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為減少爭議，最高人民法院以司法解釋的形式對不動產(chǎn)糾紛的范圍進行限縮，
認為僅不動產(chǎn)物權(quán)糾紛適用不動產(chǎn)專屬管轄，四類債權(quán)糾紛（農(nóng)村土地承包經(jīng)
營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合
同糾紛）作為例外情況，按照不動產(chǎn)物權(quán)糾紛確定管轄法院[4]。
可以看出，最高人民法院采用了“不動產(chǎn)物權(quán)糾紛”的定義，也就是說，涉及不
動產(chǎn)的糾紛應(yīng)進一步細分為不動產(chǎn)物權(quán)糾紛和不動產(chǎn)債權(quán)糾紛。在最高院編著
的《民事訴訟法司法解釋理解與適用》一書中，第 134 頁提到：
實踐中，區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)糾紛與不動產(chǎn)債權(quán)糾紛會產(chǎn)生一些歧義，例如確認房
屋抵押合同無效究竟屬于哪一類糾紛。最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》明
確，按照物權(quán)變動原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，確定糾紛的性質(zhì)和案由。對于因
物權(quán)變動的原因關(guān)系，即債權(quán)性質(zhì)的合同關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，如物權(quán)設(shè)立原因關(guān)
系方面的擔保合同糾紛，物權(quán)轉(zhuǎn)讓原因關(guān)系方面的買賣合同糾紛，均是債權(quán)糾
紛；對于因物權(quán)設(shè)立、權(quán)屬、效力、使用、收益等物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，則是
物權(quán)糾紛。
《最高人民法院新民事案由規(guī)定理解與適用》第 218 頁以抵押權(quán)糾紛和抵押合
同為例，具體描述了不動產(chǎn)物權(quán)糾紛與不動產(chǎn)債權(quán)糾紛的區(qū)別：
注意區(qū)分抵押合同的訂立和抵押權(quán)的設(shè)定。根據(jù)法律的規(guī)定，抵押權(quán)的設(shè)定必
須訂立書面抵押合同，但抵押合同訂立與抵押權(quán)的成立并不相同。抵押合同的
訂立在當事人之間創(chuàng)設(shè)有關(guān)抵押權(quán)設(shè)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，為物權(quán)變動的原因行
為，屬于合同法的范疇；抵押權(quán)的設(shè)定，是合法有效的抵押合同所產(chǎn)生的結(jié)
果，屬于物權(quán)變動的范疇。因此，應(yīng)明確區(qū)別抵押合同的生效和抵押權(quán)的設(shè)
定。當事人訴爭的法律關(guān)系性質(zhì)涉及物權(quán)變動原因的，即如果當事人因抵押合
同產(chǎn)生糾紛的，則應(yīng)當適用抵押合同糾紛案由，如抵押合同不成立、抵押合同
無效等糾紛;當事人訴爭的法律關(guān)系性質(zhì)涉及物權(quán)變動結(jié)果的，即如果當事人就
抵押權(quán)產(chǎn)生糾紛，則適用抵押權(quán)糾紛的案由，如抵押權(quán)成立、抵押權(quán)實現(xiàn)等糾
紛。
此外，“排除他人侵害系物權(quán)的權(quán)能，但這些民事責任以向特定侵權(quán)人請求為特
定的行為方式實現(xiàn)，兼具債權(quán)的特征?！盵5]因此不動產(chǎn)侵權(quán)糾紛是否適用專屬管
轄也有必要獨立討論。至于文首所列離婚后財產(chǎn)糾紛，也很難直接歸類為物權(quán)
糾紛或債權(quán)糾紛，也需要作為一個特定的類別。本文有意將涉及不動產(chǎn)的糾紛
分成 1.物權(quán)糾紛；2.債權(quán)糾紛；3.侵權(quán)糾紛；4.婚姻家庭糾紛四類的方式，對實
務(wù)中的涉不動產(chǎn)案件的管轄問題現(xiàn)狀進行梳理和總結(jié)。
Part.3 各類涉不動產(chǎn)糾紛案件的管轄實踐
（一）涉及不動產(chǎn)的物權(quán)糾紛管轄實踐
1、抵押權(quán)糾紛案件
以下四起涉及不動產(chǎn)抵押權(quán)的案件中，法院均未對案件屬于抵押權(quán)糾紛還是抵
押權(quán)合同糾紛進行說理。前兩起案件的案由為抵押權(quán)糾紛，爭議焦點為抵押權(quán)
