U R B A N R E N E WA L MA R K E T R E P O R T Q 3 - 2 0 2 2 , S H E N Z H E N

URBAN RENEWAL

MARKET REPORT

Q3-2022, SHENZHEN

編委會

深圳市城市更新協(xié)會行業(yè)信息中心??劉?芳

廣東合一城市更新研究院??????羅?宇

深圳市城市更新協(xié)會行業(yè)信息中心??胡秀華 謝杏枝

廣東合一城市更新研究院 王思瑤 陳建塔

深圳市城市更新協(xié)會行業(yè)信息中心?? 湯 越 梁瀅汀? 張靈麗

廣東合一城市更新研究院??????黃向雷??肖?巍??胡?勝 張峻浩

?????????????????李越未??胡益紅??張曉雯 馬宇婷

???????????????? 鄭康壽 張華莉

總編

執(zhí)行主編

編委

（排名不分先后）

更新實施提速，整備彎道超車

第三季度，國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》，在國家

鼓勵盤活存量資產(chǎn)開發(fā)的背景下，《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》正式公布，明確通過政

策變革創(chuàng)新等方式深入探索利用存量建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)的市場化機(jī)制等，給深圳城市更新與土地整備利益

統(tǒng)籌市場帶來新思路和新方向。政府更加注重推動項目熟化，城市更新項目實施提速，土地整備利益統(tǒng)籌

項目計劃立項大增，計劃立項規(guī)模遠(yuǎn)超城市更新。新機(jī)遇之下，市場主體更應(yīng)提前謀劃，搶灘前沿市場。

行業(yè)動態(tài)：更新整備十四五規(guī)劃出臺，更新項目推進(jìn)加快

政策變化：國家提倡新型城鎮(zhèn)化，深圳公布更新整備十四五規(guī)劃

第三季度，國家省市出臺涉及更新整備相關(guān)政策 35 個，其中，國家級政策 12 個，省級政策 9 個，市級

政策 9 個，區(qū)級政策 5 個（福田、羅湖、光明、龍崗及坪山各 1 個），主要政策內(nèi)容概要如下：

國家、省級層面：7 月 1 日，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)

擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》，針對建立省級盤活存量資產(chǎn)臺賬，實行動態(tài)管理、多種方式有效盤活不

同類型存量資產(chǎn)、精確盤活條件，催化項目落地及加大對回收資金跟蹤監(jiān)督及配套政策支持力度。多方式、

聚重點、強規(guī)范，綜合立體推進(jìn)存量土地盤活，更能滿足城市高質(zhì)量發(fā)展；7 月 5 日，國家發(fā)展改革委發(fā)

布關(guān)于印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案的通知，明確“十四五”時期深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)

化戰(zhàn)略的目標(biāo)任務(wù)和政策舉措，重點推進(jìn)老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”改造為

主要內(nèi)容的城市更新改造，探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與模式，穩(wěn)步推進(jìn)提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量；8 月 5 日，

廣東省自然資源廳發(fā)布《關(guān)于印發(fā) < 廣東省都市圈國土空間規(guī)劃協(xié)調(diào)指引 > 的通知》，明確了各圈層國

土空間規(guī)劃協(xié)調(diào)的方案和結(jié)構(gòu)性指引，加強都市圈發(fā)展戰(zhàn)略和空間格局的統(tǒng)籌，通過各圈層聯(lián)動提高人口

流動，提升廣東國土空間規(guī)劃效能和區(qū)域整體競爭力，全力推動建設(shè)世界一流都市圈。

深圳市層面：7 月 29 日，深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合深圳市發(fā)展和改革委員會發(fā)布《深圳市城市更新

和土地整備“十四五”規(guī)劃》，明確了四大規(guī)劃原則、總體目標(biāo)及分項目標(biāo)、實施六大空間布局優(yōu)化策略、

銜接防止大拆大建新政、工改 M0 設(shè)定空間和指標(biāo)雙管控、劃定三大分區(qū)并加強管理、優(yōu)化更新整備建筑

規(guī)模結(jié)構(gòu)、提高產(chǎn)業(yè)空間質(zhì)量等內(nèi)容；8 月 1 日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市 2022 年度城市

更新和土地整備計劃》，明確年度城市更新和土地整備任務(wù)規(guī)模，利益統(tǒng)籌趕超城市更新，或?qū)⒊蔀榇媪?/p>

土地開發(fā)主流模式；9 月 30 日，深圳市城市更新和土地整備局發(fā)布《深圳市城市更新項目保障性住房配

建規(guī)定（征求意見稿）》，針對配建保障房類型、配建比例算法等進(jìn)行修訂。

各區(qū)層面：深圳各區(qū)政策內(nèi)容相對比較分散，其中，龍崗、福田、羅湖、光明及坪山各 1 個。龍崗聚

焦房地產(chǎn)全周期監(jiān)管，具體為《龍崗區(qū)關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)項目全周期監(jiān)管的指導(dǎo)意見》；福田發(fā)布《福

田區(qū)住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃（征求意見稿）》；羅湖、光明、坪山重點關(guān)注集體資產(chǎn)監(jiān)管，分別為

《羅湖區(qū)股份合作公司產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理實施細(xì)則的通知》《光明區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)資金資產(chǎn)資源交易

管理辦法》及實施細(xì)則（征求意見稿），以及《坪山區(qū)股份合作公司土地開發(fā)和交易監(jiān)管實施細(xì)則（征

求意見稿）》。

項目動態(tài)：更新項目計劃立項顯著增加，利益統(tǒng)籌項目較快推進(jìn)

第三季度，得益于上層政策明朗，各區(qū)政府加快項目審批進(jìn)度，更新項目計劃公示 / 公告、實施主體確

認(rèn)公示環(huán)比數(shù)量增長顯著；利益統(tǒng)籌新增計劃立項規(guī)模達(dá) 1704.8 公頃，項目推進(jìn)較快；棚改兩個項目

有新進(jìn)展。

城市更新項目：

計劃立項階段：新增計劃公示 15 個，拆除范圍面積共 190.3 公頃；計劃公告 11 個，拆除范圍面積共

80.1 公頃。計劃公示 / 公告同比數(shù)量及規(guī)模均下降，但環(huán)比數(shù)量均增長顯著，且計劃公示規(guī)模環(huán)比增

長近九成。

規(guī)劃審批階段：新增規(guī)劃公示 15 個，拆除范圍共計 112.5 公頃；規(guī)劃公告 10 個，拆除范圍共計 68 公頃。

規(guī)劃公示 / 公告同環(huán)比數(shù)量和規(guī)模均下降。

實施主體確認(rèn)階段：實施主體公示項目 8 個，拆除范圍面積 54.6 公頃，開發(fā)建設(shè)用地面合計 29.1 公頃。

同比數(shù)量及規(guī)模均下降，環(huán)比規(guī)模增長 2 倍。

總體來說，第三季度城市更新市場呈現(xiàn)出以下 3 個特點：計劃公示 / 公告項目數(shù)量環(huán)比增長顯著，實

施主體確認(rèn)規(guī)模環(huán)比大增，項目審批明顯加快；規(guī)劃公告建筑類型仍然以住宅為主，占比 52%；實施

主體中民企占比超七成，仍為主力軍。截至第三季度末，2022 年深圳市拆除重建類城市更新項目完成

計劃立項 18 個，涉及拆除范圍面積共計 203.4 公頃，計劃完成率不足年度任務(wù)的 50%，第四季度仍有

較大沖刺空間。

土地整備利益統(tǒng)籌項目：

今年深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目新增計劃立項 30 個，整備實施總規(guī)模 1704.8 公頃。第三季度，新增

實施方案公告 5 個，整備實施總規(guī)模 51.9 公頃，留用地總規(guī)模 14.7 公頃；新增專項規(guī)劃 7 個，其中規(guī)

劃公示 5 個，整備實施總規(guī)模 119.8 公頃，留用地總規(guī)模 13.5 公頃；規(guī)劃公告 2 個，整備實施總規(guī)模

46.4 公頃，留用地總規(guī)模 17.3 公頃；新增留用地上平臺 2 個，總留用地規(guī)模為 40 公頃。

今年土地整備利益統(tǒng)籌計劃立項同比 2021 年新增計劃立項數(shù)量增長 1 倍，規(guī)模增長 20%。第三季度，

土地整備利益統(tǒng)籌新增實施方案同比數(shù)量持平，規(guī)模下降近 50%，環(huán)比數(shù)量和規(guī)模均下降。規(guī)劃公告同

比數(shù)量和規(guī)模均下降，環(huán)比數(shù)量持平，規(guī)模下降。留用地上平臺同比數(shù)量及規(guī)模均增長，環(huán)比數(shù)量下降

顯著，規(guī)模增長顯著。

棚戶區(qū)改造項目：

第三季度，棚戶區(qū)改造項目共 2 個有進(jìn)展，分別是：南華村棚戶區(qū)改造項目取得用地批復(fù)，景?；▓@片

區(qū)棚戶區(qū)改造項目取得施工許可并簽訂土地出讓合同?！渡钲谑谐鞘懈潞屯恋卣麄洹笆奈濉币?guī)劃》

提出全面開展舊住宅區(qū)綜合整治工作，今年以來，棚改項目已無新增計劃立項，這或許意味著棚改模式

將逐漸退出歷史舞臺。

土地整備利益統(tǒng)籌趕超城市更新，或?qū)⒊蔀榇媪客恋亻_發(fā)主流模式

土地整備利益統(tǒng)籌作為土地整備市場中的主流模式，既能夠很好地滿足政府重大產(chǎn)業(yè)、公共利益設(shè)施落

地及一攬子解決土地歷史遺留問題的訴求，又能通過留用土地的方式讓利于股份公司及市場主體，激發(fā)

其參與積極性，能較好地平衡各方利益。

今年以來，城市更新新增計劃立項項目共計 18 個，拆除規(guī)模約 12 公頃。去年同期是 44 個，拆除規(guī)模

約 11.3 公頃，數(shù)量同比下降 140%，拆除規(guī)?；境制?。而在土地整備利益統(tǒng)籌方面，2022 年土地整備

利益統(tǒng)籌新增計劃立項項目共計 30 個，整備實施規(guī)模共計 1704.8 公頃，同比 2021 年，數(shù)量增長 1 倍，

規(guī)模增長 2.1 倍。從前述對比數(shù)據(jù)來看，土地整備利益統(tǒng)籌已計劃立項項目規(guī)模已遠(yuǎn)超城市更新。

根據(jù)《深圳市 2022 年度城市更新和土地整備計劃》，2022 年全市通過城市更新和土地整備實現(xiàn)用地保

障規(guī)模 1000 公頃 , 其中通過拆除重建類城市更新移交入庫公共利益用地不少于 100 公頃，通過土地整備

完成不少于 900 公頃。可見，土地整備利益統(tǒng)籌或?qū)⒊蔀榇媪客恋亻_發(fā)主流模式。

行業(yè)發(fā)展：政府加強城市更新計劃管控，土地整備利益統(tǒng)籌或?qū)⒊蔀榇媪块_發(fā)主流模式

政府加強更新項目計劃管控，部分項目面臨計劃失效

風(fēng)險

根據(jù)《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》，未來

將搭建城市更新計劃指標(biāo)總量限定和流量管控機(jī)制、健全動

態(tài)監(jiān)督與計劃清理機(jī)制、績效考核機(jī)制及定期通報機(jī)制，政

府管控加強，多方面督促存量項目推進(jìn)實施。

9 月 19 日，寶安區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布《寶安區(qū)西

鄉(xiāng)街道 107 發(fā)展帶臣田舊村片區(qū)城市更新單元計劃》（失

效）的公告。該項目成為自 2019 年實施計劃有效期管控以

來的首個計劃失效項目，值得業(yè)內(nèi)關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計，今年以來

計劃延期公告項目共計 186 個項目，占全市已立項更新項

目近五分之一（19%），且目前已有部分項目處于計劃失效

期，或?qū)⒚媾R計劃清退的風(fēng)險。

產(chǎn)業(yè)空間布局集中連片、產(chǎn)城融合、集群集聚成主趨勢

今年上半年，深圳市出臺《關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集

群和培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)的意見》《深圳市 20 大先進(jìn)制造業(yè)

園區(qū)空間布局規(guī)劃》等系列政策文件，為我市發(fā)展壯大戰(zhàn)略

性新興產(chǎn)業(yè)集群、培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)做好頂層設(shè)計。市規(guī)自

局開展了《深圳市戰(zhàn)新與未來產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃暨 20 大先

進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間保障指引》編制工作，提出以國土空間總

體規(guī)劃為引領(lǐng)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，在深化 20 大先進(jìn)制造

業(yè)園區(qū)空間布局的同時，統(tǒng)籌劃定了 20 大科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集

聚區(qū)，在市域范圍內(nèi)規(guī)劃形成 “20+20”的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)

和未來產(chǎn)業(yè)空間總體格局，總面積約 500 平方公里，未來

將以此為基礎(chǔ)，全面統(tǒng)籌、優(yōu)化深圳產(chǎn)業(yè)空間布局，保障

產(chǎn)業(yè)空間供給、促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展、承接重大產(chǎn)業(yè)項目落地。

《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》明確產(chǎn)業(yè)空

間高標(biāo)準(zhǔn)集聚，打造“兩個百平方公里級”的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間、

劃定“工改 M0”引導(dǎo)區(qū)、33 片一平方公里以上較大面積產(chǎn)

業(yè)土地整備空間等。二十大報告提出“加快建設(shè)制造強國”，

深圳“穩(wěn)住制造業(yè)基本盤，增強實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁，加快建

設(shè)具有全球影響力的科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)

將進(jìn)一步強化。未來深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈以下特點：一是產(chǎn)業(yè)空

間精準(zhǔn)定位，產(chǎn)業(yè)定位明晰，互補協(xié)同更顯著；二是土地資

源緊缺倒逼工業(yè)上樓，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間高效利用；三是強化龍

頭企業(yè)引領(lǐng)帶動，以龍頭企業(yè)為中心構(gòu)建細(xì)分產(chǎn)業(yè)集群。

綜上所述，第三季度城市更新市場有回暖跡象，項目審批進(jìn)

度加快。行業(yè)洗牌之際，市場動蕩不斷，但仍蘊含機(jī)遇。從

計劃立項數(shù)量和規(guī)模，利益統(tǒng)籌均已趕超城市更新，業(yè)內(nèi)高

度關(guān)注“利益統(tǒng)籌新政”出臺。黨的二十大報告明確指出

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主

體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，凸顯住房

結(jié)構(gòu)傾斜公共屬性。在加大居住用地供應(yīng)大背景下，深圳

第三季度城市更新新增規(guī)劃批復(fù) 135.8 萬㎡住宅，占比總量

52%；利益統(tǒng)籌新增規(guī)劃批復(fù) 198.2 萬㎡住宅，占比總量

71%，利益統(tǒng)籌成為存量供應(yīng)居住用地的主流模式。在政府

統(tǒng)籌力度加強，加快推進(jìn)更新項目實施、“20+8”產(chǎn)業(yè)集

群等背景下，產(chǎn)業(yè)空間布局集中連片、產(chǎn)城融合、集群集聚

為主流趨勢，保障重大產(chǎn)業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施

等項目實施，加大居住用地供應(yīng)已成定勢，市場主體應(yīng)順勢

而為，積極搶占市場先機(jī)。

深圳市城市更新協(xié)會行業(yè)信息中心

廣東合一城市更新研究院

二〇二二年十月

CONTENTS

目錄

重要政策解析

2022 年第三季度更新整備市場研報

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢

土地整備利益統(tǒng)籌項目數(shù)據(jù)與趨勢

集體資產(chǎn)交易項目數(shù)據(jù)與趨勢

棚戶區(qū)改造項目數(shù)據(jù)與趨勢

06

30

44

56

60

索引

INDEXES

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》

《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》???????????????????

《深圳市 2022 年度城市更新和土地整備計劃》???

《深圳市城市更新項目保障性住房配建規(guī)定》（征求意見稿）

附錄 1. 2022 年第三季度城市更新相關(guān)政策清單

附錄 2. 2022 年第三季度計劃公示 / 公告更新項目清單

附錄 3. 2022 年第三季度規(guī)劃公示 / 公告更新項目清單

附錄 4. 2022 年第三季度實施主體公示更新項目清單

附錄 5. 2022 年第三季度各區(qū)集體資產(chǎn)交易項目清單

附錄 6. 深圳市各區(qū)棚戶區(qū)改造項目信息清單

07

11

14

23

62

63

64

66

66

68

01 2022 年上半年深圳更新整備市場研報

本次研報數(shù)據(jù)主要來源于合一城市更新集團(tuán) / 深圳市城市更新協(xié)會更新數(shù)據(jù)庫、區(qū)

更新局統(tǒng)計數(shù)據(jù)及規(guī)劃院更新數(shù)據(jù)等，經(jīng)過對各方數(shù)據(jù)整理與對比，最終形成城市

更新數(shù)據(jù)庫，個別數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確之處，敬請諒解。

【計劃原始類型】計劃原始類型包含計劃公示、計劃公告、計劃修改公示、計劃修改公告、

計劃補充公示及計劃補充公告及計劃調(diào)出公示等。

【統(tǒng)計個數(shù)】對計劃類項目公示、公告分別進(jìn)行統(tǒng)計。針對于歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計，已進(jìn)行公告的

項目并不剔除其公示項目，同一項目公示或公告，只統(tǒng)計最新一次公示或公告數(shù)據(jù)。針對當(dāng)

季度或年度數(shù)量統(tǒng)計，只計入新增項目，不含計劃修改、補充及調(diào)整等。

【現(xiàn)狀】按照目前分類為城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)、舊住宅區(qū)、其他（公共配套設(shè)施）等大類。

其中如有混合類型，以現(xiàn)狀面積占比最大的類型為主。

【申報主體】以項目計劃公示 / 公告為準(zhǔn)。

【項目實際控制人】以申報主體通過企業(yè)穿透至背后大股東。

【計劃階段項目申報主體上市情況】以背后實際控制人是否上市為準(zhǔn)。

【改造方向】以計劃公示 / 公告改造方向為準(zhǔn)，計劃階段未標(biāo)明改造方向，則以規(guī)劃階段改

造方向為準(zhǔn)。

【改造類型】以現(xiàn)狀類型為準(zhǔn)，現(xiàn)狀為城中村則為村改、現(xiàn)狀為舊工業(yè)區(qū)則為工改、現(xiàn)狀為

舊住宅區(qū)則為居改、現(xiàn)狀為舊商業(yè)則為商改。

【二級改造類型】基于工改細(xì)分二級改造類型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、

工改居、工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或兩種的混合用地，工改綜合

指改造類型超過 2 種以上。

1 拆除重建類計劃數(shù)據(jù)

【規(guī)劃原始類型】規(guī)劃原始類型包含規(guī)劃公示、規(guī)劃公告、規(guī)劃修改公示及規(guī)劃修改公告等。

【統(tǒng)計個數(shù)】對規(guī)劃類項目公示、公告分別進(jìn)行統(tǒng)計。針對于歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計，已進(jìn)行公告的

2 拆除重建類規(guī)劃數(shù)據(jù)

統(tǒng)計口徑說明

統(tǒng)計口徑說明 02

項目并不剔除其公示項目，同一項目公示或公告，只統(tǒng)計最新一次公示或公告數(shù)據(jù)。針對

當(dāng)季度或年度數(shù)量統(tǒng)計，只計入新增項目，不含規(guī)劃修改及調(diào)整等。

【統(tǒng)計年份】以城市更新單元規(guī)劃公示 / 公告最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。

【現(xiàn)狀】以同一更新單元計劃為準(zhǔn)，如拆除范圍與計劃時發(fā)生改變，則以規(guī)劃公示 / 公告

現(xiàn)狀類型為準(zhǔn)。

【申報主體】以項目計劃公示 / 公告為準(zhǔn)。

【改造方向】以規(guī)劃公示 / 公告改造方向為準(zhǔn)。

【二級改造類型】基于工改細(xì)分二級改造類型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、

工改居、工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或兩種的混合用地，工改綜

合指改造類型超過 2 種以上。

【拆除用地面積】以規(guī)劃公示 / 公告拆除范圍面積為準(zhǔn)。

【開發(fā)建設(shè)用地面積】以規(guī)劃公示 / 公告開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。

【移交用地面積】原則上按拆除用地面積減去開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計算。

【計容建筑面積】以規(guī)劃公示 / 公告計容建筑面積為準(zhǔn)。

【住宅類計容面積】規(guī)劃單元居住類建筑面積中，分為住宅、保障房、居住配套進(jìn)行分別計算，

無包含關(guān)系。

【商業(yè)類計容面積】規(guī)劃單元商業(yè)類建筑面積中，分為商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓及人才公寓

進(jìn)行分別計算，無包含關(guān)系。其中如規(guī)劃中商業(yè)及辦公面積未分開顯示，則按商業(yè)：辦公

=3:7 進(jìn)行計算。

【工業(yè)類計容面積】規(guī)劃單元工業(yè)類建筑面積中，分為普通工業(yè)、倉儲物流、新型產(chǎn)業(yè)用房、

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)宿舍及工業(yè)配套進(jìn)行分別計算，無包含關(guān)系。

【公共配套類計容面積】規(guī)劃單元中公共配套設(shè)施面積。

【其他類計容面積】規(guī)劃單元中除以上類型面積外的其他類型面積。

【容積率】按項目計容建筑面積 / 開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計算。

【移交率】按項目移交用地面積 / 拆除范圍面積進(jìn)行計算。

【平均移交率】深圳市及各區(qū)平均移交率 = 統(tǒng)計日期內(nèi)所有項目總移交面積 / 總拆除范圍

面積。

【平均容積率】深圳市及各區(qū)平均容積率 = 統(tǒng)計日期內(nèi)所有項目總計容建筑面積 / 總開發(fā)

建設(shè)用地面積。

03 2022 年上半年深圳更新整備市場研報

【交易平臺】主要通過深圳市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易及各區(qū)公共資源交易中心進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，僅統(tǒng)計涉及

村集體土地上平臺的項目，未包含僅有村集體物業(yè)上平臺及其他類型上平臺交易項目。

【交易公告說明】交易公告指最后平臺發(fā)布確定合作對象的交易公告，本次數(shù)據(jù)均來著政府平臺

網(wǎng)站，不考慮涉及由于政府網(wǎng)站信息公布不及時或之前公布信息刪除等因素。

【交易類型】根據(jù)項目內(nèi)容主要分為城市更新、土地整備、非農(nóng)建設(shè)用地（包括指標(biāo)）、征地返

還地（包括指標(biāo)）、外部移交公共設(shè)施用地及其他類型的集體資產(chǎn)交易，若城市更新項目中含非

農(nóng)或征返指標(biāo)，則認(rèn)定為城市更新項目。

【交易方式】根據(jù)項目交易方式主要分為公開招標(biāo)、競爭性談判及單一來源談判三種方式。

【統(tǒng)計個數(shù)】相同的城市更新單元記為一個項目，同一項目分期公示，計數(shù)記為一次。

【統(tǒng)計年份】以實施主體公示最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。

【實施主體】以實施主體公示主體為準(zhǔn)。

【實施主體類型】以實施主體公示主體背后實際控制人為準(zhǔn)。

【項目實際控制人】以實施主體公示主體通過企業(yè)穿透至背后大股東。

【實施主體上市情況】以背后實際控制人是否上市為準(zhǔn)。

【改造方向】以規(guī)劃公示 / 公告改造方向為準(zhǔn)。

【二級改造類型】基于工改細(xì)分二級改造類型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、工改居、

工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或兩種的混合用地，工改綜合指改造類型超

過 2 種以上。

【拆除用地面積】以實施主體公示拆除范圍面積為準(zhǔn)。

【開發(fā)建設(shè)用地面積】以實施主體公示開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。若項目未標(biāo)明開發(fā)建設(shè)用地面積，

則以項目規(guī)劃階段總開發(fā)建設(shè)用地面積 * 分期拆除范圍面積 / 規(guī)劃階段總拆除范圍面積進(jìn)行計算。

實施主體公示數(shù)據(jù)

土地整備利益統(tǒng)籌項目數(shù)據(jù)

3

4

【土地整備利益統(tǒng)籌項目】深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目相關(guān)數(shù)據(jù)主要從計劃立項、實施方案、

規(guī)劃批復(fù)及留用地上平臺四個階段進(jìn)行統(tǒng)計分析，其中計劃立項項目統(tǒng)計以官方公布的《深圳市

2021 年度城市更新和土地整備計劃》為準(zhǔn)，其他階段數(shù)據(jù)以各區(qū)政府官網(wǎng)公示信息每季度進(jìn)行

統(tǒng)計分析。計劃立項數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù)，以此類推。

5 集體資產(chǎn)交易數(shù)據(jù)

統(tǒng)計口徑說明 04

【棚戶區(qū)改造項目】深圳市棚戶區(qū)改造項目相關(guān)數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計，以深圳市棚戶區(qū)改造的流程節(jié)點進(jìn)

行統(tǒng)計分析，主要劃分為前期申報、計劃立項、實施主體公示、規(guī)劃批復(fù)及開發(fā)建設(shè)五個階段。計劃立

項數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù)，以此類推。

深圳市及各區(qū)拆除重建類城市更新項目實施率計算公式說明

【計劃實施率】深圳市及各區(qū)計劃實施率 = 實施主體公示總拆除范圍面積 / 計劃總拆除范圍面積。

【規(guī)劃實施率】深圳市及各區(qū)規(guī)劃實施率 = 規(guī)劃總拆除范圍面積 / 計劃總拆除范圍面積。

深圳市及各區(qū)拆除重建類城市更新項目同比、環(huán)比說明

【同比、環(huán)比幅度表述】增 / 降低 10%，視為基本持平；增 / 降 10%-30%，視為略增 / 降；增 / 降

30%-50%，視為增長 / 下降明顯；增 / 降 50%-100%，視為增長 / 下降顯著；增 / 降大于 100%，采用

倍數(shù)表示增長 / 下降。

棚戶區(qū)改造項目數(shù)據(jù)

特殊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算說明

6

7

【合作模式】根據(jù)項目合作模式主要分為被拆賠及合作分成兩種合作模式。

【摘牌企業(yè)類型】摘牌企業(yè)類型以項目成交人的實際控制人類型進(jìn)行統(tǒng)計。

【摘牌企業(yè)上市情況】企業(yè)上市情況以項目成交人背后的實際控制人是否上市為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計。

【平均周期統(tǒng)計情況】上平臺平均周期為最后交易結(jié)果公告時間扣減第一次上平臺招商公告時間，以政

府平臺網(wǎng)站時間為準(zhǔn)。

【標(biāo)的合作土地及合作物業(yè)說明】以政府平臺網(wǎng)站公布為準(zhǔn)，若網(wǎng)站中未標(biāo)明具體土地類型及物業(yè)類型，

按其他類型計算。

05 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

重要政策解析 01

重要政策解析 06

政策概述

第三季度出臺涉及深圳更新相關(guān)政策 35 個，其中，國家級政策 12 個，省級政策 9 個，市級政策 9 個，

區(qū)級政策 5 個（福田、羅湖、光明、龍崗及坪山各 1 個）。主要政策如下：

國家、省級層面：7 月 1 日，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)

擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》，要求建立省級盤活存量資產(chǎn)臺賬，實行動態(tài)管理、多種方式有效盤活不

同類型存量資產(chǎn)、明確盤活條件，催化項目落地及加大對回收資金跟蹤監(jiān)督及配套政策支持力度。多方式、

聚重點、強規(guī)范，綜合立體推進(jìn)存量土地盤活，更能滿足城市高質(zhì)量發(fā)展要求；7 月 5 日，國家發(fā)展改革

委發(fā)布關(guān)于印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案的通知，明確“十四五”時期深入推進(jìn)以人為核心的新

型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的目標(biāo)任務(wù)和政策舉措，重點推進(jìn)老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”

改造為主要內(nèi)容的城市更新改造，探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與模式，穩(wěn)步推進(jìn)提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量；

8 月 5 日，廣東省自然資源廳發(fā)布關(guān)于印發(fā)《廣東省都市圈國土空間規(guī)劃協(xié)調(diào)指引》的通知，明確了各圈

層國土空間規(guī)劃協(xié)調(diào)的方案和結(jié)構(gòu)性指引，加強都市圈發(fā)展戰(zhàn)略和空間格局的統(tǒng)籌，通過各圈層聯(lián)動提高

人口流動，提升廣東國土空間規(guī)劃效能和區(qū)域整體競爭力，全力推動建設(shè)世界一流都市圈。

深圳市層面：7 月 29 日，深圳市規(guī)劃和自然資源局和深圳市發(fā)展和改革委員會發(fā)布《深圳市城市更新和

土地整備“十四五”規(guī)劃》，對四大規(guī)劃原則、總體目標(biāo)及分項目標(biāo)、實施六大空間布局優(yōu)化策略、銜

接防止大拆大建新政相關(guān)內(nèi)容、工改 M0 設(shè)定空間和指標(biāo)雙管控、劃定三大分區(qū)并加強管理、優(yōu)化更新整

備建筑規(guī)模結(jié)構(gòu)、提高產(chǎn)業(yè)空間質(zhì)量等內(nèi)容進(jìn)行明確；8 月 1 日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市

2022 年度城市更新和土地整備計劃》，明確年度城市更新和土地整備任務(wù)規(guī)模，利益統(tǒng)籌趕超城市更新，

或?qū)⒊蔀榇媪客恋亻_發(fā)主流模式；9 月 30 日，深圳市城市更新和土地整備局發(fā)布《深圳市城市更新項目

保障性住房配建規(guī)定（征求意見稿）》，針對配建保障房類型、配建比例算法等進(jìn)行修訂。

各區(qū)層面：深圳各區(qū)政策內(nèi)容相對比較分散，其中，龍崗、福田、羅湖、光明及坪山各 1 個。龍崗聚焦

房地產(chǎn)全周期監(jiān)管，具體為《龍崗區(qū)關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)項目全周期監(jiān)管的指導(dǎo)意見》；福田發(fā)布《福

田區(qū)住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃（征求意見稿）》；羅湖、光明、坪山重點關(guān)注集體資產(chǎn)監(jiān)管，分別為《羅

湖區(qū)股份合作公司產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理實施細(xì)則的通知》《光明區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)資金資產(chǎn)資源交易管理辦法》

及實施細(xì)則（征求意見稿），以及《坪山區(qū)股份合作公司土地開發(fā)和交易監(jiān)管實施細(xì)則（征求意見稿）》。

07 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

經(jīng)過多年投資建設(shè)，我國在基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域形成了一大批存量

資產(chǎn)，為推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供了重要支撐。但目前中國經(jīng)濟(jì)

面臨三重壓力——需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，主要表現(xiàn)是：

2022 年新冠疫情擴(kuò)散對生產(chǎn)和消費都帶來需求下降，加上房地

產(chǎn)等投資需求收縮，內(nèi)需轉(zhuǎn)弱，整體經(jīng)濟(jì)下行，導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)

內(nèi)生增長動能不足。

在這樣的背景下，5 月 25 日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤

活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，7 月 1 日國家發(fā)展改革委辦

公廳印發(fā)《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通

知》，無疑是給整個經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定打了一劑“強心針”， 可以說

是基礎(chǔ)設(shè)施存量盤活的又一重大利好，給手上持有大量存量資

產(chǎn)的國央企帶來更明確的方向和指引?！氨P活存量”、“降債

務(wù)風(fēng)險”、“有效投資”，“基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs”已成為核心

關(guān)鍵詞，其實政策的核心可以總結(jié)為四大核心，即定方向、明

方式、強引導(dǎo)、實機(jī)制。

重點政策解讀

國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見

明源不動產(chǎn)研究院 院長

深圳市城市更新協(xié)會 理事、咨詢專家

上海國有資本運營研究院 特聘專家

黃樂

第三季度重點政策主要有 4 個：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》《深圳市城市更新和

土地整備“十四五”規(guī)劃》《深圳市 2022 年度城市更新和土地整備計劃》及《深圳市城市更新項目保障性住房配建

規(guī)定（征求意見稿）》。

萬億存量資產(chǎn)迎春風(fēng)，城市更新如何抓住時代機(jī)遇？

專家解讀

重要政策解析 08

存量資產(chǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，國央企作為重點，資產(chǎn)管理能力是核心要義

19 號文清晰地圈定了重點盤活的領(lǐng)域、區(qū)域和企業(yè)，多維度擴(kuò)大了存量資產(chǎn)的認(rèn)定范圍。首先是重點盤活基礎(chǔ)設(shè)施

項目資產(chǎn)，包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、

旅游、新型基礎(chǔ)設(shè)施等。這些資產(chǎn)大部分都分布在國央企以及地方平臺公司中。另外關(guān)注長期閑置但具有較大開發(fā)利

用價值、或者盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項目資產(chǎn)，包括工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園、老舊廠房、文化體育場館和閑置土地，

以及國有企業(yè)開辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等非主業(yè)資產(chǎn)。這里一方面凸顯了城市更新的機(jī)遇，另一方面也給手中有大

量存量資產(chǎn)的國有企業(yè)指出明確方向。

資產(chǎn)真正“活”起來的核心是構(gòu)建資產(chǎn)管理能力

資產(chǎn)盤活的核心收益是長期持有后資產(chǎn)增值的收益。背后的邏輯轉(zhuǎn)換是從產(chǎn)銷邏輯到資管邏輯。對于持有型物業(yè)，資

產(chǎn)方、資本方真正需要關(guān)注的是資產(chǎn)持續(xù)運營后的溢價。國央企作為資產(chǎn)方，需要著眼長期利益，提升底層資產(chǎn)的運

營能力，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)升級轉(zhuǎn)型。所以盤活存量資產(chǎn)的核心要義是構(gòu)建資產(chǎn)管理能力，提升底層的精細(xì)運營能力，

使資產(chǎn)能健康、持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流，真正使資產(chǎn)“活”起來。

存量資產(chǎn)不僅要盤得活，還要為主責(zé)主業(yè)保駕護(hù)航

存量資產(chǎn)盤活首先從思想上就要轉(zhuǎn)變，盤活方向是國央企的主責(zé)主業(yè)。不僅要盤得活，還要為主責(zé)主業(yè)保駕護(hù)航。從

戰(zhàn)略維度，國企存量資產(chǎn)盤活要支撐區(qū)域及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，做城市基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)濟(jì)活力提升。從企

09 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

業(yè)維度，存量盤活要支持主業(yè)發(fā)展、為集團(tuán)本身的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型或者新產(chǎn)業(yè)發(fā)展做嘗試、改善集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債，

放大資產(chǎn)效益，充實企業(yè)的總資產(chǎn)價值，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展助力。

盤活方式更加靈活，多種方式被官方認(rèn)可，真正盤活的核心是價值再生和流動變現(xiàn)

19 號文對資產(chǎn)盤活方式做了進(jìn)一步拓展，深層邏輯其實是兩個維度，一方面是把資產(chǎn)“用起來”，創(chuàng)造新

的價值，另一方面是讓資產(chǎn)“動起來”，通過變現(xiàn)回收資金，形成良性投資循環(huán)。

存量資產(chǎn)物盡其用，自身價值提升或內(nèi)外聯(lián)動實現(xiàn)自我造血

19 號文中明確將挖掘資產(chǎn)價值與社會資本有機(jī)合作作為重點，其中涉及五種模式：第一是閑置資產(chǎn)或土地

的盤活，國企很大一部分閑置資產(chǎn)得不到體現(xiàn)，其原因就在于這些閑置資產(chǎn)無法對接社會資本并形成市場

化交易，通過更新改造、調(diào)整規(guī)劃、轉(zhuǎn)型新功能、市場化債轉(zhuǎn)股等方式均被提倡；第二是優(yōu)勢企業(yè)通過兼

并重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，處置“僵尸特困”企業(yè)及“兩非”“兩資”的剝離，這是優(yōu)存量的有效方式；

第三是引入優(yōu)秀管理體系，鼓勵通過混合所有制改革、引入戰(zhàn)略投資方和專業(yè)運營管理機(jī)構(gòu)等，提升存量

資產(chǎn)項目的運營管理能力；第四是更新改造，包括老舊小區(qū)、污水處理、地鐵上蓋、交通樞紐、保障房等，

其實是整個片區(qū)的更新，通過新的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入賦予閑置資產(chǎn)新的功能使其重新煥發(fā)生機(jī)；第五是推進(jìn) PPP 等

與社會資本合作的模式，吸引社會資本參與盤活城市老舊資產(chǎn)資源特別是老舊小區(qū)改造等，因地制宜，提

升整體的運營效率。

存量資產(chǎn)推向市場，流動起來，打通資本循環(huán)加速奔跑

除了資產(chǎn)價值的挖掘外，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力是資產(chǎn)價值放大的重要體現(xiàn)，19 號文再次重點提到兩個方面：一

個是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的證券化，積極推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域 REITs 健康發(fā)展，對于持有大量資產(chǎn)的央國企而言，公募

REITs 能夠幫助企業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運作，打通資產(chǎn)退出路徑，從原來持有的模式變成管理運營模式。此次《意

見》從國家層面明確的對基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 工作中遇到的審核、稅籌、土地權(quán)屬、擴(kuò)募機(jī)制等問題提出了相

對明確的解決方式。另一個是積極推進(jìn)產(chǎn)權(quán)規(guī)范交易，充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)交易所的價值發(fā)現(xiàn)和投資者發(fā)現(xiàn)功能，

創(chuàng)新交易產(chǎn)品和交易方式，加強全流程精細(xì)化服務(wù)，另外，政策強調(diào)交易平臺公開透明渠道合理確定交易

價格，嚴(yán)防國有資產(chǎn)流失，為盤活存量資產(chǎn)創(chuàng)造良好條件和氛圍，進(jìn)一步防范市場風(fēng)險。

重要政策解析 10

強監(jiān)督和機(jī)制保障下，借有效工具助力，數(shù)字化作用不可小覷

19 號文中明確提出建立健全盤活的工作機(jī)制，對資產(chǎn)長期閑置、盤活工作不力的采取約談、問責(zé)等方式，

加大督促力度。強監(jiān)管機(jī)制下，對國央企的能力提出更高的要求，核心底層能力是資產(chǎn)管理能力，在資產(chǎn)

盤點環(huán)節(jié)、運營合規(guī)風(fēng)控等諸多環(huán)節(jié)，數(shù)字化都能起到積極的作用，主要有四個維度：

盤清資產(chǎn)，是盤活資產(chǎn)最大前提

比如 19 號文中也提出了臺賬式管理，建立盤活存量資產(chǎn)臺賬，進(jìn)行動態(tài)管理。借助數(shù)字化工具，企業(yè)可以

對資產(chǎn)進(jìn)行分類分級，把資源數(shù)據(jù)化，厘清權(quán)屬，同時建立檔案，完善資產(chǎn)管理過程。在資產(chǎn)分類分級后，

對不同級別資產(chǎn)實行不同的管控力度。

運營盤活，真正打造現(xiàn)金流生產(chǎn)能力

要使資產(chǎn)“活”起來，就要改變以往簡單粗放的經(jīng)營方式，以細(xì)膩的運營管理，來打造現(xiàn)金流生產(chǎn)能力，

實現(xiàn)國企自我造血。這其中，數(shù)字化管理手段提高了整體運營效率。

資本優(yōu)化，明確收益目標(biāo)，以退為進(jìn)的算賬邏輯規(guī)劃盤活方案

通過數(shù)字化手段，一方面落實國資委對國有企業(yè)投資項目從事前審批到項目運作過程的動態(tài)監(jiān)督，另一方

面構(gòu)建資源優(yōu)化配置模式，提升科學(xué)決策、風(fēng)控和投后管理三項投資管理核心能力，建立投前 - 投中 - 投

后的管理模型。

資管風(fēng)控，保障資產(chǎn)安全，守住合規(guī)底線

不論采用哪種路徑盤活存量，其中的合規(guī)風(fēng)控不可忽視。借助數(shù)字化工具，梳理出經(jīng)營合規(guī)的要求和監(jiān)控

指標(biāo)，通過經(jīng)營違規(guī)行為監(jiān)控、違規(guī)行為限期整改等流程機(jī)制，建立整個經(jīng)營合規(guī)監(jiān)管機(jī)制，有效防止國

有資產(chǎn)的流失。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》官方解讀

11 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

大灣區(qū)發(fā)展機(jī)遇，堅定不移實施城市更新行動且在實施

行動中防止大拆大建，深入落實市委市政府關(guān)于“碳達(dá)峰、

碳中和”的重大決策部署，以推動城市高質(zhì)量發(fā)展和提

升土地節(jié)約集約利用水平為核心，以持續(xù)強化政府統(tǒng)籌

力度、全面盤活城市低效用地為方向，以更新整備融合、

政策創(chuàng)新為手段，深入探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)

建設(shè)的市場化機(jī)制，全面、合理、有序推進(jìn)城市更新和

土地整備各項工作。

積極鼓勵開展城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新，統(tǒng)籌有序推

進(jìn)拆除重建類城市更新，深入開展土地整備利益統(tǒng)籌，

加速盤活規(guī)模成片土地，打造“兩個百平方公里級”的

高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，逐步實現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、住宅供

應(yīng)增加、公共服務(wù)水平與基礎(chǔ)支撐能力提升，為加快建

成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市提供有力支撐。

二、分項目標(biāo)規(guī)模

規(guī)劃期內(nèi)堅持“留改拆”并舉，以保留提升為主，除違

法建筑、經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建

筑以及滿足存量低效用地盤活評價標(biāo)準(zhǔn)的用地外，不大

規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)

拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的 20%。除增建

必要的公共服務(wù)設(shè)施和盤活存量低效用地外，不大規(guī)模

新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資

源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)拆建比不應(yīng)大

于 2。

規(guī)劃期內(nèi)，全市城市更新和土地整備實施規(guī)模不少于 95

更新整備“十四五”規(guī)劃的作用和地位

本規(guī)劃是指導(dǎo)全市城市更新和土地整備五年工作的綱領(lǐng)

性文件與行動指南，是落實《深圳市國土空間總體規(guī)劃

（2020-2035 年）》的專項規(guī)劃，是《深圳市國民經(jīng)濟(jì)

和社會發(fā)展十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》

的重要組成部分，是指導(dǎo)各區(qū)城市更新和土地整備五年

規(guī)劃編制及年度計劃制定的重要依據(jù)。

更新整備“十四五”規(guī)劃的主要內(nèi)容

一、規(guī)劃總體目標(biāo)

“十四五”期間，全面貫徹落實習(xí)近平總書記系列講話

精神，緊抓中國特色社會主義先行示范區(qū)建設(shè)和粵港澳

深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃

深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心 副總規(guī)劃師

深圳市城市更新協(xié)會政策與法律專委會 副主任委員

繆春勝

重要政策解析 12

平方公里。其中，完成綜合整治用地不少于 45 平方公里，

完成直接供應(yīng)用地 10 平方公里和空間儲備用地 40 平方

公里。直接供應(yīng)用地是指通過拆除重建類城市更新簽訂

合同出讓的開發(fā)建設(shè)用地（不含移交入庫用地），以及

通過土地整備簽訂合同出讓的土地（含留用土地、征返

用地、置換用地、安置房用地等）；空間儲備用地是指

通過城市更新移交入庫的用地，以及通過土地整備移交

政府管理的用地（不含留用土地、征返用地、置換用地、

安置房用地等）。

規(guī)劃期內(nèi)通過城市更新和土地整備完成基礎(chǔ)教育設(shè)施學(xué)

位不少于 21.3 萬個，重點保障一批綜合醫(yī)院、高中等全

市緊缺的大型公共服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，彌補民生短板。

落實水質(zhì)凈化廠、電力、環(huán)境生態(tài)園等市政設(shè)施用地，

提升市政支撐水平。加快推動國鐵、城際鐵路、軌道及

相關(guān)場站、新（擴(kuò)）建主干路等用地整備，促進(jìn)交通設(shè)

施完善。

加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續(xù)穩(wěn)定

提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規(guī)劃期內(nèi)實現(xiàn)供

應(yīng)商品住房建筑面積不少于 3000 萬平方米，力爭通過土

地整備完成居住潛力用地不少于 10 平方公里，通過城市

更新和土地整備規(guī)劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少

于 700 萬平方米。

規(guī)劃期內(nèi)保留提升 100 平方公里工業(yè)區(qū)，連片改造及整

備 45 平方公里產(chǎn)業(yè)空間。其中，完成產(chǎn)業(yè)空間土地整備

20 平方公里，推進(jìn)連片改造 25 平方公里，打造一批集

中連片高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，力保重大產(chǎn)業(yè)項目落地。

規(guī)劃期內(nèi)完成城市更新和土地整備固定資產(chǎn)投資總額不

少于 1 萬億元（含各類城市更新以及土地整備項目）。

有效發(fā)揮城市更新單元計劃的管控作用，合理控制新增

更新單元計劃規(guī)模，規(guī)劃期內(nèi)全市新增更新單元計劃規(guī)

模上限為 28 平方公里。

三、規(guī)劃策略

為實現(xiàn)規(guī)劃期內(nèi)城市更新和土地整備的發(fā)展目標(biāo)，制定

推進(jìn)城市綠色發(fā)展、保護(hù)歷史文化資源、提升公服支撐

水平、加大住房保障力度、提高產(chǎn)業(yè)空間質(zhì)量、優(yōu)化城

市空間布局等方面的規(guī)劃策略，具體如下：

守護(hù)綠水青山促進(jìn)綠色發(fā)展

踐行綠色低碳理念，加大有機(jī)更新力度；加強生態(tài)功能

區(qū)內(nèi)低效用地清退與土地整備，完善生態(tài)安全格局體系。

注重歷史文化保護(hù)

嚴(yán)格歷史文化資源保護(hù)，加強歷史風(fēng)貌協(xié)調(diào)；實行動態(tài)

開放的遺產(chǎn)保護(hù)策略，保存潛在歷史文化資源；綜合運

用多種手段分類加強歷史文化資源的活化利用。

提升公共服務(wù)和支撐水平

支撐主干道路網(wǎng)和公共交通建設(shè)，促進(jìn)綜合交通系統(tǒng)完

善；強力推進(jìn)高中、綜合醫(yī)院、水廠、污水處理廠等配

套設(shè)施的更新整備力度，增強城市綜合服務(wù)能力。

提高住房保障能力

加大商品住房供應(yīng)，提高居住空間品質(zhì)；嚴(yán)格落實公共

住房配建政策，優(yōu)化住房供應(yīng)體系；引導(dǎo)公共住房合理

布局，提升城中村居住品質(zhì)。

保障產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

對現(xiàn)狀工業(yè)區(qū)實施分區(qū)管理，分類引導(dǎo)、精準(zhǔn)施策；劃

定保留提升工業(yè)區(qū)，穩(wěn)定基礎(chǔ)制造空間；探索工業(yè)區(qū)連

13 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

片改造，供應(yīng)高端制造空間。

拓展城市發(fā)展空間

強化各級中心城區(qū)，助推“一核多心網(wǎng)絡(luò)化”結(jié)構(gòu)形成；

培育重點發(fā)展區(qū)域，加強重點片區(qū)規(guī)劃統(tǒng)籌；落實上位

規(guī)劃管控，統(tǒng)籌分配開發(fā)規(guī)模。

更新整備“十四五”規(guī)劃的主要創(chuàng)新與亮點

一、強化規(guī)劃引領(lǐng)作用，內(nèi)容更創(chuàng)新

規(guī)劃除安排常規(guī)的目標(biāo)和規(guī)模外，與更新整備管理實踐

工作和強區(qū)放權(quán)、規(guī)劃方向引領(lǐng)進(jìn)行充分結(jié)合，主要具

有以下幾個特點：

全面貫徹落實習(xí)近平生態(tài)文明思想和防止大拆大建相關(guān)

要求

深入貫徹習(xí)近平生態(tài)文明思想和總書記系列重要講話以

及重要指示批示精神，全面貫徹中共中央辦公廳、國務(wù)

院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強歷史文化保護(hù)

傳承的意見》和《關(guān)于推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》

以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《關(guān)于在實施城市更新行

動中防止大拆大建問題的通知》，規(guī)劃期內(nèi)全面加大城

市有機(jī)更新力度，有序推進(jìn)城中村綜合整治、工業(yè)區(qū)保

留提升和歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)工作。

強化上層次規(guī)劃的引領(lǐng)作用

在全市國土空間總體規(guī)劃等上層次規(guī)劃的指導(dǎo)下，積極

落實上層次規(guī)劃確定的城市空間結(jié)構(gòu)、重點發(fā)展片區(qū)傳

導(dǎo)、用地和建筑結(jié)構(gòu)調(diào)整要求等核心內(nèi)容。

積極促進(jìn)城市更新和土地整備的融合

規(guī)劃在編制過程中從任務(wù)指標(biāo)分解、空間范圍劃定和考

核機(jī)制設(shè)計等多種方面積極探索城市更新和土地整備的

融合，力爭成為高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的存量規(guī)劃治理典范。

規(guī)劃充分尊重公益優(yōu)先的原則

規(guī)劃編制過程中，充分考慮了城市更新和土地整備的公

共利益屬性，規(guī)劃指標(biāo)設(shè)定、空間范圍劃定等方面均考

慮將公共利益保障放在首位。

規(guī)劃編制過程中進(jìn)行了充分的市區(qū)聯(lián)動

規(guī)劃編制過程中成立市區(qū)聯(lián)合編制工作組；另外，在規(guī)

劃編制期間通過征求意見、面對面溝通、座談交流等多

種方式與區(qū)層面加強了互動和交流，并在規(guī)劃編制的各

個環(huán)節(jié)均要求市區(qū)共同參與。

二、加強分區(qū)落實，內(nèi)容更具操作性

更新整備目標(biāo)要求已分解到各區(qū)，確保落地。

在《更新整備“十四五”規(guī)劃》中，用地供應(yīng)規(guī)模、更

新單元計劃規(guī)模、公共住房配建規(guī)模、中小學(xué)和綜合醫(yī)

院規(guī)模、高中占地規(guī)模、產(chǎn)業(yè)空間整備實施規(guī)模、綜合

功能整備空間實施規(guī)模、居住潛力用地規(guī)模等目標(biāo)指標(biāo)

規(guī)模要求，均結(jié)合各區(qū)實際情況，按照分區(qū)實施的要求，

分解到各區(qū)，并建立績效考核和督查、檢查機(jī)制，確定

更新整備目標(biāo)的落實和規(guī)劃要求的落地。

強化規(guī)劃落實，各區(qū)要編制更新整備五年規(guī)劃。

為強化規(guī)劃引領(lǐng)作用，保障全市城市更新整備“十四五”

規(guī)劃的目標(biāo)和要求充分落地，市局層面制定了《深圳市

各區(qū)城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃編制技術(shù)指引》，

要求各區(qū)按照指引要求及時開展轄區(qū)內(nèi)城市更新和土地

整備五年規(guī)劃的編制工作。

重要政策解析 14

2022 年 8 月 1 日，深圳市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《深圳市 2022 年度城市更新和土地整備計劃》（以下簡稱《計劃》）。

該計劃結(jié)合《深圳市國土空間保護(hù)與發(fā)展“十四五”規(guī)劃》《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》、2022

年建設(shè)用地供應(yīng)計劃、土地出讓收支計劃等相關(guān)規(guī)劃編制而成。

2021 年度計劃執(zhí)行情況

依據(jù)《計劃》，2021 年全市共完成城市更新用地供應(yīng)規(guī)模 320.07 公頃，目標(biāo)完成率 106.7%；實際完成土地整備任

務(wù) 1880.05 公頃，目標(biāo)完成率 186%。提升民生設(shè)施服務(wù)水平任務(wù)、加大住房保障力度任務(wù)和提高產(chǎn)業(yè)空間質(zhì)量任務(wù)

均超額完成。值得注意的是，2021 年全市新增“工改 M0”類城市更新單元計劃拆除用地規(guī)模 8.41 公頃，占全年調(diào)

控上限值 11.4%，可見“工改 M0”類城市更新單元審批嚴(yán)控。

深圳市 2022 年度城市更新和土地整備計劃

利益統(tǒng)籌趕超城市更新，或?qū)⒊蔀榇媪客恋亻_發(fā)主流模式

15 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

城市更新任務(wù)規(guī)模

總體情況

2022 年全市年度城市更新用地供應(yīng)任務(wù) 250 公頃（下限

值），其中寶安、龍崗及龍華位居前三，總計 145 公頃，

整體約占全市總規(guī)模 58%；新增拆除重建類城市更新單

元計劃用地規(guī)模 595 公頃（上限值），其中龍崗、寶安、

龍華及坪山位居前列，共計 320 公頃，整體約占全市總

規(guī)模 54%。由此可見，城市更新主戰(zhàn)場仍集中布局于原

特區(qū)外地區(qū)。

2022 年實施城市更新單元計劃流量管控機(jī)制，將 2022

年度新增城市更新單元計劃規(guī)模與 2021 年城市更新和土

地整備各項完成任務(wù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，建立“流進(jìn)”與“流出”

相關(guān)聯(lián)的流量調(diào)節(jié)機(jī)制。各區(qū) 2022 年新增城市更新單元

計劃規(guī)模管控上限值，等于 2021 年度直接供應(yīng)用地規(guī)模

的 2.5 倍，加上 2021 年度城市更新移交入庫用地的 0.5 倍，

再加上 2021 年度調(diào)出城市更新單元計劃規(guī)模的 2 倍。重

點更新單元不納入上述流量管控，體現(xiàn)政府對大片區(qū)更

新改造的支持。

此外，居住用地供應(yīng)、公共住房和配套宿舍規(guī)劃籌集、

規(guī)劃統(tǒng)籌實施基礎(chǔ)教育規(guī)模和新增“工改 M0”類城市更

新單元計劃調(diào)控等指標(biāo)，完成排名前三的區(qū)可在前述計

算規(guī)則基礎(chǔ)各上浮 3%

分項情況

2022 年全市新增拆除重建類城市更新單元計劃用地規(guī)模

595 公頃（上限值），相比 2021 年的 560 公頃（建議值）

增長 6%。自《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實施城市更新行

動中防止大拆大建問題的通知》實施以來，我市拆除重

建類城市更新項目審批明顯放緩，今年的拆除規(guī)模任務(wù)

目前也從原來的 560 公頃（建議值）調(diào)整為 595 公頃（上

限值），對年度拆除規(guī)模總量明確管控。

重要政策解析 16

從增長量來看，龍華規(guī)模增長最多，為 35 公頃，較去年增長 58%；其次是坪山和鹽田，分別增加 30 公頃和 15 公頃，

分別較去年增長約 50% 和 150%。從減少量來看，寶安規(guī)模減少最多，為 50 公頃，較去年下降 33%；其次龍崗規(guī)模

減少 15 公頃，較去年下降 11%?？傮w呈現(xiàn)深圳東西兩翼區(qū)域規(guī)模減少，中部區(qū)域規(guī)模呈增長趨勢。

2022 年全市新增“工改 M0”類更新單元計劃用地規(guī)模 68 公頃（上限值），總規(guī)模較 2021 年的 74 公頃下降 8%。

其中寶安減少最多，規(guī)模達(dá) 3 公頃，較去年下降 21%；其次是龍崗減少 2 公頃，較去年下降 15%。近日市城市更新

和土地整備十四五規(guī)劃出爐，對新增“工改 M0”明確空間引導(dǎo)強制要求及總量限制，未來“工改 M0”仍處于嚴(yán)加

管控之下。

17 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

實施分析

2021 年，深圳市新增計劃公告項目數(shù)量 59 個，新增拆

除規(guī)模 826.9 公頃，超額完成年度目標(biāo) 560 公頃（建議值）。

今年上半年疫情反復(fù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受影響，以及政策管控力

度加大，新增計劃公告僅 6 個，拆除范圍面積共

112.3 公頃，計劃公告數(shù)量及規(guī)模同比、環(huán)比均下降顯著，

距離年度目標(biāo) 595 公頃（上限值）仍甚遠(yuǎn)。今年上半年

除龍華、龍崗、羅湖及南山外，其他區(qū)未有更新項目立項。

利益統(tǒng)籌數(shù)據(jù)分析

總體情況

根據(jù)《計劃》，截至 2022 年深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項

目數(shù)量共計 177 個，較 2021 年增長約 16%。其中龍華

項目最多（52 個），其次為龍崗（48 個）。整備實施規(guī)

模共計 8379.6 公頃，較 2021 年增長 28%，其中龍崗規(guī)

模最大，達(dá) 3511 公頃，其次為寶安 1212.6 公頃。

重要政策解析 18

分項情況

根據(jù)《計劃》，2022 年度土地整備利益統(tǒng)籌續(xù)建 147

個，新建數(shù)量 30 個。其中光明新建項目 12 個，占比年

度新建總量 43%；其次為龍崗 9 個，占比年度新建總量

32%。可以看出，土地整備利益統(tǒng)籌活躍于原特區(qū)外地區(qū)。

根據(jù)《計劃》，2022 年度土地整備利益統(tǒng)籌規(guī)模續(xù)建

6674.9 公頃，新建規(guī)模 1704.8 公頃，其中龍崗新建規(guī)模

最多，達(dá) 781.2 公頃，得益于年豐社區(qū)土地整備利益統(tǒng)

籌項目、六約－華樂－橫崗－松柏社區(qū)橫崗南產(chǎn)業(yè)片區(qū)

土地整備利益統(tǒng)籌項目及上木古社區(qū)平湖西地塊土地整

備利益統(tǒng)籌項目三大重點利益統(tǒng)籌項目獲批，規(guī)模共計

645.6 公頃，占龍崗新建規(guī)模總量約 83%；其次為光明

新建 536 公頃。

龍崗區(qū) 5 個重點土地整備利益統(tǒng)籌項目進(jìn)展統(tǒng)計表

序號 中標(biāo)時間 立項時間 項目名稱 街道 整備實施總

規(guī)模 ( 公頃 ) 前期服務(wù)商 最新進(jìn)展

1 2021/10/20 2022 年 年豐社區(qū)土地整備

利益統(tǒng)籌項目 坪地 353.85 招商蛇口 計劃立項

2 2021/10/20 2022 年 六約－華樂－橫崗－松柏社區(qū)橫崗南產(chǎn)業(yè)片區(qū)

土地整備利益統(tǒng)籌項目 橫崗 162.61 深業(yè) 計劃立項

3 2021/11/5 2022 年 上木古社區(qū)平湖西地塊土地整備利益統(tǒng)籌項目 平湖 129.12 華僑城 計劃立項

4 2021/9/14 2021 年 六聯(lián)社區(qū)坪地北產(chǎn)業(yè)整備

片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目 坪地 156.26 特發(fā) 舊屋村認(rèn)定

5 2021/5/24 2020 年 南嶺村社區(qū)土地整備

利益統(tǒng)籌項目 南灣 252 天健 房屋申報信息

（第三批次）

19 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

直接供應(yīng)用地任務(wù)規(guī)模

總體情況

2022 年直接供應(yīng)用地 195 公頃（下限值），總規(guī)模較 2021 年的 180 公頃上升 8%。從增長量看，龍華和光明規(guī)模增

長最多，均 5 公頃，其次是坪山增長 4 公頃，南山增長 3 公頃，其他區(qū)與去年持平或微降。

分項情況

2022 年直接供應(yīng)用地中居住用地 120 公頃（下限值），占直接供應(yīng)用地 62%。其中龍崗居住用地直接供應(yīng)最多，規(guī)

模達(dá) 27 公頃，占比 23%；其次寶安 23 公頃，占比 18%。未來居住用地仍是城市更新和土地整備用地供應(yīng)的核心輸出，

與當(dāng)前加大宅地供應(yīng)的大背景相契合。

注：直接供應(yīng)用地是指通過拆除重建類城市更新簽訂合同出讓的開發(fā)建設(shè)用地 ( 不含移交入庫用地 ) ，以及通過土

地整備簽訂合同出讓的經(jīng)營性用地 ( 含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等 )。

重要政策解析 20

用地保障規(guī)模

總體情況

2022 年度更新整備計劃將傳導(dǎo)《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》的任務(wù)目標(biāo)，創(chuàng)新實施精準(zhǔn)整備，以民生、

工業(yè)、居住等建設(shè)用地為主要整備目標(biāo)。2022 年全市通過城市更新和土地整備實現(xiàn)用地保障規(guī)模 1000 公頃，其中，

通過拆除重建類城市更新移交入庫公共利益用地不少于 100 公頃，通過土地整備完成不少于 900 公頃。從區(qū)域分布

來看，龍崗用地保障規(guī)模最多，達(dá) 256 公頃，其次為寶安 251 公頃。

分項情況

2022 年度全市通過土地整備完成不少于 200 公頃的民生設(shè)施用地，統(tǒng)籌實施基礎(chǔ)教育設(shè)施用地面積 53.5 公頃，學(xué)位

53500 座。在住房保障方面，2022 年度全市通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集公共住房和配套宿舍 34000 套，持續(xù)

加大居住潛力用地的整備力度，2022 年度全市通過土地整備完成不少于 250 公頃的居住潛力用地。在產(chǎn)業(yè)用地方面，

加強先進(jìn)制造業(yè)用地保障，2022 年度全市完成不少于 450 公頃的工業(yè)用地整備任務(wù)。

注：用地保障規(guī)模通過城市更新和土地整備共同完成，其中，通過拆除重建類城市更新移交入庫公共利益用地不少于

100 公頃，通過土地整備完成不少于 900 公頃 ( 含民生設(shè)施整備、居住潛力用地整備、產(chǎn)業(yè)用地整備 )。

21 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

總結(jié)

根據(jù)《計劃》相關(guān)統(tǒng)計，城市更新和土地整備年度計

劃供應(yīng)總體任務(wù)規(guī)模較 2021 年均呈現(xiàn)上升趨勢，2022

年是深圳深入落實“十四五規(guī)劃”之年，更新整備工

作持續(xù)發(fā)力。

今年城市更新項目規(guī)模主要集中于寶安和龍崗。截至

2022 年 6 月底，今年深圳市已納入計劃的拆除重建

類城市更新項目的拆除規(guī)模已達(dá) 112.3 公頃，未達(dá)到

2022 年拆除重建類城市更新新增計劃規(guī)模（595 公頃

上限值）的一半。目前，龍華已立項拆除規(guī)模已基本

完成年度目標(biāo)，其他區(qū)仍離目標(biāo)值仍有一定差距。

從產(chǎn)業(yè)空間來看，政府鼓勵舊工業(yè)區(qū)連片改造，目前

已有 8 個工業(yè)區(qū)連片改造試點項目處于規(guī)劃審批階段，

1 個項目處于二期開工建設(shè)階段，即新橋東片區(qū)重點

城市更新單元。從“工改 M0”規(guī)模分配上來看，2021

年僅龍崗和坪山有“工改 M0”更新單元完成審批，其

余區(qū)均無。2022 年新增“工改 M0”類城市更新單元

計劃規(guī)模上限值為 68 公頃，較 2021 年 74 公頃下降 8%。

可以看出，在研發(fā)辦公市場去化難的背景之下，政府

持續(xù)對“工改 M0”類更新項目審批從嚴(yán)，更加重視對

優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入，且未來將對“工改 M0”空間布

局進(jìn)行引導(dǎo)或集中布局。

深圳市 2022 年度工業(yè)區(qū)連片改造試點項目進(jìn)度安排表

行政區(qū) 項目名稱 面積（公頃） 進(jìn)度要求

福田區(qū) 車公廟連片改造升級片區(qū)項目 34 規(guī)劃審批

羅湖區(qū) 清水河連片改造升級片區(qū)項目 42 計劃審批

寶安區(qū) 新橋東片區(qū)重點城市更新單元項目 159 二期實施主體確認(rèn)

龍崗區(qū) 橫崗街道六約社區(qū)大和麻地工業(yè)區(qū)城市更新單元項目 32.5 規(guī)劃審批

園山街道西坑社區(qū) GX01 城市更新單元項目 36.4 規(guī)劃審批

龍華區(qū) 茜坑連片改造升級片區(qū)項目 42 規(guī)劃審批

坪山區(qū) 碧嶺北連片改造升級片區(qū)項目 104 規(guī)劃審批

龍?zhí)锉边B片改造升級片區(qū)項目 42 規(guī)劃審批

光明區(qū) 鳳凰街道軌道 13 號線車輛段片區(qū)重點更新單元項目 128.4 規(guī)劃審批

未來政府將積極推進(jìn)更新整備融合試點片區(qū)項目實施，加強片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃，銜接《深圳市城市更新和土地整備

“十四五”規(guī)劃》，落實年度計劃。通過建立多種任務(wù)激勵機(jī)制和建立征收補償、拆建比、拆賠比等統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，

鼓勵試點區(qū)域融合運用城市更新、土地整備等多種實施手段，實現(xiàn)片區(qū)整體發(fā)展的總體目標(biāo)。

重要政策解析 22

深圳市 2022 年度更新整備融合試點片區(qū)項目進(jìn)度安排表

行政區(qū) 項目名稱 面積（公頃） 進(jìn)度要求

羅湖區(qū) 火車站－文錦片區(qū) 81 前期研究

南山區(qū) 西麗高鐵片區(qū) 50 前期研究

寶安區(qū) 燕羅國際智能制造生態(tài)城 — 前期研究

龍崗區(qū) 南灣片區(qū) 286 完成規(guī)劃及實施

方案研究工作

坪山區(qū) 龍?zhí)锲瑓^(qū) 321 計劃審批

金沙片區(qū) 186 計劃審批

大鵬新區(qū) 較場尾－新大片區(qū) 551 計劃審批

楊梅坑片區(qū) 26 計劃審批

掃碼閱讀政策原文

土地整備利益統(tǒng)籌作為土地整備的主流模式，既能夠很好地滿足政府重大產(chǎn)業(yè)、公共利益設(shè)施落地及一攬子解

決土地歷史遺留問題的訴求，又能通過留用土地的方式讓利于股份公司及市場主體，激發(fā)其參與積極性，能較

好地平衡各方利益。從審批層面來看，今年上半年城市更新計劃立項僅 6 個，拆除規(guī)模 112.3 公頃；而 2022 年

新建土地整備利益統(tǒng)籌項目 30 個，整備實施規(guī)模達(dá) 1704.8 公頃；從用地保障來看，通過拆除重建類城市更新

移交入庫公共利益用地不少于 100 公頃，通過土地整備完成不少于 900 公頃。可見，土地整備利益統(tǒng)籌或?qū)⒊?/p>

為未來存量土地開發(fā)主流模式，未來項目機(jī)會點主要分布在龍崗、龍華和寶安。

23 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

深圳市城市更新項目保障性住房配建規(guī)定（征求意見稿）

2022 年 9 月 30 日深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于公開征求 < 深圳市城市更新項目保障性住房配建規(guī)定（征求

意見稿）> 意見的通告》（以下簡稱《意見稿》），對原《深圳市城市更新項目保障性住房配建規(guī)定》（深規(guī)土〔

2016〕11 號）（以下簡稱原《配建規(guī)定》）進(jìn)行修訂。本文對《意見稿》重點內(nèi)容進(jìn)行梳理解讀，具體如下：

《意見稿》下配建什么類型的保障房？

《意見稿》明確規(guī)定配建的保障性住房包含公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房，其中共有產(chǎn)權(quán)住房對應(yīng)深圳市

原公共住房類型中出售的人才住房和安居型商品房，公租房及保障性租賃住房為出租型。值得注意的是，若配建類

型為共有產(chǎn)權(quán)房，則實施主體應(yīng)額外無償移交共有產(chǎn)權(quán)房建筑面積的 15% 作為搬遷安置用房。但若配建保障性住房

面積不足 3000 ㎡，配建類型原則上應(yīng)為共有產(chǎn)權(quán)房，且無需移交搬遷安置用房。具體配建類型在規(guī)劃審查過程中由

市規(guī)劃國土部門商市住房建設(shè)部門確定。

《意見稿》下如何配建可售型公共住房？

根據(jù)市場慣例，城市更新項目配建一般以租賃型公共住房為主，部分項目可通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配建落實等與

政府進(jìn)行利益置換，爭取配建一定比例出售型公共住房，但無特定規(guī)則，往往一事一議?！兑庖姼濉访鞔_若配建出

售型的共有產(chǎn)權(quán)房需額外配建 15% 的搬遷安置房，其余則配建公租房或保障性租賃住房，給了市場相對明確的配建

規(guī)定，此舉能進(jìn)一步縮小因配建類型不同而產(chǎn)生的利益不平等，同時統(tǒng)籌解決土地整備籌集搬遷安置用房的問題。

《意見稿》下配建的保障房如何建設(shè)？

《意見稿》明確規(guī)定城市更新項目配建的保障性住房應(yīng)集中布局，涉及項目分期建設(shè)的，保障性住房原則上應(yīng)安排

在首期。其中如配建保障性住房面積超過 30000 ㎡的，需在單元范圍內(nèi)安排一定的集中用地進(jìn)行建設(shè)。同時，配建

及建設(shè)的保障性住房原則上由城市更新項目實施主體在實施過程中一并建設(shè)。

重要政策解析 24

《意見稿》下保障房配建比例如何計算？

《意見稿》相比原《配建規(guī)定》取消核增核減規(guī)則，采用“分級地區(qū) × 改造類型”的方式綜合確定配建比例，項目

拆除重建范圍涉及多個改造類型或多個分級地區(qū)的，配建比例根據(jù)附表 1 明確的方法加權(quán)平均確定。值得注意的是，

《意見稿》特別指出，市政府對城中村改造項目保障性住房配建要求另有規(guī)定的從其規(guī)定，可以看出，后續(xù)針對村改

項目保障房配建比例是否有特別規(guī)定，值得市場期待。具體配建比例如下：

案例解析

假定某項目開發(fā)建設(shè)用地面積中城中村（舊屋村）改造用地占比 50%，商業(yè)及其他舊區(qū)改造占比 30%，舊住宅區(qū)改

造占比 20%，開發(fā)建設(shè)用地涉及一類地區(qū)占比 50%，二類地區(qū)占比 50%。按照《意見稿》計算規(guī)則，涉及多個改造

類型與多個分級地區(qū)時，優(yōu)先計算出各分級地區(qū)的混合類型測算比例，再對各分級地區(qū)的混合類型測算比例進(jìn)行加權(quán)

平均。具體計算過程如下：

《意見稿》下城市更新項目保障性住房配建比例表

改造類型 /

分級地區(qū) 城中村（舊屋村）改造 商業(yè)及其他舊區(qū)改造 舊住宅區(qū)改造 舊工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)或城市基礎(chǔ)

設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施改造

一類地區(qū) 13% 18% 24% 33%

二類地區(qū) 11% 16% 22% 31%

三類地區(qū) 8% 13% 20% 28%

原《配建規(guī)定》下城市更新項目保障性住房配建基準(zhǔn)比例表

用地類型 一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū)

城中村及其他舊區(qū)改造為住宅 20% 18% 15%

舊工業(yè)區(qū)（倉儲區(qū)）或城市基礎(chǔ)設(shè)施

及公共服務(wù)設(shè)施改造為住宅 35% 33% 30%

備注：其中商業(yè)及其他舊區(qū)改造是指上述類型用地以外的其他權(quán)屬清晰的用地（含歷史用地處置后的

用地）的改造。

25 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

若按照原《配建規(guī)定》進(jìn)行測算，按照不同分級地區(qū)基準(zhǔn)比例進(jìn)行城中村用地核減，具體測算過程如下：

《意見稿》下配建的保障房多少比例能計入基礎(chǔ)容積？

《意見稿》針對不同用地改造類型設(shè)置一定比例計入基礎(chǔ)容積，若涉及多種用地類型的，按照加權(quán)平均方法綜合計算，

而此前《關(guān)于加強和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施》（下稱《暫行措施》）區(qū)分不同分級地區(qū)以基準(zhǔn)比例提高部

分 50% 計入，具體如下表：

《意見稿》下城市更新項目保障性住房配建案例計算表

用地類型 各用地類型占建設(shè)用地比例 一類地區(qū)占建設(shè)用地比例 二類占建設(shè)用地比例 備注

城中村用地 50%

舊住宅 20% 50% 50%

商業(yè)及其他舊區(qū) 30%

城中村用地分級地區(qū)配建比例 6.50% 5.50% 不同改造類型在不同分級地區(qū)的測

算比例，即用地類型比例對應(yīng)分級

地區(qū)配建比例

舊住宅分級地區(qū)配建比例 4.80% 4.40%

商業(yè)及其他舊區(qū)分級地區(qū)配建比例 5.40% 4.80%

不同分級地區(qū)混合類型測算比例合計 16.70% 14.70% 不同改造類型在不同分級地區(qū)的比

例合計

保障房配建比例合計 15.70%

《意見稿》與原《配建規(guī)定》下城市更新項目保障房計入基礎(chǔ)容積比例

改造類型 城中村（舊屋村）改造 商業(yè)及其他舊區(qū)改造 舊住宅區(qū)改造 舊工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)或城市基礎(chǔ)設(shè)施及

公共服務(wù)設(shè)施改造

《意見稿》計入基礎(chǔ)容積比例 4% 4% 6% 7.5%

原《配建規(guī)定》計入

基礎(chǔ)容積比例

提高部分 50% 計入基礎(chǔ)容積，其中一類、二類地區(qū)基準(zhǔn)比例提高 8%，即計入 4%，三類地區(qū)基準(zhǔn)

比例提高 7%，即計入 3.5%，涉及舊工業(yè)改造核增比例由 8% 提高 15%，因此舊工業(yè)改造額外計

入 3.5%

原《配建規(guī)定》下城市更新項目保障性住房配建案例計算表

用地類型 各用地類型占建設(shè)用地比例 一類地區(qū)占建設(shè)用地比例 二類占建設(shè)用地比例

城中村用地 50%

舊住宅用地 20% 50% 50%

商業(yè)及其他舊區(qū) 30%

城中村核減 4.0% 2.5%

基準(zhǔn)比例 20% 18%

修正后比例 16.0% 15.5%

保障房配比合計 15.75%

備注：未考慮土地移交率核減及軌道站點核增等因素

重要政策解析 26

《意見稿》下對于工改保項目、工改 M0 項目有何新指引？

《意見稿》明確規(guī)定同時符合以下條件，即可申請按照保障性住房簡易程序調(diào)整法定圖則用地功能。

①位于規(guī)劃保留的成片產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍外。

②位于已建成或近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點 500m 范圍內(nèi)。

③位于原特區(qū)內(nèi)的，用地面積不小于 3000 ㎡；位于原特區(qū)外的，用地面積不小于 10000 ㎡。

同時規(guī)定保障性住房為公租房或保障性租賃住房的，實施主體可取得不超過項目總建筑面積 45% 的商品性質(zhì)建筑面

積；保障性住房為共有產(chǎn)權(quán)房的，實施主體可取得不超過項目總建筑面積 25% 的商品性質(zhì)建筑面積。實施主體取得

的商品性質(zhì)建筑面積中住宅的套型建筑面積應(yīng)控制在 90 平方米以下。工改保條件與《暫行措施》基本一致，給未來

想進(jìn)行工改保項目的市場主體予以信心。

對于工改 M0 項目，結(jié)合城市更新單元規(guī)劃地塊劃分，可在開發(fā)建設(shè)用地內(nèi)，規(guī)劃不少于開發(fā)建設(shè)用地面積 15% 且

不超過 20% 的獨立的保障性住房用地。但前提是綜合考慮其產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要、職住平衡需求、項目區(qū)位條件、公共設(shè)

施及交通市政承載能力的情況下。此條與原《配建規(guī)定》基本保持一致。最重要的是，政策并未明確保障性住房用地

可用于建設(shè)哪種類型的保障性住房，僅提出具體建設(shè)規(guī)模由區(qū)城市更新主管部門商區(qū)住房建設(shè)主管部門另行確定，若

能后續(xù)爭取建設(shè)可售型共有產(chǎn)權(quán)房，或?qū)⒔o市場主體帶來一定的積極性。

《意見稿》關(guān)于地價、回購價格及程序等問題的規(guī)定

針對不同類型保障性住房及搬遷安置房，《意見稿》對其地價、回購價及管理部門均有明確，具體如下：

《意見稿》與原《配建規(guī)定》下城市更新項目保障房計入基礎(chǔ)容積比例

相關(guān)規(guī)定 公租房 保障性租賃住房 搬遷安置用房 共有產(chǎn)權(quán)房

地價 免繳地價 免繳地價 免繳地價 依據(jù)我市地價測算有關(guān)政策計收

回購價 / 移交 我市有關(guān)政策執(zhí)行 我市有關(guān)政策執(zhí)行 無償移交 按相關(guān)政策

管理部門 由區(qū)住房建設(shè)主管

部門負(fù)責(zé)配租

由區(qū)住房建設(shè)主管

部門負(fù)責(zé)配租

由區(qū)土地整備主

管部門負(fù)責(zé)分配 按照市住房建設(shè)主管部門有關(guān)要求執(zhí)行

27 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

《意見稿》的政策銜接

《意見稿》施行前列入城市更新單元計劃的項目，在本規(guī)定施行之日起三年內(nèi)城市更新單元規(guī)劃經(jīng)區(qū)政府或圖則委審

批通過的，可依照原有規(guī)定執(zhí)行。

《意見稿》施行前列入城市更新單元計劃但在本規(guī)定施行之日起三年內(nèi)城市更新單元規(guī)劃未經(jīng)區(qū)政府或圖則委審批通

過的，以及本規(guī)定施行后列入城市更新單元計劃的項目，依照本規(guī)定執(zhí)行。

《意見稿》新舊政策對比

事項 《意見稿》 原《配建規(guī)定》及《暫行措施》

配建類型規(guī)定 公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房及搬遷安置用房 安居型商品房、公共租賃住房及搬遷安置用房

配建比例規(guī)定

采用“分級地區(qū) × 改造類型”的配建比例表測算基準(zhǔn)比

例，取消核增核減。

基準(zhǔn)比例 + 核增核減

核增核減規(guī)定

1. 城中村用地核減：一類地區(qū) 8%；二、三類地區(qū) 5%。

2. 土地移交率超過 30% 但不超過 40%，保障性住房比

例核減 2%；土地移交率超過 40%，保障性住房比例核

減 3%。

3. 地鐵 500m 范圍內(nèi)核增 3%。

4. 工改居核增 15%。

保障房類型

確定規(guī)定

城市更新單元規(guī)劃審查過程中由區(qū)城市更新主管部門商

區(qū)住房建設(shè)主管部門確定。

配建類型在規(guī)劃審查過程中由市規(guī)劃國土部門商市住房

建設(shè)部門確定。

具體建設(shè)

方式規(guī)定

配建及建設(shè)的保障性住房原則上由城市更新項目實施主

體在實施過程中一并建設(shè)。

城市更新項目配建的保障性住房原則上由項目實施主體

在項目實施過程中一并建設(shè)，但獨立占地的保障性住房

也可劃定宗地由政府相關(guān)部門組織建設(shè)。

計入基礎(chǔ)容積

比例規(guī)定

城中村（舊屋村）、商業(yè)及其他舊區(qū)改造 4%；舊住宅

區(qū)改造 6%；舊工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)或城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共

服務(wù)設(shè)施改造 7.5%。

提高部分 50% 計入基礎(chǔ)容積，其中一類、二類地區(qū)基

準(zhǔn)比例提高 8%，即計入 4%，三類地區(qū)基準(zhǔn)比例提高

7%，即計入 3.5%，涉及舊工業(yè)改造核增比例由 8% 提

高 15%，因此舊工業(yè)改造額外計入 3.5%。

搬遷安置房規(guī)定 配建類型為共有產(chǎn)權(quán)房的，額外配建 15% 拆遷安置房。

項目需配建的保障性住房建筑面積不足 3000 ㎡，可用 配建不足 作搬遷安置用房。 3000 ㎡規(guī)定

項目需配建的保障性住房建筑面積不足 3000 ㎡，配建

類型原則上應(yīng)為共有產(chǎn)權(quán)房，且無需配建移交搬遷安置

用房。

保障房安排 集中布局，分期建設(shè)的，保障性住房原則上應(yīng)安排在首期。集中布局，分期建設(shè)的，保障性住房原則上應(yīng)安排在首期。

地價規(guī)定

配建及建設(shè)的公租房、保障性租賃住房及搬遷安置用房，

免繳地價，建成后移交政府。配建及建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房，

地價依據(jù)地價測算有關(guān)政策計收。

公共租賃住房及搬遷安置用房，免繳地價，建成后由政

府回購。安居房地價依據(jù)地價測算有關(guān)政策計收。

新型產(chǎn)業(yè)用地的

項目規(guī)定

可規(guī)劃不少于開發(fā)建設(shè)用地面積 15% 且不超過 20% 的

獨立的保障性住房用地，具體建設(shè)規(guī)模由區(qū)城市更新主

管部門商區(qū)住房建設(shè)主管部門另行確定。

規(guī)劃不少于開發(fā)建設(shè)用地面積 15% 且不超過 20% 的獨

立的保障性住房用地。保障性住房的建設(shè)類型由市規(guī)劃

國土部門商市住房建設(shè)部門確定。

工改保條件

1. 位于規(guī)劃保留的成片產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍外。

2．位于已建成或近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點 500 米范圍內(nèi)。

3．位于原特區(qū)內(nèi)的，用地面積不小于 3000 平方米；位于原特區(qū)外的，用地面積不小于 10000 平方米。

重要政策解析 28

事項 《意見稿》 原《配建規(guī)定》及《暫行措施》

監(jiān)管規(guī)定

配建及建設(shè)保障性住房的城市更新項目應(yīng)由項目實施主

體按照要求與區(qū)住房建設(shè)主管部門簽訂保障性住房建設(shè)

監(jiān)管協(xié)議書，載明保障性住房類型、配建比例、規(guī)模及

布局等。

需配建保障性住房的城市更新項目應(yīng)由項目實施主體按

照要求與市、區(qū)住房建設(shè)主管部門簽訂保障性住房建設(shè)

監(jiān)管協(xié)議書，載明保障性住房配建類型、比例、規(guī)模及

布局等。

城中村改造

項目規(guī)定

市政府對城中村改造項目保障性住房配建要求另有規(guī)定

的，從其規(guī)定。 無特殊規(guī)定。

政策銜接

已列入計劃更新項目，三年內(nèi)單元規(guī)劃經(jīng)區(qū)政府或圖則

委審批通過的，可依照原有規(guī)定執(zhí)行。三年內(nèi)單元規(guī)劃

未經(jīng)區(qū)政府或圖則委審批通過的，以及未列入城市更新

單元計劃的項目，依照本規(guī)定執(zhí)行。

城市更新單元規(guī)劃在此之前已經(jīng)市規(guī)劃國土部門審議通

過的，其配建比例參照原有規(guī)定辦理。

城市更新項目 02 數(shù)據(jù)與趨勢

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢 30

整體概述：

項目推進(jìn)提速，數(shù)量環(huán)比上升明顯、規(guī)模有所下滑

第三季度，深圳拆除重建類城市更新項目合計：

新增計劃公示 15 個，拆除范圍面積共 190.3 公頃，計劃公告 11 個，拆除范圍面積共 80.1 公頃；規(guī)劃公示 15 個，拆

除范圍面積共 112.5 公頃，規(guī)劃公告 10 個，拆除范圍面積共 68 公頃；實施主體公示 8 個，拆除范圍面積 54.6 公頃，

開發(fā)建設(shè)用地面積共 29 公頃。

今年前三季度，深圳拆除重建類城市更新項目合計：

新增計劃立示 25 個，拆除范圍面積共 304.8 公頃，計劃公告 17 個，拆除范圍面積共 192.4 公頃；規(guī)劃公示 35 個，

拆除范圍面積共 449 公頃，規(guī)劃公告 31 個，拆除范圍面積共 328.3 公頃；實施主體公示 23 個，拆除范圍面積共

114.5 公頃，開發(fā)建設(shè)用地面積共 71.2 公頃。

截至第三季度，深圳拆除重建類城市更新項目累計：

計劃公告 988 個，拆除范圍面積累計 8324 公頃；規(guī)劃公告 631 個，拆除范圍面積累計 4858.6 公頃，總計容建筑面

積累計 19056.3 萬㎡；實施主體公示 491 個，拆除范圍面積累計 2962 公頃，開發(fā)建設(shè)用地面積累計 2019.9 公頃。

得益于上層政策明朗，第三季度城市更新項目推進(jìn)速度有所加快。計劃公示 / 公告的數(shù)量及規(guī)模環(huán)比整體呈增長態(tài)勢，

其中計劃公示環(huán)比數(shù)量增長近九成，規(guī)模近 5 倍，計劃公告數(shù)量增長顯著；規(guī)劃公示 / 公告同比、環(huán)比數(shù)量及規(guī)模均

下降；實施主體公示同比數(shù)量和規(guī)模均下降，環(huán)比數(shù)量基本持平、規(guī)模增長約 2 倍?？傮w來說，第三季度城市更新市

場主要特點：計劃立項增加，項目推進(jìn)提速；大項目大統(tǒng)籌仍是當(dāng)前項目審批的趨勢；在加大居住用地供應(yīng)大背景之

下，規(guī)劃公告建筑類型以住宅為主，占比 52%；實施主體中民企占比超七成，仍為主力軍。

31 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

2022 年第三季度深圳拆除重建類城市更新項目空間分布圖

坪山規(guī)模領(lǐng)跑全市

第三季度，全市共發(fā)布拆除重建類城市更新單元計劃公

示 / 公告新增 26 個，其中，計劃公示 15 個，拆除規(guī)模

190.3 公頃；計劃公告 11 個，拆除規(guī)模 80.1 公頃。分區(qū)

域來看，坪山計劃公示 / 公告拆除規(guī)模均高于其他區(qū)，

寶安計劃公示拆除規(guī)模位列第二。南山、福田、鹽田及

大鵬均無新增計劃公示 / 公告項目。

按單個項目規(guī)模分析，第三季度計劃公示項目中，5-10

公頃的項目數(shù)量有 7 個，10 公頃以上的項目有 5 個；計

劃公告項目中，10 公頃以上的項目數(shù)量最多?？梢?，政

府片區(qū)統(tǒng)籌力度不斷加強，大項目大統(tǒng)籌更新仍是未來

發(fā)展趨勢。

計劃公示與公告：

環(huán)比整體上升、大項目大統(tǒng)籌成長期趨勢

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢 32

從計劃公示項目的區(qū)域分布來看，第三季度坪山項目數(shù)

量最多（7 個），以村改為主（5 個）；其次是龍崗（4 個），

以工改為主（3 個）。值得注意的是，原特區(qū)內(nèi)地區(qū)及

大鵬第三季度均無新增計劃公示項目。

從計劃公告項目的區(qū)域分布看，第三季度龍崗項目數(shù)量

最多（5 個），以工改為主；其次是坪山（3 個），以村

改為主（2 個）。值得注意的是，南山、福田、鹽田及

大鵬第三季度均無計劃公告項目。

改造類型聚焦工改、村改，坪山、龍崗領(lǐng)跑

第三季度，城市更新計劃公示 / 公告項目類型均為村改、工改。其中計劃公示項目村改占比六成（占比 60%）；計

劃公告項目中，工改占比超七成（占比 73%）。

計劃公示 / 公告申報主體均以股份公司為主

第三季度計劃公示 / 公告項目的申報主體均以股份公司為主。

計劃公示 / 公告涉及前融占比均不足一成

第三季度計劃公示項目不涉及前融，計劃公告項目涉及前融的占比為 9%。

33 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

同比下降顯著，環(huán)比整體呈增長態(tài)勢

同比計劃公示數(shù)量基本持平，規(guī)模下降顯著

從數(shù)量上看，第三季度計劃公示項目 15 個，同比下降 6%。

其中，龍崗減少最多（減少 7 個）；其次是羅湖（減少 2 個）。

坪山增加量最多（增加 7 個），其次是龍華（增加 2 個）。

寶安、光明數(shù)量持平，南山、鹽田及大鵬無計劃公示項目。

從規(guī)模上看，第三季度計劃公示項目拆除規(guī)模 190.3 公頃，

同比下降 37%。其中光明減少最多（減少 123 公頃），

其次是龍崗（減少 121.4 公頃）。除寶安、龍華及坪山外，

其他區(qū)同比均無增長。

同比計劃公告數(shù)量、規(guī)模下降均顯著

從數(shù)量上看，第三季度計劃公告項目 11 個，同比下降

31%。其中龍崗減少最多（減少 6 個），其次是龍華（減

少 3 個）。光明持平，寶安、坪山及羅湖同比均增長，南山、

福田及鹽田無計劃公告項目。

從規(guī)模上看，第三季度計劃公告的項目拆除規(guī)模 80.1 公

頃，同比下降 49%。其中龍崗減少多（減少 108.2 公頃），

其次是龍華（減少 25.8 公頃）。坪山增加最多（增加

45.4 公頃），其次是寶安（增加 8.3 公頃）。

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢 34

環(huán)比計劃公示數(shù)量、規(guī)模均增長顯著

從數(shù)量上看，第三季度計劃公示項目 15 個，環(huán)比增長近

九成（占比 88%）。其中坪山增加最多（增加 7 個），

其次是龍華（增加 1 個），光明、龍崗持平。

從規(guī)模上看，第三季度計劃公示的項目規(guī)模 190.3 公頃，

環(huán)比增長 5 倍。其中坪山增長最多（增加 75.7 公頃），

其次是寶安（增加 69.8 公頃）。

環(huán)比計劃公告數(shù)量增長顯著，規(guī)模下降明顯

從數(shù)量上看，第三季度計劃公告項目 11 個，環(huán)比增長約

1.8 倍。其中龍崗增加最多（增加 4 個），其次是坪山（增

加 3 個）。 龍華、鹽田則環(huán)比下降。

從規(guī)模上看，第三季度計劃公告的項目規(guī)模 80.1 公頃，

環(huán)比下降 20%。其中龍華減少最多（減少 84.4 公頃）其

次是鹽田（減少 11 公頃）。坪山增加最多（增加 45.4 公頃），

其次是光明（增加 10.5 公頃）。

35 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

規(guī)劃公示與公告：

建筑功能以住宅為主，平均移交率上升至 42.4%

龍崗在規(guī)模上領(lǐng)跑全市

第三季度，共發(fā)布城市單元規(guī)劃公示 / 公告共計新增 25

個。其中，規(guī)劃公示 15 個，拆除規(guī)模 112.5 公頃；規(guī)劃

公告 10 個，拆除規(guī)模 68 公頃。從規(guī)模上看，規(guī)劃公示

項目拆除規(guī)模前兩名為龍崗和羅湖；規(guī)劃公告項目中，

龍華規(guī)模領(lǐng)跑全市，其次為坪山和光明。

按規(guī)模分析，規(guī)劃公告項目平均拆除規(guī)模 6.8 公頃。其中，

5-10 公頃的項目 4 個，拆除規(guī)模最大（31.8 公頃）； 0-3

公頃的項目 3 個（6.1 公頃）；規(guī)模 3-5 公頃的項目 2 個（8.2

公頃）；規(guī)模 10 公頃以上的項目 1 個（21.9 公頃）。

改造類型以工改和村改為主

第三季度，規(guī)劃公示 / 公告項目均以工改和村改為主。規(guī)劃公示項目中，工改項目占比最大，近七成（67%），其次

為村改項目，占比 27%，商改項目占比 6%；規(guī)劃公告項目中，工改項目占比最大，占九成（90%），其次為村改項

目，占比 10%。

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢 36

全市“雙率”略增，寶安領(lǐng)跑全市

第三季度，規(guī)劃公告的城市更新項目平均容積率達(dá) 6.8，與 2021 年深圳市平均容積率相比上升 8%。第三季度平均移

交率 42.4%，較 2021 年增加 2.5 個百分點。寶安平均容積率和平均移交率均最高，分別為 13.1 和 70%。

從規(guī)劃公示項目的區(qū)域分布來看，龍華項目數(shù)量最多（4

個），以工改為主；其次是龍崗、南山各 3 個，均以工

改為主。寶安、大鵬無規(guī)劃公示項目。

從規(guī)劃公告項目的區(qū)域分布看，龍華項目數(shù)量最多（3 個），

以工改為主；其次為南山、坪山各 1 個，均為工改項目。

龍崗、福田、羅湖及鹽田均無規(guī)劃公告項目。

37 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

規(guī)劃建筑功能以住宅為主，龍崗規(guī)模最大

從規(guī)劃公示的建筑功能看，住宅占比最大，為 45%，其中商品住房面積占比 40%，總建面 140.3 萬㎡，公共住房占

比 5%，總建面 15.8 萬㎡；其次為辦公（總建面 89.3 萬㎡，占比 26%）。從區(qū)域分布看，龍崗的規(guī)劃公示建筑量最大，

共 159 萬㎡，占比 46%，其次為坪山（總建面 72.9 萬㎡，占 21%）。

2022 年第三季度深圳各區(qū)城市更新規(guī)劃公示建筑類型規(guī)模統(tǒng)計表（單位：萬㎡）

建筑類型 寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬 總計

商品住房 - 56.2 7 73 2.5 - 1.6 - - - 140.3

公共住房 - 2.2 0.5 12.1 0.5 - 0.4 - - - 15.8

居住配套商業(yè) - - - - - - - - - - -

商業(yè) - 3.2 4.9 21.9 0.8 5.3 2.2 2.9 - - 41.2

辦公 - 7.6 11.5 45 1.8 11.6 5.1 6.8 - - 89.3

商務(wù)公寓 - - - - - - - - - - -

人才公寓 - - - - - - - - - - -

普通工業(yè)廠房 - - 11.3 - - - - - - - 11.3

倉儲物流 - - - - - - - - 15 - 15

新型產(chǎn)業(yè)用房 - - - - - 10.8 - - - - 10.8

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房 - - - - - 0.3 - - - - 0.3

工業(yè)配套商業(yè) - - 2.5 - - 0.6 - - - - 3.1

配套宿舍 - - 1.2 - - 3.7 - - - - 4.9

公共配套 - 3.7 1.7 7 0.3 2 0.3 - 0.1 - 15

其他 - - - - - - - - 1 - 1

總計 - 72.9 40.6 159 5.9 34.2 9.5 9.8 16.1 - 347.9

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢 38

2022 年第三季度深圳市各區(qū)城市更新規(guī)劃公告建筑類型規(guī)模統(tǒng)計表（單位：萬㎡）

建筑類型 寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬 總計

商品住房 - 6.2 55.2 - 23.6 - - - - 13.9 98.8

公共住房 - 21.8 8.9 - 2.1 - - - - 4.1 37

居住配套商業(yè) - - - - - - - - - -

商業(yè) 2.4 0.3 10.7 - 1.9 1.1 - - - 0.1 16.6

辦公 5.6 0.7 1.3 - 3.9 2.5 - - - 0.2 14.3

商務(wù)公寓 - - - - - 2.8 - - - - 2.8

人才公寓 - - - - - 0.7 - - - - 0.7

普通工業(yè)廠房 - - 15.8 - 17.1 - - - - - 32.8

倉儲物流 - - - - - - - - - - -

新型產(chǎn)業(yè)用房 - - - - - 15 - - - - 18.6

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房 - - - - - 2 - - - - 2.5

工業(yè)配套商業(yè) - - 0.2 - - 1.5 - - - - 3.6

配套宿舍 - - 4.1 - - 5.4 - - - - 14.6

公共配套 0.8 2.4 6.8 - 3.4 0.6 - - - 1.4 15.3

其他 - - - - - - - - - - -

總計 8.8 31.4 103.1 - 63.1 31.5 - - - 19.8 257.7

從規(guī)劃公告的建筑功能看，住宅面積占比最大，為 52%，其中商品住房占比 38%，總建面 98.8 萬㎡，公共住房占比

14%，總建面 37 萬㎡；其次為普通工業(yè)廠房（32.8 萬㎡，占 14%）及辦公（18.6 萬㎡，占 7%）。龍華的規(guī)劃批復(fù)

建筑規(guī)模最大，總建面 103.1 萬㎡，占比 40%；其次為坪山（總建面 63.1 萬㎡，占比 25%）和南山（總建面 31.5 萬

㎡，占比 12%）。

39 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

規(guī)劃公告項目前融較活躍，占比約四成

第三季度，規(guī)劃公示項目涉及前融 2 個，占比 13%。規(guī)劃公告項目涉及前融 3 個，占比 30%。

同比、環(huán)比數(shù)量和規(guī)模均下降

同比規(guī)劃公示數(shù)量略降，規(guī)模下滑顯著

從數(shù)量上看，第三季度規(guī)劃公示項目 15 個，同比下降

29%。其中寶安減少最多（減少 4 個），其次是龍崗（減

少 3 個）。值得注意的是，僅南山和福田規(guī)劃公示項目

數(shù)量同比增長。

從規(guī)模上看，第三季度規(guī)劃公示的項目規(guī)模合計 112.5

公頃，同比下降 61%。其中龍華減少最多（減少 87.7 公

頃），其次是龍崗（減少 84.9 公頃）。除光明、坪山、

南山、羅湖及福田外，其余區(qū)均未呈現(xiàn)增長趨勢。

同比規(guī)劃公告數(shù)量略降，規(guī)模下滑顯著

從數(shù)量上看，第三季度規(guī)劃公告項目 10 個，同比下降

29%。其中龍崗減少最多（減少 4 個），其次是羅湖（減

少 2 個）。除龍華、坪山、南山外，其余區(qū)略降或不變。

從規(guī)模上看，第三季度規(guī)劃公告的項目規(guī)模合計 68 公頃，

同比下降 48%。其中龍崗減少量最多（減少 69.6 公頃），

其次是羅湖（減少 27.1 公頃）。除光明、龍華、坪山、

南山及大鵬外，其余區(qū)呈下降趨勢。

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢 40

環(huán)比規(guī)劃公示數(shù)量基本持平，規(guī)模下滑顯著

從數(shù)量上看，第三季度規(guī)劃公示項目 15 個，環(huán)比上升 7%。

其中龍華增加最多（增加 3 個），其次是光明、坪山、南山、

福田及鹽田，分別增加 1 個。寶安、光明及大鵬均環(huán)比

下降。

從規(guī)模上看，第三季度規(guī)劃公示的項目規(guī)模 112.5 公頃，

環(huán)比下降 60%。其中光明減少最多（減少 118.1 公頃），

其次是寶安（減少 75.9 公頃）。羅湖增加最多（增加

23.1 公頃），其次是龍崗（增加 12.2 公頃）。

環(huán)比規(guī)劃公告數(shù)量略降，規(guī)模下滑明顯

從數(shù)量上看，第三季度規(guī)劃公告項目 10 個，環(huán)比下降

23%。其中龍崗減少最多（減少 5 個），其次是羅湖（減

少 3 個）。龍華和坪山分別增加 2 個，寶安、南山及大

鵬保持一致，福田和鹽田無規(guī)劃公告項目。

從規(guī)模上看，第三季度規(guī)劃公告的項目規(guī)模 68 公頃，環(huán)

比下降 64%。其中龍崗減少最多（減少 68.4 公頃），其

次是龍華（減少 44 公頃）。除光明和坪山外，其余各區(qū)

環(huán)比無增長。

41 2022 年第三季度深圳更新整備市場研報

實施主體公示：

龍華領(lǐng)跑，民企為主

從規(guī)模看，龍華領(lǐng)跑全市

第三季度，全市共發(fā)布拆除重建類城市更新單元實施主體公示項目 8 個，拆除范圍面積 54.6 公頃，開發(fā)建設(shè)用地面

合計 29.1 公頃。其中，龍華拆除規(guī)模最大（26.1 公頃），其次為龍崗（20.1 公頃）。寶安、光明、坪山、福田和大

鵬均無實施主體公示項目。

實施主體以民企為主，占比超七成

第三季度，實施主體公示 8 個項目中，實施主體類型以民企為主，占比 72%，國企和股份公司各占比 14%。

實施主體涉及前融占比一成多

第三季度，實施主體公示 8 個項目中，涉及前融的有 1 個，占比 12%。

城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢 42

同比數(shù)量及規(guī)模均下降，環(huán)比規(guī)模增長近兩倍

同比實施主體公示數(shù)量和規(guī)模均有下降

從數(shù)量上看，第三季度實施主體公示的項目 8 個，同比

下降 20%，其中寶安減少最多（3 個），其次光明和龍華，

各減少 2 個。僅龍華和南山同比增加，分別增加 2 個和

1 個。

從規(guī)模上看，第三季度實施主體公示的項目規(guī)模 54.6 公

頃，同比下降 24%。其中龍崗減少最多（14.8 公頃），

其次寶安（減少 8.6 公頃）。南山和羅湖基本保持一致，

龍華規(guī)模增加 14.4 公頃。

從數(shù)量上看，第三季度實施主體公示項目 8 個，環(huán)比上

升 14%。其中龍崗增加最多（增加 2 個），其次龍華（增

加 1 個）。除龍崗和龍華外，其余區(qū)均環(huán)比無增長。

從規(guī)模上看，第三季度實施主體公示的項目規(guī)模 54.6 公

頃，環(huán)比增長近兩倍。其中龍崗增加最多（增加 20.1 公頃），

其次龍華（增加 16.9 公頃），南山和羅湖略增。寶安、

光明、坪山、福田、鹽田和大鵬無實施主體公示項目。

環(huán)比實施主體公示數(shù)量和規(guī)模均增長，其中規(guī)模遞增兩倍