按照目前的市場態(tài)勢，預(yù)計(jì) 2022 年樓市以穩(wěn)為主，樓市分化也將更加明晰，房

企對于拿地這件事也將審慎處理，民營房企拿地規(guī)模進(jìn)一步縮減，本土實(shí)力房企

和國企央企手中底牌更多，擴(kuò)張步伐穩(wěn)健，面對市場變革也能從容應(yīng)對，成為新

一輪樓市發(fā)展的主導(dǎo)者；

市場層面，當(dāng)前樓市已從規(guī)?；D(zhuǎn)向精細(xì)化發(fā)展，買房人對于居住擁有更多的思

考，走量式的快消盤難以獲得買房人青睞，房企需要在開發(fā)、規(guī)劃、戶型、及后

續(xù)服務(wù)等下功夫鉆研，讓買房人投下房票，未來的樓市將更加考驗(yàn)房企綜合實(shí)力

和應(yīng)變能力，適者生存將是市場法則。

最后來看區(qū)域，呼市的城東南片區(qū)依舊是呼市外拓的熱點(diǎn)，2021 年供應(yīng)土地除

2021080 地塊流拍外，其余全部拍出，這片南連新區(qū)北接老城的區(qū)域仍是房企

拓土的重要選項(xiàng)，2022 年仍值得關(guān)注；

至于城西及南玉泉待開發(fā)區(qū)域，屢次流拍足以看出市場導(dǎo)向，遠(yuǎn)期規(guī)劃，城市配

套及學(xué)校舉足輕重，配套尚未落位前，對于房企的吸引力有限。

新一年的樓市已經(jīng)拉開大幕，2022 樓市如何發(fā)展，血拼與你一同見證！

2021 年呼和浩特樓市白皮書丨預(yù)售證篇

2021 年呼市頒發(fā) 255 張預(yù)售證 3.5 萬套房源入市，同比下降超三成

銷售持續(xù)低迷！

根據(jù)搜狐焦點(diǎn)呼和浩特統(tǒng)計(jì)，截至 2021 年 12 月 31 日，呼和浩特市共頒發(fā) 255

張商品房預(yù)售許可證，批準(zhǔn)入市房源 35267 套，可售面積約 3891698.4 ㎡。除

一季度開年樓市去庫存預(yù)售證下發(fā)較少外，二三四季度全市商品房預(yù)售和房源供

應(yīng)較為穩(wěn)定，6 月份頒發(fā) 38 張預(yù)售證，預(yù)售房源 6368 套，為全年最多。

一、3 萬+套房源入市 6 月達(dá)到峰值

2021 年第一季度呼和浩特市只有零星預(yù)售證頒發(fā)，究其原因，受呼市 2020 年

樓市庫存積壓，以及春節(jié)前后，呼市陸續(xù)出臺的關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)營銷推廣管控的

嚴(yán)厲措施，不少“觸雷”樓盤還在調(diào)整內(nèi)容，有的因?yàn)楣芸赝七t了項(xiàng)目的所有節(jié)

點(diǎn)等影響。

金三銀四成色不足，進(jìn)入 4、5 月后，二季度呼市多個(gè)重大項(xiàng)目集中動工，壓制

的購房需求進(jìn)一步釋放，房源供應(yīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，共有 6628 套房源入市，主要集中

在新城、賽罕。其中恒大學(xué)府公館、恒大未來城及恒大悅府三個(gè)項(xiàng)目的公寓獲批

上市，拉高了整個(gè)市場總的供應(yīng)量 。

進(jìn)入 6 月以來，商品房預(yù)售證發(fā)放井噴，6368 套房源入市。高庫存現(xiàn)狀，樓市

成交量始終低迷不振，呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。而伴隨毫沁營、東河板塊，伊泰、金地、

中海、碧桂園、華潤、澤信等二期產(chǎn)品爭相發(fā)售，庫存積壓，競爭壓力加劇。

各大房企也順勢打出各種促銷手段：首付分期、送車位、接收各類公積金的優(yōu)惠

信息等。于此同時(shí)，保全莊板塊也面臨配套兌現(xiàn)力無法支撐預(yù)期房價(jià)的問題，樓

市觀望情緒嚴(yán)重。

從 7 月份以后，新房房源供應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)，既避免大量發(fā)放預(yù)售證造成庫存積壓問

題，又保證市場上應(yīng)有供貨，給購房者提供多樣化選擇。開發(fā)商們普遍也接受了

市場行情下行的現(xiàn)實(shí)，開始積極作為，搞活動、調(diào)價(jià)格、兌現(xiàn)配建等，來加速去

化。

8 月、9 月、10 月全市房源供應(yīng)量達(dá) 12118 套，達(dá)到全年高潮。2021“金九銀

十”的概念已然被淡去，受恒大暴雷、房企三道紅線、銀行貨幣收緊等影響，房

企融資困難，樓市下行趨勢明顯，土地頻頻流拍，購房者觀望情緒加劇，各房企

紛紛啟動“8.18 購房節(jié)”，集體造節(jié)繼續(xù)變相降價(jià)。城西、城南玉泉 7 字頭可

上車，毫沁營-東河板塊購房送車位成了標(biāo)配。這也形成了一波搶購熱潮，如城

西金地九韻風(fēng)華、碧桂園星鉆、星耀、祥生城，東河板塊澤信云筑，帥家營板塊

金地江山風(fēng)華等樓盤順勢熱銷。當(dāng)然，諸如如意板塊、市中心、城南等大眾價(jià)值

共識之地，價(jià)格未見松動，如：伊泰華府云璽、華潤置地瑞府等豪宅項(xiàng)目、本土

房企萬錦等項(xiàng)目，這也應(yīng)證了核心區(qū)的資產(chǎn)，才不會踩在下行周期上。呼市樓市

分化可見一斑。

11 月融資松綁，12 月初國家更是降低銀行降低存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)點(diǎn)，釋放 1.2

萬億資金，接連給貨幣市場放水，給樓市提振信心，年底迎來一波促銷熱，呼市

樓市迎來緩慢回升階段。

綜合來看，2021 年的呼和浩特樓市，相比于 2020 年的 286 張預(yù)售許可證、51944

套房源來看，2021 年預(yù)售房源減少 16677 套，同比下降 32%。房屋回歸居住屬

性的同時(shí)，呼市樓市也步入“冷靜期”。

二、新城區(qū)全年共下發(fā) 95 張商品房預(yù)售許可證，庫存壓頂

從呼和浩特 4 個(gè)市轄區(qū)商品房預(yù)售許可證下發(fā)情況來看，新城區(qū)以 95 張預(yù)售證

居榜首，有 22 個(gè)項(xiàng)目獲證，可售面積居于第二；賽罕區(qū)頒發(fā) 89 張預(yù)售證位列

第二，27 個(gè)項(xiàng)目獲證，可售面積位列第一；玉泉區(qū)頒發(fā) 49 張，15 個(gè)項(xiàng)目獲證；

回民區(qū)頒發(fā) 22 張，8 個(gè)項(xiàng)目獲證。

新城區(qū)頒發(fā)項(xiàng)目多集中在毫沁營板塊，這里也是 2021 年呼市樓市競爭最白熱化

的區(qū)域，金地、中海、華潤、伊泰、碧桂園、恒大等多家知名開發(fā)商匯集于此，

提供給置業(yè)者的品牌選擇多，覆蓋了剛需、剛改、改善不同價(jià)值需求。

賽罕區(qū)房源供應(yīng)分布在南二環(huán)沿線、保全莊板塊、帥家營板塊及如意板塊，供應(yīng)

較其他城區(qū)分散，庫存猛增。隨著呼市東優(yōu)南拓加速，各項(xiàng)配套速度跟進(jìn)，以金

地、萬錦、中海為主的城東、城南成為宜居地帶，覆蓋了以剛改、改善為主的置

業(yè)需求。

玉泉區(qū)房源供應(yīng)集中在帥家營板塊，隨著城南萬達(dá)廣場，呼市四中新校區(qū)的進(jìn)駐，

這里成為了 2021 年呼市火熱的板塊之一，以剛需、剛改客群為主，庫存去化效

回民區(qū)房源供應(yīng)較少，集中在主城區(qū)孔家營板塊，以碧桂園、金地等大開發(fā)商為

主，以剛需及地緣性客群為主。

三、2021 年共 72 個(gè)項(xiàng)目拿證，金地、萬達(dá)領(lǐng)銜

應(yīng)較好。

2021 年呼市商品房預(yù)售許可證共覆蓋 72 個(gè)項(xiàng)目，其中金地江山風(fēng)華項(xiàng)目與城南

萬達(dá)廣場項(xiàng)目獲證 12 張，并列第一；金地峯啟未來項(xiàng)目與中天云府項(xiàng)目獲證 11

張，并列第二。

值得關(guān)注的是，位居前四的樓盤除金地江山風(fēng)華為多期開發(fā)外，均為首次開盤新

盤，且都位于呼市核心板塊。2021 年樓市進(jìn)一步分化，大品牌、好口碑、高性

價(jià)比、產(chǎn)品力是制勝關(guān)鍵。

四、總結(jié)

2021 年的預(yù)售證及房源釋放，對比去年來說，供應(yīng)少了 1 萬多套，多是集中分

布在新城、賽罕區(qū)。新城毫沁營板塊內(nèi)各房企相繼推出二期產(chǎn)品，庫存積壓嚴(yán)重。

而自 2020 下半年以來，樓市調(diào)控手段全面升級，先是房企三道紅線，接著銀行

房貸“兩道紅線”，建立了完善的資產(chǎn)長效機(jī)制。行業(yè)身陷資金迷局，購房者對

品牌房企的信心，跌入了前所未有的低潮期。

反應(yīng)在市場上，樓市對比往年來說，項(xiàng)目集中開盤愈來愈少，多是拿到預(yù)售證后

的順銷狀態(tài)，發(fā)戰(zhàn)報(bào)的項(xiàng)目可以說是“鳳毛麟角”，樓市“量價(jià)齊跌”。

但核心地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品依然很能打。比如帥家營板塊，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套

逐步兌現(xiàn)，城東如意、城南保全莊2021年庫存上新較多，為呼市帶來全新改善居

住范本。以及主城區(qū)華潤置地潤府稀缺地段，價(jià)格到達(dá) 19500 元/㎡呼市新房峰

值點(diǎn)。

不可否認(rèn)，當(dāng)下的房企大洗牌，正是一次市場出清和秩序、格局重整的過程。未

來的行業(yè)格局，勢必是以產(chǎn)品和服務(wù)為核心的寡頭房企和少數(shù)區(qū)域性企業(yè)構(gòu)成的

競爭市場，而競爭的焦點(diǎn)也將會向產(chǎn)業(yè)鏈的后部轉(zhuǎn)移。

2021 年呼市部分樓盤開盤現(xiàn)場丨整理自網(wǎng)絡(luò)

2022 年的市場出貨如何，從2021年的土拍市場便可觀之，尤其下半年地塊多有

流拍，因此 2022 年商品房住宅新盤數(shù)量較少，多集中在賽罕區(qū)，預(yù)售證數(shù)量、

銷售面積預(yù)計(jì)有所下滑，對新房去庫存有積極效應(yīng)。

分化加?。?021 年呼市樓市成交 7.5 萬套，新房去化慢，二手房跌

落神壇

2021 年呼和浩特樓市白皮書丨樓市成交篇

2021 年以來，受樓市三道紅線調(diào)控，信貸政策收緊等多重因素影響，各大房

企停下了高速擴(kuò)張的腳步，開發(fā)方向也逐漸轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化，聚焦于呼和浩特房

產(chǎn)市場，這一年樓市加速分化，喊漲喊跌聲音此起彼伏，樓市行情遠(yuǎn)比想象中

復(fù)雜。

房產(chǎn)成交量是反饋市場活力的重要標(biāo)尺，過去的 2021 年，呼和浩特樓市發(fā)展

境況如何，搜狐焦點(diǎn)帶你剖析。

2021 呼市房產(chǎn)成交情況丨血拼哥獨(dú)家制圖

首先來看整體數(shù)據(jù)，根據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)，搜狐焦點(diǎn)整理分析，2021 年 1-11 月呼

和浩特新房成交 48929 套，二手房成交 26300 套，總量達(dá)到 75229 套，較

2020 年同期的 78948 套下降 4.7%，近 3 年來，成交總量首次下滑。

按照業(yè)態(tài)分析，新房及二手房住宅成交占比最高，合計(jì)成交 63953 套，占比

達(dá) 85%，非住宅產(chǎn)品成交 11276 套，占比 15%，非住宅產(chǎn)品較 2020 年成交

占比提高 1 個(gè)百分點(diǎn)。

一、樓市供應(yīng)減少 供需關(guān)系調(diào)整大勢所趨

首先來看新房供應(yīng)情況，2021 年 1-11 月，呼市新房上市面積 1051.96 萬平方米，

同比下降 20.27%，其中住宅上市面積 906.06 萬平方米，同比下降 22.55%，較

2020 年同期，市場供應(yīng)大幅減少。

2021 呼市新房上市及成交情況 l 血拼哥獨(dú)家制圖

根據(jù)數(shù)據(jù)分布可看出，2021 上半年，樓市供應(yīng)逐漸呈現(xiàn)上升趨勢，至 6 月達(dá)到

臨界點(diǎn)后，供應(yīng)逐漸下降，而成交面積全年表現(xiàn)較為平穩(wěn)，9 月短暫大幅上漲后，

再度回歸理性。

分析原因，其一，2021 年是呼市房地產(chǎn)遺留問題清零攻堅(jiān)節(jié)點(diǎn)，2 月上市面積

大幅增加背后的原因是數(shù)百個(gè)遺留問題項(xiàng)目得到解決促成的結(jié)果，與新房市場關(guān)

系不大，其二，按照房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2020 年 12 月，呼市商品住房三年

內(nèi)期房庫存可售面積 483.31 萬平方米，以目前呼市去化速度來看，銷售周期為

16.3 個(gè)月以上。

綜合來看，呼市房產(chǎn)市場面對住建部門要求的商品住房消化周期 12-18 個(gè)月的臨

界點(diǎn)已經(jīng)很接近了，加之 2018-2020 年的樓市快速擴(kuò)張，數(shù)十個(gè)新盤拔地而起，

原本就存在的供大于求的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。

受疫情及消費(fèi)力影響，在房產(chǎn)購買力下行的大環(huán)境下，2021 年呼市新房供應(yīng)減

少是市場的應(yīng)有反應(yīng)，也是為了更好的平衡供需關(guān)系，遠(yuǎn)期來看，有利于樓市健

康發(fā)展。

二、新房住宅成交下滑 市場反應(yīng)平平

2021 年 1-11 月，呼市新房住宅累計(jì)成交 38828 套，同比下降 12.04%，住宅

成交面積 457.31 萬平方米，同比下降 12.78%，呼市新房住宅市場停下了快

速擴(kuò)張的腳步，成交量較 2020 年同期下滑明顯。

2021 呼市新房成交情況表 l 血拼哥獨(dú)家制圖

進(jìn)入三季度，如意板塊、毫沁營板塊、孔家營板塊等十余個(gè)項(xiàng)目加快入市，集

中蓄客推盤，存量樓盤為快速去化，緩解資金壓力，陸續(xù)在市場推出特價(jià)房、

送車位、購物卡的促銷手段，新盤價(jià)格低于預(yù)期，以孔家營板塊為代表，部分

樓盤起售價(jià)重回 7 字頭，一定程度推動新房成交快速提升，9 月達(dá)到頂峰，當(dāng)

月新房住宅成交 9174 套，同比上漲 7 成，環(huán)比漲 2 倍以上，呼市樓市在金九

短暫迎來熱潮。

四季度后，各大項(xiàng)目促銷依舊在加碼，部分熱點(diǎn)樓盤加入到促銷行列，市場競

爭壓力陡增，市場傳遞出價(jià)格走低的信號，買房人對于樓市前景信心不足，“買

漲不買跌”的心態(tài)下，單純的價(jià)格戰(zhàn)已不能成為吸引買房人下單的決定因素，

市場趨于平常，單月成交回歸 3000 套上下，以價(jià)換量模式已呈現(xiàn)疲態(tài)。

按照成交情況分析，一、二季度呼市樓市反響平平，成交量不溫不火，市場聲

量逐漸降低，相較 2020 年，樓市去化大幅放緩，成交量不及市場預(yù)期；

再看呼市新房市場成交排行，金地集團(tuán)呼市區(qū)域整體銷售額達(dá)到 50 億元，作為

2020 年土拍市場的拿地?？?，2021 年金地在售樓盤達(dá)到 5 個(gè)，貨值及開發(fā)體量

較大，且主要推售項(xiàng)目位于呼市帥家營、保全莊、毫沁營板塊，去化相對較快，

取得呼市新房銷售額榜首；

中海地產(chǎn)整體銷售額達(dá)到 25.1 億元，迄今為止，中海已扎根呼市 11 年，憑借口

碑、產(chǎn)品及后續(xù)服務(wù)，中海新盤老業(yè)主復(fù)購率較高，且 2021 年度中海推出的中

海拾里晴川、中海臻如府項(xiàng)目位于呼市熱點(diǎn)的南二環(huán)及如意板塊，置業(yè)熱度較高，

且受限于備案價(jià)要求，價(jià)格低于市場預(yù)期，去化較快，中海地產(chǎn)市場反饋較好，

成為呼市房產(chǎn)市場熱銷榜?？?。

華潤置地 2021 年主推項(xiàng)目為華潤紫云府及華潤瑞府，其中，原鄂爾多斯廣場舊

址完成靜力拆除，華潤瑞府營銷中心落成，隨節(jié)點(diǎn)推進(jìn)，項(xiàng)目已完成首開，進(jìn)入

順銷期，項(xiàng)目地處呼市老城中心，地鐵線、商圈環(huán)伺，是近年來少有的老城區(qū)新

盤，加之項(xiàng)目配套萬象城，獲得改善客戶青睞；毫沁營板塊的華潤紫云府項(xiàng)目，

新品順應(yīng)市場變化，以低公攤住宅為主，實(shí)際得房率較高，在同區(qū)域中產(chǎn)品力較

強(qiáng)，去化相對較快。

三、持續(xù)走低 二手房市場寒冬已至

2021 年呼市新房尚有短暫高光，二手房市場則全年持續(xù)走低，2021 年 1-11 月

呼市二手房成交套數(shù) 26300 套，同比微漲 0.49%，根據(jù) 70 城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，呼

市二手房價(jià)格一路下跌，同比下降幅度達(dá)到 2%，降幅較 2020 年繼續(xù)拉大，二

手房價(jià)格已低于 2020 年房價(jià)基準(zhǔn)。

2021 呼市二手房成交情況 l 血拼哥獨(dú)家制圖

走勢來看，除 2021 年 1 月成交 3322 套達(dá)到最高后，呼市全年二手房市場反饋

冷淡，分析原因，其一，二手房價(jià)格虛高的情況依舊存在，面對居住環(huán)境更好，

物業(yè)服務(wù)、配套更優(yōu)的品牌房企新房產(chǎn)品，二手房并無明顯優(yōu)勢，買房人更青睞

新房市場；

其二，呼市房產(chǎn)遺留問題項(xiàng)目逐步清零，原有數(shù)百個(gè)二手房項(xiàng)目相繼取證，市場

掛牌量大幅增加，二手房選擇更多，原本配套不佳，房齡較長的老破小吸引力降

低；

其三，新房市場對于渠道帶客提高傭金點(diǎn)位，權(quán)衡之下，大量的二手房門店，獨(dú)

立經(jīng)紀(jì)人等以帶看新房為主，原本就不具備強(qiáng)大競爭力的二手房，流失渠道后，

去化愈發(fā)艱難；

血拼哥認(rèn)為，目前呼市的二手房市場仍處于回調(diào)期，2021 年是二手房擠去水分，

進(jìn)一步回歸理性的標(biāo)志年份，面對市場變化，呼市除部分房齡 10 年內(nèi)，價(jià)格適

中，配套全，社區(qū)環(huán)境較好的次新房具備一定競爭力外，遠(yuǎn)離熱點(diǎn)區(qū)塊，商圈的

二手房，掛牌數(shù)月無人問津已成常態(tài)，想要快速出手，除大幅降價(jià)外別無他法。

血拼哥觀點(diǎn)

整體來看，2021 年呼市樓市進(jìn)入新階段，開發(fā)商層面，三道紅線及各項(xiàng)融資監(jiān)

管政策收緊，全國 TOP 級房企資金流明顯不足，傳導(dǎo)到市場，營銷費(fèi)用縮減，

渠道費(fèi)用翻倍提升，蓄客去化成本一路走高；

價(jià)格是價(jià)值的體現(xiàn)，而房產(chǎn)遠(yuǎn)期價(jià)值背后是對項(xiàng)目周邊區(qū)域的擘畫，歷經(jīng)數(shù)年，

呼市部分區(qū)塊始終未能突破瓶頸，發(fā)展腳步較慢，買房人對于此類區(qū)域開始審慎

選擇，即便價(jià)格低，也無法成為決定性因素；

綜合賣方及買方市場發(fā)展變化，目前的呼市樓市，從昔日的開盤“搶房”，進(jìn)入

了平穩(wěn)推售階段，且房產(chǎn)價(jià)格維持相對穩(wěn)定狀態(tài)，不具備大漲大跌的條件，這是

市場傳達(dá)出的信號，對于每一個(gè)樓市參與者應(yīng)有清晰的認(rèn)識。

大道至簡，尊重市場發(fā)展規(guī)律十分重要，對開發(fā)企業(yè)而言，買房人經(jīng)過上一輪樓

市快速擴(kuò)張的洗禮，對于房產(chǎn)價(jià)值屬性，產(chǎn)品力具備更清晰的判斷，在這樣的市

場認(rèn)知下，未來操盤，要因地制宜，找準(zhǔn)定位，單純的“價(jià)格戰(zhàn)”短期內(nèi)或可取

對買房人來說，放眼整個(gè)內(nèi)蒙區(qū)域，綜合評定城市軟實(shí)力，遠(yuǎn)期規(guī)劃等，這里仍

是未來發(fā)展的潛力股，未來的樓市新常態(tài)，是城市向外擴(kuò)張，價(jià)值向核心資產(chǎn)收

縮，而城鎮(zhèn)化進(jìn)程換擋降速，原有的棚改逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榕f改棚改相結(jié)合，這也是房

產(chǎn)市場適應(yīng)城市發(fā)展的調(diào)整，因而買房務(wù)必回歸理性，落在實(shí)處的配套規(guī)劃才是

普通家庭選擇資產(chǎn)的重點(diǎn)考量，按照自身?xiàng)l件擇優(yōu)選擇，不斷筑牢家庭資產(chǎn)的價(jià)

值壁壘才是應(yīng)對市場變革的上上簽。

得收益，長線來看無疑是飲鴆止渴之舉，更應(yīng)該向產(chǎn)品內(nèi)在及物業(yè)等層面下功夫，

打出差異化定位，以此獲得買房人的認(rèn)可，未來才有機(jī)會立于市場變革的大潮之

上。

2021 年樓市呼和浩特樓市白皮書丨交房篇

截止 2021 年末，呼市已交付樓盤共 17 個(gè)，從時(shí)間分布來看，樓盤交房時(shí)間多

集中在第四季度，僅 10 月就有 8 個(gè)樓盤陸續(xù)交付，12 月次之，有 6 個(gè)樓盤交付。

從區(qū)域來看，賽罕區(qū)仍一馬當(dāng)先，交付樓盤共 5 個(gè)?；孛駞^(qū)次之，交付樓盤 4

個(gè)。

從企業(yè)來看，恒大交付項(xiàng)目最多。2021年恒大因負(fù)債過高，雖深陷債務(wù)泥沼，但

還是準(zhǔn)時(shí)交付了 3 個(gè)樓盤，讓購房者松了口氣。金地、城發(fā)并列第二。

2021年是呼市“交房即辦證”的元年。在眾多交房項(xiàng)目中，金地名京、萬楓美利

山、金地江山風(fēng)華、秋實(shí)學(xué)院里均實(shí)現(xiàn)了“交房即辦證”，這既是便民的服務(wù)措

施，也是化解處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題過程中推出的一項(xiàng)新舉措，為呼市樓

市交付的更新變革開了一個(gè)好頭。

呼市“交房即辦證”元年，哪些項(xiàng)目期房變現(xiàn)房？

2021 年呼和浩特樓市白皮書丨板塊解析篇

2021 年呼和浩特 9 大板塊全整理 城南發(fā)展突飛猛進(jìn)

（一）南玉泉板塊

南玉泉近幾年的變化非常大。本土開發(fā)商萬錦連片開發(fā)，改善了小黑河沿岸的面

貌，成功推出五里營-萬錦生活圈，為周邊居民帶來消遣娛樂場所。

2021 年年初，呼和浩特成功落子南萬達(dá)廣場，第四代萬達(dá)廣場是全新的體驗(yàn)式

消費(fèi)目的地，包括星光不夜街、濱河酒吧街等年輕時(shí)尚消費(fèi)場所，規(guī)劃營業(yè)面積

是東萬達(dá)的 1.5 倍大。

范家營板塊隨著恒大、遠(yuǎn)鵬、金地、天福等開發(fā)商的入駐，過去低矮的村莊，也

有了大都市的外觀，改善了大家對這里的“刻板印象”，隨著中央民大附中落成，

板塊配套進(jìn)一步完善，未來有望成為南玉泉的鼎足之地。

以南湖濕地公園為核心的南湖板塊，尚有大量儲備土地，已經(jīng)有部分房企入駐，

從地鐵規(guī)劃線路的密集程度來看，玉泉區(qū)以 3 縱 2 橫的地鐵路網(wǎng)，共 28 個(gè)站點(diǎn)

完勝。地鐵的設(shè)計(jì)規(guī)劃不僅僅帶動交通發(fā)展，方便市民出行，同時(shí)能促進(jìn)板塊商

業(yè)、人流集聚，就業(yè)發(fā)展。隨著呼市“東優(yōu)南拓”步伐加快，南玉泉還有大面積

土地待開發(fā)，大小黑河由此流過，水草豐美，南湖濕地天然氧吧，成為了呼市南

拓下又一宜居地帶。

配套：

1、交通：南二環(huán)快速路、銀河南北街、南三環(huán)快速路等主干道，縱向有巴彥淖

爾快速路（在建），片區(qū)內(nèi)路網(wǎng)稠密。

云中路新機(jī)場連接線主線橋梁已實(shí)現(xiàn)貫通，未來，從這里 20 分鐘可達(dá)盛樂國際

機(jī)場，極其便捷。

2、商業(yè)：城南萬達(dá)廣場，體量達(dá) 77 萬方，涵蓋住宅區(qū)、大型購物中心，濱河

酒吧街，星光不夜街等多種業(yè)態(tài)。

（萬達(dá)廣場效果圖）

規(guī)劃教育用地也在洽談中，有望未來成長為新型的板塊。

3、學(xué)校：中央民大附中分校（在建）、呼和浩特四中新校區(qū)（九年一貫制學(xué)校、

待建）、內(nèi)大附小、師大附二中、五塔寺小學(xué)等學(xué)校。

4、生態(tài)濕地：大小黑河流區(qū)域，稀缺生態(tài)水景；南湖濕地公園總面積 1165 公

頃，綠化面積高達(dá) 410 萬㎡，栽植各類苗木百萬株，是呼市最大的生態(tài)綠地。

（小黑河）

5、醫(yī)院：呼和浩特市第一醫(yī)院

（二）毫沁營板塊

教育資源優(yōu)勢，毫沁營一時(shí)間成了城市熱門板塊。

到了 2021 年，隨著教育端改革調(diào)整，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，加之配套兌現(xiàn)

速度較為緩慢，購房者開始觀望等待更加合適的時(shí)機(jī)。

又因板塊房源充足，產(chǎn)品同質(zhì)化，整體去化速度變慢，房企開始內(nèi)卷，紛紛以送

車位券、送車位等方式變相打折降價(jià)，爭奪客戶，預(yù)計(jì) 2022 年，這一狀況還將

持續(xù)。

1、交通：北三環(huán)路、天驕路、北二環(huán)快速路、福苑路四條主干道圍合，立體交

通路網(wǎng)。

2、學(xué)校：實(shí)驗(yàn)中學(xué)九年一貫制分校（在建）、新城區(qū)第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)（在建）、

英博恩幼兒園、紅黃藍(lán)幼兒園、社區(qū)配建幼兒園等。

3、商業(yè)：維多利喜悅廣場、東萬達(dá)廣場、呼市火車東站商圈、吾悅廣場（規(guī)劃

中）

4、生態(tài)：北鄰大青山綠化帶，東鄰東河與七彩花田，依山傍水，生態(tài)資源得天

獨(dú)厚。

5、醫(yī)療：三甲醫(yī)院內(nèi)蒙古婦幼保健院

2019 年到 2020 年間，毫沁營板塊吸引了大量品牌房企入駐，組團(tuán)開發(fā)。憑借

（內(nèi)蒙古婦幼保健院）

東河-科技城板塊位于東河兩岸、如意片區(qū)以北位置，為呼市東北角方位?？茽?/p>

沁快速路、北二環(huán)快速路等立體交通路網(wǎng)，地鐵 2 號線穿行而過，這里的交通極

為便利。東河、大青山自然涵養(yǎng)帶是稀缺的生態(tài)資源，讓這里成為低密宜居住區(qū)。

（三）東河-科技城板塊

呼和浩特科技城定位國家西部國際科技合作中心、京津冀區(qū)域協(xié)同創(chuàng)新區(qū)、自治

區(qū)科技創(chuàng)新中心。自 2018 年 8 月揭牌落成，科技城經(jīng)過 3 年多的建設(shè)發(fā)展，如

今已匯聚科技企業(yè) 275 家，聚集各類人才 6473 人。初步形成大數(shù)據(jù)、大健康、

新材料、新能源、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代農(nóng)牧業(yè)六大產(chǎn)業(yè)雛形?，F(xiàn)有“國家大學(xué)科技園”

“國家級科技企業(yè)孵化器”“全國創(chuàng)業(yè)孵化示范基地”等 5 個(gè)國家級科創(chuàng)平臺。

已培育眾創(chuàng)空間 2 個(gè)、星創(chuàng)天地 6 個(gè)、研發(fā)載體 17 個(gè)，孵化中小微企業(yè) 300 余

家。

2021 年，科技城出讓多宗科研用地，包括 TCL，航天科工等科技產(chǎn)業(yè)主體相繼

落地。此外，內(nèi)蒙古鴻德文理學(xué)院北校區(qū)入駐科技城，于 2021 年 7 月正式奠基，

預(yù)計(jì) 2022 年下半年投入使用。

2022 年，科技城將啟動草原綠谷、中石化新能源北方研究中心、航天六院總部

基地、中關(guān)村智酷產(chǎn)業(yè)園等重點(diǎn)項(xiàng)目；招引央企聯(lián)盟系統(tǒng)謀劃生態(tài)、生活、生產(chǎn)

相融合的零碳科技城建設(shè)方案。高質(zhì)量舉辦第二屆院士青城行活動，把科技城建

設(shè)成為科學(xué)家科研成果轉(zhuǎn)化基地、科學(xué)家與企業(yè)家握手交流平臺、科學(xué)家休閑度

假的“后花園”。

規(guī)劃到 2030 年，科技城將實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 1000 億元以上，人口達(dá)到 20 萬人以上，

集聚科技領(lǐng)軍人才和創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)、青年科技人才等各類人才 5 萬人以上，成為坐擁

草原、面向全國、輻射全球的城中之城、科創(chuàng)高地。

未來，科技城將被打造為首府承接北京非首都功能疏散高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，為東河

-科技城板塊發(fā)展提供產(chǎn)業(yè)勢能。

配套：

1、交通：地鐵 2 號線途經(jīng)板塊內(nèi)東二環(huán)路站、新城區(qū)圖書館站、百合路站、新

店站幾個(gè)站點(diǎn)。

北二環(huán)快速路、科爾沁快速路、成吉思汗大街、金海高架橋、東二環(huán)路、天驕路、

哈拉沁路、萬通路多條主干道貫通。

（天驕路延長線）

擁有呼和浩特火車東站、呼和浩特汽車客運(yùn)東站 2 大重要交通樞紐

2、學(xué)校：青山小學(xué)惠東校區(qū)、呼市實(shí)驗(yàn)中學(xué)（察哈爾校區(qū)）、實(shí)驗(yàn)中學(xué)（東河

校區(qū)）、敬業(yè)中學(xué)（待建）

3、商業(yè)：火車東站核心商圈包括王府井奧萊小鎮(zhèn)、青城蕓購物中心，以及規(guī)劃

中的吾悅廣場。

4、政府機(jī)關(guān)：呼和浩特房地產(chǎn)交易中心、呼鐵法院

5、生態(tài)：大青山涵養(yǎng)帶，東河景觀帶，哈拉沁生態(tài)公園、北山公園等生態(tài)綠地，

東河緩緩流過，臨水而居。

6、醫(yī)療：三甲醫(yī)院內(nèi)蒙古婦幼保健院、東城醫(yī)院

在城南的一眾板塊中，帥家營板塊發(fā)展勢頭很猛，兌現(xiàn)力列全市之首，起初這里

并不像毫沁營、保全莊板塊那樣，吸引了大批知名開發(fā)商云、連片開發(fā)打造，但

憑借其地處城南的先天區(qū)位優(yōu)勢，以及區(qū)域配套快速兌現(xiàn)的后天努力，讓這位后

起之秀成了首府購房者的“最愛”。

（四）帥家營板塊

從南二環(huán)到小黑河，再從小黑河到大黑河，在城市邊界不斷向南拓展之時(shí)，帥家

營板塊依靠其地處城南“C”位的優(yōu)勢，順理成章地成了首府南拓的橋頭堡。

配套：

1、交通：地鐵 2 號線帥家營站、內(nèi)大南校區(qū)站

錫林郭勒南路、呼倫貝爾南路、三環(huán)路（在建）、金橋路、烏海大街、世紀(jì)大街

等多條主干道交匯

（地鐵二號線帥家營站）

2、學(xué)校：錫林南路小學(xué)分校、39 中金地校區(qū)九年一貫制學(xué)校（已封頂）、呼市

四中新校區(qū)（待建）、內(nèi)大南校區(qū)、內(nèi)師大附二中等。

3、商業(yè)：城南萬達(dá)廣場作為呼和浩特首座第四代萬達(dá)廣場，未來將建設(shè)一座不

小于 12 萬方的大型購物中心。

4、生態(tài)：小黑河、大黑河自然生態(tài)景觀。

（五）孔家營板塊

5、醫(yī)療：賽罕區(qū)人民醫(yī)院（已封頂）總建面約 6.3 萬㎡，定位二甲醫(yī)院，是原

址規(guī)模的 10 倍，片區(qū)還有同康醫(yī)院、呼市精神康復(fù)醫(yī)院等。

孔家營板塊位于回民主城區(qū)新華西街周邊區(qū)域，這里屬于呼市一環(huán)，老城區(qū)城區(qū)

界面略顯陳舊，配套齊全，生活氣息濃郁。

2021 年，板塊內(nèi) 2 宗新地塊面世，金地、碧桂園 2 家大開發(fā)商在此開發(fā)新項(xiàng)目，

這里由內(nèi)而外開始蛻變，主城區(qū)逐漸有了新的模樣。

配套：

1、交通：地鐵 1 號線烏蘭夫紀(jì)念館站、西龍王廟站、呼鋼東路站橫穿孔家營。

新華西街、巴彥淖爾快速路（在建）、呼鋼東路等主干道。

（地鐵 1 號線西龍王廟站）

2017、2018 年開始，回民區(qū)針對城中村、城市棚戶區(qū)進(jìn)行改造提升，孔家營、

什拉門更、攸攸板等城中村均被納入重點(diǎn)改造區(qū)域。

3、學(xué)校圖書館：孔家營小學(xué)、南馬路小學(xué)（新華西街校區(qū)）、呼市第三十一中、

呼市第二十八中、呼鐵路第二小學(xué)、呼市一中、回民區(qū)圖書館等

4、政府機(jī)關(guān)：回民區(qū)政府、回民區(qū)人民檢察院

5、生態(tài)綠地：新華公園、烏蘭夫公園

6、醫(yī)院：內(nèi)蒙古醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院

2、商業(yè)：孔家營板塊距海亮廣場直線距離約 4 ㎞，周邊有牛街、維多利生活廣

場、萬惠農(nóng)牧批發(fā)市場、西萬達(dá)等商圈。

如意板塊是呼和浩特高端住宅聚集區(qū)，價(jià)值認(rèn)同居全市首位。

（六）如意板塊

化基地及拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，成為全市環(huán)境優(yōu)、服務(wù)質(zhì)量高、科技含量高、

經(jīng)濟(jì)效益凸顯的新興園區(qū)，是全市具有戰(zhàn)略意義的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。

這里集中了整個(gè)首府乃至內(nèi)蒙古最為豐富的資源、優(yōu)越的環(huán)境以及便捷的立體交

通網(wǎng)，這些頂格配套資源，為區(qū)域內(nèi)的居住增加了諸多附加值。

1、交通：地鐵 1 號線市政府站、呼和浩特東站位于如意板塊北側(cè)；片區(qū)內(nèi)新華

東街、東二環(huán)路、科爾沁快速路、鄂爾多斯東街、騰飛南路、如意河大街等主干

道交匯

（馬頭琴橋）

走過了高歌猛進(jìn)的 10 年，如意板塊 700 多家企業(yè)入駐，兩級政府、各銀行金融

機(jī)構(gòu)總部基地落成，如今成為自治區(qū)及呼和浩特改革開放的窗口、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

2、學(xué)校：呼市二中如意校區(qū)、敕勒川實(shí)驗(yàn)中學(xué)、敕勒川綠地小學(xué)、賽罕區(qū)民族

中小學(xué)等。

3、文化場館：內(nèi)蒙古博物館、美術(shù)館、科技館、內(nèi)蒙古國際會展中心、內(nèi)蒙古

音樂廳（規(guī)劃）、斯琴塔娜藝術(shù)博物館等。

4、政府機(jī)關(guān)：內(nèi)蒙古自治區(qū)政府、呼和浩特市政府、內(nèi)蒙古財(cái)政、內(nèi)蒙古自治

區(qū)發(fā)改委、呼和浩特市教育局等。

5、商業(yè)：火車東站核心商圈打造王府井奧萊小鎮(zhèn)、青城蕓購物中心；饕界餐飲

街等

6、生態(tài)：敕勒川生態(tài)濕地公園、如意廣場、東河廣場、草原絲綢之路公園、塬

文化公園、婦女兒童公園等

7、醫(yī)療：內(nèi)蒙古康復(fù)醫(yī)院

（七）保全莊板塊

保全莊板塊，承接如意向南一步的區(qū)域定位，人文環(huán)境與價(jià)值配套，同時(shí)這里也

是和林新區(qū)發(fā)展規(guī)劃的北翼覆蓋區(qū)，享受雙重配套資源、政策紅利，實(shí)現(xiàn)政府宜

居的版塊規(guī)劃，保全莊板塊優(yōu)居、宜居的面貌逐漸清晰。

配套：

1、交通：擁有科爾沁快速路、保全街、銀河南街、東二環(huán)快速路等多條城市主

干道，豐州南路、喇嘛營路等規(guī)劃中的新修路段，共同組成保全莊板塊的多維交

通路網(wǎng)。

（牛角橋）

2、文化場館：內(nèi)蒙古文化會客廳——青城之眼，總投資達(dá) 35 億，是集圖書館、

檔案館、方志館、民族青少年宮、民俗文化展示館、演藝中心、中央公園等為一

體的文化場館。

3、學(xué)校：呼和浩特市第 30 中學(xué)師大附屬第二學(xué)校，是從幼兒到高中，15 年制

學(xué)校，大學(xué)路小學(xué)西把柵校區(qū)、西古樓幼兒園等學(xué)校。

4、政府機(jī)關(guān)：呼和浩特行政學(xué)院（市委黨校）

5、生態(tài)：小黑河生態(tài)景觀帶、絲綢之路公園、城市中央公園、草原母親公園等

（絲綢之路公園）

6、醫(yī)療：內(nèi)蒙古醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院，以康復(fù)專業(yè)為特色，是自治區(qū)級的三

甲醫(yī)院。

（內(nèi)蒙古醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院）

（八）回民新區(qū)板塊

2 年前火熱的回民新區(qū)，在 2021 年式微。

還記得，2018-2019 年間，恰逢呼市樓市火熱，回民新區(qū)趁著樓市發(fā)展的東風(fēng)青

云直上，知名開發(fā)商紛紛落戶于此，恒大、萬達(dá)、中鐵、慧谷、富力、中梁、祥

生等開發(fā)商先后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，板塊內(nèi)多個(gè)樓盤你追我趕，房價(jià)過萬，甚至達(dá)到

一房難求的局面。

經(jīng)過 2 年的大力開發(fā)，目前，慧谷臻園、富力華庭、恒大翡翠華庭、中梁首府、

祥生東方樾等樓盤基本建設(shè)完畢，有的已經(jīng)交房。這個(gè)新興板塊高樓鱗次櫛比，

道路整潔寬闊，環(huán)境面貌有所改善，儼然有了“新城”的外表。

不過，這里的房價(jià)在 2021 年率先回落，幾乎已經(jīng)回歸到這一輪大漲以前，甚至

隨著偏改善的小高層迭起，建安成本的增加，實(shí)際已經(jīng)沒太多利潤空間，銷售去

化進(jìn)程緩慢。