項(xiàng)目投資分析（可行性研究）

可行性研究就是指在投資決策前，對(duì)與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、

社會(huì)等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否

合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。

1 規(guī)劃條件

本項(xiàng)目××地塊用地性質(zhì)為××-商業(yè)兼容居住用地，包括住宅、住宅底商、寫字樓三

種業(yè)態(tài)，商住配比為 2：8，其中辦公產(chǎn)品單套建筑面積要求不低于 150 平方米，改地塊的

凈用地面積為 33403 ㎡，容積率為 5.99，建筑密度為 25.96%，綠地率為 38.76 ㎡，建筑高

度≤120m。見表 1：

表 1 地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

××地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 單位

1 用地面積 33403.08 平米

2

總建筑面積 269719.00 平米

其中

地上計(jì)容面積 199884.03 平米

地下不計(jì)容面積 69835.00 平米

3

地上計(jì)容面積 199884.03 平米

其中

高層住宅面積 152532.45 平米

商業(yè)面積 8851.55 平米

社區(qū)大堂 120.00 平米

消防控制室 84.06 平米

社區(qū)文化中心 230.04 平米

社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)用房 153.72 平米

生鮮超市 472.14 平米

社區(qū)用房 313.79 平米

物業(yè)管理 461.42 平米

公共衛(wèi)生間 103.68 平米

老年服務(wù)站 460.64 平米

辦公 36100.54 平米

4

地下室面積 69835.00 平米

其中

生鮮超市 283.00 平米

機(jī)動(dòng)車庫(kù) 65378.00 平米

非機(jī)動(dòng)車庫(kù) 4175.00 平米

5 容積率 5.98 --

6 建筑密度 25.88% --

7 綠地率 36.93% --

8 建筑限高 120.00 米

9 居住戶數(shù) 1241.00 戶

10 居住人數(shù) 3971.00 人

數(shù)據(jù)來(lái)源：易沃教育房教云

(1) 本項(xiàng)目包括住宅、住宅底商、寫字樓三種業(yè)態(tài)，商住配比為 2：8，其中辦公產(chǎn)品

單套建筑面積要求不低于 150 平方米，改地塊的凈用地面積為 33403 ㎡，容積率為 5.99，

建筑密度為 25.96%，綠地率為 38.76 ㎡，建筑高度≤120m。

(2) 小區(qū)采用圍合式設(shè)計(jì)核心，保證樓體之間無(wú)相互遮擋和視線干擾，私密性強(qiáng)，提升

居住品質(zhì) 。使得每棟住宅都有良好的采光取景，也更有利于通風(fēng)。

(3) 小區(qū)規(guī)劃兩層社區(qū)底商，綜合商業(yè)和居住區(qū)建筑和空間環(huán)境的特性，秉承便民快捷

的社區(qū)理念，增強(qiáng)住戶幸福感

(4) 小區(qū)規(guī)劃有寫字樓，打造一個(gè)綠色生態(tài)的 24 小時(shí)創(chuàng)意園寫字樓，打破住宅與辦公

之間的界限，新體驗(yàn)、新模式。

(5) 小區(qū)規(guī)劃有生鮮超市、老年服務(wù)站、公共衛(wèi)生間、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)用房、社區(qū)文化中

心等配套，快捷又便民。

2 項(xiàng)目開發(fā)成本估算

2.1 ××住宅項(xiàng)目成本估算

根據(jù)本項(xiàng)目的土地成本、前期工程費(fèi)、建安及裝修工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、園林景觀工程

費(fèi)等成本項(xiàng)目，得出按可售建筑面積換算平米造價(jià)為 10572 元/平方米。

表 2 住宅成本表

按可售建筑面積換算平米造價(jià)： 10572.7346 元/平方米

費(fèi)項(xiàng) 成本項(xiàng)目 估算基礎(chǔ)

單

位

工程

量

單價(jià)

（元）

合價(jià)（萬(wàn)

元）

平米造價(jià)（元/

平米）

工程量及單

價(jià)說(shuō)明

開發(fā)成本合計(jì)

243383.2

933

9023.587262

01 土地成本 159800 8000

01-01

土地拍賣成

交價(jià)

項(xiàng) 1 159800 159800 8000

通過樓面地

價(jià)*總建面=

土地價(jià)格進(jìn)

行反推，得出

土地出讓價(jià)

格為 159800

萬(wàn)元

02 前期工程費(fèi) 4747.054 176

4

02

-01 勘測(cè)、設(shè)計(jì)費(fèi)

按總建筑面積

㎡

26971 9

50 1348.595 50

02

-02

三通一平工

程費(fèi)

按總建筑面積

㎡

26971 9

11 296.6909 11

02

-03

行政及經(jīng)營(yíng)

性收費(fèi)

按總建筑面積

㎡

26971 9

115

3101.768 5

115

03

建安及裝修

工程

69316.23

92

03

-01 建筑工程

50304.21 2

03

-01

-01

地上建筑工程

36671.82 4

03

-01

-01

-

0

1

高層建筑

按地上建筑

面積

㎡ 47880 1300 6224.4

其中土建結(jié)

構(gòu)部分 750

、

附屬工程

200，外墻裝飾 350

03

-01

-01

-

0

2

超高層建筑

按地上建筑

面積

㎡

10427 2

1820

18977.50 4

其中土建結(jié)

構(gòu)部分

1000、附屬工程 420，外墻

裝飾 400，鋼

筋含量為 50

公斤

/

㎡

03

-01

-01

-

0

3

結(jié)構(gòu)工程

按地上建筑

面積

㎡

10427 2

110

0 11469.92

03

-01

-02

地下建筑工程

13632.38 8

03

-01

-02

-

0

1

地下室工程、

基坑圍護(hù)及

支撐

按地下建筑

面積

69553 1800 12519.54

03

-01

-02

-

0

2

樁基工程（受

力柱）

按地下建筑

面積

69553 160 1112.848

03

-01

-03 其他工程

按總建筑面積

㎡ 175

03

-02 安裝工程

17557.02

72

03

-02

-01

水電、消防及

其他

16102.02

72

03

-02

-01

-

0

1

高層建筑

按地上建筑

面積

㎡ 47880 298 1426.824

03

-02

-01

-

0

2

超高層建筑

按地上建筑

面積

㎡

14675.20

32

03-02-01-0

2-01

照明、防雷、

動(dòng)力、變配電

按地上建筑

面積

㎡

10427

2

800 8341.76

03-02-01-0

2-02

噴淋、氣體消

防

按地上建筑

面積

㎡

10427

2

106

1105.283

2

03-02-01-0

2-03

電話總機(jī)及

配線、閉路電

視、監(jiān)控、廣

播音響、管理

電腦、火災(zāi)報(bào)

警、公用天

線、電報(bào)電傳

按地上建筑

面積

㎡

10427

2

500 5213.6

03-02-01-0

2-04

防火門、管道

門

按避難層單

元數(shù)

個(gè) 20 1400 2.8

03-02-01-0

2-05

火災(zāi)探測(cè)器

按超高層戶

數(shù)

個(gè) 3920 30 11.76

03-03 電梯工程 1455

03-03-01 高層建筑 按電梯數(shù)量 臺(tái) 6 55 330

03-03-02

超高層消防

樓梯

按電梯數(shù)量 臺(tái) 15 75 1125

04

公建配套設(shè)

施費(fèi)

按公建建筑

面積

㎡

2399.

49

911

218.5935

39

8.104491675

05 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

按總建筑面

積

㎡

26971

9

317

8550.092

3

317

06 工程相關(guān)費(fèi)

按總建筑面

積

㎡

26971

9

7 188.8033 7

07 環(huán)境景觀費(fèi)

按園林綠化

面積

㎡

12335

.76

456

562.5105

394

20.85542878

2.2 ××底商部分成本估算

根據(jù)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)、公共部分精裝修費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等成本項(xiàng)目，

得出項(xiàng)目商業(yè)成本如下：

表 3 底商成本表

編碼 成本項(xiàng)目 工作量

單價(jià)

（元）

總價(jià)（萬(wàn)

元）

建筑單方（元

/㎡） 備注

01 設(shè)計(jì)費(fèi) 51.48 60.60419119

01-01

室內(nèi)公共區(qū)域精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)（含二

次機(jī)電設(shè)計(jì)） 7447 50 37.24

01-02 結(jié)構(gòu)及機(jī)電系統(tǒng)改造配合設(shè)計(jì)費(fèi) 7447 10 7.45

01-03 標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)費(fèi) 8494 5 4.25

01-04 設(shè)計(jì)資料打印、復(fù)印及曬圖費(fèi) 8494 3 2.55

02

公共區(qū)域及結(jié)構(gòu)改造二次消防報(bào)建

及公關(guān)費(fèi)用 1 38.00 44.73746174

03 公共部分精裝修工程 498.70 587.1212621

03-01 商業(yè)公共部分裝修 1047 1600 167.52

03-02

立面改造工程、廣告牌改造工程、

LED 廣告牌 400 1000 40.00

03-03 公共衛(wèi)生間裝修 100 1500 15.00

03-04 樓梯間裝修 100 240 2.40

03-05 設(shè)備機(jī)房裝修 160 50 0.80

03-06 室內(nèi)外及停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)工程 8494 12 10.19

03-07

室內(nèi)工程改造、漏水修補(bǔ)、墻體工

程 1500 695 104.25

按土建價(jià)格的 40%估

算

03-07

-01 停車場(chǎng)整改導(dǎo)致商鋪回購(gòu) 60 26423 158.54

單價(jià)暫按可銷售商

業(yè)價(jià)格設(shè)定

04 主體安裝工程費(fèi) 969.83 1141.776901

04-01 室內(nèi)電氣工程 7447 65 48.41

04-02 室內(nèi)二次消防工程 7447 136 101.28

04-03 室內(nèi)燃?xì)夤こ?7447 19 14.15

04-04 室內(nèi)弱電工程 7447 120 89.36

04-05 外電增容 750 1500 112.50

04-06 空調(diào)及通風(fēng)工程 7447 300 223.41

04-07 商業(yè)排油煙工程 7447 10 7.45

04-08 商業(yè)排油煙管道工程 7447 100 74.47

04-09

地下室停車場(chǎng)高度整改、停車場(chǎng)地

板漆、引導(dǎo)知識(shí)系統(tǒng) 8494 42 35.67

04-10 電梯及其安裝費(fèi)（貨梯) 5 261357 130.68

04-11 電梯及其安裝費(fèi)（客梯) 25300

04-12 扶手梯及其安裝費(fèi) 5 250000 125.00

04-13 二次交場(chǎng)成品保護(hù)工程費(fèi)用 7447 10 7.45

05 不可預(yù)見費(fèi) 155.80 183.4239816 （1+2+3+4）*10%

合計(jì) 1713.80 2017.663798

由上表可得××底商部分的總造價(jià)為 1713.80 萬(wàn)元，單方造價(jià)為 2017 元/㎡

2.3××辦公樓成本估算

根據(jù)本項(xiàng)目的土建及裝飾工程費(fèi)、機(jī)電安裝工程費(fèi)、預(yù)備費(fèi)用等成本項(xiàng)目，得出辦公樓

成本如下：

表 4 辦公樓成本表

序號(hào) 工程和費(fèi)用名稱 工程量(㎡) 單方造價(jià)（元/㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 備注

一 土建及裝飾工程

1 打樁 36100 200 722

2 基坑圍護(hù) 1500 940 141

3 土方工程 1500 200 30

4 地下建筑 1500 380 57 含地下室裝修

5 地下結(jié)構(gòu) 1500 2500 375

6 地上建筑 36100 330 1191.3

7 地上結(jié)構(gòu) 36100 850 3068.5

8 裝飾 36100 700 2527

9 外立面 36100 450 1624.5 含外保暖

10 屋面 36100 40 144.4

土建及裝飾工程費(fèi)小計(jì) 37600 2627.85 9880.7

二 機(jī)電安裝工程

1 給排水工程 37600 100 376 含水箱

2 消防噴淋 37600 70 263.2 含氣體滅火

3 煤氣 37600 5 18.8

4 變配電 37600 150 564

5 電氣 37600 200 752

6 消防報(bào)警 37600 30 112.8

7 綜合布線 37600 45 169.2

8 弱電配管 37600 30 112.8

9 弱電橋架 37600 20 75.2

10 BA 系統(tǒng) 37600 50 188

11 衛(wèi)星天線及有線電視 37600 10 37.6

12 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 37600 40 150.4

13 安防系統(tǒng) 37600 25 94

14 廣播系統(tǒng) 37600 10 37.6

15 程控系統(tǒng) 37600 30 112.8

16 空調(diào)送排風(fēng) 37600 550 2068

17 電梯 37600 180 676.8

18 車庫(kù)電腦 1500 80 12

機(jī)電安裝工程費(fèi)小計(jì) 37600 1548.19 5821.2

三 預(yù)備費(fèi) 37600 334.08 1256.152 按建安工程費(fèi)的 8%計(jì)列

建安工程總費(fèi)用 37600 4510 16958.052

表 5 二次裝修成本估算表

項(xiàng)目名稱 工程量 單價(jià) 總價(jià) 備注

ALC 墻板 1944 480 93.312 100 厚 ALC 墻板

樓板隔斷 28880 580 1675.04 槽鋼+混凝土，不超 15 厚

公寓步梯 624 5000 312 根據(jù)戶型情況現(xiàn)場(chǎng)制作

獨(dú)立衛(wèi)生間 624 5000 312

水槽 624 1000 62.4

精裝修費(fèi)用 36100 1200 4332

費(fèi)用小結(jié) 6786.752

由以上計(jì)算可得，拿地價(jià)格和住宅、停車場(chǎng)的總建造成本為 243383.29 萬(wàn)元，底商部分

的建造成本為 1713.8 萬(wàn)元，辦公樓的建造成本為 16958.05 萬(wàn)元、二次裝修的費(fèi)用為

6786.752 萬(wàn)元。所以，該項(xiàng)目的總建造成本估算為

243383.29+1713.8+16958.05+6786.752=268841.89 萬(wàn)元

3 銷售收入分析

3.1 住宅、車位、底商和辦公樓的銷售：

表 6 銷售收入表

根據(jù)上表可得出本項(xiàng)目住宅、車位、商鋪、辦公全部出售總收入為 411675.1716 萬(wàn)元。

分期 用途 單位 合計(jì)(萬(wàn)元） 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年

合計(jì)

金額(萬(wàn)

元）

411675.1716 68947.2 113292.5407 120747.5481 108687.8827

第一

期

住宅

金額 79002 68947.2 8139.6 -- --

均價(jià) 1.65 1.6 1.7 -- --

面積 47880 43092 4788 -- --

車位

金額 5961.685714 0 5961.685714 -- --

均價(jià) 15 0 15 -- --

個(gè) 397 0 397 -- --

第二

期

住宅

金額 115264.08 -- 79746.66 35182.35 --

均價(jià) 1.72 -- 1.7 1.75 --

面積 67014 -- 46909.8 20104.2 --

車位

金額 15401.02143 -- 10780.715 4769.348571 --

均價(jià) 15.5 -- 15.5 16 --

個(gè) 994 -- 696 298 --

第三

期

住宅

金額 145410.8 -- -- 68878.8 76532

均價(jià) 1.9 -- -- 1.8 2

面積 76532 -- -- 38266 38266

車位

金額 9538.697143 -- -- 4769.348571 4918.390714

均價(jià) 16 -- -- 16 16.5

個(gè) 596 -- -- 298 298

商業(yè)

金額 21659.7 -- 8663.88 7147.701 7797.492

均價(jià) 2.55 -- 2.55 2.805 3.06

面積 8494 -- 3397.6 2548.2 2548.2

辦公

金額 19080 -- -- -- 19440

均價(jià) 0.53 -- -- -- 0.54

面積 36000 -- -- -- 36000

3.2 承租 5 年所需補(bǔ)的差價(jià)

本項(xiàng)目的××采用的營(yíng)銷方式為：把整棟寫字樓按照 5%的租金回報(bào)率以信托產(chǎn)品的形

式進(jìn)行出售，并給出了前 5 年按滿租的狀態(tài)收取租金，如果沒有滿租，差價(jià)由開發(fā)商補(bǔ)齊。

所需補(bǔ)的差價(jià)設(shè)想如下：

表 7 租金與補(bǔ)差價(jià)表

4 現(xiàn)金流量表

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況計(jì)算，得出投資回收期為 3.84 年，內(nèi)部收益率為 13.73%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)

值 NPV 為 34,619.98 萬(wàn)元（折現(xiàn)率=6%）。這說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，

在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，經(jīng)濟(jì)效果可加，項(xiàng)目可行均滿足最低要求，符合市場(chǎng)

情況，因此項(xiàng)目可行。

表 8 現(xiàn)金流量表

項(xiàng)

目

合計(jì) 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

1

現(xiàn)金流

入

411675

.1716

0 68947.2

113292.

5407

120747

.5481

108687

.8827

0 0 0 0

1

.

1

銷售收

入

411675

.1716

0 68947.2

113292.

5407

120747

.5481

108687

.8827

0 0 0 0

2

現(xiàn)金流

出

338528

.1949

166071.

8253

38992.9

4102

65833.2

0115

46055.

0357

20175.

51173

408.24 349.92 349.92 291.6

2

.

1

土地成

本

159800 159800 0 0 0 0 0 0 0 0

2

.

2

建設(shè)成

本

102210

.7069

6271.82

5273

26490.3

7862

45289.2

623

24159.

24072

0 0 0 0 0

第一期

20906.

08424

6271.82

5273

6271.82

5273

8362.43

3697

0 0 0 0 0 0

第二期

29260.

65851

0

14630.3

2925

14630.3

2925

0 0 0 0 0 0

第三期

33416.

55053

0 0

16708.2

7526

16708.

27526

0 0 0 0 0

商業(yè)+

辦公

18627.

41363

0

5588.22

4089

5588.22

4089

7450.9

65452

0 0 0 0 0

第一年 第二年 第三年 第四年 第五年

出租率 60% 65% 70% 70% 75%

租金 324 元/年 324 元/年 324 元/年 324 元/年 324 元/年

補(bǔ)差價(jià) 466.56 408.24 349.92 349.92 291.6

2.3

稅金、

利息及

費(fèi)用

74651.

24797

0

12502.5

6241

20543.9

3885

21895.

79499

19708.

95173

0

0

0

0

增值稅

及附加

10026.

96352

0

1679.31

2009

2759.40

8999

2940.9

86837

2647.2

55678

0

0

0

0

土地增

值稅

30415.

12268

0

5093.91

3093

8370.20

7297

8920.9

93405

8030.0

08889

0

0

0

0

營(yíng)銷費(fèi)用

4116.7

51716

0 689.472

1132.92

5407

1207.4

75481

1086.8

78827

0

0

0

0

管理費(fèi)

用及獎(jiǎng)金

12350.

25515

0

2068.41 6

3398.77

6221

3622.4

26444

3260.6

36481

0

0

0

0

所得稅

17742.

1549

0

2971.44

9304

4882.62

0923

5203.9

12819

4684.1

71852

0

0

0

0

2.4

承租

5

年補(bǔ)的

價(jià)差

1866.2 4

0

0

0

0 466.56 408.24 349.92 349.92 291.6

3

凈現(xiàn)金

流量

73146.

9767

-16607

1.8253

29954.2

5898

47459.3

3956

74692.

51244

88512.

37099

-408.2 4

-349.9 2

-349.9 2

-291.6

融資

借入 11186

0 111860

0

0

0

0

0

0

0

0

歸還 111860

0 33558 33558 22372 22372

0

0

0

0

融資余額 111860 78302 44744 22372

0

0

0

0

0

當(dāng)期資金盈余

-54211.

82527

-3603.7

41023

13901.3

3956

52320.

51244

66140.

37099

-408.2 4

-349.9 2

-349.9 2

-291.6

累計(jì)資金盈余

-54211.

82527

-57815.

5663

-43914.

22673

8406.2

85708

74546.

6567

74138.

4167

73788.

4967

73438.

5767

73146.

9767

4

投資回

收期

3.84

5

內(nèi)部

收益率

13.73%

6

財(cái)務(wù)凈

現(xiàn)值

￥34,61

9.98

5 利潤(rùn)表

利潤(rùn)表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及各年稅后利潤(rùn)的分配

等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)利潤(rùn)表如下：

表 9 利潤(rùn)表

××利潤(rùn)表

單位： 萬(wàn)元

項(xiàng)目 合計(jì)

一、 銷售收入 411675.1716

減: 銷售成本 268797.4589

減： 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 40442.09

增值稅 10026.96352

增值稅及附加稅率 9%

土地增值稅 30415.12268

二、 銷售利潤(rùn) 102435.63

減： 營(yíng)銷費(fèi)用 4116.751716

減： 管理費(fèi)用及獎(jiǎng)金 12350.25515

減： 財(cái)務(wù)費(fèi)用 15000

三、 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 70968.62

加： 其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) --

其他業(yè)務(wù)收入 --

減： 其他業(yè)務(wù)支出 --

加： 營(yíng)業(yè)外收入 --

財(cái)政稅收返還 --

其他 --

減： 營(yíng)業(yè)外支出 --

四、 銷售凈利潤(rùn) 70968.62

減： 所得稅 17742.1549

計(jì)征稅率（%） 25%

五、 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 53226.46

稅后利潤(rùn)率 19.80%

表 10 土地增值稅估算表

按稅法計(jì)算土地增值稅

扣除項(xiàng)目 310291.43

其中 ：

銷售成本 300264.4658

銷售稅費(fèi) 10026.96

增值額： 銷售收入-扣除項(xiàng)目 101383.74

增值率: 增值額/扣除項(xiàng)目 33%

增值稅率:

增值稅額 增值額*增值稅率 30415.12268

附注：

增值稅稅率：

30% 增值額未超過扣除項(xiàng)目 50%

40% 增值額超過扣除項(xiàng)目 50%未超過 100%

50% 增值額超過扣除項(xiàng)目 100%未超過 200%

60% 增值額超過扣除項(xiàng)目 200%

增值稅速算扣除

40% 扣除項(xiàng)目*0.05

50% 扣除項(xiàng)目*0.15

60% 扣除項(xiàng)目*0.25

由以上計(jì)算可得，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為 53226.46 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 19.80%，內(nèi)部收益率為

13.73%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 為 34,619.98 萬(wàn)元因此，本項(xiàng)目投資相當(dāng)可行。

6 盈虧平衡

盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系，當(dāng)各種因素的變化達(dá)

到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響項(xiàng)目的取舍。

表 11 盈虧平衡分析表

××項(xiàng)目盈虧平衡分析

序號(hào) 單位：萬(wàn)元

1 總成本 340613.83

1.1 固定成本 159800.00

1.2 變動(dòng)成本 180813.83

1.3 平均面積成本 1.28

2 銷售總面積 266299.00

2.1 平均銷售價(jià)格 1.55

3 銷售收入 412388.67

4 銷售利潤(rùn) 71774.84

表 12 二次裝修成本估算表

盈虧平衡圖數(shù)據(jù)來(lái)源

固定成本 159800

單價(jià) 1.6

單位變動(dòng)成本 0.4

單位邊際量 1.2

盈虧平衡量 133166.7

圖 1 盈虧平衡圖

根據(jù)估算，得出該項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售面積為 133166.7 平方米，該點(diǎn)右側(cè)為盈利區(qū)，

左側(cè)為虧損區(qū)。

7 敏感性分析

根據(jù)項(xiàng)目情況，當(dāng)項(xiàng)目銷售收入和工程造價(jià)成本發(fā)生變化時(shí)，以 10%的漲幅和跌幅，得

出敏感性分析表及隨之變化的內(nèi)部收益率，投資回收期。如下：

表 13 敏感性分析表

因素變化情況

相關(guān)指標(biāo)變化情況 敏感性分析結(jié)果

總建

筑面

積

（㎡

）

物業(yè)類

型

銷售收入

（萬(wàn)元）

總投資

（萬(wàn)元)

稅后利

潤(rùn)（萬(wàn)

元）

投資

利潤(rùn)

率

財(cái)務(wù)凈

現(xiàn)值

（萬(wàn)

元）

內(nèi)部

收益

率

動(dòng)態(tài)

投資

回收

期

（年

）

基本方案

容積率=5.98

2697

19

住宅、商

業(yè)

411675.1

716

338528.1

949

53226.

46

19.8

0%

34619.

98

13.7

3%

3.84

銷售價(jià)變

化

價(jià)格下降 10%

2697

19

住宅、商

業(yè) 370507.7

317147.9

88

34345.

39

12.7

8%

18909.

31

10.2

2% 4.12

價(jià)格上升 10%

2697

19

住宅、商

業(yè) 452842.7

361720.8

82

72107.

53

26.8

3%

49486.

53

16.9

5% 3.61

工程造價(jià)

變化

工程造價(jià)增加

10%

2697

19

住宅、商

業(yè) 411675.2

351597.5

58

40384.

67

13.6

6%

23308.

31

11.0

2% 4.15

工程造價(jià)減少 2697 住宅、商 411675.2 327271.3 66068. 27.3 45087. 16.3 3.55

10% 19 業(yè) 11 26 1% 52 7%

8 風(fēng)險(xiǎn)性分析及應(yīng)對(duì)措施

表 14 風(fēng)險(xiǎn)分析表

9 財(cái)務(wù)小結(jié)

表 15 動(dòng)態(tài)及靜態(tài)盈利能力指標(biāo)表

類別項(xiàng)目

靜態(tài)指標(biāo)

動(dòng)態(tài)指標(biāo)

NPV（萬(wàn)元） IRR

投資利潤(rùn)率 投資凈利潤(rùn)率 稅前 稅后 稅前 稅后 回收期

全部投資 26.40% 19.80% ￥48,986.37 ￥34,619.98 16.90% 13.73% 3.84

從上述財(cái)務(wù)指標(biāo)可得到本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論如下：

（1）從各財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，本項(xiàng)目的良好的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)盈利能力，說(shuō)明項(xiàng)目的安全性與可接

受性比較強(qiáng)。

（2）從現(xiàn)金流量表來(lái)看，各年度累計(jì)盈余資金額始終大于或等于零，說(shuō)明項(xiàng)目資金平衡能

力和營(yíng)運(yùn)能力較佳，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

（3）在充分分析現(xiàn)在和未來(lái)資金利用的基礎(chǔ)上，應(yīng)制訂有效的營(yíng)銷策略，把握促銷時(shí)機(jī)。

完善可控性計(jì)劃，力求詳細(xì)、合理，盡量將未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)與應(yīng)對(duì)措施

主要風(fēng)險(xiǎn)因素

資金風(fēng)險(xiǎn)

央行對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行集中度管理，對(duì)金融機(jī)

構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占 比上限提出明確要求，開發(fā)企業(yè)將面臨融

資困難、融資成本提升的困境，行業(yè)兼并重組將加速。

應(yīng)對(duì)措施

企業(yè)應(yīng)加大對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的關(guān)注，通過二級(jí)市場(chǎng)收并購(gòu)，擴(kuò)大土

儲(chǔ)，降低土地購(gòu)置成本。

房產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)××住建局最新文件，××辦公樓最小分割面積不得小于 300

平方米與任務(wù)書最小分割面積不得小于 150 平方米相差一倍，

增加了銷售難度

應(yīng)對(duì)措施

報(bào)建時(shí)把 150 ㎡的打通按照 300 ㎡報(bào)建 ，為了快速去庫(kù)存，申

請(qǐng)辦公樓的水電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由商用變?yōu)槊裼?，或者附帶××地塊

和××地塊的學(xué)校學(xué)位。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

“十四五規(guī)劃建議以及 2035 愿景目標(biāo)”發(fā)布，堅(jiān)持房住不炒的定

位，“穩(wěn)”在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)仍是房地產(chǎn)政策調(diào)控的關(guān)鍵詞

應(yīng)對(duì)措施

開發(fā)商應(yīng)拋開傳統(tǒng)的人居搭建模式，不再依賴于“空間、景觀、

建材、裝修”等單一的模塊的累加，將重點(diǎn)放在對(duì)生活場(chǎng)景的研

究，在房子的品質(zhì)上打動(dòng)購(gòu)房者，重構(gòu)生活的價(jià)值，讓房子回

歸居住屬性。

次要風(fēng)險(xiǎn)因素 區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目防范的風(fēng)險(xiǎn)有環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)，降低環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)可以通

過嚴(yán)格控制施工過程中的污水排放，降低施工噪聲，盡量減少

施工過程中的揚(yáng)塵。降低自然風(fēng)險(xiǎn)則需要通過關(guān)注天氣預(yù)報(bào)、

增加施工安全措施來(lái)減少洪水、暴雨、地震、臺(tái)風(fēng)等可能造成

的影響。