南山（488.4 萬(wàn) m2，占比 占 11%）及商業(yè)（277.8 萬(wàn) m2，占 11%）。龍崗的批復(fù) 19%）。

城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 43 2021 年上半年深圳市各區(qū)城市更新規(guī)劃公告建筑類型規(guī)模統(tǒng)計(jì)表（單位：萬(wàn)㎡） 建筑類型 寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬 總計(jì) 住宅 56.5 17.5 21.2 469.0 149.8 152.7 37.3 44.2 14.8 56.5 963.1 保障房 28.9 5.0 2.7 41.9 10.6 9.1 8.1 8.0 2.4 28.9 116.7 居住配套商業(yè) - - - - - - - - - - - 商業(yè) 21.9 4.6 4.3 67.2 22.5 38.4 11.1 105.6 2.2 21.9 277.8 辦公 51.0 10.8 9.9 64.5 21.2 89.7 25.8 - 5.2 51.0 278.1 商務(wù)公寓 3.3 - - 40.2 24.4 112.0 19.8 20.6 - 3.3 220.3 人才公寓 - - - - - - - - -- - 普通工業(yè)廠房 204.8 - 9.9 4.7 - 8.9 - - - 204.8 228.3 倉(cāng)儲(chǔ)物流 - - - - - - - - -- - 新型產(chǎn)業(yè)用房 133.8 - - 17.5 - 38.8 5.6 25.0 - 133.8 220.7 創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房 22.7 - - 2.4 - 7.3 0.8 18.5 - 22.7 51.7 工業(yè)配套商業(yè) 26.7 - 0.1 1.6 - 4.5 1.2 4.5 - 26.7 38.5 配套宿舍 103.3 - 3.7 7.2 - 15.2 1.1 5.7 - 103.3 136.2 公共配套 19.9 2.7 2.4 23.2 6.2 11.8 4.3 9.1 1.5 19.9 81.1 其他 - - - - - - - - -- - 總計(jì) 672.75 40.74 54.23 739.42 234.74 488.42 114.88 241.19 26.07 672.75 2612.44 涉及前融的占比為近 20% 上半年規(guī)劃公示項(xiàng)目中，涉及前融的項(xiàng)目 9 個(gè)，占比 18%。規(guī)劃公告項(xiàng)目涉及前融的 8 個(gè)，占比 19%。 同比數(shù)量、規(guī)模增幅較大，環(huán)比規(guī)模增幅明顯 從規(guī)模上看，今年上半年規(guī)劃公示的項(xiàng)目規(guī)模合計(jì) 629.7 同比規(guī)劃公示數(shù)量增長(zhǎng) 1.7 倍，規(guī)模增長(zhǎng) 2.2 倍 公頃，同比增長(zhǎng)約 2.2 倍。其中，龍崗增幅最大，其次寶安， 從數(shù)量上看，今年上半年規(guī)劃公示項(xiàng)目 51 個(gè)，同比增長(zhǎng) 鹽田、龍華及大鵬均下降。 1.7 倍。其中，龍崗增幅最大，其次為寶安及福田。