22

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

（3）該住宅為帶電梯的高層住宅，物業(yè)維修基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)為 65 元 / 平方米，則需

要繳納的物業(yè)維修基金 =90×65=5 850（元），即 0.585 萬元。

（4）產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)大約為 400 元，即 0.04 萬元。

（5）交房時(shí)，還要一次性繳納一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按照 3 元 / 平方米估算，物業(yè)服務(wù)費(fèi) =

3×90×10=2 700（元），即 0.27 萬元。

（6）預(yù)計(jì)交房后裝修和購置家具、設(shè)備等費(fèi)用約 20 萬元。

（7）估算結(jié)果：

共需資金 =171+1.71+0.585+0.04+0.27+20=193.61（萬元）

首付 =51.30 萬元

后期費(fèi)用 =1.71+0.585+0.04+0.27+20=22.61（萬元）

貸款總額 =171-51.30=119.70（萬元）

【思考】該家庭應(yīng)該如何安排購房資金？如何選擇貸款方式？

1.3.2 計(jì)算月還款額

1. 資金的時(shí)間價(jià)值

同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值

上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。這一點(diǎn)，可以將貨幣存入銀行或是從銀行借款為例來說

明。如果現(xiàn)在將 10 000 元存入銀行，一年后得到的本利和為 10 600 元，經(jīng)過一年增加的

600 元，就是在一年內(nèi)出讓 10 000 元貨幣的使用權(quán)而得到的報(bào)酬。也就是說，這 600 元是

10 000 元在一年中的時(shí)間價(jià)值。

對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解。

（1）隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場經(jīng)濟(jì)條件

下，資金伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)行不斷運(yùn)動(dòng)，生產(chǎn)與交換活動(dòng)會(huì)給投資者帶來利潤，表現(xiàn)

為資金的增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值。

（2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更

多的消費(fèi)，個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國家積累的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)

間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。

資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：投資利潤率，

即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；

風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。

2. 利息與利率

（1）利息，是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。如果將一筆

資金存入銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過一段時(shí)間之后，儲(chǔ)戶可在本金之外再得到一筆

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23

學(xué)習(xí)

情境 1 住宅置業(yè)投資分析

利息，這一過程可表示為

Fn=P+In

式中，F(xiàn)n——本利和；

P——本金；

In——利息；

n——計(jì)息周期數(shù)。

計(jì)息周期是指計(jì)算利息的時(shí)間單位，如年、季度、月或周等，通常采用的時(shí)間單位

是年。

（2）利率，是指在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）

之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。用 i 表示利率，其表達(dá)式為

i=I1/P×100%

式中，I1—— 一個(gè)計(jì)息周期的利息。

利率根據(jù)計(jì)算方法不同，分為單利和復(fù)利；根據(jù)與通貨膨脹的關(guān)系，分為名義利率和

實(shí)際利率；根據(jù)確定方式不同，分為法定利率和市場利率；根據(jù)銀行業(yè)務(wù)要求不同，分為

存款利率和貸款利率；根據(jù)利率與市場資金供求的關(guān)系，分為固定利率和浮動(dòng)利率；根據(jù)

利率之間的變動(dòng)關(guān)系，分為基準(zhǔn)利率和套算利率。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于社會(huì)平均利潤率、資本供求狀況、通貨膨

脹率水平、政策性因素和國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。貸款利率水平主要取決于資金成本，此外還要

加上稅收、經(jīng)營費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)成本及收益等。其他各種類型利率的高低及其與基準(zhǔn)利率的差

異，則主要取決于資金籌措的成本費(fèi)用和融出資金所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小等。

3. 單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息

利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。

（1）單利計(jì)息，是指僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正

比。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為

In=Pni （1-1）

n 個(gè)計(jì)息周期后的本利和為

Fn=P（1+in） （1-2）

我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國庫券的利息就是以單利計(jì)息的，計(jì)息周期為年。

（2）復(fù)利計(jì)息，是指對(duì)于某一計(jì)息周期來說，如果按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的

利息進(jìn)行計(jì)息，即利息再生利息。按復(fù)利方式計(jì)算利息時(shí)，利息的計(jì)算公式為

In=P［（1+i）n -1］ （1-3）

n 個(gè)計(jì)息周期后的本利和為

Fn=P（1+i）n （1-4）

我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)息的。由于復(fù)利計(jì)息比較符合資

金在社會(huì)再生產(chǎn)過程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況，所以在投資分析中一般采用復(fù)利計(jì)息。

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24

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

復(fù)利計(jì)息還有間斷復(fù)利計(jì)息和連續(xù)復(fù)利計(jì)息之分。計(jì)息周期為一定的時(shí)間區(qū)間（如

年、季、月等）的復(fù)利計(jì)息，稱為間斷復(fù)利計(jì)息；計(jì)息周期無限期縮短的復(fù)利計(jì)息，

則稱為連續(xù)復(fù)利計(jì)息。從理論上講，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過生產(chǎn)和流通

領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡便的間斷復(fù)利

計(jì)息。

4. 名義利率與實(shí)際利率

（1）名義利率與實(shí)際利率的概念。

名義利率，是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的

乘積。

實(shí)際利率，是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年年末終值比年初值的增長率。

例如，某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為 0.4%，通?？梢岳斫鉃椤澳昀?/p>

率 4.8%，每月計(jì)息一次”。這里的年利率 4.8% 稱為名義利率。當(dāng)按單利計(jì)息時(shí)，名義利

率和實(shí)際利率是一致的；但當(dāng)按復(fù)利計(jì)息時(shí)，上述“年利率 4.8%，每月計(jì)息一次”的實(shí)

際利率則不等于名義利率（4.8%）。

例如，年利率為 12%，存款額為 10 000 元，期限為一年，分別以一年 1 次計(jì)息、一

年 4 次（按季利率）計(jì)息、一年 12 次（按月利率）計(jì)息，根據(jù)式（1-2）、式（1-4）得

一年 1 次計(jì)息：

F=10 000×（1+12%）=11 200（元）

一年 4 次計(jì)息：

F=10 000×（1+3%）4 ≈11 255.09（元）

一年 12 次計(jì)息：

F=10 000×（1+1%）12 ≈11 268.25（元）

這里的 12%，對(duì)于一年 1 次計(jì)息來說既是實(shí)際利率又是名義利率；3% 和 1% 則稱為

周期利率。由上述計(jì)算可知

名義利率 = 周期利率 × 每年的計(jì)息周期數(shù)

對(duì)于一年計(jì)息 4 次和 12 次來說，12% 就是名義利率，而一年計(jì)息 4 次時(shí)的實(shí)際利率 =

（1+3%）4

-1≈12.55%，一年計(jì)息 12 次時(shí)的實(shí)際利率 =（1+1%）12-1 ≈12.68%。

（2）名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式。

設(shè)名義利率為 r，若年初借款為 P，在一年中計(jì)算利息 m 次，則每一計(jì)息周期的周期

利率為 r/m，一年后的本利和為

F=P（1+r/m）m （1-5）

其中利息為 I=F-P=P（1+r/m）m -P。

故實(shí)際利率 i 與名義利率 r 的關(guān)系式為

i=（F-P）/P=［P（1+r/m）m

-P］/P=（1+r/m）m

-1 （1-6）

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25

學(xué)習(xí)

情境 1 住宅置業(yè)投資分析

通過上述分析和計(jì)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系。

① 實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值。

② 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。

③ 當(dāng)每年計(jì)算利息次數(shù) m=1 時(shí)，實(shí)際利率與名義利率相等。

④ 當(dāng)每年計(jì)算利息次數(shù) m>1 時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。

⑤ 當(dāng)每年計(jì)算利息次數(shù) m →∞時(shí)，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系為 i=er

-1。

另外，兩者之間的關(guān)系還可以從是否剔除了通貨膨脹因素的影響來區(qū)分。名義利率是

包含了通貨膨脹因素的利率，而實(shí)際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實(shí)利

率。設(shè)名義利率為 r、實(shí)際利率為 i、通貨膨脹率為 Rd，則三者之間的關(guān)系為 i=［（1+r）/

（1+Rd）］-1。

【例 1-2】某人申請(qǐng)一筆銀行貸款的年利率為 12%，借貸雙方約定按月計(jì)息，則該筆

貸款的實(shí)際利率是多少？

解：已知 r=12%，m=12，根據(jù)式（1-6）得

i=（1+12%/12）12-1 ≈12.68%

5. 資金等效值計(jì)算

1）資金等效值的概念

資金等效值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具

有相同的價(jià)值，也可以解釋為“與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間

點(diǎn)上的價(jià)值”。在以后的討論中，我們把等效值簡稱為等值。

例如，現(xiàn)在借入 10 000 元，年利率是 15%，一年后要還的本利和為 11 500 元。這就

是說，現(xiàn)在的 10 000 元與一年后的 11 500 元雖然絕對(duì)值不等，但它們是等值的，即其實(shí)

際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等。

通常情況下，在資金等效值計(jì)算的過程中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值，

把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值，而把資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)間點(diǎn)

上與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。

2）復(fù)利計(jì)算

（1）常用符號(hào)。

在復(fù)利計(jì)算和考慮資金時(shí)間因素的計(jì)算中，常用的符號(hào)包括 P、F、A、G、s、n 和 i

等，各符號(hào)的具體含義如下。

P——現(xiàn)值；

F——終值（未來值）；

A——連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡稱年值；

G——每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值；

s——每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值；

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房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

n——計(jì)息周期數(shù)；

i——每個(gè)計(jì)息周期的利率。

（2）公式與系數(shù)。

① 一次支付終值系數(shù)和現(xiàn)值系數(shù)。如圖 1.6 所示，如果在時(shí)間點(diǎn) t=0 時(shí)的資金現(xiàn)值為

P，并且利率 i 已定，則復(fù)利計(jì)息的 n 個(gè)計(jì)息周期后的終值 F 的計(jì)算公式為

F=P（1+i）n （1-7）

式（1-7）中的（1+i）n 稱為一次支付終值系數(shù)。

當(dāng)已知終值 F 和利率 i 時(shí)，很容易得到復(fù)利計(jì)息條件下現(xiàn)值的計(jì)算公式

P = (1 ) +

F

i n （1-8）

式（1-8）中的(1 ) +

1

i n 稱為一次支付現(xiàn)值系數(shù)。

圖 1.6? 一次支付現(xiàn)金流量圖

② 等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)。如圖 1.7 所示，等額序列支付是指在現(xiàn)金

流量圖上的每個(gè)計(jì)息周期期末都有一個(gè)等額支付金額 A。此時(shí)，其現(xiàn)值可以這樣確定：把

每個(gè) A 都看作是一次支付中的 F，用一次支付復(fù)利計(jì)息公式求其現(xiàn)值，然后相加，即可得

到所求的現(xiàn)值。其計(jì)算公式是

P A = = ? (1 ) 1 1

ii i i (1 ) 1

+ ? i A

+ +

n

n n

? ?

? ? ? ? 1

（ ） （1-9）

式（1-9）中的(1 ) 1

i i (1 )

+ ? i

+

n

n 稱為等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)。

圖 1.7? 等額序列支付現(xiàn)值現(xiàn)金流量圖

由式（1-9）可以得到當(dāng)現(xiàn)值 P 和利率 i 為已知時(shí)，求復(fù)利計(jì)息的等額序列支付年值 A

的計(jì)算公式為

A P = ? ?

? ? ? ? (1 ) 1

i i (1 )

+ ? i

+

n

n

（1-10）

式（1-10）中的(1 ) 1

i i (1 )

+ ? i

+

n

n

稱為等額序列支付資金回收系數(shù)。

③ 等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)和終值系數(shù)。如圖 1.8 所示，等額序列支付儲(chǔ)存基金系

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學(xué)習(xí)

情境 1 住宅置業(yè)投資分析

數(shù)和終值系數(shù)就是在已知 F 的情況下求 A，或在已知 A 的情況下求 F。因?yàn)榍懊嬉呀?jīng)有了

P 和 A 之間的關(guān)系，我們也已經(jīng)知道了 P 和 F 之間的關(guān)系，所以很容易就可以推導(dǎo)出 F

和 A 之間的關(guān)系。其計(jì)算公式為

A F = ? ? ?

? ? ? ? (1 ) +

i

i n 1 （1-11）

式（1-11）中的(1 ) +

i

i n ?1稱為等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)。

圖 1.8? 等額序列支付終值現(xiàn)金流量圖

通過式（1-11），我們可以很容易地推導(dǎo)出

F A = ? ?

? ? ? ?

(1 ) 1 + ? i

i

n

（1-12）

式（1-12）中的(1 ) 1 + ? i

i

n

稱為等額序列支付終值系數(shù)。

④ 等差序列現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)。如圖 1.9 所示，等差序列是一種等額增加或減少

的現(xiàn)金流量序列。也就是說，這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出，每年（或計(jì)息周期）以

相同的數(shù)量發(fā)生變化。

圖 1.9? 等差序列支付現(xiàn)金流量圖

A. 如果以 G 表示收入或支出的等差變化值，已知第一年的現(xiàn)金收入或支出流量為 A，

則第 n 年年初現(xiàn)金收入或支出流量為 A1+（n-1）G。計(jì)算等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式為

P A = +? 1

? ?? ? ? ?? ? ? ?? ?

(1 ) 1 (1 ) 1

i i ii i i (1 ) (1 ) (1 )

+? +? i Gi n

+ ++

n n

n nn （1-13）

式（1-13）中的1 (1 ) 1

ii i i

? ?

? ? ? ? (1 ) (1 )

+ ? i n

+ +

n

n n ? 稱為等差序列現(xiàn)值系數(shù)。

B. 若要將等差現(xiàn)金流量序列換算成等值等額序列支付 A，則公式為

AAG =+ ? 1

? ?

? ? ? ?

1

i i (1 ) 1 + ?

n

n （1-14）

式（1-14）中的1

i i

? (1 ) 1 + ?

n

n 稱等差序列年費(fèi)用系數(shù)。

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房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

⑤ 等比序列現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)。如圖 1.10 所示，等比序列是一種等比例增加或

減少的現(xiàn)金流量序列，也就是說，這種現(xiàn)金流量的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例發(fā)生

變化。如建筑物的建造成本每年以 10% 的比例逐年增加，住宅的價(jià)格或租金水平每年以

5% 的速度逐年增加等。

圖 1.10? 等比序列支付現(xiàn)金流量圖

A. 如果以等比系數(shù) s 表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現(xiàn)金收入或支出

流量為 A1，則第 n 年年初現(xiàn)金收入或支出流量為 A1（1+s）n-1

。計(jì)算等比序列現(xiàn)值系數(shù)公

式為

P =

?

?

?

?

?nA i i s

is i

A s

? +

1

1 / (1 )

? ?

? ? ? ? ? ?

1? ≠

+ =

? ? ? ? ? ?

1

1

+ n

（ ）

（ ）

i s （1-15）

式（1-15）中的

is i ? +

1 1 ? ?

? ? ? ? ? ?

1? ? ? ? ? ? ? 1

+ s n

稱為等比序列現(xiàn)值系數(shù)。

B. 若要將等比現(xiàn)金流量序列換算成等值等額序列支付 A，則公式為

A A =? ? 1 is i ? +?

i s ? ?

? ? ? ?

1 (1 ) 1

(1 ) 1

+ ? n

n

（1-16）

式（1-16）中的

is i ? +?

i s ? ?

? ? ? ?

1? (1 ) 1

(1 ) 1

+ ?n

n

稱為等比序列年費(fèi)用系數(shù)。

（3）復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法。

為了減少書寫上述復(fù)利系數(shù)時(shí)的麻煩，可采用一種標(biāo)準(zhǔn)表示法來表示各種系數(shù)。這種

標(biāo)準(zhǔn)表示法的一般形式為（X/Y，i，n）。X 表示所求的是什么，Y、i、n 表示已知的是什

么。例如，F(xiàn)/P 表示已知 P 求 F，而（F/P，10%，25）表示一個(gè)系數(shù)，這個(gè)系數(shù)若與現(xiàn)值

P 相乘，便可求得按年利率為 10% 復(fù)利計(jì)息時(shí) 25 年后的終值 F。表 1-3 匯總了上述 10 個(gè)

復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法，以及系數(shù)用標(biāo)準(zhǔn)表示法表示的復(fù)利計(jì)算公式。

表 1-3? 復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法及復(fù)利計(jì)算公式匯總

系 數(shù) 名 稱 標(biāo)準(zhǔn)表示法 所求 已知 公 式

一次支付終值系數(shù) （F/P，i，n） F P F=P（F/P，i，n）

一次支付現(xiàn)值系數(shù) （P/F，i，n） P F P=F（P/F，i，n）

等額序列支付現(xiàn)值系數(shù) （P/A，i，n） P A P=A（P/A，i，n）

等額序列支付資金回收系數(shù) （A/P，i，n） A P A=P（A/P，i，n）

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學(xué)習(xí)

情境 1 住宅置業(yè)投資分析

系 數(shù) 名 稱 標(biāo)準(zhǔn)表示法 所求 已知 公 式

等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù) （A/F，i，n） A F A=F（A/F，i，n）

等額序列支付終值系數(shù) （F/A，i，n） F A F=A（F/A，i，n）

等差序列現(xiàn)值系數(shù) （P/G，i，n） P G，A1 P=A1（P/A，i，n）+G（P/G，i，n）

等差序列年費(fèi)用系數(shù) （A/G，i，n） A G， A1 A=A1+G（A/G，i，n）

等比序列現(xiàn)值系數(shù) （P/s，i，n） P s，A1 P=A1（P/s，i，n）

等比序列年費(fèi)用系數(shù) （A/s，I，n） A s，A1 A=A1（A/s，I，n）

知識(shí)鏈接

現(xiàn) 金 流 量

1. 現(xiàn)金流量的概念

現(xiàn)金流量（Cash Flow）管理是現(xiàn)代企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的一項(xiàng)重要職能，建立完善的現(xiàn)金流

量管理體系，是確保企業(yè)生存與發(fā)展、提高企業(yè)市場競爭力的重要保障。

現(xiàn)金流量是現(xiàn)代理財(cái)學(xué)中的一個(gè)重要概念，是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間按照現(xiàn)金收付實(shí)

現(xiàn)制，通過一定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（包括經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)和非經(jīng)常性項(xiàng)目）而產(chǎn)生

的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其總量情況的總稱，即企業(yè)一定時(shí)期的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入

和流出的數(shù)量。例如，銷售商品、提供勞務(wù)、出售固定資產(chǎn)、收回投資、借入資金等，形

成企業(yè)的現(xiàn)金流入；購買商品、接受勞務(wù)、購建固定資產(chǎn)、對(duì)外投資、償還債務(wù)等，形成

企業(yè)的現(xiàn)金流出。衡量企業(yè)經(jīng)營狀況是否良好，是否有足夠的現(xiàn)金償還債務(wù)，資產(chǎn)的變現(xiàn)

能力等，現(xiàn)金流量是一個(gè)非常重要的指標(biāo)。

工程經(jīng)濟(jì)中的現(xiàn)金流量是擬建項(xiàng)目在整個(gè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各個(gè)時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金

流入和流出，以及流入和流出的差額（又稱凈現(xiàn)金流量）?，F(xiàn)金流量一般以計(jì)息周期（年、

季、月等）為時(shí)間量的單位，用現(xiàn)金流量表或現(xiàn)金流量圖來表示。

房地產(chǎn)投資活動(dòng)可以從實(shí)物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考查，現(xiàn)在我們來看看房地

產(chǎn)投資現(xiàn)金流量。從實(shí)物形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地

產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動(dòng)，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。從貨幣形態(tài)上看，房

地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋出租或出售獲

得一定量的貨幣收入。

對(duì)于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成

是貨幣形式（包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式）體現(xiàn)的資金流出或流入。在房地產(chǎn)投資分析

中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或

流入稱為現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流

入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異。

續(xù)表

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30

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸

款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。

房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資

源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行

模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。

2. 現(xiàn)金流量的表達(dá)方式

現(xiàn)金流量的表達(dá)方式有現(xiàn)金流量表和現(xiàn)金流量圖兩種。

1）現(xiàn)金流量表（表 1-4）

現(xiàn)金流量表以現(xiàn)金的流入和流出反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營活動(dòng)、投

資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的動(dòng)態(tài)情況，反映企業(yè)現(xiàn)金流入和流出的全貌。用表格的形

式描述不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的各種現(xiàn)金流量的大小和方向，可以明確表示該項(xiàng)目在

不同時(shí)點(diǎn)上所發(fā)生的相應(yīng)數(shù)額的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的情況，還可以計(jì)算出不

同時(shí)點(diǎn)上的凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量，為投資分析直接提供所需數(shù)據(jù)。

表 1-4? 現(xiàn)金流量表

項(xiàng)目名稱 年份

0 1 2 3 4 … n-1 n

現(xiàn)金流入

現(xiàn)金流出

凈現(xiàn)金流量

累計(jì)凈現(xiàn)金流量

2）現(xiàn)金流量圖（圖 1.11）

現(xiàn)金流量圖是一種反映特定系統(tǒng)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的圖式，即把現(xiàn)金流量繪入一時(shí)間坐標(biāo)

圖中，表示出各現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，如圖 1.11 所示。運(yùn)用現(xiàn)金

流量圖，可以全面、形象、直觀地表達(dá)特定系統(tǒng)的資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)。

圖 1.11? 現(xiàn)金流量圖 ( 單位：萬元 )

現(xiàn)以圖 1.11 為例說明現(xiàn)金流量圖的繪圖方法和規(guī)則。

（1）以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸線等分成若干間隔，每一間隔代

表一個(gè)時(shí)間單位，通常是年（在特殊情況下也可以是季或半年等）。時(shí)間軸上的點(diǎn)稱為時(shí)

現(xiàn)金流量圖

現(xiàn)金流量表

分析

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學(xué)習(xí)

情境 1 住宅置業(yè)投資分析

點(diǎn)，通常表示的是該年年末的時(shí)點(diǎn)，同時(shí)也是下一年年初的時(shí)點(diǎn)。零時(shí)點(diǎn)即為第一年開始

的時(shí)點(diǎn)，代表現(xiàn)值。

（2）與橫軸相連的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量情況，垂直箭線的長度根據(jù)現(xiàn)金

流量的大小按比例畫出。箭頭向下表示現(xiàn)金流出，箭頭向上表示現(xiàn)金流入。在各箭線的上

方（或下方）注明現(xiàn)金流量的數(shù)值。

總之，要正確繪制現(xiàn)金流量圖，必須把握好現(xiàn)金流量的三要素，即現(xiàn)金流量的大小

（現(xiàn)金數(shù)額）、方向（現(xiàn)金流入或流出）和時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)間）。

【例 1-3】有一個(gè)投資項(xiàng)目，固定資產(chǎn)投資為 50 萬元，流動(dòng)資金為 20 萬元，全部為貸款，

利率為 8%。項(xiàng)目于第 2 年投產(chǎn)，產(chǎn)品銷售收入第 2 年為 50 萬元，第 3～8 年為 80 萬元；經(jīng)營

成本第 2 年為 30 萬元，第 3～8 年為 45 萬元；第 2～8 年折舊費(fèi)用為 6 萬元；第 8 年年末處理

固定資產(chǎn)可得收入 8 萬元。根據(jù)以上條件制作項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表，并畫出現(xiàn)金流量圖。

解：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表見表 1-5。

表 1-5? 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元

項(xiàng)目名稱 年份

0 1 2 3～7 8

1. 投資 50 20

① 固定資產(chǎn)投資 50

② 流動(dòng)資金 20

2. 銷售收入 50 80 80

3. 經(jīng)營成本 30 45 45

4. 期末殘值 8

5. 流動(dòng)資金回收 20

6. 凈現(xiàn)金流量 -50 -20 20 35 63

項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量圖如圖 1.12 所示。

圖 1.12? 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量圖（單位：萬元）

【例 1-4】某項(xiàng)目第 1 年和第 2 年各有固定資產(chǎn)投資 400 萬元，第 2 年投入流動(dòng)資金

300 萬元并當(dāng)年達(dá)產(chǎn)，每年有銷售收入 580 萬元，生產(chǎn)總成本 350 萬元，折舊費(fèi) 70 萬元，

項(xiàng)目壽命期共 10 年，期末有固定資產(chǎn)殘值 120 萬元。根據(jù)以上條件制作項(xiàng)目投資現(xiàn)金流

量表，并畫出項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量圖。

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房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

解：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表見表 1-6。

表 1-6? 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元

項(xiàng)目 年份

0 1 2～9 10

1. 投資 400 700

① 固定資產(chǎn)投資 400 400

② 流動(dòng)資金 300

2. 銷售收入 580 580

3. 經(jīng)營成本 280 280

① 總成本 350 350

② 折舊 70 70

4. 期末殘值 120

5. 流動(dòng)資金回收 300

6. 凈現(xiàn)金流量 -400 -700 300 720

項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量圖如圖 1.13 所示。

圖 1.13? 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量圖（單位：萬元）

6. 月還款額計(jì)算

1）還款方式

（1）等額本息還款。這是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸

款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。貸款人每個(gè)月還給

銀行固定金額，但每月還款額中的本金比例逐月遞增、利息比例逐月遞減。

等額本息還款的計(jì)算公式為

月還款額 =［貸款本金 × 月利率 ×（1+ 月利率）還款月數(shù)］/［（1+ 月利率）還款月數(shù) -1］

（1-17）

采用這種還款方式，貸款人每月還相同的數(shù)額，操作相對(duì)簡單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也

方便安排收支。對(duì)于收入比較穩(wěn)定，且經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大的家庭，可以選擇這種

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學(xué)習(xí)

情境 1 住宅置業(yè)投資分析

還款方式。公務(wù)員、教師等職業(yè)屬于收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體，很適合這種還款方式。

但是，這種還款方式也有缺陷，由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用

時(shí)間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款方式要高。

（2）等額本金還款。所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款。貸款人將本

金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額

本息還款而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。

等額本金還款的計(jì)算公式為

每月還款金額 =（貸款本金 / 還款月數(shù)）+（本金 - 已歸還本金累計(jì)額）× 月利率 （1-18）

使用等額本金還款，開始時(shí)每月負(fù)擔(dān)比等額本息還款要重。但是，隨著時(shí)間推移，還

款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。這種還款方式很適合目前收入較高，但是預(yù)計(jì)將來收入會(huì)減少的人群。

實(shí)際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過一段時(shí)間的事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，考慮到年

紀(jì)漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種還款方式。

（3）一次還本付息。此前，銀行對(duì)這種還款方式的規(guī)定是，貸款期限在一年（含一年）

以下的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式的變革，一年的期限有

望最高延長至 5 年。但該還款方式銀行審批嚴(yán)格，一般只對(duì)小額短期貸款開放。

這種還款方式操作簡單，但適應(yīng)的人群面比較窄。必須注意的是，此還款方式容易使

貸款人缺少還款強(qiáng)迫外力，從而造成信用損害。采用這種還款方式，貸款人最好有較好的

自我安排能力。

（4）按期付息還本。按期付息還本就是貸款人通過和銀行協(xié)商，為貸款本金和利息歸

還制定不同還款時(shí)間單位，即自主決定按月、季度或年等時(shí)間間隔還款。實(shí)際上，就是貸

款人按照不同財(cái)務(wù)狀況，把每個(gè)月要還的錢湊成幾個(gè)月一起還。

例如，貸款 20 萬元，10 年期，貸款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月或季

度還款，數(shù)目遞減。按照規(guī)定，貸款人一次最少要還 6 個(gè)月的本金，為 10 000 元；下一

次還本金時(shí)限不能超過一年。

這種還款方式適用于收入不穩(wěn)定人群，以及個(gè)體經(jīng)營工商業(yè)者。在當(dāng)前中小企業(yè)融資

較為困難的情況下，以住房抵押從銀行借到一筆資金比通過企業(yè)本身向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金

貸款容易得多。因此，一些有能力全款買房的購房者仍選擇按揭。不過，據(jù)了解，目前很

多年輕購房者也有選擇按期付息還本方式的傾向。

（5）本金歸還計(jì)劃。貸款人經(jīng)過與銀行協(xié)商，每次本金還款不少于 10 000 元，兩次

還款間隔不超過一年，利息可以按月或季度歸還。

本金歸還計(jì)劃是等額本金還款的變體。例如，貸款 20 萬元，15 年期，采用等額本金

還款，首個(gè)月本金為 1 111 元左右，利息為 918 元。貸款人可以把利息和本金分開還，利

息仍然按月或季度還款，數(shù)目遞減。按照規(guī)定，貸款人最少一次要還 10 個(gè)月的本金，為

11 110 元，超過 10 000 元的限制；下一次還本金時(shí)限不能超過一年。

這種還款方式是銀行專為非月收入人群制定的，尤其考慮到年終有大額獎(jiǎng)金的人群。

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房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

目前流行的在家辦公一族（如網(wǎng)絡(luò)作家、藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師和軟件設(shè)計(jì)員等），很多沒有每

月固定收入，但每完成一個(gè)作品可能就有一筆比較大的收入，他們很適用這種還款方式。

（6）等額遞增和等額遞減還款。這兩種還款方式?jīng)]有本質(zhì)上的差異。作為目前幾大

銀行的主推方式，它們是等額本息還款方式的另一種變體。它們把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分

割，每個(gè)分割單位中，還款方式等同于等額本息。它們的區(qū)別在于，每個(gè)時(shí)間分割單位的

還款數(shù)額可能是等額遞增或是等額遞減的。

以貸款 10 萬元，10 年限為例，如果按照最普通的等額本息還款方式，貸款人如果不

提前還貸，那么這 10 年期間每個(gè)月的還款金額就是 1 085.76 元。如果選擇等額遞增還款，

假設(shè)把 10 年時(shí)間分成等分的 5 個(gè)階段，那么第一個(gè)兩年內(nèi)可能每個(gè)月只要還 700 多元，

第二個(gè)兩年每增加到 900 多元，第三個(gè)兩年每月還款額增加到 1 100 多元，依此類推。等

額遞減還款則恰恰相反，第一個(gè)兩年每月還款額為 1 300 多元，隨后每兩年每月還款額遞

減 200 元，直到最后一個(gè)兩年減至每月還款額為 700 多元。

等額遞增還款方式適合于目前還款能力較弱，但是預(yù)期未來收入會(huì)逐步增加的人群。

很多年輕人需要買房，并且工作業(yè)績不錯(cuò)，雖然目前的收入負(fù)擔(dān)房貸較困難，但是考慮到

未來收入會(huì)大幅增加，即可以采用等額遞增還款；相反，如果預(yù)期未來收入將減少，或者

目前經(jīng)濟(jì)很寬裕，則可以選擇等額遞減還款。

2）應(yīng)用舉例

【例 1-5】某家庭以 14 000 元 / 平方米的價(jià)格購買了一套建筑面積為 100 平方米的

住宅，銀行為其提供了 30 年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為 6%，首付款比例為

30%，等額本息還款。該家庭貸款月還款額是多少？

解：（1）住宅總價(jià) =1.4×100=140（萬元）。

（2）首付款 =140×30%=42（萬元），抵押貸款總額 =140-42=98（萬元）。

（3）貸款月利率 =6%/12=0.5%，還款月數(shù) =30×12=360（月）。

（4）根據(jù)式（1-17）得

月還款額 =［980 000×0.5%× （1+0.5%）360］/［（1+0.5%）360-1］ ≈5 875.60（元）

【例 1-6】某購房者擬向銀行申請(qǐng) 60 萬元的住房抵押貸款，銀行根據(jù)購房者未來收入增

長的情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為 6.6%，期限為 15 年，

購房者的月還款額增長率為 0.5%，則該購房者第 10 年最后一個(gè)月份的月還款額是多少？

解：（1）貸款總額 =60 萬元，貸款月利率 =6.6%/12 = 0.55%，月還款額增長率 =0.5%，

還款月數(shù) =15×12=180（月）。

（2）根據(jù)式（1-15）得

第一個(gè)月的還款額 A1=600 000× （0.55%-0.5%）/［1- （1+0.5%）180/（1+0.55%）180］

≈3 503.07（元）。

（3）該購房者第 10 年最后一個(gè)月份的月還款額為

An=A1× （1+s）n-1

=3 503.07× （1+0.5%）120-1≈6 341.77（元）

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學(xué)習(xí)

情境 1 住宅置業(yè)投資分析

提示：對(duì)于等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式，大家要記住 i=s、i ≠ s 兩種情況，尤其是 i=s 這

種情況。對(duì)于公式 An=A1× （1+s）n-1 也應(yīng)掌握。

【例 1-7】某家庭預(yù)購買一套面積為 80 平方米的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價(jià)為 13 500 元 / 平

方米，首付款為房價(jià)的 30%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸

款的利率分別為 4.8% 和 6.6%，期限均為 20 年，公積金貸款的最高限額為 50 萬元。該家

庭申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？

解：（1）住宅總價(jià) =1.35×80=108（萬元）。

（2）首付款 =108×30%=32.40（萬元），貸款總額 =108-32.40=75.60（萬元）。

（3）商業(yè)貸款總額 =75.60-50=25.60（萬元）。

（4）公積金貸款月利率 =4.8%/12=0.4%，商業(yè)貸款月利率 =6.6%/12=0.55%，還款月數(shù)

=20×12=240（月）。

（5）根據(jù)式（1-17）得

公積金貸款月還款額 A1=［500 000×0.4%× （1+0.4%）240］/［（1+0.4%）240-1］

≈3 244.79（元）

商業(yè)貸款月還款額 A2=［256 000×0.55%× （1+0.55%）240］/［（1+0.55%）240-1］

≈1 923.77（元）

（6）家庭申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款后的最低月還款額 A=A1+A2=3 244.79+1 923.77=

5 168.56（元）。

【例 1-8】某家庭以 40 000 元 / 平方米的價(jià)格購買了一套建筑面積為 120 平方米的住

宅，銀行為其提供了 20 年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為 6%，抵押貸款價(jià)值比率

為 70%。如該家庭在按月等額還款 10 年后，于第 10 年年初一次提前償還了貸款本金 80

萬元，從第 10 年開始的抵押貸款月還款額是多少？

解：（1）住宅總價(jià) =4×120=480（萬元）。

（2）貸款總額 =480×70%=336（萬元）。

（3）根據(jù)式（1-17）得該家庭前 10 年的月還款額為

A=［3 360 000×0.5%× （1+0.5%）240］/［（1+0.5%）240-1］≈24 072.08（元）。

（4）根據(jù)式（1-17）得提前還款后減少的月還款額為

A1=［800 000×0.5%× （1+0.5%）240］/［（1+0.5%）240-1］≈5 731.45（元）。

（5）該家庭從第 10 年開始的抵押貸款月還款額A′ =A-A1=24 072.08-5 731.45=18 340.63

（元）。

1.3.3 還款能力估算

上面我們主要討論了買房后的月還款額，實(shí)際上我們?cè)谫徺I住宅時(shí)，首先要根據(jù)現(xiàn)有

存款或能籌集的資金及家庭的年收入來決定購買多大面積、什么價(jià)位的住宅。商業(yè)銀行一

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36

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

般根據(jù)“借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50%”的標(biāo)準(zhǔn)合理核定貸款

成數(shù)。

【例 1-9】某家庭預(yù)計(jì)在今后 10 年內(nèi)的月均收入為 16 000 元，如果其中的 30% 可用

于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為 12%，則該家庭有償還能力的最大抵押貸

款申請(qǐng)額是多少？

解：（1）該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額 A=16 000×30%=4 800（元）；

月貸款利率 i=12%/12=1%，計(jì)息周期數(shù) n=10×12=120（月）。

（2）根據(jù)式（1-9），得該家庭有償還能力的最大抵押貸款額為

P=0.48× ［（1+1%）120-1］/［1%（1+1%）120］ ≈33.46（萬元）

【例 1-10】某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為 250 萬元的住宅，首付款為房

價(jià)的 30%，其余房款用抵押貸款支付，抵押貸款的期限為 20 年，按月等額償還，年貸款

利率為 12%，則該家庭的月還款額為多少？如果該家庭 50% 的收入可以用來支付抵押貸

款月還款額，則該家庭需月收入多少才能購買上述住宅？

解：（1）該家庭貸款總額 =250× （1-30%）=175（萬元），月貸款利率 i=12%/12=1%。

根據(jù)式（1-10），得該家庭月還款額為

A=［1 750 000×1%× （1+1%）240］/［（1+1%）240-1］ ≈19 269.01（元）

（2）該家庭至少月收入 =19 269.01÷50%=38 538.02（元）。

1.4 住宅置業(yè)投資決策分析

購房者進(jìn)行住宅置業(yè)投資，要注意自住和投資兼顧，不僅要考慮住宅所處的現(xiàn)狀，還

要考慮住宅未來的升值潛力，特別是現(xiàn)在大多數(shù)購房者購買期房，更加要關(guān)注該地區(qū)經(jīng)濟(jì)

社會(huì)未來的發(fā)展趨勢和該樓盤的升值潛力，要對(duì)這些因素進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)之后再做出購買決

策。本節(jié)將采用定性和定量相結(jié)合的分析方法，對(duì)影響住宅置業(yè)投資決策的客觀因素進(jìn)行

分析。

1.4.1 影響住宅置業(yè)投資決策客觀因素權(quán)重確定

影響住宅置業(yè)投資決策的客觀因素很多，特別是現(xiàn)在有些城市的購房政策如購房落

戶、購房入學(xué)等都是影響購買決策的現(xiàn)實(shí)因素，甚至是影響購房決策的決定性因素。這里

我們主要從區(qū)域因素（地段位置、自然環(huán)境、周邊配套、交通出行、樓盤品質(zhì)）、個(gè)別因

素（戶型、得房率、樓層、朝向、物業(yè)服務(wù)）等出發(fā)進(jìn)行綜合分析決策。

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學(xué)習(xí)

情境 1 住宅置業(yè)投資分析

我們利用 0～1 評(píng)分法確定各因素權(quán)重，具體見表 1-7。

表 1-7? 0～1 評(píng)分法確定各因素權(quán)重

因素 地段

位置

自然

環(huán)境

周邊

配套

交通

出行

樓盤

品質(zhì)

物業(yè)

服務(wù) 戶型 得房率 樓層 朝向 合計(jì) 權(quán)重

地段位置 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 10 0.18

自然環(huán)境 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9 0.16

周邊配套 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 8 0.15

交通出行 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 7 0.13

樓盤品質(zhì) 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 6 0.11

物業(yè)服務(wù) 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 5 0.09

得房率 0 0 0 0 0 1 0 1 1 1 4 0.07

戶型 0 0 0 0 0 1 0 0 1 1 3 0.05

樓層 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 2 0.04

朝向 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0.02

合計(jì) — — — — — — — — — — 55 1

1.4.2 住宅置業(yè)購買方案比選

理性的購房者會(huì)仔細(xì)分析有意向的幾個(gè)樓盤，對(duì)影響購買的因素進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)合

價(jià)格（包括總價(jià)和單價(jià)）與家庭經(jīng)濟(jì)承受能力，做出購買決策。購買方案比選利用比較法

的思想，綜合評(píng)價(jià)各因素，為購房者提供購買決策參考。以下用某購房者可以選擇的 3 棟

別墅為例進(jìn)行分析探討。

1. 意向別墅基本概況

意向別墅 A：該別墅屬于新明半島小區(qū)。新明半島小區(qū)位于余杭閑林鎮(zhèn)以西 02 省道

南側(cè)新明大道附近，占地面積約 57 萬平方米，總建筑面積約 76 萬平方米，規(guī)劃 5 000 戶，

配套相當(dāng)齊全。在這 57 萬平方米景觀型成熟生活區(qū)中，配備餐飲娛樂、超市、優(yōu)質(zhì)教育

資源和醫(yī)療保健中心，不僅滿足日常生活所需，更把人的生活完全解放。365 米私家景觀

大道，藝術(shù)燈柱兩旁林立，配合高低錯(cuò)落的坡地建筑，整個(gè)社區(qū)遍布著魚雕、疊水噴泉、

景觀泳池、珍稀林木，涵蓋運(yùn)動(dòng)健康、大型商務(wù)活動(dòng)、高尚文化品位三大主題。該別墅采

用鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積約 380 平方米，成交單價(jià)為 45 460 元 / 平方米。

意向別墅 B：該別墅屬于綠城云棲玫瑰園小區(qū)。綠城云棲玫瑰園小區(qū)位于之江國家旅

游度假區(qū)核心位置，之江路 168 號(hào)，距離市中心武林廣場 18 千米，距離西湖 11 千米，距

離錢江新城市民中心約 17 千米（車行距離），城市景觀大道之江路和梅靈路交會(huì)并流，使

得綠城云棲玫瑰園周邊交通極為便捷。依托之江度假區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資源，醫(yī)療、購物、休閑

等配套齊全，高爾夫等高端休閑資源觸手可及，亦可盡享主城區(qū)及錢江新城 CBD 完善的

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38

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

城市配套。項(xiàng)目占地面積約 220 畝（1 畝≈666.7 平方米），背靠五云山脈，地勢東北高、

西南低，東北部為 35°左右山坡地，逐漸向西、南趨于平坦，園內(nèi)環(huán)抱約 40 畝景觀湖，

容積率僅約 0.29，建筑規(guī)劃順應(yīng)湖泊位置及天然地勢，僅規(guī)劃 88 戶法式園景排屋、園景

合院、山景合院、中式大宅，整個(gè)園區(qū)內(nèi)綿延江南臨水而居的風(fēng)雅氣韻，是繼綠城九溪玫

瑰園后之江的又一個(gè)“山水之間的理想家園”。該別墅采用鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積為 560 平

方米，成交單價(jià)為 42 850 元 / 平方米。

意向別墅 C：該別墅屬于金成江南春城竹海水韻小區(qū)。金成江南春城竹海水韻小區(qū)是

金成集團(tuán)傾力打造的高品質(zhì)精裝修樓盤，采用了德國旭勒、德國漢斯格雅、西班牙樂家等

眾多世界一線家居品牌。位于杭州大城西板塊，杭州景觀大道天目山路延伸段北側(cè)。樓盤

附近就是西溪國家濕地公園、梧桐港、小白菜文化園，沿途及周邊風(fēng)景秀麗，具有良好的

自然生態(tài)環(huán)境?？偨ㄖ娣e約 64 萬平方米，項(xiàng)目規(guī)劃由蘆花洲、潤澤園、荷塘軒、詠竹

園、竹鄰間等組團(tuán)組成。低密度高尚水岸社區(qū)內(nèi)以別墅、多層建筑和高層建筑為主，由精

品公館、精裝聯(lián)排別墅、精裝疊加別墅、精裝電梯花園洋房等類型豐富的高品質(zhì)住宅組

成，建筑風(fēng)格穩(wěn)重大氣。景觀設(shè)計(jì)由世界知名公司澳大利亞的 PLACE 景觀設(shè)計(jì)公司完成。

該別墅采用鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積為 500 平方米，成交單價(jià)為 43 150 元 / 平方米。

2. 對(duì)意向別墅與購房者希望購買的別墅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較分析

購房標(biāo)準(zhǔn)與各意向別墅各因素對(duì)比見表 1-8。

表 1-8? 購房標(biāo)準(zhǔn)與各意向別墅各因素對(duì)比

比較因素 權(quán)重 購房標(biāo)準(zhǔn) 意向別墅 A 意向別墅 B 意向別墅 C

地段位置 0.18 距市中心不超過 15

千米 距市中心 35 千米 距市中心 14 千米 距市中心 20 千米

自然環(huán)境 0.16 綠 化 率 大 于 50%，

容積率小于 1

綠 化 率 45%， 容

積率 1.2

綠化率 55%，容積

率小于 0.8

綠 化 率 45%， 容

積率 1.0

周邊配套 0.15 基本齊全 不齊全 基本齊全 基本齊全

交通出行 0.13 附近有交通生活型

主干道

附近有交通型主

干道

附近有交通生活型

主干道

附近有交通型主

干道

樓盤品質(zhì) 0.11 品牌房地產(chǎn)開發(fā)商

開發(fā) 新明集團(tuán) 綠城集團(tuán) 金成集團(tuán)

物業(yè)服務(wù) 0.09 品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)

管理 綠城物業(yè) 綠城物業(yè) 金成物業(yè)

得房率 0.07 90% 以上 92% 85% 88%

戶型 0.05 平面布局基本合理、

功能基本齊全

平 面 布 局 較 合 理、

功能基本齊全

平面布局合理、功

能齊全

平面布局基本合理、

功能齊全

樓層 0.04 地 下 一 層、 地 上

兩層

地 下 一 層、 地 上

三層

地 下 一 層、 地 上

兩層

地 下 一 層、 地 上

兩層

裝修 0.02 簡裝 中端精裝 高端精裝 高端精裝

合計(jì) 1 — — — —

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學(xué)習(xí)

情境 1 住宅置業(yè)投資分析

3. 按照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賦分

（1）賦分標(biāo)準(zhǔn)。

① 地段位置按距離市中心 15 千米為 100 分，每減少 1 千米加 1 分，每增加 1 千米減 1 分。

② 自然環(huán)境綜合考慮綠化率、容積率、景觀設(shè)計(jì)和植被的檔次等，綠化率為 50% 時(shí)

為 100 分，每增加 1 個(gè)百分點(diǎn)加 1 分，每減少 1 個(gè)百分點(diǎn)減 1 分；容積率為 1 時(shí)為 100 分，

每增加 0.1 減 1 分，每減少 0.1 加 1 分；景觀設(shè)計(jì)和植被的檔次以符合購房標(biāo)準(zhǔn)為 100 分，

對(duì)意向購買對(duì)象可酌情加減分，控制在 ±10 分以內(nèi)。

③ 周邊配套分為齊全、較齊全、基本齊全、不齊全、沒有配套 5 個(gè)檔次，以基本齊

全為 100 分，每上升 1 檔加 2 分，每下降 1 檔減 2 分。

④ 交通出行主要考慮周邊道路類型，分為交通型主干道、交通生活型主干道、生活

型主干道、生活型次干道、支路 5 種類型，以交通生活型主干道為 100 分，每上升 1 檔加

5 分，每下降 1 檔減 5 分。

⑤ 樓盤品質(zhì)主要以品牌實(shí)力為評(píng)分依據(jù)，分全國品牌、省內(nèi)品牌、市級(jí)品牌、小品

牌、無品牌 5 個(gè)檔次，以全國品牌為 100 分，每降低 1 檔減 5 分。

⑥ 物業(yè)服務(wù)主要以品牌實(shí)力為評(píng)分依據(jù)，分全國品牌、省內(nèi)品牌、市級(jí)品牌、小品

牌、無品牌 5 個(gè)檔次，以全國品牌為 100 分，每降低 1 檔減 5 分。

⑦ 得房率是使用面積占建筑面積的比例，以得房率 90% 為 100 分，每上升 1 個(gè)百分

點(diǎn)加 1 分，每降低 1 個(gè)百分點(diǎn)減 1 分。

⑧ 戶型主要考慮建筑設(shè)計(jì)，功能分區(qū)，屋頂形式，有無露臺(tái)、花園、車庫、游泳池

等，平面布局分為合理、較合理、基本合理、較不合理、不合理 5 個(gè)等級(jí)，功能分為齊

全、較齊全、基本齊全、較不齊全、不齊全 5 個(gè)等級(jí)，以平面布局基本合理、功能基本齊

全為 100 分，每上升 1 個(gè)等級(jí)加 5 分，降低 1 個(gè)等級(jí)減 5 分。

⑨ 樓層綜合考慮地上和地下情況，以地下一層、地上兩層為 100 分，地下增加 1 層

減 10 分，地上增加 1 層減 10 分，地下無建筑面積減 10 分。

⑩ 裝修情況以簡裝 100 分、毛坯房 80 分、中端精裝 110 分、高端精裝 120 分進(jìn)行打分。

（2）對(duì)有購買意向的別墅進(jìn)行賦分，具體見表 1-9。

表 1-9? 對(duì)比因素賦分表

比較因素 權(quán)重 購房標(biāo)準(zhǔn) 意向別墅 A 意向別墅 B 意向別墅 C

地段位置 0.18 100 80 101 95

自然環(huán)境 0.16 100 93 107 95

周邊配套 0.15 100 98 100 100

交通出行 0.13 100 105 100 105

樓盤品質(zhì) 0.11 100 90 100 90

物業(yè)服務(wù) 0.09 100 100 100 90

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40

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

比較因素 權(quán)重 購房標(biāo)準(zhǔn) 意向別墅 A 意向別墅 B 意向別墅 C

得房率 0?07 100 102 95 98

戶型 0?05 100 105 120 105

樓層 0?04 100 90 100 100

裝修 0?02 100 110 120 120

加權(quán)合計(jì) 1 100 94?72 102?35 97?46

4. 決策建議

在家庭經(jīng)濟(jì)能力可以承受的范圍內(nèi)，建議購買意向別墅 B。購買高端房產(chǎn)時(shí)要注意的

問題：第一，高端房產(chǎn)必須處在城市的核心位置，如商業(yè)中心、教育中心、科技中心等，

因?yàn)檫@些地段的資源相對(duì)集中，有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；第二，關(guān)注稀缺地塊的高端房產(chǎn)，

因?yàn)樗鼈兺R河、臨湖、臨江、臨公園，具有不可復(fù)制性，以后很難再有；第三，選擇

適宜居住的高端房產(chǎn)，因?yàn)樵绞且司?，拿出來賣的就越少，物以稀為貴；第四，注意開發(fā)

商的品牌實(shí)力，同時(shí)物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)也是樓盤品質(zhì)的重要組成部分；第五，關(guān)注建筑本身

的品質(zhì)，品質(zhì)決定它的價(jià)值和升值潛力，因?yàn)椴畹拈_發(fā)商造不出品質(zhì)高的房產(chǎn)；第六，注

重考察園林設(shè)計(jì)，好的高端房產(chǎn)必須要善于在有限的空間內(nèi)營造有深度的園林；第七，視

自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力而定。

小 結(jié)

本學(xué)習(xí)情境主要從認(rèn)識(shí)住宅開始，分析住宅置業(yè)投資的影響因素，并利用資金時(shí)

間價(jià)值的原理進(jìn)行投資估算與財(cái)務(wù)分析，重點(diǎn)要求掌握家庭還款能力分析和應(yīng)負(fù)擔(dān)的

各種稅費(fèi)、住宅置業(yè)的相關(guān)金融政策，最后簡單介紹了住宅置業(yè)投資決策過程分析。

練 習(xí) 題

一、單項(xiàng)選擇題（每題的備選答案中只有 1 個(gè)最符合題意，請(qǐng)把正確答案的編號(hào)填在

對(duì)應(yīng)的括號(hào)中）

1. 著名歷史學(xué)家周谷城說過：“文化都是從解決衣食住行的問題開始的?！蔽幕侨祟?/p>

行為的精神內(nèi)涵，居住作為人的最主要的行為之一，也是文化的一項(xiàng)基本內(nèi)容。這體現(xiàn)了

住宅的（ ）。

A. 舒適性 B. 文化性 C. 智慧化 D. 生態(tài)性

小 結(jié)

練 習(xí) 題

續(xù)表

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41

學(xué)習(xí)

情境 1 住宅置業(yè)投資分析

2. 下列屬于居住房地產(chǎn)的是（ ）。

A. 商鋪 B. 集體宿舍 C. 旅館 D. 娛樂房產(chǎn)

3. Townhouse 是（ ）。

A. 獨(dú)棟別墅 B. 聯(lián)排別墅 C. 城鎮(zhèn) D. 鄉(xiāng)間別墅

4. 投資者進(jìn)行住宅置業(yè)投資的主要目的一般是（ ）。

A. 獲取住宅當(dāng)期收益 B. 獲取住宅未來收益

C. 直接從事住宅開發(fā)經(jīng)營活動(dòng) D. 間接參與住宅開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)

5. 投資者對(duì)住宅內(nèi)部使用功能的變動(dòng)（如在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），

體現(xiàn)了投資者對(duì)住宅（ ）的重視。

A. 各異性 B. 適應(yīng)性

C. 相互影響性 D. 專業(yè)管理依賴性

6. 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的住宅用于（ ）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置

業(yè)投資。

A. 出售 B. 抵押 C. 轉(zhuǎn)讓 D. 租賃

7. 買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時(shí)間議價(jià)才能完成住宅交易，這個(gè)過程反映了住宅的

（ ）。

A. 不可移動(dòng)性 B. 適應(yīng)性 C. 變現(xiàn)性差 D. 相互影響性

8. 在下列房地產(chǎn)投資行為中，不能體現(xiàn)住宅置業(yè)投資特點(diǎn)的有（ ）。

A. 買地—建房—賣房 B. 買房—轉(zhuǎn)售

C. 買房—出租—轉(zhuǎn)售 D. 買房—出租

二、計(jì)算題（要求寫出計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無

計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留到小數(shù)點(diǎn)后兩位）

1. 某家庭購買一套住宅，單價(jià)為 6 000 元 / 平方米，該家庭月收入 12 000 元，其中

50% 可用來支付房款，銀行可為其提供 30 年期的住房抵押貸款，貸款利率為 6%，抵押貸

款價(jià)值比例最大為 70%。根據(jù)該家庭的支付能力，最多可以購買多少平方米的住宅？

2. 某家庭估計(jì)在今后 10 年內(nèi)的月收入為 16 000 元，如果月收入的 50% 可以用于支付

住房抵押貸款的月還款，在年貸款利率為 12% 的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押

貸款額是多少？（月收入發(fā)生在月初）

3. 某家庭過去 5 年月收入 24 000 元，每月存入銀行 50% 準(zhǔn)備購房，現(xiàn)利用該存款的

本利和作為部分購房款，其余房款向銀行申請(qǐng)住房抵押貸款。銀行要求貸款 10 年還清，

家庭收入目前為 30 000 元 / 月，預(yù)計(jì)月還款額增長率為 0.6%，初步安排月收入的 40% 用

于還款。該家庭有償還能力的住房價(jià)格應(yīng)控制在多少萬元？如果房價(jià)為24 000元/平方米，

則所選住房建筑面積應(yīng)控制在多少平方米？（設(shè)銀行存款利率為 6%，貸款利率為 9.6%，

按月復(fù)利計(jì)息）

4. 某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入 7 000 元，最多能以月

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