編寫委員會

總 編：

深圳市城市更新協(xié)會行業(yè)信息中心 劉 芳

廣東合一城市更新研究院 羅 宇

執(zhí)行主編： 杜 娟 黃向雷 肖 巍

編 委： 胡益紅 馬小玉 王思瑤 蒲正財(cái)

舒智勇 胡 勝 陳建塔 沈亭亭

鄭康壽 曾卓君 張華莉 楊偉宏

宮本堂 洪建威 李俊霖 李嘉益

張曉雯 馬曉圳(排名不分先后）

主編單位： 深圳市城市更新協(xié)會行業(yè)信息中心

廣東合一城市更新研究院

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序

城市更新 2035：趨勢與策略

隨著一次城市化漸入尾聲，二次城市化方興未艾，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率已近

64%，在城鎮(zhèn)化比例不斷提高的今天，我國的城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到城市更新的重

要階段，即大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段。

實(shí)施城市更新行動正式成為國策

2020 年 10 月 29 日黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)

濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》首次提出實(shí)施

城市更新行動；2020 年 11 月 17 日，住建部王蒙徽部長的署名文章《實(shí)施城市

更新行動》，提出了建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市的城市更新行動目

標(biāo)，吹響全國各地實(shí)施城市更新行動的號角；2021 年 3 月 12 日，《中華人民共

和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》正式提出

“堅(jiān)持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，

繼續(xù)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)施城市更新行動”，標(biāo)志著實(shí)施城市更新行動正式

上升為國家戰(zhàn)略。2021 年，全國共有 20 多個省份 30 個城市相繼出臺了與城市

更新相關(guān)的法規(guī)政策或法規(guī)政策征求意見稿，因地制宜構(gòu)建城市更新頂層政策

體系，推動城市更新的管理更加專業(yè)精細(xì)，城市更新呈現(xiàn)出全面開花之勢，已

然成為各個主要城市發(fā)展的新熱點(diǎn)。2021 年可謂是全國城市更新元年，城市更

新已經(jīng)成為面向 2035 年新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的重要國策。

城市更新是否按下暫停鍵？

各地在積極推進(jìn)實(shí)施城市更新行動中，有部分地方繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化

的開發(fā)建設(shè)方式、大拆大建、急功近利，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老

樹，為防止大拆大建和城市更新過度房地產(chǎn)化，2021 年 8 月 30 日，住建部發(fā)布

《在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（以下簡稱《通知》），在

《通知》中劃定“2255”的底線，重申城市更新實(shí)施中應(yīng)遵循的主要原則和底

線。多地隨即開展城市更新項(xiàng)目中是否涉及大拆大建、濫砍濫伐、破壞歷史文

化風(fēng)貌等問題的排查工作，整個城市更新行業(yè)的發(fā)展陷入迷茫。我們認(rèn)為，在

實(shí)現(xiàn)城市更新 2035 年目標(biāo)的道路上，《通知》的出臺只是針對當(dāng)前城市更新中

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過度房地產(chǎn)化和市場調(diào)控失靈的政策糾偏，《通知》出臺目的是杜絕運(yùn)動式、盲

目實(shí)施城市更新，對當(dāng)前城市更新的運(yùn)營模式和實(shí)施節(jié)奏的調(diào)控，避免城市更

新中的過激行為產(chǎn)生新的城市病。政策調(diào)控一直是解決城市更新行業(yè)發(fā)展問題

的重要舉措，因此，《通知》的出臺并不影響城市更新國策的繼續(xù)推進(jìn)。

2021 年 11 月 5 日，時任省長馬興瑞在省政府土地管理專題工作會議上指

示：“要堅(jiān)持系統(tǒng)觀念，強(qiáng)化制度約束，落實(shí)好最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度、節(jié)約用

地制度、生態(tài)環(huán)境保護(hù)制度，大力挖潛盤活存量低效用地特別是存量工業(yè)用地，

統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造、批而未供和閑置土地盤活、村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造，

全面提高各類土地利用效率?！庇纱丝梢?，廣東省“三舊”改造（尤其是低效存

量工業(yè)用地）行業(yè)發(fā)展趨勢也未發(fā)生改變。因此，無論是全國的城市更新，還

是廣東省的“三舊”改造，均未按下暫停鍵，而是對城市更新/“三舊”改造提

出了科學(xué)分類施策、平穩(wěn)有序穩(wěn)妥推進(jìn)的新要求，需要對更新的規(guī)模和節(jié)奏進(jìn)

行優(yōu)化。

城市更新試點(diǎn)撥開城市更新行業(yè)發(fā)展迷霧

2021 年 11 月 4 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展第一批城市更

新試點(diǎn)工作的通知》，決定在北京等 21 個城市（區(qū)）開展第一批城市更新試點(diǎn)

工作，試點(diǎn)城市的未來重點(diǎn)工作主要為探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機(jī)制、探索城市

更新可持續(xù)模式、探索建立城市更新配套制度政策，客觀面對我國城市發(fā)展進(jìn)

入城市更新重要時期所面臨的突出問題和短板，通過城市更新來推動城市結(jié)構(gòu)

優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升。第一批試點(diǎn)城市接下來將加快推進(jìn)城市更新行動，

探索出因城施策的有效模式，為全國積極穩(wěn)妥實(shí)施城市更新行動，引領(lǐng)各城市

轉(zhuǎn)型發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展積累寶貴經(jīng)驗(yàn)。2022 年 1 月 20 日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)

工作會議在北京以視頻形式召開，住建部部長王蒙徽作工作報(bào)告，會議提出穩(wěn)

妥實(shí)施城市更新行動，實(shí)施城市更新行動仍是 2022 年重點(diǎn)工作之一。上述城市

更新試點(diǎn)與住建部工作會議安排均從國家層面回應(yīng)城市更新并未中止，而是要

求城市更新采用系統(tǒng)思維、整體思維和底線思維來科學(xué)推進(jìn)，更凸顯以人為本

的城市高質(zhì)量發(fā)展。

城市更新 2035 之發(fā)展趨勢

我國城市過去發(fā)展在空間上走過外延式、擴(kuò)張式、“攤大餅”式的發(fā)展思路，

帶來城市空間零散、環(huán)境破壞、用地效率低下、職住不平衡、公配不足，應(yīng)急

管理能力薄弱等問題。針對上述發(fā)展難題，科學(xué)推進(jìn)城市更新，是破解城市發(fā)

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展“痛堵難”問題的總綱領(lǐng)。高質(zhì)量的城市更新不僅只體現(xiàn)在建筑空間上的更

新，更重要的是通過城市更新帶來城市的環(huán)境更新、生態(tài)修復(fù)、功能完善、產(chǎn)

業(yè)升級、歷史文化活化與保育，從而助力城市高效能治理和人民高品質(zhì)生活。

現(xiàn)全國正在如火如荼的開展城市更新試點(diǎn)工作，更新試點(diǎn)同時也意味著新

機(jī)遇，研究適應(yīng)城市更新試點(diǎn)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略和參與模式，市場主體才能真正擁抱

從增量開發(fā)轉(zhuǎn)型存量改造的二次城市化新趨勢，通過我們對 2021 年城市更新的

觀察和總結(jié)，城市更新在未來實(shí)現(xiàn) 2035 年的發(fā)展目標(biāo)中呈現(xiàn)出如下趨勢：

趨勢一：城市更新未來以高質(zhì)量發(fā)展為導(dǎo)向，從數(shù)量向質(zhì)量轉(zhuǎn)變

中國城鎮(zhèn)化已進(jìn)入以提升質(zhì)量為主的發(fā)展新階段，內(nèi)涵、集約、綠色和精

細(xì)化的高質(zhì)量發(fā)展道路，將成為城市更新戰(zhàn)略新選擇。為此，國家與各部委陸

續(xù)印發(fā)了一系列關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)管控的政策文件，提出城鄉(xiāng)建設(shè)中要加強(qiáng)歷史文

化保護(hù)傳承、科學(xué)綠化、加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)、加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管

理等管控要求。《通知》堅(jiān)持應(yīng)留盡留，留改拆并舉，全力保留城市記憶；堅(jiān)持

量力而行，穩(wěn)妥推進(jìn)改造提升。同時鼓勵采用“繡花”功夫，對舊廠區(qū)、舊商

業(yè)區(qū)、舊居住區(qū)等進(jìn)行修補(bǔ)，嚴(yán)格控制建筑高度，最大限度保留老城區(qū)具有特

色的格局和肌理。

為落實(shí)《通知》要求，廣東部分地方政府已出臺相關(guān)政策或就城市更新項(xiàng)

目是否涉及大拆大建進(jìn)行自查，如廣州發(fā)布了《廣州市關(guān)于在城市更新行動中

防止大拆大建問題的實(shí)施意見（試行）》（下稱《實(shí)施意見》），成為首個發(fā)布住

建部《通知》實(shí)施意見的城市，明確了禁止“大拆大建”的基調(diào)。另廣州從

2021 年 10 月對全市開展了城市更新項(xiàng)目核查活動，重點(diǎn)核查是否涉及大拆大

建、是否落實(shí)歷史文化保護(hù)、是否涉及名木古樹大樹老樹遷移砍伐等方面。鑒

于廣州的上述動作，不排除其他城市會陸續(xù)跟進(jìn)，未來城市更新中限制拆除重

建將成為各地在開展城市更新時的重要考慮因素。

2022 年 1 月 26 日，國家發(fā)展改革委與商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于深圳建設(shè)中國

特色社會主義先行示范區(qū)放寬市場準(zhǔn)入若干特別措施的意見》（以下簡稱《特別

措施》），城市更新作為深圳建設(shè)社會主義先行示范區(qū)的重要支撐，對于存量土

地再開發(fā)與城市形象品質(zhì)功能全面提升至關(guān)重要。深圳城市更新歷經(jīng)超過十多

年探索發(fā)展，2021 年首次出現(xiàn)計(jì)劃立項(xiàng)公告項(xiàng)目少于本年度專規(guī)批復(fù)和實(shí)施主

體確認(rèn)的項(xiàng)目，目前深圳正需從項(xiàng)目數(shù)量發(fā)展向著高質(zhì)量發(fā)展提升。長期而言，

深圳城市更新高質(zhì)量發(fā)展將更具聚焦于生態(tài)修復(fù)和功能完善、存量低效用地盤

活、歷史遺留問題用地處置、歷史文化保護(hù)和城市風(fēng)貌塑造、城中村和老舊小

區(qū)改造、以及多方面加大租賃住房供應(yīng)等方面。

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趨勢二：未來城市更新運(yùn)作模式將由開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營，精細(xì)化運(yùn)營日益重要

《通知》中對城市更新劃定了 4 條開發(fā)底線：拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀

總建筑面積的 20%，拆建比不應(yīng)大于 2，項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于

50%，住房租金年度漲幅不超過 5%等，扭轉(zhuǎn)城市更新過度房地產(chǎn)化的傾向，強(qiáng)

調(diào)歷史文化的保護(hù)和文脈傳承，以及城市更新中的公益屬性。這也意味著，以

前城市更新開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營邏輯需要轉(zhuǎn)變。2021 年深圳新增城市更新計(jì)劃公告

項(xiàng)目數(shù)量 57 個，與 2020 年相比減少了 32 個，同比下降 36%，另第四季度鮮有

城市更新計(jì)劃意愿公示的項(xiàng)目，整個深圳的城市更新項(xiàng)目新增立項(xiàng)速度放緩，

城市更新計(jì)劃立項(xiàng)門檻逐漸升高，未來深圳的城市更新更多是消化已立項(xiàng)的存

量項(xiàng)目。東莞在 2021 年放緩、甚至?xí)和Ｇ捌诜?wù)商招引工作，部分鎮(zhèn)街大幅度

提高前期服務(wù)商的準(zhǔn)入門檻，同時發(fā)布《關(guān)于開展“三舊"改造地塊數(shù)據(jù)庫清理

整治工作的通知》，暫停受理新增入庫“三舊”改造地塊申報(bào)，單元劃定一直未

有松動，東莞的上述調(diào)整旨在鼓勵消化存量項(xiàng)目，防范市場主體跑馬圈地不孵

化的情形。城市更新本來就是一場長周期的風(fēng)險投資，在嚴(yán)禁大拆大建的背景

下，倒逼市場主體從“開發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營模式”。

而《特別措施》中可以發(fā)現(xiàn)，未來城市更新將著眼于可持續(xù)發(fā)展和全生命

周期管理，通過廣泛應(yīng)用先進(jìn)信息技術(shù)構(gòu)建全方面的城市信息數(shù)據(jù)平臺，帶動

智慧城市發(fā)展，同時綜合應(yīng)用各類技術(shù)實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目全流程審批跟蹤，有

效落實(shí)全流程監(jiān)管。值此變局之時，市場主體更需要提高布局城市更新綜合運(yùn)

營實(shí)力，調(diào)整城市更新的盈利邏輯，加強(qiáng)項(xiàng)目前期拓展、項(xiàng)目改造實(shí)施與開發(fā)

建設(shè)以及項(xiàng)目長期招商運(yùn)營的全程聯(lián)動，通過項(xiàng)目全生命周期的精細(xì)化運(yùn)營來

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體投資效益。

趨勢三：城市更新中呈現(xiàn)出國企央企補(bǔ)位，國民協(xié)同共進(jìn)新趨勢

民營企業(yè)一直都是城市更新的重要參與主體，靈活的企業(yè)管理機(jī)制契合城

市更新前期項(xiàng)目特點(diǎn)。2021 年多家房企出現(xiàn)流動性危機(jī)以來，為了項(xiàng)目的順利

推進(jìn)，出現(xiàn)了國企央企補(bǔ)位，國企央企與民企協(xié)同共進(jìn)的趨勢。2021 年 10 月，

網(wǎng)上流出《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于審議鼓勵功能性國企參與城市更新改

造項(xiàng)目有關(guān)工作的請示》，該份文件鼓勵市城投集團(tuán)作為市屬功能性國有企業(yè)參

與越秀等中心七區(qū)城市更新工作，民營企業(yè)可與國企共設(shè)立項(xiàng)目公司中標(biāo)合作

企業(yè)。東莞 2021 年 11 月 17 日頒布了《東莞市城市更新市屬企業(yè)土地整備開發(fā)

操作規(guī)范》，鼓勵市屬企業(yè)參與城市更新土地整備，重點(diǎn)推進(jìn)連片“工改工”與

產(chǎn)城融合項(xiàng)目，解決民營企業(yè)對工改工與產(chǎn)城融合項(xiàng)目積極不高的問題。

為了做好重點(diǎn)房企的風(fēng)險處置，2022 年 1 月 8 日廣東省政府曾召集多家房

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企開會，包括奧園集團(tuán)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地

產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)等國企和民企，同時為國企央企收并購出險房企項(xiàng)目“牽線

搭橋”，1 月 24 日中海地產(chǎn)以 18.43 億元人民幣的對價收購雅居樂持有合營公

司廣州利合集團(tuán) 26.66%的股權(quán)成為該次會議后首單成果。央行和銀保監(jiān)會近期

下發(fā)了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀

行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，也支持優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行收并購，并購貸款將不計(jì)

入房地產(chǎn)三道紅線相關(guān)指標(biāo)。基于項(xiàng)目盤活目的，未來將會有更多央國企介入

出險項(xiàng)目，與民營企業(yè)攜手在城市更新領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)合作共贏，共同維護(hù)城市更新

市場的穩(wěn)定。

廣州由廣州城投投資公司、廣州基金牽頭，聯(lián)合廣州金控等市屬金融機(jī)構(gòu)

設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金，暫定規(guī)模 1000 億元，首期 200 億元于 2021 年 10 月 31

日前籌集完成。2021 年 6 月和 12 月，上海分別成立了一支 800 億規(guī)模的城市更

新基金和 100 億的城市更新引導(dǎo)基金，主要投放于上海中心城區(qū)的舊改和城市

更新項(xiàng)目，這兩只基金均由國資背景的房企和保險資金參與。以上充分說明，

國企央企在城市更新領(lǐng)域中發(fā)揮著重要補(bǔ)位作用，未來將繼續(xù)發(fā)揮其融資成本、

項(xiàng)目收并購、項(xiàng)目實(shí)操實(shí)力及產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，推動城市更新行動的落地實(shí)施。

趨勢四：城市更新與土地整備利益統(tǒng)籌未來將以大范圍的連片改造助力重

點(diǎn)片區(qū)整體升級

首先，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021 年深圳市新增計(jì)劃公告項(xiàng)目數(shù)量 57 個，新增拆除

規(guī)模 789.2 公頃，平均單個項(xiàng)目規(guī)模達(dá) 13.8 公頃，較全市整體計(jì)劃公告項(xiàng)目平

均規(guī)模 8.3 公頃增幅約 66%。除城市更新領(lǐng)域外，土地整備市場亦強(qiáng)調(diào)大范圍改

造實(shí)施，根據(jù)《深圳市 2021 年度城市更新和土地整備計(jì)劃》，單個利益統(tǒng)籌項(xiàng)

目規(guī)模達(dá) 42.8 公頃，大范圍的連片改造已成為未來發(fā)展主要趨勢。

其次，全市重點(diǎn)城市更新單元項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到 15 個，分布涉及深圳七個轄區(qū)。

其中，2021 年龍崗區(qū)先后推出兩批平方公里級重點(diǎn)更新單元和重點(diǎn)利益統(tǒng)籌項(xiàng)

目，共涉及 10 個重點(diǎn)項(xiàng)目，更新、整備項(xiàng)目各 5 個；2021 年 6 月，龍華區(qū)審議

并通過第二輪重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)的更新整備計(jì)劃，共涉及 5 個重點(diǎn)項(xiàng)目（含更新項(xiàng)

目 2 個、整備項(xiàng)目 3 個）；2021 年 12 月，福田區(qū)發(fā)布車公廟片區(qū)連片改造升級

更新單元計(jì)劃公告，拆除規(guī)模達(dá) 32.3 公頃。

另外，《深圳市 2021 年度城市更新和土地整備計(jì)劃》提出：探索更新整備

的全面融合機(jī)制，加快推進(jìn)更新整備工作統(tǒng)籌融合。《特別措施》提出探索城市

更新與城市歷史遺留問題、違法建筑處置和土地整備制度融合機(jī)制。可以預(yù)見，

更新整備融合，違法建筑處置利用與土地整備融合亦是未來大范圍連片改造的

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重要模式之一。目前，深圳存量土地盤活的路徑已達(dá)十余種，綜合利用政策工

具箱打出組合拳將成為大范圍連片改造的必然選擇和重要趨勢。綜上，更新整

備重點(diǎn)項(xiàng)目、更新整備融合與或?qū)⒊霈F(xiàn)的存量路徑統(tǒng)籌模式等盤活方式的核心

目地均在于對城市重點(diǎn)片區(qū)進(jìn)行整體改造升級，助力城市高質(zhì)量發(fā)展。

趨勢五：未來城市更新將呈現(xiàn)更新+產(chǎn)業(yè)、+歷史文化、+基建等多元組合

聯(lián)動發(fā)展模式

目前，國家及各省市對產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)資源、歷史文脈、城市基建等公益

方面愈發(fā)重視，產(chǎn)業(yè)、基建及文化等領(lǐng)域與城市更新深度捆綁將成為未來又一

重大趨勢。

更新+產(chǎn)業(yè)：2018 年，深圳劃定不少于 270 平方公里的工業(yè)區(qū)塊線保障產(chǎn)業(yè)

發(fā)展空間，并于 2020 年出臺“雙百”產(chǎn)業(yè)保護(hù)政策，先后制定印發(fā)了《關(guān)于促

進(jìn)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》和《實(shí)施方案》，提出

加快打造“兩個百平方公里級”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間設(shè)想，以促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量

發(fā)展；2020 年 9 月，廣州劃定 3 個產(chǎn)業(yè)圈層，通過更新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡；

2021 年東莞市發(fā)布頭雁計(jì)劃、各鎮(zhèn)分別建立工改工臺帳及任務(wù)等；2021 年 4 月，

廣東省自然資源廳發(fā)布《廣東省村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造攻堅(jiān)戰(zhàn)三年行動方案

（2021—2023 年）》，大灣區(qū)各城對村級工業(yè)園升級改造給予高度重視，紛紛出

臺一系列相關(guān)政策規(guī)定，堅(jiān)持利益激勵與倒逼促改相結(jié)合，鼓勵市場主體以多

種形式參與，政府與市場雙向發(fā)力持續(xù)推進(jìn)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)升級改造，實(shí)現(xiàn)全省三

年工改工任務(wù)。

更新+歷史文化：傳承歷史文脈、保護(hù)古樹名木是城市發(fā)展過程中所需研究

的重要課題，亦是賦予城市更新行動的重要使命。近年來，深圳堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)

展，以有機(jī)更新為抓手，加大歷史建筑保護(hù)力度，積極推進(jìn)南頭古城等 7 個城

中村有機(jī)更新試點(diǎn)工作，下“繡花功夫”推動城中村開展微改造。2021 年 9 月

國務(wù)辦公廳發(fā)布《關(guān)于在城市建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見》，要求城鄉(xiāng)

歷史文化遺產(chǎn)基本做到應(yīng)保盡保，在城市更新工作中應(yīng)始終把歷史文化保護(hù)放

在第一位，歷史文化保護(hù)傳承工作融入城鄉(xiāng)建設(shè)的格局基本形成。截至 2021 年

9 月，廣東省通過“三舊”改造保護(hù)并修繕傳統(tǒng)人文歷史建筑約 782 萬 m2，隨著

對歷史文化保護(hù)傳承規(guī)則的明晰和重視程度的加強(qiáng)，歷史文化遺產(chǎn)要素保護(hù)與

城市更新將深度捆綁，切實(shí)做到在保護(hù)中發(fā)展，在發(fā)展中保護(hù)，未來必將有更

多的歷史、人文、古樹、名木、文物等在城市更新領(lǐng)域中被激發(fā)活力。

更新+基建：2021 年 6 月，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、

礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅

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務(wù)部門征收》，未來用于基建投資的財(cái)政或?qū)⒚媾R趨緊，與更新融合或?qū)⒋蜷_政

府基建開發(fā)投資新思維。目前，廣東已有部分地區(qū)通過更新捆綁基建重點(diǎn)項(xiàng)目，

各地都已積極探索更新與基建深度融合，市場主體投資拓展對此應(yīng)積極關(guān)注。

趨勢六：二次房改時代下城市更新成為加大居住空間供應(yīng)主要方式之一

2018 年，深圳已步入二次房改時代，為緩解住房供給壓力，滿足人口集聚

對住宅用地的需求，實(shí)現(xiàn) 2035 年住房供應(yīng)目標(biāo)，近兩年深圳發(fā)布一系列新政并

落實(shí)眾多舉措，重點(diǎn)通過城市更新與土地整備利益統(tǒng)籌加大居住空間供應(yīng)。

2021年6月所發(fā)布的《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）（草案）》

提出“更高品質(zhì)的居住空間”目標(biāo)，將居住空間供給目標(biāo)從“二次房改”提出

的 170 萬套提高至 200 萬套（三類公共住房的供應(yīng)比例不低于 60%）；2021 年 7

月，深圳市規(guī)自局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施（征求意見

稿）》（以下簡稱《若干措施》），或?qū)⒁宰畲罅Χ缺Ｕ险毓?yīng)；2021 年 11 月，

深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知（征求意

見稿）》，切實(shí)增加保障性租賃住房供給，有效緩解新市民、青年人的階段性住

房困難；2022 年 1 月，深圳發(fā)布《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，并提出

“十四五”期間深圳供應(yīng)分配住房 65 萬套（間）（包含商品住房、公共租賃住

房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房 4 種類型）。截止到 2021 年 12 月 31 日，

深圳市城市更新專規(guī)中已批的規(guī)劃住宅建筑面積為 7077.9 萬 m2，占已批規(guī)劃總

建筑面積 41%，城市更新是上述住宅空間供應(yīng)的重要抓手。

趨勢七：土地整備利益統(tǒng)籌將成為宅地和產(chǎn)業(yè)空間的重要來源

近年來，在“房住不炒、住有所居”及“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、產(chǎn)業(yè)空間保護(hù)”

的背景下，深圳市掀起土地供給提質(zhì)增效新高潮，而大片區(qū)土地整備已然成為

當(dāng)下深圳高質(zhì)量發(fā)展土地供應(yīng)的重要來源。

從政策及規(guī)劃層面來看，2020 年 6 月 5 日深圳市政府印發(fā)《關(guān)于打造高品

質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案》中提出“‘十四五’期間，

重點(diǎn)完成土地整備 25 平方公里、連片升級改造 25 平方公里，結(jié)合近年已整備

入庫的 20 平方公里及深汕特別合作區(qū)內(nèi)整備約 30 平方公里產(chǎn)業(yè)用地，共同形

成約100平方公里產(chǎn)業(yè)空間”；2021年7月9日，深圳規(guī)自局發(fā)布《若干措施》

中提到“創(chuàng)新居住用地整備模式，劃定以居住為主的成片整備片區(qū)，加大土地

整備實(shí)施力度，確?！奈濉陂g整備居住潛力用地不少于 10 平方公里”。

從數(shù)據(jù)層面來看，深圳市從 2011 年啟動 3 個試點(diǎn)整村統(tǒng)籌項(xiàng)目（南布、沙

湖及金沙），到 2015 年首批 40 個利益統(tǒng)籌試點(diǎn)項(xiàng)目，再到 2021 年計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)

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目合計(jì) 153 個，利益統(tǒng)籌項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)速度顯著提升。在產(chǎn)業(yè)整備項(xiàng)目方面，

如光明科學(xué)城整備、龍華梅觀創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)走廊整備、南山西麗湖國際科教城整備

等，均為片區(qū)產(chǎn)業(yè)落地提供了充足的空間保障。在居住整備項(xiàng)目方面，隨著

“十四五”十平方公里居住整備目標(biāo)及結(jié)合正在推進(jìn)的新利益統(tǒng)籌辦法來看，

未來居住整備項(xiàng)目或?qū)⒊蔀槔娼y(tǒng)籌項(xiàng)目新的主導(dǎo)方向之一。因此，在原有產(chǎn)

業(yè)整備與即將出現(xiàn)的居住整備項(xiàng)目催動下，土地整備利益統(tǒng)籌將成為繼城市更

新后宅地和產(chǎn)業(yè)用地供給的重要來源。

趨勢八：棚改或?qū)⑥D(zhuǎn)型，深圳舊住宅小區(qū)改造路徑探索新模式

深圳舊住宅區(qū)改造路徑存在“更新模式”與“棚改模式”。對于更新模式，

2009 年 12 月《深圳市城市更新辦法》施行后，在 2010 年深圳城市更新單元第

一批計(jì)劃中，8 個舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目立項(xiàng)。2012 年出臺的《深圳市城市更新辦

法實(shí)施細(xì)則》中提到“屬于以舊住宅區(qū)改造為主的改造項(xiàng)目的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在

城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，組織制定搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和市場主體公開

選擇方案，經(jīng)占建筑物總面積 90%以上且占總數(shù)量 90%以上的業(yè)主同意后，公開

選擇市場主體”。盡管有相關(guān)政策，但由于舊住宅區(qū)更新推動緩慢、市場亂象

及棚改模式的出現(xiàn)等，過去幾年深圳舊住宅區(qū)城市更新路徑基本被叫停。對于

棚改模式，從 2018 年《深圳市人民政府關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》

出臺以來，深圳舊住宅區(qū)改造原則上走棚改，但由于深圳棚改模式具有“缺乏

經(jīng)營性物業(yè)、經(jīng)濟(jì)難平衡、社會企業(yè)參與積極性不高”等原因，棚改項(xiàng)目推動

亦相對緩慢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市棚改項(xiàng)目累計(jì) 34

個，順利進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段僅 10 個，實(shí)施率低，加上 2020 年國家層面棚改政

策收緊和棚改債的全面叫停，深圳舊住宅區(qū)棚改路徑受到極大挑戰(zhàn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳 2000 年前建成的舊住宅區(qū)合計(jì)有 1700 多個，在如此龐大的

改造數(shù)量下，未來舊住宅區(qū)改造路徑何去何從？2021 年出臺的相關(guān)政策似乎可

循答案。首先，2021 年 3 月 1 日正式實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，立法

奠定了舊住宅區(qū)改造的公共屬性基調(diào)，同時進(jìn)一步細(xì)化了舊住宅區(qū)的申報(bào)要求：

即意愿比例要求面積和人數(shù)均達(dá)雙 95%；其次，深圳市政府于 2021 年 6 月 23 日

決定成立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌推進(jìn)全市舊住宅區(qū)改造工作；

2021 年 7 月 9 日，《若干措施》中提到“在政府負(fù)責(zé)完成規(guī)劃編制等前期工作

后，公開掛牌選擇市場主體”，可以看出，深圳舊住宅區(qū)改造在未來將作為改

造重點(diǎn)，由政府主導(dǎo)完成前期工作，配置一定商品性質(zhì)用房后公開選擇市場主

體，再由市場主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

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趨勢九：更新條例時代下的配套細(xì)則相繼出臺，行政征收力破拆遷難

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》提出“個別征收+行政訴訟”制度，以立法

的形式來破解拆遷難問題，同時通過“確權(quán)前置”制度及“拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)指引”

等進(jìn)一步規(guī)范了城市更新流程。當(dāng)市場還在疑惑該政策能否實(shí)施落地、真正推

動拆遷實(shí)施時，深圳市政府從相關(guān)配套細(xì)則制定及具體項(xiàng)目推進(jìn)方面上給予了

市場積極回應(yīng)。首先在政策細(xì)則層面，2021 年 7 月 30 日公開對《深圳市城市更

新未簽約部分房屋征收規(guī)定（征求意見稿）》發(fā)起征求意見，對城市更新項(xiàng)目中

的舊住宅區(qū)、城中村合法住宅、住宅類歷史違建未簽約部分房屋征收做出詳細(xì)

規(guī)定；8 月 6 日，龍崗和鹽田兩區(qū)司法局分別發(fā)布《深圳市龍崗區(qū)行政調(diào)解實(shí)施

辦法（試行）》《鹽田區(qū)行政調(diào)解實(shí)施暫行辦法》，文件明確適用土地權(quán)屬爭議、

城市更新搬遷補(bǔ)償?shù)燃m紛；9 月 16 日發(fā)布《<深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例>第六

十五、六十六條行政處罰裁量權(quán)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)》，進(jìn)一步規(guī)范市場主體在參與城市更

新活動中的行為；11 月 8 日，發(fā)布《深圳市城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文

本（征求意見稿）》。在具體項(xiàng)目推進(jìn)層面，9 月 1 日，深圳市鹽田區(qū)人民政府發(fā)

布關(guān)于海濤花園城市更新項(xiàng)目行政調(diào)解事項(xiàng)的公告；12 月 3 日，羅湖區(qū)城市更

新與土地整備局發(fā)布蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)蔡屋圍（城中村）項(xiàng)目一期子項(xiàng)

目 B 房屋征收提示。由此可見，深圳市政府在推動解決城市更新拆遷難、規(guī)范

更新流程的力度和決心。

事實(shí)上，除了深圳，廣東省及其余地方城市亦出臺相關(guān)政策破解拆遷難問

題，如《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》提到“責(zé)令交出土地”；

《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》提到“簽訂國有土地上房屋搬遷補(bǔ)償協(xié)

議部分，剩余 5%不簽約先調(diào)解再征收，先安置后搬遷”；《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市

更新條例（草案征求意見稿）》提到“達(dá)到 90%時，實(shí)施主體按照與已簽約的同

等搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與未簽約不動產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行充分協(xié)商，協(xié)商不成的，可以

向項(xiàng)目所在地的區(qū)政府申請行政調(diào)解，區(qū)政府也可以主動調(diào)解?！薄短貏e措施》

中提出為促進(jìn)項(xiàng)目有效實(shí)施，特別是針對拆遷難問題，明確提出“研究制定并

完善‘個別征收、產(chǎn)權(quán)注銷’或‘預(yù)告登記、產(chǎn)權(quán)注銷’等特別城市更新辦法。

因此，隨著越來越多政策法規(guī)出臺與政府行政力量的介入，未來城市更新

中拆遷難問題將會有所緩解，項(xiàng)目實(shí)施率將進(jìn)一步提升。

城市更新 2035 年發(fā)展策略

城市更新是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，實(shí)現(xiàn)城市更新 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)，

建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市需要多方主體的共同努力，在城市更

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新底層邏輯、更新內(nèi)容、項(xiàng)目盈利等方面將發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變前提下，建議各參與

主體擁抱城市更新發(fā)展新趨勢，及時調(diào)整自身的城市更新運(yùn)營策略，具體發(fā)展

策略建議如下：

1、政府端：政府部門需健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、部門聯(lián)動、分層落實(shí)的

工作機(jī)制，開展城市體檢評估，掌握城市發(fā)展的問題和難點(diǎn)痛點(diǎn)，確定城市更

新的重點(diǎn)工作，堅(jiān)持制度設(shè)計(jì)和法治實(shí)踐相結(jié)合，因城施策建立城市更新制度

保障，綜合運(yùn)用政策、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、稅收等工具，為城市更新全鏈條提供科學(xué)

合理的實(shí)操指引。政策上出臺科學(xué)合理完善的更新政策，加大一二級聯(lián)動的力

度；規(guī)劃上以國土空間總體規(guī)劃為基本依據(jù)，編制更新整備專項(xiàng)規(guī)劃，評估識

別更新潛力對象，明確歷史文化風(fēng)貌等空間管控要求；資金上提供多元化資金

保障的渠道，形成包括但不限于財(cái)政安排、政策性金融、市場金融、政府債券、

城市更新基金、國有資產(chǎn)注入等一系列的資金保障工具箱；稅費(fèi)上對符合規(guī)定

的城市更新項(xiàng)目給予收費(fèi)減免、稅收優(yōu)惠、貸款貼息、標(biāo)桿項(xiàng)目獎補(bǔ)，最大程

度激勵社會資本廣泛參與城市更新，當(dāng)好城市更新裁判者和統(tǒng)籌者的角色。

2、市場主體端：當(dāng)前國家調(diào)控房價快速上漲，過往城市更新依靠房價預(yù)期

上漲來對沖城市更新長周期資金投入與“拆遷-建設(shè)-銷售”的項(xiàng)目邏輯已經(jīng)發(fā)

生本質(zhì)變化。因此，市場主體也需積極調(diào)整自身的城市更新投資策略，從開發(fā)

模式轉(zhuǎn)向運(yùn)營模式，建立新的城市更新全產(chǎn)業(yè)鏈條和全周期項(xiàng)目管理機(jī)制，構(gòu)

建城市更新綜合運(yùn)營、前端布局和謀劃城市更新項(xiàng)目的綜合實(shí)力，提高自身城

市產(chǎn)業(yè)定位與整合能力、基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理能力、城市綜合運(yùn)

營能力、歷史文化保護(hù)與活化能力、項(xiàng)目現(xiàn)金流與投融資管理資本運(yùn)作能力等。

另，我們建議市場主體以政府視角為政府解決城市發(fā)展中的問題、把城市

更新與產(chǎn)業(yè)產(chǎn)城、鄉(xiāng)村振興融合，通過與公共利益的綁定實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)效益，

提前布局城市更新試點(diǎn)城市，積極擁抱城市更新發(fā)展新趨勢，朝著賺慢錢、賺

長期效益的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，構(gòu)建自身城市更新精細(xì)化運(yùn)作能力。

鑒于當(dāng)前部分房企正面臨流動性危機(jī)，以及部分城市鼓勵國央企進(jìn)入城市

更新領(lǐng)域，建議不同市場主體廣泛合作，如全國品牌房企與本地穩(wěn)健/龍頭房企、

國央企與民企、房企與金融機(jī)構(gòu)，房企與特色實(shí)體企業(yè)之間加強(qiáng)合作等，互相

抱團(tuán)取暖共同應(yīng)對城市更新多元挑戰(zhàn)。

3、村集體端：建議村集體深度參與城市更新，共同解決資源合理配置難題、

推動片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展，全面推動農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，著力構(gòu)建從頂層設(shè)計(jì)

到執(zhí)行層面的戰(zhàn)略、規(guī)劃、方案“123 體系”，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)為其制定社區(qū)集

體經(jīng)濟(jì)城市更新產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級規(guī)劃、空間舊改發(fā)展規(guī)劃、改造

實(shí)施方案、招商引資方案和投融資方案。同時村集體需改變過去單一的“投資

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建房-對外出租”模式，補(bǔ)齊產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力短板，建立“投資-建設(shè)-運(yùn)營”全周

期體系，集體經(jīng)濟(jì)通過城市更新對存量資產(chǎn)投資改造，獲得高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)

質(zhì)資產(chǎn)；圍繞目標(biāo)產(chǎn)業(yè)定位，開展針對性的產(chǎn)業(yè)鏈招商，導(dǎo)入高附加值、高成

長性企業(yè)資源；搭建以企業(yè)需求為核心的產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺，發(fā)起成立專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)基

金，對入園優(yōu)質(zhì)企業(yè)開展產(chǎn)業(yè)投資，獲取高價值回報(bào)，拓寬集體經(jīng)濟(jì)收入來源；

打造專業(yè)團(tuán)隊(duì)提升運(yùn)營能力，借助資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)投資退出，最終實(shí)現(xiàn)從資產(chǎn)

到資源、再到資本的“3Z 產(chǎn)業(yè)閉環(huán)”。

4、金融機(jī)構(gòu)端：金融機(jī)構(gòu)是城市更新的重要參與主體，現(xiàn)部分民營房企出

現(xiàn)流動性危機(jī)，未來城市更新項(xiàng)目的合作和收并購機(jī)遇較多，亟需金融機(jī)構(gòu)提

供并購資金支持。2021 年 12 月 3 日，銀保監(jiān)會就已表態(tài)“合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)

貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)

健康發(fā)展”；12 月 20 日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企

業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則加大房地

產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購，鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購金融服務(wù)。建議金融機(jī)構(gòu)積極落

實(shí)上述政策，改變對民營企業(yè)的風(fēng)險偏好，加大項(xiàng)目并購資金支持力度、在資

金層面持續(xù)性支持民營企業(yè)，將更多信貸額度投放到國家政策鼓勵的城市更新

行業(yè)中來。同時，金融機(jī)構(gòu)積極參與投資地方政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市

更新基金，創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，支持城市有機(jī)更新資金籌措，助力企業(yè)城市更新業(yè)

務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。

城市更新是長周期的風(fēng)險投資，本質(zhì)上適合股不適合債，金融機(jī)構(gòu)未來介

入到城市更新領(lǐng)域中更多需使用股權(quán)投資邏輯和方式孵化項(xiàng)目，加強(qiáng)自身對項(xiàng)

目投后監(jiān)管的主動管理能力，或聘請專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)實(shí)時監(jiān)管項(xiàng)目孵化進(jìn)程，

以退管投，確保項(xiàng)目順利退出。

長期來看，城市更新已是萬億級賽道，是我國重塑城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升消

費(fèi)水平、改善人居環(huán)境的重要抓手，也是房企獲取土儲的重要方式和盤活存量

土地的主流模式，雖遇有行業(yè)調(diào)整之寒冬，但可以展望在城市更新試點(diǎn)探索之

下，屬于全國的城市更新春天即將到來。

深圳市城市更新協(xié)會行業(yè)信息中心

廣東合一城市更新研究院

二〇二二年二月

目錄

1、2010-2021 年深圳城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 ................................... 1

1.1 2010-2021 年深圳城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 ............................. 2

1.1.1 2010-2021 年深圳市拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析 .................. 3

1.1.2 2010-2021 年深圳市拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析 .................. 6

1.1.3 2010-2021 年深圳市拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析 ............. 12

1.1.4 2010-2021 年深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析 ....... 16

1.1.5 2010-2021 年深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析 ....... 17

1.1.6 2021 年深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目分析 .......................... 18

1.1.7 深圳市重點(diǎn)城市更新單元 .............................................. 22

1.2 2010-2021 年寶安區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 ........................... 77

1.2.1 2010-2021 年寶安區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析 ................. 77

1.2.2 2010-2021 年寶安區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析 ................. 79

1.2.3 2010-2021 年寶安區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析 ............. 82

1.2.4 2010-2021 年寶安區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析 ....... 85

1.2.5 2010-2021 年寶安區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析 ....... 86

1.2.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后寶安區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理................................. 88

1.3 2010-2021 年龍崗區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 ........................... 89

1.3.1 2010-2021 年龍崗區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析 ................. 89

1.3.2 2010-2021 年龍崗區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析 ................. 91

1.3.3 2010-2021 年龍崗區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析 ............. 94

1.3.4 2010-2021 年龍崗區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析 ....... 97

1.3.5 2010-2021 年龍崗區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析 ....... 98

1.3.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后龍崗區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理................................ 100

1.4 2010-2021 年龍華區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 .......................... 101

1.4.1 2010-2021 年龍華區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析 ................ 101

1.4.2 2010-2021 年龍華區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析 ................ 103

1.4.3 2010-2021 年龍華區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析 ............ 107

1.4.4 2010-2021 年龍華區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析 ...... 109

1.4.5 2010-2021 年龍華區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析 ...... 110

1.4.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后龍華區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理................................ 112

1.5 2010-2021 年南山區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 .......................... 113

1.5.1 2010-2021 年南山區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析 ................ 113

1.5.2 2010-2021 年南山區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析 ................ 115

1.5.3 2010-2021 年南山區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析 ............ 119

1.5.4 2010-2021 年南山區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析 ...... 121

1.5.5 2010-2021 年南山區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析 ...... 122

1.5.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后南山區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理................................ 124

1.6 2010-2021 年羅湖區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 .......................... 125

1.6.1 2010-2021 年羅湖區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析 ................ 125

1.6.2 2010-2021 年羅湖區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析 ................ 127

1.6.3 2010-2021 年羅湖區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析 ............ 131

1.6.4 2010-2021 年羅湖區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析 ...... 133

1.6.5 2010-2021 年羅湖區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析 ...... 134

1.6.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后羅湖區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理................................ 136

1.7 2010-2021 年福田區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 .......................... 137

1.7.1 2010-2021 年福田區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析 ................ 137

1.7.2 2010-2021 年福田區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析 ................ 139

1.7.3 2010-2021 年福田區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析 ............ 143

1.7.4 2010-2021 年福田區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析 ...... 145

1.7.5 2010-2021 年福田區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析 ...... 146

1.7.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后福田區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理................................ 148

1.8 2010-2021 年光明區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 .......................... 149

1.8.1 2010-2021 年光明區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析 ................ 149

1.8.2 2010-2020 年光明區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析 ................ 151

1.8.3 2010-2021 年光明區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析 ............ 155

1.8.4 2010-2020 年光明區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析 ...... 157

1.8.5 2010-2021 年光明區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析 ...... 158

1.8.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后光明區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理................................ 160

1.9 2010-2021 年坪山區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 .......................... 161

1.9.1 2010-2021 年坪山區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析 ................ 161

1.9.2 2010-2021 年坪山區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析 ................ 163

1.9.3 2010-2021 年坪山區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析 ............ 167

1.9.4 2010-2021 年坪山區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析 ...... 169

1.9.5 2010-2021 年坪山區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析 ...... 170

1.9.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后坪山區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理................................ 172

1.10 2010-2021 年鹽田區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 ......................... 173

1.10.1 2010-2021 年鹽田區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析 ............... 173

1.10.2 2010-2021 年鹽田區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析 ............... 175

1.10.3 2010-2021 年鹽田區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析 ........... 179

1.10.4 2010-2021 年鹽田區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析 ..... 181

1.10.5 2010-2021 年鹽田區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析 ..... 182

1.10.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后鹽田區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理............................... 184

1.11 2010-2021 年大鵬新區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 ....................... 185

1.11.1 2010-2021 年大鵬新區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析 ............. 185

1.11.2 2010-2021 年大鵬新區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析 ............. 187

1.11.3 2010-2021 年大鵬新區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析 ......... 191

1.11.4 2010-2021 年大鵬新區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析 ... 193

1.11.5 2010-2021 年大鵬新區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析 ... 194

1.11.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后大鵬城市更新重點(diǎn)政策梳理 ................................ 196

2、2021 年深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 ............................ 197

2.1 2021 年深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目整體情況分析 ..................... 198

2.1.1 深圳市土地整備利益統(tǒng)籌計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目分析.............................. 198

2.1.2 深圳市土地整備利益統(tǒng)籌實(shí)施方案公告項(xiàng)目分析.......................... 199

2.1.3 深圳市土地整備利益統(tǒng)籌規(guī)劃公告項(xiàng)目分析.............................. 199

2.1.4 深圳市土地整備利益統(tǒng)籌留用地上平臺項(xiàng)目分析.......................... 200

2.2 2021 年各區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢分析 ..................... 201

2.2.1 寶安區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目分析 ..................................... 201

2.2.2 南山區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目分析 ..................................... 208

2.2.3 光明區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目分析 ..................................... 210

2.2.4 龍華區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目分析 ..................................... 214

2.2.5 龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目分析 ..................................... 220

2.2.6 坪山區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目分析 ..................................... 223

2.2.7 大鵬新區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目分析 ................................... 224

3、2016-2021 年深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 ............................. 225

3.1 2016-2021 年深圳市棚戶區(qū)項(xiàng)目整體分析 ............................. 226

3.2 2016-2021 年深圳市各區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目分析 .......................... 227

3.2.1 寶安區(qū)棚戶區(qū)改造分析 ............................................... 227

3.2.2 南山區(qū)棚戶區(qū)改造分析 ............................................... 231

3.2.3 福田區(qū)棚戶區(qū)改造分析 ............................................... 233

3.2.4 羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造分析 ............................................... 238

3.2.5 鹽田區(qū)棚戶區(qū)改造分析 ............................................... 246

3.2.6 龍華區(qū)棚戶區(qū)改造分析 ............................................... 247

3.2.7 光明區(qū)棚戶區(qū)改造分析 ............................................... 248

4、2021 年集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 ..................................... 249

4.1 深圳市集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目整體情況分析 ............................... 250

4.2 深圳市集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項(xiàng)目分析 ............................... 250

4.3 各區(qū)集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項(xiàng)目分析 ................................. 255

4.3.1 龍華區(qū)集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項(xiàng)目整體分析 .............................. 255

4.3.2 寶安區(qū)集體資產(chǎn)交易結(jié)果公告項(xiàng)目整體分析 .............................. 258

5、2021 年公開市場數(shù)據(jù)（招拍掛）分析 ..................................... 261

5.1 2021 年深圳居住用地項(xiàng)目分析 ...................................... 262

5.2 2021 年工商用地項(xiàng)目分析 .......................................... 263

5.2.1 2021 年商業(yè)用地出讓分析............................................. 263

5.2.2 2021 年 M1 用地出讓分析.............................................. 264

5.2.3 2021 年 M0 用地出讓分析.............................................. 265

5.2.4 2021 年 W0 用地出讓分析.............................................. 265

6、房企進(jìn)入深圳城市更新發(fā)展研究 .......................................... 266

6.1 計(jì)劃階段 ........................................................ 268

6.1.1 2010-2021 年計(jì)劃階段................................................ 268

6.1.2 2021 年計(jì)劃階段..................................................... 270

6.2 規(guī)劃階段 ........................................................ 272

6.2.1 2010-2021 年規(guī)劃階段................................................ 272

6.2.2 2021 年規(guī)劃階段..................................................... 274

6.3 實(shí)施主體階段 .................................................... 276

6.3.1 2010-2021 年實(shí)施主體階段 ............................................ 276

6.3.2 2021 年實(shí)施階段..................................................... 278

7、2021 年第四季度研報(bào) ................................................... 279

7.1 2021 年第四季度城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 ............................ 280

7.1.1 拆除重建類城市更新單元計(jì)劃公示與公告................................ 281

7.1.2 拆除重建類城市更新單元規(guī)劃公示與公告................................ 286

7.1.3 拆除重建類城市更新單元實(shí)施主體公示 ................................. 293

7.2 2021 年第四季度與第三季度城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)對比分析（環(huán)比） ......... 295

7.2.1 拆除重建類城市更新單元計(jì)劃公示與公告數(shù)據(jù)對比........................ 295

7.2.2 拆除重建類城市更新單元規(guī)劃公示與公告數(shù)據(jù)對比分析.................... 296

7.2.3 拆除重建類城市更新單元實(shí)施主體公示數(shù)據(jù)對比分析...................... 299

7.3 2021 年第四季度與 2020 年第四季度城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)對比分析（同比） .. 300

7.3.1 拆除重建類城市更新單元計(jì)劃公示與公告數(shù)據(jù)對比分析.................... 300

7.3.2 拆除重建類城市更新單元規(guī)劃公示與公告數(shù)據(jù)對比分析.................... 301

7.3.3 拆除重建類城市更新單元實(shí)施主體公示數(shù)據(jù)對比分析...................... 304

7.4 2021 年第四季度集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢 ......................... 305

7.4.1 寶安區(qū)集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目匯總 ......................................... 309

7.4.2 龍崗區(qū)集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目匯總 ......................................... 312

7.4.3 龍華區(qū)集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目匯總 ......................................... 312

7.4.4 光明區(qū)集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目匯總 ......................................... 315

附錄： .................................................................. 316

附錄 1：2021 年深圳市城市更新項(xiàng)目清單 ..................................... 316

2021 年計(jì)劃公告項(xiàng)目清單................................................... 316

2021 年規(guī)劃公告項(xiàng)目清單................................................... 320

2021 年實(shí)施主體公示項(xiàng)目清單............................................... 324

附錄 2： 2021 深圳市招拍掛土地出讓清單 .................................... 327

2021 年居住用地出讓清單................................................... 327

2021 年商業(yè)用地出讓清單................................................... 329

2021 年 M1 用地出讓清單.................................................... 330

2021 年 M0 用地出讓清單.................................................... 332

2021 年 W0 用地出讓清單.................................................... 334

I

2022 年城市更新白皮書統(tǒng)計(jì)口徑說明

本次白皮書數(shù)據(jù)主要來源于合一城市更新集團(tuán)更新數(shù)據(jù)庫、區(qū)更新局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及規(guī)劃

院更新數(shù)據(jù)等，經(jīng)過對各方數(shù)據(jù)整理與對比，最終形成城市更新數(shù)據(jù)庫，個別數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確

之處，敬請諒解。

一、拆除重建類計(jì)劃數(shù)據(jù)

【單元名稱】城市更新單元名稱統(tǒng)一以“xxx 城市更新單元”為準(zhǔn)，相同項(xiàng)目因歷史

原因?qū)е虏煌瑔卧Q，均統(tǒng)一為同一單元名稱，視為同一項(xiàng)目。

【計(jì)劃原始類型】不同類型計(jì)劃公示或公告，均統(tǒng)一為計(jì)劃公示/公告，例如計(jì)劃修改

公示、計(jì)劃重新公示、計(jì)劃補(bǔ)充公示、計(jì)劃調(diào)出公示等均統(tǒng)一為計(jì)劃公示；2018 年(含

2018 年)之前計(jì)劃公示或公告項(xiàng)目全部歸為計(jì)劃公告項(xiàng)目。

【統(tǒng)計(jì)個數(shù)】相同的城市更新單元記為一個項(xiàng)目，同一項(xiàng)目公示并公告，只統(tǒng)計(jì)最新

一次公示或公告數(shù)據(jù)。2021 年和四季度大數(shù)據(jù)以新增項(xiàng)目為統(tǒng)計(jì)對象，若 2021 年和四季

度無計(jì)劃、規(guī)劃公告和實(shí)施主體確認(rèn)公示項(xiàng)目，但卻有計(jì)劃、規(guī)劃修改、調(diào)整或補(bǔ)充公告

和實(shí)施主體修改、調(diào)整或補(bǔ)充公示項(xiàng)目的，則不另行進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

【統(tǒng)計(jì)年份】以城市更新單元發(fā)布日期為準(zhǔn)，例如 2019 年 1 月 3 日發(fā)布 2018 年第 10

批更新單元計(jì)劃，則統(tǒng)計(jì)年份為 2019 年。

【現(xiàn)狀】按照目前分類為城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)、舊住宅區(qū)、其他（公共配套設(shè)

施）等大類。其中如有混合類型，以現(xiàn)狀面積最多的類型為主。

【申報(bào)主體】以項(xiàng)目計(jì)劃公示/公告為準(zhǔn)。

【項(xiàng)目實(shí)際控制人】以申報(bào)主體通過企業(yè)穿透至背后大股東，即股權(quán)占比 50%以上。

【計(jì)劃階段項(xiàng)目申報(bào)主體上市情況】以背后實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)。

【改造方向】以計(jì)劃公示/公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)，計(jì)劃階段未標(biāo)明改造方向，則以規(guī)劃階

段改造方向?yàn)闇?zhǔn)。

【改造類型】以現(xiàn)狀類型為準(zhǔn)，現(xiàn)狀為城中村則為村改、現(xiàn)狀為舊工業(yè)區(qū)則為工改、

現(xiàn)狀為舊居住區(qū)則為居改、現(xiàn)狀為舊商業(yè)則為商改。

【二級改造類型】以工改細(xì)分二級改造類型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改

商、工改居、工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住及商業(yè)不同形式混合用地，工

改綜合指改造類型超過 2 種以上。

II

二、拆除重建類規(guī)劃數(shù)據(jù)

【單元名稱】城市更新單元名稱統(tǒng)一以“xxx 城市更新單元”為準(zhǔn)，相同項(xiàng)目因歷史

原因?qū)е虏煌瑔卧Q，均統(tǒng)一為同一單元名稱，視為同一項(xiàng)目。

【規(guī)劃原始類型】不同類型規(guī)劃公示或公告，均統(tǒng)一為規(guī)劃公示/公告，例如規(guī)劃修改

公示、規(guī)劃重新公示、規(guī)劃補(bǔ)充公示、規(guī)劃調(diào)整公示等均統(tǒng)一為規(guī)劃公示；2018 年(含

2018 年)之前規(guī)劃公示或公告項(xiàng)目全部歸為規(guī)劃公告項(xiàng)目。

【統(tǒng)計(jì)個數(shù)】相同的城市更新單元記為一個項(xiàng)目，同一項(xiàng)目公示并公告，只統(tǒng)計(jì)最新

一次公示或公告數(shù)據(jù)。四季度研報(bào)中統(tǒng)計(jì)的公示或公告項(xiàng)目，不包含延期/調(diào)整/修改數(shù)據(jù)

【統(tǒng)計(jì)年份】以城市更新單元規(guī)劃公示/公告最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。

【現(xiàn)狀】以同一更新單元計(jì)劃為準(zhǔn)，如拆除范圍與計(jì)劃時發(fā)生改變，則以規(guī)劃公示/公

告現(xiàn)狀類型為準(zhǔn)。

【申報(bào)主體】以項(xiàng)目計(jì)劃公示/公告為準(zhǔn)。

【改造方向】以規(guī)劃公示/公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)。

【二級改造類型】以工改細(xì)分二級改造類型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改

商、工改居、工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住及商業(yè)不同形式混合用地，工

改綜合指改造類型超過 2 種以上。

【拆除用地面積】以規(guī)劃公示/公告拆除范圍面積為準(zhǔn)。

【開發(fā)建設(shè)用地面積】以規(guī)劃公示/公告開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。

【移交用地面積】原則上按拆除用地面積減去開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計(jì)算。

【計(jì)容建筑面積】以規(guī)劃公示/公告計(jì)容建筑面積為準(zhǔn)。

【住宅類計(jì)容面積】規(guī)劃單元居住類建筑面積中，分為住宅、保障房、居住配套進(jìn)行

分別計(jì)算，無包含關(guān)系。

【商業(yè)類計(jì)容面積】規(guī)劃單元商業(yè)類建筑面積中，分為商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓及人才

公寓進(jìn)行分別計(jì)算，無包含關(guān)系。其中如規(guī)劃中商業(yè)及辦公面積未分開顯示，則按商業(yè)：

辦公=3:7 進(jìn)行計(jì)算。

【工業(yè)類計(jì)容面積】規(guī)劃單元工業(yè)類建筑面積中，分為普通工業(yè)、倉儲物流、新型產(chǎn)

業(yè)用房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)宿舍及工業(yè)配套進(jìn)行分別計(jì)算，無包含關(guān)系。

【公共配套類計(jì)容面積】規(guī)劃單元中其他公共配套設(shè)施面積。

【其他類計(jì)容面積】規(guī)劃單元中其他類型面積。

【容積率】按項(xiàng)目計(jì)容建筑面積/開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計(jì)算。

III

【移交率】按項(xiàng)目移交用地面積/拆除范圍面積進(jìn)行計(jì)算。

三、實(shí)施主體公示數(shù)據(jù)

【單元名稱】城市更新單元名稱統(tǒng)一以“xxx 城市更新單元”為準(zhǔn)，相同項(xiàng)目因歷史

原因?qū)е虏煌瑔卧Q，均統(tǒng)一為同一單元名稱，視為同一項(xiàng)目。

【統(tǒng)計(jì)個數(shù)】相同的城市更新單元記為一個項(xiàng)目，同一項(xiàng)目分期公示，計(jì)數(shù)記為一

次。

【統(tǒng)計(jì)年份】以實(shí)施主體公示最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。

【實(shí)施主體】以實(shí)施主體公示主體為準(zhǔn)。

【實(shí)施類型】以實(shí)施主體公示主體背后實(shí)際控制人為準(zhǔn)。

【項(xiàng)目實(shí)際控制人】以實(shí)施主體公示主體通過企業(yè)穿透至背后大股東。

【實(shí)施主體上市情況】以背后實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)。

【改造方向】以規(guī)劃公示/公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)。

【二級改造類型】以工改細(xì)分二級改造類型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改

商、工改居、工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住及商業(yè)不同形式混合用地，工

改綜合指改造類型超過 2 種以上。

【拆除用地面積】以實(shí)施主體公示拆除范圍面積為準(zhǔn)。

【開發(fā)建設(shè)用地面積】以實(shí)施主體公示開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。若項(xiàng)目未標(biāo)明開發(fā)建

設(shè)用地面積，則以項(xiàng)目規(guī)劃階段開發(fā)建設(shè)用地面積*分期拆除范圍面積/規(guī)劃階段拆除范圍

面積進(jìn)行計(jì)算。

四、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目數(shù)據(jù)

【土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目】深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)主要從計(jì)劃立項(xiàng)、

實(shí)施方案、規(guī)劃批復(fù)及留用地上平臺四個階段進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，其中計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)以官

方公布的《深圳市 2021 年度城市更新和土地整備計(jì)劃》為準(zhǔn)，其他階段數(shù)據(jù)以各區(qū)政府官

網(wǎng)公示信息每季度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。計(jì)劃立項(xiàng)數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù)，以此類推。

五、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)據(jù)

【棚戶區(qū)改造項(xiàng)目】深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計(jì)，以深圳市棚戶區(qū)

改造的流程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，主要劃分為前期申報(bào)、計(jì)劃立項(xiàng)、實(shí)施主體公示、規(guī)劃批

復(fù)及開發(fā)建設(shè)五個階段。計(jì)劃立項(xiàng)數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù)，以此類推。

六、集體資產(chǎn)交易數(shù)據(jù)

【交易平臺】主要通過深圳市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易及各區(qū)公共資源交易中心進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，

僅統(tǒng)計(jì)涉及村集體土地上平臺的項(xiàng)目，未包含僅含村集體物業(yè)上平臺及其他類型上平臺交

IV

易項(xiàng)目。

【交易公告說明】交易公告指最后平臺發(fā)布確定合作對象的交易公告，本次數(shù)據(jù)均來

著政府平臺網(wǎng)站，不考慮涉及由于政府網(wǎng)站信息公布不及時或之前公布信息刪除等原因引

起的出入。

【交易類型】根據(jù)項(xiàng)目內(nèi)容主要分為城市更新、土地整備、非農(nóng)建設(shè)用地（包括指

標(biāo)）、征地返還地（包括指標(biāo)）、外部移交公共設(shè)施用地及其他類型的集體資產(chǎn)交易，若城

市更新項(xiàng)目中含非農(nóng)或征返指標(biāo)，則認(rèn)定為城市更新項(xiàng)目。

【交易方式】根據(jù)項(xiàng)目交易方式主要分為公開招標(biāo)、競爭性談判及單一來源談判三種

方式。

【合作模式】根據(jù)項(xiàng)目合作模式主要分為被拆賠及合作分成兩種合作模式。

【摘牌企業(yè)類型】摘牌企業(yè)類型以項(xiàng)目成交人的實(shí)際控制人類型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

【摘牌企業(yè)上市情況】企業(yè)上市情況以項(xiàng)目成交人的實(shí)際控制人是否上市進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

【平均周期統(tǒng)計(jì)情況】上平臺平均周期指為最后交易結(jié)果公告時間扣減第一次上平臺

招商公告時間，以政府平臺網(wǎng)站時間為準(zhǔn)。

【標(biāo)的合作土地及合作物業(yè)說明】以政府平臺網(wǎng)站公布為準(zhǔn)，若網(wǎng)站中未標(biāo)明具體土

地類型及物業(yè)類型，按其他類型計(jì)算。

七、特殊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算說明

1、深圳市及各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目移交率與容積率計(jì)算公式說明

【移交率】深圳市及各區(qū)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)總移交面積/總拆除范圍面積。

【容積率】深圳市及各區(qū)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)總計(jì)容建筑面積/總開發(fā)建設(shè)用地面積。

2、深圳市及各區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目實(shí)施率計(jì)算公式說明

【計(jì)劃實(shí)施率】深圳市及各區(qū)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)實(shí)施主體總拆除范圍面積/計(jì)劃總拆除范圍面積

【規(guī)劃實(shí)施率】深圳市及各區(qū)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)規(guī)劃總拆除范圍面積/計(jì)劃總拆除范圍面積

【創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建任務(wù)】《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃中期調(diào)整文本圖集》對

各區(qū)“工改 M0”類更新單元創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建任務(wù)值。

1

2

1、2010-2021 年深圳城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢

1.1 2010-2021 年深圳城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市共累計(jì)：

拆除重建類：

城市更新單元計(jì)劃——計(jì)劃公告項(xiàng)目共 980 個，拆除范圍面積共 8182.5 公頃。

城市更新單元規(guī)劃——規(guī)劃公告項(xiàng)目共 594 個，拆除范圍面積共 4419.8 公頃，可開發(fā)

建設(shè)用地面積共 2906.2 公頃。

實(shí)施主體確認(rèn)——實(shí)施主體公示項(xiàng)目 478 個，拆除范圍面積共 2848.4 公頃，可開發(fā)建

設(shè)用地面積共 1959.6 公頃。

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市綜合整治類城市更新單元計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目合計(jì) 16 個，

若含綜合整治類項(xiàng)目，則深圳計(jì)劃公告項(xiàng)目合計(jì) 996 個。因綜合整治類項(xiàng)目較少，本報(bào)告

所有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)僅針對拆除重建類城市更新項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

計(jì)劃公告 183 46 141 222 42 120 62 87 39 38

規(guī)劃公告 107 33 84 111 24 77 52 65 24 17

實(shí)施主體 86 27 67 84 16 64 45 55 21 13

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

數(shù)量：個

深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

3

1.1.1 2010-2021 年深圳市拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年項(xiàng)目數(shù)量有所減少，但規(guī)模與 2020 年基本持平

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市計(jì)劃公告項(xiàng)目合計(jì) 980 個，拆除規(guī)模合計(jì) 8182.5 公

頃，其中 2010 年（含 2010 年以前轉(zhuǎn)入項(xiàng)目）列入計(jì)劃項(xiàng)目最多，共計(jì) 194 個，拆除規(guī)模

共計(jì) 1636.2 公頃；2017 年列入計(jì)劃項(xiàng)目數(shù)量及拆除規(guī)模均最少，數(shù)量為 44 個，拆除規(guī)模

為 193.1 公頃；2021 年計(jì)劃公告項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模均維持在高位水平，較 2020 年數(shù)量有所

回落，但規(guī)模卻出現(xiàn)微漲，數(shù)量為 85 個，拆除規(guī)模為 1046.3 公頃。

? 龍崗、寶安和龍華項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模均領(lǐng)跑全市

截至 2021 年 12 月 31 日，拆除重建類計(jì)劃公告項(xiàng)目拆除規(guī)模以原特區(qū)外為主，其中，

龍崗領(lǐng)跑全市，其次為寶安、龍華，拆除規(guī)模最小的三個區(qū)分別為福田、大鵬和鹽田。

662.9

973.2

432.9 536.1 357.5

402.9

655.6

505.0

193.1

792.4

580.0

1044.5 1046.3

73

121

64

57

47 53

72

89

44

99

75

101

85

0

200

400

600

800

1,000

1,200

0

20

40

60

80

100

120

140

深圳市拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 計(jì)劃數(shù)量（個）

1706.8

486.6

1016.7

2785.7

482.6 578.7 335.5 346.2 168.9 274.7

183

46

141

222

42

120

62

87

39 38

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

0

50

100

150

200

250

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目數(shù)量及拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 計(jì)劃數(shù)量（個）

4

? 工改和村改類項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模合計(jì)占比超 90%

基于立項(xiàng)數(shù)量進(jìn)行分析，工改項(xiàng)目數(shù)量占比較高，工改項(xiàng)目總個數(shù)為 561 個，占總立

項(xiàng)數(shù)量 57%，村改數(shù)量為 326 個，占比為 33%。

基于立項(xiàng)規(guī)模進(jìn)行分析，工改項(xiàng)目和村改項(xiàng)目基本各占半壁江山，其中工改項(xiàng)目規(guī)模

合計(jì) 3922.7 公頃，占總規(guī)模比重 48%，村改項(xiàng)目規(guī)模合計(jì) 3912.6 公頃，占總規(guī)模比重 48%。

33%

3%

7%

57%

深圳市拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目類型比例圖

村改

居改

商改

工改

其他

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 42 63 20 12 14 11 19 18 9 25 16 33 44

居改 - 8 - 2 1 1 - 3 1 8 1 4 1

商改 8 7 3 2 5 4 2 7 7 4 5 6 2

工改 23 43 41 41 27 36 51 61 27 62 53 58 38

其他 - - - - - 1 - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

140

規(guī)模：公頃

深圳市拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

5

工改類型計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目中，工改商住數(shù)量最多，為 147 個，占工改項(xiàng)目比例為 26%，

其次為工改 M0（數(shù)量為 142 個，占比 25.3%）和工改綜合(數(shù)量為 83 個，占比 15%)。

? 龍崗和龍華以工改和村改項(xiàng)目為主，寶安以工改項(xiàng)目為主

深圳市各區(qū)計(jì)劃公告項(xiàng)目類型中，項(xiàng)目數(shù)量排名前三的為龍崗、寶安和龍華。其中，

龍崗以工改和村改項(xiàng)目為主，寶安以工改項(xiàng)目為主，龍華以工改和村改項(xiàng)目為主。值得注

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 379.2 596.3 197.3 200.2 193.6 207.1 278.4 219.0 64.9 348.8 171.0 487.8 568.9

居改 - 41.0 - 4.3 0.6 1.7 - 2.7 1.3 13.2 7.9 28.3 1.8

商改 85.2 54.4 4.0 8.3 8.8 9.6 7.4 15.1 5.3 7.0 24.0 12.8 1.9

工改 198.6 281.5 231.6 323.3 154.5 184.0 369.8 268.1 121.5 423.4 377.2 515.6 473.8

其他 - - - - - 0.7 - - - - - - -

0

200

400

600

800

1,000

1,200

規(guī)模：公頃

深圳市拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 12 10 7 5 1 2 7 7 3 5 10 14 9

工改商住 24 16 18 14 8 12 12 7 5 9 14 8 14

工改居 3 4 4 9 2 3 9 7 4 2 4 7 2

工改商 3 2 5 3 5 5 5 8 2 5 2 7 2

工改M1+M0 2 - - 1 2 - 2 1 - 14 6 3 1

工改M0 7 9 4 8 8 12 15 29 12 20 10 8 3

工改M1 10 2 3 1 1 2 1 2 1 7 7 11 7

0

10

20

30

40

50

60

70

數(shù)量：個

深圳市拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

6

意的是，項(xiàng)目數(shù)量最少的三個區(qū)為坪山、鹽田和大鵬，數(shù)量分別為 42 個、39 個和 38 個。

1.1.2 2010-2021 年深圳市拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模均較 2020 年有較大增幅

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目共計(jì) 594 個，拆除規(guī)模合計(jì) 4419.8 公

頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 2906.2 公頃。其中，2010 年以來（不含 2010 年），2021 年

規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目數(shù)量最多，為 88 個，且 2021 年拆除范圍面積及可開發(fā)建設(shè)用地面積均為最

大，拆除規(guī)模為 1089.2 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 652.4 公頃；2017 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目

數(shù)量最小，數(shù)量為 22 個；2011 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目拆除規(guī)模及建設(shè)用地規(guī)模最小，拆除規(guī)模

為 110.9 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 84.9 公頃。2021 年相對 2020 年，數(shù)量和規(guī)模均有

較大增幅，且在數(shù)量、拆除規(guī)模及可開發(fā)建設(shè)用地均達(dá)到歷史最高水平。

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

村改 34 5 58 103 24 32 9 20 19 22

居改 1 - 1 3 - 5 6 10 4 -

商改 7 2 7 4 2 7 9 17 5 2

工改 141 39 75 112 16 76 38 39 11 14

其他 - - - - - - - 1 - -

0

50

100

150

200

250

數(shù)量：個

深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目類型及數(shù)量對比圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除規(guī)模 142.5 106.7 110.9 263.3 186.7 281.7 308.8 409.5 204.3 383.4 275.0 657.91089.2

可開發(fā)建設(shè)用地 105.0 75.2 84.9 176.4 136.3 197.8 215.9 279.1 130.8 255.8 184.0 412.5 652.4

規(guī)劃數(shù)量 26 8 23 50 29 47 35 63 22 69 53 81 88

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

200

400

600

800

1,000

1,200

數(shù)量：個/規(guī)模：公頃

深圳市拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

7

? 龍崗、寶安和龍華項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模排名前三

基于深圳市各區(qū)進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，龍崗規(guī)劃公告項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模均

為最大，數(shù)量為 111 個，拆除規(guī)模為 1459.2 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 903 公頃；其次

為寶安（數(shù)量為 107 個，拆除規(guī)模為 827.5 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 555.5 公頃）和

龍華(數(shù)量為 84 個，拆除規(guī)模為 549.1 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 355.8 公頃)。

? 工改和村改類項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模占比均較大，其中規(guī)模合計(jì)占比近 90%

基于規(guī)劃數(shù)量進(jìn)行分析，深圳市工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個數(shù)為 361 個，占總

規(guī)劃數(shù)量 61%，其次為村改項(xiàng)目，總個數(shù)為 167 個，占比 28%。

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

拆除規(guī)模(公頃） 827.5 193.2 549.1 1,459.2 324.1 364.4 226.6 256.4 86.9 132.5

可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 555.5 127.0 355.8 903.0 193.4 265.7 167.9 173.7 66.1 98.1

規(guī)劃數(shù)量（個） 107 33 84 111 24 77 52 65 24 17

0

20

40

60

80

100

120

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

28%

3%

8%

61%

深圳市拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目類型比例圖

村改

居改

商改

工改

其他

8

基于規(guī)劃拆除規(guī)模進(jìn)行分析，深圳市工改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，總拆除規(guī)模 2304.2 公

頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 52%，其次為村改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模 1877.5 公頃，占比 43%。

工改類型規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目中，深圳市工改商住項(xiàng)目數(shù)量最多，為 121 個，占工改項(xiàng)目比

例為 34%，其次為工改 M0 項(xiàng)目，數(shù)量為 101 個，占比 28%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 21 4 6 16 7 9 6 10 8 11 6 25 38

居改 - - - 3 - 2 - 1 1 3 2 2 4

商改 1 1 3 5 2 3 2 3 - 10 6 5 6

工改 4 3 14 26 20 33 26 49 13 45 39 49 40

其他 - - - - - - 1 - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

數(shù)量：個

深圳市拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 107.5 85.5 29.0 94.1 60.4 79.9 78.4 101.1 118.8 173.2 42.1 299.6 607.8

居改 - - - 7.7 - 7.3 - 6.1 1.7 5.2 1.6 3.9 29.0

商改 2.6 1.1 13.7 19.8 11.9 3.5 10.8 5.9 - 15.6 6.1 46.7 37.3

工改 32.4 20.1 68.2 141.7 114.3 191.0 218.9 296.3 83.8 189.4 225.2 307.8 415.1

其他 - - - - - - 0.7 - - - - - -

0

200

400

600

800

1,000

1,200

規(guī)模：公頃

深圳市拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

9

? 住宅批復(fù)量占比最大，達(dá) 41%，且 2021 年批復(fù)建筑總量最多

從歷年城市更新項(xiàng)目批復(fù)規(guī)劃建筑功能來看，2021 年和 2020 年批復(fù)的建筑量最多，

批復(fù)建筑量分別為 4400.6 萬 m2（占比 26%）和 2907.7 萬 m2（占比 17%）。

深圳市規(guī)劃建筑功能以住宅、辦公、商業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)用房和商務(wù)公寓為主，建筑面積

分別為 7077.9 萬 m2（占比 41%）、2202.4 萬 m2（占比 13%）、2064.2 萬 m2（占比 12%）、

1853.6 萬 m2（占比 11%）和 1080.3 萬 m2（占比 6%），合計(jì)占比達(dá) 82%，其它各類建筑面積

合計(jì)約 19%。值得注意的是，普通工業(yè)廠房建筑面積為 669.5 萬 m2，占比僅 4%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 1 - - 3 2 1 2 4 3 6 6 7 12

工改商住 2 1 4 11 9 11 16 19 4 12 11 11 10

工改居 - 1 1 4 - 6 2 5 1 2 3 6 5

工改商 - 1 3 1 - 7 1 4 2 4 2 6 2

工改M1+M0 - - - 2 - - 1 - 1 - 2 4 -

工改M0 1 - 6 3 8 8 4 17 2 18 13 14 7

工改M1 - - - 2 1 - - - - 3 2 1 4

0

10

20

30

40

50

60

數(shù)量：個

深圳市拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

面積：萬m2

深圳市拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類建筑面積統(tǒng)計(jì)圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

辦公面積

商務(wù)公寓面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

公共配套面積

其他

10

? 平均容積率為 6.0，平均土地移交率為 34.2%，2021 年維持在高位水平

基于歷年項(xiàng)目批復(fù)容積率與土地移交率進(jìn)行分析，深圳市城市更新項(xiàng)目平均容積率為

6.0，平均土地移交率為 34.2%。其中，2010 年以來（不含 2010 年），2014 年已批規(guī)劃項(xiàng)

目平均容積率最低，平均容積率為 4.8；2011 年已批規(guī)劃項(xiàng)目平均土地移交率最低，平均

容積率為 23.4%；2020 年已批規(guī)劃項(xiàng)目平均容積率最高，平均容積率為 7.1；2021 年已批

規(guī)劃項(xiàng)目平均土地移交率最高，平均移交率為 40.1%。

深圳市城市更新項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度及平均土地移交率近三年均維持在高位水平，也同時表

明政府對公共利益的重視，預(yù)估未來平均容積率將在 6.5-7.5 之間進(jìn)行波動。

41%

4%

12%

13%

6%

4%

11%

1%

2%

3% 3%

深圳市城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目建筑類型占比圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

辦公面積

商務(wù)公寓面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

公共配套面積

其他

4.73

5.67 5.48 5.01 5.51

4.78

5.59 5.71 5.59

6.40 6.05

7.05 6.75

26.3%

29.5%

23.4%

33.0%

27.0%

29.8% 30.1%

31.8%

36.0%

33.3% 33.1%

37.3%

40.1%

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

7.00

8.00

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

45.0%

深圳市拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年移交率與容積率趨勢圖

容積率 移交率（%）

11

基于各區(qū)項(xiàng)目批復(fù)容積率與土地移交率進(jìn)行分析，羅湖平均容積率最高，其平均容積

率為 8.8，其次為福田和南山，平均容積率分別為 7.7 和 7.4；坪山平均土地移交率最大，

其平均土地移交率為 40.3%，其次為龍崗（平均土地移交率為 38.1%）、龍華(平均土地移交

率為 35.2%)和鹽田（平均土地移交率為 35%）。

? 申報(bào)主體以民企為主，占比達(dá) 48%

截至 2021 年 12 月 31 日，規(guī)劃公告申報(bào)主體類型主要以民企和村股份公司 2 種類型為

主。其中，所有計(jì)劃申報(bào)主體類型中，民企占比最大，為 48%，其次為村股份公司(占比

28%)和國企(占比 13%)。

5.61 5.56 6.12 5.48 5.91

7.40 7.74

8.81

5.35

3.19

32.9% 34.3% 35.2%

38.1%

40.3%

27.1% 25.9%

32.1%

35.0%

26.0%

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告平均容積率及平均移交率統(tǒng)計(jì)圖

容積率 移交率（%）

28%

13% 48%

8%

1% 0%

深圳市拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目申報(bào)主體類型比例圖

股份公司

國企

民企

政府

其他

國企+政府

民企+股份公司

民企+政府

股份公司+政府

12

1.1.3 2010-2021 年深圳市拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析

? 2021 年項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模均較 2020 年有所增長

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市實(shí)施主體公示項(xiàng)目共計(jì) 478 個，拆除規(guī)模合計(jì) 2848.4

公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 1959.6 公頃。其中，2010 年以來（不含 2010 年），2021

年實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量最多，為 59 個；2015 年實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除范圍面積及可開發(fā)

建設(shè)用地面積均為最大，拆除規(guī)模為332.2公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為245.8公頃；2013

年實(shí)施主體公示項(xiàng)目規(guī)模最小，拆除規(guī)模為 140.7 公頃；2017 年實(shí)施主體公示項(xiàng)目可開發(fā)

建設(shè)用地最小，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 96.5 公頃；2021 年相對 2020 年，數(shù)量及規(guī)模均有

所增長，數(shù)量為 59 個，拆除規(guī)模為 349.8 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 228.7 公頃。

? 龍崗、寶安和龍華項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模均領(lǐng)跑全市

基于深圳市各區(qū)進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，寶安實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量最

大，數(shù)量為 86 個；龍崗實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除規(guī)模及可開發(fā)建設(shè)用地面積均最大，分別為

757.6 公頃和 495.1 公頃；其次為寶安（拆除規(guī)模為 588.2 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為

389.6 公頃）和龍華(拆除規(guī)模為 438.8 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 304.4 公頃)。值得

注意的是，數(shù)量最小的三個區(qū)分別是鹽田、坪山和大鵬；規(guī)模最小的三個區(qū)分別是光明、

大鵬和鹽田。

64.7 52.3 224.7 242.2 140.7 184.3 332.2 275.9 142.5 288.1 257.3 293.6 349.8

47.9

38.0

160.9 176.5

103.0

134.3

245.8

191.5

96.5

189.2 171.6 175.6

228.7

11 10

18

31

28

30

50 48

34

52

56 51

59

0

10

20

30

40

50

60

70

0

50

100

150

200

250

300

350

400

深圳市拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 實(shí)施主體數(shù)量（個）

13

? 工改和村改類項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模占比均較大，其中規(guī)模合計(jì)占比超 90%

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行分析，深圳市工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個數(shù)為

316 個，占總規(guī)劃數(shù)量 66%，其次為村改，總個數(shù)為 106 個，占比 22%，其次為商改項(xiàng)目，

但其占比較少，不足 10%。

588.2 129.3 438.8 757.6 164.7 232.2 212.1 163.9 74.5 87.1

389.6

87.0

304.4

495.1

100.1

174.9 158.7

114.1

72.1 63.6

86

27

67

84

16

64

45

55

21

13

0

20

40

60

80

100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 實(shí)施主體數(shù)量（個）

22%

3%

9%

66%

深圳市拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目類型比例圖

村改

居改

商改

工改

其他

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 9 4 10 4 8 3 11 6 6 6 12 11 16

居改 - - - 1 - 2 - - 2 2 3 - 2

商改 1 2 1 2 3 2 4 1 6 6 8 4 3

工改 1 4 7 24 17 23 34 41 20 38 33 36 38

其他 - - - - - - 1 - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

數(shù)量：個

深圳市拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

14

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除規(guī)模進(jìn)行分析，深圳市工改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，工改項(xiàng)目

總拆除規(guī)模為 1740 公頃，占總拆除規(guī)模 61%，其次為村改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 960.3 公

頃，占比 34%。

工改類型實(shí)施主體公示項(xiàng)目中，深圳市工改商住數(shù)量最多，為 110 個，占工改項(xiàng)目比

例為 35%，其次為工改 M0，數(shù)量為 93 個，占比 29%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 38.6 19.1 143.3 80.0 46.2 61.2 110.2 17.9 29.6 104.3 90.5 80.5 139.0

居改 - - - 5.5 - 7.1 - - 1.9 3.4 11.1 - 2.6

商改 11.1 3.6 3.3 8.4 11.0 2.5 19.3 1.3 7.8 18.7 8.8 14.0 4.4

工改 15.0 29.7 78.2 148.3 83.5 113.4 202.1 256.7 103.2 160.1 146.8 199.1 203.8

其他 - - - - - - 0.7 - - 1.5 - - -

0

50

100

150

200

250

300

350

400

規(guī)模：公頃

深圳市拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - 1 - 3 1 3 3 2 1 2 2 1 10

工改商住 - 2 4 9 8 6 20 17 7 9 7 13 8

工改居 - - - 4 1 1 2 3 2 7 4 4 6

工改商 - 1 1 1 2 5 2 6 2 4 3 4 2

工改M1+M0 - - - - - 1 - - - 1 1 2 -

工改M0 1 - 2 6 5 5 7 13 8 13 14 11 8

工改M1 - - - 1 - 2 - - - 2 2 1 4

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

數(shù)量：個

深圳市拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

15

? 計(jì)劃、規(guī)劃實(shí)施率均呈逐年遞增態(tài)勢，2021 年達(dá)到最大值

基于項(xiàng)目數(shù)量對計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市計(jì)劃實(shí)

施率為 49%，規(guī)劃實(shí)施率為 61%。計(jì)劃、規(guī)劃實(shí)施率均呈逐年遞增態(tài)勢，2021 年達(dá)到最大

值。

基于項(xiàng)目規(guī)模對計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市計(jì)劃實(shí)

施率為 35%，規(guī)劃實(shí)施率為 54%。

按項(xiàng)目規(guī)模計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率明顯低于按項(xiàng)目數(shù)量的計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率，按規(guī)模計(jì)劃

和規(guī)劃實(shí)施率更能體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)進(jìn)度。

15.1%

10.8%

15.1%

22.2%

27.1%

30.8%

36.6% 39.2% 41.9% 43.4% 46.3% 46.8% 35.6% 48.8%

17.5%

22.1%

34.0%

37.6%

44.1% 44.8%

48.8% 48.9% 51.7% 53.5% 56.5%

60.6%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷年計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率圖（按數(shù)量）

計(jì)劃實(shí)施率（%） 規(guī)劃實(shí)施率（%）

9.8%

7.2%

16.5%

22.4% 24.5% 27.0%

30.9%

33.5% 35.2% 35.3% 36.2% 35.0% 34.8% 21.5%

15.2% 17.4%

23.9%

27.3%

32.4% 34.8%

40.0%

42.7% 43.5% 43.9%

46.7%

54.0%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷年計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率圖（按規(guī)模）

計(jì)劃實(shí)施率（%） 規(guī)劃實(shí)施率（%）

16

1.1.4 2010-2021 年深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析

? 申報(bào)主體和實(shí)施主體均以民企為主，占比分別達(dá) 52%和 74%

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市更新單元?dú)v年計(jì)劃公告項(xiàng)目合計(jì) 980 個，申報(bào)企業(yè)中

民營企業(yè)和村集體股份公司比重最大，其中民營企業(yè)占比 52%；村集體股份公司占比 28%；

國企占比 11%；政府占比 6%；雙主體申報(bào)項(xiàng)目占比 4%，雙主體申報(bào)項(xiàng)目企業(yè)類型分為以下

四種：民營企業(yè)+政府、村集體股份公司+政府、國企+政府和民營企業(yè)+村集體股份公司。

深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體類型共有八種類型，其中，民營企業(yè)占比最高，為

74%；其次為國企，占比 16%；雙主體申報(bào)項(xiàng)目占比 6%，雙主體申報(bào)項(xiàng)目企業(yè)類型分為以下

四種：民營企業(yè)+政府、國企+民營企業(yè)、國企+村集體股份公司和民營企業(yè)+村集體股份公

司。

28%

52% 10%

6%

1%

2%

1%

深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷年申報(bào)主體類型占比圖

股份公司

國企

民企

政府

國企+政府

民企+股份公司

民企+政府

股份公司+政府

3%

16%

74%

1%

5%

1%

深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷年實(shí)施主體類型占比圖

股份公司

國企

民企

政府

國企+民企

民企+股份公司

民企+政府

國企+股份公司

17

1.1.5 2010-2021 年深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析

? 涉及前融項(xiàng)目 248 個，占比 25%

基于項(xiàng)目整體及各階段是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目共計(jì) 248 個，在計(jì)劃

公告項(xiàng)目中占比 25%。

? 項(xiàng)目越成熟，涉及前融的占比越高，其中，立項(xiàng)階段及之前占比約 15%

基于計(jì)劃立項(xiàng)及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目累計(jì) 151 個，占 15%。

基于專規(guī)批復(fù)及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目累計(jì) 195 個，占比 20%。

25%

75%

深圳市涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目占比圖

是

否

15%

85%

深圳市計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目

累計(jì)占比圖

是

否

20%

80%

深圳市專規(guī)批復(fù)階段及之前涉及新增前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目

累計(jì)占比圖

是

否

18

基于實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目累計(jì) 246 個，

占比 25%。

1.1.6 2021 年深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目分析

2021 年大數(shù)據(jù)以新增項(xiàng)目為統(tǒng)計(jì)對象，若 2021 年度無計(jì)劃、規(guī)劃公告和實(shí)施主體確認(rèn)

公示項(xiàng)目，但卻有計(jì)劃、規(guī)劃修改、調(diào)整或補(bǔ)充公告和實(shí)施主體修改、調(diào)整或補(bǔ)充公示項(xiàng)

目的，則不另行進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

? 龍崗新增計(jì)劃公告項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模均最多，其次為寶安

2021 年，深圳市新增計(jì)劃公告項(xiàng)目數(shù)量 59 個，新增拆除規(guī)模 826.9 公頃。其中，龍

崗項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模均最多，數(shù)量為 25 個，拆除規(guī)模為 353.7 公頃，鹽田則無計(jì)劃公告的更

新項(xiàng)目。

2021 年各區(qū)城市更新單元計(jì)劃匯總

區(qū)域 計(jì)劃數(shù)量（個） 所占比例 拆除規(guī)模(公頃） 所占比例

寶安 8 13.6% 112.4 13.6%

光明 5 8.5% 151.0 18.3%

龍華 5 8.5% 29.1 3.5%

龍崗 25 42.4% 353.7 42.8%

坪山 5 8.5% 94.5 11.4%

南山 3 5.1% 6.6 0.8%

福田 4 6.8% 62.0 7.5%

羅湖 1 1.7% 0.5 0.1%

鹽田 - - - -

大鵬 3 5.1% 17.2 2.1%

合計(jì) 59 100.0% 826.9 100.0%

25%

75%

深圳市實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前新增涉及前融機(jī)構(gòu)拆除重建類城市更新項(xiàng)目

累計(jì)占比圖

是

否

19

基于深圳各區(qū)計(jì)劃公告項(xiàng)目各類型數(shù)量進(jìn)行分析，2021 年龍崗村改和工改項(xiàng)目最多，

其次為寶安，村改和工改項(xiàng)目均為 4 個。

? 龍崗和寶安新增規(guī)劃公告項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模均領(lǐng)跑全市

深圳市 2021 年新增規(guī)劃公告項(xiàng)目共計(jì) 61 個，拆除規(guī)?？偭窟_(dá) 501.9 公頃。其中，龍

崗和寶安已批規(guī)劃項(xiàng)目數(shù)量最大，數(shù)量均為 11 個；龍崗已批規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模最大，拆除規(guī)模

為 160.2 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 87.2 公頃；大鵬已批規(guī)劃項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模均最少。

基于深圳各區(qū)規(guī)劃公告項(xiàng)目各類型數(shù)量進(jìn)行分析，2021 年龍崗村改項(xiàng)目最多，其次為

龍華；寶安工改項(xiàng)目最多，其次為南山、龍崗和光明。

4

1

4

17

3

1

- - -

2

- - - - - - - - - - - - - - - -

1 1

- -

4 4

1

8

2 2

3

- -

1

0

2

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6

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10

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14

16

18

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

數(shù)量：個

2021年深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告類型及數(shù)量對比圖

村改 居改 商改 工改 其他

86.0

22.1

49.2

160.2

51.5

30.1

7.1

81.4

11.8

2.5 55.2 15.8 27.3 87.2 30.0 18.4 4.5 51.5 8.8 2.0

11

6

8

11

4

6

4

7

3

1

0

2

4

6

8

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12

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

2021年深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告數(shù)量及拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除范圍面積（公頃） 可開發(fā)建設(shè)用地面積（公頃） 規(guī)劃公告數(shù)量（個）

20

? 2021 年土地移交率達(dá)歷史最高值，龍崗?fù)恋匾平宦首罡?/p>

從已批規(guī)劃項(xiàng)目批復(fù)容積率與土地貢獻(xiàn)情況來看，2021 年深圳市新增城市更新項(xiàng)目平

均容積率為 6.7，平均土地移交率為 39.9%。其中，大鵬已批規(guī)劃項(xiàng)目平均容積率最低，為

5.8，羅湖已批規(guī)劃項(xiàng)目平均容積率最高，為 11.3，龍崗?fù)恋匾平宦首罡?，達(dá) 45.6%，大鵬

土地移交率最低，為 20.8%。

? 龍崗整體批復(fù)建筑量最多，其次為羅湖、寶安

從 2021 年各區(qū)城市更新項(xiàng)目批復(fù)規(guī)劃建筑功能來看，龍崗批復(fù)的建筑量最多，批復(fù)建

筑量達(dá) 622.2 萬 m2（占比 27%），其次為羅湖和寶安，占比分別為 25%和 16%；大鵬批復(fù)建

筑量最少，占比僅 1%。

2

1

6

7

3

1

-

2 2

- - - - - - - -

1 1

- - - - - - -

1

2

- -

9

5

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4

1

5

3

2

-

1

- - - - - - - - - -

0

1

2

3

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5

6

7

8

9

10

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

數(shù)量：個

2021年深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告類型及數(shù)量對比圖

村改 居改 商改 工改 其他

35.9% 37.2%

44.5% 45.6%

41.7% 38.7% 37.3% 36.3%

24.9%

20.8%

6.88

7.41 7.27 7.13

6.57

7.94

11.20 11.32

6.71

5.80

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

0

2

4

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8

10

12

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

2021年深圳市各區(qū)城市更新規(guī)劃公告平均容積率、平均移交率統(tǒng)計(jì)圖

平均移交率 平均容積率

21

? 龍崗和寶安新增實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模均領(lǐng)跑全市

2021 年，深圳市實(shí)施主體公示項(xiàng)目共計(jì) 59 個，拆除規(guī)模合計(jì) 349.8 公頃，可開發(fā)建設(shè)

用地面積合計(jì) 228.7 公頃。其中，龍崗和寶安實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量最多，均為 14 個；龍

崗實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除范圍和可開發(fā)建設(shè)用地面積均最大，分別為 124.1 公頃和 88.1 公

頃。值得注意的是，鹽田無實(shí)施主體公示項(xiàng)目。

基于深圳各區(qū)實(shí)施主體公示項(xiàng)目各類型數(shù)量進(jìn)行分析，2021 年寶安工改項(xiàng)目最多，其

次為龍崗；龍崗和龍華村改項(xiàng)目最多，均為 5 個。

0

100

200

300

400

500

600

700

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

面積：萬m2

2021年深圳市各區(qū)城市更新規(guī)劃公告建筑類型面積統(tǒng)計(jì)圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

辦公面積

商務(wù)公寓面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

公共配套面積

其他

90.4 22.7 54.8 124.1 12.8 22.0 3.1 17.2 - 2.5

58.9

14.9

31.6

88.1

5.5

13.6

2.4

11.7

-

2.0

14

6

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14

1

5

2

7

-

1

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2

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寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

2021年深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除范圍面積（公頃） 可開發(fā)建設(shè)用地面積（公頃） 實(shí)施主體公示數(shù)量（個）

22

1.1.7 深圳市重點(diǎn)城市更新單元

重點(diǎn)城市更新單元起源于 2016 年發(fā)行的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措

施》（深府辦[2016]38 號），38 號文提出政府在“十三五”期間應(yīng)主導(dǎo)全市試點(diǎn)開展 10 個

重點(diǎn)城市更新單元，要求在原特區(qū)內(nèi)各區(qū)項(xiàng)目拆除范圍不小于 15 公頃，原特區(qū)外各區(qū)項(xiàng)目

拆除范圍不小于 30 公頃，且項(xiàng)目合法用地權(quán)屬比例要求不低于 30%，受到各區(qū)政府重視。

截止筆者完稿，深圳市已有 15 個重點(diǎn)城市更新單元，除福田、龍華和坪山無重點(diǎn)更新

單元外，其他各區(qū)均已覆蓋，其中，龍崗重點(diǎn)城市更新單元項(xiàng)目數(shù)量最多。

序號 區(qū)劃 重點(diǎn)更新單元名稱 擬拆除重建面積 進(jìn)度 擬操盤企業(yè)

1

寶安

新橋東片區(qū) 1272374 ㎡

一期

實(shí)施主體公示 寶安實(shí)業(yè)集團(tuán)

2 沙井大街片區(qū) 1401446 ㎡ 計(jì)劃公告 華潤置地

3 鹽田 田心工業(yè)區(qū)片區(qū) 159191 ㎡ 規(guī)劃批復(fù) 鵬瑞

4 光明 軌道 13 號線車輛段片區(qū) 1284375 ㎡ 計(jì)劃公告 宏發(fā)集團(tuán)

5

羅湖

清水河片區(qū) 459997 ㎡ 意愿公示 —

6 泥崗片區(qū) 156340 ㎡ 計(jì)劃公示 卓越集團(tuán)

7 大鵬 三溪片區(qū) 736563 ㎡ 意愿公示 恒大集團(tuán)

8

南山

西麗中心區(qū)（DY09） 151649 ㎡ 意愿公示 —

9 一甲村、常興新村 163950 ㎡ 意愿公示 —

10 龍崗 平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)

（GX04）

202084 ㎡ 規(guī)劃批復(fù) 特發(fā)集團(tuán)

11

- -

5 5

1 1 1

3

- - - - -

1

- - -

1

- -

1

- - - - -

1 1

- -

13

6

4

8

-

4

-

2

-

1

0

2

4

6

8

10

12

14

寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬

數(shù)量：個

2021年深圳市各區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目類型及數(shù)量對比圖

村改 居改 商改 工改 其他

23

龍園片區(qū) 199 公頃 選定前期服務(wù)商 華潤置地

12

南約片區(qū) 75 公頃 選定前期服務(wù)商 中海

13 布吉新城片區(qū) 144 公頃 選定前期服務(wù)商 華僑城

14

東部高鐵新城西片區(qū) 116 公頃 未啟動 —

五和樞紐片區(qū) 42 公頃 第一批確權(quán)前置

公示 佳兆業(yè)

15

? 龍崗平湖街道平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）重點(diǎn)城市更新單元

2018 年 1 月 9 日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布《龍崗平湖街道平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)

（GX04）重點(diǎn)城市更新單元計(jì)劃》。

《龍崗平湖街道平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）重點(diǎn)城市更新單元計(jì)劃》一覽表

編號 轄區(qū) 街道 單元名稱 申報(bào)主體 拆除范圍用地

面積（㎡） 備注

1 龍崗 平湖街道

平湖舊墟鎮(zhèn)

片區(qū)

（GX04）重

點(diǎn)城市更新

單元

深圳市龍崗

城市更新局 203331

①擬更新方向?yàn)榫幼?、商業(yè)等功

能。

②土地移交率不低于 40%，按規(guī)劃

落實(shí)軌道交通及其他城市基礎(chǔ)設(shè)

施、公共服務(wù)設(shè)施和城市公共利益

項(xiàng)目用地。

③落實(shí)區(qū)級文物保護(hù)單位（念婦賢

醫(yī)院）的相關(guān)保護(hù)要求。

④涉及的政府物業(yè)，應(yīng)依程序按照

國家、省、市的有關(guān)規(guī)定辦理。

特別提示：

1.本表所列的城市更新單元屬政府主導(dǎo)的重點(diǎn)更新單元，須按照城市更新相關(guān)政策完成城市更新單元規(guī)

劃編制及項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)等工作后方可實(shí)施開發(fā)建設(shè)。

2.本表所列“申報(bào)主體”僅為城市更新單元計(jì)劃的申報(bào)主體，項(xiàng)目實(shí)施主體須依據(jù)城市更新政策規(guī)定的

條件及程序進(jìn)行確認(rèn)后產(chǎn)生。

3.本表所列城市更新單元的規(guī)劃建設(shè)要求在城市更新單元規(guī)劃審批過程中予以確定，除滿足本表所列要

求外，還應(yīng)滿足法定圖則等上層次規(guī)劃關(guān)于交通、市政、公共配套設(shè)施的建設(shè)要求和城市更新政策中公

共利益項(xiàng)目等用地的移交要求。

24

2018 年 5 月 3 日，龍崗發(fā)布平湖街道平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）重點(diǎn)城市更新單元拆除

范圍內(nèi)舊屋村范圍（草案）的公示，初步認(rèn)定該重點(diǎn)城市更新單元 203331 ㎡的拆除范圍內(nèi)

舊屋村面積為 40491 ㎡。

25

2020 年 4 月 24 日，龍崗發(fā)布平湖街道平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）重點(diǎn)城市更新單元規(guī)劃

（草案）的公示。

更新單元用地面積 216389 ㎡，拆除范圍用地面積 202083.94 ㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積

106623 ㎡（含劃入零星用地 3000 ㎡），規(guī)劃容積 862230 ㎡，規(guī)劃容積率 8.1。

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其中，住宅 463000 ㎡（含公共租賃住房 85870 ㎡），商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑 336930

㎡（含商業(yè)文化設(shè)施 18320 ㎡，母嬰室 740 ㎡，社區(qū)菜市場 500 ㎡），地下商業(yè) 29470 ㎡，

公共配套設(shè)施（含地下）32830 ㎡（含12 班幼兒園 2所，每所 3200 ㎡、占地面積 3600㎡，

社區(qū)警務(wù)室 50 ㎡，便民服務(wù)站（社區(qū)服務(wù)中心）400 ㎡，社區(qū)管理用房 300 ㎡，社區(qū)健康

服務(wù)中心 2000 ㎡，社區(qū)文化活動中心 10000 ㎡，文化活動室 1500 ㎡，社區(qū)老年人日間照

料中心 1100 ㎡，公交首末站 3000 ㎡，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 400 ㎡，公共廁所 60 ㎡，再生資源回收

站 200 ㎡，環(huán)衛(wèi)工人作息房 40 ㎡，社區(qū)級公共配套用房 2680 ㎡，郵政所 100 ㎡，110 千伏

變電站 3500 ㎡，地下公共充電站 1100 ㎡）。另配建社區(qū)體育活動場地占地面積 4500 ㎡。

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2021 年 2 月 20 日，龍崗發(fā)布平湖街道平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）重點(diǎn)城市更新單元規(guī)劃

的公告，其規(guī)劃方案及規(guī)劃指標(biāo)與規(guī)劃（草案）公示基本保持一致。