78

基于立項(xiàng)規(guī)模進(jìn)行分析，寶安工改項(xiàng)目規(guī)模最大，工改項(xiàng)目立項(xiàng)總規(guī)模為 1102.5 公

頃，占總立項(xiàng)規(guī)模 65%，其次為村改項(xiàng)目，總規(guī)模為 539.9 公頃，占比 32%。

工改類型計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目中，寶安工改商住數(shù)量最多，為 31 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

22%，其次為工改 M0，數(shù)量為 26 個(gè)，占比 18%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 35.4 50.9 15.8 44.6 - 7.5 21.7 1.0 - 78.5 - 200.3 84.1

居改 - - - - - - - - - 2.7 - - -

商改 23.6 28.7 1.2 - 2.6 5.6 - - - - - - -

工改 6.9 84.0 61.3 65.2 41.4 56.2 111.4 89.6 23.5 222.4 65.6 217.6 57.4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

規(guī)模：公頃

寶安拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - 2 2 - 1 - - 2 - 1 2 6 -

工改商住 1 3 6 5 3 4 3 - - 1 2 1 2

工改居 - - 1 2 2 1 4 1 - - - 2 -

工改商 1 - 1 2 1 3 2 3 - 1 2 1 1

工改M1+M0 1 - - 1 - - 1 1 - 7 4 2 -

工改M0 - 1 - 1 1 3 8 6 1 3 1 1 -

工改M1 - 2 1 - - 1 - 1 1 3 3 3 5

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

數(shù)量：個(gè)

寶安拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

79

? 寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道活力最高

寶安現(xiàn)有 10 個(gè)街道，截至 2021 年 12 月 31 日，西鄉(xiāng)街道、新安街道、沙井街道和松

崗街道已批更新單元計(jì)劃項(xiàng)目最多、活力度最高，其他街道活力度相對(duì)較低，新橋街道和

航城街道項(xiàng)目最少活力度最低。

1.2.2 2010-2021 年寶安區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與拆除規(guī)模達(dá)歷史最大值

截至 2021 年 12 月 31 日，寶安規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目共計(jì) 107 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 827.5 公頃，

可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 555.5 公頃。從圖中可以看出，2021 年拆除規(guī)模及可開發(fā)建設(shè)用

地規(guī)模均達(dá)到歷史最大值。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除規(guī)模(公頃） 21.7 18.8 16.5 75.9 56.0 39.8 37.9 110.2 45.3 26.7 49.2 116.2213.2

可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 17.1 12.6 12.3 57.1 38.4 28.0 29.4 79.7 27.3 20.1 31.1 75.3 127.1

規(guī)劃數(shù)量（個(gè)） 3 2 4 15 9 7 9 17 2 7 5 15 12

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

0

50

100

150

200

250

寶安拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

80

? 工改類型數(shù)量與拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位，其中工改商住占比最高

基于規(guī)劃數(shù)量進(jìn)行分析，寶安工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 88 個(gè)，占總規(guī)劃

數(shù)量 82%，其次為村改，總個(gè)數(shù)為 14 個(gè)，占比 13%。

基于規(guī)劃拆除規(guī)模進(jìn)行分析，寶安工改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，總拆除規(guī)模為 673.9 公

頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 81%，其次為村改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 123.4 公頃，占比 15%。

工改類型規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目中，寶安工改商住數(shù)量最多，為 30 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

34%，其次為工改 M0，數(shù)量為 20 個(gè)，占比 23%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 3 - - 6 - - - 1 - - - 2 2

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - 2 1 - - - - - - 2 -

工改 - 2 4 7 8 7 9 16 2 7 5 11 10

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

數(shù)量：個(gè)

寶安拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 21.7 - - 30.9 - - - 8.7 - - - 39.0 23.1

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - 13.7 8.4 - - - - - - 8.1 -

工改 - 18.8 16.5 31.3 47.6 39.8 37.9 101.5 45.3 26.7 49.2 69.1 190.1

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

50

100

150

200

250

規(guī)模：公頃

寶安拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

81

? 住宅類型建筑面積最高

從歷年城市更新項(xiàng)目批復(fù)規(guī)劃建筑功能來看，2021 年批復(fù)的建筑量最多，批復(fù)建筑量

為 781.3 萬 m2（占比 25%），其次為 2020 年，批復(fù)建筑量為 498.8 萬 m2（占比 16%）。

寶安規(guī)劃建筑功能以住宅、新型產(chǎn)業(yè)用房、普通產(chǎn)業(yè)用房和辦公為主，建筑面積分別

為 915.4 萬 m2（占比 29%）、460.6 萬 m2（占比 15%）、418.2 萬 m2（占比 13%）和 346.8 萬

m2（占比 11%），合計(jì)占比達(dá) 68%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - - 1 - - - 1 - 1 3 5

工改商住 - 1 2 3 5 3 6 7 - - - 2 1

工改居 - - - 1 - 1 1 2 - - - 1 -

工改商 - 1 1 - - 3 - 1 - 1 - 1 1

工改M1+M0 - - - 2 - - - - 1 - 1 3 -

工改M0 - - 1 - 2 - 2 6 - 5 1 1 2

工改M1 - - - 1 - - - - - 1 2 - 1

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

數(shù)量：個(gè)

寶安拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

面積：萬㎡

寶安拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類建筑面積統(tǒng)計(jì)圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

商務(wù)公寓面積

辦公面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

82

? 平均土地移交率與平均容積率穩(wěn)中有升

基于項(xiàng)目批復(fù)容積率與土地移交率進(jìn)行分析，寶安城市更新項(xiàng)目平均容積率為 5.6，

平均土地移交率為 32.9%。從容積率來看，寶安各年平均容積率基本控制在 6.0 以內(nèi)，

2020 年為歷史最高水平，達(dá) 6.6。

從土地移交率來看，自 2016 年強(qiáng)區(qū)放權(quán)以來，寶安城市更新項(xiàng)目土地移交率相比之前

整體上升，2021 年移交率達(dá) 40.4%，可以預(yù)測未來土地移交率將持續(xù)維持在 35%以上。

1.2.3 2010-2021 年寶安區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與拆除規(guī)模創(chuàng)近五年新高

29%

3%

1%

8%

5% 11%

13%

15%

2% 2% 8%

3%

寶安拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目各類建筑面積占比圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

辦公面積

商務(wù)公寓面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

公共配套面積

3.66

5.16

4.23 4.70

5.67

4.56

5.36

6.21

4.56

5.68

4.94

6.63 6.15

21.0%

32.9%

25.4% 24.8%

31.5% 29.6%

22.5%

27.7%

39.8%

24.8%

36.7% 35.3%

40.4%

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

寶安拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年移交率與容積率趨勢圖

容積率 移交率（%）

83

截至 2021 年 12 月 31 日，寶安實(shí)施主體公示項(xiàng)目共計(jì) 86 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 425.4 公

頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 300.8 公頃。其中，2021 年實(shí)施主體公示數(shù)量和拆除規(guī)模面

積創(chuàng)近五年新高，數(shù)量為 14 個(gè)，拆除規(guī)模達(dá) 79.2 公頃，開發(fā)建設(shè)用地 48.4 公頃。

? 工改類型數(shù)量與拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位，其中工改商住占比最高

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行分析，寶安工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 74

個(gè)，占總規(guī)劃數(shù)量 86%，其次為村改，總個(gè)數(shù)為 7 個(gè)，占比 8%。

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除規(guī)模進(jìn)行分析，寶安工改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，工改項(xiàng)目總

拆除規(guī)模為 346.3 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 81%，其次為村改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 52.6 公

頃，占比 12%。

11.1 5.6 10.4

39.3

31.7 28.8

55.3

63.4

9.3

19.7

45.3

26.4

79.2

9.1 4.5 8.3 28.3 21.9 20.6 40.8 47.2 7.2 14.8 32.0 17.7 48.4

1

1 2

7

5

8

8

14

3

7

9

7

14

0

2

4

6

8

10

12

14

16

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

寶安拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 實(shí)施主體數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 1 1 1 1 - 1 1 - - - 1 -

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 1 - - - 1 1 - - - 1 - - 1

工改 - - 1 6 3 7 7 13 3 6 9 6 13

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

16

數(shù)量：個(gè)

寶安拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

84

工改類型實(shí)施主體公示項(xiàng)目中，寶安工改商住數(shù)量最多，為 25 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

34%，其次為工改 M0，數(shù)量為 20 個(gè)，占比 27%。

? 計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率維持較高水平

基于項(xiàng)目數(shù)量對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，寶安計(jì)劃實(shí)施

率為 47%，規(guī)劃實(shí)施率為 59%。

基于項(xiàng)目規(guī)模對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，寶安計(jì)劃實(shí)施

率為 45%，規(guī)劃實(shí)施率為 49%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 5.6 6.8 9.3 4.1 - 9.7 1.9 - - - 15.2 -

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 11.1 - - - 8.4 1.2 - - - 3.3 - - 2.6

工改 - - 3.6 30.0 19.2 27.6 45.6 61.5 9.3 16.4 45.3 11.2 76.6

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

規(guī)模：公頃

寶安拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - - - 1 - - - - 1 - 6

工改商住 - - 1 4 3 - 5 6 1 1 2 - 2

工改居 - - - - - 1 - - - 1 - 1 2

工改商 - - - 1 - 2 - 2 - 1 1 1 1

工改M1+M0 - - - - - 1 - - - 1 - 1 -

工改M0 - - - 1 - 1 2 5 2 2 3 2 2

工改M1 - - - - - 1 - - - - 2 1 -

0

2

4

6

8

10

12

14

數(shù)量：個(gè)

寶安拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

85

1.2.4 2010-2021 年寶安區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析

? 申報(bào)、實(shí)施主體以民營企業(yè)為主

寶安的申報(bào)主體比較多樣化，有政府、民營企業(yè)、國企、村集體股份公司、民營企業(yè)+

政府以及村集體股份公司+政府等類型。其中，民營企業(yè)占比最高，為 50%；其次為村集體

股份公司，占比 32%；國企占比 8%，排名第三。而股份公司+政府和民營企業(yè)+政府均最

少，各自占比 1%。

寶安城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體類型共有五種類型，分別為民營企業(yè)、國企、村集體股份

公司、民企+股份公司和國企+股份公司。其中，民營企業(yè)占比最高，為 65%；其次為國

企，占比 14%。對(duì)比申報(bào)主體，實(shí)施主體中民營企業(yè)占比大幅上升，說明民營企業(yè)相對(duì)國

47% 45%

58%

48%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

數(shù)量 規(guī)模

寶安拆除重建類城市更新項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率圖

計(jì)劃實(shí)施率 規(guī)劃實(shí)施率

32%

50% 8%

5% 3%

1% 1%

寶安拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷年申報(bào)主體類型圖

股份公司

國企

民企

政府

民企+股份公司

股份公司+政府

民企+政府

86

企更有市場活力，民營企業(yè)進(jìn)行城市更新更具優(yōu)勢。

1.2.5 2010-2021 年寶安區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析

? 涉及前融項(xiàng)目占比 26%

基于項(xiàng)目整體及各階段是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目共計(jì) 48 個(gè)，在各階段

項(xiàng)目中占比 26%。

? 項(xiàng)目越成熟，涉及前融的項(xiàng)目比例越高

基于計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目累計(jì) 32 個(gè)，在計(jì)劃

公告項(xiàng)目中占比 17%。

8%

14%

65%

11% 2%

寶安拆除重建類城市更新實(shí)施主體類型圖

股份公司

國企

民企

民企+股份公司

國企+股份公司

26%

74%

寶安涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目占比圖

是

否

87

基于專規(guī)批復(fù)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目累計(jì) 37 個(gè)，在規(guī)劃

公告項(xiàng)目中占比 20%。

基于實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目累計(jì) 47 個(gè)，在

實(shí)施主體項(xiàng)目中占比 26%。

17%

83%

寶安計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

20%

80%

寶安專規(guī)批復(fù)階段及之前涉及金融機(jī)構(gòu)拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

26%

74%

寶安實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

88

1.2.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后寶安區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，寶安共發(fā)布城市更新政策 25 條，其中 15 條為正式稿，10

條為征求意見稿。

寶安城市更新相關(guān)政策匯總表

序號(hào) 發(fā)布時(shí)間 政策名稱 備注（正式稿/

征求意見稿）

1 2021.11.19 寶安土地規(guī)劃監(jiān)察行政處罰案件辦理流程及管理規(guī)定 征求意見稿

2 2021.11.19 關(guān)于加強(qiáng)臨時(shí)用地及臨時(shí)建設(shè)審批管理的通知 征求意見稿

3 2021.8.17 寶安棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則續(xù)期 3 年征求意見 征求意見稿

4 2021.6.28 寶安舊工業(yè)區(qū)整治提升實(shí)施辦法（修訂稿） 正式稿

5 2020.9.17 寶安住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃 征求意見稿

6 2020.8.18 寶安工業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃 征求意見稿

7 2020.7.10 寶安重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和總部項(xiàng)目遴選及用地保障實(shí)施細(xì)則

（修訂） 正式稿

8 2020.6.30 寶安“兩個(gè)百平方公里級(jí)”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間劃定方案（草

案） 征求意見稿

9 2020.6.16 寶安關(guān)于加大住房保障力度推動(dòng)宜居城區(qū)建設(shè)的若干措施 征求意見稿

10 2020.5.26 深圳市寶安房屋安全管理實(shí)施細(xì)則 正式稿

11 2020.5.7 寶安城市更新和土地整備局發(fā)布服務(wù)企業(yè)工作方案 正式稿

12 2020.4.13 寶安關(guān)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間保障的若干措施 征求意見稿

13 2020.3.23 關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化城市更新審批流程的通知 正式稿

14 2020.3.16 寶安城市更新和土地整備服務(wù)企業(yè)工作方案 征求意見稿

15 2019.11.15 深圳市寶安城市更新“十三五”規(guī)劃中期調(diào)整方案 正式稿

16 2019.3.22 深圳市寶安關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加快城市更新工作的若干措

施

正式稿

17 2018.12.29 寶安“工改工”類城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房監(jiān)

管暫行辦法 正式稿

18 2018.9.30 深圳市寶安棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則 正式稿

19 2018.7.18 深圳市寶安棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體預(yù)選庫管理暫行辦法 正式稿

20 2018.6.12 寶安城市更新“十三五”規(guī)劃 正式稿

21 2018.5.28 寶安棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體預(yù)選庫管理暫行辦法 征求意見稿

22 2017.12.18 寶安重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選及用地用房保障暫行辦法 正式稿

23 2017.9.1 寶安扶持股份合作公司發(fā)展專項(xiàng)資金管理辦法（2017 年修

訂） 正式稿

24 2017.7.4 深圳市寶安工業(yè)控制線管理辦法（試行） 正式稿

25 2017.3.6 深圳市寶安城市更新暫行辦法及 12 個(gè)配套文件 正式稿

89

1.3 2010-2021 年龍崗區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢

1.3.1 2010-2021 年龍崗區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與規(guī)模較 2020 年顯著增長

截至 2021 年 12 月 31 日，龍崗已列入計(jì)劃項(xiàng)目共計(jì) 222 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 2785.7 公

頃。其中，2010 年及 2010 年以前項(xiàng)目列入計(jì)劃數(shù)量最多規(guī)模最大，為 56 個(gè)，規(guī)模為

660.3 公頃；2017 年計(jì)劃規(guī)模最小，為 74.8 公頃；龍崗 2021 年較 2020 年，數(shù)量有顯著增

長，規(guī)模增長超過 1 倍。

? 工改類型數(shù)量與拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位，其中工改商住占比最高

基于立項(xiàng)數(shù)量進(jìn)行分析，龍崗工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目立項(xiàng)總個(gè)數(shù)為 112 個(gè)，占

總立項(xiàng)數(shù)量 51%，其次為村改，總個(gè)數(shù)為 103 個(gè)，占比 46%。

287.5

372.9

148.4 175.4

105.9 139.1

186.5 168.3

74.8

277.5 265.6

179.0

404.9

20

36

10

6

9

10 11

13

8

26 27

17

29

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

0

5

10

15

20

25

30

35

40

龍崗拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 計(jì)劃數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 9 22 2 1 4 4 7 5 2 9 10 8 20

居改 - - - - - - - - - 2 1 - -

商改 1 2 - - - - - - - - - 1 -

工改 10 12 8 5 5 6 4 8 6 15 16 8 9

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

30

35

40

數(shù)量：個(gè)

龍崗拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

90

基于立項(xiàng)規(guī)模進(jìn)行分析，龍崗村改項(xiàng)目規(guī)模最大，村改項(xiàng)目立項(xiàng)總規(guī)模為 1648.5 公

頃，占總立項(xiàng)規(guī)模 59%，其次為工改項(xiàng)目，總規(guī)模為 1104.9 公頃，占比 40%。

工改類型計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目中，龍崗工改商住數(shù)量最多，為 43 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

38%，其次為工改綜合，數(shù)量為 17 個(gè)，占比 15%。

? 橫崗街道活力最高

龍崗現(xiàn)有 11 個(gè)街道，截至 2021 年 12 月 31 日，橫崗街道、龍崗街道、平湖街道和坂

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 163.2 285.0 74.4 35.0 44.6 76.0 126.4 117.0 26.5 182.6 132.1 70.7 315.0

居改 - - - - - - - - - 3.9 7.9 - -

商改 3.0 12.2 - - - - - - - - - 5.4 -

工改 121.3 75.6 74.0 140.4 61.3 63.1 60.1 51.3 48.3 91.0 125.7 102.9 89.9

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

規(guī)模：公頃

龍崗拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - 1 - 3 - 1 1 - 2 2 2 3 2

工改商住 6 6 7 2 1 1 1 2 2 4 6 2 3

工改居 1 3 1 - - - - 2 - 1 3 1 1

工改商 - - - - - 1 - - 1 1 - 1 1

工改M1+M0 - - - - 2 - 1 - - 5 2 - 1

工改M0 - 2 - - 1 3 1 3 1 2 2 - -

工改M1 3 - - - 1 - - 1 - - 1 1 1

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

數(shù)量：個(gè)

龍崗拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

91

田街道已批更新單元計(jì)劃項(xiàng)目最多活力度最高，吉華街道、寶龍街道項(xiàng)目最少活力最低。

1.3.2 2010-2021 年龍崗區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與拆除規(guī)模達(dá)歷史最大值

截至 2021 年 12 月 31 日，寶安規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目共計(jì) 111 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 1459.2 公

頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 903 公頃。從圖中可以看出，2021 年拆除規(guī)模及可開發(fā)建設(shè)

用地規(guī)模均達(dá)到歷史最大值。

? 工改類型數(shù)量與拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位，其中工改商住占比最高

基于規(guī)劃數(shù)量進(jìn)行分析，龍崗工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 63 個(gè)，占總規(guī)劃

數(shù)量 57%。其次為村改，總個(gè)數(shù)為 43 個(gè)，占比 39%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除規(guī)模(公頃） 38.1 43.8 19.9 68.4 18.4 122.4181.1150.9 92.8 61.6 83.4 166.3412.0

可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 23.9 27.7 12.8 28.8 11.2 81.6 123.3 96.4 62.4 36.5 61.2 104.6232.5

規(guī)劃數(shù)量（個(gè)） 4 2 2 5 3 14 11 13 6 5 10 14 22

0

5

10

15

20

25

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

龍崗拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

92

基于規(guī)劃拆除規(guī)模進(jìn)行分析，龍崗村改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，村改項(xiàng)目總拆除規(guī)模為

749.6 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 51%，其次為工改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 694.5 公頃，占比

48%。

工改類型規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目中，龍崗工改商住數(shù)量最多，為 30 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

48%，其次為工改居，數(shù)量為 11 個(gè)，占比 17%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 2 2 - 2 - 3 4 5 3 1 1 5 15

居改 - - - - - - - - - - - 2 -

商改 1 - - - 1 - 1 - - - - - -

工改 1 - 2 3 2 11 6 8 3 4 9 7 7

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

數(shù)量：個(gè)

龍崗拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 26.0 43.8 - 27.3 - 30.2 71.6 72.6 74.6 31.0 6.8 62.9 302.6

居改 - - - - - - - - - - - 3.9 -

商改 2.6 - - - 3.5 - 5.3 - - - - - -

工改 9.5 - 19.9 41.1 14.9 92.1 104.3 78.3 18.2 30.6 76.6 99.6 109.4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

規(guī)模：公頃

龍崗拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

93

? 住宅類型建筑面積占比最高

從歷年城市更新項(xiàng)目批復(fù)規(guī)劃建筑功能來看，2021 年批復(fù)的建筑量最多，批復(fù)建筑量

為 1331.5 萬 m2（占比 27%），其次為 2020 年，批復(fù)建筑量為 697.8 萬 m2（占比 14%），排

名第三為 2015 年，批復(fù)建筑量為 688.7 萬 m2（占比 14%）。

龍崗規(guī)劃建筑功能以住宅為主，建筑面積 2412.6 萬 m2，占總面積的 49%，其次分別為

辦公面積 537.6 萬 m2（占比 11%）、商業(yè)面積 503 萬 m2（占比 10%）、新型產(chǎn)業(yè)用房面積

487.3 萬 m2（占比 10%）和商務(wù)公寓面積 278.3 萬 m2（占比 6%）。而保障房面積及創(chuàng)新型

產(chǎn)業(yè)用房面積分別為 228.8 萬 m2、39.7 萬 m2，僅占總建面的 5%、1%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - - 1 - 1 2 - - 2 2 -

工改商住 1 - 1 1 1 6 4 3 2 2 3 2 4

工改居 - - 1 2 - 4 - 1 - - - 1 2

工改商 - - - - - 1 - - 1 - - 1 -

工改M1+M0 - - - - - - 1 - - - 1 1 -

工改M0 - - - - - - - 2 - 1 3 - 1

工改M1 - - - - - - - - - 1 - - -

0

2

4

6

8

10

12

數(shù)量：個(gè)

龍崗拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

面積：萬㎡

龍崗拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類建筑面積統(tǒng)計(jì)圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

商務(wù)公寓面積

辦公面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

94

? 平均土地移交率與平均年容積率保持平穩(wěn)增長

基于項(xiàng)目批復(fù)容積率與土地移交率進(jìn)行分析，龍崗城市更新項(xiàng)目平均容積率為 5.5，

平均土地移交率為 38.1%。其中，2012 年龍崗移交率最高為 58%，2019 年龍崗移交率最低

為 26.6%，其余年份平均移交率在 32%-44%之間，2021 年達(dá)到 43.6%；平均容積率小幅度波

動(dòng)，2020 年達(dá)到峰值 6.7。

1.3.3 2010-2021 年龍崗區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與規(guī)模較 2020 年顯著增加

截至 2021 年 12 月 31 日，龍崗實(shí)施主體公示項(xiàng)目共計(jì) 84 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 543.1 公

49%

4%

0%

10%

11%

6%

2%

10%

1%

2%

2% 3%

龍崗拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目各類建筑面積占比圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

辦公面積

商務(wù)公寓面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

公共配套面積

4.22 4.88

3.99

5.32 4.71 4.74

5.58 5.09 4.54

6.27 5.71

6.67

5.73

37.4% 36.8% 35.6%

58.0%

39.0%

33.3% 31.9%

36.1%

32.7%

40.7%

26.6%

37.1%

43.6%

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

龍崗拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年移交率與容積率趨勢圖

容積率 移交率（%）

95

頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 355.4 公頃。其中，2015 年和 2021 年實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量

最多，為 14 個(gè)；2021 年實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除范圍面積和可開發(fā)建設(shè)用地面積均最大，拆

除規(guī)模為 104.4 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 77 公頃；2021 年相對(duì) 2020 年，實(shí)施主體公

示數(shù)量有顯著增加，拆除規(guī)模超過之前的 1 倍。

? 工改類型數(shù)量與拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位，其中工改商住占比最高

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行分析，龍崗工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 54

個(gè)，占總規(guī)劃數(shù)量 64%，其次為村改，總個(gè)數(shù)為 26 個(gè)，占比 31%。

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除規(guī)模進(jìn)行分析，龍崗工改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，工改項(xiàng)目總

拆除規(guī)模為 349.4 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 64%，其次為村改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 181.8

-

24.3

53.1

66.5

7.6

18.8

65.0

38.8

30.4

52.6

32.4

49.3

104.4

- 16.9 23.9 46.8 5.8 14.6 46.3 23.6 21.3 29.2 21.4 28.5 77.0

0

4 5

8

2

4

14

6

6

7

4

10

14

0

2

4

6

8

10

12

14

16

0

20

40

60

80

100

120

龍崗拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 實(shí)施主體數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 2 2 - 1 - 4 1 1 3 2 5 5

居改 - - - - - - - - - - - - 1

商改 - 1 - 1 - - 1 - - - - - -

工改 - 1 3 7 1 4 9 5 5 4 2 5 8

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

16

數(shù)量：個(gè)

龍崗拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

96

公頃，占比 34%。

工改類型實(shí)施主體公示項(xiàng)目中，龍崗工改商住數(shù)量最多，為 32 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

59%，其次為工改 M0，數(shù)量為 8 個(gè)，占比 15%。

? 計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率穩(wěn)中有升

基于項(xiàng)目數(shù)量對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，龍崗計(jì)劃實(shí)施

率為 38%，規(guī)劃實(shí)施率為 50%。

基于項(xiàng)目規(guī)模對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，龍崗計(jì)劃實(shí)施

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 12.9 8.6 - 2.0 - 22.7 3.0 3.9 33.5 15.8 29.4 50.0

居改 - - - - - - - - - - - - 2.0

商改 - 2.6 - 2.1 - - 5.2 - - - - - -

工改 - 8.9 44.4 64.4 5.5 18.8 37.1 35.7 26.5 19.1 16.6 19.9 52.4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

規(guī)模：公頃

龍崗拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - 1 - 1 - - - - - - 2

工改商住 - 1 3 3 1 1 8 4 3 2 - 4 2

工改居 - - - 3 - - 1 - - - - - 1

工改商 - - - - - 1 - - 1 - - - 1

工改M1+M0 - - - - - - - - - - 1 - -

工改M0 - - - - - 1 - 1 1 1 1 1 2

工改M1 - - - - - - - - - 1 - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

數(shù)量：個(gè)

龍崗拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

97

率為 19%，規(guī)劃實(shí)施率為 52%。

1.3.4 2010-2021 年龍崗區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析

? 申報(bào)主體以民營企業(yè)和村集體股份公司為主

龍崗的申報(bào)主體主要以村集體股份公司、政府、民營企業(yè)、國企為主。其中，民營企

業(yè)占比最高，為 45%；其次為村集體股份公司，占比 41%；政府占比 9%，國企占比 4%。

? 實(shí)施主體以村集體股份公司為主

龍崗城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體類型共有四種類型，分別為民營企業(yè)、國企、村集體股份

公司和國企+民營企業(yè)。其中，民營企業(yè)占比最高，為 85%，其次為國企，占比 13%。

38%

19%

50% 52%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

數(shù)量 規(guī)模

龍崗拆除重建類城市更新項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率圖

計(jì)劃實(shí)施率 規(guī)劃實(shí)施率

41%

4%

45%

9%

1%

龍崗拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷年申報(bào)主體類型圖

股份公司

國企

民企

政府

股份公司+政府

98

1.3.5 2010-2021 年龍崗區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析

? 涉及前融項(xiàng)目占比 20%

基于項(xiàng)目整體及各階段是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目共計(jì) 44 個(gè)，占比

20%。

? 項(xiàng)目越成熟，涉及前融的項(xiàng)目比例越高

基于計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目累計(jì) 27 個(gè)，占比

12%。

1%

13%

85%

1%

龍崗拆除重建類城市更新實(shí)施主體類型圖

股份公司

國企

民企

國企+民企

20%

80%

龍崗涉及金融機(jī)構(gòu)拆除重建類城市更新項(xiàng)目占比圖

是

否

99

基于專規(guī)批復(fù)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目累計(jì) 33 個(gè)，占比

15%。

基于實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目累計(jì) 43 個(gè)，占

比 19%。

12%

88%

龍崗計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

15%

85%

龍崗專規(guī)批復(fù)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

19%

81%

龍崗實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

100

1.3.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后龍崗區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，龍崗共發(fā)布城市更新政策 31 條，其中 12 條為正式稿，19

條為征求意見稿。

龍崗城市更新相關(guān)政策匯總表

序

號(hào)

發(fā)布時(shí)間 政策名稱

備注（正式稿/

征求意見稿）

1 2021.11.23 龍崗關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理的指導(dǎo)意見 征求意見稿

2 2021.9.30 龍崗社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則 征求意見稿

3 2021.8.10 深圳市龍崗房屋安全管理實(shí)施細(xì)則（試行） 征求意見稿

4 2021.8.6 深圳市龍崗行政調(diào)解實(shí)施辦法（試行） 正式稿

5 2021.7.23 龍崗關(guān)于持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境支持市場主體更好發(fā)展的若干措施 正式稿

6 2021.7.22 產(chǎn)業(yè)空間提質(zhì)增效扶持計(jì)劃實(shí)施細(xì)則 征求意見稿

7 2021.7.22 產(chǎn)業(yè)空間提質(zhì)增效的若干措施 征求意見稿

8 2021.6.24 深圳市龍崗拆除重建類城市更新項(xiàng)目專項(xiàng)監(jiān)管資金管理辦法 正式稿

9 2021.4.26 深圳市龍崗社區(qū)股份合作公司轉(zhuǎn)型發(fā)展專項(xiàng)資金實(shí)施細(xì)則 征求意見稿

10 2021.3.29 龍崗“工改保”項(xiàng)目審批工作指引（試行） 征求意見稿

11 2021.1.21 龍崗工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法及其配套文件 征求意見稿

12 2020.9.4 龍崗非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法（2020 年修訂） 征求意見稿

13 2020.7.22 龍崗集體產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理暫行辦法 征求意見稿

14 2020.7.22 龍崗關(guān)于加快推進(jìn)土地整備的工作措施 正式稿

15 2020.6.4 深圳市龍崗重點(diǎn)更新單元公開選擇市場主體實(shí)施細(xì)則（試行） 正式稿

16 2020.5.25 深圳市龍崗增加經(jīng)營性設(shè)施綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造操作

規(guī)定（試行） 征求意見稿

17 2020.5.13 龍崗社區(qū)配套和公共服務(wù)用房管理辦法 征求意見稿

18 2020.5.7 關(guān)于開展龍崗城市更新計(jì)劃清理工作的試行意見 正式稿

19 2020.4.24 深圳市龍崗加快工業(yè)區(qū)改造升級(jí)“先騰挪后改造”行動(dòng)方案 征求意見稿

20 2020.3.6 龍崗政府投資項(xiàng)目代建管理辦法（試行） 征求意見稿

21 2020.2.17 龍崗舊工業(yè)區(qū)增加輔助性設(shè)施類綜合整治改造升級(jí)操作規(guī)程

（試行） 正式稿

22 2020.1.6 深圳市龍崗舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目公開選擇市場主

體實(shí)施細(xì)則（試行） 正式稿

23 2019.9.11 龍崗城市更新工作指引 征求意見稿

24 2019.11.18 深圳市龍崗城市更新“十三五”規(guī)劃中期調(diào)整方案 正式稿

25 2019.2.14 關(guān)于規(guī)范龍崗政府主導(dǎo)開展城市更新單元拆除范圍調(diào)整工作的

通知 征求意見稿

26 2018.9.21 深圳市龍崗棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則 征求意見稿

27 2018.9.12 龍崗城市更新“十三五”規(guī)劃 正式稿

28 2018.3.22 龍崗股份合作公司集體用地開發(fā)和交易操作指引（試行） 正式稿

29 2017.9.15 深圳市龍崗城市更新暫行辦法 征求意見稿

30 2017.9.13 龍崗非經(jīng)營性儲(chǔ)備土地管理規(guī)程 征求意見稿

31 2017.8.14 龍崗政策性產(chǎn)業(yè)用房申請(qǐng)及分配辦法（試行） 正式稿

101

1.4 2010-2021 年龍華區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢

1.4.1 2010-2021 年龍華區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與規(guī)模較 2020 年下滑明顯

截至 2021 年 12 月 31 日，龍華已列入計(jì)劃項(xiàng)目共計(jì) 141 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 1016.7 公

頃。其中，2016 年列入計(jì)劃數(shù)量最多，為 21 個(gè)，2020 年列入計(jì)劃拆除規(guī)模最大，規(guī)模為

150 公頃；2013 年計(jì)劃數(shù)量最少、規(guī)模最小，為 2 個(gè)，規(guī)模為 14 公頃；2021 年相對(duì) 2020

年，列入項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模均下滑明顯，數(shù)量為 9 個(gè)，規(guī)模為 78.2 公頃。

? 工改類型數(shù)量占主導(dǎo)地位

基于立項(xiàng)數(shù)量進(jìn)行分析，龍華工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目立項(xiàng)總個(gè)數(shù)為 75 個(gè)，占總

立項(xiàng)數(shù)量 53%，其次為村改，總個(gè)數(shù)為 58 個(gè)，占比 41%。

100.5

54.4

26.5

126.9

14.0 18.4

112.7 104.3

27.1

81.5

122.2

150.0

78.2

12

10

7

12

2

4

12

21

7

16

13

16

9

0

20

40

60

80

100

120

140

160

0

5

10

15

20

25

龍華拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 計(jì)劃數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 8 10 1 6 - 1 2 7 1 5 3 7 7

居改 - - - - - - - - - - - 1 -

商改 2 - - - - - - 2 1 1 - 1 -

工改 2 - 6 6 2 3 10 12 5 10 10 7 2

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

數(shù)量：個(gè)

龍華拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

102

? 村改類型拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位

基于立項(xiàng)規(guī)模進(jìn)行分析，龍華村改項(xiàng)目規(guī)模最大，村改項(xiàng)目立項(xiàng)總規(guī)模為 530.1 公

頃，占總立項(xiàng)規(guī)模 52%，其次為工改項(xiàng)目，總規(guī)模為 422.8 公頃，占比 42%。

? 工改類型中工改商住占比最高

工改類型計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目中，龍華工改商住數(shù)量最多，為 19 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

25%，其次為工改居、工改 M1 及工改 M0，數(shù)量均為 12 個(gè)，占比均為 16%。

? 龍華街道活力最高

龍華現(xiàn)有 6 個(gè)街道，截至 2021 年 12 月 31 日，龍華街道、觀瀾街道和大浪街道已批更

新單元計(jì)劃項(xiàng)目最多、活力度最高，其他街道活力度相對(duì)較低，福城街道項(xiàng)目最少、活力

度最低。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 44.6 54.4 1.1 101.8 - 3.7 19.0 55.9 10.2 34.2 27.6 121.4 56.2

居改 - - - - - - - - - - - 5.2 -

商改 46.9 - - - - - - 3.6 1.3 5.3 - 1.5 -

工改 9.0 - 25.5 25.0 14.0 14.7 93.6 44.7 15.5 42.1 94.6 22.0 22.0

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

140

160

規(guī)模：公頃

龍華拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - 1 1 - - 2 2 - 1 1 1 -

工改商住 1 - 4 1 1 - 3 1 1 2 4 - 1

工改居 - - - 3 - 2 3 1 1 - 1 1 -

工改商 - - 1 1 - - 1 2 1 3 - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - 2 - - -

工改M0

0

2

4

6

8

10

12

14

數(shù)量：個(gè)

龍華拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

103

1.4.2 2010-2021 年龍華區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與規(guī)模較 2020 年顯著下滑

截至 2021 年 12 月 31 日，龍華規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目共計(jì) 84 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 549.1 公頃，

可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 355.8 公頃。其中，2020 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目數(shù)量最多，為 22 個(gè)，

拆除范圍面積及可開發(fā)建設(shè)用地面積亦為最大，拆除規(guī)模為 167.9 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地

面積為 95.9 公頃；2021 年相對(duì) 2020 年，數(shù)量和拆除規(guī)模均下滑顯著，數(shù)量為 10 個(gè)，拆

除規(guī)模為 66.9 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 37.8 公頃。

? 工改類型數(shù)量與拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位，其中工改商住占比最高

基于規(guī)劃數(shù)量進(jìn)行分析，龍華工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 50 個(gè)，占總規(guī)劃

數(shù)量 60%，其次為村改，總個(gè)數(shù)為 29 個(gè)，占比 35%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除規(guī)模(公頃） 27.1 - 6.6 31.6 30.4 25.2 23.1 21.8 9.1 92.1 47.1 167.9 66.9

可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 22.1 - 4.0 21.9 23.9 18.5 17.7 14.5 5.3 66.3 27.8 95.9 37.8

規(guī)劃數(shù)量（個(gè)） 5 - 1 5 2 7 4 6 3 8 11 22 10

0

5

10

15

20

25

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

龍華拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

104

基于規(guī)劃拆除規(guī)模進(jìn)行分析，龍華工改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，工改項(xiàng)目總拆除規(guī)模為

265.2 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 48%，其次為村改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 234.9 公頃，占比

43%。

工改類型規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目中，龍華工改商住數(shù)量最多，為 22 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

44%，其次為工改 M0，數(shù)量為 9 個(gè)，占比 18%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 5 - - 1 - 2 1 - - 4 1 9 6

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - 1 - - 1 - - - - 1 1 1

工改 - - - 4 2 4 3 6 3 4 9 12 3

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

數(shù)量：個(gè)

龍華拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 27.1 - - 6.4 - 5.8 3.7 - - 68.6 3.5 75.8 43.9

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - 6.6 - - 1.2 - - - - 1.6 34.3 5.3

工改 - - - 25.2 30.4 18.2 19.4 21.8 9.1 23.5 42.0 57.7 17.8

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

規(guī)模：公頃

龍華拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

105

? 住宅類型建筑面積占比最高，為 47%

從歷年城市更新項(xiàng)目批復(fù)規(guī)劃建筑功能來看，2020 年和 2018 年批復(fù)的建筑量最多，

批復(fù)建筑量分別 682.4 萬 m2（占比 33%）和 376.9 萬 m2（占比 18%）。

龍華規(guī)劃建筑功能以住宅、辦公、商業(yè)和新型產(chǎn)業(yè)用房為主，建筑面積分別為 967.2

萬 m2（占比 47%）、322.5 萬 m2（占比 16%）、241.3 萬 m2（占比 12%）和 128.3 萬 m2（占

比 6%），合計(jì)占比達(dá) 80%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - - - - - - - 1 1 1 1

工改商住 - - - 3 2 2 3 3 1 1 3 4 -

工改居 - - - - - - - 1 1 - 2 1 -

工改商 - - - - - 1 - 1 1 - 2 2 1

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - 1 - 1 - 1 - 2 1 3 -

工改M1 - - - - - - - - - - - 1 1

0

2

4

6

8

10

12

14

數(shù)量：個(gè)

龍華拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

0

100

200

300

400

500

600

700

800

面積：萬㎡

龍華拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類建筑面積統(tǒng)計(jì)圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

商務(wù)公寓面積

辦公面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

106

? 平均土地移交率與平均容積率穩(wěn)中有升

基于項(xiàng)目批復(fù)容積率與土地移交率進(jìn)行分析，龍華城市更新項(xiàng)目平均容積率為 6.1，

平均土地移交率為 35.2%。其中，2010 年以來（不含 2010 年），2010 年以前平均容積率最

低，為 4.1，2010 年以前平均土地移交率最低，為 18.6%；2017 年已批規(guī)劃項(xiàng)目平均容積

率最高，為 10.3，2021 年平均土地移交率最高，為 43.5%。

龍華城市更新項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度近三年穩(wěn)步提升，土地移交率亦逐漸提升至歷史新高，未

來平均容積率預(yù)估將在 6-10 之間進(jìn)行波動(dòng)。

47%

6%

12%

15%

3%

4%

6%

1% 2% 4%

龍華拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目各類建筑面積占比圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

辦公面積

商務(wù)公寓面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

公共配套面積

4.11

0.00

4.58 5.12 4.58 4.80 5.05 5.57

10.27

5.68

6.86 7.11 7.52

18.6%

0.0%

39.9%

30.7%

21.4%

26.6%

23.6%

33.4%

42.3%

28.0%

40.9% 42.9% 43.5%

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

龍華拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年移交率與容積率趨勢圖

容積率 移交率（%）

107

1.4.3 2010-2021 年龍華區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析

? 近三年數(shù)量與規(guī)模保持平穩(wěn)增長

截至 2021 年 12 月 31 日，龍華實(shí)施主體公示項(xiàng)目共計(jì) 67 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 335.9 公

頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 233.5 公頃。其中，2020 施主體公示項(xiàng)目數(shù)量最多，為 13

個(gè)，2015 年實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除范圍面積及可開發(fā)建設(shè)用地面積最大，拆除規(guī)模為 60.0

公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 44.3 公頃；2021 年相對(duì) 2020 年，數(shù)量略降，為 9 個(gè)，拆除

規(guī)模 43.2 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 24.3 公頃。

? 工改類型數(shù)量與拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位，其中工改商住占比最高

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行分析，龍華工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 46

個(gè)，占總規(guī)劃數(shù)量 69%，其次為村改，總個(gè)數(shù)為 18 個(gè)，占比 27%。

14.3

3.3

9.5 9.2

31.7

14.1

60.0

13.2

21.7

54.9

27.1

33.5

43.2

10.1 2.7 9.3 5.3 22.8 10.5 44.3 10.7 13.3 41.0 18.6 20.5 24.3

2

1 2

1

6

2

8

4

5

7

7

13

9

0

2

4

6

8

10

12

14

0

10

20

30

40

50

60

70

龍華拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 實(shí)施主體數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 2 - 2 - 2 - 2 1 1 1 1 1 5

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - - - - 1 - - - 1 1 -

工改 - 1 - 1 4 2 5 3 4 6 5 11 4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

數(shù)量：個(gè)

龍華拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

108

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除規(guī)模進(jìn)行分析，龍華工改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，工改項(xiàng)目總

拆除規(guī)模為 176.5 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 53%，其次為村改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 150.3

公頃，占比 45%。

工改類型實(shí)施主體公示項(xiàng)目中，龍華工改商住數(shù)量最多，為 16 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

35%，其次為工改居，數(shù)量為 10 個(gè)，占比 22%。

? 計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率穩(wěn)步增長

基于項(xiàng)目數(shù)量對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，龍華計(jì)劃實(shí)施

率為 48%，規(guī)劃實(shí)施率為 60%。

基于項(xiàng)目規(guī)模對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，龍華計(jì)劃實(shí)施

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 14.3 - 9.5 - 12.8 - 27.9 1.1 7.4 42.8 1.8 3.9 28.8

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - - - - 6.6 - - - 1.6 0.9 -

工改 - 3.3 - 9.2 18.9 14.1 25.6 12.2 14.3 12.1 23.7 28.7 14.4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

規(guī)模：公頃

龍華拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - - - - - - - 1 - 1 -

工改商住 - - - 1 3 1 4 1 1 1 1 3 -

工改居 - - - - - - - 2 1 3 3 1 -

工改商 - 1 - - - - 1 - 1 1 1 3 -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - 1 1 - - 1 - - 3 1

工改M1 - - - - - - - - - - - - 3

0

2

4

6

8

10

12

數(shù)量：個(gè)

龍華拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

109

率為 33%，規(guī)劃實(shí)施率為 54%。

1.4.4 2010-2021 年龍華區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析

? 申報(bào)、實(shí)施主體以民營企業(yè)為主

龍華的項(xiàng)目申報(bào)主體比較多樣化，有政府、民營企業(yè)、國企、村集體股份公司等類

型。其中，民營企業(yè)占比最高，為 65%；其次為村集體股份公司，占比 28%；國企占比

6%，排名第三。而政府申報(bào)項(xiàng)目相對(duì)較少，僅占 1%。

龍華城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體類型共有五種類型，分別為國企、民企、股份公司、國企+

村集體股份公司以及民企+村集體股份公司。其中，民營企業(yè)占比最高，為 79%；其次為國

企，占比 10%。國企+村集體股份公司、民企+村集體股份公司及股份公司三種類型占比最

48%

33%

60% 54%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

數(shù)量 規(guī)模

龍華拆除重建類城市更新項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率圖

計(jì)劃實(shí)施率 規(guī)劃實(shí)施率

28%

6%

65%

1%

龍華拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷年申報(bào)主體類型圖

股份公司

國企

民企

政府

110

少，合計(jì)占比 11%。

1.4.5 2010-2021 年龍華區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析

? 涉及前融項(xiàng)目占比 34%

基于項(xiàng)目整體及各階段是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目共計(jì) 48 個(gè)，占比

34%。

? 項(xiàng)目越成熟，涉及前融的項(xiàng)目比例越高

基于計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目累計(jì) 31 個(gè)，占 22%。

2%

10%

79%

6% 3%

龍華拆除重建類城市更新實(shí)施主體類型圖

股份公司

國企

民企

民企+股份公司

國企+股份公司

34%

66%

龍華涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目占比圖

是

否

111

基于專規(guī)批復(fù)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目累計(jì) 41 個(gè)，占 29%。

基于實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目累計(jì) 48 個(gè)，占

34%。

22%

78%

龍華計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

29%

71%

龍華專規(guī)批復(fù)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

34%

66%

龍華實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

112

1.4.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后龍華區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，龍華共發(fā)布城市更新政策 23 條，其中 10 條為征求意見

稿，13 條為正式稿。

龍華城市更新相關(guān)政策匯總表

序號(hào) 發(fā)布時(shí)間 政策名稱

備注（正式稿/

征求意見稿）

1 2021.10.22 關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價(jià)格的實(shí)施細(xì)則 征求意見稿

2 2021.10.21 龍華舊工業(yè)區(qū)整治提升暫行辦法修訂 征求意見稿

3 2021.10.18 深圳市龍華扶持股份合作公司發(fā)展專項(xiàng)資金管理辦法 征求意見稿

4 2021.8.10 深圳市龍華國有農(nóng)業(yè)用地管理辦法 正式稿

5 2021.3.23 深圳市龍華公共租賃住房和人才住房分配與管理暫行辦法

（試行） 正式稿

6 2021.1.28 深圳市龍華土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議備案與

項(xiàng)目監(jiān)管工作指引 征求意見稿

7 2021.1.26 深圳市龍華國有建設(shè)用地招拍掛供應(yīng)管理辦法 正式稿

8 2021.1.18 龍華產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管實(shí)施細(xì)則 征求意見稿

9 2021.1.8 關(guān)于加強(qiáng)城市更新項(xiàng)目監(jiān)管工作的通知 正式稿

10 2020.2.28 龍華政府物業(yè)公共配套設(shè)施設(shè)置和裝修標(biāo)準(zhǔn) 征求意見稿

11 2020.3.12 龍華非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法(2019 年修訂) 征求意見稿

12 2020.4.14 龍華股份合作公司集體用地土地使用權(quán)交易管理辦法 征求意見稿

13 2020.6.23 龍華工業(yè)區(qū)分區(qū)劃定（草案） 征求意見稿

14 2020.8.11 深圳市龍華處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑實(shí)施辦法 正式稿

15 2020.8.12 深圳市龍華處理歷史遺留違法私房實(shí)施辦法 正式稿

16 2020.9.17 龍華政府發(fā)布龍華非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法 正式稿

17 2020.2.28 龍華政府物業(yè)公共配套設(shè)施設(shè)置和裝修標(biāo)準(zhǔn) 征求意見稿

18 2019.11.11 龍華城市更新“十三五”規(guī)劃中期調(diào)整方案 正式稿

19 2019.11.20 龍華土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)指引 正式稿

20 2019.5.17 龍華土地整備和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋補(bǔ)償實(shí)施辦法 正式稿

21 2019.3.15 龍華非經(jīng)營性儲(chǔ)備土地管理暫行規(guī)定 正式稿

22 2017.10.18 龍華政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法（試行） 正式稿

23 2017.4.13 深圳市龍華城市更新實(shí)施辦法 正式稿

113

1.5 2010-2021 年南山區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢

1.5.1 2010-2021 年南山區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與規(guī)模較 2020 年顯著下滑

截至 2021 年 12 月 31 日，南山已列入計(jì)劃項(xiàng)目共計(jì) 120 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 578.7 公

頃。其中，2010 年及 2010 年以前項(xiàng)目列入計(jì)劃數(shù)量最多規(guī)模最大，為 23 個(gè)，規(guī)模為

231.3 公頃；2021 年計(jì)劃數(shù)量最少規(guī)模最??；2021 年相對(duì) 2020 年，數(shù)量及規(guī)模均下滑顯

著，數(shù)量為 3 個(gè)，規(guī)模為 6.6 公頃。

? 工改類型數(shù)量占主導(dǎo)地位

基于立項(xiàng)數(shù)量進(jìn)行分析，南山工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目立項(xiàng)總個(gè)數(shù)為 76 個(gè)，占總

立項(xiàng)數(shù)量 63%，其次為村改，總個(gè)數(shù)為 32 個(gè)，占比 27%。

103.2

128.1

34.1 26.2 34.1

72.8

17.2 24.9 4.2

66.6

17.1

43.7

6.6

9

14

13

7

11

9

6

9

4

14

7

14

3

0

20

40

60

80

100

120

140

0

2

4

6

8

10

12

14

16

南山拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 計(jì)劃數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 6 6 8 - 2 2 2 1 - 3 - 1 1

居改 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - - -

商改 - - 1 - 2 2 - - - 1 - 1 -

工改 3 7 4 6 7 4 4 7 4 9 7 12 2

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

16

數(shù)量：個(gè)

南山拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

114

? 村改類型拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位

基于立項(xiàng)規(guī)模進(jìn)行分析，南山村改項(xiàng)目規(guī)模最大，村改項(xiàng)目立項(xiàng)總規(guī)模為 316.3 公

頃，占總立項(xiàng)規(guī)模 55%，其次為工改項(xiàng)目，總規(guī)模為 246 公頃，占比 43%。

? 工改類型中工改 M0 占比最高

工改類型計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目中，南山工改 M0 數(shù)量最多，為 49 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

64%，其次為工改綜合，數(shù)量為 11 個(gè)，占比 14%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 68.4 94.9 23.4 - 19.5 59.5 8.4 7.1 - 28.8 - 4.3 2.1

居改 - 1.7 - 1.3 - 1.7 - 0.8 - 1.1 - - -

商改 - - 1.3 - 4.2 3.1 - - - 0.5 - 0.7 -

工改 34.8 31.6 9.3 24.8 10.4 8.6 8.7 17.0 4.2 36.1 17.1 38.8 4.6

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

140

規(guī)模：公頃

南山拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 1 2 - - - - 2 1 - 1 1 3 -

工改商住 - - - - 1 1 - - - - 1 1 1

工改居 - - 1 1 - - - 1 - - - - -

工改商 - 2 - - 2 - - 1 - - - 2 -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 2 3 3 5 4 3 2 4 4 8 5 5 1

工改M1 - - - - - - - - - - - 1 -

0

2

4

6

8

10

12

14

數(shù)量：個(gè)

南山拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

115

? 南山街道活力最高

南山現(xiàn)有 8 個(gè)街道，截至 2021 年 12 月 31 日，南山街道、粵海街道和西麗街道已批更

新單元計(jì)劃項(xiàng)目最多活力度最高，其他街道活力度相對(duì)較低，桃源街道、蛇口街道活力度

最低。

1.5.2 2010-2021 年南山區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析

? 近三年數(shù)量與規(guī)模穩(wěn)步提升

截至 2021 年 12 月 31 日，南山規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目共計(jì) 77 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 364.4 公頃，

可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 265.7 公頃。其中，2010 年以來（不包括 2010 年），2016 年規(guī)劃

批復(fù)項(xiàng)目數(shù)量最多，為 13 個(gè)；2021 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目拆除范圍面積最大，拆除規(guī)模為 76 公

頃；2018 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目數(shù)量最小，數(shù)量為 2 個(gè)；2015 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目規(guī)模最小拆除規(guī)模

為 7.3 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 6 公頃；2021 年相對(duì) 2020 年，規(guī)模略增，拆除規(guī)模

為 76 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 48.8 公頃，但數(shù)量保持一致，數(shù)量為 7 個(gè)。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除規(guī)模(公頃） 16.9 - 21.8 19.0 27.3 16.0 7.3 32.2 19.0 32.1 32.9 63.8 76.0

可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 13.4 - 19.0 15.9 21.3 12.6 6.0 24.1 12.4 20.7 24.2 47.3 48.8

規(guī)劃數(shù)量（個(gè)） 6 - 4 7 7 7 3 13 4 2 10 7 7

0

2

4

6

8

10

12

14

0

10

20

30

40

50

60

70

80

南山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

116

? 工改類型數(shù)量占主導(dǎo)地位

基于規(guī)劃數(shù)量進(jìn)行分析，南山工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 49 個(gè)，占總規(guī)劃

數(shù)量 64%，其次為村改，總個(gè)數(shù)為 21 個(gè)，占比 27%。

? 村改類型拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位

基于規(guī)劃拆除規(guī)模進(jìn)行分析，南山村改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，村改項(xiàng)目總拆除規(guī)模為

205.6 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 56%，其次為工改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 146.7 公頃，占比

40%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 5 - 1 3 2 1 - 2 1 2 1 1 2

居改 - - - 1 - - - - 1 - 1 - -

商改 - - - - - 1 - 2 - - 1 - -

工改 1 - 3 3 5 5 3 9 2 - 7 6 5

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

數(shù)量：個(gè)

南山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 13.2 - 6.9 7.1 14.5 5.4 - 5.7 15.4 32.1 5.3 47.1 53.0

居改 - - - 1.8 - - - - 1.7 - 1.1 - -

商改 - - - - - 1.3 - 4.9 - - 1.3 - -

工改 3.7 - 15.0 10.1 12.8 9.3 7.3 21.7 1.9 - 25.2 16.7 23.0

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

80

規(guī)模：公頃

南山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

117

? 工改 M0 占比最高

工改類型規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目中，南山工改 M0 數(shù)量最多，為 31 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

63%，其次為工改綜合，數(shù)量為 7 個(gè)，占比 14%。

? 住宅功能類型建筑面積占比最高，為 32%

從歷年城市更新項(xiàng)目批復(fù)規(guī)劃建筑功能來看，2021 年和 2020 年批復(fù)的建筑量最多，

批復(fù)建筑量分別為 494.2 萬 m2（占比 25%）和 372.2 萬 m2（占比 19%）。

南山規(guī)劃建筑功能以住宅、辦公、新型產(chǎn)業(yè)用房和商務(wù)公寓為主，建筑面積分別為

638 萬 m2（占比 32%）、348.2 萬 m2（占比 18%）、300.3 萬 m2（占比 15%）和 258.1 萬 m2

（占比 13%），合計(jì)占比達(dá) 78%。值得注意的是，商業(yè)建筑面積為 170.9 萬 m2，占比不足

10%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - 1 - - - - 1 - 1 1 3

工改商住 - - - - - - 1 2 - - - - 1

工改居 - - - 1 - - - - - - 1 - -

工改商 - - 1 - - 1 - 1 - - - 2 -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 1 - 2 1 5 4 2 6 1 - 5 3 1

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

數(shù)量：個(gè)

南山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

118

? 近三年平均土地移交率與平均容積率穩(wěn)中有升

基于項(xiàng)目批復(fù)容積率與土地移交率進(jìn)行分析，南山城市更新項(xiàng)目平均容積率為 7.4，

平均土地移交率為 27.1%。其中，2010 年以來（不含 2010 年），2011 年已批規(guī)劃項(xiàng)目平均

容積率和土地移交率均為最低，平均容積率為 5.3，平均土地移交率 13%；2021 年已批規(guī)

劃項(xiàng)目平均容積率和土地移交率均最高，平均容積率為 10.1，平均土地移交率 35.8%。

南山城市更新項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度近三年逐年遞增，同時(shí)，2021 年土地移交率也處于歷史最

高水平，未來平均容積率預(yù)估將在 7-10 之間進(jìn)行波動(dòng)。

0

100

200

300

400

500

600

面積：萬㎡

南山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年各類建筑面積統(tǒng)計(jì)圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

商務(wù)公寓面積

辦公面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

32%

2%

9%

18%

13%

1%

15%

2% 2%

4% 2%

南山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目各類建筑面積占比圖

住宅面積

保障房面積

居住配套商業(yè)面積

商業(yè)面積

辦公面積

商務(wù)公寓面積

人才公寓面積

普通工業(yè)廠房面積

倉儲(chǔ)物流面積

新型產(chǎn)業(yè)用房面積

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

工業(yè)配套商業(yè)面積

配套宿舍面積

公共配套面積

119

1.5.3 2010-2021 年南山區(qū)拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目分析

? 近三年數(shù)量與規(guī)模保持相對(duì)穩(wěn)定

截至 2021 年 12 月 31 日，南山實(shí)施主體公示項(xiàng)目共計(jì) 64 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 232.2 公

頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 174.9 公頃，其中，2010 年以來（不含 2010 年），2019 年實(shí)

施主體公示項(xiàng)目數(shù)量最多，為 10 個(gè)；2011 年實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除范圍面積及可開發(fā)建設(shè)

用地面積均為最大，拆除規(guī)模為 58.2 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 46.7 公頃；2017 年實(shí)

施主體公示項(xiàng)目規(guī)模最小，拆除規(guī)模為 6.6 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 5 公頃；2021 年

相對(duì) 2020 年，數(shù)量及規(guī)?；境制?，數(shù)量為 5 個(gè)，拆除規(guī)模為 22 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地

面積為 13.6 公頃。

? 工改類型數(shù)量與拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位，其中工改 M0 占比最高

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行分析，南山工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 44

個(gè)，占總規(guī)劃數(shù)量 69%，其次為村改，總個(gè)數(shù)為 12 個(gè)，占比 19%。

6.25

0.00

5.26

6.58 6.91 6.37 5.36 5.92 6.58

8.12

6.60 7.86

10.13

20.8%

0.0%

13.0%

16.5%

22.1% 21.0%

17.7%

25.2%

34.6% 35.6%

26.5% 25.8%

35.8%

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

南山拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年移交率與容積率趨勢圖

容積率 移交率（%）

16.0

-

58.2

15.9

29.7

9.9 11.5

26.9

6.6 7.0

19.3

9.3

22.0

12.2 - 46.7 13.5 21.2 8.5 9.6 18.8 5.0 5.4 14.2 6.3 13.6

3

0

3

5

6

5

6

9

4 4

10

4

5

0

2

4

6

8

10

12

0

10

20

30

40

50

60

70

南山拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 實(shí)施主體數(shù)量（個(gè)）

120

基于實(shí)施主體公示項(xiàng)目拆除規(guī)模進(jìn)行分析，南山工改項(xiàng)目拆除規(guī)模最大，工改項(xiàng)目總

拆除規(guī)模為 123.4 公頃，占總規(guī)劃拆除規(guī)模 53%，其次為村改項(xiàng)目，總拆除規(guī)模為 96.4 公

頃，占比 42%。

工改類型實(shí)施主體公示項(xiàng)目中，南山工改 M0 數(shù)量最多，為 29 個(gè)，占工改項(xiàng)目比例為

66%，其次為工改商住，數(shù)量為 5 個(gè)，均占比 11%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 2 - 1 - 3 1 1 1 1 - 1 - 1

居改 - - - - - 1 - - - - 2 - -

商改 - - - - - 1 - 1 1 1 1 - -

工改 1 - 2 5 3 2 5 7 2 3 6 4 4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

數(shù)量：個(gè)

南山拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 7.1 - 47.1 - 20.3 3.2 2.5 1.7 2.1 - 1.9 - 10.5

居改 - - - - - 1.8 - - - - 2.8 - -

商改 - - - - - 1.3 - 1.3 1.9 3.0 0.3 - -

工改 8.9 - 11.1 15.9 9.4 3.5 9.0 24.0 2.6 4.0 14.2 9.3 11.5

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

規(guī)模：公頃

南山拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

121

? 計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率情況穩(wěn)中有升

基于項(xiàng)目數(shù)量對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，南山計(jì)劃實(shí)施

率為 53%，規(guī)劃實(shí)施率為 64%。

基于項(xiàng)目規(guī)模對(duì)計(jì)劃和規(guī)劃實(shí)施率進(jìn)行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，南山計(jì)劃實(shí)施

率為 40%，規(guī)劃實(shí)施率為 63%。

1.5.4 2010-2021 年南山區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施主體類型分析

? 申報(bào)、實(shí)施主體以民營企業(yè)為主

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 - - - 1 - - - - - - 1 - 1

工改商住 - - - - - - 1 2 - - - 1 1

工改居 - - - - 1 - - - - - 1 - -

工改商 - - 1 - - - 1 - - 1 1 - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - 1 -

工改M0 1 - 1 4 2 2 3 5 2 2 3 2 2

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

數(shù)量：個(gè)

南山拆除重建類城市更新實(shí)施主體公示項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

53%

40%

64% 63%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

數(shù)量 規(guī)模

南山拆除重建類城市更新項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率圖

計(jì)劃實(shí)施率 規(guī)劃實(shí)施率

122

南山的申報(bào)主體比較多樣化，有政府、民營企業(yè)、國企、村集體股份公司以及民營企

業(yè)+股份公司、村集體股份公司+政府等類型。其中，民營企業(yè)占比最高，為 51%；其次為

國企，占比 20%；村集體股份公司占比 17%，排名第三。而股份公司與政府、村集體股份公

司與民營企業(yè)、民企+政府的合作形式的相對(duì)較少，占比僅 6%。

南山城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體類型共有四種類型，分別為民營企業(yè)、國企、村集體股份

公司和民企+股份公司。其中，民營企業(yè)占比最高，為 75%；其次為國企，占比 19%。村集

體股份公司、政府兩種類型的占比最少，合計(jì)占比 6%。

1.5.5 2010-2021 年南山區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目各階段前置融資情況分析

? 涉及前融項(xiàng)目占比 21%

17%

20%

51%

6%

2%

2%

1% 1%

南山拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷年申報(bào)主體類型圖

股份公司

國企

民企

政府

民企+股份公司

股份公司+政府

民企+政府

國企+政府

1%

19%

75%

5%

南山拆除重建類城市更新實(shí)施主體類型圖

股份公司

國企

民企

民企+股份公司

國企+股份公司

123

基于項(xiàng)目整體及各階段是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融的項(xiàng)目共計(jì) 25 個(gè)，占比

21%。

? 項(xiàng)目越成熟，涉及前融的項(xiàng)目比例越高

基于計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目累計(jì) 14 個(gè)，占 12%。

基于專規(guī)批復(fù)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目共計(jì) 15 個(gè)，占 12%。

21%

79%

南山涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目占比圖

是

否

12%

88%

南山計(jì)劃立項(xiàng)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

12%

88%

南山專規(guī)批復(fù)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

124

基于實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前是否涉及前融進(jìn)行分析，涉及前融項(xiàng)目 25 個(gè)，占 21%。

1.5.6 強(qiáng)區(qū)放權(quán)后南山區(qū)城市更新重點(diǎn)政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，南山共發(fā)布城市更新政策 11 條，其中 8 條為正式稿，3

條為征求意見稿。

南山城市更新相關(guān)政策匯總表

序號(hào) 發(fā)布時(shí)間 政策名稱

備注（正式稿/

征求意見稿）

1 2021.7.8 南山創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法 正式稿

2 2021.5.1 南山創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房分配管理辦法（修訂版） 征求意見稿

3 2020.12.8 南山股份合作公司轉(zhuǎn)型發(fā)展專項(xiàng)資金管理辦法 正式稿

4 2020.6.30 南山工業(yè)區(qū)分區(qū)劃定（草案） 草案

5 2019.11.14 南山城市更新“十三五”規(guī)劃中期調(diào)整方案 正式稿

6 2019.10.09 深圳市南山城市更新暫行辦法 正式稿

7 2019.3.27 深圳市南山棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則（試行） 正式稿

8 2018.9.12 南山城市更新“十三五”規(guī)劃 正式稿

9 2018.3.22 南山股份合作公司集體用地開發(fā)和交易操作指引（試行） 正式稿

10 2017.9.13 南山非經(jīng)營性儲(chǔ)備土地管理規(guī)程 征求意見稿

11 2017.8.14 南山政策性產(chǎn)業(yè)用房申請(qǐng)及分配辦法（試行） 正式稿

21%

79%

南山實(shí)施主體確認(rèn)階段及之前涉及前融拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)占比圖

是

否

125

1.6 2010-2021 年羅湖區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢

1.6.1 2010-2021 年羅湖區(qū)拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與規(guī)模較 2020 年顯著下滑

截至 2021 年 12 月 31 日，羅湖已列入計(jì)劃項(xiàng)目共計(jì) 87 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 346.2 公

頃。其中，2010 年項(xiàng)目列入計(jì)劃數(shù)量最多，為 12 個(gè)；2013 年因湖貝統(tǒng)籌片區(qū)及蔡屋圍統(tǒng)

籌片區(qū)兩個(gè)超大規(guī)模城市更新單元正式納入計(jì)劃，因此規(guī)模達(dá)到最大為 82.1 公頃；2013

年后羅湖計(jì)劃公告規(guī)模大幅度降低，2018 年計(jì)劃公告數(shù)據(jù)及規(guī)模均為最低值，數(shù)量低至 3

個(gè)，規(guī)模僅為 2.5 公頃。2021 年較 2020 年相比，數(shù)量和規(guī)模均顯著下滑，數(shù)量為 4 個(gè)，

拆除規(guī)模為 15.6 公頃。

? 工改類型數(shù)量占主導(dǎo)地位

基于立項(xiàng)數(shù)量進(jìn)行分析，羅湖工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目立項(xiàng)總個(gè)數(shù)為 39 個(gè)，占總

立項(xiàng)數(shù)量 45%，其次為村改，總個(gè)數(shù)為 20 個(gè)，占比 23%。

31.3

49.2

23.2 21.4

82.1

14.1 10.7 32.0 21.6 2.5 7.2 35.3 15.6

9

12

7

4

8

6

5

11

6

3

4

8

4

0

20

40

60

80

100

0

2

4

6

8

10

12

14

羅湖拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

拆除規(guī)模(公頃） 計(jì)劃數(shù)量（個(gè)）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 6 4 1 - 5 - - 1 1 - - - 2

居改 - 2 - - 1 - - 2 - 1 - 3 1

商改 1 - - 1 2 1 1 3 3 - 2 2 1

工改 2 6 6 3 - 4 4 5 2 2 2 3 -

其他 - - - - - 1 - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

數(shù)量：個(gè)

羅湖拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

126

? 村改類型拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位

基于立項(xiàng)規(guī)模進(jìn)行分析，羅湖村改項(xiàng)目規(guī)模最大，村改項(xiàng)目立項(xiàng)總規(guī)模為 150.5 公

頃，占總立項(xiàng)規(guī)模 43%，其次為工改項(xiàng)目，總規(guī)模為 129.8 公頃，占比 37%。

? 工改類型中工改 M0 和工改綜合占比最高

工改類型計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目中，羅湖工改 M0 和工改綜合數(shù)量均最多，均為 14 個(gè)，占工改

項(xiàng)目比例為 36%，其次為工改商，數(shù)量為 4 個(gè)，占比 10%。

? 東曉街道活力最高

羅湖現(xiàn)有 10 個(gè)街道，截至 2021 年 12 月 31 日，東曉街道、筍崗街道、翠竹街道、清

水河街道和蓮塘街道已批更新單元計(jì)劃項(xiàng)目最多且活力度最高，其他街道活力度相對(duì)較

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 20.0 15.9 6.7 - 79.5 - - 3.6 11.3 - - - 13.4

居改 - 11.0 - - 0.6 - - 1.9 - 0.5 - 23.2 1.8

商改 2.8 - - 2.7 2.0 0.9 0.9 9.7 2.0 - 2.2 2.6 0.5

工改 8.5 22.3 16.4 18.7 - 12.6 9.8 16.7 8.3 2.0 5.0 9.5 -

其他 - - - - - 0.7 - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

規(guī)模：公頃

羅湖拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年各類型拆除規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改綜合 1 2 1 1 - 1 2 2 1 - 2 1 -

工改商住 - - - 1 - - - - - - - 1 -

工改居 - 1 1 - - - - - - - - - -

工改商 - - 1 - - 1 1 1 - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 1 3 1 1 - 2 - 2 1 2 - 1 -

0

1

2

3

4

5

6

7

數(shù)量：個(gè)

羅湖拆除重建類城市更新計(jì)劃公告項(xiàng)目歷年工改類型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

127

低，東門街道和東湖街道項(xiàng)目最少、活力度最低。

1.6.2 2010-2021 年羅湖區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目分析

? 2021 年數(shù)量與規(guī)模較 2020 年顯著增長

截至 2021 年 12 月 31 日，羅湖規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目共計(jì) 65 個(gè)，拆除規(guī)模合計(jì) 256.4 公頃，

可開發(fā)建設(shè)用地面積合計(jì) 173.7 公頃。其中，2018 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目數(shù)量最多，為 26 個(gè)；

2014 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目規(guī)模最小，拆除規(guī)模為 0.9 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 0.6 公頃；

2021 年規(guī)劃批復(fù)項(xiàng)目規(guī)模最多。2021 年相對(duì) 2020 年，數(shù)量及規(guī)模均有所增長，數(shù)量為 7

個(gè)，拆除規(guī)模為 81.4 公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積為 51.5 公頃。

? 工改類型數(shù)量占主導(dǎo)地位

基于規(guī)劃數(shù)量進(jìn)行分析，羅湖工改項(xiàng)目數(shù)量最多，工改項(xiàng)目總個(gè)數(shù)為 31 個(gè)，占總規(guī)劃

數(shù)量 48%，其次為商改，總個(gè)數(shù)為 14 個(gè)，占比 22%。村改個(gè)數(shù)為 13 個(gè)，占比 20%，居改個(gè)

數(shù)為 6 個(gè)，占比 9%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除規(guī)模(公頃） 15.9 4.4 20.1 12.1 8.3 0.9 11.9 1.0 4.5 65.2 12.6 18.0 81.4

可開發(fā)建設(shè)用地(公頃） 9.3 2.5 15.6 7.1 6.8 0.6 9.8 0.7 2.9 46.2 9.2 11.4 51.5

規(guī)劃數(shù)量（個(gè)） 4 2 6 5 1 1 3 1 1 26 4 4 7

0

5

10

15

20

25

30

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

羅湖拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目歷年新增數(shù)量與規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖