專項設(shè)計要點

總平管線工程

消防安全工程

結(jié)構(gòu)加固工程

機電設(shè)計工程

General pipeline engineering

Fire Safety engineering

Structural reinforcement engineering

Mechanical and Electrical Design Engineering

深圳市上寮農(nóng)批市場城市更新

100

總平管線工程

市政管線是整個項目的“血管”，必須要主次有條理的落實，故在做總圖時，就

必須清楚的知道整個項目的小市政管線綜合的路由情況。在做小市政管線綜合

時，可以按照“主、次、細”三級分層疊加，重力流優(yōu)先、燃氣、電力靠邊、給水、

電信湊合的原則進行布局。

小市政主干線

一般，小市政主干線，可以理解為整個小區(qū)的大動脈，

所有類型管線都需要經(jīng)過此路由，寬度一般為 10-12

米。

次干線路

次干線路，可以理解為若干個重要線路的分支，但還

沒有到入戶線，存在次干線路主要是因為各管線的輻

射半徑等可能不一樣導致的不同！寬度一般預(yù)留8米。

細管線

細管線主要是指入戶的管線，可以類比為“毛細血管”，

每一個都有相應(yīng)的管線出戶，出來的管線必須是有路

由通向主干線，從而通向大市政的。從單體層面，小

市政出戶是一個專題部分！在做總圖時，出戶至少預(yù)

留 4 米的寬度。此 4 米是為燃氣和污水預(yù)留的，因為

只有這兩種管線，無論如何都不能在地下室內(nèi)走線，

其余管線，在“毛細”這個層架，都是可以走地下車庫的。

雨水可以通過地表徑流解決，或者在燃氣和污水管線

的上方做明溝排水到主干或者次主干雨水管中。

小市政主干線 細管線

次干線路

101

消防安全工程

消防安全與疏散設(shè)計難題

作為存最資源的老舊廠房，如何保護和利用好始終是優(yōu)化營商環(huán)境促進文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大課題，隨

著越來越越多老舊廠房改造為商業(yè)用途，給消防安全造成一定威脅，那么如何底激活老舊廠房的新價

值的同時，保證建筑的消防安全條件，老舊廠房如果變更為文創(chuàng)園區(qū)，或者是其它商業(yè)用途要符合商

業(yè)建筑的設(shè)計規(guī)范、工業(yè)廠房從耐火等級，總平布置，防火分區(qū)，消防設(shè)施 等方面都與商業(yè)建筑的設(shè)

計規(guī)范不同，在 90 年代初，特別是工、成類廠房，由干設(shè)計之初就沒有考慮建筑可物的荷載需要改造

為商業(yè)用途后，就面臨需要增設(shè)很多消防設(shè)施老舊廠房的建造年代久遠，建筑結(jié)構(gòu)是否再能承受消防

設(shè)施的增設(shè)，是否具備接入市政水源、電源的條件等，都需要重新評估、加固、改造。

舊工業(yè)廠房改造后主要作為餐飲、會展、休閑

娛樂、商業(yè)配套、酒店服務(wù)、創(chuàng)意辦公等功能

使用，這些功能復雜的公共場所與原來的使用

性質(zhì)有了本質(zhì)區(qū)別。

難題一

需要對改造構(gòu)造設(shè)計重新進行構(gòu)造設(shè)計

難題二

需要對材料進行重新選擇

難題三

需要對原有平面布局、消防設(shè)施進行修改優(yōu)化

102

外墻改造技術(shù)

通過針對性對建筑各部分的構(gòu)造進行改造，以提高建筑的耐火性能。建

筑構(gòu)造改造技術(shù)有：外墻改造技術(shù)、屋面改造技術(shù)、窗戶改造技術(shù)、入

口改造技術(shù)、樓梯改造技術(shù)等。

外墻改造的防火措施

在舊工業(yè)廠房外墻改造施工中，外墻保

溫改造具有著火容易、過火速度快、產(chǎn)

生大量濃煙及有毒氣體、撲救困難等特

點，火災(zāi)隱患更大，其防火措施對既有

建筑外墻改造的安全性起重要作用。

1）外墻保溫防火措施

使用阻燃劑 , 在可燃保溫材料外設(shè)置防

護層降低保溫材料的點火性能和火災(zāi)蔓

延性。設(shè)置防火隔離帶。

2）玻璃墻的防火措施

外墻玻璃采用單片防火玻璃或利用單片

防火玻璃加工而成的夾層安全玻璃、中

空玻璃、鍍膜玻璃

3）木制裝飾外墻的防火措施

使用磷系阻燃劑、氮系阻燃劑及硼系阻

燃劑等，選擇至少兩種類型的阻燃劑進

行混合后涂在木材的表面。

103

結(jié)構(gòu)加固工程

老舊建筑由于建造年代久遠，很多建筑的使用功能與結(jié)構(gòu)承載力均不能滿足改造后正常的功

能使用要求，在建筑改造設(shè)計中通過對老舊建筑的功能及空間的改造，創(chuàng)造出滿足新產(chǎn)業(yè)使

用功能的空間，實現(xiàn)建筑生命周期的延續(xù)。依據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB 50010-2010（2015

年版）》第 3.7.1 條，對既有結(jié)構(gòu)延長使用年限、改變用途、擴建或需要進行加固、修復等，

均應(yīng)對其進行評定、驗算或重新設(shè)計。因此，結(jié)構(gòu)加固技術(shù)在老舊建筑的改造升級轉(zhuǎn)型中尤

為重要。

主要方法

老舊建筑改造，應(yīng)依據(jù)原有結(jié)構(gòu)體系進行

分類。主要結(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、

砌體結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。最常見的主體結(jié)構(gòu)為

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，我們也主要依據(jù)鋼筋混

凝土結(jié)構(gòu)對改造加固方法進行分類。鋼筋

混凝土結(jié)構(gòu)的主要加固方法有 增大截面

加固法、粘貼鋼板加固法、外包型鋼加固

法和粘貼碳纖維布加固法等。

主要依據(jù)

確定加固建筑的使用年限：混凝土結(jié)構(gòu)的加固

設(shè)計使用年限，應(yīng)依據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計加固

規(guī)范》3.1.7 條，可由業(yè)主和設(shè)計單位共同商定，

并考慮加固材料的成分組成。對原有建筑的評

定：既有結(jié)構(gòu)設(shè)計前，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行國家標準進

行檢測和鑒定，再依據(jù)檢測鑒定結(jié)構(gòu)進行改造

加固設(shè)計。 依據(jù)建筑新的使用功能及荷載要

求等確定合適的加固改造方案。

結(jié)構(gòu)改造加固方案優(yōu)缺點及造價比較

增大截面加固法

適用于混凝土梁、板、柱等構(gòu)

件，對構(gòu)件的強度提高幅度高，

對柱的穩(wěn)定性改善明顯。

缺點：現(xiàn)場濕作業(yè)多，周期長，

并且施工工藝較為復雜。增大

結(jié)構(gòu)的自重。

造價：相對造價較低。

粘貼鋼板加固法 / 外包型鋼加固法

結(jié)構(gòu)截面尺寸增加量少，施工簡單，

濕作業(yè)少，膠粘劑固化快，適用于

應(yīng)急工程。

缺點：需要相關(guān)的機械設(shè)備，抗腐蝕、

防火性能差；不適用于混凝土強度

低的情況。

造價：相對造價 / 維護費用較高。

粘貼碳纖維布加固法

強度高 , 柔韌性好，能靈活地用

于抗彎、封閉箍和抗剪加固，適

用于應(yīng)急工程。

缺點：防火性能差、會發(fā)生粘

結(jié)破壞，對承載力的提高有限，

不適用于混凝土強度低的情況。

造價：相對造價較高。

104

機電設(shè)計工程

老舊建筑由于建造年代久遠，很多建筑的使用功能均不能滿足改造后正常的功能使

用要求，在建筑改造設(shè)計中通過對老舊建筑的功能及空間的改造，創(chuàng)造出滿足新產(chǎn)

業(yè)使用功能的空間，實現(xiàn)建筑生命周期的延續(xù)。建筑改變功能及空間的改造中，建

筑屋內(nèi)電氣及設(shè)備也應(yīng)進行相應(yīng)的改造，以滿足新功能需求。變壓器、電氣線路等

設(shè)備都需要更換。

深圳市龍華區(qū)人民醫(yī)院

105

老舊建筑改造過程中會涉及到新規(guī)范

與舊的規(guī)范不一致，改造后則必須按

新規(guī)設(shè)計，特別和消防關(guān)系緊密的，

如電氣中的消防應(yīng)急疏散照明新規(guī)《消

防應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)技術(shù)標準》

GB51309-2018。

220V 應(yīng)急疏散燈具（舊）

36/24V 應(yīng)急照明燈具

36/24V 集中電源應(yīng)急照明系統(tǒng)

設(shè)計管理DESIGN MANAGEMENT

設(shè)計管理

政府管控流程

其他政策

造價估算重大偏差項

改造手法及材料選型

設(shè)計總承包管控要點

Design and manage government control processes

Other policies

Significant deviation items in cost estimation

Transformation techniques and material selection

Key points of design general contracting control

武穴市電子信息園二期

108

政府管控流程

改造類型

拆除重建、綜合整治、裝修工程

申報資料

改造申報

改造申報類型：二次裝修工程

關(guān)鍵審批部門：項目所在區(qū)街道辦建設(shè)科

申報內(nèi)容：建筑外觀裝修、樓地面工程、墻面工程、屋面工程、門窗工程、防水工程、

一般機電與照明工程、給排水配套工程

書面承諾（應(yīng)包括的內(nèi)容：本次申報材料均為真實有效；二次裝修工程不改變建筑使

用功能和結(jié)構(gòu)，不對原建筑違規(guī)進行加建、擴建，不對市容環(huán)境產(chǎn)生惡劣影響等。

身份證明、建筑確權(quán)屬證明文件、現(xiàn)狀建筑各方位照片（彩色照片）

房屋質(zhì)量檢測鑒定報告

原建筑的施工圖紙（原則上應(yīng)提交）

擬進行二次裝修的方案設(shè)計圖

施工圖紙、施工圖審查合格證明文件

參建隊伍的資質(zhì)證明文件、施工合同、監(jiān)理合同

109

申報資料：

消防報審

消防報審類型：二次裝修工程

關(guān)鍵審批部門：項目所在地區(qū)住建局

報審內(nèi)容：建設(shè)工程消防設(shè)計

建設(shè)工程消防設(shè)計審查申報表

消防設(shè)計文件（包括消防設(shè)計說明文件、消防施工圖紙）

建設(shè)單位工商營業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件

設(shè)計單位資質(zhì)證書（或證明文件）

110

舊工業(yè)區(qū)通過綜合整治進行升級改造過程中設(shè)計城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)實施建設(shè)的，有

市、區(qū)政府安排資金予以優(yōu)先保障。項目免收各種行政事業(yè)性收費，符合有關(guān)條件的，可

享受相關(guān)的產(chǎn)業(yè)資金扶持政策。

其他政策

開園資助

鼓勵適當提高開發(fā)面積

運營補貼

老舊電梯更新改造資金補助

深圳市人力資源服務(wù)產(chǎn)業(yè)園“開園資助”

的標準分別是：人力資源服務(wù)產(chǎn)業(yè)園獲

得國家級、省級、市級等次的，分別按

照 500 萬元、300 萬元、200 萬元的標

準給予一次性開園資助。市級、省級產(chǎn)

業(yè)園獲得更高等次的，可按新等次給予

差額資助。

《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的

暫行措施》第 23 條指出，在滿足現(xiàn)有片

區(qū)承載力、建筑結(jié)構(gòu)安全和消防要求的

前提下，舊工業(yè)區(qū)可以采用加建、空地

擴建、局部拆建等改造方式進行升級改

造，增加生產(chǎn)經(jīng)營性建筑面積，適當?shù)?/p>

提高開發(fā)強度。

產(chǎn)業(yè)園“運營補貼”的標準是：人力資源

服務(wù)產(chǎn)業(yè)園獲得國家級、省級、市級等

次的，每年分別按 100 萬元、50 萬元、

30 萬元的標準給予運營補貼，補貼期限

為期 5 年。補貼期限內(nèi)，產(chǎn)業(yè)園等次發(fā)

生變化的，按新認定等次標準給予補貼，

補貼期滿后獲得高一級等次的，不再給

予補貼。

老舊電梯安全評估資助資金、更新改造

大修補助資金應(yīng)當?？顚Ｓ?。

111

明確改造需求與設(shè)計范圍

各方均關(guān)注主要改造內(nèi)容，而忽略了個別分項工程，

常見的漏項內(nèi)容：標識設(shè)計、泛光照明、室內(nèi)照明、

聲學設(shè)計等。以上內(nèi)容往往在設(shè)計后期甚至工程中后

期才發(fā)現(xiàn)該需求，此舉將導致工程預(yù)算超支，或較大

金額的設(shè)計變更，對工程管理及進度影響巨大。

因估算階段設(shè)計基礎(chǔ)信息不全，如結(jié)構(gòu)檢測報告，

管線物探、建筑外墻質(zhì)量、隔墻質(zhì)量等信息不明，

導致估算階段對建筑現(xiàn)狀情況理想化估計，導致實

際費用超額。

造價估算重大偏差項

隔墻拆除和砌筑工程

外墻飾面工程

結(jié)構(gòu)加固工程

總平管線工程

雖分割不變，但因質(zhì)量問題原隔墻無法保留

墻皮差無法直接左涂料，需鏟除或平整度差，找平量大

加固量遠超預(yù)期

管線更換量過于理想化

112

玻璃幕墻 層間窗

石材幕墻 真石漆

金屬幕墻 質(zhì)感涂料

外墻磚 乳膠漆

根據(jù)項目的定位及預(yù)算，位置重要性的不同，采用不同的立面處理方式。

例如面向城市界面的群體建筑沿街面立面成本則高于向內(nèi)，單體建筑的

主要立面成本則高于次要立面。

改造手法及材料選型

外立面材料選型——

高標準 低標準

113

高端地膠 環(huán)氧樹脂地面

防火板 三聚氰胺

瓷磚 瓷片

軟包 涂料

可使用全幕墻覆蓋、雙表皮立面、立面體塊重構(gòu)、門窗構(gòu)件設(shè)計以及涂料立面來控制

成本，并針對不同標準來選用相應(yīng)的外立面材料選型以及室內(nèi)材料選型。

室內(nèi)材料選型——

高標準 低標準

114

設(shè)計總承包管控要點探索

項目種類 項目名稱 方案

設(shè)計

初步

設(shè)計

施工

圖設(shè)

計

設(shè)計

承包

管理

備注

乙

方

自

行

設(shè)

計

項

目

室外市政、園林工程設(shè)計 √ √ √ √

建筑設(shè)計 √ √ √ √

結(jié)構(gòu)設(shè)計 √ √ √ √

強電設(shè)計 √ √ √ √

弱電與智能化系統(tǒng)設(shè)計 √ √ √ √ 含深化設(shè)計審核

給排水設(shè)計 √ √ √ √

空調(diào)設(shè)計 √ √ √ √

消防設(shè)計 √ √ √ √

電梯工程設(shè)計與相關(guān)配合 √ √ √ √

管線綜合平衡設(shè)計 √ √ √ √

設(shè)備選型意見 √ √ √ √

公共人防工程設(shè)計 √ √ √ √

如乙方無人防工程相應(yīng)的設(shè)計資質(zhì)，則由

乙方將地下人防工程委托具備相應(yīng)資質(zhì)的

單位進行設(shè)計

室內(nèi)外標示系統(tǒng)設(shè)計 √ √ √ √

環(huán)保工程設(shè)計 √ √ √ √ 要求環(huán)評過關(guān)，達到整體竣工驗收標準

安保設(shè)計 √ √ √ √

綠化灌噴回流系統(tǒng)設(shè)計 √ √ √ √

室內(nèi)外無障礙通道

設(shè)施設(shè)計 √ √ √ √

達到最終交付使用的全部室內(nèi)裝修設(shè)計。

包括但不限于以下內(nèi)容：硬裝大道施工圖

深度。軟裝達到明確選型和采購。

1、室內(nèi)平面不知方案設(shè)計

2、重點部位效果圖

3、裝飾方案擴初圖，水電暖通系統(tǒng)、裝

飾材料

4、室內(nèi)裝飾硬裝、給排水系統(tǒng)、強弱電

系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)

室內(nèi)外裝修設(shè)計 √ √ √ √

聲學設(shè)計（含隔聲降噪） √ √ √ √ 多功能報告廳（劇場）、聲樂教室

防雷工程設(shè)計 √ √ √ √

節(jié)能設(shè)計 √ √ √ √

設(shè)計總承包范圍和內(nèi)容

115

設(shè)計管理責任分級落實，提升溝通、人員效率

建立主題與各項設(shè)計的協(xié)同審核制度

各分項工程列清，不漏項，各分包列入計劃

大型改造項目的工作量及復雜性，常常需要短期投入大量設(shè)

計人員，所以跨團隊的寫作效率直接影響項目質(zhì)量。

主體工程設(shè)計中，以方案何施工圖兩個團隊合作完成是最常

見的模式。實踐表明，這類項目以常規(guī)的一個項目經(jīng)理的模式，

受限于其對兩個團隊的管控里，及其兩個階段不同的技術(shù)要

求，管理效率積極有限。采用分階段的項目經(jīng)理模式，可有

效的避免上述問題，只要在兩階段并行期間，做好協(xié)同工作

即可。

主體與各專項設(shè)計的協(xié)同問題，歸納起來有兩類：提資不及

時或版本更新不到位（底圖不一致導致設(shè)計錯誤）、各專項

之間界面不清。（導致漏項或重復設(shè)計）

合理的互校頻率及制度，避免過度會議浪費成本，同時，建

立高頻問題的自查自篩表格，可在兼顧效率的前提下，最大

限度的提升設(shè)計質(zhì)量。

各分項工程列清，不漏項，各分包列入計劃。將項目改造范

圍內(nèi)可能包含的各分項工程悉數(shù)列請，一一確認并勾選，避

免漏項。同時，設(shè)計總包單位無法完成的專項設(shè)計，需盡早

啟動分包計劃，避免分包設(shè)計進度影響總體計劃。

分管領(lǐng)導

分階段項目經(jīng)理

專業(yè)負責人

互動

節(jié)點

常見

自查表

電話：0755-8279 5800

網(wǎng)址：www.szycgj.cn

地址：深圳市南山區(qū)華僑城創(chuàng)意文化園北區(qū) B1-2 層、B4-6 層、A3-6 層

深圳壹創(chuàng)國際設(shè)計股份有限公司

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