92

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

（2）由于 3 個(gè)方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都大于零，均可接受。

（3）由于 NPVA<NPVB<NPVC，在資金允許的條件下，方案 C 是最優(yōu)方案。

2. 差額內(nèi)部收益率法

差額內(nèi)部收益率法是指通過計(jì)算差額內(nèi)部收益率進(jìn)行方案的比選。當(dāng)差額內(nèi)部收益率

大于或等于基準(zhǔn)收益率或折現(xiàn)率時(shí)，認(rèn)為投資規(guī)模大的方案優(yōu)于投資規(guī)模小的方案，增量

投資是有效的；反之，則認(rèn)為投資規(guī)模小的方案為優(yōu)。

采用差額內(nèi)部收益率法對(duì)互斥方案進(jìn)行比選的步驟如下。

第一步，計(jì)算各備選方案的 IRR。

第二步，將IRR≥i

c

的方案按投資規(guī)模由小到大依次排列。

第三步，計(jì)算排在最前面的兩個(gè)方案的差額內(nèi)部收益率?IRR。

如果?IRR≥i

c

，則說明投資規(guī)模大的方案優(yōu)于投資規(guī)模小的方案，保留投資規(guī)模大的

方案；反之，則保留投資規(guī)模小的方案。

第四步，將保留的較優(yōu)方案依次與相鄰方案兩兩逐對(duì)比較，直至全部方案比較完畢，

則最后保留的方案就是最優(yōu)方案。

【例 2-6】沿用例 2-5 的資料，采用差額內(nèi)部收益率法選擇最佳方案。

解：（1） 根據(jù)式（2-16） 和 表 2-8 計(jì)算各備選方案的 IRR， 得

IRRA=22.64%，IRRB=18.56%，IRRC=18.53%，均大于 ic。

（2）按投資額由小到大順序排列為 A、B、C。

（3）先對(duì) A 和 B 進(jìn)行比較，根據(jù)式（2-15）得

?++ 260 170 ∑t

10

=1

（ ）（ 59 44 1 IRR ? +? B A? ）?t =0

再根據(jù)式（2-16）得?IRRB A? =10.58%>ic，說明方案 B 優(yōu)于方案 A，應(yīng)保

留方案 B，繼續(xù)與方案 C 比較。

（4）對(duì)方案 B 和方案 C 進(jìn)行比較，根據(jù)式（2-15）得

? + 300 260 +∑t

10

=1

（ ）（ 68 59 1 IRR ? +? C B? ）?t =0

再根據(jù)式（2-16）得?IRRC B? =14.48%>ic，說明方案 C 優(yōu)于方案 B，因此方案 C 是最

優(yōu)方案。

3. 投資回收期法

投資回收期法應(yīng)用于方案比較時(shí)，根據(jù)回收期的長短給出如下比選標(biāo)準(zhǔn)。

（1）投資回收期最短的方案為最優(yōu)方案。

（2）最短投資回收期小于或等于標(biāo)準(zhǔn)投資回收期，并且小于或等于項(xiàng)目有效使用期的

方案為可接受方案。

所謂標(biāo)準(zhǔn)投資回收期是指國家或企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)及地區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度制定的一

個(gè)最高可以接受的回收期限。

【例 2-6】

計(jì)算表格

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

93

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

不同國家和地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)投資回收期是不同的，如美國和日本為 3 年，俄羅斯為 4～5

年，而我國目前尚無明確規(guī)定，一般認(rèn)為是 8 年。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)投資回收期，同

樣沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

2.7.2 服務(wù)期不同的互斥方案的比選

1. 等額年值法

該方法是將各方案的現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)化為等額年值，通過比較等額年值的大

小來決定方案的優(yōu)劣和取舍。

年值 AV 的計(jì)算公式為

AV = ? NPV（ ） 1 1

i i （ ） c c

+ ?

1

i

+

c

n

n

（2-19）

【例 2-7】某投資項(xiàng)目有 A、B 兩個(gè)方案，其凈現(xiàn)金流量見表 2-11。若

i=10%，試用等額年值法對(duì)方案進(jìn)行比選。

表 2-11? A、B 兩個(gè)方案的凈現(xiàn)金流量 單位：萬元

方案 年份

1 2～5 6～9 10

A -300 80 80 100

B -100 50 — —

解：根據(jù)式（2-14），先求出 A、B 兩個(gè)方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。

NPVA =? + ? + ≈ 1 153.82

1 10% 10% 1 10% 1 10% 1 10% + +++

300 80 1 100

（ ）（ ）（ ）

? ?

? ? ? ? 8 10 （萬元）

NPVB =? + ? ≈ 1 53.18

1 10% 10% 1 10% 1 10% + ++

100 50 1

（ ）（ ）

? ?

? ? ? ? 4 （萬元）

再根據(jù)式（2-19）求 A、B 兩個(gè)方案的等額年值。

AVA A =? = × ≈ NPV 153.82 25.03 （） （ ）

i i

1 1 1 10% 1

（ ） c c

+? + ?

1

i

+

c

n

n 10% 1 10% （ ） + 10

10

（萬元）

AVB B =? =× ≈ NPV 53.18 14.03 （） （ ） 1 1 1 10% 1

i i （ ） c c

+? + ?

1

ic

+

n

n 10% 1 10% （ ） + 5

（萬元）

由于 AVA>AVB，故方案 A 為最佳方案。

2. 最小公倍數(shù)法

該方法的比選程序如下。

（1）先求出各備選方案服務(wù)期的最小公倍數(shù)，確定各方案的“共同研究周期”。

（2）將各方案的現(xiàn)金流量圖在“共同研究周期”內(nèi)重復(fù)，重復(fù)的次數(shù)等于最小公倍數(shù)

除以該方案的服務(wù)期。

【例 2-7】

計(jì)算表格

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

94

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

（3）由重復(fù)所得到的各方案在“共同研究周期”內(nèi)的現(xiàn)金流量圖計(jì)算出各方案的財(cái)務(wù)

凈現(xiàn)值，由財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的大小決定方案的優(yōu)劣。

【例 2-8】沿用例 2-7 的資料，采用最小公倍數(shù)法進(jìn)行 A、B 兩個(gè)方案的比選。

解：在計(jì)算期為 10 年的情況下，根據(jù)式（2-14）得

NPVA=153.83 萬元

NPVB 1

≈

=? + ? ? +

10% 1 10% 1 10%

86.20

1 10% 10% 1 10% 1 10% 1 10%

（ ）（ ）

+ ++ +

100 50 1 100

（萬元）

50 1

+ + 6 4

? ?

? ? ? ?

（ ）（ ）（ ）

1?

? ?

? ? ? ? 4 6

由于 NPVA>NPVB，故方案 A 為最佳方案。

小 結(jié)

本學(xué)習(xí)情境主要對(duì)商鋪進(jìn)行介紹，要求學(xué)生熟悉商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)和特點(diǎn)，掌握各

類商鋪的投資特點(diǎn)和投資策略，能熟練編制全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量

表，準(zhǔn)確計(jì)算基本的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)，運(yùn)用方案選擇的方法進(jìn)行決策分析。

練 習(xí) 題

一、單項(xiàng)選擇題（每題的備選答案中只有 1 個(gè)最符合題意，請(qǐng)把正確答案的編號(hào)填在

對(duì)應(yīng)的括號(hào)中）

1. 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期為 20 年，預(yù)計(jì)第 1 年的凈租金收入為 8 萬元，

且每年遞增 6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為 6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為

（ ）萬元。

A. 91.76 B. 142.40 C. 150.94 D. 160.00

2. 張某用 1 000 萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為 10%，經(jīng)

營期為 20 年，如果每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為（ ）萬元。

A. 17.46 B. 100.00 C. 117.46 D. 672.75

3. 如果某項(xiàng)目 NPV 等于零，則說明該項(xiàng)目的獲利能力（ ）。

A. 達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求 B. 超過了基準(zhǔn)收益率的要求

C. 未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求 D. 達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

4. 某商鋪的購買價(jià)格為 100 萬元，其中 60 萬元來自銀行貸款。該貸款在 10 年內(nèi)按年

小 結(jié)

練 習(xí) 題

【例 2-8】

計(jì)算表格

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

95

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

等額償還，年利率為 7%，預(yù)計(jì)該商鋪第 1 年稅后凈現(xiàn)金流量為 3 萬元，如果不考慮物業(yè)

增值收益，則第 1 年的投資回報(bào)率為（ ）。

A. 5.00% B. 7.50% C. 18.36% D. 28.85%

5. 商鋪置業(yè)投資方案比選通常是在（ ）之間進(jìn)行。

A. 獨(dú)立方案 B. 互斥方案 C. 凈現(xiàn)值法 D. 等額年費(fèi)用法

6. 對(duì)經(jīng)營期不同的商鋪置業(yè)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（ ）。

A. 等額年值法 B. 差額投資內(nèi)部收益率法

C. 凈現(xiàn)值法 D. 等額年費(fèi)用法

7. 將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是（ ）。

A. 全部投資現(xiàn)金流量表 B. 自有資金現(xiàn)金流量表

C. 借款還本付息估算表 D. 投資計(jì)劃與資金籌措表

8. 動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（ ）抵償全部投資所需的時(shí)間。

A. 凈現(xiàn)金 B. 凈收益 C. 凈現(xiàn)值 D. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

二、多項(xiàng)選擇題（每題的備選答案中有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意，請(qǐng)把正確答案的編

號(hào)填在對(duì)應(yīng)的括號(hào)中。全部選對(duì)的，得 2 分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確

的，每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1. 商鋪置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（ ）等。

A. 企業(yè)實(shí)力提升 B. 租金收入

C. 對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加 D. 物業(yè)增值

E. 物業(yè)權(quán)益份額增加

2. 下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。

A. 內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率

B. 內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率

C. 同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率

D. 內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率

E. 內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

3. 在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)的有（ ）。

A. 買地—建房—賣房 B. 買房—經(jīng)營

C. 買房—出租—轉(zhuǎn)售 D. 買房—出租

E. 買地—開發(fā)—轉(zhuǎn)讓

4. 商鋪按照開發(fā)形式可分為（ ）。

A. 都市型商鋪 B. 便利型商鋪 C. 市場(chǎng)類商鋪

D. 商業(yè)街商鋪 E. 購物中心商鋪

5. 商鋪的特點(diǎn)包括（ ）。

A. 垂直空間價(jià)值衰減性明顯 B. 產(chǎn)權(quán)分散

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

96

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

C. 收益高 D. 業(yè)態(tài)多樣

E. 收益穩(wěn)定

三、計(jì)算題（要求寫出計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無

計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留到小數(shù)點(diǎn)后兩位）

1. 某消費(fèi)者現(xiàn)在以 30 萬元買進(jìn)一間商鋪，用以出租，如果年租金收入為 3.2 萬元，年物

業(yè)管理費(fèi)為 2 000 元，預(yù)計(jì) 10 年后以 25 萬元價(jià)格賣出，試分析投資該商鋪的稅前內(nèi)部收益

率。若該消費(fèi)者自己使用，可接受的收益水平為 8%，擁有該商鋪的等額年成本為多少？

2. 某投資者以 1.8 萬元 / 平方米的價(jià)格購買了一個(gè)建筑面積為 60 平方米的商鋪，用

于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的 30%，其余用銀行提供的抵押貸款支

付。該抵押貸款期限為 10 年，年利率為在 5.31% 基礎(chǔ)上上浮 1.5 個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償

還。經(jīng)營費(fèi)用為毛租金收入的 25%。投資者希望該商鋪置業(yè)投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅

前現(xiàn)金回報(bào)率不低于 12%。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單

價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。

3. 試對(duì)表 2-12 中 3 項(xiàng)壽命不等的互斥投資方案 A、B、C 采用等額年值法做出評(píng)價(jià)。

其中，基準(zhǔn)收益率 ic=15%。

表 2-12? 投資方案 A、B、C 現(xiàn)金流量表

方????案 初始投資 / 萬元 殘值 / 萬元 年度支出 / 萬元 年度收入 / 萬年 壽命 / 年

A 6000 0 1000 3000 3

B 7000 200 1000 4000 4

C 9000 300 1500 4500 6

實(shí) 訓(xùn) 題

撰寫“任務(wù)導(dǎo)入”中的商鋪置業(yè)投資分析報(bào)告。

（1）報(bào)告的基本格式： Word 電子文檔，有封面、目錄、正文，要求目錄有鏈接，目

錄和正文頁眉要有“商鋪置業(yè)投資分析報(bào)告”字樣、頁腳有頁碼，封面、目錄與正文分節(jié)，

正文每部分分節(jié)。

（2）報(bào)告基本內(nèi)容：①城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況；②城市商鋪市場(chǎng)行情分析；③推

薦商鋪的基本概況；④投資估算分析；⑤財(cái)務(wù)分析；⑥決策分析。

（3）現(xiàn)金流量表插于 Excel 表格，設(shè)置公式自動(dòng)計(jì)算，并用 Excel 的函數(shù)計(jì)算財(cái)務(wù)凈

現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

實(shí) 訓(xùn) 題

禁止轉(zhuǎn)載