土拍研究院

數(shù)據(jù)看市場

2023年8月

長三角重點城市房地產(chǎn)市場分析

8月長三角土地成交量價齊升，預(yù)計金九銀十期間供應(yīng)量將持續(xù)上升

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

2023年8月長三角重點城市涉宅用地成交54宗，土地占地面積207.2萬㎡，環(huán)比上漲29%，同比上漲284%，土地成交金

額800.6億元，環(huán)比上漲21%，同比上漲567% ，8月土地成交量和金額同環(huán)比雙雙上漲，為2023年以來最高。本月除寧

波無土拍成交外，其他城市均有土地成交，上海二批次第二輪成交9宗宅地（5宗觸頂搖號、 4宗底價）、南京成交9宗宅

地（2宗觸頂搖號、7宗底價）、 杭州成交7宗宅地（ 2幅觸頂搖號，3幅溢價，2幅底價）、無錫成交9宗宅地（全都底

價）、蘇州成交4宗宅地（1宗觸頂搖號、3宗底價） 。另外，從當前披露的拍地計劃來看，多城將于下月持續(xù)出讓，預(yù)

計金九銀十期間土地供應(yīng)規(guī)模大概率持續(xù)上升。

54

32

15

23

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16

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37

62

3

31 26

37 39 41 37

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40

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100

120

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1500

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2500

3000

2021.1-2023.8長三角重點城市涉宅用地成交月度走勢

成交總用地面積(萬㎡) 成交總建筑面積(萬㎡) 成交總價(億元) 成交幅數(shù)

土地成交熱度持續(xù)回落，“偏弱”運行態(tài)勢凸顯

2023年8月長三角重點城市溢價率僅為4%，相比上個月減少2.4個百分點，已連續(xù)8個月下降，處于2023年低位水平，平

均樓面價19952元/㎡，環(huán)比上漲4%，同比上漲61%。整體來看，8月土地市場持續(xù)承壓，熱度下滑依舊較大，“偏弱”

運行態(tài)勢凸顯。其中，上海8月初開啟第二批次2輪土拍，有5宗觸頂搖號，平均溢價率達到8.14%，熱度仍然較高；杭州

本月拍地兩次，熱度雖稍有回落，但拍地進程卻持續(xù)保持活躍狀態(tài)。南京、蘇州等重點城市的土地收金也較為可觀，土

地出讓金均超百億。

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

15440

18090

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14553

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17097

13257

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14033

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23853

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22136

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16433

17% 19276 19952

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23%

22%

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2021.1-2023.8長三角重點城市涉宅用地樓面價&溢價率月度走勢

成交樓面價(元/m2) 溢價率(%)

本月新房成交環(huán)比量跌價穩(wěn)，市場依舊較為低迷

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

2023年8月長三角重點城市新房新增供應(yīng)面積264萬㎡，環(huán)比上漲36%，同比下降24%，新房成交面積248萬㎡，

環(huán)比上漲16%，同比下降35%，新房均價40847元/㎡，環(huán)比上漲6%，同比上漲4%，整體環(huán)比呈現(xiàn)量跌價穩(wěn)，市

場有所回暖跡象，但短期內(nèi)很難改變現(xiàn)狀。8月首套房貸利率下調(diào)和降低首付比例等重要利好政策持續(xù)釋放，但政

策后續(xù)落地后有多大成效，還有待時間觀察。

33027

309803056829583

3141130772

29048

33858

315003288732789

34924

39028

34519

3057329350

39426

42313

39344

3603834523

38875

41457

44511

33641

3577136494

38083

40496

38705

40847

0

5000

10000

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100

200

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400

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800

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1000

2021.1-2023.8長三角重點城市商品住宅供求量價月度走勢

供應(yīng)面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)

各能級城市回暖態(tài)勢弱，二三線依舊筑底無起色

各能級城市新房成交情況：一線城市上海8月成交63萬㎡，環(huán)比上漲16%，同比下降47%，成交量止跌回穩(wěn)但仍低于年

化平均值，成交均價上漲明顯，為近半年最高值；新一線城市成交普遍略有回升，杭州、蘇州等伴隨著改善盤集中入市，

成交量穩(wěn)中有增。核心二三線城市成交仍處筑底階段，暫無明顯起色。

一線城市 新一線城市 二、三線城市

78 26 83 41 15 12 8

63

31

74

43

13 15

9

71238

27243

36457

28005

30902

21096 19456

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

80000

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

上海 南京 杭州 蘇州 寧波 無錫 常州

2023年8月長三角重點城市商品住宅供求量價情況

供應(yīng)面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)

-40%

-47%

-46%

-21%

-14%

-45%

-47%

-4%

-3%

-0.4%

45%

33%

-14%

16%

常州

無錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年8月長三角重點城市商品住宅

成交面積同環(huán)比

環(huán)比 同比

-1%

-14%

7%

15%

1%

-8%

15.9%

3%

-2%

5%

-0.6%

16%

-20%

9%

常州

無錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年8月長三角重點城市商品住宅房

價同環(huán)比

環(huán)比 同比

近三個月去化周期持續(xù)拉長，房地產(chǎn)去庫存難度加大

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

截至2023年8月底，長三角重點城市商品住宅總庫存為3734萬㎡，環(huán)比上漲0.7%，同比下降3.0%，去化周期為10.4

個月，相比上個月增加0.4個月，相比去年同期增加0.2個月。

總的來看，2023年至今新房庫存量本月首次出現(xiàn)上漲勢頭，同時，隨著市場流速減緩，整體庫存去化周期還在繼續(xù)

拉長，庫存壓力并未得到緩解。

7.9

7.1 6.7 6.5

5.7 5.6 5.7 5.6 5.9 6.0 6.3 6.6 6.9 6.9

7.5

8.1

9.3

9.9 9.9 10.310.310.710.911.311.210.9

10.2 9.8 9.5 9.6 10.010.4

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2021.1-2023.8長三角重點城市商品住宅可售面積&去化周期走勢

可售面積(萬㎡) 近一年去化周期(月)

滬杭新房庫存保持健康，部分城市消化周期超警戒

城市 2023年7月

可售面積(萬㎡)

2023年8月

可售面積(萬㎡)

可售面積環(huán)比 2023年7月

去化周期(月)

2023年8月

去化周期(月)

去化周期差值

（本月-上月）

蘇州 696 704 1.1% 11.9 12.3 0.4

南京 803 798 -0.6% 14.5 15.0 0.5

無錫 506 503 -0.6% 19.8 20.5 0.7

上海 573 588 2.7% 6.4 6.9 0.5

杭州 408 417 2.3% 4.1 4.3 0.2

常州 348 346 -0.6% 23.7 25.7 2.0

寧波 377 379 0.6% 13.6 14.2 0.6

注：去化周期=可售面積/近一年流速

從長三角重點城市環(huán)比變化來看，上海、杭州庫存量分別環(huán)比上漲2.7%、2.3%，主要是受8月新房供應(yīng)端突增帶動，

但去化周期低于7個月，目前市場處于安全范圍內(nèi)；南京、無錫、常州庫存規(guī)模與上個月相比都小幅微縮0.6%，但

去化周期都超15個月且在持續(xù)拉長，去庫存壓力并未得到緩解。

上海前三項目業(yè)績均超35億，杭州榜首項目業(yè)績超49億元

長三角各重點城市金額榜首位分別為：

上海海·海上和集41.43億元、南京萬科朗拾雨核3.79億元、杭州杭州國際金融中心49.01億元、蘇州湖西觀云26.14

億元、無錫萬科樟灣國際1.31億元、常州路勁美的·竹林壹號1.27億元、寧波云河頌6.89億元。

2023年8月長三角各重點城市商品住宅金額榜TOP前三

城市 排行 項目 區(qū)域 成交金額(億元) 成交套數(shù)(套) 成交均價(元/㎡)

上海

1 中?！ずＩ虾图?楊浦 41.43 303 118756

2 招商蘇河璽 普陀 39.60 353 105045

3 品尊國際 普陀 35.24 256 105319

南京

1 萬科朗拾雨核 雨花臺 3.79 79 44329

2 中寧府 建鄴 2.70 13 74544

3 越城天地中心 秦淮 2.10 6 68497

杭州

1 杭州國際金融中心 上城區(qū) 49.01 344 69509

2 之江未來社區(qū) 西湖區(qū) 29.69 652 37083

3 德信小河云莊 拱墅區(qū) 18.89 137 51440

蘇州

1 湖西觀云 園區(qū) 26.14 243 54749

2 建發(fā)縵云 新區(qū) 3.23 37 47332

3 綠地中心 吳江區(qū) 2.66 49 30285

無錫

1 萬科樟灣國際 惠山區(qū) 1.31 49 23058

2 和居·翠湖新著 錫山區(qū) 1.13 84 12211

3 中信泰富·玖著 濱湖區(qū) 1.10 19 34781

常州

1 路勁美的·竹林壹號 天寧區(qū) 1.27 34 23962

2 雅居樂尚雅辰 新北區(qū) 1.15 40 16912

3 中建國賢府 鐘樓區(qū) 0.90 27 26471

寧波

1 云河頌 鄞州 6.89 72 45864

2 華潤軌交鄞開映樾府 鄞州 2.61 65 35173

3 中?！そ瓥|興樾府 鄞州 1.50 27 41955

政策端：

8月25日，住建部等三部門提出推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施；同日，財政部等三部門發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實

施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，指出換房退個稅優(yōu)惠延長至2025年底；8月27日，證監(jiān)會連發(fā)三文，支持

適度融資需求，釋放積極信號；隨后，廣州、深圳、成都、武漢等多城落實認房不認貸政策，熱點城市“認房不認貸”時代即

將到來；8月31日晚，中央釋放重磅利好，央行、國家金融監(jiān)督管理總局釋放重磅利好，降低存量首套住房貸款利率，二套住

房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20基點；統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例政策下限，首套房最低首付

比例不低于20%，二套房最低首付比例不低于30%。各地政策頻次落地加快，廣深北上等多地落實首套房“認房不認貸”。

土地端：

8月長三角重點城市土地成交規(guī)模相比上個月有明顯增加，但土拍市場依舊降溫。從土拍情況來看，資金向能級更加高、基本

面更加好的城市集中，一線城市的熱度尚能保持穩(wěn)定，而核心二線城市的熱度有所下降，依舊以大型國央企發(fā)力拿地和地方城

投托底為主，民企投資占比大幅下滑。

新房端：

8月新房成交量環(huán)比略有提升，但整體延續(xù)低迷態(tài)勢，市場熱度還是集中在部分新盤上，而并非全市，購房者更加理性，市場

熱度與樓盤供應(yīng)質(zhì)量強關(guān)聯(lián)。隨著一二線城市普遍執(zhí)行“認房不認貸”等政策，以及企業(yè)在傳統(tǒng)旺季積極推貨和營銷，9月企

業(yè)銷售有望改善。

展望：

政策利好接連落地，預(yù)計接下來新房市場有望獲得好轉(zhuǎn)，市場將會逐步走出當前低迷的行情，后續(xù)房價跌幅有望收窄乃至止跌

回升。

土拍研究院觀察

PART/01 合肥土地市場分析

299

503 554

172

609

1142 1211

311

341

652 688 304

51

84

105

37

0

20

40

60

80

100

120

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

合肥市區(qū)年度土地供求對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)，（含保障）

2023年1-8月合肥市區(qū)共成交37宗地塊（純住宅用地26宗，商住用地1宗，商服用地5宗，其他用地5宗），總成交

面積約172萬㎡，成交金額約304億元。8月全月僅成交2宗地塊，分別為8月31日，廬陽區(qū)成交1宗住宅用地、經(jīng)開

區(qū)成交1宗商業(yè)用地。

經(jīng)營性用地成交分析

住宅類, 26,

70%

商住類, 1,

3%

商服類, 5,

13%

其他, 5, 14%

2023年1-8月合肥市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比

（單位：宗數(shù)）

合肥8月土地量縮減，僅如期出讓1宗涉宅用地，為廬陽地塊，該地塊房企關(guān)注度較高，約41家房企競拍，土拍競爭

激烈，達競品質(zhì)搖號階段，最終由萬科搖號競得。值得注意的是，官方發(fā)布公告稱，原定本批次同步拍賣的另2宗地

塊，掛牌日期調(diào)整為2023年8月31日至2023年9月27日，現(xiàn)場競價時間為2023年9月28日上午9：00，2宗地塊分別

位于瑤海區(qū)、包河區(qū)（1宗居住，1宗商業(yè)）。

446 322 948 997 257

630 656

297 7225 6645 6578

11570

19663 19013 20994 22214

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

32

52

80

26

22%

12%

9%

13%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

20

40

60

80

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

367 151 52 102 47 27 25 5

204

0 0

75

0 0

68 101

56 33 33 7

5570 4936

13026

9853

11844 12600 13426 14542

0

5000

10000

15000

20000

0

100

200

300

400

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

21

0 0

14

0 0

6

10

4 3 2 1

8% 7%

14%

12%

14%

15% 15% 15%

0%

5%

10%

15%

20%

0

5

10

15

20

25

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率分析

成交宗數(shù) 溢價率

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

（備注：4月份二批次成交中包河、高新、經(jīng)開各含1宗部分保障地塊，按普通涉宅地塊進行統(tǒng)計。）

涉宅類用地成交分析

230 101 22 140 65 83 171 184

80

36 31 30

11

24

44

184

128

11

99

36

58

33

107

100

56

20

37

13

26

45

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

0

50

100

150

200

250

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-8月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-8月成交金額（億元）

對比合肥各區(qū)域成交，分別包河8宗、濱湖3宗、高新2宗、經(jīng)開2宗、廬陽3宗、蜀山3宗、瑤海5宗。其中成交建面、

成交金額最高的為包河區(qū)，成交建面80萬㎡，成交金額100億元；從溢價率方面來看，其中濱湖區(qū)、瑤海區(qū)的溢價均

達到上限15%；從平均樓面價來看，濱湖區(qū)依舊是位居首位，可見相對而言，濱湖區(qū)土地市場熱度較高。

12538

15710

6374

12276

11319

10903 10077

7%

15%

12%

8%

7%

13%

1%

8%

13.1% 14.8%

12.5%

14.0%

12.4%

9.8%

14.9%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-8月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-8月溢價率

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從榜單來看，合肥市區(qū)2023年1-8月土拍中，房企參拍度整體尚可。6月四批次土拍，市區(qū)共成交3宗普通涉宅用地，

全部進入封頂進入競品質(zhì)階段，其中包河單宗地塊吸引34家房企參與競拍；7月五批次的2宗涉宅地塊均進入觸頂競

品質(zhì)，但分別僅為6家和9家競品質(zhì)，參與房企數(shù)量較上半年動輒幾十家而言，有所下滑；而8月份，雖僅成交1宗涉

宅地塊（廬陽區(qū)LY202308號地塊），但是該地塊房企參與度尚可，共有41家房企報名參拍，開拍后1秒觸頂最高限

價轉(zhuǎn)競品質(zhì)階段。

房企拿地排行榜

房企2023年1-8月在合肥市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

排名 拿地房企 宗數(shù) 建筑面積（萬㎡） 成交總價（億元） 平均樓面價（元/㎡）

1 合肥城建 1 23.38 35.01 14973

2 中國鐵建 2 19.70 25.31 12844

3 廈門建發(fā)集團 1 20.23 24.12 11922

4 杭州椿實置業(yè) 1 16.83 21.93 13034

5 合肥城改集團 1 16.30 21.37 13109

6 偉星集團 2 23.09 20.56 8904

7 中海地產(chǎn) 1 13.70 20.37 14870

8 浙江和泰地產(chǎn) 1 18.22 18.42 10109

9 新華地產(chǎn)集團 2 18.24 16.29 8930

10 六安遠大 1 9.24 15.81 17100

合肥2023年第六批次成交情況：8月31日，合肥第六批次土拍市區(qū)2宗地塊成交（1宗居住，1宗商業(yè)）。其中廬陽區(qū)居住

用地觸頂最高限價轉(zhuǎn)競品質(zhì)，地塊成交面積37.8畝，成交總價6.6億元。此外，經(jīng)開區(qū)商業(yè)地塊也順利成交，位于經(jīng)開區(qū)繁

華大道以北、天都路以西，與傳聞中的山姆會員店選址一致。值得注意的是，與今日地塊同期掛出的另外2宗地塊延長掛牌

至9月28日出讓。

封頂?shù)貕K分析：

廬陽區(qū)LY202308號地塊熱度較高，開拍后1秒觸頂，共41家房企搶地，進入競品質(zhì)階段，單價1745萬元/畝，總價6.6億元

，樓面價14541元/平米，溢價率14.80%。

地塊位于四里渠西路以西、迎松路以北，整體配套齊全，距離地鐵3號線四泉橋站直線約600米，東側(cè)緊鄰四里河生態(tài)公園，

北側(cè)為祥生廬州云境項目，西側(cè)是省農(nóng)科院。當前四里河板塊內(nèi)，一路之隔的新盤祥生廬州云境為限價盤，均價2.5萬/㎡，

周邊二手房華潤橡樹灣、萬科森林公園等都掛牌3萬/㎡以上，地塊上市后有一定的價格優(yōu)勢。此外，地塊所處的四里河板

塊，供地一直稀缺，板塊土地價值高且供應(yīng)少，未來入市基本沒有競品。其次，該地塊面積相對較小，一方面總價低，一

方面可以一次加推，周期優(yōu)勢明顯。

土拍監(jiān)測

宗地編號 地塊位置 用途 用地面積

（㎡） 容積率 建筑面積

（㎡）

起始總價(

萬元)

成交總價

（萬元）

成交樓面價

（元/㎡） 溢價率 拿地單位 成交日期

廬陽區(qū)

LY202308

號

廬陽區(qū)四里渠

西路以西、迎

松路以北地塊

居住 25200 ≤1.8 45360 57456 65961 14541.67 14.80% 重慶易態(tài)房地產(chǎn)

開發(fā)有限公司

2023-08-

31

經(jīng)開區(qū)

JK202305

號

經(jīng)開區(qū)繁華大

道以北、天都

路以西

商業(yè) 23986.67 ≤1.6 38378.671

9

10074.4 10146.36 2643.75 0.71% 合肥海恒發(fā)展股

份有限公司

2023-08-

31

瑤海區(qū)

YH20230

9號

瑤海區(qū)月亮灣

路以北，障山

路以東

居住 55600 ≤2.0 111200 91740 延期：現(xiàn)場競價時間為2023年9月28日上午9：00

包河區(qū)

BH20230

9號

包河區(qū)龍川路

以北、上海路

以東

商業(yè) 72180 ≤1.2 86616 23386.32 延期：現(xiàn)場競價時間為2023年9月28日上午9：00

PART/02 蘇州土地市場分析

2023年1-8月蘇州市區(qū)共計成交72宗經(jīng)營性用地（42宗純住宅類、6宗商住類），總成交占地面積221.6萬㎡，總

成交建面380.5萬㎡，總成交金額507.7億元。其中8月份成交18宗經(jīng)營性用地，其中16宗涉宅類用地（含1宗定銷

房）、1宗商服用地，總計占地面積63.4萬㎡，總成交金額136.0億元

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（含蘇相合作區(qū)）、姑蘇區(qū)

535 719 409

222

1129

1426

786 381

1152

1385

975

508

117

129

91

72

0

20

40

60

80

100

120

140

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

蘇州市區(qū)年度經(jīng)營性用地成交對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 42,

58%

商住類, 6, 8%

商服類, 22, 31%

其他, 2, 3%

2023年1-8月蘇州市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營性用地成交分析

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（含蘇相合作區(qū)）、姑蘇區(qū)

796 1146 644 272

1108 1333 943

485

13932

11625

14628

17854

26488 25985 25981

28282

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

蘇州市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

74 76 69

47

9%

5%

2.7%

5.0%

0%

5%

10%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

蘇州市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

69 147 83 0 70 0 0 47 68.2 0 87.2

127

179

132 140

98 118.1

18405 129.6

12193

15859

20003 21011

17323

14859

0

10000

20000

30000

0

50

100

150

200

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

9

18

0 10 0 11 0 0 9 12 0 15

3.0%

0%

4.8%

7.5%

9.1%

2.4%

2.0%

0.0%

5.0%

10.0%

0

10

20

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率分析

成交宗數(shù) 溢價率

2023年1-8月蘇州市區(qū)成交47宗涉宅用地，總占地面積162.1萬㎡，總建筑面積271.9萬㎡，總成交金額485.4億元，

平均樓面價17854元/㎡，平均溢價率5.03%。其中8月6日，蘇州四批次11宗地塊全部成交，總占地面積38.93萬㎡，

成交金額約89.51億元，其中2宗溢價成交，9宗底價成交，房企加價保持謹慎。8月31日，蘇州五批次4宗純涉宅用

地順利成交，總占地面積13.9萬㎡，成交總價40.0億元，溢價率2.83%，僅1宗姑蘇區(qū)地塊觸頂搖號，其他均底價

成交。

涉宅類用地成交分析

10156 16343 14133 97 37 12254 20 50

257

194

221

92

153

26

145

65 68

34

71

103

0

50

100

150

200

250

300

0

50

100

150

200

園區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 吳江 相城區(qū) 姑蘇區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-8月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-8月成交金額（億元）

2023年1-8月蘇州各區(qū)域涉宅用地成交建面前三分別是園區(qū)56萬㎡、相城區(qū)54萬㎡、姑蘇區(qū)50萬㎡，姑蘇區(qū)今年

土地供地量明顯增加，目前成交建面已超2022年全年總量的2.5倍。從成交熱度來看，園區(qū)以溢價率8.5%&樓面價

26098元/㎡的表現(xiàn)占據(jù)區(qū)域首位，土地市場熱度較高；此外，姑蘇區(qū)溢價率6.9%&樓面價20850元/㎡和新區(qū)溢價

率8.0%&樓面價20381元/㎡的表現(xiàn)僅次于后。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（園區(qū)土地成交包含蘇相合作區(qū)地塊）、姑蘇區(qū)

25439

11892

15619

9493

12548

13102

26098

15044

20381

9433

13024

20850 8.5%

0%

2.0%

0%

0%

1.2%

8.5%

0%

8.0%

0.5%

0.1%

6.9%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

園區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 吳江 相城區(qū) 姑蘇區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-8月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-8月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從房企在蘇拿地金額榜單來看，華潤以拿地金額67.2億元穩(wěn)占榜首，分別布局園區(qū)2宗、姑蘇區(qū)1宗，重點布局

蘇州核心和次核心地段，預(yù)算較高；其次中建三局以拿地金額51.2億元位居第二，分別吳江太湖新城2宗、吳中

太湖新城2宗，持續(xù)深耕；建發(fā)重創(chuàng)蘇州新區(qū)，以48.5億元占據(jù)榜單第三。此外，保利發(fā)展、華發(fā)、招商等國央

企為主的房企均在榜上有名。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（園區(qū)土地成交包含蘇相合作區(qū)地塊）、姑蘇區(qū)

房企拿地排行榜

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 華潤 3 23.5 67.2 28537

2 中建三局 4 31.7 51.2 16151

3 建發(fā) 3 19.5 48.5 24903

4 保利發(fā)展 3 11.2 25.9 23228

5 華發(fā) 3 15.7 23.8 15183

6 中建國際+蘇州軌交 1 7.7 21.9 28456

7 吳中經(jīng)開國資 2 13.0 20.8 15975

8 蘇高新 2 14.5 20.1 13902

9 相城高新 3 15.4 19.8 12907

10 招商 2 8.3 17.0 20446

房企2023年1-8月在蘇州市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

蘇州2023年第批五次成交情況：8月31日，蘇州第五批次成交5宗地塊（含1宗定銷房），總用地面積20.04萬㎡，總建面

37.14萬㎡，總成交金額42.87億元，平均樓面價11542元/㎡，溢價率3.55%，其中，5宗地塊中2宗觸頂最高限價進入線下

搖號，其余3宗底價成交。姑蘇胥江49號地塊經(jīng)過近半小時激烈競價，房企加價56輪報價觸頂搖號，最終被中海以8.45億

元拿下，該地塊吸引了象嶼、招商、保利置業(yè)、中海、越秀、綠城、美的、金茂等房企報名參拍；而相城元和54號定銷房

地塊“意外”進搖號，根據(jù)地塊投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，該地塊未來回購價9850元/㎡。

土拍監(jiān)測

序號 地塊編號 地塊位置 總出讓面積

（㎡） 用 途 容積率 建筑面積

（㎡）

保證金

（萬元）

起始總價

（萬元）

成交總價

（萬元）

成交樓面價

（元/㎡）

溢價率 所屬集團

1

蘇地2023-

WG-49號

姑蘇區(qū)滄浪街道勞

動路南、彩虹河西 16322 住宅 ＞1且

≤1.8 29380 14690 73449 84466 28750 15% 中海地產(chǎn)

2

蘇地2023-

WG-51號

姑蘇區(qū)吳門橋街道

勞動路南、凌波路

東

46048 住宅 ＞1且

≤1.4

113036 29470 147346 147346 13035 0% 姑蘇建設(shè)&蘇

高新集團

10793

商服用地

（公共設(shè)

施用地）

≤4.5

3

蘇地2023-

WG-52號

吳中太湖新城五湖

路北側(cè)、塔韻路東

側(cè)

35285.6 住宅 ＞1.6且

≤1.8 63514 21600 107974 107974 17000 0%

蘇州嘉盛&吳

中經(jīng)開國資&

天鴻偉業(yè)&吳

城置業(yè)

4

蘇地2023-

WG-53號

吳中經(jīng)開區(qū)城南街

道興昂路北側(cè)、梧

桐街東側(cè)

30529 住宅 ＞1.3且

≤1.4 42741 12140 60692 60692 14200 0%

蘇州嘉盛&天

鴻偉業(yè)&吳城

置業(yè)

5

蘇地2023-

WG-54號

相城區(qū)元和街道蘇

站路北、婁北路東 61376 住宅

（定銷房） ＞1且≤2 122752 4910 24550 28233 2300 15% 相城高新控股

PART/03 無錫土地市場分析

2023年1-8月，無錫市區(qū)共成交41宗經(jīng)營性用地，包含19宗住宅用地、9宗商住用地和12宗商服用地，成交占地面積149萬

㎡，成交建面254萬㎡，成交總金額262億元。其中，8月無錫市區(qū)成交13宗經(jīng)營性用地（其中9宗涉宅用地），占地面積

57.47萬㎡，成交建面83.46萬㎡，成交金額81.65億元。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

369 387 436 149

712 710 813 254

1152

919 845

262

61

75

90

41

0

20

40

60

80

100

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

無錫市區(qū)年度經(jīng)營性用地成交對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡） 成交金額（億元） 宗數(shù)

經(jīng)營性用地成交分析

住宅類, 19,

46%

商住類, 9,

22%

商服類, 12,

29%

其他, 1, 3%

2023年1-8月無錫市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

2023年1-8月，無錫市區(qū)共計成交25宗涉宅地塊，成交建面159萬㎡，成交金額216億元，溢價率0.70%，其中8月無

錫第四批次順利成交9宗宅地，成交建面61.56萬㎡，成交金額75.95億元，溢價率0% 。8月18日，無錫2023年第五

批次集中供應(yīng)9宗地塊，總用地面積55.41萬㎡，起拍總價約72.22億元（若剔除1宗定銷用地，總用地面積49.63萬㎡，

起拍總價約66.80億元）。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

0 150 173 0 0 0 0 31 26 41 0 61

164

224

53 33 55 76

10918

12956

16964

12482 13441 12499

0

5000

10000

15000

20000

0

50

100

150

200

250

近一年無錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

0

13 14

0 0 0 0 5 5 6 0

9

0% 0% 0% 0%

2.81%

0% 0

0.01

0.02

0.03

0

5

10

15

近一年無錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

成交宗數(shù) 溢價率

573 657 701 159

704

899 813

216

12274 13686 11595 13613

19845 21569 23508 23099

0

10000

20000

30000

0

500

1000

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

無錫市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

46 63

62 25

17%

7%

0.35% 0.70%

0%

10%

20%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

無錫市區(qū)年度土地樓面價&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

涉宅類用地成交分析

從各區(qū)域來看，無錫市區(qū)成交宅地分別梁溪區(qū)（6宗）、新吳區(qū)（4宗）、經(jīng)開區(qū)（5宗）、惠山區(qū)（3宗）、濱湖

區(qū)（3宗）、錫山區(qū)（4宗）。8月份，2023年無錫第四批次成交結(jié)果來看，世紀金源與梁溪文旅以聯(lián)合方式獲取老

城區(qū)核心地塊，其余地塊由地方城投獲取。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

13417 78 42 15727 13420 86 31 11322

134 135

144

158

109

133

16

80

29

17

49

25

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-8月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-8月成交金額（億元）

9997

17386

9155

11794 12708 12530

8939

19165

10966

8351

15868

11594

0% 0% 0.03% 0%

2.63%

0%

0%

1.91%

0% 0% 0% 0% 0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

0

5000

10000

15000

20000

25000

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-8月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-8月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

無錫土地市場分析

房企拿地排行：2023年1-8月，無錫市區(qū)成交了25宗涉宅用地。在無錫的首輪土拍中，仁恒、紅星美凱龍、貴州大

興等開始嶄露頭角。第2輪土拍中，路勁、華僑城時隔許久出現(xiàn)在參拍房企之中。第3輪土拍，中信泰富、金領(lǐng)出手

補倉。第4輪土拍，世紀金源與梁溪文旅以聯(lián)合方式獲取老城區(qū)核心地塊?？傮w來看，建發(fā)集團競得2宗地塊，以總

金額25.12億元占據(jù)房企拿地金額榜第一。

房企2023年1-8月在無錫市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 建發(fā) 2 15.44 25.12 16267

2 華僑城 1 11.17 21.01 18814

3 綠城+太湖新城 1 9.74 19.02 19534

4 世紀金源+梁溪文旅 2 8.49 17.38 20459

5 中信泰富 1 7.21 14.84 20581

6 惠山國控 1 13.54 14.22 10500

7 藍城+堰橋街道 1 10.96 13.60 12407

8 梁溪城投 1 8.09 12.65 15635

9 梅里古鎮(zhèn) 1 9.74 10.72 11000

10 綠地香港+梁溪城投 1 8.52 10.22 11995

無錫2023年第四批次成交情況： 8月9日，無錫2023年第四批次成交9宗地塊，成交占地面積41.07萬㎡，建面61.56萬㎡，

成交總價75.95億元，均底價成交。涉及經(jīng)開區(qū)1宗、梁溪區(qū)3宗、錫山區(qū)1宗、惠山區(qū)1宗、濱湖區(qū)1宗、新吳區(qū)2宗。本場土

拍誕生3宗樓面價1.8萬+地塊，分別是惠山古鎮(zhèn)DE、F地塊和經(jīng)開華誼路地塊。在市場底價成交為主旋律下，梁溪、經(jīng)開熱

點區(qū)域價格依舊堅挺。值得注意的是，今年4月，仁恒以5.09億競得惠山古鎮(zhèn)三期A地塊，綜合樓面價15225元/㎡，住宅部

分成交樓面地價達20113元/㎡。時隔近半年，惠山古鎮(zhèn)DEF地塊順利出讓，樓面價達21000元/㎡，并沒有因為行情影響而

降價，足以見得該區(qū)域的市場認可度之高。

土拍監(jiān)測

行政區(qū) 宗地編號 地塊位置 用途類別 出讓面積

（㎡） 容積率 建筑面積

（㎡）

起拍總價

（萬元）

成交總價

（萬元）

成交樓面價

（元/㎡）

溢價率 房企 屬性

經(jīng)開區(qū) 錫國土（經(jīng)）

2023-29

經(jīng)開區(qū)震澤路與華誼

路交叉口西北側(cè) 住宅 21864 2 43728 80023 80023 18300 0% 新都房產(chǎn) 本地國企

梁溪區(qū)

錫國土（經(jīng)）

2023-30

梁溪區(qū)盛岸路與規(guī)劃

道路交叉口東南側(cè) 住宅 31749 1.20 38099 80278 80278 21000 0% 無錫文旅 本地國企

錫國土（經(jīng)）

2023-31

梁溪區(qū)規(guī)劃道路與山

東浜交叉口東南側(cè) 住宅 34239 1.30 44511 93474 93474 21000 0% 無錫文旅 本地國企

錫國土（經(jīng)）

2023-32

梁溪區(qū)智泰路和金石

東路交叉口東北側(cè) 商住 44941 1.80 80893 126477 126477 15635 0% 梁城美景 本地國企

錫山區(qū)

錫國土（經(jīng)）

2023-33

錫山區(qū)鵝湖鎮(zhèn)錫甘路

東、新園路北 商住 39080 1.20 46896 30122 30122 6423 0% 無錫錦安 本地民企

錫國土（經(jīng)）

2023-34

惠山區(qū)西石路與天錦

路支路交叉口東南側(cè) 住宅 75225 1.80 135405 142176 142176 10500 0% 廣夏置業(yè) 本地國企

濱湖區(qū) 錫國土（經(jīng)）

2023-35

濱湖區(qū)胡安路與安泰

路交叉口西北側(cè) 商住 82756 1.15 94501 66234 66234 7000 0% 胡山房產(chǎn) 本地國企

新吳區(qū)

錫國土（經(jīng)）

2023-36

新吳區(qū)泰伯大道與新

洲路交叉口西北側(cè) 住宅 60887 1.60 97420 107162 107162 11000 0% 梅里古鎮(zhèn)建

設(shè)

本地國企

錫國土（經(jīng)）

2023-37

新吳區(qū)長江路與龍山

路交叉口東南側(cè) 住宅 13787 1.90 26195 33530 33530 12800 0% 新發(fā)集團 本地國企

無錫2023年第五批次供應(yīng)情況： 8月18日，無錫第五批次集中出讓9宗地塊（錫山2宗、惠山1宗、梁溪區(qū)1宗、濱湖區(qū)2宗、

新吳區(qū)3宗），出讓面積32.26萬㎡，建面約55.41萬㎡，起拍總價約72.23億元； 除去1宗定銷地塊，8宗地塊（錫山2宗、

惠山1宗、梁溪區(qū)1宗、濱湖區(qū)2宗、新吳區(qū)2宗），出讓面積30.27萬㎡，建面約49.63萬㎡，起拍總價約66.82億元。9宗

地塊，全部最高上限溢價均為15%，最高限制樓面價21396元/㎡。本批次依然沿用“限地價+搖號”方式，競拍時間為9

月20日9時30分。

本次供地中，有5幅宅地容積率低于1.6，占比62.5%；尤其是威孚二期地塊、東北塘芙蓉五路地塊以及米蘭A地塊，容積率

均低于1.5，預(yù)計將打造多層、洋房等低密產(chǎn)品。本次土地掛牌，有3幅宅地起拍樓面價突破1.7萬元/㎡，且有兩幅宅地最

高限價樓面價突破2萬元/㎡。

土拍監(jiān)測

編號 區(qū)域 土地位置 總可建設(shè)用

地面積 土地用途 計容面積 容積率 起始總價

（萬元）

起始樓面價

（元/㎡）

最高限價

（萬元）

限制樓面價

（元/㎡）

錫國土（經(jīng)）2023-42 梁溪區(qū) 梁溪區(qū)人民路與蓉湖南路

交叉口西南側(cè) 58261.8 住宅、商業(yè)

6% 79883.7 1.5 148627 18605 170921 21396

錫國土（經(jīng)）2023-43 錫山區(qū) 錫山區(qū)東北塘街道東亭路

與芙蓉五路交叉口西北側(cè) 15388 住宅、商業(yè)

5% 21543.2 1.4 16814 7805 19336 8975

錫國土（經(jīng)）2023-44 惠山區(qū) 洛社鎮(zhèn)新興東路與文體路

交叉口東南側(cè) 16303 住宅 22824.2 1.4 17223 7546 19806 8678

錫國土（經(jīng)）2023-45 濱湖區(qū) 濱湖區(qū)梁清路與孫蔣路交

叉口東南側(cè) 33605.2 住宅 67210.4 2.0 116924 17397 134462 20006

錫國土（經(jīng)）2023-46 濱湖區(qū) 濱湖區(qū)孫蔣路與仙蠡路交

叉口東北側(cè) 31387.3 住宅 56497.14 1.8 100809 17843 115930 20520

錫國土（經(jīng)）2023-47 新吳區(qū) 新吳區(qū)旺莊路與漢江路交

叉口西南側(cè) 23894.1 住宅 50177.61 2.1 63182 12592 72659 14480

錫國土（經(jīng)）2023-48 新吳區(qū) 新吳區(qū)錫義路與新洲路交

叉口西南側(cè) 46602.4 住宅 74563.84 1.6 78890 10580 90723 12167

錫國土（經(jīng)）2023-49

（定銷） 新吳區(qū) 新吳區(qū)永樂東路與興源路

交叉口西南側(cè) 19921.6 住宅

（定銷房） 57772.64 2.9 54307 9400 62453 10810

錫國土（經(jīng)）2023-50 錫山區(qū) 錫山區(qū)厚橋街道聯(lián)福路與

厚豐路交叉口東北側(cè) 77242 住宅、商業(yè)

6% 123587.2 1.6 125491 10154 144314 11677

PART/04 常州土地市場分析

2023年8月常州市區(qū)經(jīng)營性用地成交4宗經(jīng)營性用地，總占地面積13.5萬㎡，總建筑面積29.3萬㎡，成交總價16.6億元，

含1宗商住、1宗安置房、2宗商服。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

住宅類, 1, 8%

商住類, 3,

23%

商服類, 4,

31%

其他, 5, 38%

2023年1-8月常州市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

357 350 448 73

753

683

830

556 537 604 114 30

79

72

90

13

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

常州市區(qū)年度土地供求對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

經(jīng)營性用地成交分析

2023年1-8月，常州市區(qū)共出讓2宗商住用地，其中8月16日，一宗位于經(jīng)開區(qū)愛琴海南側(cè)西的地塊成交，成交面積

66263㎡，成交總價120280萬元，成交樓面價9076元/㎡，溢價率0.84%，由常州東方新城競得，地塊地處東方新

城核心區(qū)的中心，板塊定位高、配套能級高且完善豐富，未來將為項目帶來整體價值的提升。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

491495 418482 517545 22 15

10079 11542 10542

6937

18365 19236 19702 19317

0

10000

20000

30000

0

200

400

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

常州市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交金額（億元）

44 36 52 2

35%

14%

0.7% 0.94%

0%

20%

40%

0

20

40

60

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

常州市區(qū)年度成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

0 33 92 333 0 8 0 0 0 13 24

83

365

2.9

12

7365

9079

10979

3519

9076

0

5000

10000

15000

0

100

200

300

400

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

0 3 11 32 0 1 0 0 0 0 1

0.53%0.56%0.67%

1.04%

0.84%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

0

20

40

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率分析

成交宗數(shù) 溢價率

涉宅類用地成交分析

從區(qū)域來看，2023年目前僅天寧區(qū)、經(jīng)開區(qū)各有1宗宅地成交?；仡?022年，常州市區(qū)成交52宗涉宅用地。鐘樓

區(qū)成交面積和總金額均為各區(qū)之首，而天寧區(qū)成交樓面均價領(lǐng)先其他區(qū)。2023年天寧區(qū)成交1宗地塊位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，故

成交均價有所回落；經(jīng)開區(qū)8月成交地塊位于核心區(qū)，均價較2022年有所上升。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

171 80 8 122 74 51 13

211

105 99

74

40

3

12

0

50

100

150

200

250

0

50

100

150

200

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-8月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-8月成交金額（億元）

12392 13023 8097 10057 7714

3519

9076

0.6%

1.0%

0.6%

0.5%

0.7%

1.0% 0.8%

0.0%

0.2%

0.4%

0.6%

0.8%

1.0%

1.2%

0

5000

10000

15000

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-8月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-8月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

常州2023年8月涉宅地塊成交情況： 8月16日，常州JZX[2023]05號公告成交，常州東方新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得武進愛琴海

地塊，成交總價120280萬元，折合樓面價9076元/㎡，溢價率0.84%。該地塊配套十分優(yōu)越，距離地鐵 2 號線潞城站直線距離僅約

300米，緊靠經(jīng)開區(qū)大型商業(yè)體愛琴海購物公園，生態(tài)資源和教育資源也都比較完善，附近僅有萬科潮起東方和保利大都匯2個項目

在售。

土拍監(jiān)測

公告號 宗地編號 行政區(qū) 掛牌時間 成交日期 競得單位 地塊位置 用途 出讓面積

（㎡） 容積率 建筑面積

（㎡）

起拍總價

（萬元）

成交總價

（萬元）

成交樓面價

（元/㎡）

溢價率

經(jīng)開區(qū)掛

[2023]08號

JZX20230

501 經(jīng)開區(qū) 2023/7/14 2023/8/16 常州東方新城房地

產(chǎn)開發(fā)有限公司

常州經(jīng)開區(qū)

丁堰街道 商住 66263 1＜容積

率≤2

132526 119280 120280 9076 0.84%

PART/05 南通土地市場分析

2023年1-8月份南通市區(qū)成交9宗經(jīng)營性建設(shè)用地（住宅類地塊8宗、商服類地塊1宗），總占地面積43.19萬㎡，

總成交金額67.12億元，其中住宅類地塊總占地面積40萬㎡，總成交金額66.02億元。

2023年8月份，南通市區(qū)成交4宗住宅用地，總占地面積12.21萬㎡，總成交金額9.7億元。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

244 237 149

43.0

470

545

257

59.6

420 399

213

67.1

39

47

35

9

0

10

20

30

40

50

0

100

200

300

400

500

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

南通市區(qū)年度土地成交情況對比

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 8,

89%

商住類, 0,

0% 商服類, 1,

11%

其他, 0, 0%

2023年1-8月南通市區(qū)經(jīng)營性用地成交占

比（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營性用地成交分析

2023年1-8月南通成交6宗涉宅用地，建面46.64萬㎡，成交金額65.35億元，平均溢價率2.6%。其中，8月南通成

交2宗涉宅用地，總建面9.4萬㎡，成交金額9.0億元，平均溢價率0.2%，分別是：崇川區(qū)R23007地塊被建發(fā)以5.5

億元的底價競得，樓面價8800元/㎡；R23008地塊經(jīng)過2輪競價，由蘇潤置業(yè)以總價3.58億元競得，溢價率0.42%。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

359 339 188 47

375

347

180

65

10449 10241 9421

12866

21640

23312 22031 21637

0

5000

10000

15000

20000

25000

0

100

200

300

400

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

南通市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交金額（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

26

15

22

6

19%

3.8%

0.5%

2.6%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

10

20

30

2020年 2021年 2022年 2023年1-8月

南通市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

0 0 0 31 66 22 15 9.4 29

72

0 0 0 0

28 29 0

9.0

100739236

12700

18805

10047

0

5000

10000

15000

20000

0

20

40

60

80

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

0 0 0

3

9

0 0 0 0

3

1

0

2

0% 0.1%

10.2%

0%

0.2%

0

0.05

0.1

0.15

0

2

4

6

8

10

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

涉宅類用地成交分析

149 43 49 3

94

31

62

4 0

20

40

60

80

100

0

20

40

60

80

100

120

140

160

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-8月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-8月成交金額（億元）

從南通市區(qū)各區(qū)域來看，成交地塊主要都位于崇川區(qū)，開發(fā)區(qū)地塊僅1宗。崇川區(qū)總成交建面43.46萬㎡，總成交金

額61.77億元，成交樓面價13180元/㎡，溢價率3%；開發(fā)區(qū)總成交建面3.17萬㎡，總成交金額3.58億元，成交樓

面價11293元/㎡，溢價率0.42%。此外，根據(jù)南通2023年度住宅用地供應(yīng)計劃表，開發(fā)區(qū)計劃供應(yīng)商品住宅用地

27.71公頃，預(yù)計第三、四季度陸續(xù)推出。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

10901 6677

13180

11293

4%

0.7%

3.0%

0.4%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-8月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-8月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從榜單來看，2023年1-8月南通拍地?zé)岫让黠@回升，致豪&科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)以56.3億元聯(lián)合競得世紀大道北、崇州大

道西地塊，樓面價18805元/㎡，創(chuàng)下中創(chuàng)區(qū)樓面價新高。華潤經(jīng)過52輪激烈競價，最終以19.53億元金額觸頂

最高限價拿下崇川區(qū)園林路東、世紀大道南、海云路西地塊，溢價率15%。南通本土房企崇發(fā)置業(yè)以7.24億元

金額拿下崇川區(qū)園林路東、世紀大道南、海云路西地塊，樓面價8047元/㎡。建發(fā)以5.46億元拿下濠西路西、

鐘秀西路北、云安路東側(cè)地塊，樓面價8800元/㎡。蘇潤置業(yè)以3.58億元拿下星湖大道北、林翠路東地塊，樓

面價11293元/㎡。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

房企拿地排行榜

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 致豪&科創(chuàng)產(chǎn)發(fā) 1 37.2 56.3 18805

2 華潤 1 12.26 19.53 16007

3 南通崇發(fā) 1 9.05 7.24 8047

4 建發(fā) 1 6.21 5.46 8800

5 蘇潤置業(yè) 1 3.17 3.58 11293

6 南通強邦 1 0.54 0.77 14242

房企2023年1-8月在南通市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

土

拍

研

究

院

丨土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)丨

除掛牌成交基礎(chǔ)數(shù)據(jù)外，土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)更有土拍地圖、地塊航拍全景等可

視 化內(nèi)容，助力房企決策千里之外；

丨城市研究報告丨

研判長三角重點城市發(fā)展格局，預(yù)測區(qū)域未來發(fā)展方向，結(jié)合最新行情形勢，

為房企土地投資提供精準的咨詢服務(wù)；

丨地塊可研服務(wù)丨

定制指定城市地塊監(jiān)測服務(wù)、項目初步可研報告、地塊可行性研究報告服務(wù)

等，輔助房企高效拿地。

報告咨詢

18168572512（蘇州）

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